1
主讲人,颜 哲 教授
重庆大学 建设管理与房地产学院
2
第 2章 建筑成本的变化趋势
建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑
产品造价信息比较发达的香港地区为例，其建筑
产品成本发展趋势如图 2-1所示。
3
图 2-1 香港近几年建筑成本发展动向
注,1 资料来源于威宁谢（香港）公司和政府建筑署；
2 建筑成本包括劳工、材料、管理费和利润等；
3 图中以 1970年香港建筑成本为标准指数 100。
400
600
800
1000
1200
1400
92 93 94 95 96 97 98 99
建筑署指数（A S D ） 威宁谢指数（D L S ）
成本指数
时间
4
究其原因，既由于组成建筑成本的人工、材
料、设备等的价格不断上涨，也由于人们对建筑
功能的要求不断增加导致成本上升，还由于新材
料、新概念、新技术的引入导致建筑成本的上升，
如图 2-2所示。
5
人们对建筑功能的
要求越来越高
新材料、新理念、
新技术的引进
建筑成本逐年上升
人工、材料、设备等
费用持续上涨
图 2-2 建筑成本不断上升的原因
6
2.1 人工和材料等费用的上涨是导致建筑
成本上升的直接原因
随着社会发展，整个社会的物价水平不断上
涨，因此建筑成本中的人工和材料等费用不断上
升是必然的趋势。这也是导致建筑成本持续上升
的直接原因。下面将分别从 人工、材料、土地、
设备 等角度来分析建筑成本的发展趋势 。
7
2.1.1 人工费上涨
人工费是建筑成本的一个重要组成部分。建筑
行业属于劳动密集型的传统产业，目前我国工资水
平较低。再加上我国农村现有大量富余的劳动力，
他们不需要经过严格培训即可从事建筑业生产，导
致建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉
（如图 2-3和图 2-4所示）。
因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动
力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间很大。
8
2236
2384
2491
2424
2660
3050
3188
3322
3449
3327
3408
2482
2407
2000
2500
3000
3500
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
图 2-3 我国建筑业从业人员发展趋势
时间
（万）
9
1536
1684
1959
2166
2384
2649
3066
3779
4894
5785
6249
6655
7456
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
图 2-4 我国建筑业职工平均工资水平发展趋势
时间
（元 /人 ·年）
10
另一方面，尽管建筑人工费相当低廉，但据
统计，在国内建筑人工费仍然占建筑安装成本的
30%左右；然而与国外建筑人工费约占建筑成本的
60～ 70%这一数据相比，仍然有相当大的差距。随
着我国进入 WTO，建筑业将进一步与国际标准接轨，
因此建筑人工费增长的潜力很大。
11
图 2-5和图 2-6分别给出了香港和英国建筑人工
费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国
家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。如
前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的 60%
强，所以仅这一个因素就导致足以导致建筑总成本
上扬，这一点可以在前面的 图 2-1香港近几年建筑成
本发展趋势图中得到印证。
12
图 2-5 香港近几年建筑人工费发展动向
注,1,资料来源于香港政府建筑署；
2、图中以 1970年香港建筑人工费为标准指数 100。
1800
2000
2200
2400
2600
2800
3000
3200
3400
92 93 94 95 96 97 98 99
建筑署指数（A S D ）
人工费
指 数
时间
13
图 2-6 英国近几年建筑人工费发展动向
注,1,资料来源于英国, 住宅与建筑统计 1986 —1996,；
2、图中以 1990年英国建筑人工费为标准指数 100。
50
70
90
110
130
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
人工费指数
人工费
指 数
时间
14
综合上面对我国、香港以及英国建筑人工费
现状的分析可得出以下结论：
? 随着我国社会的进步，工资水平上涨，建筑人
工费将逐年上升，而且上升的幅度和潜力巨大。
? 随着我国社会的进步，人工费在建筑成本中占
据的比例也将趋向于国外的 60～ 70%，对建筑成本
的影响将更大。
15
如果考虑工人的工作效率，人工费实际成
本的增幅远大于图 2-4中的数据表面上反映的上
涨程度。众所周知，建筑业属于劳动密集型产
业，随着科技的进步，建筑业的现代化，建筑
业中越来越多的工种实现了非人工操作，但是
砌砖等工种至今无法实现机械化。
16
据统计，随着时间的推移，工人的砌砖效
率在不断下降，如图 2-7所示，二十世纪三十年
代工人的砌砖效率是现代工人的 1.5-2倍左右。
工人的工资按可比价格以图 2-8中的曲线 a 增长，
如果考虑工人的工作效率，其工资的实际增长
速度以图 8中的曲线 b增长，增幅远高于曲线 a。
17
时间
工人砌砖效率
图 2-7 本世纪工人砌砖效率
变化曲线
20世纪初 20世纪中 20世纪末
18
时间
人工费
曲线 b
曲线 a
20世纪初 20世纪中 20世纪末
图 2-8 本世纪人工费的表面增幅
和实际增幅对比
19
2.1.2 材料费上涨
建筑材料费也是建筑成本的一个重要组成部
分。据统计，在国内建筑材料费占建筑成本 60%左
右。而在境外，建筑材料费占建筑成本 30%左右。
图 2-9、图 2-10和图 2-11分别给出我国建筑材料
出厂价格、香港和英国建筑材料费指数近几年的变
化趋势。
20
注,1、以 1979年我国建筑材料出厂平均价格为标准指数 100；
2、资料来源于, 中国统计年鉴, 1999卷。
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
图 2-9 我国建筑材料出厂的平均价格指数变化趋势
材料价格指数
时间
21
图 2-10 香港近几年建筑材料费发展动向
注,1、资料来源于香港政府建筑署；
2、图中以 1970年香港建筑材料费为标准指数 100。
600
620
640
660
680
700
720
740
760
780
800
92 93 94 95 96 97 98 99
建筑署指数（A S D ）
材料费
指 数
时间
22
图 2-11 英国近几年建筑材料费发展动向
注,1,资料来源于英国, 住宅与建筑统计 1986 —1996,；
2,图中以 1990年英国建筑材料费为标准指数 100。
70
80
90
100
110
120
130
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
材料费指数
材料费
指 数
时间
23
综合上面对我国、香港以及英国建筑材料价格
现状的分析可得出以下结论：
? 从长远角度来看，随着我国经济社会的进步，
物价水平上涨，建筑材料价格也将不断上涨。
? 尽管随着建筑业发展，人工费比例将上升，建
筑材料费比例将下降，但是未来几十年内，在我国，
建筑材料费的绝对数值仍将稳步上升。
24
建筑材料价格不断上升的原因：
? 劳动力成本上升；
? 生产建筑材料的原始材料价格上升；
? 能源价格上升。
以 钢材 的生产为例，生产钢材的原始材料主
要是 铁矿石,所用的能源主要是 电力和煤炭 。近几
年来，全社会的工资水平上涨，劳动力成本提高，
铁矿石的价格也在上涨，电力和煤炭等能源价格也
在上升，这多重原因导致钢材的价格不断上涨。
25
从上面的分析可以看出，无论国内外，建筑
材料的价格都在不断上涨。而在工程建设中，建
筑材料费用占整个建筑成本的 60%～ 70%（每年耗
用全社会钢材总量的 25%，木材的 40%，水泥的
70%，玻璃的 70%，预制品的 25）。因此，合理使
用建筑材料，减少建筑材料消耗，对于降低工程
成本具有重要的意义。
26
2.1.3 其他建筑成本的变化
建筑成本不仅包括人工费、材料费等直接
费用，还包括其他直接费用和间接费用，如土地
成本、管理费、临时设施费等等。随着社会的发
展，这些费用都在不断地增加，它们也是导致建
筑成本上升的重要原因。
27
(1) 土地成本
我国的土地市场并不发达，长期以来土地成
本无法反映其真实价值。国外的土地市场形成较
早，受市场规则的制约，计算土地成本的方法比
较成熟。以日本、英国、法国和美国等发达国家
的土地市场为例，主要有以下几种方法：
28
国别 日 本 英 国 法 国 美 国
价格
标准
以征用土地
近邻类似土
地的交易价
格为参考，
计算土地成
本。
以被征用土
地的所有者
在公开土地
市场上能够
得到的出售
价格为计算
标准。
以被征用土地
周围土地的交
易价格，或所
有者纳税时的
申报价格作为
参考确定价格。
以达到
土地最
好利用
的市场
公平价
格计算。
表 2-1 主要发达国家的土地成本计算方式
资料来源：邹兆平主编, 外国与港台土地管理制度,
29
我国土地取得方式的变化
行政划拨
协议出让
招标出让
拍卖出让
经济体制
改革前 经济体制
改革后
行政划拨
辅助形式
主要形式
图 2-13 我国土地取得方式的转变
30
? 土地的取得方式的转变，尤其是国家所倡导偏
向拍卖的方式，使得土地市场竞争更加激烈。
? 土地资源具有固定性和稀缺性，尤其我国人口
众多，可被用于建筑领域的土地非常有限。
? 因而，随着土地逐渐被开发利用之后，土地资
源会逐步紧张，土地的价值将迅速上升，成本增
加，最终造成建筑成本巨幅上升。
? 不同城市间建筑产品存在较大价格差异，其中
土地成本差异是最为主要的。
31
(2) 其它
? 施工过程中大量采用现代化的施工机械，导致
施工机械使用费增加；
? 建筑产品采用了新型的设备，如中央空调系统、
电梯等，导致建筑成本上升。
? 随着施工现代化，建设项目越来越大，工序越
来越复杂，施工管理费用和临时设施费用也将增
加。
32
?总结
综上所述，随着社会的发展进步，建设项目
越来越大，建筑业日益与国际接轨，人工费、材
料费、设备费以及施工管理费和临时设施费等都
在不断增加，导致建筑成本越来越高，它们是构
成建筑成本上升的直接原因。
33
2.2 人们对建筑功能的要求越来越高是导致
建筑成本上升的直接动力
? 居住需求的层次
按照人对各类居住需求程度的大小, 由基本到高级
可分为四个层次,[ 见 丹麦心理学家英格丽特 ·格尔 （ Ingrid
Gehl） 著, 生存环境, ]
1,基本需求：睡, 休息, 一般居住安全
2,一般需求：卫生, 光, 空气, 太阳, 安全防卫,
噪声控制, 私密
3,邻里友爱需求：交往, 活动, 玩
4,自我表现需求：建造, 正名, 美感
人们对自己住宅的需求程度是依赖于社会的发展程
度, 自身的经济状况, 生活习惯爱好以及时间而变化的 。
34
? 住宅种类
人们建造或购买住宅是为了满足他们对居住的
各种需求 。 不同种类住宅可满足不同程度的居住
需求 。 根据住宅满足居住需求的程度, 住宅可分
为安置型住宅, 实用型住宅, 舒适型住宅, 豪华
型住宅 。
不同种类住宅所要求的住户需求种类与需求
程度之间的对应关系可参见图 2－ 14：
35
需求
程度
基本
需求
一般
需求
邻里友
爱需求
自我表
现需求
需求种类
安置型
实用型
舒适型
豪华型
图 2－ 14
36
从图 2-14中可以看出，随着社会的发展，人们对
建筑功能的要求日趋多样化。
最初对住宅产品的需求较简单，主要为 建筑安全
性 要求，相应地建筑成本主要反映在保证安全性上。
当这一要求得到基本满足之后，开始出现 舒适性
要求，建筑成本反映在安全性和舒适性两个方面。
当舒适性要求达到一定程度时，开始出现 美观、
表现、交往等 要求，建筑成本也体现在对多种需求方
面投资的并重。
37
应该说明的是，图 2-14中用于建筑安全性方
面的成本相对重要性程度虽然下降了，但是它的
实际成本并没有降低，相反是在持续的上升，因
为随着社会的发展，建筑总成本在持续地增加。
38
2.2.1 建筑功能多元化导致建筑成本构成比
例变化
建筑成本除去人工费、管理费等之外，主要由
主体结构、外围护结构（主要是外墙）、内隔墙、
设备、基础等成本构成。
各组成部分成本与人们对建筑功能要求的变化
密切相关。随着人们对建筑功能的要求越来越高，
势必导致建筑成本构成比例的变化。
下面将按照建筑类型给出一组图表来说明建筑
成本是如何随着建筑功能多元化而变化的。
39
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
墩座墙 主体结构 外围护结构 设备 内分隔墙
1800 1850 1900 1950 2000
图 2-15 非住宅建筑各单项成本近 200年发展历史
40
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
墩座墙 主体结构 外围护结构 设备 内分隔墙
1800 1850 1900 1950 2000
图 2-16住宅建筑各单项成本近 200年发展历史
41
从图 2-15和图 2-16中可以看出，非住宅建筑和
住宅建筑各构成成本比重变化有以下特点：
? 主体结构成本比重在逐年下降。随着人们对建
筑舒适性和美观性投资加大，主体结构成本比重
还要下降。由原来的 60%左右下降到 20%左右。
? 应该说明的是，主体结构成本相对比重下降并
不代表对主体结构的投资额度下降。
42
? 设备成本比重急剧上升，说明用于改造居住环
境的投资额度巨幅增加，人们对居住舒适性投资
额度加大。在未来很长一段时间内，这一比重还
将上升。
? 内分隔墙和外围护结构成本比重也在逐步上升，
但上升较缓慢，甚至还有局部下降的趋势（这是
由于设备成本增加势头过猛导致的，实际投资额
在不断增加）。
43
2,2.2 对各项建筑功能的要求越来越高是
导致建筑成本上升的重要因素
随着社会的发展，人们对建筑功能提出多
元化要求的同时，对每一项建筑功能也提出了更
高的标准和要求，这是导致建筑成本上升的重要
因素。
以 安全性 (即主体结构） 要求为例，人们对
它的要求经历了四个发展阶段：
遮风蔽雨
且不倒塌
满足一定
的耐久性
满足建筑
层数、空
间等要求
满足建筑
艺术要求
44
如上图所示，人们对建筑 安全性 （即建筑结
构）的要求越来越高，主要经历了以上四个阶段。
每一阶段的要求层次反映出人们生活与居住水平
的提高，但与此同时，每一层次的需要都对建筑
结构提出新的要求，都将增加建筑结构投资成本，
相应地增加建筑总成本。
45
以第三层次要求 ——“满足建筑层数空间等要
求” 为例。随着建筑层数或空间的增加，为保证
建筑的安全性，要求使用更加稳固的建筑结构，
从最原始的墙体结构，到框架结构，再到剪力墙
结构、框架 —剪力墙结构、筒体结构；从拱结构、
网架结构、网壳结构、空间薄壁结构、钢索结构、
膜结构等等，建筑总成本都在不断上升。
46
?总结
如前所述，人们对建筑功能提出了两个方
面的要求：其一，建筑功能多元化，由单一性到
多样性；其二，对每一项建筑功能提出更高的标
准和要求。建筑成本在这两个方面因素的推动下，
不断上升。如图 2-17所示：
47
建筑
成本
建筑功能多元化
图 2-17 建筑成本的变化趋势
48
2.3 新材料、新技术、新理念的引入是导致
建筑成本上升的主导因素
随着社会进步和科技发展，一些新材料、
新技术和新理念逐渐引入建筑业，它们在改善建
筑业发展状况的同时，也加速了建筑成本的上升。
尤其是近二、三十年以来，这一趋势非常明显。
49
2.3.1 新材料
新材料主要是为了适应建筑的可持续发展，
提高建筑产品性能而出现的，尤其以保温、隔热
等节能材料，隔音、防火、防潮和轻质等特殊材
料为代表，例如：
? 塑钢门窗代替普通的木门窗和金属门窗；
? 新型墙体材料代替普通实心粘土砖；
? 玻璃棉板屋面保温材料代替传统的沥青屋面材料；
? 新型复合材料代替传统材料等。
50
以占建材比例较大的墙体材料为例，新型墙体材
料品种繁多，从无到有，取得了较快的发展。如：空
心粘土砖、混凝土砌块、加气混凝土砌块、粉煤灰砌
块、纸面石膏板、纤维水泥板、复合板等。
到目前为止，在实际工程中，新型墙体材料已占
墙体材料总量的 30%左右。但是应该看到的是，新型
墙体材料所占的比例仍较小，仍有广阔的发展空间。
51
实际上，建设部早就鼓励采用新型墙体材料，
但是为什么至今在很多城市粘土砖仍然是最主要
的墙体材料呢？
最关键的原因是它的造价低于新型墙体材料。
52
随着国家对粘土砖等部分传统建筑材料的逐
步限制使用，对一些绿色建材的鼓励使用，使得
这些新材料必将得到更广泛的应用。
但是，据统计，就象新型墙体材料造价高于
普通实心粘土砖一样，这些新型材料在提高居住
舒适性、减少建筑后期运营成本的同时，却大大
地增加了首期的建筑成本。
53
2.3.2 新技术、新理念
随着建筑业的现代化，智能建筑、绿色建筑、
e-house、集成制造系统等一批新的技术或理念大
量涌入建筑业中，要求把电子、机械、自控等行业
的技术成果应用到建筑上，使建筑能够更安全、高
效、舒适地为人类服务，使建筑“活”起来。这些
新技术、新理念的引入，也势必增加建筑成本。
54
IT（ Information Technology）技术 无疑将
是未来提供服务的直接载体。在国外 IT行业已经逐
步与房地产业实现有机融合。据美国专家预测，在
未来的建筑行业中，开发商从出售由水泥、钢筋、
砖石等构成的房屋中获利的可能性及程度将越来越
小，只有当建筑行业与 IT行业结合起来，实现建筑
的智能化、生态化，开发商才有可观的利润。
55
我国的 IT行业起步较晚，目前对建筑业、房地产
业的贡献不大。但是,IT进入建筑业和房地产业是一
种必然趋势。而且由于这些新技术、新理念的应用对
于提高建筑产品价值，满足用户需求，促进产品销售
具有积极作用。因此各地，如重庆，在学习、采用该
类技术上发展迅速。
当然，这些新技术、新理念 的广泛应用,在给建
筑产品带来便利的同时，也势必增加建筑成本。
56
现代成套技术体系
结
构
承
载
与
围
护
体
系
供
排
管
线
系
统
隔
墙
系
统
厨
卫
体
系
供
热
供
暖
系
统
小
区
智
能
化
技
术
住
宅
产
业
现
代
集
成
制
造
系
统
HI-CIMS
附：现代成套技术体系简介
居
住
区
环
境
保
障
技
术
57
结
构
承
载
与
围
护
体
系
轻钢结构住宅体系
NIDYON体系
坡屋面保温防水技术
塑钢窗
混凝土空心砌块体系
混凝土空心小砌块
SP预应力混凝土空心楼板
／现浇大跨度楼板
复合夹芯保温隔热材料
水泥瓦、玻纤胎沥青瓦、聚苯
保温板与混凝土自防水隔热保
温相结合
预制钢丝网插丝波形聚苯板可
做模板兼保温板
免拆模承重保温墙 (NIDYON)
SP预应力混凝土空心楼板
／现浇大跨度楼板
结构承载与围护体系
软地基处理技术
58
供
排
管
线
系
统
管束（管井）管线综合
集中布置
竖向干管综合集中
水平支管限定区域明敷暗藏
强弱电采用综合布线槽
供排管线系统
59
空心条板
轻钢龙骨石膏板
隔墙体系
主要用于厨房、卫生间。
引入国际先进体系，达到防火、
隔音、装拆易行等技术要求
实现施工现场干作业的要求
隔
墙
系
统
隔墙系统
60
厨房标准化技术、成套
厨柜与设备
卫生间标准化技术,定
型设计及整体卫生间
根据不同套型的厨房定型设计
厨
卫
体
系
解决厨房污染、烟味互串；各
类厨房设备界面接口协调
采用定型的竖向管束，水平管
明敷暗藏，基本功能精细设计
厨卫体系
61
供
热
供
暖
系
统
分户计量、可调控
供暖系统
分户计量、可调控，达到建筑
热工、节能、环保的技术要求
太阳能供热水技术
供热供暖系统
62
信息服务与管理技术
物业管理及安防技术
小
区
智
能
化
技
术
住宅智能化
综合布线系统
小区智能化技术
63
64
HI-CIMS 住宅产业现代集成
制造系统
业主管理分系统
住宅施工分系统
住宅性能认定分系统
住宅设计分系统
物业管理分系统
HI-CIMS住宅产业现代集成制造系统
65
居住区环境保障技术
污水处理
水质保障居
住
区
环
境
保
障
技
术
垃圾处理
66
2.4 建筑成本的地域性差别
前面三节详细地阐述了导致建筑成本逐年上
升的原因。实际上，由于建筑物是固定在一定土
地上的不动产，从而导致 建筑成本存在着很强的
地域性差异 。 在我国，不同地区的建筑人工费、
工人工作效率、建筑材料价格等等各不相同，从
而导致建筑成本呈现地域性差别。
67
一个地区的建筑业水平一般与该地区的经济
水平直接相关。由于历史的原因，我国各地区的
发展状况不尽相同，因而呈现出不同的 建筑人工
费、工人工作效率、建筑材料价格 等等。社会发
展的先进程度不一样，也体现在各地对 建筑功能、
结构的认识以及新的理念、材料和技术的应用 上。
68
10989
13533
10865
9725
5376
6354
7456
5000
8000
11000
14000
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
建筑人工费（元 /人 ·年）
图 2-18 1998年我国不同地区建筑人工费比较
资料来源：, 中国统计年鉴, 1999卷
69
从上图 2-18中可以看出，上海的建筑人工费最高，
达到 13533元 /人 ·年；其次是北京和天津，人工费在
10000-11000元 /人 ·年之间；广东、河南和重庆最低，
人工费在 10000元 /人 ·年以下。第一节中已经给出建筑
人工费用占据建筑总成本的 30%，因此上海地区的建筑
人工费因素将大大的增加该地区的建筑成本。
70
21203
23038
19791
16332
10228 10245
13350
9000
12000
15000
18000
21000
24000
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
建筑工人劳动效率（元 /人 ·年）
图 2-19 1998年我国不同地区建筑工人劳动效率比较
资料来源：, 中国统计年鉴, 1999卷
71
从上图 2-19中可以看出，北京和上海的建筑工人的
劳动效率最高，分别达到 21203元 /人 ·年和 23038元 /
人 ·年，均超过 20000元 /人 ·年；其次是天津和广东，工
人劳动效率在 20000~15000元 /人 ·年之间；河南和重庆较
低，工人劳动效率在 12000元 /人 ·年以下。从第一节的分
析中知，建筑工人工作效率是决定建筑总成本的重要因
素，因此上海地区的建筑人工费因素将大大的增加该地
区的建筑成本。
72
3422.5
2817
2714
2786
2632
2663
2738
2500
2700
2900
3100
3300
3500
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
1184
1283
1407
841
1077
982 988
700
900
1100
1300
1500
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
362
348
307
358
264
292
313
250
280
310
340
370
400
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
钢材价格
（元 /吨）
水泥价格
（元 /吨）
木材价格
（元 /m3)
图 2-20 1998年我国不同地区
主要建筑材料价格比较
资料来源：, 中国统计年鉴,
1999卷
73
从图 2-20中可以看出，北京和上海的建筑材料
价格普遍最高；其次是天津和广东；河南和重庆较
低。当然，这中间也不排除个别的特殊情况，如，
天津的木材价格高于北京和上海，广东的水泥价格
高于上海。但这只是个别因素（而且并不是不变的
规律），并不影响整个建筑材料价格市场的分类。
74
受建筑人工费、建筑工人劳动效率、建
筑材料价格等因素的影响，这六个城市的建
筑成本费用也呈现出不同。图 2-21中给出了
这六个地区房屋建筑成本数据。
75
2287
2515
1477
1557
725
853
1218
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
房屋建筑成本（元 /m2）
图 2-24 1998年我国不同地区房屋建筑成本比较
资料来源：, 中国统计年鉴, 1999卷
76
? 本章小结
随着我国社会的进步，整个社会物价水平的
上涨，建筑直接费和间接费都将上升；随着我国
建筑业逐步与国际接轨，新的建筑理念、技术和
材料的引入，我国人民居住水平和建筑意识等必
将得到提高，建筑成本也将进一步上扬。因此，
总结国内外建筑业的发展历史，可以得出结论：
在未来的几十年里，我国的建筑业将取得迅
猛发展，但同时建筑成本的总趋势是不断上涨。
77
思考题,
1,土地成本是建筑产品成本的主要组成部分 。 请
思考土地储备对房地产开发企业的影响 。
2,我国人口众多是导致建筑人工费低廉的原因吗？
3,请你分析建筑产品价格的构成, 总结构成各部
分的发展变化趋势, 并说明原因 。
4,建筑业成本的发展趋势, 对成本计划与控制提
出了什么样的要求？
主讲人,颜 哲 教授
重庆大学 建设管理与房地产学院
2
第 2章 建筑成本的变化趋势
建筑产品成本随着时间在不断上升，以建筑
产品造价信息比较发达的香港地区为例，其建筑
产品成本发展趋势如图 2-1所示。
3
图 2-1 香港近几年建筑成本发展动向
注,1 资料来源于威宁谢（香港）公司和政府建筑署；
2 建筑成本包括劳工、材料、管理费和利润等；
3 图中以 1970年香港建筑成本为标准指数 100。
400
600
800
1000
1200
1400
92 93 94 95 96 97 98 99
建筑署指数（A S D ） 威宁谢指数（D L S ）
成本指数
时间
4
究其原因，既由于组成建筑成本的人工、材
料、设备等的价格不断上涨，也由于人们对建筑
功能的要求不断增加导致成本上升，还由于新材
料、新概念、新技术的引入导致建筑成本的上升，
如图 2-2所示。
5
人们对建筑功能的
要求越来越高
新材料、新理念、
新技术的引进
建筑成本逐年上升
人工、材料、设备等
费用持续上涨
图 2-2 建筑成本不断上升的原因
6
2.1 人工和材料等费用的上涨是导致建筑
成本上升的直接原因
随着社会发展，整个社会的物价水平不断上
涨，因此建筑成本中的人工和材料等费用不断上
升是必然的趋势。这也是导致建筑成本持续上升
的直接原因。下面将分别从 人工、材料、土地、
设备 等角度来分析建筑成本的发展趋势 。
7
2.1.1 人工费上涨
人工费是建筑成本的一个重要组成部分。建筑
行业属于劳动密集型的传统产业，目前我国工资水
平较低。再加上我国农村现有大量富余的劳动力，
他们不需要经过严格培训即可从事建筑业生产，导
致建筑业更是实行饥饿政策，建筑人工费相当低廉
（如图 2-3和图 2-4所示）。
因而随着人们生活水平的提高，整个社会劳动
力的合理配置，建筑人工费上涨的潜力和空间很大。
8
2236
2384
2491
2424
2660
3050
3188
3322
3449
3327
3408
2482
2407
2000
2500
3000
3500
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
图 2-3 我国建筑业从业人员发展趋势
时间
（万）
9
1536
1684
1959
2166
2384
2649
3066
3779
4894
5785
6249
6655
7456
0
1000
2000
3000
4000
5000
6000
7000
8000
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
图 2-4 我国建筑业职工平均工资水平发展趋势
时间
（元 /人 ·年）
10
另一方面，尽管建筑人工费相当低廉，但据
统计，在国内建筑人工费仍然占建筑安装成本的
30%左右；然而与国外建筑人工费约占建筑成本的
60～ 70%这一数据相比，仍然有相当大的差距。随
着我国进入 WTO，建筑业将进一步与国际标准接轨，
因此建筑人工费增长的潜力很大。
11
图 2-5和图 2-6分别给出了香港和英国建筑人工
费指数近几年的变化趋势，从中可以看出，这些国
家和地区的建筑人工费也保持持续增长的趋势。如
前所述，在境外建筑人工费占据建筑总成本的 60%
强，所以仅这一个因素就导致足以导致建筑总成本
上扬，这一点可以在前面的 图 2-1香港近几年建筑成
本发展趋势图中得到印证。
12
图 2-5 香港近几年建筑人工费发展动向
注,1,资料来源于香港政府建筑署；
2、图中以 1970年香港建筑人工费为标准指数 100。
1800
2000
2200
2400
2600
2800
3000
3200
3400
92 93 94 95 96 97 98 99
建筑署指数（A S D ）
人工费
指 数
时间
13
图 2-6 英国近几年建筑人工费发展动向
注,1,资料来源于英国, 住宅与建筑统计 1986 —1996,；
2、图中以 1990年英国建筑人工费为标准指数 100。
50
70
90
110
130
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
人工费指数
人工费
指 数
时间
14
综合上面对我国、香港以及英国建筑人工费
现状的分析可得出以下结论：
? 随着我国社会的进步，工资水平上涨，建筑人
工费将逐年上升，而且上升的幅度和潜力巨大。
? 随着我国社会的进步，人工费在建筑成本中占
据的比例也将趋向于国外的 60～ 70%，对建筑成本
的影响将更大。
15
如果考虑工人的工作效率，人工费实际成
本的增幅远大于图 2-4中的数据表面上反映的上
涨程度。众所周知，建筑业属于劳动密集型产
业，随着科技的进步，建筑业的现代化，建筑
业中越来越多的工种实现了非人工操作，但是
砌砖等工种至今无法实现机械化。
16
据统计，随着时间的推移，工人的砌砖效
率在不断下降，如图 2-7所示，二十世纪三十年
代工人的砌砖效率是现代工人的 1.5-2倍左右。
工人的工资按可比价格以图 2-8中的曲线 a 增长，
如果考虑工人的工作效率，其工资的实际增长
速度以图 8中的曲线 b增长，增幅远高于曲线 a。
17
时间
工人砌砖效率
图 2-7 本世纪工人砌砖效率
变化曲线
20世纪初 20世纪中 20世纪末
18
时间
人工费
曲线 b
曲线 a
20世纪初 20世纪中 20世纪末
图 2-8 本世纪人工费的表面增幅
和实际增幅对比
19
2.1.2 材料费上涨
建筑材料费也是建筑成本的一个重要组成部
分。据统计，在国内建筑材料费占建筑成本 60%左
右。而在境外，建筑材料费占建筑成本 30%左右。
图 2-9、图 2-10和图 2-11分别给出我国建筑材料
出厂价格、香港和英国建筑材料费指数近几年的变
化趋势。
20
注,1、以 1979年我国建筑材料出厂平均价格为标准指数 100；
2、资料来源于, 中国统计年鉴, 1999卷。
0
50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98
图 2-9 我国建筑材料出厂的平均价格指数变化趋势
材料价格指数
时间
21
图 2-10 香港近几年建筑材料费发展动向
注,1、资料来源于香港政府建筑署；
2、图中以 1970年香港建筑材料费为标准指数 100。
600
620
640
660
680
700
720
740
760
780
800
92 93 94 95 96 97 98 99
建筑署指数（A S D ）
材料费
指 数
时间
22
图 2-11 英国近几年建筑材料费发展动向
注,1,资料来源于英国, 住宅与建筑统计 1986 —1996,；
2,图中以 1990年英国建筑材料费为标准指数 100。
70
80
90
100
110
120
130
86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96
材料费指数
材料费
指 数
时间
23
综合上面对我国、香港以及英国建筑材料价格
现状的分析可得出以下结论：
? 从长远角度来看，随着我国经济社会的进步，
物价水平上涨，建筑材料价格也将不断上涨。
? 尽管随着建筑业发展，人工费比例将上升，建
筑材料费比例将下降，但是未来几十年内，在我国，
建筑材料费的绝对数值仍将稳步上升。
24
建筑材料价格不断上升的原因：
? 劳动力成本上升；
? 生产建筑材料的原始材料价格上升；
? 能源价格上升。
以 钢材 的生产为例，生产钢材的原始材料主
要是 铁矿石,所用的能源主要是 电力和煤炭 。近几
年来，全社会的工资水平上涨，劳动力成本提高，
铁矿石的价格也在上涨，电力和煤炭等能源价格也
在上升，这多重原因导致钢材的价格不断上涨。
25
从上面的分析可以看出，无论国内外，建筑
材料的价格都在不断上涨。而在工程建设中，建
筑材料费用占整个建筑成本的 60%～ 70%（每年耗
用全社会钢材总量的 25%，木材的 40%，水泥的
70%，玻璃的 70%，预制品的 25）。因此，合理使
用建筑材料，减少建筑材料消耗，对于降低工程
成本具有重要的意义。
26
2.1.3 其他建筑成本的变化
建筑成本不仅包括人工费、材料费等直接
费用，还包括其他直接费用和间接费用，如土地
成本、管理费、临时设施费等等。随着社会的发
展，这些费用都在不断地增加，它们也是导致建
筑成本上升的重要原因。
27
(1) 土地成本
我国的土地市场并不发达，长期以来土地成
本无法反映其真实价值。国外的土地市场形成较
早，受市场规则的制约，计算土地成本的方法比
较成熟。以日本、英国、法国和美国等发达国家
的土地市场为例，主要有以下几种方法：
28
国别 日 本 英 国 法 国 美 国
价格
标准
以征用土地
近邻类似土
地的交易价
格为参考，
计算土地成
本。
以被征用土
地的所有者
在公开土地
市场上能够
得到的出售
价格为计算
标准。
以被征用土地
周围土地的交
易价格，或所
有者纳税时的
申报价格作为
参考确定价格。
以达到
土地最
好利用
的市场
公平价
格计算。
表 2-1 主要发达国家的土地成本计算方式
资料来源：邹兆平主编, 外国与港台土地管理制度,
29
我国土地取得方式的变化
行政划拨
协议出让
招标出让
拍卖出让
经济体制
改革前 经济体制
改革后
行政划拨
辅助形式
主要形式
图 2-13 我国土地取得方式的转变
30
? 土地的取得方式的转变，尤其是国家所倡导偏
向拍卖的方式，使得土地市场竞争更加激烈。
? 土地资源具有固定性和稀缺性，尤其我国人口
众多，可被用于建筑领域的土地非常有限。
? 因而，随着土地逐渐被开发利用之后，土地资
源会逐步紧张，土地的价值将迅速上升，成本增
加，最终造成建筑成本巨幅上升。
? 不同城市间建筑产品存在较大价格差异，其中
土地成本差异是最为主要的。
31
(2) 其它
? 施工过程中大量采用现代化的施工机械，导致
施工机械使用费增加；
? 建筑产品采用了新型的设备，如中央空调系统、
电梯等，导致建筑成本上升。
? 随着施工现代化，建设项目越来越大，工序越
来越复杂，施工管理费用和临时设施费用也将增
加。
32
?总结
综上所述，随着社会的发展进步，建设项目
越来越大，建筑业日益与国际接轨，人工费、材
料费、设备费以及施工管理费和临时设施费等都
在不断增加，导致建筑成本越来越高，它们是构
成建筑成本上升的直接原因。
33
2.2 人们对建筑功能的要求越来越高是导致
建筑成本上升的直接动力
? 居住需求的层次
按照人对各类居住需求程度的大小, 由基本到高级
可分为四个层次,[ 见 丹麦心理学家英格丽特 ·格尔 （ Ingrid
Gehl） 著, 生存环境, ]
1,基本需求：睡, 休息, 一般居住安全
2,一般需求：卫生, 光, 空气, 太阳, 安全防卫,
噪声控制, 私密
3,邻里友爱需求：交往, 活动, 玩
4,自我表现需求：建造, 正名, 美感
人们对自己住宅的需求程度是依赖于社会的发展程
度, 自身的经济状况, 生活习惯爱好以及时间而变化的 。
34
? 住宅种类
人们建造或购买住宅是为了满足他们对居住的
各种需求 。 不同种类住宅可满足不同程度的居住
需求 。 根据住宅满足居住需求的程度, 住宅可分
为安置型住宅, 实用型住宅, 舒适型住宅, 豪华
型住宅 。
不同种类住宅所要求的住户需求种类与需求
程度之间的对应关系可参见图 2－ 14：
35
需求
程度
基本
需求
一般
需求
邻里友
爱需求
自我表
现需求
需求种类
安置型
实用型
舒适型
豪华型
图 2－ 14
36
从图 2-14中可以看出，随着社会的发展，人们对
建筑功能的要求日趋多样化。
最初对住宅产品的需求较简单，主要为 建筑安全
性 要求，相应地建筑成本主要反映在保证安全性上。
当这一要求得到基本满足之后，开始出现 舒适性
要求，建筑成本反映在安全性和舒适性两个方面。
当舒适性要求达到一定程度时，开始出现 美观、
表现、交往等 要求，建筑成本也体现在对多种需求方
面投资的并重。
37
应该说明的是，图 2-14中用于建筑安全性方
面的成本相对重要性程度虽然下降了，但是它的
实际成本并没有降低，相反是在持续的上升，因
为随着社会的发展，建筑总成本在持续地增加。
38
2.2.1 建筑功能多元化导致建筑成本构成比
例变化
建筑成本除去人工费、管理费等之外，主要由
主体结构、外围护结构（主要是外墙）、内隔墙、
设备、基础等成本构成。
各组成部分成本与人们对建筑功能要求的变化
密切相关。随着人们对建筑功能的要求越来越高，
势必导致建筑成本构成比例的变化。
下面将按照建筑类型给出一组图表来说明建筑
成本是如何随着建筑功能多元化而变化的。
39
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
墩座墙 主体结构 外围护结构 设备 内分隔墙
1800 1850 1900 1950 2000
图 2-15 非住宅建筑各单项成本近 200年发展历史
40
0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
80%
90%
100%
墩座墙 主体结构 外围护结构 设备 内分隔墙
1800 1850 1900 1950 2000
图 2-16住宅建筑各单项成本近 200年发展历史
41
从图 2-15和图 2-16中可以看出，非住宅建筑和
住宅建筑各构成成本比重变化有以下特点：
? 主体结构成本比重在逐年下降。随着人们对建
筑舒适性和美观性投资加大，主体结构成本比重
还要下降。由原来的 60%左右下降到 20%左右。
? 应该说明的是，主体结构成本相对比重下降并
不代表对主体结构的投资额度下降。
42
? 设备成本比重急剧上升，说明用于改造居住环
境的投资额度巨幅增加，人们对居住舒适性投资
额度加大。在未来很长一段时间内，这一比重还
将上升。
? 内分隔墙和外围护结构成本比重也在逐步上升，
但上升较缓慢，甚至还有局部下降的趋势（这是
由于设备成本增加势头过猛导致的，实际投资额
在不断增加）。
43
2,2.2 对各项建筑功能的要求越来越高是
导致建筑成本上升的重要因素
随着社会的发展，人们对建筑功能提出多
元化要求的同时，对每一项建筑功能也提出了更
高的标准和要求，这是导致建筑成本上升的重要
因素。
以 安全性 (即主体结构） 要求为例，人们对
它的要求经历了四个发展阶段：
遮风蔽雨
且不倒塌
满足一定
的耐久性
满足建筑
层数、空
间等要求
满足建筑
艺术要求
44
如上图所示，人们对建筑 安全性 （即建筑结
构）的要求越来越高，主要经历了以上四个阶段。
每一阶段的要求层次反映出人们生活与居住水平
的提高，但与此同时，每一层次的需要都对建筑
结构提出新的要求，都将增加建筑结构投资成本，
相应地增加建筑总成本。
45
以第三层次要求 ——“满足建筑层数空间等要
求” 为例。随着建筑层数或空间的增加，为保证
建筑的安全性，要求使用更加稳固的建筑结构，
从最原始的墙体结构，到框架结构，再到剪力墙
结构、框架 —剪力墙结构、筒体结构；从拱结构、
网架结构、网壳结构、空间薄壁结构、钢索结构、
膜结构等等，建筑总成本都在不断上升。
46
?总结
如前所述，人们对建筑功能提出了两个方
面的要求：其一，建筑功能多元化，由单一性到
多样性；其二，对每一项建筑功能提出更高的标
准和要求。建筑成本在这两个方面因素的推动下，
不断上升。如图 2-17所示：
47
建筑
成本
建筑功能多元化
图 2-17 建筑成本的变化趋势
48
2.3 新材料、新技术、新理念的引入是导致
建筑成本上升的主导因素
随着社会进步和科技发展，一些新材料、
新技术和新理念逐渐引入建筑业，它们在改善建
筑业发展状况的同时，也加速了建筑成本的上升。
尤其是近二、三十年以来，这一趋势非常明显。
49
2.3.1 新材料
新材料主要是为了适应建筑的可持续发展，
提高建筑产品性能而出现的，尤其以保温、隔热
等节能材料，隔音、防火、防潮和轻质等特殊材
料为代表，例如：
? 塑钢门窗代替普通的木门窗和金属门窗；
? 新型墙体材料代替普通实心粘土砖；
? 玻璃棉板屋面保温材料代替传统的沥青屋面材料；
? 新型复合材料代替传统材料等。
50
以占建材比例较大的墙体材料为例，新型墙体材
料品种繁多，从无到有，取得了较快的发展。如：空
心粘土砖、混凝土砌块、加气混凝土砌块、粉煤灰砌
块、纸面石膏板、纤维水泥板、复合板等。
到目前为止，在实际工程中，新型墙体材料已占
墙体材料总量的 30%左右。但是应该看到的是，新型
墙体材料所占的比例仍较小，仍有广阔的发展空间。
51
实际上，建设部早就鼓励采用新型墙体材料，
但是为什么至今在很多城市粘土砖仍然是最主要
的墙体材料呢？
最关键的原因是它的造价低于新型墙体材料。
52
随着国家对粘土砖等部分传统建筑材料的逐
步限制使用，对一些绿色建材的鼓励使用，使得
这些新材料必将得到更广泛的应用。
但是，据统计，就象新型墙体材料造价高于
普通实心粘土砖一样，这些新型材料在提高居住
舒适性、减少建筑后期运营成本的同时，却大大
地增加了首期的建筑成本。
53
2.3.2 新技术、新理念
随着建筑业的现代化，智能建筑、绿色建筑、
e-house、集成制造系统等一批新的技术或理念大
量涌入建筑业中，要求把电子、机械、自控等行业
的技术成果应用到建筑上，使建筑能够更安全、高
效、舒适地为人类服务，使建筑“活”起来。这些
新技术、新理念的引入，也势必增加建筑成本。
54
IT（ Information Technology）技术 无疑将
是未来提供服务的直接载体。在国外 IT行业已经逐
步与房地产业实现有机融合。据美国专家预测，在
未来的建筑行业中，开发商从出售由水泥、钢筋、
砖石等构成的房屋中获利的可能性及程度将越来越
小，只有当建筑行业与 IT行业结合起来，实现建筑
的智能化、生态化，开发商才有可观的利润。
55
我国的 IT行业起步较晚，目前对建筑业、房地产
业的贡献不大。但是,IT进入建筑业和房地产业是一
种必然趋势。而且由于这些新技术、新理念的应用对
于提高建筑产品价值，满足用户需求，促进产品销售
具有积极作用。因此各地，如重庆，在学习、采用该
类技术上发展迅速。
当然，这些新技术、新理念 的广泛应用,在给建
筑产品带来便利的同时，也势必增加建筑成本。
56
现代成套技术体系
结
构
承
载
与
围
护
体
系
供
排
管
线
系
统
隔
墙
系
统
厨
卫
体
系
供
热
供
暖
系
统
小
区
智
能
化
技
术
住
宅
产
业
现
代
集
成
制
造
系
统
HI-CIMS
附：现代成套技术体系简介
居
住
区
环
境
保
障
技
术
57
结
构
承
载
与
围
护
体
系
轻钢结构住宅体系
NIDYON体系
坡屋面保温防水技术
塑钢窗
混凝土空心砌块体系
混凝土空心小砌块
SP预应力混凝土空心楼板
／现浇大跨度楼板
复合夹芯保温隔热材料
水泥瓦、玻纤胎沥青瓦、聚苯
保温板与混凝土自防水隔热保
温相结合
预制钢丝网插丝波形聚苯板可
做模板兼保温板
免拆模承重保温墙 (NIDYON)
SP预应力混凝土空心楼板
／现浇大跨度楼板
结构承载与围护体系
软地基处理技术
58
供
排
管
线
系
统
管束（管井）管线综合
集中布置
竖向干管综合集中
水平支管限定区域明敷暗藏
强弱电采用综合布线槽
供排管线系统
59
空心条板
轻钢龙骨石膏板
隔墙体系
主要用于厨房、卫生间。
引入国际先进体系，达到防火、
隔音、装拆易行等技术要求
实现施工现场干作业的要求
隔
墙
系
统
隔墙系统
60
厨房标准化技术、成套
厨柜与设备
卫生间标准化技术,定
型设计及整体卫生间
根据不同套型的厨房定型设计
厨
卫
体
系
解决厨房污染、烟味互串；各
类厨房设备界面接口协调
采用定型的竖向管束，水平管
明敷暗藏，基本功能精细设计
厨卫体系
61
供
热
供
暖
系
统
分户计量、可调控
供暖系统
分户计量、可调控，达到建筑
热工、节能、环保的技术要求
太阳能供热水技术
供热供暖系统
62
信息服务与管理技术
物业管理及安防技术
小
区
智
能
化
技
术
住宅智能化
综合布线系统
小区智能化技术
63
64
HI-CIMS 住宅产业现代集成
制造系统
业主管理分系统
住宅施工分系统
住宅性能认定分系统
住宅设计分系统
物业管理分系统
HI-CIMS住宅产业现代集成制造系统
65
居住区环境保障技术
污水处理
水质保障居
住
区
环
境
保
障
技
术
垃圾处理
66
2.4 建筑成本的地域性差别
前面三节详细地阐述了导致建筑成本逐年上
升的原因。实际上，由于建筑物是固定在一定土
地上的不动产，从而导致 建筑成本存在着很强的
地域性差异 。 在我国，不同地区的建筑人工费、
工人工作效率、建筑材料价格等等各不相同，从
而导致建筑成本呈现地域性差别。
67
一个地区的建筑业水平一般与该地区的经济
水平直接相关。由于历史的原因，我国各地区的
发展状况不尽相同，因而呈现出不同的 建筑人工
费、工人工作效率、建筑材料价格 等等。社会发
展的先进程度不一样，也体现在各地对 建筑功能、
结构的认识以及新的理念、材料和技术的应用 上。
68
10989
13533
10865
9725
5376
6354
7456
5000
8000
11000
14000
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
建筑人工费（元 /人 ·年）
图 2-18 1998年我国不同地区建筑人工费比较
资料来源：, 中国统计年鉴, 1999卷
69
从上图 2-18中可以看出，上海的建筑人工费最高，
达到 13533元 /人 ·年；其次是北京和天津，人工费在
10000-11000元 /人 ·年之间；广东、河南和重庆最低，
人工费在 10000元 /人 ·年以下。第一节中已经给出建筑
人工费用占据建筑总成本的 30%，因此上海地区的建筑
人工费因素将大大的增加该地区的建筑成本。
70
21203
23038
19791
16332
10228 10245
13350
9000
12000
15000
18000
21000
24000
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
建筑工人劳动效率（元 /人 ·年）
图 2-19 1998年我国不同地区建筑工人劳动效率比较
资料来源：, 中国统计年鉴, 1999卷
71
从上图 2-19中可以看出，北京和上海的建筑工人的
劳动效率最高，分别达到 21203元 /人 ·年和 23038元 /
人 ·年，均超过 20000元 /人 ·年；其次是天津和广东，工
人劳动效率在 20000~15000元 /人 ·年之间；河南和重庆较
低，工人劳动效率在 12000元 /人 ·年以下。从第一节的分
析中知，建筑工人工作效率是决定建筑总成本的重要因
素，因此上海地区的建筑人工费因素将大大的增加该地
区的建筑成本。
72
3422.5
2817
2714
2786
2632
2663
2738
2500
2700
2900
3100
3300
3500
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
1184
1283
1407
841
1077
982 988
700
900
1100
1300
1500
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
362
348
307
358
264
292
313
250
280
310
340
370
400
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
钢材价格
（元 /吨）
水泥价格
（元 /吨）
木材价格
（元 /m3)
图 2-20 1998年我国不同地区
主要建筑材料价格比较
资料来源：, 中国统计年鉴,
1999卷
73
从图 2-20中可以看出，北京和上海的建筑材料
价格普遍最高；其次是天津和广东；河南和重庆较
低。当然，这中间也不排除个别的特殊情况，如，
天津的木材价格高于北京和上海，广东的水泥价格
高于上海。但这只是个别因素（而且并不是不变的
规律），并不影响整个建筑材料价格市场的分类。
74
受建筑人工费、建筑工人劳动效率、建
筑材料价格等因素的影响，这六个城市的建
筑成本费用也呈现出不同。图 2-21中给出了
这六个地区房屋建筑成本数据。
75
2287
2515
1477
1557
725
853
1218
0
500
1000
1500
2000
2500
3000
北京 上海 天津 广东 河南 重庆 平均
房屋建筑成本（元 /m2）
图 2-24 1998年我国不同地区房屋建筑成本比较
资料来源：, 中国统计年鉴, 1999卷
76
? 本章小结
随着我国社会的进步，整个社会物价水平的
上涨，建筑直接费和间接费都将上升；随着我国
建筑业逐步与国际接轨，新的建筑理念、技术和
材料的引入，我国人民居住水平和建筑意识等必
将得到提高，建筑成本也将进一步上扬。因此，
总结国内外建筑业的发展历史，可以得出结论：
在未来的几十年里，我国的建筑业将取得迅
猛发展，但同时建筑成本的总趋势是不断上涨。
77
思考题,
1,土地成本是建筑产品成本的主要组成部分 。 请
思考土地储备对房地产开发企业的影响 。
2,我国人口众多是导致建筑人工费低廉的原因吗？
3,请你分析建筑产品价格的构成, 总结构成各部
分的发展变化趋势, 并说明原因 。
4,建筑业成本的发展趋势, 对成本计划与控制提
出了什么样的要求？
