房地产投资决策
信息系统的开发
? 房地产投资的概念
? 管理模型分析
? 系统分析
? 系统设计
? 系统实施
第七章
一、房地产投资的概念
房地产投资决策信息系统的研究和开发，目的在
于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化
管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法，
准确、快速地做出决策。
使用该系统，既可对房地产市场的信息进行海
量存储、高速查询和科学管理，还可通过调用数据
库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适
用可行的数学模型及一系列计算步骤，以便快速地
得出最优的决策方案供决策者参考。
一、房地产投资的概念
1,房地产投资的 概念及其分类
房地产投资是指国家, 集体, 个人等投资主体, 直接或间接地
把一定数量的资金投入房产, 地产生产和再生产领域的过程和行为 。
房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类 。
房地产开发投资, 是指房地产投资者从购买土地使用权开始,
通过项目策划, 规划和施工建设等过程, 建成可以满足人们某种入
住需要的房地产商品, 然后将其推向市场进行销售来收回投资, 实
现获取投资收益的目标 。 房地产投资者主要是获取开发利润, 风险
较大但回报亦大 。
房地产置业投资, 是指投资者的投资对象是房地产投资者新建
成的物业或房地产市场上的二手货 。 这类投资的目的一般有两个,
一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用, 二是作为投资将
购入的物业出租给最终的使用者, 获取较为稳定的经常性收入 。
一、房地产投资的概念
房地产是房产与地产的综合, 具有不同于其他行业的许多
特点, 也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处 。
房地产投资特点分述如下：
（ 1） 投资规模巨大
（ 2） 投资回收期长
（ 3） 房地产的固定性
（ 4） 受宏观经济和区域经济的发展所制约
（ 5） 房地产市场发育的不充分性
2,房地产投资的 特点
一、房地产投资的概念
房地产投资特点决定了房地产投资风险 。 房地产投资风险可分为：
（ 1） 政治风险
（ 2） 社会风险
（ 3） 经济风险
包括经济景气状况, 通货膨胀, 利率与汇率的变动, 地价与
建筑成本等的变动, 外贸动向以及其他投资动向等因素 。
（ 4） 市场风险
（ 5） 自然环境风险
3,房地产投资风险
一、房地产投资的概念
（ 1） 地产投资
（ 2） 住宅投资
（ 3） 公寓投资
（ 4） 办公楼, 写字楼投资
（ 5） 商业楼投资
（ 6） 工业楼投资
4,房地产投资类型
二、管理模型分析
在房地产投资决策信息系统中涉及到的
管理模型较多,包括市场预测模型、经济评
价模型、投资决策模型以及投资风险评价
模型等等。
研究并设计正确而又合理的管理模型是
成功地开发房地产投资决策信息系统的前
提, 因此需要对系统中所用到的管理模型
加以分析和探讨 。
二、管理模型分析
（ 1） 房地产市场预测相关因素
市场预测的关键因素主要在于 市场需求总量 及其 市场
占有率 。
影响市场需求的因素 主要是环境, 如政治环境, 社会
经济环境, 人文环境, 人口增长, 分配政策, 社会购买
力, 社会文化, 购买心理, 消费结构等, 这些因素往往
是不可控的；
影响市场占有率的因素 又可分为两类：一类是企业自
身因素, 如产品成本, 产品质量, 促销手段, 促销技巧
等 。 另一类是市场竞争因素, 包括房地产企业竞争对手
的生产能力, 销售水平, 产品价格, 资本状况等等 。
1,房地产市场预测模型分析
二、管理模型分析
1.1 房地产市场预测模型分析
预测的销售量及其市场占有率
竞争因素企业内部实力及战略等因素预测的市场需求量
制约因素
国
民
经
济
展
望
国
民
经
济
指
数
经
济
政
策
变
动
国
际
形
势
变
化
交
通
设
施
文
化
教
育
商
业
网
点
建
筑
材
料
价
格
土
地
成
本
资
金
成
本
劳
动
力
成
本
建
房
质
量
及
类
型
需
求
类
型
需
求
数
量
居
民
购
买
力
需
求
状
况
闲
置
房
数
量
企
业
技
术
实
力
企
业
业
绩
及
战
略
企
业
销
售
能
力
员
工
业
务
水
平
国家
宏观
经济
及国
际等
因素
相关
行业
及产
业政
策因
素
地域
环境
和人
文环
境等
因素
产品
供应
及市
场需
求因
素
生产
成本
因素
制约因素
行
业
发
展
前
景
产
业
结
构
参
数
产
业
政
策
变
动
竞
争
格
局
状
况
对
手
综
合
实
力
对
手
经
营
成
果
对
手
战
略
计
划
市场预测相关
因素分析图
二、管理模型分析
1.2 房地产市场预测基本方法
预
测
方
法
定量预测方法
定性预测方法
经验判断法
用户调查法
德尔菲方法
回归分析法
时间系列分析法
指数平滑法
加权平均法
移动平均法
简单平均法
一元线性回归法
多元线性回归法
非线性回归法
二、管理模型分析
2 房地产投资项目经济评价分析
投资项目经济评价采用的是现代分析方法, 通过对
拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析,
调查, 预测, 计算和论证之后, 再从中选择可行方案 。
目前, 我国现行的投资项目经济评价分为两个层次, 即
财务评价和国民经济评价 。
本系统中用的是财务评价 。
二、管理模型分析
2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法
房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和
动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素，
而动态指标却注重时间因素。
在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考
指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价
标准。
二、管理模型分析
2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法
（ 1）静态指标
投资利润率 （ T）
投资利税率 （ R）
静态投资回收期 （ Pt）
借款回收期 （ Pc）
财务净现值（ NPV）
财务净现值率（ NPVR）
财务内部收益率（ IRR）
动态投资回收期（ Tp）
（ 2）动态指标
算法略
二、管理模型分析
2.2 房地产项目经济评价主要变量分析
房地产开发项目经济评价中, 涉及到的变动因
素主要有：地价, 购置土地过程中的附加费用, 用
于购置土地的短期贷款利率, 建筑面积, 建安成本,
开发周期, 用于支付建造成本的短期贷款利率, 租
售代理费, 开发商租售物业时的有关支出, 租金或
售价, 开发商利润率等等 。
其中, 短期借贷成本, 建安成本, 租金或售价,
开发商利润率, 地价是最主要的变动因素, 对开发
结果的影响很大, 因而有必要对它们进行分析 。
二、管理模型分析
2.2 房地产项目经济评价主要变量分析
（ 1）租金和售价
（ 2）建设投资 1）地价 2）工程造价
（ 3）开发期 1）开发前期 2）建筑施工期
3）出租期或出售期
（ 4）开发和销售面积
（ 5）投资收益率
二、管理模型分析
3 房地产投资决策模型分析
3,1 房地产投资决策问题分类
（ 1） 房地产投资机会决策
（ 2） 房地产投资类型决策
（ 3） 房地产投资开发地点决策
（ 4） 房地产投资开发项目规模决策
（ 5） 房地产投资资金来源决策
（ 6） 房地产价格决策
二、管理模型分析
3 房地产投资决策模型分析
3,2 房地产投资决策方法
决策问题 适用决策方法
房地产投资机会决策 经济评价法
房地产投资类型决策 层次分析法
房地产投资地点决策 层次分析法, 理想点法
房地产投资规模决策 决策树法, 多行为报童模型法
二、管理模型分析
4 房地产投资风险分析
在对房地产投资方案进行比较分析后, 我们还需对
该投资方案进行风险分析与估计, 以便对风险发生的
概率及其影响程度作出定量的估计, 并且确定某些风
险因素的变化幅度和范围 。
风险估计采用不确定分析方法, 包括盈亏平衡分析
法, 敏感性分析法和概率分析法, 本系统采用盈亏平
衡分析法, 敏感性分析法 。
二、管理模型分析
4 房地产投资风险分析
4,1盈亏平衡分析
（ 1） 线性盈亏平衡分析 该方法的成立是以许多约束条件为前
提的, 这些条件主要有,① 开发量与销售量相等； ② 在所分析
的销售量范围内, 固定费用不发生变化； ③ 变动费用是建筑面
积的正线性函数； ④ 销售收入完全随着建筑面积的变动而变动,
并呈线性关系 。 在整个分析过程中, 平均单方售价是不变的 。
（ 2） 非线性盈亏平衡分析 在实际工作中常常会遇到建筑面积
与成本不成线性关系的情况 。 房屋的销售会受到市场和用户的
影响, 销售收入和销售量也不是成线性关系 。 如一项目规模及
要求达到某一限度时, 正常价格的建筑材料, 动力设备, 机械
设备等已不能保证供应, 企业必须付出较高的代价才能获得,
同时对一些配套设施, 施工技术等都提出了更高的要求, 因此
成本函数不再成线性而变成了非线性,
二、管理模型分析
4 房地产投资风险分析
4,2敏感性分析
敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时, 项
目经济效益发生的相应变化, 以判断这些因素对项目
经济目标的影响程度 。 这些可能发生变化的因素就称
为不确定性因素 。
根据每次变动因素的数目不同, 敏感性分析可以分为
单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
二、管理模型分析
4 房地产投资风险分析
4,2敏感性分析
（ 1） 单因素敏感性分析 每次只变动一个因素, 而其他因素保
持不变时所进行的敏感性分析 。
1） 确定分析指标
2） 选定需要分析的不确定性因素并设定变动范围
3） 计算因素变动致使经济指标变动的数量结果
4） 确定敏感因素
（ 2） 多因素敏感性分析
进行多因素敏感性分析的条件是：假定多个变动因素互相独立 。
三, 系统分析
3.1 系统需求分析
1 现状调查分析
在调查中发现房地产企业在信息处理方式上及现行管理工作中普
遍存在以下问题：
（ 1） 信息的加工处理方式落后
（ 2） 信息的存储方式不合理
（ 3） 信息的流通渠道不畅
（ 4） 信息反馈不及时
（ 5） 信息管理不规范
（ 6） 决策方法不科学
三, 系统分析
3.1 系统需求分析
2 功能需求分析
系统存在的问题决定了系统的需求, 进而决定了系统的功能 。
正是因为客观问题的存在, 才有了需求的存在, 也才有了系统存在
的必要性 。 因而, 对需求的分析往往是基于原系统所存在的问题之
上 。
需求之一 是希望将企业的信息处理方式由手工处理向计算机处理
方向转变, 通过管理信息系统的建立, 实现企业的信息化管理, 使
企业管理工作规范化, 制度化和程序化, 并促进企业管理的基础工
作, 避免业务管理的随意性, 提高信息处理的时效性和准确性, 理
顺企业的信息流程和流向, 以便及时, 准确地把握企业内部, 市场
和其他外部信息, 提高投资决策的效率 。
需求之二 是希望能将科学的管理方法引进到企业决策中, 以减少
决策的随意性, 主观性, 人为性, 避免决策的失误, 提高决策的水
平和质量 。
三, 系统分析
3.1 系统需求分析
2 功能需求分析
（ 1）信息管理功能
（ 2） 信息共享功能
（ 3）数据计算功能
（ 4）文档生成功能
（ 5）模型管理功能
（ 6）辅助决策功能
三, 系统分析
3.2 组织与业务流程分析
1 组织 /业务关系分析
功
能
序
号 业务 组织 市场部 财务部
工程
技术部 项目部
功
能
与
业
务
1 市场调查 * R
2 时间分类汇总 * A
3 数据统计及预测分析 * A
4 提出被选方案 *
5 对方案进行收支估算 A * R
6 可行性分析 * R
7 决策选优 R R R *
8 风险分析 A *
9 计划审批 *
10 销售 *
,＊, 表示该项业务是对应组织的主要业务；
,A”表示该单位是参加协调该项业务的辅助单位；
,R”表示该单位是该项业务的相关单位；
空格：表示该单位与对应的业务无关；
三, 系统分析
3.2 组织与业务流程分析
2 业务流程分析 2.1 房地产投资决策的业务流程
提出备选方案
↓
收集资料
↓
选择预测方法
↓
进行预测
↓
预测结果分析
↓
提出预测报告
方案预测
确定现金流量图
↓
进行基础数据的
测算和经济可行
性评价
↓
确定可行方案
↓
编制项目投资经
济评价报告
经济评价
最
优
项
目
方
案
最优方案
可行方案决策
选优
↓
确定最优方案
↓
方案敏感型分析
及盈亏平衡分析
↓
编制方案的决策
与评价报告
方案决策与评价
确定目标和任务
↓
提出计划
↓
现场调查
↓
整理资料
↓
市场分析
↓
写出调查报告
市场调查与分析
三, 系统分析
3.2 组织与业务流程分析
2 业务流程分析 2.2 房地产投资决策业务流程图
市场信息收集
市场信息统计
报表
市场分析结果
报表
市场分析
部门经
理
财务部 基建部
开会讨论，初步
提出投资方案
各部门
备选投资方案
报表
初步审批
总经理
对备选方案进行预测
市场部 财务部
备选方案财务
报表（预测） 备选方案经济评价
市场部
市场调查 市场信息分类汇总
市场部基建部
门
A
三, 系统分析
3.2 组织与业务流程分析
2 业务流程分析 2.2 房地产投资决策业务流程图
最优方案决策
及评价报表
最终投资方案
报表 批准
上级部
门
投资计划
综合平衡
各部门 银行 总经
理
最后审批
存档
部门经
理
相关
部门
可行方案决策及评价 第二次审批
总经
理
可行方案经济
分析报表 A
下达相关部门
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
1 数据汇总
(1) 数据汇总
① 数据分类编码 将系统调查中所收集到的数据资
料，按业务过程进行分类编码，按处理过程的顺序排
放在一起；
② 数据完整性分析 按业务过程自顶向下地对数据
项进行分析，从本到源，直到纪录数据的原始单据或
凭证，确保数据的完整性和正确性；
③ 确定数据的字长或精度
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
1数据汇总分类
（ 2）数据分类
① 输入数据类 原始数据或基础数据, 包括本企业历
史项目收支数据, 市场需求量, 投资项目概况, 市场
环境以及房地产行业政策法规等等 。
② 过程数据类 系统在处理过程中所产生的一些数据,
包括投资费用估算, 收入预测, 财务指标, 决策分析
结果以及敏感性分析的结果等等 。
③ 最终输出数据类 是指决策者想得到的一些数据,
如数据分析统计结果, 经济评价报告, 最优决策方案
等等 。
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
2 数据分析
数据分析主要是完成三项工作,
① 汇总并检查数据完备性, 一致性, 无冗余性；
② 数据流向分析,并检查数据的匹配, 共享等情况；
③ 数据重要度及相互间的关系分析等等 。
本系统在进行分析时, 主要采用 U/C矩阵方法 。
U/C矩阵本质是一种聚类方法, 它可以用于过程 /数据,
功能 /组织, 功能 /数据等各种分析中 。
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
2 数据分析
（ 1） 构造 U/C矩阵
纵坐标栏目定义为功能类, 横坐标栏目定义为数据类；
（ 2） 数据正确性检验
按数据守恒原理, 即数据必定有一个产生的源, 而且必定有一个
或多个用途, 可细分为完备性, 一致性和无冗余性三条检验规则 。
三, 系统分析
房地产投资决策系统 U/C矩阵数据分析图
数据
功能
市场信息录入
市场信息查询
市场信息编辑
取费房价管理
数据分类统计
对手投资分析
提出被选方案
支出估算
收入测算
方案可行性分析
方案决策优选
方案风险分析
数据分类预测
预测模型管理
决策模型管理
历史数据管理
费
用
计
算标
准
成
本
顶
额标
准
各
类
房
价租
金
已
建
项
目费
用
已
建
项
目成
本
已
建
项
目收
入
市
场
购
买力
市
场
需
求量
房
屋
空
置量
其
他
企
业计
划
项
目
总
成本
项
目
总
收入
内
部
收
益率
投
资
回
收期
基
准
收
益率
净
现
值
及指
数
预
测
参数
决
策
参数
投
资
规模
投
资
类型
投
资
位置
房
地
产
价格
方
案
决
策结
果
风
险
分
析结
果
C
C
U
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
U
U
C
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
C
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
C
U
C
U
U
U
U
C
U
U
U
U
C
U
U
U
U
C
U
U
U
C
U
C
U
U
U
U
U
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
3 数据间相互关系及重要性分析
（ 1）从数据的类型上分析
①系统输入的数据，包括原始的基础数据和备选投资
方案；前者为市场信息，又可分为投资支出如建筑安装
费用、施工准备费用、开发费用、相关税费等，投资收
入如销售收入、出租收入以及市场需求量等等；
② 过程数据，即中间数据，为最终数据的输出作准
备，包括收入预测数据、支出预测数据、财务指标值如
内部收益率、投资回收期、净现值等等；
③系统输出的数据，主要是最优投资方案。
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
3 数据间相互关系及重要性分析
（ 2）从数据使用频率上分析
①原始的基础数据 如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、
销售收入、出租收入、市场需求量、竞争对手投资方案，
②投资方案数据 如投资类型、投资规模、投资地点、房屋价格
以及预测数据如支出预测、收入预测在整个系统中使用较为频繁等；
（ 3）丛数据源上分析
基础数据来源于市场信息调查中所得；
投资方案数据是针对对基础数据的统计分析之后而加以主观提出
的；
收入预测、支出预测是对基础数据的预测后（经过预测检验）而
得出的。
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 1）顶层数据流程图
反应了本系统的整体功能结构 （ 进行房地产投
资方案决策 ）, 初始输入数据 （ 各种原始数据 ） 以
及最终输出结果 （ 最优决策方案 ）, 通过对本层数
据流程图的分析, 可对系统逻辑功能一目了然 。
房地产投资
决策
D
决策人员
相关经济指标, 参数
及备选投资方案等
市场调查数据市场部
决策人员
最优决策方案
经理
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 2）一层数据流程图
第一层数据流程图共分为四个大的逻辑处理过程,
它们分别是 市场分析, 方案预测, 经济评价 以及 方案
决策和评价 四个部分, 涉及到市场部, 财务部, 工程
技术部等多个职能部门, 其中, 基础数据, 方案支出
数据, 方案收益数据等作为四个逻辑处理过程的共享
数据, 这些数据经过四个逻辑处理过程后, 最终得出
最优方案供决策人员参考 。
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 2）顶层数据流程图
基础
数据
管理
P1
市场部
选方案方案预测
P2
工程技
术部等
经理
提出备
市场调
市场部 查数据
方案支出表D2.1
方案收益表F2.2
相关经
济济指标
经济
评价
P3
财务部
决策人员
可行方案D3.1 相关
参数方案决策与风
险分析
P4
决策人员
决策者
最优
方案
最优方案及报表D4
经理
取费房价数据D1.2
房地产投资信息库D1.1
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 3）二层数据流程图
市场
信息
管理
P1.1
市场部
市场调市场部
查数据
标准及
房价经理
（ 基础数据管理 ）
环境数据分析
各类标准定额统计
F1.3.1
市场需求量预测
外部企业投资预测
历史数据统计预测F1.3.2
F1.3.3
F1.3.4
F1.3.5
F1.3.6 各类房价统计预测
环境数据F1.1.1
市场需求量
外部企业投资
F1.1.2
F1.1.3
F1.1.4
历史数据统计
收费房
价管理
P1.2
市场部
市场需求量
外部企业投资
F1.2.1
F1.2.2
F1.2.3
历史数据统计
析方法
数据
分析
P1.3
市场部
市场部选择分
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 3）二层数据流程图
收支
预测
P2.2
工程技
术部等
方案
生成
P2.1
经理
备选投资方案F2.1.1
投资
方案经理
方案收益数据F2.2.1
方案支出数据F2.2.2
相关标准及房价选择
费用计算标准F1.2.1
成本定额标准F1.2.2
各类型房价及租金F1.2.3
财务部
（ 方案估算 ）
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 3）二层数据流程图
现金
流量
表
生成
P3.1
财务部
投资项
目可行
性分析
P3.2
财务部
备选投资方案F2.1.1
方案收益数据F2.2.1
方案支出数据F2.2.2
现金流量表F3.1.1
及参数
经济指标 决策人员
可行投资方案F3.2.1
（ 经济评价 ）
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 3）二层数据流程图
最优方
案评价
P4.2
决策者
投资方
案决策
P4.1
决策者
决策模型
及评价模
型管理
P4.3
决策者
方案评价数据F4.2
最优投资方案F4.1
相关
参数决策人员
可行投资方案F3.2.1 决策及评价模型库F4.3.1
方案收益数据F2.2.2
方案支出数据F2.2.1
不合理结
果及模型
相关
参数 决策人员
（ 方案决策及评价 ）
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 4）三层数据流程图
模型选
择及预
测计算
P1.3.2.2
市场部
预测内
容及数
据选择
P1.3.2.1
经理
预
测
结
果
及
其
模
型
内容及
数据
预测结果
及模型检
验
P1.3.2.3
市场部
预测
模型
管理
P1.3.2.5
市场部
预测
结果
处理
P1.3.2.4
市场部
合理预
测结果
不合理预测
结果及模型 相
应
模
型
及
参
数
预测人员
相关数据
（ 方案分析之数据预测 ）
预测模型库F1.3.2.5
环境数据
历史收支数据
市场需求量
外部企业数据
F1.1.1
F1.1.2
F1.1.3
F1.1.4
F1.2.1
F1.2.2
F1.2.3
费用计算标准
成本定额标准
各类型房价及租金
环境数据统计预测
历史数据统计预测
市场需求量预测
外部企业投资预测
F1.1.1
F1.1.2
F1.1.3
F1.1.4
F1.2.1 各类房价统计预测
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 4）三层数据流程图
决策
计算
P4.1.2
决策者
决策方
案及模
型选择
P4.1.1
决策者
相关决
策参数决策人员
决策及评价模型库F4.3.1可行投资方案F3.2.1
及模型
方案
决策结
果及模
型检验
P4.1.3
决策者
决策结果
及模型参数
不
合
理
结
果
及
模
型
相关
参数
决策模
型及评
价模型
管理
P4.3
决策者
决策人员
(方案决策及风险分析之投资决策 )
最优投资方案F4.1
方案支出数据
方案收益数据F2.2.2
F2.2.1
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 5）数据词典
数据词典是系统逻辑模型的详细, 具体的说明,
是系统分析阶段的重要文件, 也是内容丰富, 篇幅极
大的文件 。 本例只给出投资决策与评价处理过程中的
部分数据词典图 。
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 5）数据词典
名称 形式 意义
等号 = 等于, 表示等式左边的项目由等式右边的各项组成或等式两边项目内容相同
加号 + 与, 表示加号两边项目同时出现或共同组成某项内容
方括号 [ ] 或者, 表示方括号内各项目中至少一项出现
花
括
号
{ } 重复, 表示花括号内项目重复出现多次或重复取值多次
n{ } 表示重复 n次；
n
1{ } 表示括号内项目从取第一个值到第 n个值；
{ }（条件） 表示在满足所注明的条件下重复，如不注明条件表示无
条件重复，如不注明次数，表示重复次数任取；
圆括号 （） 选择项, 表示括号内所列项目为可选项目；
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 5）数据词典
条目名 系统名 来源 数据结构 出处 简要说明
相关决
策参数
方案决
策
决策人
员输入
相关参数 ={模型代码 +模
型名称 +{模型参数 }+模
型描述 }
决策方
案及模
型选择
模块
① 模型参数依模型的不同
而有所不同, 且参数的个
数从一个到多个不等； ②
模型描述在备注中加以说
明, 主要指模型结构 。
方案及
模型
方案决
策
由决策
方案及
模型选
择模块
输出
方案及模型 ={方案编码
+{方案收支数据 }+{方案
的财务指标 }+模型编码
+{模型参数 }+模型描述 }
决策计
算模块
① 这里的方案编码是指可
行方案编码； ② 在进行决
策计算前, 需要调用改方
案的收支数据及财务指标
值； ③ 决策模型来自于模
型数据库 。
决策结
果及模
型
方案决
策
由决策
计算模
块输出
决策结果及模型 ={方案编
码 +{方案决策结果 }+{方
案的收支数据 }+模型编码
+{模型参数 }+模型描述 }
决策结
果及模
型检验
模块
① 方案的决策结果必须进
行检验, 以验证其合法性；
② 检验包括结果检验和模
型检验两方面 。
不合理
结果及
模型
方案决
策
由决策
结果及
模型检
验模块
输出
不合理结果及模型 ={方案
编码 +{方案决策结
果 }+{方案的收支数据 }+
模型编码 +{模型参数 }+
模型描述 }
决策模
型及评
价模型
管理模
块
① 如果检验结果合理, 就
不存在这一数据流, 决策
结果可以直接用于参考；
② 不合理的结果及模型调
入到模型管理模块进行模
型修正, 为下一步继续检
验做准备 。
《数据流》条目
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 5）数据词典,数据加工》条目
条目名 系统名 输入 加工逻辑 输出 简要说明
投 资方
案决策
方案决
策及评
价
① 相关参数； ②
可行投资方案；
③ 相关决策模型；
④ 方案收支数据 。
① 方案及模型选择 ② 决策
计算 ③ 决策结果及模型检
验
最有投
资方案
及其决
策分析
结果 。
本条目的加工逻辑
较为抽象, 须进一
步细化求解 。
用 层次
分 析法
进 行决
策计算
投资方
案决策
① 方案编码及本
模型； ② 方案的
收支数据及指标
数据 。
① 投资类型及各收益指标；
② 各类型方案代码的指标
权重计算及检验； ③ 每个
方案下的各收益指标计算
及检验； ④ 各方案的比重
计算及排序 。
决策结
果及模
型
问题不同, 选择的
模型及方案不同,
决策计算的方式亦
不同 。 本条目是决
策计算下一层数据
流程图展开的部分
方 案的
敏 感性
分析
最优方
案评价
① 方案编码及本
模型； ② 方案的
收支数据及指标
数据 。
① 评价指标及不确定性因
素选择； ② 不确定因素变
动范围设定； ③ 计算因素
变动导致指标值的改变；
④ 求解敏感性系数； ⑤ 求
解敏感分析表； ⑥ 对敏感
分析结果图示
① 敏感
系数；
② 敏感
分析 表；
③ 敏感
分析 图 。
本条目是最优方案
评价下一层数据流
程图展开的部分,
除此之外, 还包括
盈亏平衡分析模块
三, 系统分析
3.5 功能 /数据分析
（ 1） U/C矩阵的建立
从理论上说，建立 U/C矩阵一般须按照结构化的系统分析方式
来进行，它首先分析系统的总体功能，然后自顶向下、逐步分解，
逐个地确定各项具体的功能和完成此项功能所需要的数据，最后填
上功能 /数据之间的关系，即完成了 U/C矩阵的建立过程。本系统的
U/C矩阵在数据分析时已经建立好。
（ 2） U/C矩阵正确性检验
建立 U/C矩阵后一定要根据, 数据守恒原则, 进行正确性检验,
也就是对数据进行完备性检验, 一致性检验和无冗余性检验, 以确
保系统功能数据项划分和所建 U/C矩阵的正确性 。 这一项工作已在前
面数据正确性分析时完成 。
三, 系统分析
3.5 功能 /数据分析
（ 3） U/C矩阵求解
U/C矩阵求解过程就是对系统结构划分的优化过程 。 它是基于
子系统划分应相互独立, 而且内部凝聚性高的这一原则 。 具体做法
是使表中的, C”元素尽量地靠近 U/C矩阵的对角线, 然后, 再以, C”
元素为标准, 划分子系统 。 这样划分的子系统独立性和凝聚性都是
较好的, 因为它可以确保各子系统不受干扰地独立运行 。
U/C矩阵求解过程是通过表上作业来完成的, 其具体做法是：调
换表中的行变量或列变量, 使表中的, C”元素尽量地靠近 U/C矩阵的
对角线, 注：这里只是尽量地朝对角线靠近, 但不可能全在对角线
上, 按照这一原则, 本系统 U/C矩阵求解结果如下页图 。
三, 系统分析
U/C矩阵求解 — 表 上移动作业过程
数据
功能
市场信息录入
市场信息查询
市场信息编辑
取费房价管理
数据分类统计
对手投资分析
提出被选方案
支出估算
收入测算
方案可行性分析
方案决策优选
方案风险分析
数据分类预测
预测模型管理
决策模型管理
历史数据管理
费
用
计
算标
准
成
本
顶
额标
准
各
类
房
价租
金
已
建
项
目费
用
已
建
项
目成
本
已
建
项
目收
入
市
场
购
买力
市
场
需
求量
房
屋
空
置量
其
他
企
业计
划
项
目
总
成本
项
目
总
收入
内
部
收
益率
投
资
回
收期
基
准
收
益率
净
现
值
及指
数
预
测
参数
决
策
参数
投
资
规模
投
资
类型
投
资
位置
房
地
产
价格
方
案
决
策结
果
风
险
分
析结
果
C
C
U
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
UU
C
U
U
U
U
C
U
U
U
UU
C
U
U
U
UU
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
C
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
U
U
U
CU
C
U
C
UU
U
U
C
UU
U
U
C
UU U
U
CU U
U
C
U
C
U
U
U
U
U
三, 系统分析
3.5 功能 /数据分析
（ 4）系统功能划分和数据资源分布
① 通过对 U/C矩阵的正确性检验, 及时发现前段分析和调查工作的
疏漏和错误；
② 通过对 U/C矩阵的正确性检验来分析数据的正确性和完整性；
③ 通过对 U/C矩阵的求解过程最终得到子系统的划分；
④ 通过子系统之间的联系 （, U”） 可以确定子系统之间的共享数据 。
这里仅分析后两点 。
在本系统中 U/C矩阵求解的目的是为了对系统进行
逻辑功能划分和考虑今后数据资源的合理分布, 具体来
说, 可帮助我们做好四点工作：
三, 系统分析
3.5 功能 /数据分析
（ 4）系统功能划分和数据资源分布
系统逻辑功能的划分
根据对房地产投资决策过程中功能需求, 业务流程,
数据流程, 功能 /数据等的分析, 我们将总系统初步划
分为四个子系统, 即市场分析子系统, 方案预测子系统,
经济评价子系统, 投资决策及评价子系统 。 系统的逻辑
功能分别由这四个系统出完成, 每个子系统所要完成的
功能如下图所示 。
三, 系统分析
3.5 功能 /数据分析
（ 4）系统功能划分和数据资源分布
数据资源分布
在对系统进行划分并确定料子系统以后，从图上可以
看出所有数据的使用关系都被小方块分隔成了两类：
一类 在小方块以内 ；所产生和使用的数据，今后主要
考虑放在本子系统的计算机设备上处理。
另一类 在小方块以外 。（即图中小方块以外的, U”），
则表示了各子系统之间的数据联系。这些数据主要包括一
些基础数据和一些中间数据如方案收益数据、方案支出数
据、方案的财务指标等等。这些数据资源今后应考虑放在
网络服务器上供各子系统共享或通过网络来相互传递。
三, 系统分析
U/C矩阵的求解 结果
从被选方案中选择可行方案
数据
功能
费
用
计
算标
准
成
本
顶
额标
准
各
类
房
价租
金
已
建
项
目费
用
已
建
项
目成
本
已
建
项
目收
入
市
场
购
买力
市
场
需
求量
房
屋
空
置量
其
他
企
业计
划
项
目
总
成本
项
目
总
收入
内
部
收
益率
投
资
回
收期
基
准
收
益率
净
现
值
及指
数
预
测
参数
决
策
参数
投
资
规模
投
资
类型
投
资
位置
房
地
产
价格
方
案
决
策结
果
风
险
分
析结
果
市场信息管
理、取费房
价管理以及
数据分析
提出被选方
案及方案收
支估算
投资方案决
策及方案风
险分析 C
C
U
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
UU
C
U
U
U
U
C
U
U
U
UU
C
U
U
U
UU
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
C
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
U
U
U
CU
C
U
C
UU
U
U
C
UU
U
U
C
UU U
U
CU U
U
C
U
C
U
U
U
U
U基础数据管理 子系统
方案估算子系统
方案决策
与风险分析
子系统
经济评价
子系统
四, 系统设计
1 系统总体结构设计
1,1 子系统划分
房地产投资决策信息系统
市场信息管理 数据分析
市
场
信
息
分
类
录
入
市
场
信
息
分
类
浏
览
市
场
信
息
查
询
市
场
信
息
修
改
市
场
信
息
删
除
分
析
方
法
管
理
数
据
统
计
分
析
预
测
结
果
处
理
模
型
选
择
及
方
案
预
测
方
案
及
数
据
选
择
预
测
结
果
检
验
预
测
模
型
管
理
市场分析 方案预测 经济评价 方案决策及评价 系统维护
方案生成 收支预测
备
选
项
目
管
理
投
资
项
目
立
项
财
务
指
标
计
算
及
分
析
现
金
流
量
表
生
成
方案评价方案决策 模型管理
模
型
修
改
模
型
帮
助
模
型
增
删
密
码
管
理
数
据
备
份
数
据
导
入
编
码
管
理
帮
助
投
资
决
策
数
据
及
模
型
检
验
方
案
及
模
型
选
择
敏
感
性
分
析
盈
亏
平
衡
分
析
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,1 市场分析子系统
（ 1） 市场信息管理模块
市场信息内容包括土地供给, 资金供给, 建筑材料, 施工力量, 拟投资地
点的基础设施, 地理环境, 人文环境, 商业网点等内容, 市场需求情况, 商品
房空置情况, 房地产行业的政策法规, 竞争对手投资计划以及本企业历史投资
项目的收支情况等等
市场信息分类录入模块 用以实现对现有房地产市场的数据分类和追加, 它
是原始数据的入口 。
市场信息分类浏览模块 对所录入市场信息的内容加以分类浏览 。
市场信息查询模块 根据使用者的要求, 检索出特定范围类的市场信息供使
用者参考 。
市场信息编辑模块 用以对已改变的市场信息或人工录入错误的市场信息加
以修改编辑 。
市场信息删除模块 用以对已过时的市场信息或无用的市场信息加以删除,
以节省存储空间, 提高数据库的空间利用率并可避免无用的市场信息对决策人
员的干扰 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,1 市场分析子系统
（ 2） 数据分析模块
分析方法管理模块 用于对分析方法的录入, 修改, 删除等, 这
里的市场分析方法主要是一些常用的数据统计分析方法, 它们主要
用于对数据变化的趋势分析；
数据统计分析模块 即用分析方法管理模块里的统计分析方法来
对市场信息加以分析, 并将其分析结果用图表来加以显示, 增加其
直观性, 可视性, 从而为决策者提出备选方案作准备 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,2 方案预测子系统
（ 1） 方案生成模块
投资项目立项模块主要是用于录入决策人员根据对市场信息的
分析后所提出投资备选方案, 包括项目的投资计划和销售计划, 本
文所讨论仅指项目的投资计划, 主要是项目的投资类型, 投资规模,
投资地点, 房产价格以及资金的融资计划等内容；
备选方案管理模块用于对备选方案的编辑, 删除和比较 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,2 方案预测子系统
（ 2） 收支预测模块
方案及数据选择模块 的作用在于从备选投资方案中选择所有的投资方案,
并从基础数据库中调入相应方案下的基础数据；
模型选择及方案预测模块 用于选择合适的模型并根据基础数据对方案进
行收支预测；
预测结果检验模块 用于对所预测的结果加以检验, 以验证其合法性,
预测结果处理模块 用于根据实际需要对所预测的结果加以人工调整；
预测模型管理 包括预测模型录入, 预测模型修正, 预测模型删除和预测
模型使用帮助等四个子模块；
预测模型删除模块 用于对不适用的预测模型从预测模型库中删除；
预测模型使用帮助模块 主要是考虑到用户的知识层次不一样, 为了使任
何用户能较好的运用本预测模型, 从而加设这一模块, 该模型采用类似于
Windows下的向导模式, 通过对本模块中所举实例的分步使用, 以帮助用户
熟练使用 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,3 经济评价子系统
（ 1） 现金流量表生成模块 现金流量表生成模块用于对所选方案的
收入数据和支出数据从其数据库中提起并加以合并成现金流量表,
为下一步的可行性分析作准备 。
（ 2） 财务指标计算及分析模块 财务指标计算及分析模块用于将所
选方案的现金流量表通过 OLE技术调入到 EXCEL里的现金流量表模板
中, 然后利用该模板的自动计算功能求解出各项财务指标值, 包括
内部收益率 （ IRR）, 投资回收期, 净现值 （ NPV）, 净现值指数
（ NPVR）, 最后将其结果返回到主程序中, 在对这些结果的分析后,
筛选出可行投资方案, 剔除不合理的投资方案 。。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,4 投资决策及评价子系统
（ 1） 方案决策模块
方案决策模块又可分为 方案及模型选择, 投资决策, 数据及模型检
验 三个子模块 。 其中, 方案及模型选择模块用于选择所有可行方案并
基于不同的方案特点采用合适的决策模型和方法进行决策比较, 具体
可细分如下：对于投资规模不同的方案采用报童行为决策模型或投资
增量内部收益率法或线性规划法加以比较；对于投资地点不同的方案
采用理想点法决策模型；对于投资类型多目标决策方案采用层次分析
法决策模型等；对有效期不等方案的比较, 采用最小公倍数法, 将对
比方案处理成为相同有效期后再进行对比；
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,4 投资决策及评价子系统
（ 2） 方案评价模块
方案评价模块又可分为盈亏平衡分析, 敏感性分析两个模块 。
盈亏平衡分析模块 是通过对盈亏平衡分析点的计算来分析开发项
目对市场需求变化的适应能力, 从而确定各因素的盈亏变化点及其盈
亏变化概率矩阵；
敏感性分析模块 主要用来研究各种不确定因素发生变化时对方案
效果的影响, 这里采用的方法是单因素分析法, 考虑的因素有投资规
模, 投资收入, 投资支出, 利率以及市场需求来量等 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,4 投资决策及评价子系统
（ 3） 决策模型管理模块 决策模型管理模块又分为模型录入和删除,
模型修正, 模型使用帮助三个模块 。
模型录入 用于对决策模型的录入和描述, 模型删除 用于将不合适
模块从模型库中删除；
模型修正模块 是根据模型预测和模型检验的结果来对所用的模型
加以修正, 同样包括对参数和常数修正的两个部分；
模型使用帮助模块 是为了帮助决策人员更好地使用本系统的决策
模型而设立的, 该模型采用类似于 Windows下的向导模式, 通过对本
模块中所举实例的分步使用, 可使任何层次的决策人员用好本系统中
的决策模型 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,5 系统维护子系统
（ 1） 密码设置模块 该模块为系统每个用户设置了必要的密码及其相
应的使用权限, 以防止非法用户进入系统更改数据或执行其它非法操
作, 同时还可以根据用户的需要, 随时更改密码 。
（ 2） 编码管理模块 为了方便用户对项目代码和方案编码的管理而设
置的, 本系统对每个项目及其方案均设置了唯一的项目代码和对应方
案编码, 为了加强用户对项目的统一管理, 维护数据的一致性, 在一
般情况下, 项目代码不可修改, 如果用户根据实际情况需要统一修改
项目代码, 便可在本模块中进行 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,5 系统维护子系统
（ 3） 数据备份模块 数据备份模块是为了防止系统运行时出现意外或
因用户的错误操作而导致数据库损坏而进行数据库备份 。 本模块能将
此系统数据库备份到用户指定的目录下, 以便需要时恢复 。
（ 4） 数据导入模块 数据导入模块当系统的数据库因意外而损坏时,
便可在本模块中将备份好的数据导入系统中, 代替原有的数据库以方
便用户使用 。
（ 5） 系统帮助模块 系统帮助模块是对用户如何使用本系统而设置,
包括各模块使用帮助, 管理模型如预测模型, 决策模型, 评价模型的
知识介绍和使用说明等等 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,3 网络设计和网络配置
1,3,1 网络设计
从房地产投资决策这一过程分析出发, 主要涉及市场部, 工程技
术部, 财务部, 各职能领导办公室的四个业务功能操作场所；并且每
个职能部门功能相对独立, 部门之间有诸多必要的数据联系 。 另外,
系统还需为领导信息服务提出各项信息查询功能 。
根据这种特点, 系统利用计算机 局部网络 作为系统的物理结构,
为了提高系统的可靠性和可扩充性, 网络采用 以交换机作为数据交换
中心, 以网络集线器 （ HUB） 为终端连结接点, 以双绞线为数据传输
介质 的星型结构 。 在每个业务管理功能发生地点以及每位高层理人员
分别配置一台计算机作为子系统的节点工作站, 系统功能的实现, 子
系统间的数据共享与交换传递均通过 网络服务器 完成 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,3 网络设计和网络配置
1,3,1 网络设计
网络集线器 （ HUB）
总经理
工作站
项目经理
工作站
总工程师
工作站
网络服务器 信息中心
市场部
工作站
网络集线器 （ HUB）
财务部
工作站
工程技术部
工作站
业务办公
室工作站
各职能部门
总会计师
工作站
总经济师
工作站
交换机
房
地
产
投
资
决
策
信
息
系
统
网
络
设
计
模
式
图
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,3 网络设计和网络配置
1,3,2 网络配置
（ 1）硬件配置
交换机 采用 LS-3024F2的 24口 10/100M自适应以太网交换机。
网络集线器（ HUB） 采用 LH-2016E的 16口 10M集线器。
传输介质 采用 Lucent五类双绞线。
网络服务器 作为系统功能实现和数据共享的中心，应具有较高的性能和可
靠性，因此，宜选择高档品牌专用服务器。
网络工作站 选用 586以上普通的微型计算机，由于业务管理活动分散在多
个物理地点，而每个部门的高层领导也各有自己的办公的地点，因此工作站
的数量亦有多个。
工作站与网络连接时的网络适配器 采用 NOVELL公司的网络适配器 NE2000。
网络上还配置 多台 EPSON-3200K打印机,分别置于财务部、市场部、工程技术
部、总经理办公室和信息中心等处，以满足工作站打印和网络打印的需要。
除此之外，在网络服务器和各工作站处，还配置 净化电源及 UPS不间断电源,
以应付电源的各种变化和故障，从而保证系统功能的可靠性。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,3 网络设计和网络配置
1,3,2 网络配置
（ 2） 系统软件配置
网络服务器上运行 Microsoft 公司的网络操作系统 NT Server5。
工作站上运行 Microsoft 公司的操作系统 NT Workstation或
Windows2000。
另外, 系统的 可靠性和安全性 是本系统在软件总体结构设计上
重点考虑的问题 。 从系统可靠性出发, 系统的应用软件和数据库均
采用了 双向备份 的工作方式, 即在工作站本地硬盘和网络服务器硬
盘上均有应用系统软件和数据库备份 。 用户即可以直接运行网络服
务器上的系统, 以保证某一工作站的故障并不影响该功能子系统的
使用；也可以使用本地工作站上的系统, 以保证网络服务器故障并
不影响功能子系统的使用 。 并且通过数据双向备份机制保证网络服
务器和工作站上数据的一致性 。
四, 系统设计
2 代码设计
本系统的代码设计包括项目类型代码设计、方案编码设计两个方面
2,1 项目类型代码设计
由于开发项目类型的不同, 项目间的收益与支出也有很大的差别, 所
以在对项目进行决策分析时, 必须根据其相应的类型进行分析讨论 。 因
而很有必要对项目类型进行代码设计 。 把项目类型划分为六个类型, 相
应的项目类型代码也只设一位, 取其英文字母前第一个字母, 并大写,
对应关系如下：
地产 —— L(land)
住宅 —— H(house)
公寓 —— A(apartment)
办公楼, 写字楼 —— O(office building)
商业楼 —— C(commercial building)
工业楼 —— I(industrial building)
四, 系统设计
2 代码设计
2,2 方案编码设计
方案编码采用组合码, 分为四部分, 第一部分为地方代码, 由我国
省市名称拼音组成；第二部分为时间代码, 由项目开发的起止时间组成,
共有八位数字；第三部分由项目类型代码组成；第四部分为项目在数据
库中的次序代码, 由英文字母 N（ New表示新建 ） 和项目的次序编号组成,
这一部分代码由系统自动生成, 并接受系统的自动调整 。
如：方案编码为 hbwh20000512HN4,表示这一项目的开发地点在湖
北省武汉市, 项目的开发时间是 2000年 5月 12号, 项目的开发类型是住宅,
该项目在系统中的排序号为 4。
hbwh 20000512 H N4
序号
开发类型
开发时间
开发地点
方案编码层次结构图
四, 系统设计
3 数据结构和数据库设计
3,1 数据组织的规范化
（ 1） 对于备选投资方案模型, 属性项目名称, 类型, 规模, 时间,
地点和项目负责人依赖于主关键字方案编码, 而属性联系方式却依
赖于项目负责人, 即项目负责人不同, 联系方式也不同, 它并不依
赖于主关键字方案编码 。 因此, 这种关系不满足 2NF的条件, 只是一
个 1NF关系 。
修改此关系模型, 将其分解成两个关系模型, 分别为：
? 方案编码, 项目名称, 类型, 规模, 时间, 地点, 项目负责人
? 项目负责人, 联系方式
四, 系统设计
3 数据结构和数据库设计
3,1 数据组织的规范化
（ 2） 对于经济评价模型, 属性基准收益率并不依赖于方案编码, 也就是方
案编码的改变并不会导致基准收益率的改变 。 基准收益率是由行业的基本状
况所确定, 因而对所有的方案而言, 其基准收益率是相同的, 这样相同的数
值就重复多次, 增加了数据的冗余度, 浪费存储空间；同样, 若行业基准收
益率发生改变, 需要多处修改, 增加了数据的维护难度 。 因而在此关系模型
中, 应该把 属性基准收益率 去掉 。
（ 3） 备选投资方案中包含了所有方案的基本情况, 而在可行投资方案和最
优投资方案中还重复包含了项目名称, 类型, 规模, 时间, 地点等属性, 如
果项目名称等发生改变, 则备选投资方案, 可行投资方案, 最优投资方案中
的项目名称等需要同时修改, 维护操作不便, 增加了程序的代码量和程序运
行时间, 稍有疏忽就会使同一数据在数据库中的结果不同, 同一个方案编码
就可能有不同的项目名称和类型等, 容易造成数据不一致和更新异常问题 。
因而同样需要对可行投资方案和最优投资方案关系模型进行修改, 即将项目
名称, 类型, 规模, 时间, 地点等重复的属性删除, 需要时再从备选投资方
案中读取 。
四, 系统设计
3 数据结构和数据库设计
3,2 数据库物理结构设计
按照规范化数据库设计原理, 结合本系统的需要, 共设置了备选项目,
建筑类型, 成本费用, 可行方案 （ 财务指标 ）, 盈亏平衡分析, 敏感性分析,
最优方案等数据库 。
建筑类型数据库 用于各建筑类型的选择及各类建筑阐述的输入与输出；
成本费用数据库 作为投资估算的基础；
财务指标数据库 是各类数据库的核心, 它将成本分析与盈利分析的各
阶 段成果加以汇总, 传递再进行反馈 。
在此基础上, 进行敏感性分析, 盈亏平衡分析, 并将各自分析结果以表
格形式打印输出 。
在数据库开发时, 采用 Access软件设计数据库 。 Access作为微软公司重
力推出的一个数据库产品, 主要用于桌面数据库 。
3,3,1 数据库设计
四, 系统设计
3 数据结构和数据库设计
3,2 数据库物理结构设计
3,3,2 数据库相互调用
开发费用
数据库
开发费用
分项测算
建筑类型
数据库
建安成本
数据库
建安成本分项测算
总成本测算
年度销售收入测算年度投资额测算
成本汇总
数据库
现金流量
数据库
A
方案生成
备选方案
数据库
可行性分析
可行方案
数据库
敏感性分析 盈亏平衡分析方案决策
最优方案
数据库
A
概率分析
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,1 输入设计
4,1,1 输入内容设计
本系统要求输入的数据基本上可以分为两类：
一类是原始的基础数据，包括各项投资费用估算及其标准，市
场调查所得到的数据如居民人口数、房屋需求量、需求类型、购买
能力等，历史项目的一些数据，以及备选方案的基本概况等等；
另一类是在预测、经济评价、投资决策以及风险评价过程中要
求用户输入的一些参数及修正数等等，如预测模型中的部分参数以
及预测结果的修正数，层次分析法中各项目标及方案的权重，敏感
性分析时各不确定因素的变化值等等，都是在程序运行时要求用户
输入的数据。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,1 输入设计
4,1,2 输入格式设计
由于本系统中的基础数据是由房地产开发公司下属
的前期开发处, 工程技术处, 财务审计处, 销售处先填
好各自相应表格后, 再汇总而至 。 因而在输入格式的设
计上尽可能地考虑到了操作人员业务要求, 工作特点,
使用习惯等, 设计格式一般均能贴近用户的使用表格格
式 。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,1 输入设计
4,1,3 输入数据检验
（ 1） 二次键入校对 对同一批数据两次键入, 输入后系统内部再比较这两批
数据, 将不同部分显示出来有针对性地由人来进行校对 。 它是目前信息中心
录入数据时常用的方法 。 本系统对各项投资费用, 销售收入, 被选投资方案
概况的输入校对采用此方法 。
（ 2） 数据平衡校对 主要针对本系统中各项费用估算报表, 财务报表和统计
报表等这类完全数字型报表的输入校对中 。
（ 3） 逻辑检验 也称合理性检验, 指检查输入的数据项是否符合逻辑, 或输
入的值是否位于在其相应的值域内 （ 或预先指定的范围内 ） ；本系统在对日
期输入的校对中, 为防止用户输入错误, 对月份和日期数进行判别, 即判断
月份是否从 1-12,日期是否从 1-31；又如, 历史项目的完工时间应大于其开
始日期, 敏感性分析时不确定因素的变动范围应是其变动尺度的整数倍等,
系统同样对这些逻辑问题做出了判断和检验 。
（ 4） 数据类型检验 这种检验在系统应用中较为普遍, 即判断输入数据的类
型是否与字段的类型相配 。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,2 输出设计
4,2,1 输出内容设计及其输出方式选择
本系统输出的内容根据数据性质和来源主要分为三类,
（ 1） 原始基础数据类, 如市场环境信息等, 这一类数据主要是辅助
企业决策时用, 其输出方式主要采取屏幕输出, 即根据用户查询, 浏
览和比较的结果而加以输出, 必要时也可打印输出 。
（ 2） 过程数据类, 主要指由原始基础数据推断, 计算, 统计, 分析
而得, 如市场需求量的变化趋势, 方案的收支预测数, 方案的财务指
标, 方案的敏感性分析图等等, 这类数据采取以屏幕输出为主, 打印
输出为辅的输出方式 。
（ 3） 文档报告类, 包括市场调查报告, 经济评价报告, 投资方案决
策报告等等, 这类数据主要是存档, 备案, 送上级主管部门审查之用,
因而, 采取打印输出的方式, 而且, 打印的格式还须规范 。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,2 输出设计
4,2,2 输出格式设计
输出信息的表格设计应以满足用户需要及习惯为目标 。 格式形式主
要由表头, 表底和存放正文的, 表体, 三部分组成 。
打印输出主要采由 OLE技术实现完成的 。 首先在 WORD软件中设计好
打印模板, 然后, 把数据从本系统传输到 WORD模板中, 利用 WORD软件
的打印功能从后台输出 。 这样, 方便了日后用户对打印格式的修改和
维护, 也方便了程序的设计 。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,3 对话设计
4,3,1 对话设计原则
在对话设计中, 要考虑终端或微机的使用环境, 响应时间, 操作方便
和对用户的友好问答, 并要注意保密 。 对话设计原则如下：
（ 1） 对话要清楚, 简单, 不能具有二义性；
（ 2） 对话要适合操作人员的水平, 要能鼓励用户使用, 并且容易学
习掌握；
（ 3） 对话本身应具有指导用户怎样操作和回答问题的能力；
（ 4） 对话应能反映用户的观点, 业务和习惯等；
（ 5） 必须尽快地反馈用户的输入状态 （ 尤其是出错的状态 ） ；
（ 6） 对话应该适合于用户的环境和具体情况, 允许具有不同能力和
经验的用户在不同的速度下进行操作；
（ 7） 要把错误信息的细节显示出来, 并直到用户清楚为止 。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,3 对话设计
4,3,2 对话设计方式
（ 1） 菜单设计
菜单是可以说是信息系统功能选择操作的最常用一种方式 。 本系
统采用的菜单形式有下拉式菜单 （ 与 Windows下所设计的菜单方式相
似 ）, 图形化菜单, 弹出式菜单 （ 鼠标右键单击时弹出 ） 。 相应的菜
单选择方式有鼠标直接单击和通过键盘选择按钮字母两种 。
（ 2） 回答设计
当程序运行到一定阶段, 屏幕上进行提问, 待用户回答后, 再进
入下一阶段运行 。 本系统设计的回答方法有两种：一是 Y（ Yes） 或 N
（ No）, 二是 C（ Continue） 或 E（ Escape） 。
（ 3） 提示设计
提示设计主要是针对用户输入的内容有误, 或要求提示用户输入
相应的内容后, 程序才可进入下一阶段 。
四, 系统设计
5 模块处理过程设计 5,1 模块处理过程设计方法
按照自顶向下的结构化设计方法已把本系统分解为若干个子系统,
每个子系统下面又分为若干个层次模块, 但它只表达了程序中各功能
之间关系, 却不能表达每个模块的内部逻辑 。 还得进行系统的 IPO图
设计 。
设计 IPO图时, 仍然采用结构化设计方法 。 即把每一个模块的功
能及其加工逻辑进一步分解, 分解成若干个更小的模块 。 每个模块的
细化不仅仅包括功能细化和逻辑细化, 还的包括数据细化 。
四, 系统设计
5 模块处理过程设计 5,2 系统 IPO图设计
仅对经济评价子系统, 投资方案决策子系统的 IPO图加以分析设计
（ 1）经济评价子系统 IPO图
● h
dо
H3
经济评价
H3.1
现金流量表生成
H3.2
可行性分析
H3.1.1
选择方案
H3.1.2
合并现金流量表
H3.2.1
财务指标计算
H3.2.2
方案筛选
H3.1.2.1
从数据库中寻找该
方案下的支出数据
H3.1.2.2
从数据库中寻找该
方案下的收益数据
H3.1.2.3
将支出和收益数据
合并成现金量表
H3.2.1.1
将现金量表通过ＯＬＥ调
至ＥＸＣＥＬ中，并计算
a
о
о
a
о
о
о
a
d
о о оb
c
daa
b c
о
о о
о
оо
оо
о о
о
о о
о
d
ab
d
a e g
e
a d e
о f
a,备选方案方案编码
b,某方案下的投资支出数据
c,某方案下的投资收益数据
d,某方案下的现金流量表
e,某方案下的财务指标
f,房地产行业投资基准收益率
g,可行方案
h,备选方案结束标志
经济评价层次
化模块结构图
四, 系统设计
5 模块处理过程设计 5,2 系统 IPO图设计
（ 1）经济评价子系统 IPO图
系统名：经济评价
模块名：将现金流量表由 OLE传
至 EXCEL中, 并计算
IPO图编号,H3.2.1.1 HIPO图编号,H3
设计者：徐 XX
日 期,2001/3/2
由下列模块调用：
财务指标计算
调用下列模块：
输入 （ Ｉ ）,
某项目下的方案编码, 该方案下
的现金流量表
输出 （ Ｏ ）,
收益率 （ IRR）, 净现值 (NPV),投
资回收期
处理描述 （ Ｐ ）,
1.定义并生成 EXCEL对象, 再打开现金流量表模板；
2.将方案编码及其现金流量中的数据传至 EXCEL对象的现金流量表模板中,
并调用该模板中的宏, 计算出其财务指标值；
3.将财务指标值返回至 VB主程序中, 并关闭 EXCEL对象；
内部数据元素：
调用 OLE
计算财务
指标模块
IPO图
四, 系统设计
5 模块处理过程设计 5,2 系统 IPO图设计
（ 2）投资决策与评价 IPO图
m k d
a
lk k
c d a
ead
bbg h
afi
jcbc
ac
d
a
d
c a
dd ad
c
a
bо о
H4.1
方案决策
H4.2
模型管理
H4.1.2.1
用理想点法
求解
c о
a
о о
H４
投资决策与评价
H4.3
投资评价
H4.1.2.2
用线性规划
法法求解
H4.1.2.3
用增量分析
法求解
H4.1.2.4
用层次分
析法求解
H4.1.2.5
用报童模式
分析法求解
H4.1.1
方案及模
型选择
H4.1.2
决策
计算
H4.1.3
结果及模
型检验
H4.2.1
模型
录入
H4.2.2
模型
修正
H4.2.3
模型
删除
H4.3.1
敏感性分
析
H4.3.2
盈亏平衡
分析
bо
о
о
о
о
о
о
оо о
о
о о
о
о оо оо
оо ооо о
оо
о
о
о
о
j
f
a
a f
i
о о
о
●
f
о
H4.1.2.4.1
对各项目下的决策
方案及投资目标进
行标记
H4.1.2.4.2
输入各投资目标间
的优先权数并进行
一致性检验
H4.1.2.4.3
输入各目标下决策
方案间的优先权数
并进行一致性检验
H4.1.2.4.4
最优方案求解
о о оо l mо о о
оо
投资决策层次化
模块结构图
a,各项目下的可行方案及相关数据 b,模型编码；
c,模型及其参数 d,各方案间优先权数计算结果及所选模
型 e,决策结果检验是否合格的标志 f,最优方案及其相关数
据 g,模型及相关数据 h,模型修正后的结果 i,敏感性分析
结果 j,盈亏平衡分析结果； k,各方案及投资目标的代码标
记 l,投资目标间优选权数计算结果 (通过一致性检验 ) m,各
目标下决策方案间的优先权数计算结果 (通过一致性检验 );
四, 系统设计
5 模块处理过程设计 5,2 系统 IPO图设计
（ 2）投资决策与评价 IPO图
系统名：投资决策与评价
模块名：最优方案求解
IPO图编号,H4.1.2.4.4 HIPO图编号,4.1
设计者：徐 XX
日 期,2001/2/2
由下列模块调用：
层次分析法求解
调用下列模块：
输入 （ Ｉ ）,
投资目标间优选权数计算结果 (通过一
致性检验 );各目标下决策方案间的优先
权数计算结果 (通过一致性检验 );
输出 （ Ｏ ）,
收益率 （ IRR）, 净现值 (NPV)、
投资回收期
处理描述 （ Ｐ ）,
1.将投资目标间优选权数计算结果和各目标下决策方案间的优先权数
计算结果赋予数组 ;
2.构造决策矩阵,并对决策矩阵求解,
3.对结果进行排序选优,并奖排序结果返回 ;
内部数据元素：
层次分析法模块下的最优方案求解模块的 IPO图
五, 系统实施
1 开发平台的选择 1,1 开发平台的选择原则
（ 1） 系统的可靠性和安全性
（ 2） 系统的集成性和兼容性 从本系统的特点来看, 由于本系统主
要讨论的是房地产投资决策这一过程, 其中有基础数据录入及分析,
数据预测, 投资决策, 风险评价等等, 因而涉及到的计算工作量大,
且有些计算结果需要用图表加以展示；本系统拟于在多处通过 OLE技
术将 EXCEL软件应用到主程序中；因而, 在所选开发工具和 EXCEL之间
的集成性和兼容性上, 开发人员应给予足够的重视 。
（ 3）系统的可扩充性 由于客观环境的不断变化、房地产行业法规
政策的出台和不断更新导致业务处理流程的变化以及用户需求的增加、
原始系统设计的某些不完善等等，这些都会增加系统日后的维护工作，
因而在对系统开发工具的选择上，必须考虑到上述这些因素。
五, 系统实施
1 开发平台的选择 1,2 系统开发工具
鉴于本系统的自身特点, 采用 VISUAL BASIC6.0作为系统开发工
具, 并 以 ACCESS作为数据库的设计工具 。 选择 VB6的主要原因：
（ 1） 在支持 VBA技术应用上, VISUAL BASIC能够与 WORD,EXCEL等完
全兼容；尤其在 OLE技术的接口上, VB具有 VFP,DELPHI所无法比较的
安全性和稳定性；
（ 2） 能真正地支持面向对象, 具有完全的面向对象的编程能力；同
时还能支持 ActiveX的设计和运用, 支持网络开发及客户机 /服务器
（ C/S） 工作模式的开发等等；
（ 3） VB具有使用方便, 功能强大的优点 。 在程序的编制和调试上,
给了程序员最大程度的自由, 减少了程序员的工作量；
（ 4） VB作为 Microsoft公司早期主导产品, 也是美国 Microsoft公司
重力推出的拳头产品之一, 在诸多方面, Microsoft公司都给予了技
术支持和技术改进；同时, VB的使用较为普遍 。 因而, 在系统开发时,
更容易得到技术支持和技术合作 。
五, 系统实施
2 OLE技术应用
由系统分析可知，本系统要求具有较强的数据计算和图表处理
功能以及一定的文档处理功能，而常用的办公软件 Word和 Excel在
这方面具有优势，通过 OLE技术，能使本系统和 Word,Excel良好兼
容，从而使本系统兼备数据计算、图表处理、文档处理和数据库管
理功能，这既可以简化编程有方便了系统日后的维护和扩充。
数据库
数据计算模块文档处理模块
OLE技术通道
WORD EXCEL评价报
告,DOC等
现金流量
表,XLS等
系统运用 OLE示意图
五, 系统实施
2 OLE技术应用 2,1 OLE术语
OLE技术是指通过对象链接和嵌入技术的运用，将多个应用程序
捆绑在一起，从而使应用程序达到数据和功能共享的目的，因而 OLE
技术可以说是 Windows应用程序间相互沟通的桥梁；从本质上讲，
OLE就是组件软件，即将所需功能集成起来，生成自己的万能软件。
组件就是别人开发的项目（空间或应用程序）。这些组件不必重新
开发，既可用在应用程序中。如果组件支持 OLE,即可借助其功能为
我所用。应用程序可看成是组件的组合体，它们通过 OLE应用程序的
公共接口标准结合起来，如，电子表格功能可以在字处理文档中提
供。反之，字处理功能也可以在电子表格中提供，同时,VB还可以
借用字处理程序和电子表格程序的功能。
几个基本术语是,对象；客户与服务器；服务器名称； OLE链接 。
五, 系统实施
2 OLE技术应用 2,1 OLE术语
（ 1）对象（ Object） OLE应用程序提供的项目称为 OLE对象 。 OLE服
务是一种应用程序，提供了各种应用程序可用的容器对象，如 WORD
对象,EXCEL对象等等。
（ 2）客户与服务器（ Clients and Servers） 根据通过 OLE交换信息
的两个应用程序在 OLE过程中扮演的角色，可分为“客户”和“服务
器”。接受请求并提供信息的应用程序就是提供服务的程序，称为
OLE服务器（或源应用程序），提出请求并接受信息的应用程序也就
是接受服务的程序，称为 OLE客户（或目标应用程序），客户应用程
序也称容器应用程序，它包含链接和嵌入对象的应用程序。
（ 3）服务器名称 在 OLE技术链接中，每一个充当服务器的应用程
序都有一个服务器名称（ Service Name）,类似于服务器的服务号
码。当一个应用程序提出申请时，它必须通过服务器名称来明确指
定数据来源。一般情况下，服务器名称为应用程序的可执行文件名
（去掉扩展名）。
五, 系统实施
2 OLE技术应用 2,1 OLE术语
应用软件名称 OLE服务器名称
Microsoft Excel EXCEL
Microsoft Word WORD
OLE服务器名称
（ 4） OLE链接 与 EXCEL,WORD进行数据共享和数据传输的方式。
一种是 对象嵌入,即将应用程序中的对象插入到容器应用程序
中。插入的对象是原对象的拷贝，拷贝文件可以独立于原对象而单
独操作和存放，这种方式在编程中应用较少，因而这里不作讨论。
另一种是 对象链接,这项技术在某些方面类似于嵌入，但嵌入
的数据还与原先的文档相链接。服务器中对象的改变会自动地反映
在容器应用程序中。
五, 系统实施
2 OLE技术应用 2,2 OLE工作模式
OLE工作模式有多种, 这里列举较为典型的一种, 也是在本系统中调用
OLE技术的主要方式, 其步骤如下：
（ 1）生成对象 这一步就是在容器程序中生成服务器程序，它是运用 OLE技
术的前提。
（ 2） 客户机 （ VB主程序 ） 提出请求, 并传输参数 如：把数据库现金流量表
中的收入支出数据通过 OLE技术传递到服务器 EXCEL对象中 。
（ 3） 服务器 （ EXCEL） 接受请求, 做出响应, 并将运算结果动态地返回到客
户机中 如：服务器 （ EXCEL） 接到请求和客户机传输过来的参数后, 调用现
金流量表模板中的财务指标计算模块中的宏进行计算, 求解出各项财务指标
值, 然后将计算结果返回 。
（ 4） 关闭对象 通过上述三步操作之后, 至此, OLE已调用完毕；根据具体
情况, 如果不再调用 OLE的话, 就需要关闭所生成的 EXCEL对象, 以减轻系统
的负担, 节约内存占用量, 加快机器运行速度 。
五, 系统实施
2 OLE技术应用 2,2 OLE工作模式
VISUAL
BASIC 6.0
EXCEL
Server
Linked
Data
Client
Linked
Data 各项财务指标值
数据库中的收入支出数据
VB通过 OLE技术调用 EXCEL工作模式图
五, 系统实施
3 基本算法运用分析 3,1 算法与数据结构关系
算法是问题求解过程中的精确描述 。 一个算法由有限条可完全
机械执行的, 有确定结果的指令组成, 算法是建立在数据结构的基
础上的 。 对于一些复杂的问题, 常因数据结构的差异, 问题求解的
算法也完全不同 。 设计合理的数据结构常可有效地简化算法 。 一般
来说, 语言环境不同, 构造数据结构的方式亦有所不同, 当然实质
是一样的 。
算法和数据结构是程序的两个重要方面, 要使计算机能完成人
们所预定的工作, 首先必须为如何完成工作设计一个算法以及数据
存储方式, 然后, 再根据算法编写程序 。
经常采用的算法有 迭代法, 穷举法, 递推法, 贪婪法, 分治法,
回溯法, 递归法 等等 。 （ 略 ）
五, 系统实施
4 系统应用说明 4,1 软件安装说明
本系统在 WINDOWS操作系统上开发, 采用图形用户界面, 操作简
单方便, 下面以具体示例说明本系统的操作 。
（ 1） 系统配置 系统配置如下：
CPU,585主频 133以上；
RAM,32M或更高安装空间：
操 作 系 统, 服务 器, NT Servers4.0以 上 ； 客 户机, NT
Workstation或 Windows95/98/2000；
所需支持软件,OFFICE系列软件, 即 EXCEL,WORD等 。
（ 2） 安装方法 将相关软盘上的文件拷贝到 C盘 （ 或 D盘等其它驱动
器 ） 里的同一目录下, 点击 Setup.exe文件, 按屏幕提示进行操作即
可 。
五, 系统实施
4 系统应用说明 4,2 系统应用展示
打开 HIDIS.EXE文件, 即可运行房地产投资决策信息系统 。
信息系统的开发
? 房地产投资的概念
? 管理模型分析
? 系统分析
? 系统设计
? 系统实施
第七章
一、房地产投资的概念
房地产投资决策信息系统的研究和开发，目的在
于能够实现房地产企业在投资决策过程中的信息化
管理，并能辅助房地产决策者运用科学的管理方法，
准确、快速地做出决策。
使用该系统，既可对房地产市场的信息进行海
量存储、高速查询和科学管理，还可通过调用数据
库中的大量实用的数据，按照确定的目标，选择适
用可行的数学模型及一系列计算步骤，以便快速地
得出最优的决策方案供决策者参考。
一、房地产投资的概念
1,房地产投资的 概念及其分类
房地产投资是指国家, 集体, 个人等投资主体, 直接或间接地
把一定数量的资金投入房产, 地产生产和再生产领域的过程和行为 。
房地产投资可分为房地产开发投资和房地产置业投资两类 。
房地产开发投资, 是指房地产投资者从购买土地使用权开始,
通过项目策划, 规划和施工建设等过程, 建成可以满足人们某种入
住需要的房地产商品, 然后将其推向市场进行销售来收回投资, 实
现获取投资收益的目标 。 房地产投资者主要是获取开发利润, 风险
较大但回报亦大 。
房地产置业投资, 是指投资者的投资对象是房地产投资者新建
成的物业或房地产市场上的二手货 。 这类投资的目的一般有两个,
一是满足自身生活居住或生产经营的需要即自用, 二是作为投资将
购入的物业出租给最终的使用者, 获取较为稳定的经常性收入 。
一、房地产投资的概念
房地产是房产与地产的综合, 具有不同于其他行业的许多
特点, 也正是因为这些特点决定了房地产投资决策不同的之处 。
房地产投资特点分述如下：
（ 1） 投资规模巨大
（ 2） 投资回收期长
（ 3） 房地产的固定性
（ 4） 受宏观经济和区域经济的发展所制约
（ 5） 房地产市场发育的不充分性
2,房地产投资的 特点
一、房地产投资的概念
房地产投资特点决定了房地产投资风险 。 房地产投资风险可分为：
（ 1） 政治风险
（ 2） 社会风险
（ 3） 经济风险
包括经济景气状况, 通货膨胀, 利率与汇率的变动, 地价与
建筑成本等的变动, 外贸动向以及其他投资动向等因素 。
（ 4） 市场风险
（ 5） 自然环境风险
3,房地产投资风险
一、房地产投资的概念
（ 1） 地产投资
（ 2） 住宅投资
（ 3） 公寓投资
（ 4） 办公楼, 写字楼投资
（ 5） 商业楼投资
（ 6） 工业楼投资
4,房地产投资类型
二、管理模型分析
在房地产投资决策信息系统中涉及到的
管理模型较多,包括市场预测模型、经济评
价模型、投资决策模型以及投资风险评价
模型等等。
研究并设计正确而又合理的管理模型是
成功地开发房地产投资决策信息系统的前
提, 因此需要对系统中所用到的管理模型
加以分析和探讨 。
二、管理模型分析
（ 1） 房地产市场预测相关因素
市场预测的关键因素主要在于 市场需求总量 及其 市场
占有率 。
影响市场需求的因素 主要是环境, 如政治环境, 社会
经济环境, 人文环境, 人口增长, 分配政策, 社会购买
力, 社会文化, 购买心理, 消费结构等, 这些因素往往
是不可控的；
影响市场占有率的因素 又可分为两类：一类是企业自
身因素, 如产品成本, 产品质量, 促销手段, 促销技巧
等 。 另一类是市场竞争因素, 包括房地产企业竞争对手
的生产能力, 销售水平, 产品价格, 资本状况等等 。
1,房地产市场预测模型分析
二、管理模型分析
1.1 房地产市场预测模型分析
预测的销售量及其市场占有率
竞争因素企业内部实力及战略等因素预测的市场需求量
制约因素
国
民
经
济
展
望
国
民
经
济
指
数
经
济
政
策
变
动
国
际
形
势
变
化
交
通
设
施
文
化
教
育
商
业
网
点
建
筑
材
料
价
格
土
地
成
本
资
金
成
本
劳
动
力
成
本
建
房
质
量
及
类
型
需
求
类
型
需
求
数
量
居
民
购
买
力
需
求
状
况
闲
置
房
数
量
企
业
技
术
实
力
企
业
业
绩
及
战
略
企
业
销
售
能
力
员
工
业
务
水
平
国家
宏观
经济
及国
际等
因素
相关
行业
及产
业政
策因
素
地域
环境
和人
文环
境等
因素
产品
供应
及市
场需
求因
素
生产
成本
因素
制约因素
行
业
发
展
前
景
产
业
结
构
参
数
产
业
政
策
变
动
竞
争
格
局
状
况
对
手
综
合
实
力
对
手
经
营
成
果
对
手
战
略
计
划
市场预测相关
因素分析图
二、管理模型分析
1.2 房地产市场预测基本方法
预
测
方
法
定量预测方法
定性预测方法
经验判断法
用户调查法
德尔菲方法
回归分析法
时间系列分析法
指数平滑法
加权平均法
移动平均法
简单平均法
一元线性回归法
多元线性回归法
非线性回归法
二、管理模型分析
2 房地产投资项目经济评价分析
投资项目经济评价采用的是现代分析方法, 通过对
拟建项目计算期内投入产出各经济因素进行系统分析,
调查, 预测, 计算和论证之后, 再从中选择可行方案 。
目前, 我国现行的投资项目经济评价分为两个层次, 即
财务评价和国民经济评价 。
本系统中用的是财务评价 。
二、管理模型分析
2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法
房地产投资项目经济评价指标包括静态指标和
动态指标两大类，静态指标没有考虑到时间因素，
而动态指标却注重时间因素。
在投资项目经济评价中，静态指标仅作为参考
指标，而动态指标是作为投资项目是否可行的评价
标准。
二、管理模型分析
2.1 房地产项目财务评价指标及计算方法
（ 1）静态指标
投资利润率 （ T）
投资利税率 （ R）
静态投资回收期 （ Pt）
借款回收期 （ Pc）
财务净现值（ NPV）
财务净现值率（ NPVR）
财务内部收益率（ IRR）
动态投资回收期（ Tp）
（ 2）动态指标
算法略
二、管理模型分析
2.2 房地产项目经济评价主要变量分析
房地产开发项目经济评价中, 涉及到的变动因
素主要有：地价, 购置土地过程中的附加费用, 用
于购置土地的短期贷款利率, 建筑面积, 建安成本,
开发周期, 用于支付建造成本的短期贷款利率, 租
售代理费, 开发商租售物业时的有关支出, 租金或
售价, 开发商利润率等等 。
其中, 短期借贷成本, 建安成本, 租金或售价,
开发商利润率, 地价是最主要的变动因素, 对开发
结果的影响很大, 因而有必要对它们进行分析 。
二、管理模型分析
2.2 房地产项目经济评价主要变量分析
（ 1）租金和售价
（ 2）建设投资 1）地价 2）工程造价
（ 3）开发期 1）开发前期 2）建筑施工期
3）出租期或出售期
（ 4）开发和销售面积
（ 5）投资收益率
二、管理模型分析
3 房地产投资决策模型分析
3,1 房地产投资决策问题分类
（ 1） 房地产投资机会决策
（ 2） 房地产投资类型决策
（ 3） 房地产投资开发地点决策
（ 4） 房地产投资开发项目规模决策
（ 5） 房地产投资资金来源决策
（ 6） 房地产价格决策
二、管理模型分析
3 房地产投资决策模型分析
3,2 房地产投资决策方法
决策问题 适用决策方法
房地产投资机会决策 经济评价法
房地产投资类型决策 层次分析法
房地产投资地点决策 层次分析法, 理想点法
房地产投资规模决策 决策树法, 多行为报童模型法
二、管理模型分析
4 房地产投资风险分析
在对房地产投资方案进行比较分析后, 我们还需对
该投资方案进行风险分析与估计, 以便对风险发生的
概率及其影响程度作出定量的估计, 并且确定某些风
险因素的变化幅度和范围 。
风险估计采用不确定分析方法, 包括盈亏平衡分析
法, 敏感性分析法和概率分析法, 本系统采用盈亏平
衡分析法, 敏感性分析法 。
二、管理模型分析
4 房地产投资风险分析
4,1盈亏平衡分析
（ 1） 线性盈亏平衡分析 该方法的成立是以许多约束条件为前
提的, 这些条件主要有,① 开发量与销售量相等； ② 在所分析
的销售量范围内, 固定费用不发生变化； ③ 变动费用是建筑面
积的正线性函数； ④ 销售收入完全随着建筑面积的变动而变动,
并呈线性关系 。 在整个分析过程中, 平均单方售价是不变的 。
（ 2） 非线性盈亏平衡分析 在实际工作中常常会遇到建筑面积
与成本不成线性关系的情况 。 房屋的销售会受到市场和用户的
影响, 销售收入和销售量也不是成线性关系 。 如一项目规模及
要求达到某一限度时, 正常价格的建筑材料, 动力设备, 机械
设备等已不能保证供应, 企业必须付出较高的代价才能获得,
同时对一些配套设施, 施工技术等都提出了更高的要求, 因此
成本函数不再成线性而变成了非线性,
二、管理模型分析
4 房地产投资风险分析
4,2敏感性分析
敏感性分析是研究投资项目主要因素发生变化时, 项
目经济效益发生的相应变化, 以判断这些因素对项目
经济目标的影响程度 。 这些可能发生变化的因素就称
为不确定性因素 。
根据每次变动因素的数目不同, 敏感性分析可以分为
单因素敏感性分析和多因素敏感性分析
二、管理模型分析
4 房地产投资风险分析
4,2敏感性分析
（ 1） 单因素敏感性分析 每次只变动一个因素, 而其他因素保
持不变时所进行的敏感性分析 。
1） 确定分析指标
2） 选定需要分析的不确定性因素并设定变动范围
3） 计算因素变动致使经济指标变动的数量结果
4） 确定敏感因素
（ 2） 多因素敏感性分析
进行多因素敏感性分析的条件是：假定多个变动因素互相独立 。
三, 系统分析
3.1 系统需求分析
1 现状调查分析
在调查中发现房地产企业在信息处理方式上及现行管理工作中普
遍存在以下问题：
（ 1） 信息的加工处理方式落后
（ 2） 信息的存储方式不合理
（ 3） 信息的流通渠道不畅
（ 4） 信息反馈不及时
（ 5） 信息管理不规范
（ 6） 决策方法不科学
三, 系统分析
3.1 系统需求分析
2 功能需求分析
系统存在的问题决定了系统的需求, 进而决定了系统的功能 。
正是因为客观问题的存在, 才有了需求的存在, 也才有了系统存在
的必要性 。 因而, 对需求的分析往往是基于原系统所存在的问题之
上 。
需求之一 是希望将企业的信息处理方式由手工处理向计算机处理
方向转变, 通过管理信息系统的建立, 实现企业的信息化管理, 使
企业管理工作规范化, 制度化和程序化, 并促进企业管理的基础工
作, 避免业务管理的随意性, 提高信息处理的时效性和准确性, 理
顺企业的信息流程和流向, 以便及时, 准确地把握企业内部, 市场
和其他外部信息, 提高投资决策的效率 。
需求之二 是希望能将科学的管理方法引进到企业决策中, 以减少
决策的随意性, 主观性, 人为性, 避免决策的失误, 提高决策的水
平和质量 。
三, 系统分析
3.1 系统需求分析
2 功能需求分析
（ 1）信息管理功能
（ 2） 信息共享功能
（ 3）数据计算功能
（ 4）文档生成功能
（ 5）模型管理功能
（ 6）辅助决策功能
三, 系统分析
3.2 组织与业务流程分析
1 组织 /业务关系分析
功
能
序
号 业务 组织 市场部 财务部
工程
技术部 项目部
功
能
与
业
务
1 市场调查 * R
2 时间分类汇总 * A
3 数据统计及预测分析 * A
4 提出被选方案 *
5 对方案进行收支估算 A * R
6 可行性分析 * R
7 决策选优 R R R *
8 风险分析 A *
9 计划审批 *
10 销售 *
,＊, 表示该项业务是对应组织的主要业务；
,A”表示该单位是参加协调该项业务的辅助单位；
,R”表示该单位是该项业务的相关单位；
空格：表示该单位与对应的业务无关；
三, 系统分析
3.2 组织与业务流程分析
2 业务流程分析 2.1 房地产投资决策的业务流程
提出备选方案
↓
收集资料
↓
选择预测方法
↓
进行预测
↓
预测结果分析
↓
提出预测报告
方案预测
确定现金流量图
↓
进行基础数据的
测算和经济可行
性评价
↓
确定可行方案
↓
编制项目投资经
济评价报告
经济评价
最
优
项
目
方
案
最优方案
可行方案决策
选优
↓
确定最优方案
↓
方案敏感型分析
及盈亏平衡分析
↓
编制方案的决策
与评价报告
方案决策与评价
确定目标和任务
↓
提出计划
↓
现场调查
↓
整理资料
↓
市场分析
↓
写出调查报告
市场调查与分析
三, 系统分析
3.2 组织与业务流程分析
2 业务流程分析 2.2 房地产投资决策业务流程图
市场信息收集
市场信息统计
报表
市场分析结果
报表
市场分析
部门经
理
财务部 基建部
开会讨论，初步
提出投资方案
各部门
备选投资方案
报表
初步审批
总经理
对备选方案进行预测
市场部 财务部
备选方案财务
报表（预测） 备选方案经济评价
市场部
市场调查 市场信息分类汇总
市场部基建部
门
A
三, 系统分析
3.2 组织与业务流程分析
2 业务流程分析 2.2 房地产投资决策业务流程图
最优方案决策
及评价报表
最终投资方案
报表 批准
上级部
门
投资计划
综合平衡
各部门 银行 总经
理
最后审批
存档
部门经
理
相关
部门
可行方案决策及评价 第二次审批
总经
理
可行方案经济
分析报表 A
下达相关部门
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
1 数据汇总
(1) 数据汇总
① 数据分类编码 将系统调查中所收集到的数据资
料，按业务过程进行分类编码，按处理过程的顺序排
放在一起；
② 数据完整性分析 按业务过程自顶向下地对数据
项进行分析，从本到源，直到纪录数据的原始单据或
凭证，确保数据的完整性和正确性；
③ 确定数据的字长或精度
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
1数据汇总分类
（ 2）数据分类
① 输入数据类 原始数据或基础数据, 包括本企业历
史项目收支数据, 市场需求量, 投资项目概况, 市场
环境以及房地产行业政策法规等等 。
② 过程数据类 系统在处理过程中所产生的一些数据,
包括投资费用估算, 收入预测, 财务指标, 决策分析
结果以及敏感性分析的结果等等 。
③ 最终输出数据类 是指决策者想得到的一些数据,
如数据分析统计结果, 经济评价报告, 最优决策方案
等等 。
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
2 数据分析
数据分析主要是完成三项工作,
① 汇总并检查数据完备性, 一致性, 无冗余性；
② 数据流向分析,并检查数据的匹配, 共享等情况；
③ 数据重要度及相互间的关系分析等等 。
本系统在进行分析时, 主要采用 U/C矩阵方法 。
U/C矩阵本质是一种聚类方法, 它可以用于过程 /数据,
功能 /组织, 功能 /数据等各种分析中 。
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
2 数据分析
（ 1） 构造 U/C矩阵
纵坐标栏目定义为功能类, 横坐标栏目定义为数据类；
（ 2） 数据正确性检验
按数据守恒原理, 即数据必定有一个产生的源, 而且必定有一个
或多个用途, 可细分为完备性, 一致性和无冗余性三条检验规则 。
三, 系统分析
房地产投资决策系统 U/C矩阵数据分析图
数据
功能
市场信息录入
市场信息查询
市场信息编辑
取费房价管理
数据分类统计
对手投资分析
提出被选方案
支出估算
收入测算
方案可行性分析
方案决策优选
方案风险分析
数据分类预测
预测模型管理
决策模型管理
历史数据管理
费
用
计
算标
准
成
本
顶
额标
准
各
类
房
价租
金
已
建
项
目费
用
已
建
项
目成
本
已
建
项
目收
入
市
场
购
买力
市
场
需
求量
房
屋
空
置量
其
他
企
业计
划
项
目
总
成本
项
目
总
收入
内
部
收
益率
投
资
回
收期
基
准
收
益率
净
现
值
及指
数
预
测
参数
决
策
参数
投
资
规模
投
资
类型
投
资
位置
房
地
产
价格
方
案
决
策结
果
风
险
分
析结
果
C
C
U
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
U
U
C
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
C
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
C
U
C
U
U
U
U
C
U
U
U
U
C
U
U
U
U
C
U
U
U
C
U
C
U
U
U
U
U
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
3 数据间相互关系及重要性分析
（ 1）从数据的类型上分析
①系统输入的数据，包括原始的基础数据和备选投资
方案；前者为市场信息，又可分为投资支出如建筑安装
费用、施工准备费用、开发费用、相关税费等，投资收
入如销售收入、出租收入以及市场需求量等等；
② 过程数据，即中间数据，为最终数据的输出作准
备，包括收入预测数据、支出预测数据、财务指标值如
内部收益率、投资回收期、净现值等等；
③系统输出的数据，主要是最优投资方案。
三, 系统分析
3.3 数据汇总分类与分析
3 数据间相互关系及重要性分析
（ 2）从数据使用频率上分析
①原始的基础数据 如建筑安装费用、施工准备费用、开发费用、
销售收入、出租收入、市场需求量、竞争对手投资方案，
②投资方案数据 如投资类型、投资规模、投资地点、房屋价格
以及预测数据如支出预测、收入预测在整个系统中使用较为频繁等；
（ 3）丛数据源上分析
基础数据来源于市场信息调查中所得；
投资方案数据是针对对基础数据的统计分析之后而加以主观提出
的；
收入预测、支出预测是对基础数据的预测后（经过预测检验）而
得出的。
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 1）顶层数据流程图
反应了本系统的整体功能结构 （ 进行房地产投
资方案决策 ）, 初始输入数据 （ 各种原始数据 ） 以
及最终输出结果 （ 最优决策方案 ）, 通过对本层数
据流程图的分析, 可对系统逻辑功能一目了然 。
房地产投资
决策
D
决策人员
相关经济指标, 参数
及备选投资方案等
市场调查数据市场部
决策人员
最优决策方案
经理
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 2）一层数据流程图
第一层数据流程图共分为四个大的逻辑处理过程,
它们分别是 市场分析, 方案预测, 经济评价 以及 方案
决策和评价 四个部分, 涉及到市场部, 财务部, 工程
技术部等多个职能部门, 其中, 基础数据, 方案支出
数据, 方案收益数据等作为四个逻辑处理过程的共享
数据, 这些数据经过四个逻辑处理过程后, 最终得出
最优方案供决策人员参考 。
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 2）顶层数据流程图
基础
数据
管理
P1
市场部
选方案方案预测
P2
工程技
术部等
经理
提出备
市场调
市场部 查数据
方案支出表D2.1
方案收益表F2.2
相关经
济济指标
经济
评价
P3
财务部
决策人员
可行方案D3.1 相关
参数方案决策与风
险分析
P4
决策人员
决策者
最优
方案
最优方案及报表D4
经理
取费房价数据D1.2
房地产投资信息库D1.1
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 3）二层数据流程图
市场
信息
管理
P1.1
市场部
市场调市场部
查数据
标准及
房价经理
（ 基础数据管理 ）
环境数据分析
各类标准定额统计
F1.3.1
市场需求量预测
外部企业投资预测
历史数据统计预测F1.3.2
F1.3.3
F1.3.4
F1.3.5
F1.3.6 各类房价统计预测
环境数据F1.1.1
市场需求量
外部企业投资
F1.1.2
F1.1.3
F1.1.4
历史数据统计
收费房
价管理
P1.2
市场部
市场需求量
外部企业投资
F1.2.1
F1.2.2
F1.2.3
历史数据统计
析方法
数据
分析
P1.3
市场部
市场部选择分
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 3）二层数据流程图
收支
预测
P2.2
工程技
术部等
方案
生成
P2.1
经理
备选投资方案F2.1.1
投资
方案经理
方案收益数据F2.2.1
方案支出数据F2.2.2
相关标准及房价选择
费用计算标准F1.2.1
成本定额标准F1.2.2
各类型房价及租金F1.2.3
财务部
（ 方案估算 ）
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 3）二层数据流程图
现金
流量
表
生成
P3.1
财务部
投资项
目可行
性分析
P3.2
财务部
备选投资方案F2.1.1
方案收益数据F2.2.1
方案支出数据F2.2.2
现金流量表F3.1.1
及参数
经济指标 决策人员
可行投资方案F3.2.1
（ 经济评价 ）
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 3）二层数据流程图
最优方
案评价
P4.2
决策者
投资方
案决策
P4.1
决策者
决策模型
及评价模
型管理
P4.3
决策者
方案评价数据F4.2
最优投资方案F4.1
相关
参数决策人员
可行投资方案F3.2.1 决策及评价模型库F4.3.1
方案收益数据F2.2.2
方案支出数据F2.2.1
不合理结
果及模型
相关
参数 决策人员
（ 方案决策及评价 ）
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 4）三层数据流程图
模型选
择及预
测计算
P1.3.2.2
市场部
预测内
容及数
据选择
P1.3.2.1
经理
预
测
结
果
及
其
模
型
内容及
数据
预测结果
及模型检
验
P1.3.2.3
市场部
预测
模型
管理
P1.3.2.5
市场部
预测
结果
处理
P1.3.2.4
市场部
合理预
测结果
不合理预测
结果及模型 相
应
模
型
及
参
数
预测人员
相关数据
（ 方案分析之数据预测 ）
预测模型库F1.3.2.5
环境数据
历史收支数据
市场需求量
外部企业数据
F1.1.1
F1.1.2
F1.1.3
F1.1.4
F1.2.1
F1.2.2
F1.2.3
费用计算标准
成本定额标准
各类型房价及租金
环境数据统计预测
历史数据统计预测
市场需求量预测
外部企业投资预测
F1.1.1
F1.1.2
F1.1.3
F1.1.4
F1.2.1 各类房价统计预测
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 4）三层数据流程图
决策
计算
P4.1.2
决策者
决策方
案及模
型选择
P4.1.1
决策者
相关决
策参数决策人员
决策及评价模型库F4.3.1可行投资方案F3.2.1
及模型
方案
决策结
果及模
型检验
P4.1.3
决策者
决策结果
及模型参数
不
合
理
结
果
及
模
型
相关
参数
决策模
型及评
价模型
管理
P4.3
决策者
决策人员
(方案决策及风险分析之投资决策 )
最优投资方案F4.1
方案支出数据
方案收益数据F2.2.2
F2.2.1
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 5）数据词典
数据词典是系统逻辑模型的详细, 具体的说明,
是系统分析阶段的重要文件, 也是内容丰富, 篇幅极
大的文件 。 本例只给出投资决策与评价处理过程中的
部分数据词典图 。
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 5）数据词典
名称 形式 意义
等号 = 等于, 表示等式左边的项目由等式右边的各项组成或等式两边项目内容相同
加号 + 与, 表示加号两边项目同时出现或共同组成某项内容
方括号 [ ] 或者, 表示方括号内各项目中至少一项出现
花
括
号
{ } 重复, 表示花括号内项目重复出现多次或重复取值多次
n{ } 表示重复 n次；
n
1{ } 表示括号内项目从取第一个值到第 n个值；
{ }（条件） 表示在满足所注明的条件下重复，如不注明条件表示无
条件重复，如不注明次数，表示重复次数任取；
圆括号 （） 选择项, 表示括号内所列项目为可选项目；
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 5）数据词典
条目名 系统名 来源 数据结构 出处 简要说明
相关决
策参数
方案决
策
决策人
员输入
相关参数 ={模型代码 +模
型名称 +{模型参数 }+模
型描述 }
决策方
案及模
型选择
模块
① 模型参数依模型的不同
而有所不同, 且参数的个
数从一个到多个不等； ②
模型描述在备注中加以说
明, 主要指模型结构 。
方案及
模型
方案决
策
由决策
方案及
模型选
择模块
输出
方案及模型 ={方案编码
+{方案收支数据 }+{方案
的财务指标 }+模型编码
+{模型参数 }+模型描述 }
决策计
算模块
① 这里的方案编码是指可
行方案编码； ② 在进行决
策计算前, 需要调用改方
案的收支数据及财务指标
值； ③ 决策模型来自于模
型数据库 。
决策结
果及模
型
方案决
策
由决策
计算模
块输出
决策结果及模型 ={方案编
码 +{方案决策结果 }+{方
案的收支数据 }+模型编码
+{模型参数 }+模型描述 }
决策结
果及模
型检验
模块
① 方案的决策结果必须进
行检验, 以验证其合法性；
② 检验包括结果检验和模
型检验两方面 。
不合理
结果及
模型
方案决
策
由决策
结果及
模型检
验模块
输出
不合理结果及模型 ={方案
编码 +{方案决策结
果 }+{方案的收支数据 }+
模型编码 +{模型参数 }+
模型描述 }
决策模
型及评
价模型
管理模
块
① 如果检验结果合理, 就
不存在这一数据流, 决策
结果可以直接用于参考；
② 不合理的结果及模型调
入到模型管理模块进行模
型修正, 为下一步继续检
验做准备 。
《数据流》条目
三, 系统分析
3.4 数据流程分析与数据词典
（ 5）数据词典,数据加工》条目
条目名 系统名 输入 加工逻辑 输出 简要说明
投 资方
案决策
方案决
策及评
价
① 相关参数； ②
可行投资方案；
③ 相关决策模型；
④ 方案收支数据 。
① 方案及模型选择 ② 决策
计算 ③ 决策结果及模型检
验
最有投
资方案
及其决
策分析
结果 。
本条目的加工逻辑
较为抽象, 须进一
步细化求解 。
用 层次
分 析法
进 行决
策计算
投资方
案决策
① 方案编码及本
模型； ② 方案的
收支数据及指标
数据 。
① 投资类型及各收益指标；
② 各类型方案代码的指标
权重计算及检验； ③ 每个
方案下的各收益指标计算
及检验； ④ 各方案的比重
计算及排序 。
决策结
果及模
型
问题不同, 选择的
模型及方案不同,
决策计算的方式亦
不同 。 本条目是决
策计算下一层数据
流程图展开的部分
方 案的
敏 感性
分析
最优方
案评价
① 方案编码及本
模型； ② 方案的
收支数据及指标
数据 。
① 评价指标及不确定性因
素选择； ② 不确定因素变
动范围设定； ③ 计算因素
变动导致指标值的改变；
④ 求解敏感性系数； ⑤ 求
解敏感分析表； ⑥ 对敏感
分析结果图示
① 敏感
系数；
② 敏感
分析 表；
③ 敏感
分析 图 。
本条目是最优方案
评价下一层数据流
程图展开的部分,
除此之外, 还包括
盈亏平衡分析模块
三, 系统分析
3.5 功能 /数据分析
（ 1） U/C矩阵的建立
从理论上说，建立 U/C矩阵一般须按照结构化的系统分析方式
来进行，它首先分析系统的总体功能，然后自顶向下、逐步分解，
逐个地确定各项具体的功能和完成此项功能所需要的数据，最后填
上功能 /数据之间的关系，即完成了 U/C矩阵的建立过程。本系统的
U/C矩阵在数据分析时已经建立好。
（ 2） U/C矩阵正确性检验
建立 U/C矩阵后一定要根据, 数据守恒原则, 进行正确性检验,
也就是对数据进行完备性检验, 一致性检验和无冗余性检验, 以确
保系统功能数据项划分和所建 U/C矩阵的正确性 。 这一项工作已在前
面数据正确性分析时完成 。
三, 系统分析
3.5 功能 /数据分析
（ 3） U/C矩阵求解
U/C矩阵求解过程就是对系统结构划分的优化过程 。 它是基于
子系统划分应相互独立, 而且内部凝聚性高的这一原则 。 具体做法
是使表中的, C”元素尽量地靠近 U/C矩阵的对角线, 然后, 再以, C”
元素为标准, 划分子系统 。 这样划分的子系统独立性和凝聚性都是
较好的, 因为它可以确保各子系统不受干扰地独立运行 。
U/C矩阵求解过程是通过表上作业来完成的, 其具体做法是：调
换表中的行变量或列变量, 使表中的, C”元素尽量地靠近 U/C矩阵的
对角线, 注：这里只是尽量地朝对角线靠近, 但不可能全在对角线
上, 按照这一原则, 本系统 U/C矩阵求解结果如下页图 。
三, 系统分析
U/C矩阵求解 — 表 上移动作业过程
数据
功能
市场信息录入
市场信息查询
市场信息编辑
取费房价管理
数据分类统计
对手投资分析
提出被选方案
支出估算
收入测算
方案可行性分析
方案决策优选
方案风险分析
数据分类预测
预测模型管理
决策模型管理
历史数据管理
费
用
计
算标
准
成
本
顶
额标
准
各
类
房
价租
金
已
建
项
目费
用
已
建
项
目成
本
已
建
项
目收
入
市
场
购
买力
市
场
需
求量
房
屋
空
置量
其
他
企
业计
划
项
目
总
成本
项
目
总
收入
内
部
收
益率
投
资
回
收期
基
准
收
益率
净
现
值
及指
数
预
测
参数
决
策
参数
投
资
规模
投
资
类型
投
资
位置
房
地
产
价格
方
案
决
策结
果
风
险
分
析结
果
C
C
U
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
UU
C
U
U
U
U
C
U
U
U
UU
C
U
U
U
UU
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
U
U
C
U
U
U
C
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
U
U
U
CU
C
U
C
UU
U
U
C
UU
U
U
C
UU U
U
CU U
U
C
U
C
U
U
U
U
U
三, 系统分析
3.5 功能 /数据分析
（ 4）系统功能划分和数据资源分布
① 通过对 U/C矩阵的正确性检验, 及时发现前段分析和调查工作的
疏漏和错误；
② 通过对 U/C矩阵的正确性检验来分析数据的正确性和完整性；
③ 通过对 U/C矩阵的求解过程最终得到子系统的划分；
④ 通过子系统之间的联系 （, U”） 可以确定子系统之间的共享数据 。
这里仅分析后两点 。
在本系统中 U/C矩阵求解的目的是为了对系统进行
逻辑功能划分和考虑今后数据资源的合理分布, 具体来
说, 可帮助我们做好四点工作：
三, 系统分析
3.5 功能 /数据分析
（ 4）系统功能划分和数据资源分布
系统逻辑功能的划分
根据对房地产投资决策过程中功能需求, 业务流程,
数据流程, 功能 /数据等的分析, 我们将总系统初步划
分为四个子系统, 即市场分析子系统, 方案预测子系统,
经济评价子系统, 投资决策及评价子系统 。 系统的逻辑
功能分别由这四个系统出完成, 每个子系统所要完成的
功能如下图所示 。
三, 系统分析
3.5 功能 /数据分析
（ 4）系统功能划分和数据资源分布
数据资源分布
在对系统进行划分并确定料子系统以后，从图上可以
看出所有数据的使用关系都被小方块分隔成了两类：
一类 在小方块以内 ；所产生和使用的数据，今后主要
考虑放在本子系统的计算机设备上处理。
另一类 在小方块以外 。（即图中小方块以外的, U”），
则表示了各子系统之间的数据联系。这些数据主要包括一
些基础数据和一些中间数据如方案收益数据、方案支出数
据、方案的财务指标等等。这些数据资源今后应考虑放在
网络服务器上供各子系统共享或通过网络来相互传递。
三, 系统分析
U/C矩阵的求解 结果
从被选方案中选择可行方案
数据
功能
费
用
计
算标
准
成
本
顶
额标
准
各
类
房
价租
金
已
建
项
目费
用
已
建
项
目成
本
已
建
项
目收
入
市
场
购
买力
市
场
需
求量
房
屋
空
置量
其
他
企
业计
划
项
目
总
成本
项
目
总
收入
内
部
收
益率
投
资
回
收期
基
准
收
益率
净
现
值
及指
数
预
测
参数
决
策
参数
投
资
规模
投
资
类型
投
资
位置
房
地
产
价格
方
案
决
策结
果
风
险
分
析结
果
市场信息管
理、取费房
价管理以及
数据分析
提出被选方
案及方案收
支估算
投资方案决
策及方案风
险分析 C
C
U
U
U
U
C
U
U
C
U
U
C
U
U
UU
C
U
U
U
U
C
U
U
U
UU
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U
U
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UU
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U
U
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U
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U
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U
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U
U
U
U
U
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C
U
C
UU
U
U
C
UU
U
U
C
UU U
U
CU U
U
C
U
C
U
U
U
U
U基础数据管理 子系统
方案估算子系统
方案决策
与风险分析
子系统
经济评价
子系统
四, 系统设计
1 系统总体结构设计
1,1 子系统划分
房地产投资决策信息系统
市场信息管理 数据分析
市
场
信
息
分
类
录
入
市
场
信
息
分
类
浏
览
市
场
信
息
查
询
市
场
信
息
修
改
市
场
信
息
删
除
分
析
方
法
管
理
数
据
统
计
分
析
预
测
结
果
处
理
模
型
选
择
及
方
案
预
测
方
案
及
数
据
选
择
预
测
结
果
检
验
预
测
模
型
管
理
市场分析 方案预测 经济评价 方案决策及评价 系统维护
方案生成 收支预测
备
选
项
目
管
理
投
资
项
目
立
项
财
务
指
标
计
算
及
分
析
现
金
流
量
表
生
成
方案评价方案决策 模型管理
模
型
修
改
模
型
帮
助
模
型
增
删
密
码
管
理
数
据
备
份
数
据
导
入
编
码
管
理
帮
助
投
资
决
策
数
据
及
模
型
检
验
方
案
及
模
型
选
择
敏
感
性
分
析
盈
亏
平
衡
分
析
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,1 市场分析子系统
（ 1） 市场信息管理模块
市场信息内容包括土地供给, 资金供给, 建筑材料, 施工力量, 拟投资地
点的基础设施, 地理环境, 人文环境, 商业网点等内容, 市场需求情况, 商品
房空置情况, 房地产行业的政策法规, 竞争对手投资计划以及本企业历史投资
项目的收支情况等等
市场信息分类录入模块 用以实现对现有房地产市场的数据分类和追加, 它
是原始数据的入口 。
市场信息分类浏览模块 对所录入市场信息的内容加以分类浏览 。
市场信息查询模块 根据使用者的要求, 检索出特定范围类的市场信息供使
用者参考 。
市场信息编辑模块 用以对已改变的市场信息或人工录入错误的市场信息加
以修改编辑 。
市场信息删除模块 用以对已过时的市场信息或无用的市场信息加以删除,
以节省存储空间, 提高数据库的空间利用率并可避免无用的市场信息对决策人
员的干扰 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,1 市场分析子系统
（ 2） 数据分析模块
分析方法管理模块 用于对分析方法的录入, 修改, 删除等, 这
里的市场分析方法主要是一些常用的数据统计分析方法, 它们主要
用于对数据变化的趋势分析；
数据统计分析模块 即用分析方法管理模块里的统计分析方法来
对市场信息加以分析, 并将其分析结果用图表来加以显示, 增加其
直观性, 可视性, 从而为决策者提出备选方案作准备 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,2 方案预测子系统
（ 1） 方案生成模块
投资项目立项模块主要是用于录入决策人员根据对市场信息的
分析后所提出投资备选方案, 包括项目的投资计划和销售计划, 本
文所讨论仅指项目的投资计划, 主要是项目的投资类型, 投资规模,
投资地点, 房产价格以及资金的融资计划等内容；
备选方案管理模块用于对备选方案的编辑, 删除和比较 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,2 方案预测子系统
（ 2） 收支预测模块
方案及数据选择模块 的作用在于从备选投资方案中选择所有的投资方案,
并从基础数据库中调入相应方案下的基础数据；
模型选择及方案预测模块 用于选择合适的模型并根据基础数据对方案进
行收支预测；
预测结果检验模块 用于对所预测的结果加以检验, 以验证其合法性,
预测结果处理模块 用于根据实际需要对所预测的结果加以人工调整；
预测模型管理 包括预测模型录入, 预测模型修正, 预测模型删除和预测
模型使用帮助等四个子模块；
预测模型删除模块 用于对不适用的预测模型从预测模型库中删除；
预测模型使用帮助模块 主要是考虑到用户的知识层次不一样, 为了使任
何用户能较好的运用本预测模型, 从而加设这一模块, 该模型采用类似于
Windows下的向导模式, 通过对本模块中所举实例的分步使用, 以帮助用户
熟练使用 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,3 经济评价子系统
（ 1） 现金流量表生成模块 现金流量表生成模块用于对所选方案的
收入数据和支出数据从其数据库中提起并加以合并成现金流量表,
为下一步的可行性分析作准备 。
（ 2） 财务指标计算及分析模块 财务指标计算及分析模块用于将所
选方案的现金流量表通过 OLE技术调入到 EXCEL里的现金流量表模板
中, 然后利用该模板的自动计算功能求解出各项财务指标值, 包括
内部收益率 （ IRR）, 投资回收期, 净现值 （ NPV）, 净现值指数
（ NPVR）, 最后将其结果返回到主程序中, 在对这些结果的分析后,
筛选出可行投资方案, 剔除不合理的投资方案 。。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,4 投资决策及评价子系统
（ 1） 方案决策模块
方案决策模块又可分为 方案及模型选择, 投资决策, 数据及模型检
验 三个子模块 。 其中, 方案及模型选择模块用于选择所有可行方案并
基于不同的方案特点采用合适的决策模型和方法进行决策比较, 具体
可细分如下：对于投资规模不同的方案采用报童行为决策模型或投资
增量内部收益率法或线性规划法加以比较；对于投资地点不同的方案
采用理想点法决策模型；对于投资类型多目标决策方案采用层次分析
法决策模型等；对有效期不等方案的比较, 采用最小公倍数法, 将对
比方案处理成为相同有效期后再进行对比；
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,4 投资决策及评价子系统
（ 2） 方案评价模块
方案评价模块又可分为盈亏平衡分析, 敏感性分析两个模块 。
盈亏平衡分析模块 是通过对盈亏平衡分析点的计算来分析开发项
目对市场需求变化的适应能力, 从而确定各因素的盈亏变化点及其盈
亏变化概率矩阵；
敏感性分析模块 主要用来研究各种不确定因素发生变化时对方案
效果的影响, 这里采用的方法是单因素分析法, 考虑的因素有投资规
模, 投资收入, 投资支出, 利率以及市场需求来量等 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,4 投资决策及评价子系统
（ 3） 决策模型管理模块 决策模型管理模块又分为模型录入和删除,
模型修正, 模型使用帮助三个模块 。
模型录入 用于对决策模型的录入和描述, 模型删除 用于将不合适
模块从模型库中删除；
模型修正模块 是根据模型预测和模型检验的结果来对所用的模型
加以修正, 同样包括对参数和常数修正的两个部分；
模型使用帮助模块 是为了帮助决策人员更好地使用本系统的决策
模型而设立的, 该模型采用类似于 Windows下的向导模式, 通过对本
模块中所举实例的分步使用, 可使任何层次的决策人员用好本系统中
的决策模型 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,5 系统维护子系统
（ 1） 密码设置模块 该模块为系统每个用户设置了必要的密码及其相
应的使用权限, 以防止非法用户进入系统更改数据或执行其它非法操
作, 同时还可以根据用户的需要, 随时更改密码 。
（ 2） 编码管理模块 为了方便用户对项目代码和方案编码的管理而设
置的, 本系统对每个项目及其方案均设置了唯一的项目代码和对应方
案编码, 为了加强用户对项目的统一管理, 维护数据的一致性, 在一
般情况下, 项目代码不可修改, 如果用户根据实际情况需要统一修改
项目代码, 便可在本模块中进行 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,2 系统功能描述
1,2,5 系统维护子系统
（ 3） 数据备份模块 数据备份模块是为了防止系统运行时出现意外或
因用户的错误操作而导致数据库损坏而进行数据库备份 。 本模块能将
此系统数据库备份到用户指定的目录下, 以便需要时恢复 。
（ 4） 数据导入模块 数据导入模块当系统的数据库因意外而损坏时,
便可在本模块中将备份好的数据导入系统中, 代替原有的数据库以方
便用户使用 。
（ 5） 系统帮助模块 系统帮助模块是对用户如何使用本系统而设置,
包括各模块使用帮助, 管理模型如预测模型, 决策模型, 评价模型的
知识介绍和使用说明等等 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,3 网络设计和网络配置
1,3,1 网络设计
从房地产投资决策这一过程分析出发, 主要涉及市场部, 工程技
术部, 财务部, 各职能领导办公室的四个业务功能操作场所；并且每
个职能部门功能相对独立, 部门之间有诸多必要的数据联系 。 另外,
系统还需为领导信息服务提出各项信息查询功能 。
根据这种特点, 系统利用计算机 局部网络 作为系统的物理结构,
为了提高系统的可靠性和可扩充性, 网络采用 以交换机作为数据交换
中心, 以网络集线器 （ HUB） 为终端连结接点, 以双绞线为数据传输
介质 的星型结构 。 在每个业务管理功能发生地点以及每位高层理人员
分别配置一台计算机作为子系统的节点工作站, 系统功能的实现, 子
系统间的数据共享与交换传递均通过 网络服务器 完成 。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,3 网络设计和网络配置
1,3,1 网络设计
网络集线器 （ HUB）
总经理
工作站
项目经理
工作站
总工程师
工作站
网络服务器 信息中心
市场部
工作站
网络集线器 （ HUB）
财务部
工作站
工程技术部
工作站
业务办公
室工作站
各职能部门
总会计师
工作站
总经济师
工作站
交换机
房
地
产
投
资
决
策
信
息
系
统
网
络
设
计
模
式
图
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,3 网络设计和网络配置
1,3,2 网络配置
（ 1）硬件配置
交换机 采用 LS-3024F2的 24口 10/100M自适应以太网交换机。
网络集线器（ HUB） 采用 LH-2016E的 16口 10M集线器。
传输介质 采用 Lucent五类双绞线。
网络服务器 作为系统功能实现和数据共享的中心，应具有较高的性能和可
靠性，因此，宜选择高档品牌专用服务器。
网络工作站 选用 586以上普通的微型计算机，由于业务管理活动分散在多
个物理地点，而每个部门的高层领导也各有自己的办公的地点，因此工作站
的数量亦有多个。
工作站与网络连接时的网络适配器 采用 NOVELL公司的网络适配器 NE2000。
网络上还配置 多台 EPSON-3200K打印机,分别置于财务部、市场部、工程技术
部、总经理办公室和信息中心等处，以满足工作站打印和网络打印的需要。
除此之外，在网络服务器和各工作站处，还配置 净化电源及 UPS不间断电源,
以应付电源的各种变化和故障，从而保证系统功能的可靠性。
四, 系统设计
1 系统总体结构设计 1,3 网络设计和网络配置
1,3,2 网络配置
（ 2） 系统软件配置
网络服务器上运行 Microsoft 公司的网络操作系统 NT Server5。
工作站上运行 Microsoft 公司的操作系统 NT Workstation或
Windows2000。
另外, 系统的 可靠性和安全性 是本系统在软件总体结构设计上
重点考虑的问题 。 从系统可靠性出发, 系统的应用软件和数据库均
采用了 双向备份 的工作方式, 即在工作站本地硬盘和网络服务器硬
盘上均有应用系统软件和数据库备份 。 用户即可以直接运行网络服
务器上的系统, 以保证某一工作站的故障并不影响该功能子系统的
使用；也可以使用本地工作站上的系统, 以保证网络服务器故障并
不影响功能子系统的使用 。 并且通过数据双向备份机制保证网络服
务器和工作站上数据的一致性 。
四, 系统设计
2 代码设计
本系统的代码设计包括项目类型代码设计、方案编码设计两个方面
2,1 项目类型代码设计
由于开发项目类型的不同, 项目间的收益与支出也有很大的差别, 所
以在对项目进行决策分析时, 必须根据其相应的类型进行分析讨论 。 因
而很有必要对项目类型进行代码设计 。 把项目类型划分为六个类型, 相
应的项目类型代码也只设一位, 取其英文字母前第一个字母, 并大写,
对应关系如下：
地产 —— L(land)
住宅 —— H(house)
公寓 —— A(apartment)
办公楼, 写字楼 —— O(office building)
商业楼 —— C(commercial building)
工业楼 —— I(industrial building)
四, 系统设计
2 代码设计
2,2 方案编码设计
方案编码采用组合码, 分为四部分, 第一部分为地方代码, 由我国
省市名称拼音组成；第二部分为时间代码, 由项目开发的起止时间组成,
共有八位数字；第三部分由项目类型代码组成；第四部分为项目在数据
库中的次序代码, 由英文字母 N（ New表示新建 ） 和项目的次序编号组成,
这一部分代码由系统自动生成, 并接受系统的自动调整 。
如：方案编码为 hbwh20000512HN4,表示这一项目的开发地点在湖
北省武汉市, 项目的开发时间是 2000年 5月 12号, 项目的开发类型是住宅,
该项目在系统中的排序号为 4。
hbwh 20000512 H N4
序号
开发类型
开发时间
开发地点
方案编码层次结构图
四, 系统设计
3 数据结构和数据库设计
3,1 数据组织的规范化
（ 1） 对于备选投资方案模型, 属性项目名称, 类型, 规模, 时间,
地点和项目负责人依赖于主关键字方案编码, 而属性联系方式却依
赖于项目负责人, 即项目负责人不同, 联系方式也不同, 它并不依
赖于主关键字方案编码 。 因此, 这种关系不满足 2NF的条件, 只是一
个 1NF关系 。
修改此关系模型, 将其分解成两个关系模型, 分别为：
? 方案编码, 项目名称, 类型, 规模, 时间, 地点, 项目负责人
? 项目负责人, 联系方式
四, 系统设计
3 数据结构和数据库设计
3,1 数据组织的规范化
（ 2） 对于经济评价模型, 属性基准收益率并不依赖于方案编码, 也就是方
案编码的改变并不会导致基准收益率的改变 。 基准收益率是由行业的基本状
况所确定, 因而对所有的方案而言, 其基准收益率是相同的, 这样相同的数
值就重复多次, 增加了数据的冗余度, 浪费存储空间；同样, 若行业基准收
益率发生改变, 需要多处修改, 增加了数据的维护难度 。 因而在此关系模型
中, 应该把 属性基准收益率 去掉 。
（ 3） 备选投资方案中包含了所有方案的基本情况, 而在可行投资方案和最
优投资方案中还重复包含了项目名称, 类型, 规模, 时间, 地点等属性, 如
果项目名称等发生改变, 则备选投资方案, 可行投资方案, 最优投资方案中
的项目名称等需要同时修改, 维护操作不便, 增加了程序的代码量和程序运
行时间, 稍有疏忽就会使同一数据在数据库中的结果不同, 同一个方案编码
就可能有不同的项目名称和类型等, 容易造成数据不一致和更新异常问题 。
因而同样需要对可行投资方案和最优投资方案关系模型进行修改, 即将项目
名称, 类型, 规模, 时间, 地点等重复的属性删除, 需要时再从备选投资方
案中读取 。
四, 系统设计
3 数据结构和数据库设计
3,2 数据库物理结构设计
按照规范化数据库设计原理, 结合本系统的需要, 共设置了备选项目,
建筑类型, 成本费用, 可行方案 （ 财务指标 ）, 盈亏平衡分析, 敏感性分析,
最优方案等数据库 。
建筑类型数据库 用于各建筑类型的选择及各类建筑阐述的输入与输出；
成本费用数据库 作为投资估算的基础；
财务指标数据库 是各类数据库的核心, 它将成本分析与盈利分析的各
阶 段成果加以汇总, 传递再进行反馈 。
在此基础上, 进行敏感性分析, 盈亏平衡分析, 并将各自分析结果以表
格形式打印输出 。
在数据库开发时, 采用 Access软件设计数据库 。 Access作为微软公司重
力推出的一个数据库产品, 主要用于桌面数据库 。
3,3,1 数据库设计
四, 系统设计
3 数据结构和数据库设计
3,2 数据库物理结构设计
3,3,2 数据库相互调用
开发费用
数据库
开发费用
分项测算
建筑类型
数据库
建安成本
数据库
建安成本分项测算
总成本测算
年度销售收入测算年度投资额测算
成本汇总
数据库
现金流量
数据库
A
方案生成
备选方案
数据库
可行性分析
可行方案
数据库
敏感性分析 盈亏平衡分析方案决策
最优方案
数据库
A
概率分析
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,1 输入设计
4,1,1 输入内容设计
本系统要求输入的数据基本上可以分为两类：
一类是原始的基础数据，包括各项投资费用估算及其标准，市
场调查所得到的数据如居民人口数、房屋需求量、需求类型、购买
能力等，历史项目的一些数据，以及备选方案的基本概况等等；
另一类是在预测、经济评价、投资决策以及风险评价过程中要
求用户输入的一些参数及修正数等等，如预测模型中的部分参数以
及预测结果的修正数，层次分析法中各项目标及方案的权重，敏感
性分析时各不确定因素的变化值等等，都是在程序运行时要求用户
输入的数据。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,1 输入设计
4,1,2 输入格式设计
由于本系统中的基础数据是由房地产开发公司下属
的前期开发处, 工程技术处, 财务审计处, 销售处先填
好各自相应表格后, 再汇总而至 。 因而在输入格式的设
计上尽可能地考虑到了操作人员业务要求, 工作特点,
使用习惯等, 设计格式一般均能贴近用户的使用表格格
式 。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,1 输入设计
4,1,3 输入数据检验
（ 1） 二次键入校对 对同一批数据两次键入, 输入后系统内部再比较这两批
数据, 将不同部分显示出来有针对性地由人来进行校对 。 它是目前信息中心
录入数据时常用的方法 。 本系统对各项投资费用, 销售收入, 被选投资方案
概况的输入校对采用此方法 。
（ 2） 数据平衡校对 主要针对本系统中各项费用估算报表, 财务报表和统计
报表等这类完全数字型报表的输入校对中 。
（ 3） 逻辑检验 也称合理性检验, 指检查输入的数据项是否符合逻辑, 或输
入的值是否位于在其相应的值域内 （ 或预先指定的范围内 ） ；本系统在对日
期输入的校对中, 为防止用户输入错误, 对月份和日期数进行判别, 即判断
月份是否从 1-12,日期是否从 1-31；又如, 历史项目的完工时间应大于其开
始日期, 敏感性分析时不确定因素的变动范围应是其变动尺度的整数倍等,
系统同样对这些逻辑问题做出了判断和检验 。
（ 4） 数据类型检验 这种检验在系统应用中较为普遍, 即判断输入数据的类
型是否与字段的类型相配 。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,2 输出设计
4,2,1 输出内容设计及其输出方式选择
本系统输出的内容根据数据性质和来源主要分为三类,
（ 1） 原始基础数据类, 如市场环境信息等, 这一类数据主要是辅助
企业决策时用, 其输出方式主要采取屏幕输出, 即根据用户查询, 浏
览和比较的结果而加以输出, 必要时也可打印输出 。
（ 2） 过程数据类, 主要指由原始基础数据推断, 计算, 统计, 分析
而得, 如市场需求量的变化趋势, 方案的收支预测数, 方案的财务指
标, 方案的敏感性分析图等等, 这类数据采取以屏幕输出为主, 打印
输出为辅的输出方式 。
（ 3） 文档报告类, 包括市场调查报告, 经济评价报告, 投资方案决
策报告等等, 这类数据主要是存档, 备案, 送上级主管部门审查之用,
因而, 采取打印输出的方式, 而且, 打印的格式还须规范 。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,2 输出设计
4,2,2 输出格式设计
输出信息的表格设计应以满足用户需要及习惯为目标 。 格式形式主
要由表头, 表底和存放正文的, 表体, 三部分组成 。
打印输出主要采由 OLE技术实现完成的 。 首先在 WORD软件中设计好
打印模板, 然后, 把数据从本系统传输到 WORD模板中, 利用 WORD软件
的打印功能从后台输出 。 这样, 方便了日后用户对打印格式的修改和
维护, 也方便了程序的设计 。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,3 对话设计
4,3,1 对话设计原则
在对话设计中, 要考虑终端或微机的使用环境, 响应时间, 操作方便
和对用户的友好问答, 并要注意保密 。 对话设计原则如下：
（ 1） 对话要清楚, 简单, 不能具有二义性；
（ 2） 对话要适合操作人员的水平, 要能鼓励用户使用, 并且容易学
习掌握；
（ 3） 对话本身应具有指导用户怎样操作和回答问题的能力；
（ 4） 对话应能反映用户的观点, 业务和习惯等；
（ 5） 必须尽快地反馈用户的输入状态 （ 尤其是出错的状态 ） ；
（ 6） 对话应该适合于用户的环境和具体情况, 允许具有不同能力和
经验的用户在不同的速度下进行操作；
（ 7） 要把错误信息的细节显示出来, 并直到用户清楚为止 。
四, 系统设计
4 用户界面设计 4,3 对话设计
4,3,2 对话设计方式
（ 1） 菜单设计
菜单是可以说是信息系统功能选择操作的最常用一种方式 。 本系
统采用的菜单形式有下拉式菜单 （ 与 Windows下所设计的菜单方式相
似 ）, 图形化菜单, 弹出式菜单 （ 鼠标右键单击时弹出 ） 。 相应的菜
单选择方式有鼠标直接单击和通过键盘选择按钮字母两种 。
（ 2） 回答设计
当程序运行到一定阶段, 屏幕上进行提问, 待用户回答后, 再进
入下一阶段运行 。 本系统设计的回答方法有两种：一是 Y（ Yes） 或 N
（ No）, 二是 C（ Continue） 或 E（ Escape） 。
（ 3） 提示设计
提示设计主要是针对用户输入的内容有误, 或要求提示用户输入
相应的内容后, 程序才可进入下一阶段 。
四, 系统设计
5 模块处理过程设计 5,1 模块处理过程设计方法
按照自顶向下的结构化设计方法已把本系统分解为若干个子系统,
每个子系统下面又分为若干个层次模块, 但它只表达了程序中各功能
之间关系, 却不能表达每个模块的内部逻辑 。 还得进行系统的 IPO图
设计 。
设计 IPO图时, 仍然采用结构化设计方法 。 即把每一个模块的功
能及其加工逻辑进一步分解, 分解成若干个更小的模块 。 每个模块的
细化不仅仅包括功能细化和逻辑细化, 还的包括数据细化 。
四, 系统设计
5 模块处理过程设计 5,2 系统 IPO图设计
仅对经济评价子系统, 投资方案决策子系统的 IPO图加以分析设计
（ 1）经济评价子系统 IPO图
● h
dо
H3
经济评价
H3.1
现金流量表生成
H3.2
可行性分析
H3.1.1
选择方案
H3.1.2
合并现金流量表
H3.2.1
财务指标计算
H3.2.2
方案筛选
H3.1.2.1
从数据库中寻找该
方案下的支出数据
H3.1.2.2
从数据库中寻找该
方案下的收益数据
H3.1.2.3
将支出和收益数据
合并成现金量表
H3.2.1.1
将现金量表通过ＯＬＥ调
至ＥＸＣＥＬ中，并计算
a
о
о
a
о
о
о
a
d
о о оb
c
daa
b c
о
о о
о
оо
оо
о о
о
о о
о
d
ab
d
a e g
e
a d e
о f
a,备选方案方案编码
b,某方案下的投资支出数据
c,某方案下的投资收益数据
d,某方案下的现金流量表
e,某方案下的财务指标
f,房地产行业投资基准收益率
g,可行方案
h,备选方案结束标志
经济评价层次
化模块结构图
四, 系统设计
5 模块处理过程设计 5,2 系统 IPO图设计
（ 1）经济评价子系统 IPO图
系统名：经济评价
模块名：将现金流量表由 OLE传
至 EXCEL中, 并计算
IPO图编号,H3.2.1.1 HIPO图编号,H3
设计者：徐 XX
日 期,2001/3/2
由下列模块调用：
财务指标计算
调用下列模块：
输入 （ Ｉ ）,
某项目下的方案编码, 该方案下
的现金流量表
输出 （ Ｏ ）,
收益率 （ IRR）, 净现值 (NPV),投
资回收期
处理描述 （ Ｐ ）,
1.定义并生成 EXCEL对象, 再打开现金流量表模板；
2.将方案编码及其现金流量中的数据传至 EXCEL对象的现金流量表模板中,
并调用该模板中的宏, 计算出其财务指标值；
3.将财务指标值返回至 VB主程序中, 并关闭 EXCEL对象；
内部数据元素：
调用 OLE
计算财务
指标模块
IPO图
四, 系统设计
5 模块处理过程设计 5,2 系统 IPO图设计
（ 2）投资决策与评价 IPO图
m k d
a
lk k
c d a
ead
bbg h
afi
jcbc
ac
d
a
d
c a
dd ad
c
a
bо о
H4.1
方案决策
H4.2
模型管理
H4.1.2.1
用理想点法
求解
c о
a
о о
H４
投资决策与评价
H4.3
投资评价
H4.1.2.2
用线性规划
法法求解
H4.1.2.3
用增量分析
法求解
H4.1.2.4
用层次分
析法求解
H4.1.2.5
用报童模式
分析法求解
H4.1.1
方案及模
型选择
H4.1.2
决策
计算
H4.1.3
结果及模
型检验
H4.2.1
模型
录入
H4.2.2
模型
修正
H4.2.3
模型
删除
H4.3.1
敏感性分
析
H4.3.2
盈亏平衡
分析
bо
о
о
о
о
о
о
оо о
о
о о
о
о оо оо
оо ооо о
оо
о
о
о
о
j
f
a
a f
i
о о
о
●
f
о
H4.1.2.4.1
对各项目下的决策
方案及投资目标进
行标记
H4.1.2.4.2
输入各投资目标间
的优先权数并进行
一致性检验
H4.1.2.4.3
输入各目标下决策
方案间的优先权数
并进行一致性检验
H4.1.2.4.4
最优方案求解
о о оо l mо о о
оо
投资决策层次化
模块结构图
a,各项目下的可行方案及相关数据 b,模型编码；
c,模型及其参数 d,各方案间优先权数计算结果及所选模
型 e,决策结果检验是否合格的标志 f,最优方案及其相关数
据 g,模型及相关数据 h,模型修正后的结果 i,敏感性分析
结果 j,盈亏平衡分析结果； k,各方案及投资目标的代码标
记 l,投资目标间优选权数计算结果 (通过一致性检验 ) m,各
目标下决策方案间的优先权数计算结果 (通过一致性检验 );
四, 系统设计
5 模块处理过程设计 5,2 系统 IPO图设计
（ 2）投资决策与评价 IPO图
系统名：投资决策与评价
模块名：最优方案求解
IPO图编号,H4.1.2.4.4 HIPO图编号,4.1
设计者：徐 XX
日 期,2001/2/2
由下列模块调用：
层次分析法求解
调用下列模块：
输入 （ Ｉ ）,
投资目标间优选权数计算结果 (通过一
致性检验 );各目标下决策方案间的优先
权数计算结果 (通过一致性检验 );
输出 （ Ｏ ）,
收益率 （ IRR）, 净现值 (NPV)、
投资回收期
处理描述 （ Ｐ ）,
1.将投资目标间优选权数计算结果和各目标下决策方案间的优先权数
计算结果赋予数组 ;
2.构造决策矩阵,并对决策矩阵求解,
3.对结果进行排序选优,并奖排序结果返回 ;
内部数据元素：
层次分析法模块下的最优方案求解模块的 IPO图
五, 系统实施
1 开发平台的选择 1,1 开发平台的选择原则
（ 1） 系统的可靠性和安全性
（ 2） 系统的集成性和兼容性 从本系统的特点来看, 由于本系统主
要讨论的是房地产投资决策这一过程, 其中有基础数据录入及分析,
数据预测, 投资决策, 风险评价等等, 因而涉及到的计算工作量大,
且有些计算结果需要用图表加以展示；本系统拟于在多处通过 OLE技
术将 EXCEL软件应用到主程序中；因而, 在所选开发工具和 EXCEL之间
的集成性和兼容性上, 开发人员应给予足够的重视 。
（ 3）系统的可扩充性 由于客观环境的不断变化、房地产行业法规
政策的出台和不断更新导致业务处理流程的变化以及用户需求的增加、
原始系统设计的某些不完善等等，这些都会增加系统日后的维护工作，
因而在对系统开发工具的选择上，必须考虑到上述这些因素。
五, 系统实施
1 开发平台的选择 1,2 系统开发工具
鉴于本系统的自身特点, 采用 VISUAL BASIC6.0作为系统开发工
具, 并 以 ACCESS作为数据库的设计工具 。 选择 VB6的主要原因：
（ 1） 在支持 VBA技术应用上, VISUAL BASIC能够与 WORD,EXCEL等完
全兼容；尤其在 OLE技术的接口上, VB具有 VFP,DELPHI所无法比较的
安全性和稳定性；
（ 2） 能真正地支持面向对象, 具有完全的面向对象的编程能力；同
时还能支持 ActiveX的设计和运用, 支持网络开发及客户机 /服务器
（ C/S） 工作模式的开发等等；
（ 3） VB具有使用方便, 功能强大的优点 。 在程序的编制和调试上,
给了程序员最大程度的自由, 减少了程序员的工作量；
（ 4） VB作为 Microsoft公司早期主导产品, 也是美国 Microsoft公司
重力推出的拳头产品之一, 在诸多方面, Microsoft公司都给予了技
术支持和技术改进；同时, VB的使用较为普遍 。 因而, 在系统开发时,
更容易得到技术支持和技术合作 。
五, 系统实施
2 OLE技术应用
由系统分析可知，本系统要求具有较强的数据计算和图表处理
功能以及一定的文档处理功能，而常用的办公软件 Word和 Excel在
这方面具有优势，通过 OLE技术，能使本系统和 Word,Excel良好兼
容，从而使本系统兼备数据计算、图表处理、文档处理和数据库管
理功能，这既可以简化编程有方便了系统日后的维护和扩充。
数据库
数据计算模块文档处理模块
OLE技术通道
WORD EXCEL评价报
告,DOC等
现金流量
表,XLS等
系统运用 OLE示意图
五, 系统实施
2 OLE技术应用 2,1 OLE术语
OLE技术是指通过对象链接和嵌入技术的运用，将多个应用程序
捆绑在一起，从而使应用程序达到数据和功能共享的目的，因而 OLE
技术可以说是 Windows应用程序间相互沟通的桥梁；从本质上讲，
OLE就是组件软件，即将所需功能集成起来，生成自己的万能软件。
组件就是别人开发的项目（空间或应用程序）。这些组件不必重新
开发，既可用在应用程序中。如果组件支持 OLE,即可借助其功能为
我所用。应用程序可看成是组件的组合体，它们通过 OLE应用程序的
公共接口标准结合起来，如，电子表格功能可以在字处理文档中提
供。反之，字处理功能也可以在电子表格中提供，同时,VB还可以
借用字处理程序和电子表格程序的功能。
几个基本术语是,对象；客户与服务器；服务器名称； OLE链接 。
五, 系统实施
2 OLE技术应用 2,1 OLE术语
（ 1）对象（ Object） OLE应用程序提供的项目称为 OLE对象 。 OLE服
务是一种应用程序，提供了各种应用程序可用的容器对象，如 WORD
对象,EXCEL对象等等。
（ 2）客户与服务器（ Clients and Servers） 根据通过 OLE交换信息
的两个应用程序在 OLE过程中扮演的角色，可分为“客户”和“服务
器”。接受请求并提供信息的应用程序就是提供服务的程序，称为
OLE服务器（或源应用程序），提出请求并接受信息的应用程序也就
是接受服务的程序，称为 OLE客户（或目标应用程序），客户应用程
序也称容器应用程序，它包含链接和嵌入对象的应用程序。
（ 3）服务器名称 在 OLE技术链接中，每一个充当服务器的应用程
序都有一个服务器名称（ Service Name）,类似于服务器的服务号
码。当一个应用程序提出申请时，它必须通过服务器名称来明确指
定数据来源。一般情况下，服务器名称为应用程序的可执行文件名
（去掉扩展名）。
五, 系统实施
2 OLE技术应用 2,1 OLE术语
应用软件名称 OLE服务器名称
Microsoft Excel EXCEL
Microsoft Word WORD
OLE服务器名称
（ 4） OLE链接 与 EXCEL,WORD进行数据共享和数据传输的方式。
一种是 对象嵌入,即将应用程序中的对象插入到容器应用程序
中。插入的对象是原对象的拷贝，拷贝文件可以独立于原对象而单
独操作和存放，这种方式在编程中应用较少，因而这里不作讨论。
另一种是 对象链接,这项技术在某些方面类似于嵌入，但嵌入
的数据还与原先的文档相链接。服务器中对象的改变会自动地反映
在容器应用程序中。
五, 系统实施
2 OLE技术应用 2,2 OLE工作模式
OLE工作模式有多种, 这里列举较为典型的一种, 也是在本系统中调用
OLE技术的主要方式, 其步骤如下：
（ 1）生成对象 这一步就是在容器程序中生成服务器程序，它是运用 OLE技
术的前提。
（ 2） 客户机 （ VB主程序 ） 提出请求, 并传输参数 如：把数据库现金流量表
中的收入支出数据通过 OLE技术传递到服务器 EXCEL对象中 。
（ 3） 服务器 （ EXCEL） 接受请求, 做出响应, 并将运算结果动态地返回到客
户机中 如：服务器 （ EXCEL） 接到请求和客户机传输过来的参数后, 调用现
金流量表模板中的财务指标计算模块中的宏进行计算, 求解出各项财务指标
值, 然后将计算结果返回 。
（ 4） 关闭对象 通过上述三步操作之后, 至此, OLE已调用完毕；根据具体
情况, 如果不再调用 OLE的话, 就需要关闭所生成的 EXCEL对象, 以减轻系统
的负担, 节约内存占用量, 加快机器运行速度 。
五, 系统实施
2 OLE技术应用 2,2 OLE工作模式
VISUAL
BASIC 6.0
EXCEL
Server
Linked
Data
Client
Linked
Data 各项财务指标值
数据库中的收入支出数据
VB通过 OLE技术调用 EXCEL工作模式图
五, 系统实施
3 基本算法运用分析 3,1 算法与数据结构关系
算法是问题求解过程中的精确描述 。 一个算法由有限条可完全
机械执行的, 有确定结果的指令组成, 算法是建立在数据结构的基
础上的 。 对于一些复杂的问题, 常因数据结构的差异, 问题求解的
算法也完全不同 。 设计合理的数据结构常可有效地简化算法 。 一般
来说, 语言环境不同, 构造数据结构的方式亦有所不同, 当然实质
是一样的 。
算法和数据结构是程序的两个重要方面, 要使计算机能完成人
们所预定的工作, 首先必须为如何完成工作设计一个算法以及数据
存储方式, 然后, 再根据算法编写程序 。
经常采用的算法有 迭代法, 穷举法, 递推法, 贪婪法, 分治法,
回溯法, 递归法 等等 。 （ 略 ）
五, 系统实施
4 系统应用说明 4,1 软件安装说明
本系统在 WINDOWS操作系统上开发, 采用图形用户界面, 操作简
单方便, 下面以具体示例说明本系统的操作 。
（ 1） 系统配置 系统配置如下：
CPU,585主频 133以上；
RAM,32M或更高安装空间：
操 作 系 统, 服务 器, NT Servers4.0以 上 ； 客 户机, NT
Workstation或 Windows95/98/2000；
所需支持软件,OFFICE系列软件, 即 EXCEL,WORD等 。
（ 2） 安装方法 将相关软盘上的文件拷贝到 C盘 （ 或 D盘等其它驱动
器 ） 里的同一目录下, 点击 Setup.exe文件, 按屏幕提示进行操作即
可 。
五, 系统实施
4 系统应用说明 4,2 系统应用展示
打开 HIDIS.EXE文件, 即可运行房地产投资决策信息系统 。
