清华大学建筑学院 于学文 1
第七讲 城市居住用地规划主要内容提要
★ 城市居住问题
★ 城市居住用地的组成
★ 城市居住用地的选择
★ 城市居住用地指标
★ 城市旧居住区的改建一、城市居住问题居民是城市的主人，居民的生活是城市最主要的活动之一。城市生活居住体系包括两个层次：住宅 （家庭生活单元）,居住区 （社区、
多个家庭的组合、社交活动）
1、城市居住问题
– 我国城市住宅发展情况我国城市居民人均居住面积的变化
50年代 1978 1985 1990 1992 1994 2000
4.3M2 /人 3.7 5.0 6.8 7.1 7.5 >10
1986年第一次全国房屋普查结果表明，全国 1/4位缺房户、无房户、生活不便户（人均小于 4M2、老少三代同堂、成年未婚男女分不开等）。
我国住宅建设投资比例的发展
1949—1978年 1979—1989 1991 2000
0.78% 1.0% 3.67% > 5%
根据联合国的标准,正常投资比例为 5%，小于 3%时，是会出现住宅问题的临界点。
– 国际居住标准耕者有其田，居者有其屋 ——孙中山
最低标准：每人一个床
文明标准：每户一套房
舒适标准：每人一个房间
豪华标准：每人一套房现在我国正朝着舒适标准努力，争取每户一套房，每人一间房。
– 住宅制度的改革二、城市居住用地的组成
1、城市居住区的类型
– 按所处位置分类
城市型居住区城市功能用地的一部分，相对集中的居住用地，与城市其它功能用地相连，不含居住区以上级公共设施
独立工矿型居住区独立性较强，与城市其它功能用地距离较远，含有部分居住区以上级公共设施（医院、商业服务、公园等）
– 按建设条件分类
新建居住区按照规划标准进行建设的新型居住区
旧居住区城市内部原有的、相对集中的居住用地，基础设施条件较差
2、城市居住用地的组成一般称城市居住区，泛指不同人口规模的居住聚居地特指被城市干道或自然分界线所围合、具有一定人口规模、配有较完善的能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
– 住宅用地
– 公共设施用地
– 道路用地
– 公共绿地
– 用地平衡表
3、居住用地的分类 R
– 一类居住用地 R1
市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地
– 二类居住用地 R2
市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地
– 三类居住用地 R3
市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业的用地有混合交叉的用地
– 四类居住用地 R4
以简陋住宅为主的用地三、城市居住用地的选择城市居住用地市城建设用地中比例最大的部分，
又是城市居民直接使用、关系最密切的部分。
1、自然地质条件
不能存在地震、洪水、滑坡、崩塌、沙土液化等自然灾害的隐患
在山区或丘陵地区，应尽量选择通风和向阳的坡面
应当尽量少占高产农田和不占基本农田保护区
2、周围环境
– 自然环境
接近水面、森林，将人文景观组织到居住区中
与城市主导风向的关系
– 功能用地环境
与工业区的关系
与对外交通的关系
与公共设施的关系
– 建筑环境
城市小气候
高层建筑群
3、与旧城区的关系
新建居住区应充分依托旧城区，利用原有设施
尊重城市原有结构，延续城市历史文脉
保护历史文化名城、历史街区、文物建筑
4、可持续发展
为城市规划期后的发展留有余地
为城市发展准备绿色空间
与其他功能用地发展的关系四、城市居住区规划结构
1、城市居住区的布置
– 集中布置城市规模不大，自然条件较好，有足够的用地的城市中
可以节约市政基础设施和公共服务设施的投资费用，充分发挥其效能，可以密切各部分在空间上的联系。
– 分散布置在规模较大的城市中,或在城市总体布局为组团式布局时
分散布置的基本原则应使居住用地与工作地点接近,使组团内的居住与就业基本平衡,尽量减少,城市交通 。
不能机关大院内建宿舍
2、居住区的组织
– 按小区理论进行组织
邻里单位理论为基础
以小学、托幼、商店为中心布置住宅群
现在逐渐向外向发展
– 按均衡布置公共设施进行组织以不同性质和规模的公共设施为中心，按不同服务半径布置 ——市级、地区级、居住区级、小区级
– 按 环境区组织
强调选择自由、交通自由，改变邻里单位概念
– 我国居住区的一般组织方式
居住区规模
居住区规划结构居住区 ——居住小区 ——居住组团居住区分级控制规模居住区 小区 组团户数 1 0 0 0 0 — 1 5 0 0 0 2 0 0 0 — 4 0 0 0 300 —— 700
人口 3 0 0 0 0 — 5 0 0 0 0 7 0 0 0 — 1 5 0 0 0 1 0 0 0 — 3 0 0 0
4、城市居住用地的技术经济指标
规划用地面积
建筑基底面积
建筑密度
建筑总面积
容积率
（建筑面积毛密度）
绿地率
人口毛密度
平均层数
建筑密度 =
容积率 =
（建筑面积毛密度，单位：万平方米 / 公顷）
绿地率
人口毛密度 单位：人 /公顷用地面积建筑基底面积用地面积建筑总面积
5、居住用地占城市建设用地的比重用地类别 居住用地 工业用地 道路用地 绿 地用地指标 m
2
/ 人 18 — 28 10 — 15 7 — 15
≥ 9
其 中 公 共绿地 ≥ 7
占建设用地比例 % 20 — 32 15 — 25 8 — 15 8 — 15
五、城市旧居住区改建
1、旧居住区改造的必要性
– 城市新区占用大量农田 而耕地已经人均不足一亩
– 旧居住区的条件不适应现代生活
2、旧居住区的一般问题
– 城市布局不甚合理 功能混杂，污染工业在其中
– 城市道路不成系统 道路狭窄弯曲，过境交通穿城
– 建筑密度高，质量差 有些已成危险房屋
– 城市基础设施缺乏 给排水、通讯、燃料、供暖设施
– 公共服务设施不足 教育、商业、医疗等
– 公共绿地极少
3、旧居住区改建的原则和内容
– 注意保护城市基本格局 历史名城、历史街区
– 合理调整土地功能布局 经济杠杆，搬迁工业
– 改善城市交通，增加绿化
– 逐步改善居住条件，加强基础设施建设
4、旧居住区的改建方法改变过去见缝插楼的现象
– 结合重大工程建设改建 妙应寺白塔地区、牛街地区
– 结合道路建设沿街改建 北京前三门大街
– 保护性改建具有特色的旧居住区 菊儿胡同、张家界沿河
– 保护性改建形式 房屋内部改造、重新设计
第七讲 城市居住用地规划主要内容提要
★ 城市居住问题
★ 城市居住用地的组成
★ 城市居住用地的选择
★ 城市居住用地指标
★ 城市旧居住区的改建一、城市居住问题居民是城市的主人，居民的生活是城市最主要的活动之一。城市生活居住体系包括两个层次：住宅 （家庭生活单元）,居住区 （社区、
多个家庭的组合、社交活动）
1、城市居住问题
– 我国城市住宅发展情况我国城市居民人均居住面积的变化
50年代 1978 1985 1990 1992 1994 2000
4.3M2 /人 3.7 5.0 6.8 7.1 7.5 >10
1986年第一次全国房屋普查结果表明，全国 1/4位缺房户、无房户、生活不便户（人均小于 4M2、老少三代同堂、成年未婚男女分不开等）。
我国住宅建设投资比例的发展
1949—1978年 1979—1989 1991 2000
0.78% 1.0% 3.67% > 5%
根据联合国的标准,正常投资比例为 5%，小于 3%时，是会出现住宅问题的临界点。
– 国际居住标准耕者有其田，居者有其屋 ——孙中山
最低标准：每人一个床
文明标准：每户一套房
舒适标准：每人一个房间
豪华标准：每人一套房现在我国正朝着舒适标准努力，争取每户一套房，每人一间房。
– 住宅制度的改革二、城市居住用地的组成
1、城市居住区的类型
– 按所处位置分类
城市型居住区城市功能用地的一部分，相对集中的居住用地，与城市其它功能用地相连，不含居住区以上级公共设施
独立工矿型居住区独立性较强，与城市其它功能用地距离较远，含有部分居住区以上级公共设施（医院、商业服务、公园等）
– 按建设条件分类
新建居住区按照规划标准进行建设的新型居住区
旧居住区城市内部原有的、相对集中的居住用地，基础设施条件较差
2、城市居住用地的组成一般称城市居住区，泛指不同人口规模的居住聚居地特指被城市干道或自然分界线所围合、具有一定人口规模、配有较完善的能满足该区居民物质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚居地。
– 住宅用地
– 公共设施用地
– 道路用地
– 公共绿地
– 用地平衡表
3、居住用地的分类 R
– 一类居住用地 R1
市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主的用地
– 二类居住用地 R2
市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层住宅为主的用地
– 三类居住用地 R3
市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与工业的用地有混合交叉的用地
– 四类居住用地 R4
以简陋住宅为主的用地三、城市居住用地的选择城市居住用地市城建设用地中比例最大的部分，
又是城市居民直接使用、关系最密切的部分。
1、自然地质条件
不能存在地震、洪水、滑坡、崩塌、沙土液化等自然灾害的隐患
在山区或丘陵地区，应尽量选择通风和向阳的坡面
应当尽量少占高产农田和不占基本农田保护区
2、周围环境
– 自然环境
接近水面、森林，将人文景观组织到居住区中
与城市主导风向的关系
– 功能用地环境
与工业区的关系
与对外交通的关系
与公共设施的关系
– 建筑环境
城市小气候
高层建筑群
3、与旧城区的关系
新建居住区应充分依托旧城区，利用原有设施
尊重城市原有结构，延续城市历史文脉
保护历史文化名城、历史街区、文物建筑
4、可持续发展
为城市规划期后的发展留有余地
为城市发展准备绿色空间
与其他功能用地发展的关系四、城市居住区规划结构
1、城市居住区的布置
– 集中布置城市规模不大，自然条件较好，有足够的用地的城市中
可以节约市政基础设施和公共服务设施的投资费用，充分发挥其效能，可以密切各部分在空间上的联系。
– 分散布置在规模较大的城市中,或在城市总体布局为组团式布局时
分散布置的基本原则应使居住用地与工作地点接近,使组团内的居住与就业基本平衡,尽量减少,城市交通 。
不能机关大院内建宿舍
2、居住区的组织
– 按小区理论进行组织
邻里单位理论为基础
以小学、托幼、商店为中心布置住宅群
现在逐渐向外向发展
– 按均衡布置公共设施进行组织以不同性质和规模的公共设施为中心，按不同服务半径布置 ——市级、地区级、居住区级、小区级
– 按 环境区组织
强调选择自由、交通自由，改变邻里单位概念
– 我国居住区的一般组织方式
居住区规模
居住区规划结构居住区 ——居住小区 ——居住组团居住区分级控制规模居住区 小区 组团户数 1 0 0 0 0 — 1 5 0 0 0 2 0 0 0 — 4 0 0 0 300 —— 700
人口 3 0 0 0 0 — 5 0 0 0 0 7 0 0 0 — 1 5 0 0 0 1 0 0 0 — 3 0 0 0
4、城市居住用地的技术经济指标
规划用地面积
建筑基底面积
建筑密度
建筑总面积
容积率
（建筑面积毛密度）
绿地率
人口毛密度
平均层数
建筑密度 =
容积率 =
（建筑面积毛密度，单位：万平方米 / 公顷）
绿地率
人口毛密度 单位：人 /公顷用地面积建筑基底面积用地面积建筑总面积
5、居住用地占城市建设用地的比重用地类别 居住用地 工业用地 道路用地 绿 地用地指标 m
2
/ 人 18 — 28 10 — 15 7 — 15
≥ 9
其 中 公 共绿地 ≥ 7
占建设用地比例 % 20 — 32 15 — 25 8 — 15 8 — 15
五、城市旧居住区改建
1、旧居住区改造的必要性
– 城市新区占用大量农田 而耕地已经人均不足一亩
– 旧居住区的条件不适应现代生活
2、旧居住区的一般问题
– 城市布局不甚合理 功能混杂，污染工业在其中
– 城市道路不成系统 道路狭窄弯曲，过境交通穿城
– 建筑密度高，质量差 有些已成危险房屋
– 城市基础设施缺乏 给排水、通讯、燃料、供暖设施
– 公共服务设施不足 教育、商业、医疗等
– 公共绿地极少
3、旧居住区改建的原则和内容
– 注意保护城市基本格局 历史名城、历史街区
– 合理调整土地功能布局 经济杠杆，搬迁工业
– 改善城市交通，增加绿化
– 逐步改善居住条件，加强基础设施建设
4、旧居住区的改建方法改变过去见缝插楼的现象
– 结合重大工程建设改建 妙应寺白塔地区、牛街地区
– 结合道路建设沿街改建 北京前三门大街
– 保护性改建具有特色的旧居住区 菊儿胡同、张家界沿河
– 保护性改建形式 房屋内部改造、重新设计
