资产评估
?一、资产评估概述
?二、资产评估基本方法
?三、资产评估应用
学习目的,
?该课程是一门实务性较强的课程。
?在掌握了基本概念和原理以后重点在于
应用。
?通过案例分析，学会资产评估的基本方
法。
一、资产评估概述
? 1、资产评估的定义
? 2、资产评估的要素
? 3,资产评估的基本原则
? 4 资产评估的前提条件
? 5、资产评估的假设
? 6、资产评估的特点
?7、资产评估与会计计价
?8、资产评估与清产核资
一、资产评估概述
?1、定义
通过对资产某一时点价值的估算，
从而确定其价值（价格）的经济活动。
由专门机构和人员，依据国家规定
和有关资料，根据特定目的遵循适用原
则和标准，按照法定的程序，适用科学
的方法对资产进行评定和估价的过程。
2、资产评估的要素,
?主体
?客体
?特定目的
?程序
?标准
?方法
主体 谁来评估
?国外,
– 综合评估机构
– 专业性评估机构
– 兼营机构
?我国,
– 资产评估公司
– 会计师事务所
客体 评估对象－
企业资产
?有形资产,
– 固定资产 机器设备 房地产
– 流动资产 原材料 存货 现金 银行存款 应收帐款
– 长期资产 债券 股票
?无形资产,
– 可确指无形资产
? 知识产权 ——专利权,商标权、版权
? 对物产权 ——土地使用权
? 行为权利 —— 租赁权、许可证、专营权
– 不可确指无形资产 ——商誉
特定目的
?资产保全
?纳税 财产转移税
?产权变动 ① 合资、合作经营
② 企业分设、合并、兼并
③ 企业出售
④ 股份经营
⑤ 企业清算
?单项资产交易
?融资业务 抵押贷款 担保
标准 评估的依据是什么
? 重置成本标准 ——重量成本是指现时条件下，按功能
重置资产并使资产处于在用状态所耗费的成本。
? 现行市价标准 ——现行市价是指资产在公平市场上的
售卖价格。
? 收益现值标准 ——收益现值是根据资产未来预期获利
能力的大小，按照“将本求利”的逆向思维 ——“以
利求本”以适当的折现率或现本化率将未来收益折成
现值。
? 清算价格标准 ——清算价格是指在非正常市场上限制
拍卖的价格。
? 历史成本标准 ——评估资产在购建时段支付的货币资
金及等价物。
方法
如何评
?收益现值法
?重置成本法
?现行市价法
?清算价格法
?历史成本法
方法选择的原则
?1、不同标准对应不同方法；
?2、方法要与评估对象相适应；
– 固定资产的损耗对流动资产而言并不重要
?3、方法选择受数据和信息资料的制约；
?4、为提高准确性，选用多种方法相配合，
互相验证，弥补某一方法的局限性。
程序
? 资产评估机构,
– 1,确定评估对象
– 2,编制评估计划
? 背景资料
? 评估服务
?资产内容
– 3,进入评估阶段
?国有资产评估,
? 1、申请立项
– 2、资产清查
? 申报、立项,委托
? 实物清查
? 经营成果是否真实
– 3、评定估算
? 制定评估方案
? 收集整理资料
? 评定估算
? 提出评估报告
– 4,验证确认
3、资产评估的基本原则
?工作原则
– 独立性原则 第三者 公正
– 客观性原则 充分事实为依据
– 科学性原则 目的，标准，方法，准确合理
– 专业性原则 专业技术机构
?经济原则
– 贡献原则 某一部分价值取决于它对资产整体作用
– 替代原则 同时有几个相类的产品、顾客是买最便宜的
– 预期原则 资产的价值基于对未来收益的期望值
4、资产评估的前提条件
?继续使用假设
– 资产能以其提供的服务或用途满足所有者经
营上的期望收益
?公开市场假设
– 资产在市场上可以公开买卖
?清算假设
– 资产在公开市场情况下强制出售
5、资产评估的假设
? 继续使用假设,继续使用价值
– 提供服务或用途，满足所有者经营上期望的收益
– 所有权明确，并保持完好
– 资产所有权明确，并保持完好
– 资产从经济上、法律上是否允许转做他用
– 充分地考虑了资产的使用功能
? 公开市场假设,市场价格
? 清算（清结）假设：清算价格
? 三种假设是否可以同时存在？
? 不同假设下评估出的资产价格是否相同？
6、资产评估的特点
?现实性
?市场性
?预测性
?公正性
?咨询性
7、资产评估与会计计价
? 资产评估 会计计价
? 前提不同 会计主体的企业资产经营中断 会计主体持续经营
现时价值 历史成本 实际成本
? 目的不同 资产交易、投资时公平的价值 为投资人，债权人经
尺度，就资产论权益 营者提供会计信息,
就资产论资产,
? 货币量 ?实际价值量
? 执行操作者不同 专门机构工作难度,本企业的会计人员
复杂程度 经常性大量性的工作
远超过会计计价
? 对象不同 整体资产、有形资产 有形资产
无形资产 可确指和不可确指 外购无形资产
8、资产评估与清产核资
? 资产评估 是通过清查资产对资产的现值进行评定和估
算。即当产权变动、资产流动等资产特定行为下的估
价过程。
? 清产核资 指清查资产和核实资金、摸清家底。
? 不同之处
资产评估 清产核资
目的 确定资产的现值 清查资产的实物和帐目
范围 全部有形、无形资产等 主要是固定资产和流动资产
依据 当前的市场价格 历史成本
时间 资产流动时进行 按国家规定期间进行
组织 专门机构 企业自行组织
相同之处
都需对现有资产进行全面清查核实，核实也是评估的基础。
二、资产评估的基本方法
?1、收益现值法
?2、现行市价法
?3、重置成本法
?收益现值标准,
?定义 ——采用适当的折现率 将资产未来
的纯收益净现值作为资产评估价值的方
法
?适用条件：资产投入使用
? 投资者投资的直接目的 ——获得
预期收益
收益现值法
?整体资产，无形资产（专利权） 能预测
出“预期收益”
?资产的现值等同于本金，资产的未来收
益率等同于利率，资产的剩余寿命等同
于贷款期限。
?假设有一货币存入银行，会源源不断地
带来一种稳定的纯收益流量。
纯收益 =某一货币×利率
某一货币 = 资产价格
收益现值法评估资产的程序,
?收集验证有关经营、财务状况的信息资
料；
?计算和对比分析有关指标及其变化趋势；
?预测资产未来长期收益，确定折现率或
本金化率；
?将预期收益折现或本金化处理，确定被
评估资产价值。
收益现值法评估资产的优缺点
?优点,
?1能真实和较准确地反映企业本金化的价
格。
?2与投资决策相结合，应用此法评估的资
产价格，易为买卖双方所接受。
?缺点,
?1预期收益额预测难度较大。
?2评估中适用范围较小。
?例 5：某企业从日本松下电器公司引进一条彩
电玻壳生产，经测算，该生产线可使用 20年，
在使用期间，若开工率为 100%时，每年可给公
司带来 3000万元的净收益，行业平均投资收益
率为 15%，请评估这条生产线的全部固定资产
的价值。
? P=A·（ P/A,15%,20）
? =3000× 6.259
? =18777.9万元
?评估企业的有固定收益的生产线价值,
?在没有考虑生产线的残值时，整条生产
线的价值是固定的，尽管企业合同为生
产线的引进而增加其他固定资产，但做
为收益就是每年 3000万元的话，全部固
定资产的价值是一定的，并且这部分价
值也包括了流动资产的价值。
?企业整体资产不是企业各单项可确指资
产的汇集，其价值也不等于各单项可确
指资产价值的总数。
?独立存在
?法律定义
收益现值法 例题
? 某资产在未来 6年中每年末的净收益分别为
400,420,440,460,460,460万元，在第 6
年末，可转让给其他持有者，转让价格为 2000
万元，市场利率 10%，风险调整 2%。
?则 折现率 10%+2%=12%
? V=400 (P/F,12%.,1）＋ 420 (P/F,12%.,2）
＋ 440 (P/F,12%.,3）＋ 460（ P/A,12%,3
(P/F,12%.,3）＋ 2000 (P/F,12%.,6）
=2780.85万元
?例如：某人有一房地产，每年可保租金
50万元，当市场利率为 10%时，他必须
有 500万元，才能带来 50万元收入。
500× 10%=50万元。
那么在理论上，他拥有房产的价格相当
于 500万元
收益额与折现率
? 收益额,资产的收益 实际收益 现今条件下的实际取得的收益 不可
用于评估
? 实现收益 排除了实际收益中偶然的、特殊的原因组成的部分之后
取得到的一般正常收益，方可用于评估。
? 如城市中一块空地 目前没有利用，实际收益为零，甚至为负。
? 企业拥有一十分先进的设备，由于企业经营不善，致使资产利用
率很差，这不能论资产、土地无价值，最大效用，最佳效用。
? 资产收益 有形收益和无形收益均需考虑
资产收益 被估资产的 直接收益，不是由说资产形成的收益应分
离出来。
? 收益额的构成 税后利润、税后利润 +折旧、利润总额
折现率
?折现率与本金化率
当 n有限时，叫折现率 有限的年限，把未来收入折成现值 ?折现
n?∞ 本金化率 资本化率 资本化是永续收入的折现
折现率计算
? 资金时间价值率 +风险报酬率 +通货膨胀率 =投资报酬率（投资收
益率）
利率 ?使用资本所付的“酬金” =无风险报酬率（国债利率） +风
险报酬率
? 国库券利率 =RF=无风险报酬率
? Ki=Rf+?(K-R)
收益现值法应用
?假定北京海滨区双榆树东里有一幅六层
楼房，土地面积 360平方米，房屋面积共
计 900平方米，月租金收入每平米 150元。
订约日期 94年 1月，地价税 40元 /年，房屋
税 20元 /年。建筑物已用 10年，评价 96年 1
月该土地的价格。
解,
? 1资料收集, 找到附近 96.1出租的一幅楼房，一层
共 16平方米,96.1出租，租金 200元 /平方米，承租人在
96.1支付押金 3万元。
2租金调整,96.1 200元 /平方米 i=12%
? 押金 30000÷ 16=1875元 /平方米
? 利息收入 18.75元 /月 租金 218.75元 /平方米
每层 900÷ 6=150平方米
? 取 一楼 250元 /平方米 使用方便业务经营
2-6 200元 /平方米 没庭院
平均（ 250＋ 200× 5）÷ 6＝ 208（元）
3总收益,208× 12× 900=2246.400元
?4总费用
（ 1）地价税 40× 360=14400元 /年
（ 2）房屋税 20× 900=18000元 /年
（ 3）管理费 年租金的 5%
2246400× 5%=112320元 /年
（ 4）折旧费
96.1每平方米重建价 9000元 折旧年
限 80年
期末残值和清理费用相等
?已用 10年 每平方米折旧额已达 1125元
房屋现值 9000-1125=7875元 /平方米
大楼现值 7875× 900=7087500元
大楼折旧额 112.5× 900=101250元 /年
（ 5）保险费 按大楼现值 1%计算
7087500× 1%=70875元 /年
?（ 6）总费用：
14400+18000+112320+101250+70875=316
845元 /年
? 5土地年净收入
（ 1）土地与房屋费用收入
总收入 -总费用
=2246400-316845=1929555元
（ 2）房屋净收入 A=p.I i=15%
房屋现值×折现率
=7087500× 15%=1063125元
（ 3）土地净收入 =房地产总净收入 -房屋净收
入
=1929555-1063125 =866430元
?6、土地价格
土地收益率相对于房产及为稳定 取 12%
土地价格
平均每平米价格,
?V=7220250÷ 360=20056元
现行市价法
? 定义 ——参照执行市场上形成的相同或类似资产的公
允交易价格，确定资产评估值的方法。
? 前提条件,
? 双方有足够时间和能力了解实情
? 需要有一个充分发育活跃的资产市场。充分的市场竞
争 公平市场买卖双方没有垄断和控制。
参照物及其与被评估资产可比较的指标，技术参数等资
料是可搜集到的。
? 一般只适用于对土地使用权，建筑物，通用工业设备
等项资产的评估。
? 决定现行价格的基本因素,
– 基础价格 供求关系 质量因素
?程序,
?1明确评估对象
?2进行公开市场调查，寻找参照物
?3判断选择参照物
?4把被估资产与参照物比较
?5分析调整差异，做出结论。
?优,1能更能反映市场现实价格。
?2评估结果易于被各方面理解和接受。
?缺,1需要有公开及其活跃的市场作为基
础，不适用于缺少参照物交易的不完善
市场。
?2不适用于专用机器、设备，大部分的无
形资产。
清算价格标准,
?1定义,
?2适用条件 拍卖价格 受期限，买主限制
价格低于现行市价
现行市价法应用
? 有块地已做到三通一平，面积 10000平方米，交通环境
好，二环公路在附近厂门离路仅有 10米。
M 交易日期 价格元 /平方米
A 15000 92.8.1 20000
B 4000 92.8.1 25000
C 80000 93.6.1 24000
D 11000 94.5.1 27000
E 20000 95.1.1 28000
F 60000 95.2.1 28500
现对该土地 95.6.1的价格进行评估？
?
从 92.8.1-土地价格上涨指数,
92.8.1-93.6.1 15%
93.6.1-94.5.1 12%
94.5.1-95.1.1 8%
95.1.1-95.2.1 0%
95.2.1-95.6.1 4%
? A 20000× (1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=28934
B 25000× (1+15%)(1+12%)(1+8%)(1+4%)=36167
C 24000× (1+12%)(1+8%)(1+4%)=30192
D 27000× (1+8%)(1+4%)=30326
E 28000× (1+4%)=29120
F 28500× (1+4%)=29640
算术平均：
（ 28934+36167+30192+30326+29120+29640） 6
? =30730元 /M
土地 95.6.1总价 30730万元
?例 6 某企业有一种设备，拟用于某合资企业并
作价折股，该设备的原值为 200000元，寿命期
为 10年，已使用 6年，净值为 90000元，年生产
能力为 1500件，年运营费用为 15000元，为评
估这一资产的价值。有一规格、型号相似的但
性能不同的全新设备可作参考，该全新设备的
市价为 40万元，使用寿命为 12年，生产能力为
年 2000件，年运营费用为 12000元，折现率按
12%计算。
?解：估算过程如下,
1购置全新设备的年金为 =40（ A/P.12%.12）
=40× 0.1614=6.456万元
2全新资产的每年的费用为：设备年金 +每年营
运费用 =6.456+1.2=7.656万元
3拟评估资产与全新资产的功能比率为
1500/2000× 100%=75%
4拟评估资产的年总费用为：
7.656× 75%=5.742万元
5购置拟评估资产的年金成本为 年总费用 -年营
运费用 =5.7242-1.5=4.242万元
?
6拟评估资产的重置价值为：年金成本
（ P/A.12%.12） =4.242× 6.194=26.2766万元
?
7若拟评估资产尚可使用 4年（ 10-6），则拟评
估资产的价值为 年金（ P/A.12%.4）
=4.242× 3.0374=12,8847(万元 )
?优,1能更能反映市场现实价格。
?2评估结果易于被各方面理解和接受。
?缺,1需要有公开及其活跃的市场作为基
础，不适用于缺少参照物交易的不完善
市场。
?2不适用于专用机器、设备，大部分的无
形资产。
重置成本法
? 1定义
? C重置成本 ?重置完全成本
? C1物理损耗 有形磨损
? C2功能性损耗
? C3经济性损耗
? 2计算
? ①评估值 =重量成本 -C1-C2-C3
? ② 评估值 =重量成本×成新率
?与历史成本的异同
?适用前提：已用，能继续用
?决定重置成本的两个基本因素
?构成相同
?现行价格，现有技术条件，现在状况
重置完全成本
损耗（贬值）
重置成本计算方法
?直接法
?功能价值法
?物价指数法
?规模经济效益指数法
?统计分析法
?实体性贬值
?效率法
?合成计算法
?功能贬值
?经济贬值
?例：某写字楼的土地面积 1000平方米，建筑面
积 50000平方米，建筑结构为钢筋混土结构，
土地使用权年限 50年，从 90年 1月起计，可供
出租的使用面积为 32000平方米，月租金按使
用面积计算，为每月每平米 200元，出租率为
90%，建筑物原值为 40000万元（ 4亿元）家具
设备原值 4000万元，经常费用为每月 80元，房
产税建筑物原值减扣 30%的余值的 1.2%交纳，
（每年）其他税费为月总收入的 30%，用收益
现值法计算该写字楼的 95年 1月的转让价格。
解,
? 1、计算总收益
? 年总收益 =32000× 200× 90%× 12=6912万元
? 2,计算总费用
? 折旧 =建筑物折旧 +家具设备折旧
? =40000/50+4000（ 1-4%） /10=1184万元
? 经常费用 80× 12=960万元
? 房产税 40000（ 1-30%）× 1.2%=336万元
? 其他税费 6912× 6%=414.7万元
? 总费用 =折旧费 +经常费 +房产税 +其他税费
? =1184+960+336+414.7=2894.7万元