资产评估
总论
陈黎明
中国农业大学经济管理学院
2005年 10月
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 2
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 3
评估概念
? 定义
? 要素
? 特点
? 作用
§ 1.1
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 4
（一）资产评估的定义
?评估机构和评估人员, 根据特定 目的，
依据 国家有关法律法规和资产评估准则，
遵循评估 原则, 选用适当的 价格标准
（价值类型）,按照相关的 程序, 运用
科学的 方法, 对（现时） 资产 价值进行
评定和估算,并发表专业意见的行为和过
程 。
§ 1.1
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 5
（二）资产评估的要素
? 评估主体 —— 谁来评（评估机构和人员）
? 评估客体 —— 评什么（评估对象）
? 评估价值类型 —— 对价值质的规定
? 评估目的 —— 干啥用（具体用途）
? 评估依据 —— 凭什么（相关法规）
? 评估原则 —— 坚持什么（行为规范）
? 评估程序 —— 怎样评（工作步骤）
? 评估方法 —— 用啥法（特定技术）
§ 1.1
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 6
（二）资产评估的要素
? 评估客体 —— 客户委托评估的资产
§ 1.1
含义
分类
特定权利主体拥有或
控制 的，能够给特定
权利主体 带来未来经
济利益 的经济资源。
确定标准,现实性、
控制性、有效性、稀
缺性、合法性。
按是否有综合能力
按存在形态
按法律意义
按财会制度
单项、整体
有形、无形
动产、不动产、合法权利
固定、流动、无形、长期投资、在建工程
评估实务,
* 机器设备
* 房地产
* 资源资产
* 无形资产
* 长期投资
* 流动资产
* 整体资产
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 7
（二）资产评估的要素
? 评估依据
§ 1.1
* 法律法规
* 经济行为文件
与资产评估相关的，如 国有资
产评估管理办法, 资产评估机
构管理暂行办法, 注册资产评
估师职业道德规范 等等。
如 有关证券管理部门同意公司
上市的有关批文 等等。
如 产品的销售合同, 技术转让
协议, 资产的租赁合同 等等。
如 被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准, 各种费
率取费标准, 行业协会发布的有关信息 等等。
* 重大合同协议
* 取费标准
和其他参考依据
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 8
（二）资产评估的要素
? 评估方法
§ 1.1
现行市价法
收益现值法
重置成本法
应当运用科学的
评估方法进行评
估。
资产评估方法是
分析和判断资产
评估价值的手段
和途径 。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 9
（三）资产评估的特点
? 评估特点
§ 1.1
市场性
公正性
专业性
咨询性
模拟市场条件作出结论，
要接受市场检验。
公允的行为和业务规范
（技术基础）；评估人
员与委托方没有利害关
系（组织基础）。
专业化分工 + 专业技术与经验
交易的参考，无强制执行效力，
不对定价决策负责。
评估值反映未来的潜能。
以评估基准日的资产实际状况。表现为：以现实存在的资
产为依据；以现实状况为基础反映未来；强调客观存在。
预测性
现实性
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 10
（四）资产评估的作用
? 评估作用
§ 1.1
* 维护合法权益
* 优化资源配置
为各项资产业务提供公正的
价值尺度，维护产权主体的
合法权益（包括国家权益） 。
为资产和产权的最优配置提
供正确信号。
促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。
如 抵押贷款，财产担保，诉讼、绩效考核等等。
* 促进帐实相符
* 具有鉴证功能
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 11
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 12
价值类型
价值概念
§ 1.2
常见价值类型
? 非市场价值
? 市场价值
? 价值形成理论
? 价值与价格
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 13
（一）价值概念
? 价值与价格
§ 1.2
· 价格
· 价值
· 价值类型
特定交易行为中特定买卖双方对商
品或服务实际支付或受到的货币数
额。它是一个历史数据或事实。
属于交换价值范畴，反映了可交易的
商品或服务与其买方卖方之间的货币
数量关系，是专业人士在特定时间内
对商品或服务的货币数量的估计。
评估结果的价值属性和表现形式，是资产价值的
质的规定。
明确价值类型，有利于相关人员正确认识和使用
评估结果。
如按评估市
场条件分,
* 市场价值
* 非市场价值
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 14
（一）价值概念
? 价值形成理论
§ 1.2
· 生产费用价值论
· 效用价值论
· 均衡价值论
认为资产的价值是由其生产成
本决定的（供给决定论）。
“成本法”的理论基础。
认为资产的价值是由其效用决定的
（需求决定论）。
“收益法”的理论基础。
认为商品的价值由供求双方的力量所形成
的均衡价格决定。
“市场法”的理论基础。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 15
（二）常见价值类型
? 市场价值
§ 1.2
· 含义
· 适用性
公允价值 的基本
表现形式
资产在评估基准日公开市场上最
佳使用状态下最有可能实现的交
换价值的估计值。
买卖双方地位平等，自愿成交。
适用于产权变动类资产业务。
所谓公允价值，是指根据相关当事
人地位、被估资产自身条件及其面
临的市场条件，对被估资产客观交
换价值的相对合理的估计值。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 16
（二）常见价值类型
? 非市场价值
§ 1.2
* 含义
公允价值的特殊
表现形式
一系列不符合资产市场价值定义
条件的价值形式的总称或组合。
既适用于产权变动，也适用于非
产权变动类资产业务。
* 适用性
* 包括
有限市场
特定评估 如非经营性资产、非竞争性经济资源、
处于特定地理位置不可替代资产、不可
确指的无形资产、专用资产，等等。
*在用价值
*投资价值
*持续经营
价值
*保险价值
*清算价值
*课税价值
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 17
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 18
评估目的
?一般目的
?特定目的
§ 1.3
?作用
资产在评
估基准日
（时点）
的公允价
值
对评估结
果用途的
具体要求
由资产业务
所决定
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 19
（一）一般目的
? 公允价值
§ 1.3
* 相对合理的估计值
* 不损害各方利益 当事人地位
资产状况
市场条件
* 与 相关条件 相吻合
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 20
（二）特定目的
? 具体用途
§ 1.3
· 资产交易
合资、合作、联营
企业兼并、分设
企业出售、债务重组
股份经营
土地开发、成片出租
房地产买卖、出租
* 单项资产交易
* 产权变动
* 房地产交易
* 抵押贷款
* 发行债券
* 融资租赁
· 融通资金
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 21
（二）特定目的
? 具体用途
§ 1.3
· 资产保全
· 咨询服务
· 资产清算
· 法令评估
* 财产保险
* 业绩考核
* 财务报表
* 诉讼
* 资产保全会计处理
* 资产开发
* 税收开征 * 国家征用
(补偿评估 )
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 22
（三）特定目的之作用
? 地位和作用
§ 1.3
* 具体资产评估活动的起点和终点。
* 界定评估对象、确定资产范围的基础。
* 对价值类型的选择有约束作用。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 23
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 24
评估假设
? 交易假设
? 公开市场假设
? 持续使用假设
? 清算假设
§ 1.4
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 25
（一）交易假设
§ 1.4
评估师根据
被估资产的交易条件等
模拟市场进行估价。
最基本的前提假
设
* 资产被置于交易之中
* 可模拟市场估价
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 26
（二）公开市场假设
§ 1.4
充分发达、完善的市场
在市场上可公开买卖* 市场行情
* 公开市场
* 市场范围
评估值由市场行情 (而非个别交易 )决定
区域市场、全国市场、国际市场
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 27
（三）持续使用假设
§ 1.4
资产
有剩余寿命期；
使用功能完好，
能满足使用者的
要求。
* 在用续用
* 转用续用
* 移地续用
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 28
（四）清算假设
§ 1.4
被迫出售或快速变现，
如企业破产、清算等。
往往明显低于公开市场或持续
使用假设下的评估值。
* 非公开市场条件
* 评估值
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 29
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 30
评估原则
? 工作原则
? 经济技术原则
§ 1.5
资产评估的原则
是资产评估的行为规范,
是调节评估当事人各方
关系、处理评估业务的
行为准则
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 31
（一）工作原则
§ 1.5
社会中介组织
程序科学、方案科学、方法科学
· 客观公正性
· 独立性
独立的第三者
实事求是
· 科学性
* 执业过程
* 评估机构
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 32
（二）经济技术原则
§ 1.5
预期收益决定资产价值。
资产组成部分的贡献或缺乏的损失。
· 预期收益原则
· 供求原则
供求规律影响评估值。
· 贡献原则
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 33
（二）经济技术原则
§ 1.5
评估数据、评估方法
可合理替代。
对于多用途的资产，应按其
最佳用途来评估价值。
· 替代原则
· 评估时点原则
评估值仅是评估基准日
的资产价值。· 最佳效用原则
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 34
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 35
评估程序
? 概念
? 重要性
? 具体程序
? 执行基本要求
§ 1.6
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 36
（一）概念
§ 1.6
· 定义
· 狭义程序
开始于：接受委托；
终止于：提交资产评估报告书。· 广义程序
资产评估机构和人员执
行资产评估业务、形成
资产评估结论所履行的
系统性工作步骤。
开始于：明确资产评估基本事项环节；
终止于：资产评估文件归档管理。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 37
（二）程序的重要性
§ 1.6
* 规范评估行为
* 提高评估质量
* 维护评估公信力
· 重要保证
· 重要依据
· 重要手段
* 委托方评价
* 资产占有方评价
* 报告使用者评价
* 防范执业风险
* 保护自身合法权益
* 合理抗辩
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 38
（三）具体程序
§ 1.6
* 委托方和相关当事方状况、评估
目的、对象、价值类型、基准日、
条件和假设等。
* 分析：风险、专业能力、独立性
* 确认委托与受托关系，明确委托
目的、资产范围、双方权利义务。
* 涵盖资产评估工作的全过程，对
过程中的每个工作步骤以及时间和
人力安排进行规划。
开 始
01 明确资产评估业务基本事项
02 签订资产评估业务约定书
03 编制资产评估计划
A
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 39
（三）具体程序
§ 1.6
* 实物资产的现场勘查。
* 非实物资产的现场调查。
* 沟通。
* 业务质量的保证，分析判断形成
结论的基础，执业能力的体现。
* 日常积累
* 沟通。
04 资产勘查与现场调查
05 收集资产评估资料
06 评定估算
A
B
子流程
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 40
（三）具体程序
§ 1.6
* 可靠性、相关性、可比性
* 信息资料
* 参数的数量、质量
* 参数选取的合理性
—— 评定估算
06 开始
06-1 分析资产评估资料
06-2 恰当选择资产评估方法
06-3 形成初步评估结论
06-4 综合分析
06-5 确定资产评估结论
06-6 资产评估机构内部复核
06 结束
* 成本法、市场法、收益法
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 41
（三）具体程序
§ 1.6
* 包括委托方和资产评估机构情
况、评估目的、价值类型、基准
日、方法及其说明、假设和限制
条件等。
* 沟通。
* 体现评估的专业性，特殊性。
* 总结、完善和提高业务水平。
B
结 束
08 资产评估工作档案归档
07 编制和递交资产评估报告书
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 42
（四）执行程序的基本要求
§ 1.6
* 建立健全资产评估程序制度。
* 无法完整实施程序时，要考虑是否影
响结论的合理性，并在报告中披露，
必要时终止评估工作。
* 不得随意简化或删减评估程序。
* 指导或监督资产评估程序的实施。
* 程序的执行情况，应记录于工作底稿，
应在报告中披露。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 43
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 44
学科关系
? 评估与会计、审计的联系
? 评估与会计、审计的区别
§ 1.7
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 45
（一）评估与会计审计的联系
§ 1.7
* 特定条件下会计需要评估
结论，如法定评估 。
* 评估需要参考会计数据，
如企业价值评估 。
· 与会计的联系
· 与审计的联系
* 评估的资产清查阶段部分采用审计方法
* 流动资产和负债评估部分借鉴审计方法
* 企业价值评估以审计后的报表数据为基础
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 46
（二）评估与会计审计的区别
§ 1.7
* 基本职能
* 主要确认依据
* 资产计价方法
* 总体目标
· 与会计的区别
· 与审计的区别
* 特征
* 原则
* 专业知识基础
* 主要确认依据
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 47
（二）评估与会计审计的区别
§ 1.7
? 与会计的区别
基本职能 主要确
认依据
资产计价方
法
总体
目标
会 计 反映和监
督（事实
判断）
历史成本 核算 企业
管理
资产评估 评估和咨
询（价值
判断）
效用和市
场价值
核算
收益法
市场法
资产
交易
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 48
（二）评估与会计审计的区别
§ 1.7
? 与审计的区别
特 征 原 则 专业知识
基础
主要确认
依据
审 计 公证性
（事实
判断）
公证、防护、
建设
经济学、
税法、
会计学
历史成本
资产评估 咨询性
（价值
判断）
供求、替代
贡献、预期
& 工程技术
知识
效用、
市场价值
等
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 49
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 50
行业概况 ?资产评估在我国的发展
§ 1.8
? 行业发展
? 法律规范
? 准则体系
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 51
（一）行业发展
? 上世纪 80年代末 90年代初，起步
? 1991年，国务院 91号令，《国有资产评估管理办法》
? 1993-1995年，中国资产评估协会，政府管理 +行业管理
? 1998年，财政部，政府管理与行业管理相对分离
? 2000年，财政部，管理方式变革，清理整顿（合并）
? 2003年，国资委，国资评估管理与资评行业管理完全分离
? 2004年，中国资产评估协会单独设立，资产评估准则
§ 1.8
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 52
（二）法律规范
? 国务院 91号令
§ 1.8
? 行政主管部门制定
? 相关法规和规章制度
主要规定内容：
* 法定评估情形
* 国有资产评估的范围
* 国有资产评估的组织管理
* 评估程序
* 评估方法
* 法律责任
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 53
（二）法律规范
? 国务院 91号令
§ 1.8
? 行政主管部门
制定的规章制度
? 相关法规规章制度
主要内容：
* 评估综合管理方面
* 资格管理和考试方面
* 注册管理方面
* 机构管理方面
* 评估项目管理方面
* 后续教育方面
* 执业规范方面
* 收费和财务管理方面
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 54
（二）法律规范
? 国务院 91号令
§ 1.8
? 行政主管部门制定
? 相关法规
和规章制度 主要内容：
* 全国人大及其常委会
颁布的法律，两方面涉
及：何时，罚则 。
* 司法机关颁布的司法
解释 。
* 相关政府部门颁布的
规章制度 。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 55
（三）我国资产评估准则体系
? 体系设计的指导思想
§ 1.8
* 综合性体系
* 重视程序性与专业性准则
* 职业道德准则与业务性准则同等重要
* 层次清晰、逻辑严密，具有一定的灵活性
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 56
（三）我国资产评估准则体系
? 体系的构成内容
§ 1.8
《资产评估准则 — 基本准则》
· 职业道德准则
· 业务准则
基本准则
具体准则
基本准则
评估指南
具体准则
指导意见
《资产评估职业道德
准则 — 基本准则》
《资产评估准则 — 无形资产》
,CPV关注评估对象法律权属指导意见》
《企业价值评估指导意见》
《珠宝首饰评估指导意见》
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 57
附录 — 课外作业
? 从资产评估的过程来看，资产评估实际上就是对被
评估资产的信息进行收集、分析判断并作出披露的
过程。资产评估人员应当了解 信息的收集渠道、收
集方法以及信息分析处理方法 。
请查阅相关资料，整理归纳 资产评估中信息收
集与分析方法,建议用 思维导图 的形式进行简明扼
要地描绘。
? 要求,A4纸，打印或手写均可，下周二下午课前提交
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 58
The End
? 参考教材
?,资产评估》，全国注册评估师资格考试用书，
2005 。
? 网络资源：
—— http://www.cas.org.cn/
—— http://www.51cpv.com/ (王淑亭专栏 )
总论
陈黎明
中国农业大学经济管理学院
2005年 10月
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 2
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 3
评估概念
? 定义
? 要素
? 特点
? 作用
§ 1.1
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 4
（一）资产评估的定义
?评估机构和评估人员, 根据特定 目的，
依据 国家有关法律法规和资产评估准则，
遵循评估 原则, 选用适当的 价格标准
（价值类型）,按照相关的 程序, 运用
科学的 方法, 对（现时） 资产 价值进行
评定和估算,并发表专业意见的行为和过
程 。
§ 1.1
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 5
（二）资产评估的要素
? 评估主体 —— 谁来评（评估机构和人员）
? 评估客体 —— 评什么（评估对象）
? 评估价值类型 —— 对价值质的规定
? 评估目的 —— 干啥用（具体用途）
? 评估依据 —— 凭什么（相关法规）
? 评估原则 —— 坚持什么（行为规范）
? 评估程序 —— 怎样评（工作步骤）
? 评估方法 —— 用啥法（特定技术）
§ 1.1
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 6
（二）资产评估的要素
? 评估客体 —— 客户委托评估的资产
§ 1.1
含义
分类
特定权利主体拥有或
控制 的，能够给特定
权利主体 带来未来经
济利益 的经济资源。
确定标准,现实性、
控制性、有效性、稀
缺性、合法性。
按是否有综合能力
按存在形态
按法律意义
按财会制度
单项、整体
有形、无形
动产、不动产、合法权利
固定、流动、无形、长期投资、在建工程
评估实务,
* 机器设备
* 房地产
* 资源资产
* 无形资产
* 长期投资
* 流动资产
* 整体资产
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 7
（二）资产评估的要素
? 评估依据
§ 1.1
* 法律法规
* 经济行为文件
与资产评估相关的，如 国有资
产评估管理办法, 资产评估机
构管理暂行办法, 注册资产评
估师职业道德规范 等等。
如 有关证券管理部门同意公司
上市的有关批文 等等。
如 产品的销售合同, 技术转让
协议, 资产的租赁合同 等等。
如 被评估资产所在地的房屋建筑物造价标准, 各种费
率取费标准, 行业协会发布的有关信息 等等。
* 重大合同协议
* 取费标准
和其他参考依据
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 8
（二）资产评估的要素
? 评估方法
§ 1.1
现行市价法
收益现值法
重置成本法
应当运用科学的
评估方法进行评
估。
资产评估方法是
分析和判断资产
评估价值的手段
和途径 。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 9
（三）资产评估的特点
? 评估特点
§ 1.1
市场性
公正性
专业性
咨询性
模拟市场条件作出结论，
要接受市场检验。
公允的行为和业务规范
（技术基础）；评估人
员与委托方没有利害关
系（组织基础）。
专业化分工 + 专业技术与经验
交易的参考，无强制执行效力，
不对定价决策负责。
评估值反映未来的潜能。
以评估基准日的资产实际状况。表现为：以现实存在的资
产为依据；以现实状况为基础反映未来；强调客观存在。
预测性
现实性
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 10
（四）资产评估的作用
? 评估作用
§ 1.1
* 维护合法权益
* 优化资源配置
为各项资产业务提供公正的
价值尺度，维护产权主体的
合法权益（包括国家权益） 。
为资产和产权的最优配置提
供正确信号。
促进企业帐实相符，足额补偿和资产完整。
如 抵押贷款，财产担保，诉讼、绩效考核等等。
* 促进帐实相符
* 具有鉴证功能
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 11
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 12
价值类型
价值概念
§ 1.2
常见价值类型
? 非市场价值
? 市场价值
? 价值形成理论
? 价值与价格
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 13
（一）价值概念
? 价值与价格
§ 1.2
· 价格
· 价值
· 价值类型
特定交易行为中特定买卖双方对商
品或服务实际支付或受到的货币数
额。它是一个历史数据或事实。
属于交换价值范畴，反映了可交易的
商品或服务与其买方卖方之间的货币
数量关系，是专业人士在特定时间内
对商品或服务的货币数量的估计。
评估结果的价值属性和表现形式，是资产价值的
质的规定。
明确价值类型，有利于相关人员正确认识和使用
评估结果。
如按评估市
场条件分,
* 市场价值
* 非市场价值
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 14
（一）价值概念
? 价值形成理论
§ 1.2
· 生产费用价值论
· 效用价值论
· 均衡价值论
认为资产的价值是由其生产成
本决定的（供给决定论）。
“成本法”的理论基础。
认为资产的价值是由其效用决定的
（需求决定论）。
“收益法”的理论基础。
认为商品的价值由供求双方的力量所形成
的均衡价格决定。
“市场法”的理论基础。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 15
（二）常见价值类型
? 市场价值
§ 1.2
· 含义
· 适用性
公允价值 的基本
表现形式
资产在评估基准日公开市场上最
佳使用状态下最有可能实现的交
换价值的估计值。
买卖双方地位平等，自愿成交。
适用于产权变动类资产业务。
所谓公允价值，是指根据相关当事
人地位、被估资产自身条件及其面
临的市场条件，对被估资产客观交
换价值的相对合理的估计值。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 16
（二）常见价值类型
? 非市场价值
§ 1.2
* 含义
公允价值的特殊
表现形式
一系列不符合资产市场价值定义
条件的价值形式的总称或组合。
既适用于产权变动，也适用于非
产权变动类资产业务。
* 适用性
* 包括
有限市场
特定评估 如非经营性资产、非竞争性经济资源、
处于特定地理位置不可替代资产、不可
确指的无形资产、专用资产，等等。
*在用价值
*投资价值
*持续经营
价值
*保险价值
*清算价值
*课税价值
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 17
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 18
评估目的
?一般目的
?特定目的
§ 1.3
?作用
资产在评
估基准日
（时点）
的公允价
值
对评估结
果用途的
具体要求
由资产业务
所决定
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 19
（一）一般目的
? 公允价值
§ 1.3
* 相对合理的估计值
* 不损害各方利益 当事人地位
资产状况
市场条件
* 与 相关条件 相吻合
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 20
（二）特定目的
? 具体用途
§ 1.3
· 资产交易
合资、合作、联营
企业兼并、分设
企业出售、债务重组
股份经营
土地开发、成片出租
房地产买卖、出租
* 单项资产交易
* 产权变动
* 房地产交易
* 抵押贷款
* 发行债券
* 融资租赁
· 融通资金
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 21
（二）特定目的
? 具体用途
§ 1.3
· 资产保全
· 咨询服务
· 资产清算
· 法令评估
* 财产保险
* 业绩考核
* 财务报表
* 诉讼
* 资产保全会计处理
* 资产开发
* 税收开征 * 国家征用
(补偿评估 )
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 22
（三）特定目的之作用
? 地位和作用
§ 1.3
* 具体资产评估活动的起点和终点。
* 界定评估对象、确定资产范围的基础。
* 对价值类型的选择有约束作用。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 23
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 24
评估假设
? 交易假设
? 公开市场假设
? 持续使用假设
? 清算假设
§ 1.4
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 25
（一）交易假设
§ 1.4
评估师根据
被估资产的交易条件等
模拟市场进行估价。
最基本的前提假
设
* 资产被置于交易之中
* 可模拟市场估价
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 26
（二）公开市场假设
§ 1.4
充分发达、完善的市场
在市场上可公开买卖* 市场行情
* 公开市场
* 市场范围
评估值由市场行情 (而非个别交易 )决定
区域市场、全国市场、国际市场
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 27
（三）持续使用假设
§ 1.4
资产
有剩余寿命期；
使用功能完好，
能满足使用者的
要求。
* 在用续用
* 转用续用
* 移地续用
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 28
（四）清算假设
§ 1.4
被迫出售或快速变现，
如企业破产、清算等。
往往明显低于公开市场或持续
使用假设下的评估值。
* 非公开市场条件
* 评估值
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 29
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 30
评估原则
? 工作原则
? 经济技术原则
§ 1.5
资产评估的原则
是资产评估的行为规范,
是调节评估当事人各方
关系、处理评估业务的
行为准则
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 31
（一）工作原则
§ 1.5
社会中介组织
程序科学、方案科学、方法科学
· 客观公正性
· 独立性
独立的第三者
实事求是
· 科学性
* 执业过程
* 评估机构
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 32
（二）经济技术原则
§ 1.5
预期收益决定资产价值。
资产组成部分的贡献或缺乏的损失。
· 预期收益原则
· 供求原则
供求规律影响评估值。
· 贡献原则
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 33
（二）经济技术原则
§ 1.5
评估数据、评估方法
可合理替代。
对于多用途的资产，应按其
最佳用途来评估价值。
· 替代原则
· 评估时点原则
评估值仅是评估基准日
的资产价值。· 最佳效用原则
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 34
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 35
评估程序
? 概念
? 重要性
? 具体程序
? 执行基本要求
§ 1.6
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 36
（一）概念
§ 1.6
· 定义
· 狭义程序
开始于：接受委托；
终止于：提交资产评估报告书。· 广义程序
资产评估机构和人员执
行资产评估业务、形成
资产评估结论所履行的
系统性工作步骤。
开始于：明确资产评估基本事项环节；
终止于：资产评估文件归档管理。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 37
（二）程序的重要性
§ 1.6
* 规范评估行为
* 提高评估质量
* 维护评估公信力
· 重要保证
· 重要依据
· 重要手段
* 委托方评价
* 资产占有方评价
* 报告使用者评价
* 防范执业风险
* 保护自身合法权益
* 合理抗辩
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 38
（三）具体程序
§ 1.6
* 委托方和相关当事方状况、评估
目的、对象、价值类型、基准日、
条件和假设等。
* 分析：风险、专业能力、独立性
* 确认委托与受托关系，明确委托
目的、资产范围、双方权利义务。
* 涵盖资产评估工作的全过程，对
过程中的每个工作步骤以及时间和
人力安排进行规划。
开 始
01 明确资产评估业务基本事项
02 签订资产评估业务约定书
03 编制资产评估计划
A
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 39
（三）具体程序
§ 1.6
* 实物资产的现场勘查。
* 非实物资产的现场调查。
* 沟通。
* 业务质量的保证，分析判断形成
结论的基础，执业能力的体现。
* 日常积累
* 沟通。
04 资产勘查与现场调查
05 收集资产评估资料
06 评定估算
A
B
子流程
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 40
（三）具体程序
§ 1.6
* 可靠性、相关性、可比性
* 信息资料
* 参数的数量、质量
* 参数选取的合理性
—— 评定估算
06 开始
06-1 分析资产评估资料
06-2 恰当选择资产评估方法
06-3 形成初步评估结论
06-4 综合分析
06-5 确定资产评估结论
06-6 资产评估机构内部复核
06 结束
* 成本法、市场法、收益法
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 41
（三）具体程序
§ 1.6
* 包括委托方和资产评估机构情
况、评估目的、价值类型、基准
日、方法及其说明、假设和限制
条件等。
* 沟通。
* 体现评估的专业性，特殊性。
* 总结、完善和提高业务水平。
B
结 束
08 资产评估工作档案归档
07 编制和递交资产评估报告书
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 42
（四）执行程序的基本要求
§ 1.6
* 建立健全资产评估程序制度。
* 无法完整实施程序时，要考虑是否影
响结论的合理性，并在报告中披露，
必要时终止评估工作。
* 不得随意简化或删减评估程序。
* 指导或监督资产评估程序的实施。
* 程序的执行情况，应记录于工作底稿，
应在报告中披露。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 43
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 44
学科关系
? 评估与会计、审计的联系
? 评估与会计、审计的区别
§ 1.7
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 45
（一）评估与会计审计的联系
§ 1.7
* 特定条件下会计需要评估
结论，如法定评估 。
* 评估需要参考会计数据，
如企业价值评估 。
· 与会计的联系
· 与审计的联系
* 评估的资产清查阶段部分采用审计方法
* 流动资产和负债评估部分借鉴审计方法
* 企业价值评估以审计后的报表数据为基础
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 46
（二）评估与会计审计的区别
§ 1.7
* 基本职能
* 主要确认依据
* 资产计价方法
* 总体目标
· 与会计的区别
· 与审计的区别
* 特征
* 原则
* 专业知识基础
* 主要确认依据
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 47
（二）评估与会计审计的区别
§ 1.7
? 与会计的区别
基本职能 主要确
认依据
资产计价方
法
总体
目标
会 计 反映和监
督（事实
判断）
历史成本 核算 企业
管理
资产评估 评估和咨
询（价值
判断）
效用和市
场价值
核算
收益法
市场法
资产
交易
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 48
（二）评估与会计审计的区别
§ 1.7
? 与审计的区别
特 征 原 则 专业知识
基础
主要确认
依据
审 计 公证性
（事实
判断）
公证、防护、
建设
经济学、
税法、
会计学
历史成本
资产评估 咨询性
（价值
判断）
供求、替代
贡献、预期
& 工程技术
知识
效用、
市场价值
等
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 49
总论 评估概念
价值类型
评估目的
评估假设
评估原则
评估程序
学科关系
行业概况
Ch 01
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 50
行业概况 ?资产评估在我国的发展
§ 1.8
? 行业发展
? 法律规范
? 准则体系
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 51
（一）行业发展
? 上世纪 80年代末 90年代初，起步
? 1991年，国务院 91号令，《国有资产评估管理办法》
? 1993-1995年，中国资产评估协会，政府管理 +行业管理
? 1998年，财政部，政府管理与行业管理相对分离
? 2000年，财政部，管理方式变革，清理整顿（合并）
? 2003年，国资委，国资评估管理与资评行业管理完全分离
? 2004年，中国资产评估协会单独设立，资产评估准则
§ 1.8
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 52
（二）法律规范
? 国务院 91号令
§ 1.8
? 行政主管部门制定
? 相关法规和规章制度
主要规定内容：
* 法定评估情形
* 国有资产评估的范围
* 国有资产评估的组织管理
* 评估程序
* 评估方法
* 法律责任
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 53
（二）法律规范
? 国务院 91号令
§ 1.8
? 行政主管部门
制定的规章制度
? 相关法规规章制度
主要内容：
* 评估综合管理方面
* 资格管理和考试方面
* 注册管理方面
* 机构管理方面
* 评估项目管理方面
* 后续教育方面
* 执业规范方面
* 收费和财务管理方面
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 54
（二）法律规范
? 国务院 91号令
§ 1.8
? 行政主管部门制定
? 相关法规
和规章制度 主要内容：
* 全国人大及其常委会
颁布的法律，两方面涉
及：何时，罚则 。
* 司法机关颁布的司法
解释 。
* 相关政府部门颁布的
规章制度 。
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 55
（三）我国资产评估准则体系
? 体系设计的指导思想
§ 1.8
* 综合性体系
* 重视程序性与专业性准则
* 职业道德准则与业务性准则同等重要
* 层次清晰、逻辑严密，具有一定的灵活性
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 56
（三）我国资产评估准则体系
? 体系的构成内容
§ 1.8
《资产评估准则 — 基本准则》
· 职业道德准则
· 业务准则
基本准则
具体准则
基本准则
评估指南
具体准则
指导意见
《资产评估职业道德
准则 — 基本准则》
《资产评估准则 — 无形资产》
,CPV关注评估对象法律权属指导意见》
《企业价值评估指导意见》
《珠宝首饰评估指导意见》
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 57
附录 — 课外作业
? 从资产评估的过程来看，资产评估实际上就是对被
评估资产的信息进行收集、分析判断并作出披露的
过程。资产评估人员应当了解 信息的收集渠道、收
集方法以及信息分析处理方法 。
请查阅相关资料，整理归纳 资产评估中信息收
集与分析方法,建议用 思维导图 的形式进行简明扼
要地描绘。
? 要求,A4纸，打印或手写均可，下周二下午课前提交
2010-5-12 Ch01 资产评估总论 58
The End
? 参考教材
?,资产评估》，全国注册评估师资格考试用书，
2005 。
? 网络资源：
—— http://www.cas.org.cn/
—— http://www.51cpv.com/ (王淑亭专栏 )
