第四章
地 籍 调 查
本章内容
一、地籍调查概述
二、权属调查
三、地籍测量
四、变更地籍调查
第一节 地籍调查概述
地籍调查是国家采用科学的方法，依照有
关法定程序，通过权属调查和地籍测量，查清
土地的位置（ Location）、权属（ Title）、界线
（ Boundary）和用途（ Purpose）等情况，并以
图、簿、册表示。
一、地籍调查 (Cadastral Survey) 的概念
宗地 (Cadastre),
被界址线所封闭，具
有独立使用权或几个使用
者共有权的自然地块 。
地籍调查的对象
地籍调查的目的
核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置
为土地合理利用、土地规划,
土地税收、国土整治等提供基础资料
为土地登记提供技术、法律基础
地籍调查的类型
按照调查的先后工作重点
按照调查的区域
权属调查
地籍测量
村庄地籍调查
城镇地籍调查
按照时期与任务
初始调查
变更调查
初始调
查
变更调
查 维持其现势
性、实效性
基 础
初始调查与变更调查
农村地籍调查与城镇地籍调查
区域
使用规程
级别
测量特点
结果
备注
村庄地籍
调查
,村庄地籍
调查规程
（试行）,
村 级
相对低精
度, 低标
准, 大范
围
分幅土
地权属
界线图
结合
土地
利用
现状
调查
进行
城镇地籍
调查
,城镇地籍
调查规程,
城镇含
村庄内
部
高精度
高标准
范围小
地 籍图
及 权属
成果
地 籍 调 查 的 内 容
查清宗地位置
查清界址点（线）
查清宗地 权属
查清 宗地的使用情况
二、地籍调查的内容和程序
土 地 权 属
国 有
集 体
国有土地所有权
国有土地使用权
集体土地所有权
集体土地使用权
土地权源
国家
所有
依照, 土地改革法,,, 城市郊区土地改革条例, 没收, 征
收, 收归国有的土地；
,宪法,,, 土地法, 中规定的国有土地；
国家依法征用的集体土地；其他形式
解放前沿用下来的土地；
国家机关, 企事业单位解放时接收使用的土地；
国家征用集体土地；国家划拨, 出让, 转让的土地；
国家入股, 国家出租, 授权经营的国有土地；其他形式
集体
使用
农业用地使用权
村集体所有,
镇集体所有
村内两个以上组织所有
村, 镇企事
业建设用地
集体拨用；私宅转来；继承, 购买房产而来
权利
形式
来源
全民所有
集体
所有
1956 农业合作社转为集体所有的土地；
1962,六十条, ；
,宪法,,, 土地法, 中规定的集体所有土地；
其他形式
国有
使用
国有使用
建设用地
使用权
依法使用集体土地；有偿安置； 1962年前平调土地未退还；
1982年以前农民集体自行使用本集体土地的等
宅基地
与集体签定承包合同等
他项
权利
抵押权；租赁权；地役权；
耕作权；借用权等权
多种原因
地 籍 调 查 的 原则
充分准备
周密计划
统一安排
因地制宜
权属、权
源等材料
准备
街坊图地籍号
制作工作底图
指
界
通
知
申
请
登
记
调查
计划
方案
设计
组织
协调
通
告
权属调查
设备
准备
人员
培训
材料
准备
初
始
地
籍
调
查
流
程
图
检查验收
土地登记发证
地籍测量
控制
测量
界址地
物测量
绘宗
地图
绘制
地籍
图
补填
调查
表
面积
量算
工作总结
设定
界标
现场
指界
填地
籍调
查表
准备阶段
第二节 土地权属调查
权属调查一般
是以宗地为基本调
查对象，调查核实
宗地的位置、权属、
界线、使用情况等，
并进行记录。
一、权属调查的概念
土地
权利人
土地登记公告
土地调查申请 材料审查
指界通知
预编宗地号
划分街坊
现场确权
宗地草图
街坊草图
地籍测量
成果应用
测绘与
土地管
理部门
土地
管理
部门
地籍调查准备
权属调查流程图（以初始登记为例）
二、权属调查的实施
权属 调 查 准 备
调查申请
组织准备
仪器设备准备
资料准备
1、权属调查的准备
注意问题,
各种资料尤其是权属资料的完整、多样；
工作任务明确、合理、协调统一；
考虑调查中各种可能的纠纷；
合理的划分街坊、宗地，为地籍测量作准备。
街
坊
界
线
第 1街坊 第 2街坊
第 4街坊 第 3街坊
第 5街坊
1,500
1）街坊划分图
2）预编宗地号
结合土地登记申
请材料、权源材料、
旧的地籍图等，逐
宗编绘工作用图 ;
预编宗地号 ;
注意不重不漏。
街坊图
资料准备
绘制宗地草图
定 界
指界通知
指 界
资格确认
熟悉地籍权属的有关档案，做到心中有底，知源知界；
发放指界通知书，土地使用者资格材料审核；
现场对土地使用者、相关使用者法人代表或委托代理
人的资格认证；
对土地用途，坐落，地号的调查，现场核实土地
使用者权源材料、申请材料档案的一致性；
经三方确认界址点（线）无争议后，填写, 地籍调查
表,,签章，并现场为界址点做标记，或埋设标志；
绘制宗地草图，实地丈量界址线。
2、实地调查
界
标
类
型
地
籍
调
查
表
样
表
地籍调查表样表（续 1）
地籍调查表样表（续 2）
地籍调查表样表（续 3）
三、权属调查的注意事项
?调查以权源为主，同时考虑实际的土地使用情况；
?对土地的来源应有充分的了解，有足够的相关材料；
?维护法律、法规的严肃性，结合确权严肃查处违法行为；
?尊重历史事实，坚持, 实事求是, 的确权原则；
?充分考虑提高土地利用效益；
?严格依照, 城镇地籍调查规程, 要求，确保确权的工作
质量，减少人为的误差。
第三节 地籍测量
一、地籍测量的概念
1） 地籍测量的定义
地籍测量是在权属调
查的基础上对 土地的具体位
置、权属界线、面积和利用
现状等 进行的测绘工作。
② 地形要素
主要水域
道路
其他信息
2）地籍测量的对象
① 地籍要素
权属界线
权属界址点坐标
土地面积
房屋建筑等不动产
3) 地籍测量的特点
?
测量内容特殊：一般仅测量地籍要素和必要
的地形要素 。
? 比例尺较大, 并且与土地的价值, 数量直接
联系 。
? 测量结果的法律性 。
? 现势性：测量的主要成果应该具有准确性,
现势性, 随时变更, 随时测量 。
城镇地籍图
农村地籍图
二、地籍测量的实施
1、地籍控制测量
2、界址点测量
3、地籍图成图
4、面积量算
5,地籍测量成果汇编
地籍测量工作流程
权
属
调
查
界
址
点
测
量
绘
制
各
种
地
籍
图
面
积
量
算
与
统
计
成
果
整
理
与
归
档
地
籍
成
果
应
用
地
籍
控
制
测
量
第四节 地籍变更调查
一、地籍变更
1、概念,
土地登记之后, 凡土地的权属发生变更,
或改变批准的主要用途和地类, 按照有关规
定对地籍记录进行的调查与测绘工作 。
2、作用,
?地籍调查成果的日常更新与维护 。
?保证地籍的时效性, 生命力 。
3、地籍变更的前提条件
?已完成了土地登记 ;
?土地的权属发生变更 ;
?改变批准的主要用途和地类 。
4、变更发生的潜在原因
?地籍内容变化,随着经济的发展, 地形要素和地籍要
素随着时间的推移不断地发生变化, 更新 。
?测绘手段变化,随着科技的发展, 测绘手段, 方法以
及测量的规程不断地更新, 相应的地籍记录, 尤其是地
籍图, 也随之改变 。
?社会发展,城市化等需要土地重新进行地籍测绘 。
?地籍日常更新,地产开发利用中土地的合并、分割。
5、变更地籍测量的条件
?整宗地的用途或地类发生统一的变化, 或整
宗地土地的所有权, 使用权等以宗地为单位
发生变更, 不涉及面积的变化时, 则不必进
行变更测量 。
? 一旦宗地的面积发生改变, 如宗地的分割,
合并等, 则需要重新进行地籍测量工作 。
二、工作的任务和工作程序
地籍要素的变更调查
换发土地证
面积量算
界址点的变更测量
调查记录表、宗地图
三、变更涉及资料、文件
?变更土地登记申请书；
?变更宗地及相临宗地的地籍档案；
?变更宗地附近的地籍平面控制点资料；
?变更宗地所在的基本地籍图；
?变更地籍调查通知书；
?变更地籍调查表等 。
四、宗地的合并与分割
土地权属的变更，实质为宗地权属单位
的更替，核心是宗地的合并与分割。
合并前 合并后
土地权属单元（宗地）合并方法
1,确定合并后新的宗地的边界及界址点, 抄录界址点号
（ 地籍图中的统一编号 ） 及坐标；
2,删除新宗地内部的界址点及其坐标；
3,确认新宗地的相临宗地；
4,计算面积, 注意合并前各宗地的面积与新宗地的面积误
差应在一定的范围内 。
注意,删除的界址点号应进行记录 。 为防混乱应停止使用删除的点号 。
宗地的分割
1,直接分割,如规则图形或以某一地物,
界址点进行分割 。
2,计算分割,即先精确的计算出应分割的
面积, 然后从地籍图上设计分割的位置,
并实地放样测量核实并改正 。
注意,分割后增加的界址点号为不与其他点号混淆,
可从地籍图中最大的点号依次按循序编排 。
宗地的分割
宗地的分割
增加的界址点
宗地号的变更
土地分割或合并后的宗地编号应该保持原
序列号不变, 同时使用以下原则,
1,宗地第一次分割后的各宗地号原编号的支号顺序编
排 。 二次分割, 则在一次分割支号基础上分割支号顺序
编号, 并依次类推 。
2,几宗地合并时, 采用最小的宗地号作为合并后的宗
地号, 其余的宗地号不再使用 。
界址点号的变更
?新增界址点号在原最大点号的基础上依次顺变；
?修测后的界址点按照新的编号记录在界址点坐标册
中；
?合并后不在具有界址点意义的界址点号, 其编号应
该废除；
?废除的界址点也应当在界址点坐标册中加以废除和
备注 。
地 籍 调 查
本章内容
一、地籍调查概述
二、权属调查
三、地籍测量
四、变更地籍调查
第一节 地籍调查概述
地籍调查是国家采用科学的方法，依照有
关法定程序，通过权属调查和地籍测量，查清
土地的位置（ Location）、权属（ Title）、界线
（ Boundary）和用途（ Purpose）等情况，并以
图、簿、册表示。
一、地籍调查 (Cadastral Survey) 的概念
宗地 (Cadastre),
被界址线所封闭，具
有独立使用权或几个使用
者共有权的自然地块 。
地籍调查的对象
地籍调查的目的
核实宗地的权属和确认宗地界址的实地位置
为土地合理利用、土地规划,
土地税收、国土整治等提供基础资料
为土地登记提供技术、法律基础
地籍调查的类型
按照调查的先后工作重点
按照调查的区域
权属调查
地籍测量
村庄地籍调查
城镇地籍调查
按照时期与任务
初始调查
变更调查
初始调
查
变更调
查 维持其现势
性、实效性
基 础
初始调查与变更调查
农村地籍调查与城镇地籍调查
区域
使用规程
级别
测量特点
结果
备注
村庄地籍
调查
,村庄地籍
调查规程
（试行）,
村 级
相对低精
度, 低标
准, 大范
围
分幅土
地权属
界线图
结合
土地
利用
现状
调查
进行
城镇地籍
调查
,城镇地籍
调查规程,
城镇含
村庄内
部
高精度
高标准
范围小
地 籍图
及 权属
成果
地 籍 调 查 的 内 容
查清宗地位置
查清界址点（线）
查清宗地 权属
查清 宗地的使用情况
二、地籍调查的内容和程序
土 地 权 属
国 有
集 体
国有土地所有权
国有土地使用权
集体土地所有权
集体土地使用权
土地权源
国家
所有
依照, 土地改革法,,, 城市郊区土地改革条例, 没收, 征
收, 收归国有的土地；
,宪法,,, 土地法, 中规定的国有土地；
国家依法征用的集体土地；其他形式
解放前沿用下来的土地；
国家机关, 企事业单位解放时接收使用的土地；
国家征用集体土地；国家划拨, 出让, 转让的土地；
国家入股, 国家出租, 授权经营的国有土地；其他形式
集体
使用
农业用地使用权
村集体所有,
镇集体所有
村内两个以上组织所有
村, 镇企事
业建设用地
集体拨用；私宅转来；继承, 购买房产而来
权利
形式
来源
全民所有
集体
所有
1956 农业合作社转为集体所有的土地；
1962,六十条, ；
,宪法,,, 土地法, 中规定的集体所有土地；
其他形式
国有
使用
国有使用
建设用地
使用权
依法使用集体土地；有偿安置； 1962年前平调土地未退还；
1982年以前农民集体自行使用本集体土地的等
宅基地
与集体签定承包合同等
他项
权利
抵押权；租赁权；地役权；
耕作权；借用权等权
多种原因
地 籍 调 查 的 原则
充分准备
周密计划
统一安排
因地制宜
权属、权
源等材料
准备
街坊图地籍号
制作工作底图
指
界
通
知
申
请
登
记
调查
计划
方案
设计
组织
协调
通
告
权属调查
设备
准备
人员
培训
材料
准备
初
始
地
籍
调
查
流
程
图
检查验收
土地登记发证
地籍测量
控制
测量
界址地
物测量
绘宗
地图
绘制
地籍
图
补填
调查
表
面积
量算
工作总结
设定
界标
现场
指界
填地
籍调
查表
准备阶段
第二节 土地权属调查
权属调查一般
是以宗地为基本调
查对象，调查核实
宗地的位置、权属、
界线、使用情况等，
并进行记录。
一、权属调查的概念
土地
权利人
土地登记公告
土地调查申请 材料审查
指界通知
预编宗地号
划分街坊
现场确权
宗地草图
街坊草图
地籍测量
成果应用
测绘与
土地管
理部门
土地
管理
部门
地籍调查准备
权属调查流程图（以初始登记为例）
二、权属调查的实施
权属 调 查 准 备
调查申请
组织准备
仪器设备准备
资料准备
1、权属调查的准备
注意问题,
各种资料尤其是权属资料的完整、多样；
工作任务明确、合理、协调统一；
考虑调查中各种可能的纠纷；
合理的划分街坊、宗地，为地籍测量作准备。
街
坊
界
线
第 1街坊 第 2街坊
第 4街坊 第 3街坊
第 5街坊
1,500
1）街坊划分图
2）预编宗地号
结合土地登记申
请材料、权源材料、
旧的地籍图等，逐
宗编绘工作用图 ;
预编宗地号 ;
注意不重不漏。
街坊图
资料准备
绘制宗地草图
定 界
指界通知
指 界
资格确认
熟悉地籍权属的有关档案，做到心中有底，知源知界；
发放指界通知书，土地使用者资格材料审核；
现场对土地使用者、相关使用者法人代表或委托代理
人的资格认证；
对土地用途，坐落，地号的调查，现场核实土地
使用者权源材料、申请材料档案的一致性；
经三方确认界址点（线）无争议后，填写, 地籍调查
表,,签章，并现场为界址点做标记，或埋设标志；
绘制宗地草图，实地丈量界址线。
2、实地调查
界
标
类
型
地
籍
调
查
表
样
表
地籍调查表样表（续 1）
地籍调查表样表（续 2）
地籍调查表样表（续 3）
三、权属调查的注意事项
?调查以权源为主，同时考虑实际的土地使用情况；
?对土地的来源应有充分的了解，有足够的相关材料；
?维护法律、法规的严肃性，结合确权严肃查处违法行为；
?尊重历史事实，坚持, 实事求是, 的确权原则；
?充分考虑提高土地利用效益；
?严格依照, 城镇地籍调查规程, 要求，确保确权的工作
质量，减少人为的误差。
第三节 地籍测量
一、地籍测量的概念
1） 地籍测量的定义
地籍测量是在权属调
查的基础上对 土地的具体位
置、权属界线、面积和利用
现状等 进行的测绘工作。
② 地形要素
主要水域
道路
其他信息
2）地籍测量的对象
① 地籍要素
权属界线
权属界址点坐标
土地面积
房屋建筑等不动产
3) 地籍测量的特点
?
测量内容特殊：一般仅测量地籍要素和必要
的地形要素 。
? 比例尺较大, 并且与土地的价值, 数量直接
联系 。
? 测量结果的法律性 。
? 现势性：测量的主要成果应该具有准确性,
现势性, 随时变更, 随时测量 。
城镇地籍图
农村地籍图
二、地籍测量的实施
1、地籍控制测量
2、界址点测量
3、地籍图成图
4、面积量算
5,地籍测量成果汇编
地籍测量工作流程
权
属
调
查
界
址
点
测
量
绘
制
各
种
地
籍
图
面
积
量
算
与
统
计
成
果
整
理
与
归
档
地
籍
成
果
应
用
地
籍
控
制
测
量
第四节 地籍变更调查
一、地籍变更
1、概念,
土地登记之后, 凡土地的权属发生变更,
或改变批准的主要用途和地类, 按照有关规
定对地籍记录进行的调查与测绘工作 。
2、作用,
?地籍调查成果的日常更新与维护 。
?保证地籍的时效性, 生命力 。
3、地籍变更的前提条件
?已完成了土地登记 ;
?土地的权属发生变更 ;
?改变批准的主要用途和地类 。
4、变更发生的潜在原因
?地籍内容变化,随着经济的发展, 地形要素和地籍要
素随着时间的推移不断地发生变化, 更新 。
?测绘手段变化,随着科技的发展, 测绘手段, 方法以
及测量的规程不断地更新, 相应的地籍记录, 尤其是地
籍图, 也随之改变 。
?社会发展,城市化等需要土地重新进行地籍测绘 。
?地籍日常更新,地产开发利用中土地的合并、分割。
5、变更地籍测量的条件
?整宗地的用途或地类发生统一的变化, 或整
宗地土地的所有权, 使用权等以宗地为单位
发生变更, 不涉及面积的变化时, 则不必进
行变更测量 。
? 一旦宗地的面积发生改变, 如宗地的分割,
合并等, 则需要重新进行地籍测量工作 。
二、工作的任务和工作程序
地籍要素的变更调查
换发土地证
面积量算
界址点的变更测量
调查记录表、宗地图
三、变更涉及资料、文件
?变更土地登记申请书；
?变更宗地及相临宗地的地籍档案；
?变更宗地附近的地籍平面控制点资料；
?变更宗地所在的基本地籍图；
?变更地籍调查通知书；
?变更地籍调查表等 。
四、宗地的合并与分割
土地权属的变更，实质为宗地权属单位
的更替，核心是宗地的合并与分割。
合并前 合并后
土地权属单元（宗地）合并方法
1,确定合并后新的宗地的边界及界址点, 抄录界址点号
（ 地籍图中的统一编号 ） 及坐标；
2,删除新宗地内部的界址点及其坐标；
3,确认新宗地的相临宗地；
4,计算面积, 注意合并前各宗地的面积与新宗地的面积误
差应在一定的范围内 。
注意,删除的界址点号应进行记录 。 为防混乱应停止使用删除的点号 。
宗地的分割
1,直接分割,如规则图形或以某一地物,
界址点进行分割 。
2,计算分割,即先精确的计算出应分割的
面积, 然后从地籍图上设计分割的位置,
并实地放样测量核实并改正 。
注意,分割后增加的界址点号为不与其他点号混淆,
可从地籍图中最大的点号依次按循序编排 。
宗地的分割
宗地的分割
增加的界址点
宗地号的变更
土地分割或合并后的宗地编号应该保持原
序列号不变, 同时使用以下原则,
1,宗地第一次分割后的各宗地号原编号的支号顺序编
排 。 二次分割, 则在一次分割支号基础上分割支号顺序
编号, 并依次类推 。
2,几宗地合并时, 采用最小的宗地号作为合并后的宗
地号, 其余的宗地号不再使用 。
界址点号的变更
?新增界址点号在原最大点号的基础上依次顺变；
?修测后的界址点按照新的编号记录在界址点坐标册
中；
?合并后不在具有界址点意义的界址点号, 其编号应
该废除；
?废除的界址点也应当在界址点坐标册中加以废除和
备注 。
