资产评估
方法
陈黎明
中国农业大学经济管理学院
2005年 10月
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 2
基本方法
市场法
收益法
成本法
方法的选择
Ch 02
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 3
市场法
?基本涵义
§ 2.1
?基本前提
?程序和指标
?具体方法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 4
一、基本涵义
? 利用市场上 同样或类似
资产的 近期 交易价格，
经过 直接比较或类比分
析 以估测资产价值的各
种评估技术方法的总称。
§ 2.1
* 根据替代原则
* 采用比较或类比
的思路及其方法
* 最为直接，具有
说服力的评估方
法之一
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 5
二、基本前提
§ 2.1
* 按市场行情估
测被评估资产价
值,评估结果贴
近市场，易被资
产交易各方接受。公开市场
活跃的资产及其交易活动
可比的
具体体现,
* 功能上
* 市场条件
* 时间范围
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 6
三、基本程序及有关指标
§ 2.1
开 始
01 选择参照物
02 选择比较因素
03 指标对比、量化差异
04 参照物价格基础上调整差异
05 初步评估结果
06 综合分析确定评估结果
结 束
评估单项资产应考
虑的可比因素,
1,资产的功能
2,实体特征和质
量
3,市场条件
4,交易条件
—— 交易批量
—— 交易动机
—— 交易时间
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 7
四、具体评估方法
§ 2.1
直接比较法 利用参照物的交易价格及参照
物的某一基本特征与评估对象
的同一基本特征进行比较而判
断评估对象价值的一类方法
类比调整法
通过对比分析调整参照物与评估对象
之间的差异，在参照物成交价的基础
上调整估算评估对象的价值。
* 信息资料
的数量和质
量要求
* 评估经验、
技巧、市场
阅历要求
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 8
四、具体评估方法
? 直接比较法
§ 2.1
现行市价法
市价折扣法
功能价值类比法
价格指数法
成新率调整法
评估对象价值
= 参照物成交价格
* 评估对象特征
/ 参照物特征
评估对象与参照物基本相同
存在交易条件差异时
存在功能差异时
考虑时间间隔的影响
考虑新旧程度的差异
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 9
四、具体评估方法
? 直接比较法 —— 市价折扣法
§ 2.1
资产评估价值 = 参照物成交价格 * （ 1 - 价格折扣率）
例子,评估某拟快速变现资产，在评估基准日与
其完全相同的正常变现价为 10万元，经评股师综
合分析，认为快速变现的折扣率为 40%，请评估
拟快速变现资产的价值。 {6万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 10
四、具体评估方法
? 直接比较法 —— 功能价值类比法
§ 2.1
资产评估价值 = 参照物成交价格 *
（评估对象生产能力 / 参照物生产能力）
例子,被评估资产年生产能力为 90吨，参照资产
的年生产能力为 120吨，评估基准日参照资产的
市场价格为 10万元，请确定被评估资产的价值。
{7.5万元 }
* 假设资产价
值与其功能
呈线性关系
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 11
四、具体评估方法
? 直接比较法 —— 功能价值类比法
§ 2.1
资产评估价值 = 参照物成交价格 *
（评估对象生产能力 / 参照物生产能力） x
例子,被评估资产年生产能力为 90吨，参照资产
的年生产能力为 120吨，评估基准日参照资产的
市场价格为 10万元，该类资产的功能价值指数为
0.7，请确定被评估资产的价值。 {8.18万元 }
* 假设资产价
值与其功能
呈非线性关
系
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 12
四、具体评估方法
? 直接比较法 —— 价格指数法
§ 2.1
资产评估价值 = 参照物成交价格 * （ 1 + 物价变动指数）
例子,与评估对象完全相同的参照资产 6个月前
的成交价格为 10万元，半年间该类资产的价格上
升了 5%，请评估该资产的价值。 {10.5万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 13
四、具体评估方法
? 类比调整法
§ 2.1
* 只要求参照物与
评估对象在大的方
面基本相同或相似
成本市价法
市盈率乘数法
市场售价类比法
以评估对象的现行合理成本为
基础，利用参照物的成本市价
比率来估算对象价值。
主要适用于整体企业的评估；
以参照物的市盈率作为乘数，
与评估对象的收益额相乘。
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估
对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，
分析量化后做出调整估算。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 14
四、具体评估方法
? 类比调整法 —— 成本市价法
§ 2.1
资产评估价值 = 评估对象现行合理成本 *
（参照物成交价格 / 参照物现行合理成本）
例子,评估基准日某市商品住宅的成本市价率
为 150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为
20万元，请评估其市价。 {30万元 }
* 利用参照
物的成本市
价比率来估
算
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 15
四、具体评估方法
? 类比调整法 —— 市盈率乘数法
§ 2.1
资产评估价值 = 评估对象收益额 * 参照物市盈率
例子,某被评估企业的年净利润为 1000万元，
评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为
20，请确定该企业的评估价值。 {2.0 亿元 }
* 利用参照
物的市盈率
来估算
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 16
四、具体评估方法
? 类比调整法 —— 市场售价类比法
§ 2.1
资产评估价值 = 参照物售价 * 功能差异修正系数
* …… * 时间差异修正系数
例子, 某待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为
600平方米，地形为长方形，剩余使用年限为 30年。经搜集有关评
估资料，选择 4个交易实例作为参照物（ 差异分析修正结果见下表 ）。
评估该地块 *年 *月的公平市场价格。 {单价 0.948万元 /平米 }
* 考虑参照物
多因素的差
异
实例 \因素 单价 交易情况 交易日期 区域因素 环境条件 年限因素
A 0.870 0% 6% 100 2% 0.9659
B 0.820 - 2% 7% 88 2% 1
C 0.855 - 3% 12% 108 2% 0.9659
D 0.840 0% 10% 100 2% 1
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 17
基本方法
市场法
收益法
成本法
方法的选择
Ch 02
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 18
收益法
?基本涵义
§ 2.2
?基本前提
?程序和参数
?主要技术方法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 19
一、基本涵义
?通过估测被评估资产
未来预期收益的现值
来判断资产价值的各
种评估方法的总称。
§ 2.2
* 将利求本的思路
* 根据预期收益来
评估价值，易被
资产业务各方所
接受
* 较为科学合理的
评估方法之一
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 20
二、基本前提
§ 2.2
预期收益
可预测的，可用货币衡量。
持续时间
预期获利年限可预测
折现率 (资本化率 )
测算参数：风险可预测，可衡量
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 21
三、基本程序和基本参数
§ 2.2
开 始
01 搜集验证有关数据资料
02 分析测算未来预期收益
03 确定折现率 (资本化率 )
04 将预期收益折算成现值
05 分析确定评估结果
结 束
最主要的三个参数,
1,收益额
—— 未来预期
—— 客观收益
2,折现率 (资本化率 )
—— 期望投资报酬率
3,收益期限
—— 一般以年为单位
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 22
四、主要技术方法
§ 2.2
有限期
无限期
? 方法分类
等额收益
非等额收益
非等额收益
等额收益
符号定义：
T —— 收益期限；
i,n,t —— 年份；
r —— 折现率或资本化率；
rt —— 第 t 年的折现率；
P —— 评估值；
Pt —— 未来第 t年的评估
值；
Rt—— 第 t年的预期收益；
A —— 年金；
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 23
四、主要技术方法
§ 2.2
有限期
无限期
? 具体计算式
等额收益
非等额收益
非等额收益
等额收益
?
? ?
?
T
t t
t
r
RP
1 )1(
?
? ?
?
T
t tr
AP
1 )1(
??
? ?
?
1 )1(t tr
AP
??
? ?
?
1 )1(t t
t
r
RP
年金现值系数
(P/A,r,n) =
?
? ?
n
i ir1 )1(
1
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 24
四、主要技术方法
§ 2.2
例子,某企业尚能继续经营,3年的营业收益全部用于
抵充负债。经预测得出 3年内各年预期收益数据如下表，
折现率取 6%。评估该企业 3年经营收益的现值。
{806.9万元 }
? 应用举例
指标 \ 年份 第 1年 第 2年 第 3年
收益额 300 400 200
单位：万元
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 25
四、主要技术方法
§ 2.2
例子,某收益性资产预计未来 5年收益额如下表，假定从
第 6年开始各年收益均为 14万元，折现率或资本化率为 10%。
确定该资产在 持续经营 下和 50年收益 的评估值。
{136.17万元； 134.98万元 }
? 应用举例
指标 \ 年份 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年
收益额 12 15 13 11 14
单位：万元
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 26
基本方法
市场法
收益法
成本法
方法的选择
Ch 02
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 27
成本法
?基本涵义
§ 2.3
?基本前提
?基本要素
?具体方法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 28
一、基本涵义
?以被评估资产的重置
成本为评估参考值，
估测该资产存在的各
种贬损因素，将其从
重置成本中扣除，最
后得到被评估资产的
价值。
§ 2.3
资产评估价值
=
资产的重置成
本
—
资产实体性贬
值
—
资产功能性贬
值
—
资产经济性贬
值
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 29
二、基本前提
§ 2.3
状态
继续使用
必需的耗费
形成资产价值的基础
历史资料
可利用的
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 30
三、基本要素
§ 2.3
重置成本
实体性贬值
功能性贬值
经济性贬值
资产的现行再取得成本
有形损耗，资产的物理性能损耗
引起的价值损失
技术进步引起的资产功能落后而
造成的价值损失
外部条件变化引起资产闲置、收益下降而
造成的价值损失
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 31
三、基本要素
§ 2.3
是指采用与被评估资产相同的材料、
建筑或制造标准、设计、规格和技
术等，以现行价格购建与被评估资
产相同的全新资产所发生的费用。
? 重置成本的分类
复原重置成本
更新重置成本
是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造
标准、新型设计、规格和技术等，以现行价
格购建与被评估资产具有相同功能的全新资
产所发生的费用。
* 相同点：
—— 均采用资产的现行
价格
* 不同点：
—— 采用的材料、标准、
设计等方面存在差异
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 32
四、具体评估方法
? 重置成本的估算
§ 2.3
重置核算法
价格指数法
功能价值类比法
统计分析法
利用成本核算的原理，根据
重新取得资产所需的费用项
目，逐项计算，然后累加。
利用与资产有关的价格变动
指数，将被估资产的历史成
本调整为重置成本。
生产能力比例法
规模经济效益指数法
抽样选择若干具有代表性的资产，应
用前述方法估算这些资产的重置成本，
综合分析，确定评估对象的重置成本。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 33
四、具体评估方法
?重置成本估算 —— 重置核算法
§ 2.3
购买型,由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费
以及其他必要费用构成。
例子,重置购买设备一台，现行市场价格每台 5万元，运杂
费 1000元，直接安装成本 800元，其中原材料 300元，人工
成本 500元。根据统计分析，测算安装成本中的间接成本为
每人工成本 0.8元。估算该机器设备的重置成本。 {52200元 }
自建型,根据所需的料、工、费及必要的资金成本和开
发者的合理收益等分析和计算。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 34
四、具体评估方法
?重置成本估算 —— 价格指数法
§ 2.3
重置成本 = 资产的账面原值 * 价格指数
例子,某被估资产购建于 1994年，账面原值为 5万元，当时
该类资产的价格指数为 95%，评估基准日该类资产的价格指
数为 160%。被估资产重置成本应是多少？ {8.42万元 }
* 定基价格指
数
* 环比价格指
数
例子,某被估资产建成于 1992年，账面原值为 20万元,1997
年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为 93年
为 11.7%,94年为 17%,95年为 30.5%,96年为 6.9%,97年为
4.8%。被估资产重置成本应是多少？ {38.2万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 35
四、具体评估方法
?重置成本估算 —— 功能价值类比法
§ 2.3
被评估资产的重置成本 = 参照物重置成本 *
（被评估资产年产量 / 参照物年产量）
例子,某重置全新的一台机器设备价格 5万元，年产量为
5000 件。已知被评估资产的年产量为 4000件，请确定其
重置成本。 {4万元 }
* 呈线性关系
—— 生产能
力比例法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 36
四、具体评估方法
?重置成本估算 —— 功能价值类比法
§ 2.3
被评估资产的重置成本 = 参照物资产的重置成本 *
（被评估资产的产量 / 参照物资产的产量） x
注意, x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数。在美国，
该数据一般在 0.4—— 1.2之间。我国目前尚未有统一的经验
数据，评估过程中要谨慎使用。
* 非线性关系
—— 规模经
济效益指数
法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 37
四、具体评估方法
?重置成本估算 —— 统计分析法
§ 2.3
调整系数 K = 抽样资产的重置成本 / 抽样资产的历史成本
例子,评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性
的通用设备 5台，估算其重置成本之和为 30万元，而该 5台
具有代表性通用设备历史成本之和为 20万元。该类通用设
备账面历史成本之和为 500万元，请问该类通用设备的重置
成本？ {750万元 }
评估对象的重置成本 = 资产的账面历史成本 * 调整系数 K
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 38
四、具体评估方法
?实体性贬值的测算 —— 观察法 (成新率法 )
§ 2.3
资产实体性贬值 = 重置成本 * （ 1 – 实体性成新率）
资产实体性贬值 = 恢复资产功能所支出的费用金额
?实体性贬值的测算 —— 修复费用法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 39
四、具体评估方法
?实体性贬值的测算 —— 使用年限法
§ 2.3
资产实体性贬值 = (重置成本 - 预计残值 )
* (实际已使用年限 / 总使用年限 )
例子,某资产 1985年 2月购进,1995年 2月评估时，测算尚可
使用年限为 5年，重置成本为 20万元，预计残值有 10万元。
根据该资产技术指标，正常使用每天应工作 8小时，而实际
每天工作 7.5小时。测算该资产的实体性贬值。 {6.53万元 }
总使用年限 = 实际已使用年限 + 尚可使用年限
实际已使用年限 = 名义已使用年限 * 资产利用率
资产利用率 = 累计实际利用时间 / 累计法定利用时间
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 40
四、具体评估方法
?实体性贬值 —— 更新改造过的资产
§ 2.3
如何求解已使用年限？
——充分考虑更新改造投入对资产寿命的影响。
例子,某资产 1960年 6月购进，购置成本为 20万元,1996年 6月
评估，期间曾于 1980年和 1990年经历了两次更新改造，改造成
本均为 10万元。请估计该资产的已使用年限。 {23.5年 }
加权平均已使用年限 =
(当期更新成本 *对应使用年限 ) / (更新成本 )? ?
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 41
四、具体评估方法
?功能性贬值的测算 —— 按超额运营成本
§ 2.3
功能性贬值额 = 复原重置成本 - 更新重置成本
资产功能性贬值额 = （年超额运营成本 * (1- 所得税率 )
* 折现系数）
?
?功能性贬值的测算 —— 按超额投资成本
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 42
四、具体评估方法
?功能性贬值的测算 —— 算例
§ 2.3
例子,某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产
相比，在完成同样生产任务的情况下，能耗超支 3万元，
工耗超支 1万元。经评估人员鉴定，该资产尚可使用 3年。
同行业的资产平均收益率为 10%，企业所得税税率为
33%。请测算该资产的功能性贬值。 ((P/A,0.1,3)=2.4869)
{6.665万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 43
四、具体评估方法
?经济性贬值的估算 —— 间接计算法
§ 2.3
被评估资产的经济性贬值额 = 重置成本 * 经济性贬值率
例子,某被估生产线设计生产能力为年产 2万台产品，
因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量
估计要减少 6千台左右。根据上述条件，估算该生产线
的经济性贬值率。 { 19 % }
经济性贬值率 = [1 - (预计可被利用的生产能力 / 原设计生产能力 )x]
说明,x 为功能价值指数，经验数据一般在 0.6— 0.7 之间。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 44
四、具体评估方法
?经济性贬值的估算 —— 直接计算法
§ 2.3
资产经济性贬值额 = 资产年收益损失额 * (1 - 所得税税率 )
* (P/A,r,n)
例子,某被估生产线每年的实际生产能力比预计的减少 6千
台左右，每台产品损失净利润 100元，该生产线尚可继续使
用 3年。企业所在行业的投资回报率为 10%，所得税税率为
33%。估算该生产线的经济性贬值额。 { 99.97万元 }
说明,(P/A,r,n) 为年金现值系数。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 45
基本方法
市场法
收益法
成本法
方法的选择
Ch 02
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 46
方法的选择
?方法间的联系
§ 2.4
?三个层面的选择
?注意事项
?方法间的区别
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 47
一、评估方法之间的联系
? 评估基本目的决
定了评估方法之
间的内在联系
§ 2.4
? 采用多种方法而
结果差异较大的
原因？
一是某些方法的应用前提不具备；
二是分析过程有缺陷；
三是结构分析有问题；
四是评估结果的信息依据出现失真；
五是评估师的职业判断有误；
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 48
二、评估方法之间的区别
? 各种评估方法从不同的角度表现
资产的价值。
§ 2.4
? 每一种评估方法都有其自成一体
的运用过程，都要求具备相应的
信息基础，评估结论也都是从某
一具体的角度反映资产的价值。
? 评估方法由于各自的特点，在评
估不同类型的资产价值时，有效
率上和直接程度上的差别。
市场法,比较适用于评估
具有一定通用性，能够在
公开市场上出售的资产。
收益法,比较适用于评估
资源性资产、无形资产、
整体资产等。
成本法,比较适用于评估
劳动创造的可复制的资产、
专用资产、单项资产等。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 49
三、选择的三个层面
§ 2.4
技术思路 分析三种资产评估基本
方法所依据的资产评估
技术思路的适用性。
经济技术参数
对运用各种具体技术评估方法所
涉及的经济技术参数进行选择。
具体方法
选择实现各种评估技术思路
的具体评估技术方法。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 50
四、选择过程注意事项
? 评估方法的选择受评估对象的类型、所处状态等因素的
制约。
§ 2.4
? 评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及
主要经济技术参数能否搜集的制约。
? 评估方法的选择要与评估目的、市场条件、评估对象状
态、价值类型相适应。
? 若适用多种评估方法，应当对各种评估方法取得的各种
价值结论进行比较、分析和调整，确定最终评估结果。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 51
小 结 评估方法比较表
方法 优 势 局 限 性 适用范围
市场
法
数据直接来自市场，能反映
市场现实价格；结果易于被
各方理解和接受；简单易懂，
便于操作。
需要有公开市场做基础；不
适用专用机器设备和大部分
的无形资产，受地区、环境
等严格限制的资产。
具有一定通用
性，能够在公
开市场上出售
的资产。
收益
法
能准确反映资产的本金化价
格；评估结果易于被投资者
接受；贯穿其他方法操作过
程。
预期收益预测、折现率确定
难度较大，易受较强的主观
判断和未来不可预见因素的
影响。
资源性资产、
无形资产、整
体资产等。
成本
法
充分考虑了资产的各种损耗，
评估结果更公平合理；在不
易计算资产未来收益或难以
取得市场参照物的情况下，
可广泛适用；
工作量较大；以历史资料确
定目前价值，没有考虑供求
的影响，没有考虑对未来的
影响；经济性贬值不易全面
准确计算。
劳动创造的可
复制的资产、
专用资产、单
项资产等。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 52
综合例题
? 评估对象为一老字号的持续经营企业，前 4年预测超
额净收益分别为 40万元,50万元,52万元,55万元；
从第 5年起，预测每年的超额收益为 60万元。折现率
与资本化率均为 10%，则该企业的评估值为多少？
{154.32+409.8=564.12（万元） }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 53
综合例题
? 某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。
具体资料如下：
该资产的账面原值为 270万元，净值为 108万元，折旧年
限为 30年，已计折旧年限 20年。经分析确定，重置费用支出
为 480万元。经调查，截至评估基准日，该资产的法定利用时
间为 57600小时，实际累计利用时间为 50400小时。经专业人
员估算，该资产还能使用 8年。已知该资产与市场上同类标准
资产比较，每年多支出营运成本 3万元。
企业所得税税率为 33%，假定折现率为 10%。请根据上
述资料，采用成本法对该资产进行评估。 ((P/A,0.1,8)=5.3349)
{139.865万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 54
综合例题
? 评估对象为某企业的国产 I型设备,该设备于 1996年 5月 20日购置并投入使
用,其设计生产能力为年产 A产品 10万件,账面原值为 150万元,评估人员于
2001年 5月 20日 (评估基准日 )对该设备进行评估,并取得以下相关经济技术
数据,
（ 1）从 1996年 5月至 2001年 5月,设备类价格指数情况是, 1997年 5月比 1996年 5月上
升了 2%,1998年 5月比 1997年 5月上升了 1%,1999年 5月比 1998年 5月下降了 1%,2000
年 5月与 1999年 5月价格水平持平,2001年 5月比 2000年 5月上升了 2%；
（ 2）经评估人员在 I型设备生产厂家询价,I型设备的现行出厂价格为 100万元,运杂
费、安装调试费大约占购置价的 25%；据厂家介绍,更为新型的 Ⅱ 型设备已经面世,
售价较 I型设备有较大提高；
（ 3）被评估设备从投产到评估基准日,利用率仅为设计能力的 60%,估计评估基准
日后的产权变动会使被评估设备的利用率达到设计要求；
（ 4）被评估 I型设备经检测尚可使用 7年，该 I型设备与相同生产能力的 II型设备相
比,年运营成本超支额大约在 4万元左右。
根据上述背景材料，运用两种具体方法评估 I型设备于 2001年 5月 20
日的续用价值 （所得税率为 33%，折现率为 10%,(P/A,0.1,7)=4.8684）。
{重置核算法,87.5万元；价格指数法,96.18万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 55
The End
? 参考教材
?,资产评估》，全国注册评估师资格考试用书，
2005 。
? 网络资源：
—— http://www.cas.org.cn/
—— http://www.51cpv.com/ (王淑亭专栏 )
方法
陈黎明
中国农业大学经济管理学院
2005年 10月
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 2
基本方法
市场法
收益法
成本法
方法的选择
Ch 02
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 3
市场法
?基本涵义
§ 2.1
?基本前提
?程序和指标
?具体方法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 4
一、基本涵义
? 利用市场上 同样或类似
资产的 近期 交易价格，
经过 直接比较或类比分
析 以估测资产价值的各
种评估技术方法的总称。
§ 2.1
* 根据替代原则
* 采用比较或类比
的思路及其方法
* 最为直接，具有
说服力的评估方
法之一
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 5
二、基本前提
§ 2.1
* 按市场行情估
测被评估资产价
值,评估结果贴
近市场，易被资
产交易各方接受。公开市场
活跃的资产及其交易活动
可比的
具体体现,
* 功能上
* 市场条件
* 时间范围
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 6
三、基本程序及有关指标
§ 2.1
开 始
01 选择参照物
02 选择比较因素
03 指标对比、量化差异
04 参照物价格基础上调整差异
05 初步评估结果
06 综合分析确定评估结果
结 束
评估单项资产应考
虑的可比因素,
1,资产的功能
2,实体特征和质
量
3,市场条件
4,交易条件
—— 交易批量
—— 交易动机
—— 交易时间
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 7
四、具体评估方法
§ 2.1
直接比较法 利用参照物的交易价格及参照
物的某一基本特征与评估对象
的同一基本特征进行比较而判
断评估对象价值的一类方法
类比调整法
通过对比分析调整参照物与评估对象
之间的差异，在参照物成交价的基础
上调整估算评估对象的价值。
* 信息资料
的数量和质
量要求
* 评估经验、
技巧、市场
阅历要求
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 8
四、具体评估方法
? 直接比较法
§ 2.1
现行市价法
市价折扣法
功能价值类比法
价格指数法
成新率调整法
评估对象价值
= 参照物成交价格
* 评估对象特征
/ 参照物特征
评估对象与参照物基本相同
存在交易条件差异时
存在功能差异时
考虑时间间隔的影响
考虑新旧程度的差异
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 9
四、具体评估方法
? 直接比较法 —— 市价折扣法
§ 2.1
资产评估价值 = 参照物成交价格 * （ 1 - 价格折扣率）
例子,评估某拟快速变现资产，在评估基准日与
其完全相同的正常变现价为 10万元，经评股师综
合分析，认为快速变现的折扣率为 40%，请评估
拟快速变现资产的价值。 {6万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 10
四、具体评估方法
? 直接比较法 —— 功能价值类比法
§ 2.1
资产评估价值 = 参照物成交价格 *
（评估对象生产能力 / 参照物生产能力）
例子,被评估资产年生产能力为 90吨，参照资产
的年生产能力为 120吨，评估基准日参照资产的
市场价格为 10万元，请确定被评估资产的价值。
{7.5万元 }
* 假设资产价
值与其功能
呈线性关系
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 11
四、具体评估方法
? 直接比较法 —— 功能价值类比法
§ 2.1
资产评估价值 = 参照物成交价格 *
（评估对象生产能力 / 参照物生产能力） x
例子,被评估资产年生产能力为 90吨，参照资产
的年生产能力为 120吨，评估基准日参照资产的
市场价格为 10万元，该类资产的功能价值指数为
0.7，请确定被评估资产的价值。 {8.18万元 }
* 假设资产价
值与其功能
呈非线性关
系
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 12
四、具体评估方法
? 直接比较法 —— 价格指数法
§ 2.1
资产评估价值 = 参照物成交价格 * （ 1 + 物价变动指数）
例子,与评估对象完全相同的参照资产 6个月前
的成交价格为 10万元，半年间该类资产的价格上
升了 5%，请评估该资产的价值。 {10.5万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 13
四、具体评估方法
? 类比调整法
§ 2.1
* 只要求参照物与
评估对象在大的方
面基本相同或相似
成本市价法
市盈率乘数法
市场售价类比法
以评估对象的现行合理成本为
基础，利用参照物的成本市价
比率来估算对象价值。
主要适用于整体企业的评估；
以参照物的市盈率作为乘数，
与评估对象的收益额相乘。
以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估
对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异，
分析量化后做出调整估算。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 14
四、具体评估方法
? 类比调整法 —— 成本市价法
§ 2.1
资产评估价值 = 评估对象现行合理成本 *
（参照物成交价格 / 参照物现行合理成本）
例子,评估基准日某市商品住宅的成本市价率
为 150%，已知被估全新住宅的现行合理成本为
20万元，请评估其市价。 {30万元 }
* 利用参照
物的成本市
价比率来估
算
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 15
四、具体评估方法
? 类比调整法 —— 市盈率乘数法
§ 2.1
资产评估价值 = 评估对象收益额 * 参照物市盈率
例子,某被评估企业的年净利润为 1000万元，
评估基准日资产市场上同类企业平均市盈率为
20，请确定该企业的评估价值。 {2.0 亿元 }
* 利用参照
物的市盈率
来估算
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 16
四、具体评估方法
? 类比调整法 —— 市场售价类比法
§ 2.1
资产评估价值 = 参照物售价 * 功能差异修正系数
* …… * 时间差异修正系数
例子, 某待估地块为城市规划上属于住宅区的一块空地，面积为
600平方米，地形为长方形，剩余使用年限为 30年。经搜集有关评
估资料，选择 4个交易实例作为参照物（ 差异分析修正结果见下表 ）。
评估该地块 *年 *月的公平市场价格。 {单价 0.948万元 /平米 }
* 考虑参照物
多因素的差
异
实例 \因素 单价 交易情况 交易日期 区域因素 环境条件 年限因素
A 0.870 0% 6% 100 2% 0.9659
B 0.820 - 2% 7% 88 2% 1
C 0.855 - 3% 12% 108 2% 0.9659
D 0.840 0% 10% 100 2% 1
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 17
基本方法
市场法
收益法
成本法
方法的选择
Ch 02
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 18
收益法
?基本涵义
§ 2.2
?基本前提
?程序和参数
?主要技术方法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 19
一、基本涵义
?通过估测被评估资产
未来预期收益的现值
来判断资产价值的各
种评估方法的总称。
§ 2.2
* 将利求本的思路
* 根据预期收益来
评估价值，易被
资产业务各方所
接受
* 较为科学合理的
评估方法之一
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 20
二、基本前提
§ 2.2
预期收益
可预测的，可用货币衡量。
持续时间
预期获利年限可预测
折现率 (资本化率 )
测算参数：风险可预测，可衡量
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 21
三、基本程序和基本参数
§ 2.2
开 始
01 搜集验证有关数据资料
02 分析测算未来预期收益
03 确定折现率 (资本化率 )
04 将预期收益折算成现值
05 分析确定评估结果
结 束
最主要的三个参数,
1,收益额
—— 未来预期
—— 客观收益
2,折现率 (资本化率 )
—— 期望投资报酬率
3,收益期限
—— 一般以年为单位
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 22
四、主要技术方法
§ 2.2
有限期
无限期
? 方法分类
等额收益
非等额收益
非等额收益
等额收益
符号定义：
T —— 收益期限；
i,n,t —— 年份；
r —— 折现率或资本化率；
rt —— 第 t 年的折现率；
P —— 评估值；
Pt —— 未来第 t年的评估
值；
Rt—— 第 t年的预期收益；
A —— 年金；
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 23
四、主要技术方法
§ 2.2
有限期
无限期
? 具体计算式
等额收益
非等额收益
非等额收益
等额收益
?
? ?
?
T
t t
t
r
RP
1 )1(
?
? ?
?
T
t tr
AP
1 )1(
??
? ?
?
1 )1(t tr
AP
??
? ?
?
1 )1(t t
t
r
RP
年金现值系数
(P/A,r,n) =
?
? ?
n
i ir1 )1(
1
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 24
四、主要技术方法
§ 2.2
例子,某企业尚能继续经营,3年的营业收益全部用于
抵充负债。经预测得出 3年内各年预期收益数据如下表，
折现率取 6%。评估该企业 3年经营收益的现值。
{806.9万元 }
? 应用举例
指标 \ 年份 第 1年 第 2年 第 3年
收益额 300 400 200
单位：万元
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 25
四、主要技术方法
§ 2.2
例子,某收益性资产预计未来 5年收益额如下表，假定从
第 6年开始各年收益均为 14万元，折现率或资本化率为 10%。
确定该资产在 持续经营 下和 50年收益 的评估值。
{136.17万元； 134.98万元 }
? 应用举例
指标 \ 年份 第 1年 第 2年 第 3年 第 4年 第 5年
收益额 12 15 13 11 14
单位：万元
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 26
基本方法
市场法
收益法
成本法
方法的选择
Ch 02
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 27
成本法
?基本涵义
§ 2.3
?基本前提
?基本要素
?具体方法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 28
一、基本涵义
?以被评估资产的重置
成本为评估参考值，
估测该资产存在的各
种贬损因素，将其从
重置成本中扣除，最
后得到被评估资产的
价值。
§ 2.3
资产评估价值
=
资产的重置成
本
—
资产实体性贬
值
—
资产功能性贬
值
—
资产经济性贬
值
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 29
二、基本前提
§ 2.3
状态
继续使用
必需的耗费
形成资产价值的基础
历史资料
可利用的
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 30
三、基本要素
§ 2.3
重置成本
实体性贬值
功能性贬值
经济性贬值
资产的现行再取得成本
有形损耗，资产的物理性能损耗
引起的价值损失
技术进步引起的资产功能落后而
造成的价值损失
外部条件变化引起资产闲置、收益下降而
造成的价值损失
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 31
三、基本要素
§ 2.3
是指采用与被评估资产相同的材料、
建筑或制造标准、设计、规格和技
术等，以现行价格购建与被评估资
产相同的全新资产所发生的费用。
? 重置成本的分类
复原重置成本
更新重置成本
是指采用新型材料，并根据现代建筑或制造
标准、新型设计、规格和技术等，以现行价
格购建与被评估资产具有相同功能的全新资
产所发生的费用。
* 相同点：
—— 均采用资产的现行
价格
* 不同点：
—— 采用的材料、标准、
设计等方面存在差异
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 32
四、具体评估方法
? 重置成本的估算
§ 2.3
重置核算法
价格指数法
功能价值类比法
统计分析法
利用成本核算的原理，根据
重新取得资产所需的费用项
目，逐项计算，然后累加。
利用与资产有关的价格变动
指数，将被估资产的历史成
本调整为重置成本。
生产能力比例法
规模经济效益指数法
抽样选择若干具有代表性的资产，应
用前述方法估算这些资产的重置成本，
综合分析，确定评估对象的重置成本。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 33
四、具体评估方法
?重置成本估算 —— 重置核算法
§ 2.3
购买型,由资产的现行购买价格、运杂费、安装调试费
以及其他必要费用构成。
例子,重置购买设备一台，现行市场价格每台 5万元，运杂
费 1000元，直接安装成本 800元，其中原材料 300元，人工
成本 500元。根据统计分析，测算安装成本中的间接成本为
每人工成本 0.8元。估算该机器设备的重置成本。 {52200元 }
自建型,根据所需的料、工、费及必要的资金成本和开
发者的合理收益等分析和计算。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 34
四、具体评估方法
?重置成本估算 —— 价格指数法
§ 2.3
重置成本 = 资产的账面原值 * 价格指数
例子,某被估资产购建于 1994年，账面原值为 5万元，当时
该类资产的价格指数为 95%，评估基准日该类资产的价格指
数为 160%。被估资产重置成本应是多少？ {8.42万元 }
* 定基价格指
数
* 环比价格指
数
例子,某被估资产建成于 1992年，账面原值为 20万元,1997
年进行评估，经调查已知同类资产环比价格指数分别为 93年
为 11.7%,94年为 17%,95年为 30.5%,96年为 6.9%,97年为
4.8%。被估资产重置成本应是多少？ {38.2万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 35
四、具体评估方法
?重置成本估算 —— 功能价值类比法
§ 2.3
被评估资产的重置成本 = 参照物重置成本 *
（被评估资产年产量 / 参照物年产量）
例子,某重置全新的一台机器设备价格 5万元，年产量为
5000 件。已知被评估资产的年产量为 4000件，请确定其
重置成本。 {4万元 }
* 呈线性关系
—— 生产能
力比例法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 36
四、具体评估方法
?重置成本估算 —— 功能价值类比法
§ 2.3
被评估资产的重置成本 = 参照物资产的重置成本 *
（被评估资产的产量 / 参照物资产的产量） x
注意, x 是一个经验数据，称为规模经济效益指数。在美国，
该数据一般在 0.4—— 1.2之间。我国目前尚未有统一的经验
数据，评估过程中要谨慎使用。
* 非线性关系
—— 规模经
济效益指数
法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 37
四、具体评估方法
?重置成本估算 —— 统计分析法
§ 2.3
调整系数 K = 抽样资产的重置成本 / 抽样资产的历史成本
例子,评估某企业某类通用设备，经抽样选择具有代表性
的通用设备 5台，估算其重置成本之和为 30万元，而该 5台
具有代表性通用设备历史成本之和为 20万元。该类通用设
备账面历史成本之和为 500万元，请问该类通用设备的重置
成本？ {750万元 }
评估对象的重置成本 = 资产的账面历史成本 * 调整系数 K
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 38
四、具体评估方法
?实体性贬值的测算 —— 观察法 (成新率法 )
§ 2.3
资产实体性贬值 = 重置成本 * （ 1 – 实体性成新率）
资产实体性贬值 = 恢复资产功能所支出的费用金额
?实体性贬值的测算 —— 修复费用法
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 39
四、具体评估方法
?实体性贬值的测算 —— 使用年限法
§ 2.3
资产实体性贬值 = (重置成本 - 预计残值 )
* (实际已使用年限 / 总使用年限 )
例子,某资产 1985年 2月购进,1995年 2月评估时，测算尚可
使用年限为 5年，重置成本为 20万元，预计残值有 10万元。
根据该资产技术指标，正常使用每天应工作 8小时，而实际
每天工作 7.5小时。测算该资产的实体性贬值。 {6.53万元 }
总使用年限 = 实际已使用年限 + 尚可使用年限
实际已使用年限 = 名义已使用年限 * 资产利用率
资产利用率 = 累计实际利用时间 / 累计法定利用时间
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 40
四、具体评估方法
?实体性贬值 —— 更新改造过的资产
§ 2.3
如何求解已使用年限？
——充分考虑更新改造投入对资产寿命的影响。
例子,某资产 1960年 6月购进，购置成本为 20万元,1996年 6月
评估，期间曾于 1980年和 1990年经历了两次更新改造，改造成
本均为 10万元。请估计该资产的已使用年限。 {23.5年 }
加权平均已使用年限 =
(当期更新成本 *对应使用年限 ) / (更新成本 )? ?
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 41
四、具体评估方法
?功能性贬值的测算 —— 按超额运营成本
§ 2.3
功能性贬值额 = 复原重置成本 - 更新重置成本
资产功能性贬值额 = （年超额运营成本 * (1- 所得税率 )
* 折现系数）
?
?功能性贬值的测算 —— 按超额投资成本
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 42
四、具体评估方法
?功能性贬值的测算 —— 算例
§ 2.3
例子,某被评估资产与目前普遍使用的技术先进的资产
相比，在完成同样生产任务的情况下，能耗超支 3万元，
工耗超支 1万元。经评估人员鉴定，该资产尚可使用 3年。
同行业的资产平均收益率为 10%，企业所得税税率为
33%。请测算该资产的功能性贬值。 ((P/A,0.1,3)=2.4869)
{6.665万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 43
四、具体评估方法
?经济性贬值的估算 —— 间接计算法
§ 2.3
被评估资产的经济性贬值额 = 重置成本 * 经济性贬值率
例子,某被估生产线设计生产能力为年产 2万台产品，
因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量
估计要减少 6千台左右。根据上述条件，估算该生产线
的经济性贬值率。 { 19 % }
经济性贬值率 = [1 - (预计可被利用的生产能力 / 原设计生产能力 )x]
说明,x 为功能价值指数，经验数据一般在 0.6— 0.7 之间。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 44
四、具体评估方法
?经济性贬值的估算 —— 直接计算法
§ 2.3
资产经济性贬值额 = 资产年收益损失额 * (1 - 所得税税率 )
* (P/A,r,n)
例子,某被估生产线每年的实际生产能力比预计的减少 6千
台左右，每台产品损失净利润 100元，该生产线尚可继续使
用 3年。企业所在行业的投资回报率为 10%，所得税税率为
33%。估算该生产线的经济性贬值额。 { 99.97万元 }
说明,(P/A,r,n) 为年金现值系数。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 45
基本方法
市场法
收益法
成本法
方法的选择
Ch 02
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 46
方法的选择
?方法间的联系
§ 2.4
?三个层面的选择
?注意事项
?方法间的区别
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 47
一、评估方法之间的联系
? 评估基本目的决
定了评估方法之
间的内在联系
§ 2.4
? 采用多种方法而
结果差异较大的
原因？
一是某些方法的应用前提不具备；
二是分析过程有缺陷；
三是结构分析有问题；
四是评估结果的信息依据出现失真；
五是评估师的职业判断有误；
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 48
二、评估方法之间的区别
? 各种评估方法从不同的角度表现
资产的价值。
§ 2.4
? 每一种评估方法都有其自成一体
的运用过程，都要求具备相应的
信息基础，评估结论也都是从某
一具体的角度反映资产的价值。
? 评估方法由于各自的特点，在评
估不同类型的资产价值时，有效
率上和直接程度上的差别。
市场法,比较适用于评估
具有一定通用性，能够在
公开市场上出售的资产。
收益法,比较适用于评估
资源性资产、无形资产、
整体资产等。
成本法,比较适用于评估
劳动创造的可复制的资产、
专用资产、单项资产等。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 49
三、选择的三个层面
§ 2.4
技术思路 分析三种资产评估基本
方法所依据的资产评估
技术思路的适用性。
经济技术参数
对运用各种具体技术评估方法所
涉及的经济技术参数进行选择。
具体方法
选择实现各种评估技术思路
的具体评估技术方法。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 50
四、选择过程注意事项
? 评估方法的选择受评估对象的类型、所处状态等因素的
制约。
§ 2.4
? 评估方法的选择受各种评估方法运用所需的数据资料及
主要经济技术参数能否搜集的制约。
? 评估方法的选择要与评估目的、市场条件、评估对象状
态、价值类型相适应。
? 若适用多种评估方法，应当对各种评估方法取得的各种
价值结论进行比较、分析和调整，确定最终评估结果。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 51
小 结 评估方法比较表
方法 优 势 局 限 性 适用范围
市场
法
数据直接来自市场，能反映
市场现实价格；结果易于被
各方理解和接受；简单易懂，
便于操作。
需要有公开市场做基础；不
适用专用机器设备和大部分
的无形资产，受地区、环境
等严格限制的资产。
具有一定通用
性，能够在公
开市场上出售
的资产。
收益
法
能准确反映资产的本金化价
格；评估结果易于被投资者
接受；贯穿其他方法操作过
程。
预期收益预测、折现率确定
难度较大，易受较强的主观
判断和未来不可预见因素的
影响。
资源性资产、
无形资产、整
体资产等。
成本
法
充分考虑了资产的各种损耗，
评估结果更公平合理；在不
易计算资产未来收益或难以
取得市场参照物的情况下，
可广泛适用；
工作量较大；以历史资料确
定目前价值，没有考虑供求
的影响，没有考虑对未来的
影响；经济性贬值不易全面
准确计算。
劳动创造的可
复制的资产、
专用资产、单
项资产等。
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 52
综合例题
? 评估对象为一老字号的持续经营企业，前 4年预测超
额净收益分别为 40万元,50万元,52万元,55万元；
从第 5年起，预测每年的超额收益为 60万元。折现率
与资本化率均为 10%，则该企业的评估值为多少？
{154.32+409.8=564.12（万元） }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 53
综合例题
? 某企业将某项资产与国外企业合资，要求对该资产进行评估。
具体资料如下：
该资产的账面原值为 270万元，净值为 108万元，折旧年
限为 30年，已计折旧年限 20年。经分析确定，重置费用支出
为 480万元。经调查，截至评估基准日，该资产的法定利用时
间为 57600小时，实际累计利用时间为 50400小时。经专业人
员估算，该资产还能使用 8年。已知该资产与市场上同类标准
资产比较，每年多支出营运成本 3万元。
企业所得税税率为 33%，假定折现率为 10%。请根据上
述资料，采用成本法对该资产进行评估。 ((P/A,0.1,8)=5.3349)
{139.865万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 54
综合例题
? 评估对象为某企业的国产 I型设备,该设备于 1996年 5月 20日购置并投入使
用,其设计生产能力为年产 A产品 10万件,账面原值为 150万元,评估人员于
2001年 5月 20日 (评估基准日 )对该设备进行评估,并取得以下相关经济技术
数据,
（ 1）从 1996年 5月至 2001年 5月,设备类价格指数情况是, 1997年 5月比 1996年 5月上
升了 2%,1998年 5月比 1997年 5月上升了 1%,1999年 5月比 1998年 5月下降了 1%,2000
年 5月与 1999年 5月价格水平持平,2001年 5月比 2000年 5月上升了 2%；
（ 2）经评估人员在 I型设备生产厂家询价,I型设备的现行出厂价格为 100万元,运杂
费、安装调试费大约占购置价的 25%；据厂家介绍,更为新型的 Ⅱ 型设备已经面世,
售价较 I型设备有较大提高；
（ 3）被评估设备从投产到评估基准日,利用率仅为设计能力的 60%,估计评估基准
日后的产权变动会使被评估设备的利用率达到设计要求；
（ 4）被评估 I型设备经检测尚可使用 7年，该 I型设备与相同生产能力的 II型设备相
比,年运营成本超支额大约在 4万元左右。
根据上述背景材料，运用两种具体方法评估 I型设备于 2001年 5月 20
日的续用价值 （所得税率为 33%，折现率为 10%,(P/A,0.1,7)=4.8684）。
{重置核算法,87.5万元；价格指数法,96.18万元 }
2010-5-12 Ch02 资产评估方法 55
The End
? 参考教材
?,资产评估》，全国注册评估师资格考试用书，
2005 。
? 网络资源：
—— http://www.cas.org.cn/
—— http://www.51cpv.com/ (王淑亭专栏 )
