房地产开发概论
主 要 内 容
? 1、基本概念
? 2、房地产开发的基本程序
? 3、开发项目的可行性研究
? 4、开发项目的规划设计
? 5、招标与投标
? 6、房地产开发的趋势
1 基本概念
? 1.1 房地产
? 房地产是房产和地产的总称 。
? 由于房屋及其相关的土地是不能移动的, 所以房地产又被
称为不动产 。
? 房地产是一切社会, 经济和生活活动的载体 。 房地产作为
人类生产生活所必需,不仅仅是最基本的生产要素,也是最
基本的生活资料 。 在市场经济中,房地产是一种商品,又是
人们最重视, 最珍惜, 最具体实在的财产 。
1.2 房地产开发
? 房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法
取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、
房屋建设的行为。
? 是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过
投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经
济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综
合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高
土地使用的社会经济效益的活动。
1.3 房地产业
? 房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国国民经济
分类标准中被作为独立的行业 。
? 房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开
发建设, 经营, 管理以及维修, 装饰, 服务的集多种
经济活动为一体的综合性产业 。
? 它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比
较高的产业。房地产业为人们提供一定的空间地域,它
是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质
基础。没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生
活。
1.4 房地产开发的特点
? 开发成本高,投资量大。
? 开发建设期长,投资周转慢。
? 市场具有地区性和分散性。
? 需求具有稳定性。
? 涉及面广,综合性强。
? 成交价格在某一范围内具有不确定性
1.5 房地产开发分类
? 根据开发项目所在的位置,可分为 城市新区房
地产开发和旧城区房地产开发。
? 根据开发的规模,可分为 零星地段的房地产开
发和成片小区开发。
? 根据开发的深度,可分为 土地开发和房屋开发 。
? 根据开发的方式,可分为 定向开发、联合开发、
合作开发和单独开发 。
2、房地产开发的基本程序
可
行
性
研
究
前
期
工
作
建
设
实
施
营
销
与
服
务
2.1 可行性研究
? 机会研究和立项
? 市场调查和分析
? 规划方案
? 费用测算和经济评价
? 风险分析
? 综合效益评价与方案推荐
2.2 开发项目的前期工作
? 立项、机构组建
? 土地取得
? 规划、设计
? 规划、设计方案报批
? 资金取得
? 拆迁、清场
2.3 建设实施
? 发包（招标）
? 办理开工手续
? 施工准备（三通一平等）
? 工程施工的管理与控制
? 竣工验收
? 决算
2.4 营销和服务
? 营销计划
? 广告与营销策划
? 预售、租、售
? 产权登记等法律手续
? 售后服务
? 物业管理（？）
3 开发项目可行性研究
? 可行性研究是在建设项目的投资前期,通过对项目的投
资环境和条件调查研究,对各种建设方案、技术方案以
及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先
进性和经济合理性进行分析和评价的过程。
? 房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要
的和最关键的工作。
? 可行性研究主要回答三个问题，即技术上是否可行、
经济上是否合理和项目的风险有多大。
3.1 可行性研究的内容与步骤
? 3.1.1 房地产开发项目可行性研究的作用
? 房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特
点。因此,在投资前,为了避免和减少投资决策的盲目
性,提高开发项目综合效益,应在市场预测和投资环境
分析的基础上,对拟建项目在技术上是否先进适用、经
济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等
进行综合论证。
? 通过可行性研究,明确该开发项目是否可行,从而为投
资决策提供科学的、可靠的依据。
3.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容
? (1) 总论 。
? (2)市场调查和需求分析 。
? (3)开发项目场地的现状与建设条件分析 。
? (4)规划设计方案 。
? (5)项目的建设工期, 进度控制和交付使用的初步安排 。
? (6)投资估算 。
? (7)资源供应 。
? (8)经济分析和财务评价 。
? (9)社会经济评价 。
? (10)结论
3.1.3 可行性研究的阶段划分
? 机会研究
? 初步可行性研究
? 详细可行性研究
? 项目评价
3.1.4 可行性研究的工作程序
? (一 )项目筹划
? (二 )市场调查与分析
? (三 )优化和选择开发方案
? (四 )方案评价
? (五 )编制研究报告
3.2 市场分析
? 房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认
市场机会,即投资机会,为此要进行市场分析,
即对房地产市场的技资环境、房地产供需状况
和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开
发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。
3.2.1 房地产开发投资的影晌因素
内部因素
宏观因素
人口
市场规模
政策,....
微观因素
地段
城市规划
基础设施,...
外部因素
影响因素
3.2.2 市场调查
? 程序：
? 1,明确目标
? 2,制定研究计划
? 3,组织实施
? 4,分析和处理信息
? 5,提出研究报告
? 内容：
? 1,环境调查
? 2,供需情况调查
? 3,开发场地调查 。
3.2.3 市场机会分析
? 是否具备相应的资源、能力和优势？
? 确定最有吸引力的 开发机会,市场规模和市场增长
? 市场细分,是一个识别具有不同需要的用户群的过程。
?
? 评估细分市场,该细分市场的规模与发展潜力 ;
? 细分市场竞争结构状况 ;
? 企业的目标与能力 。
? 开发项目的市场定位,识别可利用的竞争优势 ;
? 选择若干个确立优势；
? 宣传竞争优势 。
3.3 开发方案
? 开发目标,何处投资开发和开发何种项目
? 土地开发？构筑物开发？房屋开发？
? 住宅？商场？写字楼？
? 投资规模,取决于风险分析
? 贷款？合作？分期？
? 开发时间,开工和开盘时间。
? 预售？现房？分期？
3.4 经济评价
? 开发项目方案的确定,须建立在多方案比较的
基础上,因为每个方案在建筑、结构、装饰和
材料选用以及工艺等方面各有其优缺点。所以
要进行多方案比较,选出技术上先进、经济上
合理的设计方案。
3.4.1 费用测算
? 总投资构成：
? (一 )土地有偿使用和拆迁和偿费
? (二 )前期工程费
? (三 )建筑安装工程费：直接费、间接费、利润、税金
? (四 )基础设施费
? (五 )公共配套设施费
? (六 )开发企业的经营管理费
? (七 )其他代收费用
? (八 )建设期贷款利息
? 施工费用,投资估算、设计概算、施工图预算、工程
? 结算、竣工决算
3.4.2 财务评价
? 1．投资利润率。
? 2．投资回收期。
? 3．借款偿还期。
? 4．净现值。
3.5 风险分析
? 在房地产开发项目的经济评价中,所引用
的数据均来自估算或预测,不可能完全与
未来的情况相符,从而使决策具有潜在的
误差和风险。
3.5.1 主要风险因素
? (一 )市场风险
? (二 )经营风险
? (三 )利率风险
? (四 )政策风险
? (五 )其他风险
3.5.2 风险分析方法
? 1、敏感性分析
? 假定风险因素的变化程度，计算变化后
的财务指标，进行对比分析。
? 2、概率分析
? 假定风险因素符合概率假设，用概率的
方法计算财务指标的统计特征值。
?
3.5.3 凤险防范
(一 )风险回避,消极防范措施。
(二 )风险转移,保险转移、
风险控制转移
风险财务转移
(三 )风险控制,选择风险小项目、
做好市场研究,
投资组合,
分期开发 。
4 开发项目的规划设计与评价
? 设计方案是一切评价的基础
? 对方案的正确评价是科学决策的基础
4.1 开发项目的规划设计
? 一、城市规划
? 二、居住区规划
? 三、开发区工程勘察与设计
? 四、规划设计的组织与委托
4.2 设计方案评价
? 4.2.1 基本指标
(一 )用地容积率
(二 )建筑密度
(三 )建筑间距
(四 )户室比
(五 )造价
? 4.2.2 评价方法
? 多目标、多主体、多结果、
5 招标与投标
? 基本概念：
? 标的、
? 发包、承包、
? 招标、投标、
? 甲方、乙方、
? 拍卖与招投标的不同。
5.1 开发工程招标的方式
(一 )竞争招标
? (1)公开招标。
? (2)有限招标 。
? (二 )协议招标
? 通常适用于,
? (1)因特殊理由只能考虑特定承包企业 。
? (2)工程与已经发包的大工程相联系,不易分割 。
? (3)公开招标或选择性招标未能产生中标单位 。
? (4)工程任务适合于通过邀请协商的方式达成交易 。
5.2 开发工程招标工作机构
? 专业的招标工作机构一般只负责技术性和事务
性的作,最终决策仍由开发企业作出 。
? 开发企业可以委托专业机构来组织工程的招标
? 三类人,
? 决策人员
? 专业技术人员
? 助理人员
6 房地产开发的若干趋势
? 6.1 市场细分
? 市场细分是市场发展的必然,
? 市场细分有可能能找到市场的新蛋糕,
? 市场细分要对人群进行透彻的了解,
6.2 小城镇房地产开发
? 小城镇发展的历史机遇：
? 城市的空心化,
? 农村的城镇化,
? 大城市的卫星城化,
? 一小时经济圈 。
? 在小城镇发展中寻找投资机会 ---产业发展分析
? 产业发展的指向性理论、
? 产业发展的梯度理论。
? 规模经济理论。
6.3 设计创新
? 常见的不良倾向：
? 住宅贵族化。 绿地公园化。 铺地广场化。
小品城市化。 道路随意化。 配套商业化
风格欧美化。 物管粗放化。 装修宾馆化。
? 解决途径：
? 个性、
? 环保、
? 科技。
6.4 行业规范和企业品牌建设
? 行业规范：
? 1、目前存在着信誉危机。
? 2、政府部门正在加大整治力度。
? 3、业内企业面临着重新洗牌的考验。
? 品牌建设：
? 1、规划设计和服务质量是品牌的龙头
? 2、高质量和个性化是创品牌的生命线
? 3、创品牌和塑造企业形象要统一
? 4、高品质和合理价位要统一
主 要 内 容
? 1、基本概念
? 2、房地产开发的基本程序
? 3、开发项目的可行性研究
? 4、开发项目的规划设计
? 5、招标与投标
? 6、房地产开发的趋势
1 基本概念
? 1.1 房地产
? 房地产是房产和地产的总称 。
? 由于房屋及其相关的土地是不能移动的, 所以房地产又被
称为不动产 。
? 房地产是一切社会, 经济和生活活动的载体 。 房地产作为
人类生产生活所必需,不仅仅是最基本的生产要素,也是最
基本的生活资料 。 在市场经济中,房地产是一种商品,又是
人们最重视, 最珍惜, 最具体实在的财产 。
1.2 房地产开发
? 房地产开发是以城市土地资源为对象,在依法
取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、
房屋建设的行为。
? 是房地产开发企业遵照城市规划的要求,通过
投资,在城市地域上建设起适合城市社会和经
济发展需要、满足用户要求的房屋建筑及其综
合配套设施,并以此实现企业经济目标和提高
土地使用的社会经济效益的活动。
1.3 房地产业
? 房地产业是第三产业的重要组成部分,在我国国民经济
分类标准中被作为独立的行业 。
? 房地产业是以土地和建筑物为经营对象,从事房地产开
发建设, 经营, 管理以及维修, 装饰, 服务的集多种
经济活动为一体的综合性产业 。
? 它既是国民经济的先导性、基础性产业,又是附加值比
较高的产业。房地产业为人们提供一定的空间地域,它
是整个城市社会、政治、经济和文化生活重要的物质
基础。没有房地产业就没有城市和城市的社会经济生
活。
1.4 房地产开发的特点
? 开发成本高,投资量大。
? 开发建设期长,投资周转慢。
? 市场具有地区性和分散性。
? 需求具有稳定性。
? 涉及面广,综合性强。
? 成交价格在某一范围内具有不确定性
1.5 房地产开发分类
? 根据开发项目所在的位置,可分为 城市新区房
地产开发和旧城区房地产开发。
? 根据开发的规模,可分为 零星地段的房地产开
发和成片小区开发。
? 根据开发的深度,可分为 土地开发和房屋开发 。
? 根据开发的方式,可分为 定向开发、联合开发、
合作开发和单独开发 。
2、房地产开发的基本程序
可
行
性
研
究
前
期
工
作
建
设
实
施
营
销
与
服
务
2.1 可行性研究
? 机会研究和立项
? 市场调查和分析
? 规划方案
? 费用测算和经济评价
? 风险分析
? 综合效益评价与方案推荐
2.2 开发项目的前期工作
? 立项、机构组建
? 土地取得
? 规划、设计
? 规划、设计方案报批
? 资金取得
? 拆迁、清场
2.3 建设实施
? 发包（招标）
? 办理开工手续
? 施工准备（三通一平等）
? 工程施工的管理与控制
? 竣工验收
? 决算
2.4 营销和服务
? 营销计划
? 广告与营销策划
? 预售、租、售
? 产权登记等法律手续
? 售后服务
? 物业管理（？）
3 开发项目可行性研究
? 可行性研究是在建设项目的投资前期,通过对项目的投
资环境和条件调查研究,对各种建设方案、技术方案以
及项目建成后的生产经营方案实施的可能性、技术先
进性和经济合理性进行分析和评价的过程。
? 房地产开发项目可行性研究是房地产开发过程中首要
的和最关键的工作。
? 可行性研究主要回答三个问题，即技术上是否可行、
经济上是否合理和项目的风险有多大。
3.1 可行性研究的内容与步骤
? 3.1.1 房地产开发项目可行性研究的作用
? 房地产开发具有投资量大、涉及面广、建设期长等特
点。因此,在投资前,为了避免和减少投资决策的盲目
性,提高开发项目综合效益,应在市场预测和投资环境
分析的基础上,对拟建项目在技术上是否先进适用、经
济上是否合理、财务上是否盈利、建设上是否可能等
进行综合论证。
? 通过可行性研究,明确该开发项目是否可行,从而为投
资决策提供科学的、可靠的依据。
3.1.2 房地产开发项目可行性研究的内容
? (1) 总论 。
? (2)市场调查和需求分析 。
? (3)开发项目场地的现状与建设条件分析 。
? (4)规划设计方案 。
? (5)项目的建设工期, 进度控制和交付使用的初步安排 。
? (6)投资估算 。
? (7)资源供应 。
? (8)经济分析和财务评价 。
? (9)社会经济评价 。
? (10)结论
3.1.3 可行性研究的阶段划分
? 机会研究
? 初步可行性研究
? 详细可行性研究
? 项目评价
3.1.4 可行性研究的工作程序
? (一 )项目筹划
? (二 )市场调查与分析
? (三 )优化和选择开发方案
? (四 )方案评价
? (五 )编制研究报告
3.2 市场分析
? 房地产开发投资活动的首要环节是寻找和确认
市场机会,即投资机会,为此要进行市场分析,
即对房地产市场的技资环境、房地产供需状况
和价格、市场趋势进行调查和分析。从而为开
发项目的市场定位和目标选择提供决策依据。
3.2.1 房地产开发投资的影晌因素
内部因素
宏观因素
人口
市场规模
政策,....
微观因素
地段
城市规划
基础设施,...
外部因素
影响因素
3.2.2 市场调查
? 程序：
? 1,明确目标
? 2,制定研究计划
? 3,组织实施
? 4,分析和处理信息
? 5,提出研究报告
? 内容：
? 1,环境调查
? 2,供需情况调查
? 3,开发场地调查 。
3.2.3 市场机会分析
? 是否具备相应的资源、能力和优势？
? 确定最有吸引力的 开发机会,市场规模和市场增长
? 市场细分,是一个识别具有不同需要的用户群的过程。
?
? 评估细分市场,该细分市场的规模与发展潜力 ;
? 细分市场竞争结构状况 ;
? 企业的目标与能力 。
? 开发项目的市场定位,识别可利用的竞争优势 ;
? 选择若干个确立优势；
? 宣传竞争优势 。
3.3 开发方案
? 开发目标,何处投资开发和开发何种项目
? 土地开发？构筑物开发？房屋开发？
? 住宅？商场？写字楼？
? 投资规模,取决于风险分析
? 贷款？合作？分期？
? 开发时间,开工和开盘时间。
? 预售？现房？分期？
3.4 经济评价
? 开发项目方案的确定,须建立在多方案比较的
基础上,因为每个方案在建筑、结构、装饰和
材料选用以及工艺等方面各有其优缺点。所以
要进行多方案比较,选出技术上先进、经济上
合理的设计方案。
3.4.1 费用测算
? 总投资构成：
? (一 )土地有偿使用和拆迁和偿费
? (二 )前期工程费
? (三 )建筑安装工程费：直接费、间接费、利润、税金
? (四 )基础设施费
? (五 )公共配套设施费
? (六 )开发企业的经营管理费
? (七 )其他代收费用
? (八 )建设期贷款利息
? 施工费用,投资估算、设计概算、施工图预算、工程
? 结算、竣工决算
3.4.2 财务评价
? 1．投资利润率。
? 2．投资回收期。
? 3．借款偿还期。
? 4．净现值。
3.5 风险分析
? 在房地产开发项目的经济评价中,所引用
的数据均来自估算或预测,不可能完全与
未来的情况相符,从而使决策具有潜在的
误差和风险。
3.5.1 主要风险因素
? (一 )市场风险
? (二 )经营风险
? (三 )利率风险
? (四 )政策风险
? (五 )其他风险
3.5.2 风险分析方法
? 1、敏感性分析
? 假定风险因素的变化程度，计算变化后
的财务指标，进行对比分析。
? 2、概率分析
? 假定风险因素符合概率假设，用概率的
方法计算财务指标的统计特征值。
?
3.5.3 凤险防范
(一 )风险回避,消极防范措施。
(二 )风险转移,保险转移、
风险控制转移
风险财务转移
(三 )风险控制,选择风险小项目、
做好市场研究,
投资组合,
分期开发 。
4 开发项目的规划设计与评价
? 设计方案是一切评价的基础
? 对方案的正确评价是科学决策的基础
4.1 开发项目的规划设计
? 一、城市规划
? 二、居住区规划
? 三、开发区工程勘察与设计
? 四、规划设计的组织与委托
4.2 设计方案评价
? 4.2.1 基本指标
(一 )用地容积率
(二 )建筑密度
(三 )建筑间距
(四 )户室比
(五 )造价
? 4.2.2 评价方法
? 多目标、多主体、多结果、
5 招标与投标
? 基本概念：
? 标的、
? 发包、承包、
? 招标、投标、
? 甲方、乙方、
? 拍卖与招投标的不同。
5.1 开发工程招标的方式
(一 )竞争招标
? (1)公开招标。
? (2)有限招标 。
? (二 )协议招标
? 通常适用于,
? (1)因特殊理由只能考虑特定承包企业 。
? (2)工程与已经发包的大工程相联系,不易分割 。
? (3)公开招标或选择性招标未能产生中标单位 。
? (4)工程任务适合于通过邀请协商的方式达成交易 。
5.2 开发工程招标工作机构
? 专业的招标工作机构一般只负责技术性和事务
性的作,最终决策仍由开发企业作出 。
? 开发企业可以委托专业机构来组织工程的招标
? 三类人,
? 决策人员
? 专业技术人员
? 助理人员
6 房地产开发的若干趋势
? 6.1 市场细分
? 市场细分是市场发展的必然,
? 市场细分有可能能找到市场的新蛋糕,
? 市场细分要对人群进行透彻的了解,
6.2 小城镇房地产开发
? 小城镇发展的历史机遇：
? 城市的空心化,
? 农村的城镇化,
? 大城市的卫星城化,
? 一小时经济圈 。
? 在小城镇发展中寻找投资机会 ---产业发展分析
? 产业发展的指向性理论、
? 产业发展的梯度理论。
? 规模经济理论。
6.3 设计创新
? 常见的不良倾向：
? 住宅贵族化。 绿地公园化。 铺地广场化。
小品城市化。 道路随意化。 配套商业化
风格欧美化。 物管粗放化。 装修宾馆化。
? 解决途径：
? 个性、
? 环保、
? 科技。
6.4 行业规范和企业品牌建设
? 行业规范：
? 1、目前存在着信誉危机。
? 2、政府部门正在加大整治力度。
? 3、业内企业面临着重新洗牌的考验。
? 品牌建设：
? 1、规划设计和服务质量是品牌的龙头
? 2、高质量和个性化是创品牌的生命线
? 3、创品牌和塑造企业形象要统一
? 4、高品质和合理价位要统一
