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城市经营中的项目管理中国（双法）项目管理研究委员会秘书长
IPMP中国认证委员会办公室主任西北工业大学管理学院教授西安华鼎项目管理咨询有限责任公司总经理白思俊城市经营是在经营什么？
第一：土地
第二：土地
第三：土地一组来自国土资源部的数据
2003年 11月 28日国土资源部新闻发言人、
办公厅主任王世元发布的一组数据如下：
– 在对开发区进行摸底清理过程中，发现全国有各类开发园区 5658个，在对各地开发区进行整改撤并的基础上，全国撤并整合各类开发区 2046个
– 我国各类新建开发区规划面积合计已达 3.6万平方公里，而几千年以来形成的建镇制以上城市建成区面积为 3.15万平方公里城市经营中缺乏的是什么？
资金
– 回答正确吗？
我们的观点是：
– 系统的规划
– 有效的管理
解决的办法是：
– 按项目进行管理
在城市经营中树立大项目带动大战略的观念
在城市经营中推行项目管理的理念
1.项目管理与城市经营的概念
项目管理的产生
项目管理的概念
城市经营的概念
城市经营中项目管理的价值
1.1项目管理的产生
项目管理有悠久的实践历史
人类历史与社会的发展依赖的是项目
传统项目管理的理念起源于建筑领域
科学项目管理方法开始于国防工业
当代项目与项目管理具有广义的概念
1.2何为项目管理？
通俗的讲：
– 项目管理是一种对项目从论证、立项、筹资、计划、
组织、实施、控制到运营的一套系统管理方法。
– 它通过一个临时性的专门组织，对项目进行有效的计划、组织、指导和控制，以实现对项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调和优化。
– 项目管理的核心特征是,优化组合、动态管理,
– 成功项目管理的目标是,利益相关者的满意,
1.3城市经营的概念
城市经营，也称经营城市，一般理解为把城市作为最大的国有资产，用市场经济的思路去经营，实现城市的自我增值和自我发展。
– 这是我国在市场经济发展过程中提出的一个概念，
其强调两个问题：一是城市要素的优化组合，二是城市无形资产的创造。
在国外，与城市经营相应的概念主要有城市营销（ Urban Marketing）和城市治理（ Urban
Governance）。前者侧重于城市形象的宣传，
后者则侧重对城市事务的宏观性管理。
城市经营实际上是城市营销和城市治理的综合，
特别是国外提出的,企业家化城市治理模式,
与城市经营概念更加接近。
1.4城市经营中项目管理的价值
一个成功的案例河滩房地产开发项目
NE
W
O
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ns
1.4城市经营中项目管理的价值
以项目投资的思想规划城市
– 站在项目群角度规划城市发展，体现系统的项目立项、决策与投资思想，充分进行项目的投资系统规划研究
以项目管理的手段建设城市
– 土地的盘活、基础设施项目的投资回报补偿机制、
无形资产的商业化、多元化融资渠道、招投标机制及项目投资过程的监控
以项目运营的方式管理城市
– 建立以项目为服务中心的新理念、转变城市政府职能实行项目资产所有权与经营权的分离、实现以项目为经营主题的管理思想
2.城市经营中的项目及其分类
城市经营经营什么？
城市经营中的项目及分类
城市经营中项目的主体与客体
城市经营中项目管理的过程
2.1城市经营经营什么？
城市运营体制和机制的经营
– 此为城市经营的核心，深圳是最大的收益者
城市生产要素的经营
– 城市空间的经营：区位、土地、山、川、河流等
– 城市功能载体的经营：道路、桥梁、房屋、车船等
– 城市要素的优化组合：城市产业、土地利用、城市资本的优化组合
– 城市资源资本化：盘活土地、打造融资平台、政府资源的有偿使用，大连是最大的收益者。
2.2城市经营中的项目及分类
按项目的规模划分：
– 区域规划的系统开发：类似开发区的开发涉及多项目群、多领域、多部门、多专业
– 单一项目群的综合开发：类似某一商业区的综合规划与开发
– 单一项目的开发：类似某一基础设施的改造
2.2城市经营中的项目及分类
从盈利性角度分：
– 盈利性项目：具有一定效益的 商业性开发项目，强调的是经济效益
– 准盈利性项目：行政收费的 半盈利项目
– 非盈利性项目：强调的是 社会效益、环境效益
2.2城市经营中的项目及分类
按项目的形态划分：
– 硬项目：城市基础设施的建设、土地开发等一切有形的实体开发项目，此类项目是实体,
体现了城市的经济实力
– 软项目：依附于有形资产上的无形资产的商业化开发，此类项目在于创意，对于城市品牌、品位及城市资产的增值非常重要
2.2城市经营中的项目及分类
从项目的投资渠道划分：
– 政府投资项目
– 政府与私营资本合资项目
– 私营资本投资项目
2.2城市经营中的项目及分类
按照城市管理在时间流程上的划分：
– 城市规划项目：这是城市经营的灵魂和起始点，决定了城市的性质、功能和定位
– 基本建设项目：这是城市经营的载体
– 日常运行运营项目：是确保城市规划目标得以实现和建设效益得以发挥的关键，这是城市经营的重点
2.2城市经营中的项目及分类
从投资项目的对象划分：
– 土地开发
– 园区建设
– 基础设施建设
– 城区的综合改造
– 房产开发
– 城市文化建设
– ……
2.3城市经营中项目的主体和客体
城市经营中项目的主体：
– 政府在城市建设和管理中充当主导，是城市经营的主体。
– 城市政府作为城市经营的主体应通过市场进行资本运营。在方式上要从计划经济时期的行政指令性分配，转向以法律为基础的经营与管理；在对象上从过去对企事业单位的微观管理，转向对城市资源的整体发掘、利用和经营管理。
– 城市经营的主体是城市政府，但参与经营者则是多元化的，为此，就要有各种投资主体、各类企业和中介组织的参加，以及广大市民的参与。
2.3城市经营中项目的主体和客体
城市经营中项目的客体：
– 城市的各种资产都是城市经营的客体，也是城市经营的主要对象。
– 城市经营的客体主要分为以下三个部分：
城市的基础资产：已经形成或者将要形成的基础设施、社会设施与公共产品设施
城市的权力资产：政府掌握的特有资源的管理权，如土地批租、项目审批、城市空间布局等权限
城市的无形资产：城市特有文化的天赋资产、城市特有投资和经济运行环境的创业资产以及城市长期发展形成特有经济产业结构和商业环境的综合资产
2.4城市经营中项目管理的过程
第 1步：超前的战略定位和有效的规划
– 详细的市场调查、系统全面的项目论证、有效的决策、战略性的规划
第 2步：切实可行的融资渠道与方案制定
第 3步：系统可行的项目实施管理计划
第 4步：有效的项目实施过程监控与支持
第 5步：作好项目的收尾与后评价工作
3.城市经营中的项目管理模式
TOD模式
SOD模式
基础设施项目投资回报补偿模式
城市土地功能置换的项目开发模式
建立土地储备盘活存量资产的项目模式
突出城市特色经营文化名城的开发模式
项目总承包的应用模式
以公司经营为主体的城市建设运作模式
3.1TOD模式
所谓 TOD （ Transit-Oriented Development）,
就是政府利用垄断城市规划带来的信息优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的
,熟地,,利用,生地,与,熟地,之地价差，平衡建设成本。
3.2SOD模式
所谓 SOD(Service-Oriented Development）,就是通过社会服务设施引导开发建设的模式。政府利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。
– 青岛市就是成功的案例，市政府出让老城区用地，
市委市政府机关率先迁入新区，达到了城市功能的转移、空间的疏解与优化、政府财政状况改善等目的。
3.3基础设施项目投资回报补偿模式
城市的基础设施建设项目投资大、收益小是其特点，
制约了以追求利润最大化为目标的国内外资本进入这一领域。但现在许多城市运用城市经营的手段，建立基础设施项目投资回报补偿的办法，即谁投资、谁受益，有效地吸引了国内国外的资金，投入到基础设施的建设中。
– 例如上海市，为开发浦东需要建设跨越黄浦江的大桥三座、
隧道两座、环城高速公路等耗资巨大的工程项目。钱从何来？
上海市面向国际市场，大胆利用外资，采用特许权经营的办法，授权外企自行融资、建设、经营工程项目，外企自负盈亏、自担风险，自己受益，取得了较好的投资回报率。
3.4城市土地功能置换的项目开发模式
通过大量城市土地功能的置换，利用级差地租以地生财，可以获得大量的城市基础设施建设资金，从而改善投资环境,,巢,筑得好，
,凤,就蜂拥而至了。
– 成功的例子是大连市
3.5建立土地储备中心盘活存量资产的项目模式
杭州市政府进行了城市土地管理制度的创新。 1997年建立杭州市土地储备中心 ——由市政府授权成立经营土地的公司。市政府行先注一定的资金，对全市的土地实行统一收购、统一规划使用功能、统一招投标与拍卖，市政府完全垄断城市土地的一级市场。
– 使城市土地的管理由无序转化为有序经营 ;
控制城市土地周转的总量,
3.6突出城市特色的项目开发模式
山东曲阜市利用孔子故里和历史文化名城的特色优势，
把城市个性、城市文化作为城市重要的无形资产来经营。围绕孔庙、孔府、孔林文化古迹建设富有特色的城市街区，吸引世界各地的游人；建立孔子研究院，
邀请世界各地教育家来此办学、举行学术活动；组建以孔子系列书籍为主要内容的出版事业。从而形成了城市的特色，提高了文化品位，也吸引来各方的投资者。曲阜市由于经营得法，获得了较前大为充裕的城市建设资金，仅 2002年上半年，全市的城建投资高达
3.2亿元，其中市政府的财政支出只占其中的 1.3%。
3.7项目总承包的应用模式
目前国际上发展的项目总承包模式，如
– EPC（设计、采购、施工总承包）
– PMC（项目管理合同承包）
– EPCM（设计、采购、施工、项目管理承包）
– BOT（建设 -运营 -转让）
– BOO（建设 -拥有 -经营）
– BOOT（建设 -拥有 -经营 -转让）
– TOT（转让 -经营 -转让）
如长沙市，为在湘江上建两座大桥，凭借城市政府的信誉，依据经济合同，
与香港李嘉诚兴办的长江基建公司签订协议，采用 BOT的方式，由该公司负责融资、建设大桥，建成后由公司经营收取商业利润，按协议 50年后归还市政府。长沙市需要建第八水厂，市政府通过协议授权由乡镇企业长大集团公司筹资建设。一个供水能力 25万吨的水厂两年建成，经营 17年后归还市政府。
3.8以公司经营为主体的城市建设运作模式
创新管理机制，提高管理水平
– 推进管理主体企业化
– 推进经营性公用行业管理市场化
– 公益性公用行业管理社会化
– 特许经营权的资本化
上海市城市建设的巨大成就其主要经验就是积极探索以公司为主体的城市建设运作模式，成立上海市城建投资开发总公司，并授政府委托对城建资金进行统一筹措、使用和管理，负责城建投资开发和经营，形成了良性循环。
4.城市经营中项目群的管理
—城市运营商的出现
未来中国房地产企业的两个变迁
政企,双人舞,—城市运营商的出现
谁是真正的城市运营商
城市运营商的一个实例
广州尝试引入项目管理模式首次招募城市运营商
4.1未来中国房地产企业的两个变迁
第一个变迁城市运营商的出现,
– 房地产目前的从头到脚的开发模式将发生变化，以后将会横向宰一刀，出现一个上游和下游，上游就是城市运营商，他们主要做一级半开发，他们的功能用八个字，两句话概括 ——―承上启下，左右逢源,。承政府构想意图、宏观战略之上，启市场整合、市场运营之下，左右逢源、打品牌、理思路、整合资源。
4.1未来中国房地产企业的两个变迁
第二个变迁，是功能上的变迁
– 开发商们将趋于专业分工，住宅地产商、商业物业开发商、旅游地产商、体育运动地产商、教育物业地产商，还有休闲、会展 …… 不仅要懂市场，懂房地产操作，还要有专业背景和资源特色。比如大连万达，现在一门心思只做商业物业开发商，把沃尔玛、家乐福请进来进行捆绑，签定排他性协议，保证在中国 30个城市，每一个城市搞一个商业广场，
拿最好的地段，最便宜的地价，盖房子返租给你，
通过返租并不赚钱，但把这个地块炒旺以后，堤内损失堤外补，其它方面赚钱。
4.2政企,双人舞,
—城市运营商的出现
城市运营的指挥或主唱者只能是市长，他是制定 ‘ 菜谱 ’ 的人，发展商只是某一道菜的 ‘ 大厨 ’ 。市长和老板要各就各位。,因此市长必须学会与开发商跳双人舞，借助企业的力量和市场化的运营方式来达到城市增值的宏观目标。
中国房地产企业越来越难，但从另外一个角度讲中国房地产的好时候才刚刚开头，它有三个支撑点，一是城市化，二是国土整治，第三是整个中国城市群、城市带所形成的关联效应。
一些开发商，进行过大盘的操作，积累了相当的经验，完全可以迈入城市运营商的行列。
4.3谁是真正的城市运营商
要成为城市运营商，应该符合三方面的要求，
一要具备强大的开发实力，二要具备良好的企业素质，三要有良好的资信。
城市运营商应该是在一级开发商的基础上再承担起以前由政府来抓的城市基础市政配套设施的投资与建设，在国外的叫法是,土地运营商,。
政府只管制定地方政策、区域发展战略和组织专家进行城市规划，为城市运营商提供必要的支持和服务，把操作层面的事交给企业。
4.4城市运营商的一个实例
紫薇地产的崛起
– 西安地产有三强，西安高科、西安西部、西安紫薇，
其中紫薇地产处在第二阶梯。 2002西安房地产市场重新洗牌，紫薇地产一夜之间成为超级大哥大，西安第一品牌，使西安房地产从此进入一个全新的时代。
紫薇地产的三个概念,
– 进行城市运营的探索
– 进行大盘操作的模式探索
– 对整个西安房地产重新洗牌。
4.4城市运营商的一个实例
紫薇田园都市 —回家就是度假的开始
– 在西安南城长安科技园，紫薇地产想在三年之内完成 3000多亩地的一个房地产开发，提出了五个统一
（统一规划、统一策划、统一品牌、统一销售、统一整合），把紫薇地产一下子提到一级，不做终端，
只做城市运营商，策划方案出来后，让二级开发商进来。城市运营商提供特别服务，包括银行授信、
统一销售节奏、统一用紫薇地产品牌，经过预热与整合，结果创造了一个月销售 78万平方米的奇迹，
占据了西安将近 1／ 2的市场，彻底颠覆了西安房地产市场，郊区一夜之间成了新城。
4.4城市运营商的一个实例
西安曲江新区的建设
– 紫薇地产的运作模式对西安市政府震动很大，
市政府作了一个决定，让紫薇地产去开发一个 47平方公里的新城，按整个大西安的格局，
依照,腾笼换鸟，八马拉车,的原则进行操作。
– 设计了八大板块，政务区、商务文化区、旅游区、生态园林区、民风博览区、科教区、
住宅区、农村安置区。
4.5广州尝试引入项目管理模式首次招募城市运营商
尝试引入项目管理模式招募城市运营商
– (南方日报 )2003年 6月广州土地开发中心发出信息，
首次向社会公开征集,城市运营商,,策划琶洲国际会展中心区的土地开发。通过引入项目管理的模式，
评估、策划及开发城市土地，按项目管理集约经营的模式进行整体土地开发，要实现整体收支的基本平衡。
涉及土地 4.3平方公里
– 琶洲是珠江中的一个岛，此次以项目管理模式开发的琶洲储备用地总面积 4.33平方公里，琶洲规划定位为广州的会展中心区
珠江新城等地也将请城市运营商
– 下一步，广州的珠江新城、金沙洲、员村、白云新城、
广氮等储备用地也将征集,城市运营商,。
5.城市经营中项目的风险分析
在我国目前的体制格局下，以经营模式管理城市，容易产生以下项风险：
– 政府管理职能,越位,风险；
– 城市建设规模失控风险；
– 土地资本和耕地资源枯竭风险；
– 投资商的投资风险；
– 地方保护主义风险；
– 加重企业税费负担风险。
6,项目管理在城市经营中的应用展望
政府经营城市、企业选择区域、人才选择企业的时代已到来。
在未来 15年左右的时间，中国将出现世界罕见的城市化高潮，将会给所有发展商带来千载难逢的机会，
我们必须站在城市经营的时代背景下进行运作。
城市经营中项目是其发展的主体，没有项目的支撑就不可能有大的发展，大项目才能带动大战略。
城市间的竞争，必然要求按照科学规划的项目管理模式运作项目。
结束语
21世纪必定是城市发展和竞争的世纪！
城市经营在城市发展和竞争中将扮演更重要的角色！
IPMP将为城市经营插上腾飞的翅膀！
城市经营中的项目管理中国（双法）项目管理研究委员会秘书长
IPMP中国认证委员会办公室主任西北工业大学管理学院教授西安华鼎项目管理咨询有限责任公司总经理白思俊城市经营是在经营什么？
第一：土地
第二：土地
第三：土地一组来自国土资源部的数据
2003年 11月 28日国土资源部新闻发言人、
办公厅主任王世元发布的一组数据如下：
– 在对开发区进行摸底清理过程中，发现全国有各类开发园区 5658个，在对各地开发区进行整改撤并的基础上，全国撤并整合各类开发区 2046个
– 我国各类新建开发区规划面积合计已达 3.6万平方公里，而几千年以来形成的建镇制以上城市建成区面积为 3.15万平方公里城市经营中缺乏的是什么？
资金
– 回答正确吗？
我们的观点是：
– 系统的规划
– 有效的管理
解决的办法是：
– 按项目进行管理
在城市经营中树立大项目带动大战略的观念
在城市经营中推行项目管理的理念
1.项目管理与城市经营的概念
项目管理的产生
项目管理的概念
城市经营的概念
城市经营中项目管理的价值
1.1项目管理的产生
项目管理有悠久的实践历史
人类历史与社会的发展依赖的是项目
传统项目管理的理念起源于建筑领域
科学项目管理方法开始于国防工业
当代项目与项目管理具有广义的概念
1.2何为项目管理？
通俗的讲：
– 项目管理是一种对项目从论证、立项、筹资、计划、
组织、实施、控制到运营的一套系统管理方法。
– 它通过一个临时性的专门组织，对项目进行有效的计划、组织、指导和控制，以实现对项目全过程的动态管理和项目目标的综合协调和优化。
– 项目管理的核心特征是,优化组合、动态管理,
– 成功项目管理的目标是,利益相关者的满意,
1.3城市经营的概念
城市经营，也称经营城市，一般理解为把城市作为最大的国有资产，用市场经济的思路去经营，实现城市的自我增值和自我发展。
– 这是我国在市场经济发展过程中提出的一个概念，
其强调两个问题：一是城市要素的优化组合，二是城市无形资产的创造。
在国外，与城市经营相应的概念主要有城市营销（ Urban Marketing）和城市治理（ Urban
Governance）。前者侧重于城市形象的宣传，
后者则侧重对城市事务的宏观性管理。
城市经营实际上是城市营销和城市治理的综合，
特别是国外提出的,企业家化城市治理模式,
与城市经营概念更加接近。
1.4城市经营中项目管理的价值
一个成功的案例河滩房地产开发项目
NE
W
O
rlea
ns
1.4城市经营中项目管理的价值
以项目投资的思想规划城市
– 站在项目群角度规划城市发展，体现系统的项目立项、决策与投资思想，充分进行项目的投资系统规划研究
以项目管理的手段建设城市
– 土地的盘活、基础设施项目的投资回报补偿机制、
无形资产的商业化、多元化融资渠道、招投标机制及项目投资过程的监控
以项目运营的方式管理城市
– 建立以项目为服务中心的新理念、转变城市政府职能实行项目资产所有权与经营权的分离、实现以项目为经营主题的管理思想
2.城市经营中的项目及其分类
城市经营经营什么？
城市经营中的项目及分类
城市经营中项目的主体与客体
城市经营中项目管理的过程
2.1城市经营经营什么？
城市运营体制和机制的经营
– 此为城市经营的核心，深圳是最大的收益者
城市生产要素的经营
– 城市空间的经营：区位、土地、山、川、河流等
– 城市功能载体的经营：道路、桥梁、房屋、车船等
– 城市要素的优化组合：城市产业、土地利用、城市资本的优化组合
– 城市资源资本化：盘活土地、打造融资平台、政府资源的有偿使用，大连是最大的收益者。
2.2城市经营中的项目及分类
按项目的规模划分：
– 区域规划的系统开发：类似开发区的开发涉及多项目群、多领域、多部门、多专业
– 单一项目群的综合开发：类似某一商业区的综合规划与开发
– 单一项目的开发：类似某一基础设施的改造
2.2城市经营中的项目及分类
从盈利性角度分：
– 盈利性项目：具有一定效益的 商业性开发项目，强调的是经济效益
– 准盈利性项目：行政收费的 半盈利项目
– 非盈利性项目：强调的是 社会效益、环境效益
2.2城市经营中的项目及分类
按项目的形态划分：
– 硬项目：城市基础设施的建设、土地开发等一切有形的实体开发项目，此类项目是实体,
体现了城市的经济实力
– 软项目：依附于有形资产上的无形资产的商业化开发，此类项目在于创意，对于城市品牌、品位及城市资产的增值非常重要
2.2城市经营中的项目及分类
从项目的投资渠道划分：
– 政府投资项目
– 政府与私营资本合资项目
– 私营资本投资项目
2.2城市经营中的项目及分类
按照城市管理在时间流程上的划分：
– 城市规划项目：这是城市经营的灵魂和起始点，决定了城市的性质、功能和定位
– 基本建设项目：这是城市经营的载体
– 日常运行运营项目：是确保城市规划目标得以实现和建设效益得以发挥的关键，这是城市经营的重点
2.2城市经营中的项目及分类
从投资项目的对象划分：
– 土地开发
– 园区建设
– 基础设施建设
– 城区的综合改造
– 房产开发
– 城市文化建设
– ……
2.3城市经营中项目的主体和客体
城市经营中项目的主体：
– 政府在城市建设和管理中充当主导，是城市经营的主体。
– 城市政府作为城市经营的主体应通过市场进行资本运营。在方式上要从计划经济时期的行政指令性分配，转向以法律为基础的经营与管理；在对象上从过去对企事业单位的微观管理，转向对城市资源的整体发掘、利用和经营管理。
– 城市经营的主体是城市政府，但参与经营者则是多元化的，为此，就要有各种投资主体、各类企业和中介组织的参加，以及广大市民的参与。
2.3城市经营中项目的主体和客体
城市经营中项目的客体：
– 城市的各种资产都是城市经营的客体，也是城市经营的主要对象。
– 城市经营的客体主要分为以下三个部分：
城市的基础资产：已经形成或者将要形成的基础设施、社会设施与公共产品设施
城市的权力资产：政府掌握的特有资源的管理权，如土地批租、项目审批、城市空间布局等权限
城市的无形资产：城市特有文化的天赋资产、城市特有投资和经济运行环境的创业资产以及城市长期发展形成特有经济产业结构和商业环境的综合资产
2.4城市经营中项目管理的过程
第 1步：超前的战略定位和有效的规划
– 详细的市场调查、系统全面的项目论证、有效的决策、战略性的规划
第 2步：切实可行的融资渠道与方案制定
第 3步：系统可行的项目实施管理计划
第 4步：有效的项目实施过程监控与支持
第 5步：作好项目的收尾与后评价工作
3.城市经营中的项目管理模式
TOD模式
SOD模式
基础设施项目投资回报补偿模式
城市土地功能置换的项目开发模式
建立土地储备盘活存量资产的项目模式
突出城市特色经营文化名城的开发模式
项目总承包的应用模式
以公司经营为主体的城市建设运作模式
3.1TOD模式
所谓 TOD （ Transit-Oriented Development）,
就是政府利用垄断城市规划带来的信息优势，对规划发展区的用地以较低的价格征用；接着进行基础设施的建设，使土地升值；然后出售基础设施完善的
,熟地,,利用,生地,与,熟地,之地价差，平衡建设成本。
3.2SOD模式
所谓 SOD(Service-Oriented Development）,就是通过社会服务设施引导开发建设的模式。政府利用行政垄断权的优势，通过城市规划对城市功能进行空间调整和迁移，使老市区和新开发区通过地价差，都获得更新与发展的资金保障。
– 青岛市就是成功的案例，市政府出让老城区用地，
市委市政府机关率先迁入新区，达到了城市功能的转移、空间的疏解与优化、政府财政状况改善等目的。
3.3基础设施项目投资回报补偿模式
城市的基础设施建设项目投资大、收益小是其特点，
制约了以追求利润最大化为目标的国内外资本进入这一领域。但现在许多城市运用城市经营的手段，建立基础设施项目投资回报补偿的办法，即谁投资、谁受益，有效地吸引了国内国外的资金，投入到基础设施的建设中。
– 例如上海市，为开发浦东需要建设跨越黄浦江的大桥三座、
隧道两座、环城高速公路等耗资巨大的工程项目。钱从何来？
上海市面向国际市场，大胆利用外资，采用特许权经营的办法，授权外企自行融资、建设、经营工程项目，外企自负盈亏、自担风险，自己受益，取得了较好的投资回报率。
3.4城市土地功能置换的项目开发模式
通过大量城市土地功能的置换，利用级差地租以地生财，可以获得大量的城市基础设施建设资金，从而改善投资环境,,巢,筑得好，
,凤,就蜂拥而至了。
– 成功的例子是大连市
3.5建立土地储备中心盘活存量资产的项目模式
杭州市政府进行了城市土地管理制度的创新。 1997年建立杭州市土地储备中心 ——由市政府授权成立经营土地的公司。市政府行先注一定的资金，对全市的土地实行统一收购、统一规划使用功能、统一招投标与拍卖，市政府完全垄断城市土地的一级市场。
– 使城市土地的管理由无序转化为有序经营 ;
控制城市土地周转的总量,
3.6突出城市特色的项目开发模式
山东曲阜市利用孔子故里和历史文化名城的特色优势，
把城市个性、城市文化作为城市重要的无形资产来经营。围绕孔庙、孔府、孔林文化古迹建设富有特色的城市街区，吸引世界各地的游人；建立孔子研究院，
邀请世界各地教育家来此办学、举行学术活动；组建以孔子系列书籍为主要内容的出版事业。从而形成了城市的特色，提高了文化品位，也吸引来各方的投资者。曲阜市由于经营得法，获得了较前大为充裕的城市建设资金，仅 2002年上半年，全市的城建投资高达
3.2亿元，其中市政府的财政支出只占其中的 1.3%。
3.7项目总承包的应用模式
目前国际上发展的项目总承包模式，如
– EPC（设计、采购、施工总承包）
– PMC（项目管理合同承包）
– EPCM（设计、采购、施工、项目管理承包）
– BOT（建设 -运营 -转让）
– BOO（建设 -拥有 -经营）
– BOOT（建设 -拥有 -经营 -转让）
– TOT（转让 -经营 -转让）
如长沙市，为在湘江上建两座大桥，凭借城市政府的信誉，依据经济合同，
与香港李嘉诚兴办的长江基建公司签订协议，采用 BOT的方式，由该公司负责融资、建设大桥，建成后由公司经营收取商业利润，按协议 50年后归还市政府。长沙市需要建第八水厂，市政府通过协议授权由乡镇企业长大集团公司筹资建设。一个供水能力 25万吨的水厂两年建成，经营 17年后归还市政府。
3.8以公司经营为主体的城市建设运作模式
创新管理机制，提高管理水平
– 推进管理主体企业化
– 推进经营性公用行业管理市场化
– 公益性公用行业管理社会化
– 特许经营权的资本化
上海市城市建设的巨大成就其主要经验就是积极探索以公司为主体的城市建设运作模式，成立上海市城建投资开发总公司，并授政府委托对城建资金进行统一筹措、使用和管理，负责城建投资开发和经营，形成了良性循环。
4.城市经营中项目群的管理
—城市运营商的出现
未来中国房地产企业的两个变迁
政企,双人舞,—城市运营商的出现
谁是真正的城市运营商
城市运营商的一个实例
广州尝试引入项目管理模式首次招募城市运营商
4.1未来中国房地产企业的两个变迁
第一个变迁城市运营商的出现,
– 房地产目前的从头到脚的开发模式将发生变化，以后将会横向宰一刀，出现一个上游和下游，上游就是城市运营商，他们主要做一级半开发，他们的功能用八个字，两句话概括 ——―承上启下，左右逢源,。承政府构想意图、宏观战略之上，启市场整合、市场运营之下，左右逢源、打品牌、理思路、整合资源。
4.1未来中国房地产企业的两个变迁
第二个变迁，是功能上的变迁
– 开发商们将趋于专业分工，住宅地产商、商业物业开发商、旅游地产商、体育运动地产商、教育物业地产商，还有休闲、会展 …… 不仅要懂市场，懂房地产操作，还要有专业背景和资源特色。比如大连万达，现在一门心思只做商业物业开发商，把沃尔玛、家乐福请进来进行捆绑，签定排他性协议，保证在中国 30个城市，每一个城市搞一个商业广场，
拿最好的地段，最便宜的地价，盖房子返租给你，
通过返租并不赚钱，但把这个地块炒旺以后，堤内损失堤外补，其它方面赚钱。
4.2政企,双人舞,
—城市运营商的出现
城市运营的指挥或主唱者只能是市长，他是制定 ‘ 菜谱 ’ 的人，发展商只是某一道菜的 ‘ 大厨 ’ 。市长和老板要各就各位。,因此市长必须学会与开发商跳双人舞，借助企业的力量和市场化的运营方式来达到城市增值的宏观目标。
中国房地产企业越来越难，但从另外一个角度讲中国房地产的好时候才刚刚开头，它有三个支撑点，一是城市化，二是国土整治，第三是整个中国城市群、城市带所形成的关联效应。
一些开发商，进行过大盘的操作，积累了相当的经验，完全可以迈入城市运营商的行列。
4.3谁是真正的城市运营商
要成为城市运营商，应该符合三方面的要求，
一要具备强大的开发实力，二要具备良好的企业素质，三要有良好的资信。
城市运营商应该是在一级开发商的基础上再承担起以前由政府来抓的城市基础市政配套设施的投资与建设，在国外的叫法是,土地运营商,。
政府只管制定地方政策、区域发展战略和组织专家进行城市规划，为城市运营商提供必要的支持和服务，把操作层面的事交给企业。
4.4城市运营商的一个实例
紫薇地产的崛起
– 西安地产有三强，西安高科、西安西部、西安紫薇，
其中紫薇地产处在第二阶梯。 2002西安房地产市场重新洗牌，紫薇地产一夜之间成为超级大哥大，西安第一品牌，使西安房地产从此进入一个全新的时代。
紫薇地产的三个概念,
– 进行城市运营的探索
– 进行大盘操作的模式探索
– 对整个西安房地产重新洗牌。
4.4城市运营商的一个实例
紫薇田园都市 —回家就是度假的开始
– 在西安南城长安科技园，紫薇地产想在三年之内完成 3000多亩地的一个房地产开发，提出了五个统一
（统一规划、统一策划、统一品牌、统一销售、统一整合），把紫薇地产一下子提到一级，不做终端，
只做城市运营商，策划方案出来后，让二级开发商进来。城市运营商提供特别服务，包括银行授信、
统一销售节奏、统一用紫薇地产品牌，经过预热与整合，结果创造了一个月销售 78万平方米的奇迹，
占据了西安将近 1／ 2的市场，彻底颠覆了西安房地产市场，郊区一夜之间成了新城。
4.4城市运营商的一个实例
西安曲江新区的建设
– 紫薇地产的运作模式对西安市政府震动很大，
市政府作了一个决定，让紫薇地产去开发一个 47平方公里的新城，按整个大西安的格局，
依照,腾笼换鸟，八马拉车,的原则进行操作。
– 设计了八大板块，政务区、商务文化区、旅游区、生态园林区、民风博览区、科教区、
住宅区、农村安置区。
4.5广州尝试引入项目管理模式首次招募城市运营商
尝试引入项目管理模式招募城市运营商
– (南方日报 )2003年 6月广州土地开发中心发出信息，
首次向社会公开征集,城市运营商,,策划琶洲国际会展中心区的土地开发。通过引入项目管理的模式，
评估、策划及开发城市土地，按项目管理集约经营的模式进行整体土地开发，要实现整体收支的基本平衡。
涉及土地 4.3平方公里
– 琶洲是珠江中的一个岛，此次以项目管理模式开发的琶洲储备用地总面积 4.33平方公里，琶洲规划定位为广州的会展中心区
珠江新城等地也将请城市运营商
– 下一步，广州的珠江新城、金沙洲、员村、白云新城、
广氮等储备用地也将征集,城市运营商,。
5.城市经营中项目的风险分析
在我国目前的体制格局下，以经营模式管理城市，容易产生以下项风险：
– 政府管理职能,越位,风险；
– 城市建设规模失控风险；
– 土地资本和耕地资源枯竭风险；
– 投资商的投资风险；
– 地方保护主义风险；
– 加重企业税费负担风险。
6,项目管理在城市经营中的应用展望
政府经营城市、企业选择区域、人才选择企业的时代已到来。
在未来 15年左右的时间，中国将出现世界罕见的城市化高潮，将会给所有发展商带来千载难逢的机会，
我们必须站在城市经营的时代背景下进行运作。
城市经营中项目是其发展的主体，没有项目的支撑就不可能有大的发展，大项目才能带动大战略。
城市间的竞争，必然要求按照科学规划的项目管理模式运作项目。
结束语
21世纪必定是城市发展和竞争的世纪！
城市经营在城市发展和竞争中将扮演更重要的角色！
IPMP将为城市经营插上腾飞的翅膀！
