城市规划实务
主讲：樊晓刚
E-MAIL,XGFAN2002 @YAHOO.COM.CN
本科目主要指城市规划方案的编制, 规划及设计方案
的审核, 规划文件的拟定, 管理案件的处理, 建设工程
竣工的规划验收, 违法建筑的查处等实际业务工作；综
合考查以下五方面的能力：
1,综合运用专业知识的能力
2,理解和掌握法规政策的能力
3,对规划问题的分析与综合能力
4,城市规划的编制和评析能力
5．文字表达能力
注：大纲中对内容的要求分为掌握（ 50%）、熟悉
（ 30%）、了解（ 20%）。
第一章 城市规划的编制与评析
1.基本概念
2.城镇体系规划 （熟悉方案编制和评析）
3.城市总体规划 （熟悉方案 编制和评析,掌握总规文本
的格式与内容）
4.详细规划
?掌握用地布局方案编制和评析
?掌握控制性详细规划方案的编制、文本的格式与内容；
?掌握居住小区修建性详细规划的分析和综合评析 ;
5.掌握建设工程设计方案分析和综合评价,
第二章 城市规划实施管理
1.掌握, 两证一书, 的拟定与核发
2.掌握居住区修建性详细规划设计条件的基本内容
3.掌握建设工程规划设计条件的基本内容
4.掌握建设用地性质变更的核定
5.掌握违法用地的界定和查处对策
6.掌握违法建设的界定和查处对策
第一章 城市规划的编制
一, 基本概念：
城市,指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇 ;
大城市,市区和近郊区非农业人口五十万人以上的城市；
中等城市,市区和近郊区非农业人口二十万人 —— 五十
万人以上的城市 ；
小城市,市区和近郊区非农业人口不满二十万人的城市 ；
城市规划管理,即组织编制和审批城市规划，并依法对
城市土地的使用和各项建设的安排实施控制、引导和监
督的行政管理活动。
?城市居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居
地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住
人口规模（ 30000-50000人）相对应，配建有一整套
较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公
共服务设施的居住生活聚居地。
?居住小区,被居住区级道路或自然分界线所围合，并
与居住人口规模（ 7000-15000人）相对应，配建有一
套能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设
施的居住生活聚居地。
? 高程,地面各测量点的高度，需要用一个共同的零点才
能比较算出，我国已规定以黄海平均海水面作为高程的基
准面，并在青岛设立水准原点，作为全国高程的起算点。
以黄海基准面测出的地面点高程，形成黄海高程系统。
另有,85高程基准、吴淞高程基准、珠江高程基准，转
换关系见竖向规划规范表 3.0.7.P5。
? 城市设计,主要考虑两个基本要素：城市体系和空间环
境。即由建筑物、道路、绿化、自然地形等构成的基本物
质要素，以及由基本物质要素所组成的相互联系的、有序
的城市空间和城市整体形象。
土地的所有权,城市市区土地属国家所有，所有权
由国务院代表国家行使。农村和城市郊区属农民集
体所有（国家可征用）。
规划设计委托方（甲方）的权利和义务：
有权提出和督促乙方保质、按期完成规划任务，
同时有义务提供或协助被委托方收集基础资料，协
助被委托方征询有关方面的意见，并在规划方案编
制过程中做好协调、评审、报批工作；按合同要求
支付乙方的规划费用。
规划任务被委托方（乙方）的权利和义务：
在规定的期限内，按不同阶段的进度提出符合内
容和深度要求的规划成果。
甲、乙双方应共同遵守规划设计条件。
二, 城镇体系规划：
1.城镇体系规划层次
2.全国 —— 省域 —— 市域 —— 县域城镇体系规划四个层
次
3.制定规划编制工作计划需考虑的基本因素（ P2）
4.城镇体系规划的阶段（五个）
1）,项目准备,了解任务，做什么？出什么成果？组织人
员列出工作计划。
2),现场调查,
a.现场踏勘,自然条件、自然资源、城市现状、资
源开发利用及城镇发展条件；
b.资料收集与整理：
c.政府及有关部门对 现状问题及未来发展 的意见；
3）,纲要编制,通过对资料的分析、研究、对比，
归纳出本地的发展特点和存在问题，综合评价城
镇发展条件，并进而提出地区城镇发展的战略和
总体布局。
4）成果汇编,
a.规划文本,是对 规划的目标、原则和内容 提出规定性
和指导性要求的文件；
b．附件：对规划文本的具体解释，包括综合规划报
告、专题规划报告和基础资料汇编；
c.主要图纸：
? 城镇现状建设和发展条件综合评价图
? 城镇体系规划图
? 区域社会及工程基础设施配置图
? 重点地区城镇发展规划示意图
5).上报审批：
?全国城镇体系规划 由国务院城市规划行政主
管部门报 国务院审批 ；
?省域城镇体系规划 由省人民政府报国务院同意后,
由国务院城市规划行政主管部门批复；
?市域, 县域城镇体系规划纳入城市和县级人民政
府驻地城镇的总体规划, 实行分级审批 。
?建制镇属小城市的总体规划, 报县级人民政府审
批, 跨行政区域的报共同上一级人民政府审批 。
5,编制城镇体系规划的技术关键 (三条 )P3
三,城市总体规划（含分区规划）
分区规划,在城市总体规划的基础上，对局部地区
的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施
的配置等方面所作的进一步安排。
分区规划的任务,在总规基础上，对城市土地利用、
人口分布和公共设施、城市基础设施的配置，作出
进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接 。
1.城市总体工作阶段的一般划分：
1).项目准备 P4
2).现场调研 P5
3).资料收集与分析的基本要求 (五条 )P5
4).纲要阶段的基本要求,P5
1),过程：分析 -构思 -协调 -论证 -比选 -修改 -反馈；
2),纲要方案阶段研究的问题：城市规模, 城市布局
与发展方向, 住宅建设, 基础设施, 城市现代化标准
与指标体系, 城市土地与水资源；
5）,成果编制的基本要求,（ P6）
其文本是主要约束条件，法律力度大于图纸；
6）,上级审批的基本要求,
? 成果审查, 由委托方负责、上级主管部门组织召
开成果专家评审会和审查会；
? 上报审批：审查后的规划成果由当地人民政府报
同,级人代会审查，再送呈上级人民政府审批。
2, 制定规划编制工作计划需考虑的基本因素（ P4）
1) 项目规模
2) 项目的难易
3) 重大问题的影响
4) 基础资料的影响
5) 不可预见因素
3．总体规划文本,表示总体规划具有的 规定性和指导性 内
容。作用：批准后成为实施管理的基本依据。
总体规划文本的内容,（ P7）
1）, 总则, 编制的依据、原则、规划年限、规划区范围和城
市发展的基本目标；
如,台北的城市发展目标 —— 提高城市建设效率；
改善居民卫生状况；增设公共福利设施；减少土
地浪费及改进市容面貌。
2,编制总体规划的 技术关键 (四条 -— P6)
2),市域城镇体系规划
3).经济及社会发展目标 明确规划区内经济发展水平，国内生
产总值目标，经济结构调整的任务，一、二、三产业的发
展要求和比例关系调整目标。
4).城市性质 根据地理位置、资源特点、经济社会发展的水平
以及行政建制确定；
如：苏州 —— 园林风景游览城市
沙市 —— 轻纺工业为主的城市
常州 —— 以发展轻纺、电子工业为主，形成劳动密集型和技术密集
型相结合的轻型工业城市；
5）城市规模 预测规划期内的人口规模,,并据此决定
城市用地和建筑规模。
如：深圳 1986年编制（中规院）总体规划确定,2000年城市
人口规模为 110万人，用地规模为 123平方公里，实践证明城
市规模大体符合发展实际。
6）, 城市总体布局
7), 城市综合交通规划
8）,居住社区建设
9),城市绿地系统规划
10 ).城市市政工程设施规划
11）,城市环境保护规划
12）,城市防灾规划
13）,城市历史环境保护规划
14）,旧城改建与更新规划
15).城市景观及风景旅游规划
16）,郊区规划
17）, 城市近期建设规划
18),城市远景发展构想
19）,实施规划的措施
20), 附则
21）,附表
四、城市详细规划的编制
详细规划的编制分为控制性详细规划和修建性
详细规划。
控制性详细规划是城市规划中最带法律色彩的。
改革开放以来，土地进入市场后，对土地进行的条
件限制,核心是用地布局。
编制目的,为有效地控制用地和实施规划管理
作用,控制地块、用地性质、人口密度、建筑容量；
确定规划区内部的市政共用和交通设施的建设条件
及内、外部道路的联系；
（一）, 控制性详细规划的编制方法与工作要点
1, 工作阶段及基本要求：
?项目准备：合同, 委托书, 基础资料, 专业人员组织,
工作计划和技术工作方案；
?现场踏勘：了解自然地形, 基础设施, 建筑状况, 周围
环境, 拟保留的文物, 重点地区, 地段与构筑物；
?资料收集与分析的基本要求 落实上一层次规划的要
求,, 收资 （ 人口, 土地利用, 建筑, 道路交通设施,
工程设施, 公建设施, 经济及自然等资料 ）, 通过分析
提出问题和解决对策；
?方案阶段,经构思比较, 交流, 修改, 反馈；
?成果编制的基本要求；
? 规划文本和附件
? 图纸,区位图, 现状图, 规划总平面图, 道
路交通规划图, 工程管网规划图及控制性规
划图则；
? 上报审批的基本要求：成果审查 （ 由委托方
组织成果汇报会和专家评审会 ）, 审批 （ 一
般由城市规划主管部门审批, 重要控详由城
市人民政府审批 ） 。
2,制定规划编制工作计划需考虑的基本因素 （ P10）
3,编制控制性详细规划的技术关键 （ 四条 — P12）
4,控制性详细规划文本
内容：表示地块划分和使用性质、开发强度、配套设
施、有关技术规定等规定性、指导性、有条件规划
许可（指容积率变更的奖励和补偿）内容；
?．总则 制定规划依据和原则，主管部门和管理权限。
?．土地使用和建筑规划管理通则（六条）
?．地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、
规划设计要点。
?．各地块控制指标条款：规定性条款（七条）、指
导性条款（四条）、有条件规划许可条款。
城市用地分类与规划建设用地标准
（ GBJ 137—— 90）
类别名称 用地指标（ M2/
人）
备注
居住用地 18—— 28 中高层住宅的大中型城
市咳降为 16 M2/人
工业用地 10—— 25
道路广场用地 7—— 15
绿地 >9 其中：公共绿地 >7
规划建设用地结构
类别名称 占建筑用地的比
例（ 10%）
备注
居住用地（ R） 20—— 30
工业用地（ M） 15—— 25 工矿城市可 >25%，
但不宜超过 30%）
道路广场（ S） 8—— 15 指市区级和居住区级
的道路，广场和停车
场等用地
绿地（ G） 8—— 15 风景旅游城市可大于
15%
合计 宜于 60—— 75
注：其它用地代码：
公共设施用地（ C）
仓储用地（ W）
对外交通用地（ T） —— 指铁路、公路管道运输，
港口、机场等城市对外交通及附属设施用地。
市政公用设施用地（ V）
特殊用地（ D）
水域和其他用地（ E）
有关名词解释：
a) 地块：由城市道路或自然界线围合的大小不等的城
市用地；
b) 容积率：地块建筑毛密度，其值等于地块总建筑面
积与其用地面积之比值；
c) 建筑密度：地块内所有建筑基底总面积与地面用地
面积之比率；
d) 建筑限高：地块内建筑物地面部分最大高度限制值。
e) 绿地率：地块内各类绿地的总面积与地块用地面积
之比率。
编制目的,直接对建设项目和周围环境进行具体安排和
设计。
作用,确定各类建筑、各项基础工程设施、公共
服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间
布局进行环境景观设计,为各项建筑工程的初步
设计和施工图设计提供依据 。
1, 工作阶段及基本要求：
?项目准备 （ P26）, 合同, 委托书, 基础资料, 专
业人员组织, 工作计划和技术工作方案等；
（ 二 ）, 修建性详细规划
? 现场踏勘 （ P27）, 地形, 基础设施, 建筑状况,
周围环境, 拟保留的文物, 地段所在城市概貌, 防
洪, 防火, 抗震, 以及治安, 交通管理等方面情况 。
? 资料收集与分析的基本要求 （ 六条 —— P27）
? 方案阶段：经构思比较、交流、修改、反馈（ P27）；
? 成果编制的基本要求：近期建设目的：实施总体规
划手段：综合规划设计城市空间；其成果内容的重
点在于满足进行建筑初步设计和施工图设计的确要
求 。
? 上报审批的基本要求 （ P28）
2,制定规划编制工作计划需考虑的基本因素 （ P26）
a) 项目类型；
b) 项目规模；
c) 项目的难易；
d) 有没有涉及上一层次规划的调整问题 。
3,编制修建性详细规划的技术关键 （ 四条 ） （ P28） 。
第二章 城市规划实施管理
1., 两证一书, 的拟定与核发
1）,选址意见书
a,目的 (三条 ),保障建设部项目的选址和布局科
学合理, 符合城市规划的要求, 实现三个效
益的统一；
b,发放依据：, 规划法,, 城市总体规划,
,建设项目选址规划管理办法, （ 建设部,
国家计委建规字第 583号文 ） ；
选址原则 （ 五条 ）,
a,符合城市规划确定的用地性质 ;
b,与城市道路, 交通, 能源, 通讯, 给水排水,
煤气, 热力等专项规划相衔接；
c,公共设施配套；
d,符合环保规划, 风景名,胜及文物古迹保护规
划要求；
e,符合城市防洪, 防火, 防爆, 防震,等要求 。
选址意见书的拟定：
A,申请：由建设单位持批准立项的有关文件和
项目的基本情况向规划部门提出申请；
B,选址意见书的拟定与通知,未选地址项目, 由规
划部门确定项目地址和用地范围, 并以选址意见书
的方式通知建设单位；
已选地址项目, 由规划部门予以确认或予以否认 。
（ 注：分级审批 —— P34,与计划部门相对应, 实
行属地管理 。 ）
2）, 建设用地规划许可证的核发
1,项目选址批准后, 需向规划部门正式办理申请用地手
续, 规划部门须提出规划设计条件, 对用地的数量和具
体范围予以确认, 并核发, 建设用地规划许可证, ；
按出让, 转让方式取得的建设用地, 应在合同
内容中包括规划规定的地块位置, 范围, 使用性
质和有关技术指标；
,建设用地规划许可证, 是向土地管理部门申
请土地使用权必备的法律凭证 。
3).,建设工程规划许可证的核发
建设单位取得建设用地后, 必须按规划设计条
件提出设计成果, 规划部门按批准的图纸组织放
线, 验线后, 方可核发建设工程规划许可证 。
2,详细规划和建设工程设计条件的拟定
依据：, 规划法,, 规划提出的限制性和指导性的规
划设计条件；
原则,(八条 — P38)
1,规划设计条件的内容, 用地和建筑性质, 土
地使用强度 （ 密度, 高度, 间距, 容积率 ）,
市镇设施配置, 公共设施, 传统风貌, 文物
保护, 人文和自然环境协调,, 五防, 和抗
震, 符合相关技术规定 。 （ 见 P38）
3,建设用地性质变更的核定
变更的前提,在不违反城市规划用地布局基本原则的前提
下，经规划部门核定报请市人民政府批准，可作调整；
变更的原则：
? 符合城市规划（总规、分区规划、控详、修详）；
? 遵循, 三个效益, 统一的原则；
? 遵循合理用地、节约用地的原则。
变更的程序：
? 用地单位向城市规划主管部门提出申请；
变更的程序：
a.．用地单位向城市规划主管部门提出申请；
b.．规划部门审查批准报市政府备．案；
c.．重点地区项目报市政府审批；
d.．重大的变更，．需报规划的原审批部门审批。
1.违法用地的界定和查处
违法用地,指未取得建设用地规划许可证而占用土地和
不按规定占用土地 。
?查处,按, 规划法, 责令退回，对建设前期改变原有的地
形、地貌活动,城市规划部门应会同土地管理部门,责令恢
复原有的地形地貌，并赔偿由此造成的损失。对违法用地上
的建设，按处理违法建筑的 法律规定，根据不同情况作出处
理。
2.违法建设的界定和查处
1）,违法建设的界定,（七条 — P53）
2),处理违法建设的原则：
a．依法,严格依法办事；
按, 规划法, 第四十条规定：
?严重影响城市规划的，责令停止建设，限期拆除，没收违法
建筑物、构筑物或其它设施；
影响城市规划尚可改正的，限期改正，并处罚款。
b．及时,一经发现，立即书面通知建设单位停止建设活动，
并书面通知施工单位。
c,准确,事实清楚、证据确凿，对违法情节的分析、
判断得当，处罚公正；
d,公开,处罚的全过程公开、开放，接受社会监督；
e,处罚与教育相结合。
3).查处程序,
a,制止和立案登记；
b,作出处罚决定：做到证据确凿，运用法律准确，
符合法定程序，防止越权和滥用职权；
c,申请强制执行：规划部门 申请人民法院强制执行
（参见 P54）。
主讲：樊晓刚
E-MAIL,XGFAN2002 @YAHOO.COM.CN
本科目主要指城市规划方案的编制, 规划及设计方案
的审核, 规划文件的拟定, 管理案件的处理, 建设工程
竣工的规划验收, 违法建筑的查处等实际业务工作；综
合考查以下五方面的能力：
1,综合运用专业知识的能力
2,理解和掌握法规政策的能力
3,对规划问题的分析与综合能力
4,城市规划的编制和评析能力
5．文字表达能力
注：大纲中对内容的要求分为掌握（ 50%）、熟悉
（ 30%）、了解（ 20%）。
第一章 城市规划的编制与评析
1.基本概念
2.城镇体系规划 （熟悉方案编制和评析）
3.城市总体规划 （熟悉方案 编制和评析,掌握总规文本
的格式与内容）
4.详细规划
?掌握用地布局方案编制和评析
?掌握控制性详细规划方案的编制、文本的格式与内容；
?掌握居住小区修建性详细规划的分析和综合评析 ;
5.掌握建设工程设计方案分析和综合评价,
第二章 城市规划实施管理
1.掌握, 两证一书, 的拟定与核发
2.掌握居住区修建性详细规划设计条件的基本内容
3.掌握建设工程规划设计条件的基本内容
4.掌握建设用地性质变更的核定
5.掌握违法用地的界定和查处对策
6.掌握违法建设的界定和查处对策
第一章 城市规划的编制
一, 基本概念：
城市,指国家按行政建制设立的直辖市、市、镇 ;
大城市,市区和近郊区非农业人口五十万人以上的城市；
中等城市,市区和近郊区非农业人口二十万人 —— 五十
万人以上的城市 ；
小城市,市区和近郊区非农业人口不满二十万人的城市 ；
城市规划管理,即组织编制和审批城市规划，并依法对
城市土地的使用和各项建设的安排实施控制、引导和监
督的行政管理活动。
?城市居住区,泛指不同居住人口规模的居住生活聚居
地和特指被城市干道或自然分界线所围合，并与居住
人口规模（ 30000-50000人）相对应，配建有一整套
较完善的、能满足该区居民物质与文化生活所需的公
共服务设施的居住生活聚居地。
?居住小区,被居住区级道路或自然分界线所围合，并
与居住人口规模（ 7000-15000人）相对应，配建有一
套能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设
施的居住生活聚居地。
? 高程,地面各测量点的高度，需要用一个共同的零点才
能比较算出，我国已规定以黄海平均海水面作为高程的基
准面，并在青岛设立水准原点，作为全国高程的起算点。
以黄海基准面测出的地面点高程，形成黄海高程系统。
另有,85高程基准、吴淞高程基准、珠江高程基准，转
换关系见竖向规划规范表 3.0.7.P5。
? 城市设计,主要考虑两个基本要素：城市体系和空间环
境。即由建筑物、道路、绿化、自然地形等构成的基本物
质要素，以及由基本物质要素所组成的相互联系的、有序
的城市空间和城市整体形象。
土地的所有权,城市市区土地属国家所有，所有权
由国务院代表国家行使。农村和城市郊区属农民集
体所有（国家可征用）。
规划设计委托方（甲方）的权利和义务：
有权提出和督促乙方保质、按期完成规划任务，
同时有义务提供或协助被委托方收集基础资料，协
助被委托方征询有关方面的意见，并在规划方案编
制过程中做好协调、评审、报批工作；按合同要求
支付乙方的规划费用。
规划任务被委托方（乙方）的权利和义务：
在规定的期限内，按不同阶段的进度提出符合内
容和深度要求的规划成果。
甲、乙双方应共同遵守规划设计条件。
二, 城镇体系规划：
1.城镇体系规划层次
2.全国 —— 省域 —— 市域 —— 县域城镇体系规划四个层
次
3.制定规划编制工作计划需考虑的基本因素（ P2）
4.城镇体系规划的阶段（五个）
1）,项目准备,了解任务，做什么？出什么成果？组织人
员列出工作计划。
2),现场调查,
a.现场踏勘,自然条件、自然资源、城市现状、资
源开发利用及城镇发展条件；
b.资料收集与整理：
c.政府及有关部门对 现状问题及未来发展 的意见；
3）,纲要编制,通过对资料的分析、研究、对比，
归纳出本地的发展特点和存在问题，综合评价城
镇发展条件，并进而提出地区城镇发展的战略和
总体布局。
4）成果汇编,
a.规划文本,是对 规划的目标、原则和内容 提出规定性
和指导性要求的文件；
b．附件：对规划文本的具体解释，包括综合规划报
告、专题规划报告和基础资料汇编；
c.主要图纸：
? 城镇现状建设和发展条件综合评价图
? 城镇体系规划图
? 区域社会及工程基础设施配置图
? 重点地区城镇发展规划示意图
5).上报审批：
?全国城镇体系规划 由国务院城市规划行政主
管部门报 国务院审批 ；
?省域城镇体系规划 由省人民政府报国务院同意后,
由国务院城市规划行政主管部门批复；
?市域, 县域城镇体系规划纳入城市和县级人民政
府驻地城镇的总体规划, 实行分级审批 。
?建制镇属小城市的总体规划, 报县级人民政府审
批, 跨行政区域的报共同上一级人民政府审批 。
5,编制城镇体系规划的技术关键 (三条 )P3
三,城市总体规划（含分区规划）
分区规划,在城市总体规划的基础上，对局部地区
的土地利用、人口分布、公共设施、城市基础设施
的配置等方面所作的进一步安排。
分区规划的任务,在总规基础上，对城市土地利用、
人口分布和公共设施、城市基础设施的配置，作出
进一步的安排，以便与详细规划更好地衔接 。
1.城市总体工作阶段的一般划分：
1).项目准备 P4
2).现场调研 P5
3).资料收集与分析的基本要求 (五条 )P5
4).纲要阶段的基本要求,P5
1),过程：分析 -构思 -协调 -论证 -比选 -修改 -反馈；
2),纲要方案阶段研究的问题：城市规模, 城市布局
与发展方向, 住宅建设, 基础设施, 城市现代化标准
与指标体系, 城市土地与水资源；
5）,成果编制的基本要求,（ P6）
其文本是主要约束条件，法律力度大于图纸；
6）,上级审批的基本要求,
? 成果审查, 由委托方负责、上级主管部门组织召
开成果专家评审会和审查会；
? 上报审批：审查后的规划成果由当地人民政府报
同,级人代会审查，再送呈上级人民政府审批。
2, 制定规划编制工作计划需考虑的基本因素（ P4）
1) 项目规模
2) 项目的难易
3) 重大问题的影响
4) 基础资料的影响
5) 不可预见因素
3．总体规划文本,表示总体规划具有的 规定性和指导性 内
容。作用：批准后成为实施管理的基本依据。
总体规划文本的内容,（ P7）
1）, 总则, 编制的依据、原则、规划年限、规划区范围和城
市发展的基本目标；
如,台北的城市发展目标 —— 提高城市建设效率；
改善居民卫生状况；增设公共福利设施；减少土
地浪费及改进市容面貌。
2,编制总体规划的 技术关键 (四条 -— P6)
2),市域城镇体系规划
3).经济及社会发展目标 明确规划区内经济发展水平，国内生
产总值目标，经济结构调整的任务，一、二、三产业的发
展要求和比例关系调整目标。
4).城市性质 根据地理位置、资源特点、经济社会发展的水平
以及行政建制确定；
如：苏州 —— 园林风景游览城市
沙市 —— 轻纺工业为主的城市
常州 —— 以发展轻纺、电子工业为主，形成劳动密集型和技术密集
型相结合的轻型工业城市；
5）城市规模 预测规划期内的人口规模,,并据此决定
城市用地和建筑规模。
如：深圳 1986年编制（中规院）总体规划确定,2000年城市
人口规模为 110万人，用地规模为 123平方公里，实践证明城
市规模大体符合发展实际。
6）, 城市总体布局
7), 城市综合交通规划
8）,居住社区建设
9),城市绿地系统规划
10 ).城市市政工程设施规划
11）,城市环境保护规划
12）,城市防灾规划
13）,城市历史环境保护规划
14）,旧城改建与更新规划
15).城市景观及风景旅游规划
16）,郊区规划
17）, 城市近期建设规划
18),城市远景发展构想
19）,实施规划的措施
20), 附则
21）,附表
四、城市详细规划的编制
详细规划的编制分为控制性详细规划和修建性
详细规划。
控制性详细规划是城市规划中最带法律色彩的。
改革开放以来，土地进入市场后，对土地进行的条
件限制,核心是用地布局。
编制目的,为有效地控制用地和实施规划管理
作用,控制地块、用地性质、人口密度、建筑容量；
确定规划区内部的市政共用和交通设施的建设条件
及内、外部道路的联系；
（一）, 控制性详细规划的编制方法与工作要点
1, 工作阶段及基本要求：
?项目准备：合同, 委托书, 基础资料, 专业人员组织,
工作计划和技术工作方案；
?现场踏勘：了解自然地形, 基础设施, 建筑状况, 周围
环境, 拟保留的文物, 重点地区, 地段与构筑物；
?资料收集与分析的基本要求 落实上一层次规划的要
求,, 收资 （ 人口, 土地利用, 建筑, 道路交通设施,
工程设施, 公建设施, 经济及自然等资料 ）, 通过分析
提出问题和解决对策；
?方案阶段,经构思比较, 交流, 修改, 反馈；
?成果编制的基本要求；
? 规划文本和附件
? 图纸,区位图, 现状图, 规划总平面图, 道
路交通规划图, 工程管网规划图及控制性规
划图则；
? 上报审批的基本要求：成果审查 （ 由委托方
组织成果汇报会和专家评审会 ）, 审批 （ 一
般由城市规划主管部门审批, 重要控详由城
市人民政府审批 ） 。
2,制定规划编制工作计划需考虑的基本因素 （ P10）
3,编制控制性详细规划的技术关键 （ 四条 — P12）
4,控制性详细规划文本
内容：表示地块划分和使用性质、开发强度、配套设
施、有关技术规定等规定性、指导性、有条件规划
许可（指容积率变更的奖励和补偿）内容；
?．总则 制定规划依据和原则，主管部门和管理权限。
?．土地使用和建筑规划管理通则（六条）
?．地块划分以及各地块的使用性质、规划控制原则、
规划设计要点。
?．各地块控制指标条款：规定性条款（七条）、指
导性条款（四条）、有条件规划许可条款。
城市用地分类与规划建设用地标准
（ GBJ 137—— 90）
类别名称 用地指标（ M2/
人）
备注
居住用地 18—— 28 中高层住宅的大中型城
市咳降为 16 M2/人
工业用地 10—— 25
道路广场用地 7—— 15
绿地 >9 其中：公共绿地 >7
规划建设用地结构
类别名称 占建筑用地的比
例（ 10%）
备注
居住用地（ R） 20—— 30
工业用地（ M） 15—— 25 工矿城市可 >25%，
但不宜超过 30%）
道路广场（ S） 8—— 15 指市区级和居住区级
的道路，广场和停车
场等用地
绿地（ G） 8—— 15 风景旅游城市可大于
15%
合计 宜于 60—— 75
注：其它用地代码：
公共设施用地（ C）
仓储用地（ W）
对外交通用地（ T） —— 指铁路、公路管道运输，
港口、机场等城市对外交通及附属设施用地。
市政公用设施用地（ V）
特殊用地（ D）
水域和其他用地（ E）
有关名词解释：
a) 地块：由城市道路或自然界线围合的大小不等的城
市用地；
b) 容积率：地块建筑毛密度，其值等于地块总建筑面
积与其用地面积之比值；
c) 建筑密度：地块内所有建筑基底总面积与地面用地
面积之比率；
d) 建筑限高：地块内建筑物地面部分最大高度限制值。
e) 绿地率：地块内各类绿地的总面积与地块用地面积
之比率。
编制目的,直接对建设项目和周围环境进行具体安排和
设计。
作用,确定各类建筑、各项基础工程设施、公共
服务设施的具体配置，并根据建筑和绿化的空间
布局进行环境景观设计,为各项建筑工程的初步
设计和施工图设计提供依据 。
1, 工作阶段及基本要求：
?项目准备 （ P26）, 合同, 委托书, 基础资料, 专
业人员组织, 工作计划和技术工作方案等；
（ 二 ）, 修建性详细规划
? 现场踏勘 （ P27）, 地形, 基础设施, 建筑状况,
周围环境, 拟保留的文物, 地段所在城市概貌, 防
洪, 防火, 抗震, 以及治安, 交通管理等方面情况 。
? 资料收集与分析的基本要求 （ 六条 —— P27）
? 方案阶段：经构思比较、交流、修改、反馈（ P27）；
? 成果编制的基本要求：近期建设目的：实施总体规
划手段：综合规划设计城市空间；其成果内容的重
点在于满足进行建筑初步设计和施工图设计的确要
求 。
? 上报审批的基本要求 （ P28）
2,制定规划编制工作计划需考虑的基本因素 （ P26）
a) 项目类型；
b) 项目规模；
c) 项目的难易；
d) 有没有涉及上一层次规划的调整问题 。
3,编制修建性详细规划的技术关键 （ 四条 ） （ P28） 。
第二章 城市规划实施管理
1., 两证一书, 的拟定与核发
1）,选址意见书
a,目的 (三条 ),保障建设部项目的选址和布局科
学合理, 符合城市规划的要求, 实现三个效
益的统一；
b,发放依据：, 规划法,, 城市总体规划,
,建设项目选址规划管理办法, （ 建设部,
国家计委建规字第 583号文 ） ；
选址原则 （ 五条 ）,
a,符合城市规划确定的用地性质 ;
b,与城市道路, 交通, 能源, 通讯, 给水排水,
煤气, 热力等专项规划相衔接；
c,公共设施配套；
d,符合环保规划, 风景名,胜及文物古迹保护规
划要求；
e,符合城市防洪, 防火, 防爆, 防震,等要求 。
选址意见书的拟定：
A,申请：由建设单位持批准立项的有关文件和
项目的基本情况向规划部门提出申请；
B,选址意见书的拟定与通知,未选地址项目, 由规
划部门确定项目地址和用地范围, 并以选址意见书
的方式通知建设单位；
已选地址项目, 由规划部门予以确认或予以否认 。
（ 注：分级审批 —— P34,与计划部门相对应, 实
行属地管理 。 ）
2）, 建设用地规划许可证的核发
1,项目选址批准后, 需向规划部门正式办理申请用地手
续, 规划部门须提出规划设计条件, 对用地的数量和具
体范围予以确认, 并核发, 建设用地规划许可证, ；
按出让, 转让方式取得的建设用地, 应在合同
内容中包括规划规定的地块位置, 范围, 使用性
质和有关技术指标；
,建设用地规划许可证, 是向土地管理部门申
请土地使用权必备的法律凭证 。
3).,建设工程规划许可证的核发
建设单位取得建设用地后, 必须按规划设计条
件提出设计成果, 规划部门按批准的图纸组织放
线, 验线后, 方可核发建设工程规划许可证 。
2,详细规划和建设工程设计条件的拟定
依据：, 规划法,, 规划提出的限制性和指导性的规
划设计条件；
原则,(八条 — P38)
1,规划设计条件的内容, 用地和建筑性质, 土
地使用强度 （ 密度, 高度, 间距, 容积率 ）,
市镇设施配置, 公共设施, 传统风貌, 文物
保护, 人文和自然环境协调,, 五防, 和抗
震, 符合相关技术规定 。 （ 见 P38）
3,建设用地性质变更的核定
变更的前提,在不违反城市规划用地布局基本原则的前提
下，经规划部门核定报请市人民政府批准，可作调整；
变更的原则：
? 符合城市规划（总规、分区规划、控详、修详）；
? 遵循, 三个效益, 统一的原则；
? 遵循合理用地、节约用地的原则。
变更的程序：
? 用地单位向城市规划主管部门提出申请；
变更的程序：
a.．用地单位向城市规划主管部门提出申请；
b.．规划部门审查批准报市政府备．案；
c.．重点地区项目报市政府审批；
d.．重大的变更，．需报规划的原审批部门审批。
1.违法用地的界定和查处
违法用地,指未取得建设用地规划许可证而占用土地和
不按规定占用土地 。
?查处,按, 规划法, 责令退回，对建设前期改变原有的地
形、地貌活动,城市规划部门应会同土地管理部门,责令恢
复原有的地形地貌，并赔偿由此造成的损失。对违法用地上
的建设，按处理违法建筑的 法律规定，根据不同情况作出处
理。
2.违法建设的界定和查处
1）,违法建设的界定,（七条 — P53）
2),处理违法建设的原则：
a．依法,严格依法办事；
按, 规划法, 第四十条规定：
?严重影响城市规划的，责令停止建设，限期拆除，没收违法
建筑物、构筑物或其它设施；
影响城市规划尚可改正的，限期改正，并处罚款。
b．及时,一经发现，立即书面通知建设单位停止建设活动，
并书面通知施工单位。
c,准确,事实清楚、证据确凿，对违法情节的分析、
判断得当，处罚公正；
d,公开,处罚的全过程公开、开放，接受社会监督；
e,处罚与教育相结合。
3).查处程序,
a,制止和立案登记；
b,作出处罚决定：做到证据确凿，运用法律准确，
符合法定程序，防止越权和滥用职权；
c,申请强制执行：规划部门 申请人民法院强制执行
（参见 P54）。
