土 地 登 记
第六章
本章内容
1,土地登记概述
2,土地登记的内容与程序
3,土地登记的实施
4,土地权属争议的裁决
一、土地登记概述
土地登记是国家依照法律对土地
的坐落、面积、用途、等级、权属关
系等在专门的薄册上登记的一种制度。
1、土地登记的概念
土地登记的作用
维
护
土
地
的
社
会
主
义
公
有
制
为
土
地
管
理
提
供
基
础
信
息
维
护
正
常
的
土
地
市
场
秩
序
维
护
土
地
权
利
人
的
合
法
权
利
有
效
保
护
耕
地
为
社
会
发
展
提
供
基
础
信
息
2．我国土地登记的作用
3、土地登记制度
当今世界各国的土地登记制度，虽然在
具体做法上不完全一致，但主要有契约登记、
权利登记和托伦斯登记三种基本制度。
我国的土地登记采用的是兼有权利登记制
度和托伦斯登记制度两者优点的一种登记制度。
具有这样一些特点,
? 强制登记
? 经登记的土地权利受法律保护
? 进行实质性审查
? 登记具有绝对公信力
? 颁发土地证书
契约
登记制
权利
登记制
托伦斯
登记制
我国
登记制
立法思想 意思主义 形式主义 形式主义 形式主义
审查形式 形式审查 实质审查 实质审查 实质审查
公信力
强制作用 初次登记
不强制
登记簿编排 按土地权利
人登记次序
以宗地顺序为
标准
按土地权利人
登记次序
以宗地顺序为
标准
权利凭证 不颁发 不颁发 颁发 颁发
权利人登记 动态登记 静态登记 负担登记 动态静态结合
土地登记制度对比表
比较项目
有
有 有 有 无
有 无
名称
1）, 中华人民共和国宪法,
2）, 中华人民共和国土地管理法,
3）, 中华人民共和国民法通则,
4）, 土地登记规则,
5） 其他法律、法规
4．土地登记的法律依据
土地登记的特点
统
一
性
唯
一
性
连
续
性
强
制
性
公
示
性
公
信
力
5、土地登记的特点与基本原则
审
查
原
则
土地登记的基本原则
依
法
原
则
申
请
原
则
属
地
管
辖
原
则
6、我国土地登记分类
? 初始土地登记
? 变更土地登记
1）初始土地登记
初始土地登记是土地权属单位对
于土地的所有权和使用权的 第一次基
础性、普遍性 的登记。即在规定的期
限内，对一定辖区范围内的所有土地
进行普遍的登记。
2）变更土地登记
变更土地登记，是指初始登记以外的
土地登记。变更土地登记包括,
? 土地使用权、所有权和土地他项权利
设定登记；
? 土地使用权、所有权和他项权利变更
登记；
? 名称、地址和土地用途变更登记；
注销土地登记等。
土地登记的内容
土
地
权
属
性
质
与
权
源
土
地
等
级
和
价
格
土
地
面
积
土
地
界
址
土
地
用
途
土
地
使
用
条
件
土
地
权
利
人
土
地
坐
落
土地权利客体
二、土地登记的内容与程序
变
更
土
地
登
记
土地权利设定登记
国有土地使用权设定登记
集体土地使用权设定登记
土地他项权利设定登记
土地权利设定登记
名称变更登记
土地权利变更登记
国有土地使用权变更登记
集体土地使用权变更登记
集体土地所有权变更登记
土地他项权利变更登记
地址变更登记
土地用途变更登记
注销土地登记
国有土地使用权注销登记
集体土地所有权注销登记
土地他项权利注销登记
集体土地使用权注销登记
地籍调查
登记填证
收费及发证
地籍信息
变更审核
变更调查
收件（申请）
过
程
跟
踪
地
籍
查
询
抵押登记
转让登记
变更申请
变更登记
历
史
查
询
资
料
归
档
汇总
统计
图数
互查
其他登记
初
始
登
记
设
定
登
记
变
更
登
记
土地登记的程序
权属审核
三、土地登记的实施
1,申请
? 登记公告
? 登记申请
? 资料审查
? 收取资料
2,地籍调查
? 权属调查
? 地籍测量
3,权属审核
?初审：宗地状况审核、权属审核；
?复审：来源是否合法、界址是否清楚、面积
是否准确、初审人员的意见；
?公告：公布登记的有关情况，相关权利人有
权提出异议；
?批准
注
册
登
记
填写土地登记卡
填写土地归户卡
装成土地登记簿
装成土地归户册
4、注册登记
验
证
通
知
缮
证
收
费
发
证
5、颁发土地证
初始土地登记
国有土地
使用权登记
集体土地
所有权登记
集体土地
使用权登记
土地登记公告
土地登记申请书
土地登记审批表
土地登记收件单
地籍调查表
宗地图
地籍图
申请人身份证明
申请人委托书
土地登记簿
土地归户卡
土地证书签收簿
6、土地登记资料归档
变
更
土
地
登
记
土地权属
设定登记
协议书；批准文件；合同书；税费交纳凭证；
其他与初始土地登记相同。
土地所有权,
土地使用权
变更登记
与土地权属设定登记相同。
土地他项权利
变更登记
合同书；土地估价报告；确认书；批准文件；交
付的出让金额款凭证；其他证明与土地所有权,
使用权变更登记相同。
土地用途,
名称和地址
变更登记
县以上土地行政主管部门有关批准文件；
土地出让合同；交纳土地出让金的支付凭证等。
注销
土地登记 原土地证书及有关证明材料。
申请书；交纳更正登记保证金的证明材料；
其他证明材料。
其他
土地登记
四、土地权属争议的裁决
1,权属争议的概念
土地权属争议, 是指土地所有权或者
使用权归属争议 。
2,权属争议的处理原则
调查处理土地权属争议, 应当以法律,
法规和土地管理规章为依据, 从实际出
发, 尊重历史, 面对现实 。
3、土地权属争议裁决的提交材料
当事人申请调查处理土地权属争议，应当
提交书面申请书和有关证据材料，并按照被申
请人数提交副本。申请书应当载明以下事项,
? 申请人和被申请人的姓名或者名称、地址、邮政编码、
法定代表人姓名和职务 ;
? 请求的事项、事实和理由；
? 证人的姓名、工作单位、住址、邮政编码；
? 委托代理人申请的，应当提交授权委托书，授权委托
书应当写明委托事项和权限。
4,土地权属争议的管辖
（ 1）县级以上国土资源行政主管部门负责土地
权属争议案件,
? 县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案
件（以下简称争议案件）的调查和调解工作；对需要
依法作出处理决定的，拟定处理意见，报同级人民政
府作出处理决定。
?
县级以上国土资源行政主管部门可以指定专门机构或
者人员负责办理争议案件有关事宜。
?
个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的
争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主
管部门调查处理。
（ 2）设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处
理下列争议案件,
?跨县级行政区域的；
同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转
送的。
（ 3） 省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调
查处理下列争议案件,
跨设区的市、自治州行政区域的；
?争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大
的；
?争议一方为军队，且涉及土地面积较大的；
?在本行政区域内有较大影响的；
同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。
（ 4） 国土资源部调查处理下列争议案件,
国务院交办的；
在全国范围内有重大影响的。
5、裁决的原则
（ 1）国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分
清权属关系的基础上先行调解，促使当事人以协商方式达成协议。
调解应当坚持自愿、合法的原则。
（ 2）调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查
处理意见，报同级人民政府作出处理决定。
（ 3）因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土
资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。
（ 4）国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在 5个工作日内
报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。
（ 5）当事人对人民政府作出的处理决定不服的，可以依法申请行政复
议或者提起行政诉讼。
（ 6）在土地权属争议调查处理过程中，国土资源行政主管部门的工作
人员严禁玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。
第六章
本章内容
1,土地登记概述
2,土地登记的内容与程序
3,土地登记的实施
4,土地权属争议的裁决
一、土地登记概述
土地登记是国家依照法律对土地
的坐落、面积、用途、等级、权属关
系等在专门的薄册上登记的一种制度。
1、土地登记的概念
土地登记的作用
维
护
土
地
的
社
会
主
义
公
有
制
为
土
地
管
理
提
供
基
础
信
息
维
护
正
常
的
土
地
市
场
秩
序
维
护
土
地
权
利
人
的
合
法
权
利
有
效
保
护
耕
地
为
社
会
发
展
提
供
基
础
信
息
2．我国土地登记的作用
3、土地登记制度
当今世界各国的土地登记制度，虽然在
具体做法上不完全一致，但主要有契约登记、
权利登记和托伦斯登记三种基本制度。
我国的土地登记采用的是兼有权利登记制
度和托伦斯登记制度两者优点的一种登记制度。
具有这样一些特点,
? 强制登记
? 经登记的土地权利受法律保护
? 进行实质性审查
? 登记具有绝对公信力
? 颁发土地证书
契约
登记制
权利
登记制
托伦斯
登记制
我国
登记制
立法思想 意思主义 形式主义 形式主义 形式主义
审查形式 形式审查 实质审查 实质审查 实质审查
公信力
强制作用 初次登记
不强制
登记簿编排 按土地权利
人登记次序
以宗地顺序为
标准
按土地权利人
登记次序
以宗地顺序为
标准
权利凭证 不颁发 不颁发 颁发 颁发
权利人登记 动态登记 静态登记 负担登记 动态静态结合
土地登记制度对比表
比较项目
有
有 有 有 无
有 无
名称
1）, 中华人民共和国宪法,
2）, 中华人民共和国土地管理法,
3）, 中华人民共和国民法通则,
4）, 土地登记规则,
5） 其他法律、法规
4．土地登记的法律依据
土地登记的特点
统
一
性
唯
一
性
连
续
性
强
制
性
公
示
性
公
信
力
5、土地登记的特点与基本原则
审
查
原
则
土地登记的基本原则
依
法
原
则
申
请
原
则
属
地
管
辖
原
则
6、我国土地登记分类
? 初始土地登记
? 变更土地登记
1）初始土地登记
初始土地登记是土地权属单位对
于土地的所有权和使用权的 第一次基
础性、普遍性 的登记。即在规定的期
限内，对一定辖区范围内的所有土地
进行普遍的登记。
2）变更土地登记
变更土地登记，是指初始登记以外的
土地登记。变更土地登记包括,
? 土地使用权、所有权和土地他项权利
设定登记；
? 土地使用权、所有权和他项权利变更
登记；
? 名称、地址和土地用途变更登记；
注销土地登记等。
土地登记的内容
土
地
权
属
性
质
与
权
源
土
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等
级
和
价
格
土
地
面
积
土
地
界
址
土
地
用
途
土
地
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用
条
件
土
地
权
利
人
土
地
坐
落
土地权利客体
二、土地登记的内容与程序
变
更
土
地
登
记
土地权利设定登记
国有土地使用权设定登记
集体土地使用权设定登记
土地他项权利设定登记
土地权利设定登记
名称变更登记
土地权利变更登记
国有土地使用权变更登记
集体土地使用权变更登记
集体土地所有权变更登记
土地他项权利变更登记
地址变更登记
土地用途变更登记
注销土地登记
国有土地使用权注销登记
集体土地所有权注销登记
土地他项权利注销登记
集体土地使用权注销登记
地籍调查
登记填证
收费及发证
地籍信息
变更审核
变更调查
收件（申请）
过
程
跟
踪
地
籍
查
询
抵押登记
转让登记
变更申请
变更登记
历
史
查
询
资
料
归
档
汇总
统计
图数
互查
其他登记
初
始
登
记
设
定
登
记
变
更
登
记
土地登记的程序
权属审核
三、土地登记的实施
1,申请
? 登记公告
? 登记申请
? 资料审查
? 收取资料
2,地籍调查
? 权属调查
? 地籍测量
3,权属审核
?初审：宗地状况审核、权属审核；
?复审：来源是否合法、界址是否清楚、面积
是否准确、初审人员的意见；
?公告：公布登记的有关情况，相关权利人有
权提出异议；
?批准
注
册
登
记
填写土地登记卡
填写土地归户卡
装成土地登记簿
装成土地归户册
4、注册登记
验
证
通
知
缮
证
收
费
发
证
5、颁发土地证
初始土地登记
国有土地
使用权登记
集体土地
所有权登记
集体土地
使用权登记
土地登记公告
土地登记申请书
土地登记审批表
土地登记收件单
地籍调查表
宗地图
地籍图
申请人身份证明
申请人委托书
土地登记簿
土地归户卡
土地证书签收簿
6、土地登记资料归档
变
更
土
地
登
记
土地权属
设定登记
协议书；批准文件；合同书；税费交纳凭证；
其他与初始土地登记相同。
土地所有权,
土地使用权
变更登记
与土地权属设定登记相同。
土地他项权利
变更登记
合同书；土地估价报告；确认书；批准文件；交
付的出让金额款凭证；其他证明与土地所有权,
使用权变更登记相同。
土地用途,
名称和地址
变更登记
县以上土地行政主管部门有关批准文件；
土地出让合同；交纳土地出让金的支付凭证等。
注销
土地登记 原土地证书及有关证明材料。
申请书；交纳更正登记保证金的证明材料；
其他证明材料。
其他
土地登记
四、土地权属争议的裁决
1,权属争议的概念
土地权属争议, 是指土地所有权或者
使用权归属争议 。
2,权属争议的处理原则
调查处理土地权属争议, 应当以法律,
法规和土地管理规章为依据, 从实际出
发, 尊重历史, 面对现实 。
3、土地权属争议裁决的提交材料
当事人申请调查处理土地权属争议，应当
提交书面申请书和有关证据材料，并按照被申
请人数提交副本。申请书应当载明以下事项,
? 申请人和被申请人的姓名或者名称、地址、邮政编码、
法定代表人姓名和职务 ;
? 请求的事项、事实和理由；
? 证人的姓名、工作单位、住址、邮政编码；
? 委托代理人申请的，应当提交授权委托书，授权委托
书应当写明委托事项和权限。
4,土地权属争议的管辖
（ 1）县级以上国土资源行政主管部门负责土地
权属争议案件,
? 县级以上国土资源行政主管部门负责土地权属争议案
件（以下简称争议案件）的调查和调解工作；对需要
依法作出处理决定的，拟定处理意见，报同级人民政
府作出处理决定。
?
县级以上国土资源行政主管部门可以指定专门机构或
者人员负责办理争议案件有关事宜。
?
个人之间、个人与单位之间、单位与单位之间发生的
争议案件，由争议土地所在地的县级国土资源行政主
管部门调查处理。
（ 2）设区的市、自治州国土资源行政主管部门调查处
理下列争议案件,
?跨县级行政区域的；
同级人民政府、上级国土资源行政主管部门交办或者有关部门转
送的。
（ 3） 省、自治区、直辖市国土资源行政主管部门调
查处理下列争议案件,
跨设区的市、自治州行政区域的；
?争议一方为中央国家机关或者其直属单位，且涉及土地面积较大
的；
?争议一方为军队，且涉及土地面积较大的；
?在本行政区域内有较大影响的；
同级人民政府、国土资源部交办或者有关部门转送的。
（ 4） 国土资源部调查处理下列争议案件,
国务院交办的；
在全国范围内有重大影响的。
5、裁决的原则
（ 1）国土资源行政主管部门对受理的争议案件，应当在查清事实、分
清权属关系的基础上先行调解，促使当事人以协商方式达成协议。
调解应当坚持自愿、合法的原则。
（ 2）调解未达成协议的，国土资源行政主管理部门应当及时提出调查
处理意见，报同级人民政府作出处理决定。
（ 3）因情况复杂，在规定时间内不能提出调查处理意见的，经该国土
资源行政主管部门的主要负责人批准，可以适当延长。
（ 4）国土资源行政主管部门提出调查处理意见后，应当在 5个工作日内
报送同级人民政府，由人民政府下达处理决定。
（ 5）当事人对人民政府作出的处理决定不服的，可以依法申请行政复
议或者提起行政诉讼。
（ 6）在土地权属争议调查处理过程中，国土资源行政主管部门的工作
人员严禁玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊。
