Ⅹ、土木工程的经营和管理
一、《中华人民共和国建筑法》
（一）实施日期
《中华人民共和国建筑法》于1998年3月1日起在全国范围内实施。
（二）意义
1、为加强建筑活动的监督管理、维护建筑市场秩序、保证工程质量和安全、促进建筑业的健康发展提供法律保障；
2、标志着我国建筑业的发展进入了法制管理的时代。
（三）建筑法的调整范围
1、地域
中华人民共和国境内。
2、对象
项目法人（建设单位）
勘察设计单位
施工单位
监理单位
政府相关的管理单位
从事建筑活动的个人（注册建筑师、结构师、监理师、造价师等）
3、行为
（1）各类房屋建筑及设施的新建、改建、扩建、维修、拆除、装修等；
（2）线路、管道、设备（包括电梯）等的安装。
二、建设项目的“三方”管理制度
1、“三方”管理制度
在政府有关部门的监督管理之下，由建设项目法人、承建商、监理单位共同参加的管理制度。
（1）政府有关部门：建设主管、规划管理、质量监督、劳动、环保、消防、卫生等部门。
（2）建设项目法人（业主）：建设单位或个人。
（3）承建商：勘察设计单位、施工安装单位、材料及设备等物资供应单位。
（4）监理单位：受项目法人（业主）委托的技术和管理服务方。
监督 管理 政府有关部门 监督 管理
合同关系 监督 管理 委托服务关系
项目法人（业主）
承建商 监理单位
建设 建设项目 监理
监理关系
2、“三方”的关系
如上图。
3、管理的目标
三、我国工程建设领域的五项基本制度
1、项目法人责任制
项目法人责任制是指经营性建设项目由项目法人对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、偿还债务和资产的保值增值实行全过程负责的一种项目管理制度。是约束投资责任人行为、提高投资效益的投资管理约束机制。
2、招标投标制
项目法人利用标价优选承包商的委托方式—招标发标
承包商通过竞争获取承包工程—投标承包
建筑市场上常见的承发包方式
（1）平行承发包
业主把设计任务分别委托给多个设计单位，把施工任务分别发包给多个施工单位，在这种情况下，各设计单位之间是平行或并列的关系，各施工单位之间也是平行或并列的关系，故称为平行承发包，或称为分别承发包。
（2）总分包
业主把一个项目的全部设计任务委托给总包设计单位，总包设计单位再把部分设计任务委托给分包设计单位，这种方式称为设计任务总分包。而业主把一个项目的全部施工任务发包给总包施工单位，总包施工单位再把部分施工任务分包给其他施工单位，这种方式称为施工任务总分包。在采用总分包方式时，业主只与总包单位发生经济关系，总包单位就其所承包的内容向业主负全责。国际上一般规定，总包施工单位不得将所承包的任务全部分包出去；我国一般规定，总包施工单位自己至少要承担主体结构的施工。
（3）施工联合体
若业主把一个项目的全部施工任务一次性全部发包出去，但是作为承包方的不是一个总包施工单位，而是若干个施工单位，这些施工单位以施工联合体的名义与业主签订合同，这种承发包方式称为施工联合体。
（4）施工合作体
若业主把一个项目的全部施工任务一次性全部发包出去，若干个施工单位以施工合作体的名义与业主签订合同，这种承发包方式称为施工合作体。合作体比联合体相对要松散，比如，联合体是联合施工，盈利共享、亏损共担；而合作体实际是分别组织施工，自负盈亏。
（5）工程项目总承包
若业主把一个项目的全部设计任务和全部施工任务一次性发包给一个单位，这种方式称为工程项目总承包，实践中通常简称为总承包。笼统地说，工程项目总承包要既包设计，又包施工；既包主体工程，又包外围设施；既包土建施工，又包设备安装；还可能包与工程建设有关的设备定货、材料采购以及其他工作。
（6）BOT方式
BOT是英文Build-Operate-Transfer三词的缩写，字面意思是建设、经营和转让。采用BOT方式营建土木工程是20世纪80年代中期出现的，主要用于基础设施和公共工程项目，如隧道、公路、发电厂等。按常规，这些项目应当由政府发起、组织和投资。但是，发展中国家常常面临着基础设施薄弱和资金不足的双重困难；即使发达国家，在兴建大型基础设施项目时也往往暴露出政府资金不足的矛盾。这客观上需要采用一种新的方式来兴建这些对社会经济发展迫切需要的工程项目，BOT方式即在这种条件下应运而生了。例如，马来西亚的南北干线公路、澳大利亚悉尼海底隧道、香港东区海底隧道和太姥山隧道、英吉利海峡海底隧道以及我国深圳沙头角火力发电厂等项目，都是采用BOT方式营建。
BOT方式与其他承发包方式的根本区别，在于建设项目是由承包商和银行投资团体负责筹措资金、组织实施以及经营管理。这种方式的实质，是将国家的基础建设和经营管理权在一定时期内私有化。在到达特许权期限时，该财团应当把该项目无偿地转交给政府经营管理，从而完成“建设－经营－转让”的全过程。
3、工程建设监理制
建设监理是指监理单位受建设单位的委托对工程建设全过程或项目实施阶段进行监督和管理的活动。以保证建设行为符合国家法律、法规和有关政策，防止建设行为的随意性和盲目性，促使工程建设进度、投资、质量等按合同进行，保证建设行为的合法性和经济性。
建设监理大致包括对投资结构和项目决策的监理、对建设市场的监理、对工程建设实施的监理。目前我国的建设监理尚处于初级阶段，主要是指后两种监理。
工程建设监理的内容：工程建设监理的中心任务是工程质量控制、工程投资控制和建设工期控制，围绕这个任务，其监理的主要业务内容是： （1）设计前期阶段 ①投资决策咨询和项目评估； ②建设项目的可行性研究； ③参与设计任务书的编制。 （2）设计阶段 ①审查或评选设计方案； ②协助选择勘察设计单位，协助签订勘察设计合同并组织实施； ③审查设计和概（预）算； （3）施工准备阶段 ①协助业主编制招标文件； ②审查施工图设计和概（预）算； ③协助业主组织招标投标活动； ④协助业主与中标单位签订承包合同。 （4）施工阶段 ①协助编写开工报告； ②确定承包商，选择分包单位； ③审批施工组织设计、施工技术方案和施工进度计划； ④审查承包商的材料、设备采购清单； ⑤检查工程使用的材料、构件和设备的规格与质量 ⑥检查施工技术措施和安全防护设施； ⑦检查工程进度和施工质量，验收部分项工程、签署工程预付款； ⑧督促严格履行工程承包合同，调解合同双方的争议，处理索赔事项； ⑨协商处理设计变更，并报业主决定； ⑩督促整理合同文件和技术档案资料； ⑾组织设计单位和施工单位进行工程竣工初步验收，提出竣工验收报告； ⑿审查结算。 （5）保修阶段 ①负责检查工程质量状况； ②鉴定质量责任问题； ③督促保修。
4、工程承包合同制（合同管理制）
项目法人与承包商依据有关规定，以完成工程建设项目为目的签定的明确双方权利和义务关系的协议（合同），双方按此协议完成各自的义务。
5、工程质量责任制
为保证工程质量和安全制定的各种保证措施。
如：（1）工程质量行政领导责任制；
（2）参建单位质量责任制；
（3）工程建设质量监督制；
（4）工程建设质量检测制；
（5）工程建设质量验收制；
（6）工程建设质量保修制。
四、房地产业与物业管理
（一）房地产业real estate
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。 房产：是指固定于土地上的具有独立使用功能并且有一定经济意义的房屋及其附属建筑物和构筑物。 地产：是指作为土地所有权或土地使用权客体的具有一定经济意义的土地及其附属物。 房地产：是房产和地产的合称。 房地产经营：是指房地产企业根据经营目标，在分析自身条件和市场需求的前提下，对房地产开发经营的全过程作出科学的决策，并组织有效的实施。 它的特点是：1、经营风险大，获高收益的机会也多；2、房地产经营的对象具有消费和投资的双重性；3、房地产经营中的垄断和竞争同时存在。 （二）物业管理
1、物业管理就是专业化的机构受业主和使用人委托，依照合同和契约，以经营方式统一管理物业极其附属设施和场地，为业主和承租人提供全方位服务，是物业发挥其使用价值，并使物业尽可能地保值、增值。
物业管理可以简单定义为：“物业管理就是对业主、住户或用户、客户（可以统称为甲方)提供的公共性服务。特别是那些客户和业主不愿做、也做不好、做了也没有效率的工作。”?
2、物业管理的业务可分为四类
① 基本业务类：包括对房屋建筑、机电设备、供电供水、公共设施等进行运行、保养和维护；
② 专项业务类：包括安全保卫、环境卫生、园林绿化、消防管理、车辆交通等；
③ 特色业务类：包括特约服务和便民服务。
④ 经营业务类：房屋中介服务、装修业务等。
3、物业管理公司有以下权利和义务
根据建设部1994年3月颁布的《城市新建住宅小区管理办法》规定，物业管理公司有以下权利和义务。 （1）权利：
① 物业管理公司应当根据有关法规，结合实际情况，制定小区管理办法；
② 依照物业管理合同和物业管理办法对住宅小区实施管理；
③ 依照物业管理合同和有关规定收取管理费用；
④ 有权制止违反规章制度的行为；
⑤ 有权要求业委会协助管理；
⑥ 有权选聘专营公司（如清洁公司、保安公司等）承担专项管理业务；
⑦ 可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。 （2）义务
① 履行物业管理合同，依法经营；
② 接受业委会和住宅小区居民的监督；
③ 重大的管理措施应当提交业委会审议，并经业委会认可；
④ 接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。房地产业是指从事房地产开发、经营、管理和服务的行业，他包括土地的开发，房屋的建设、维修、管理，土地使用权的有偿划拨、转让，房屋所有权的买卖、租赁，房地产的抵押贷款，以及由此形成的房地产市场。
