第五章 固定资产评估
了解固定资产评估概述
掌握固定资产评估的准备工作
掌握固定资产的质量鉴定
掌握机器设备的评估
了解特殊情况下的固定资产评估
了解固定资产生产能力的核定第一节 固定资产评估概述
一、固定资产的分类
– 1、固定资产的含义
固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，并且在使用过程中保持原有实物形态的资产。
新修订的国际会计准则对固定资产下的定义是：
“预计使用期限超过一个会计期间；企业用于生产、
提供商品或劳务、出租或为了行政管理目的而拥有的有形资产。”
我国企业会计准则规定：“固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原来物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。”
固定资产是指企业拥有的具有以下特征的有形资产：
– 第一，企业用于生产、提供商品或服务、出租或用于企业行政管理目的；
– 第二，预计使用年限在一年以上；
– 第三，该项资产的成本及其为企业提供的未来经济利益能够可靠地予以计量。
固定资产的基本特点是：
– （ 1）不以出售为目的，具有持久持有性；
– （ 2）使用期限长，一般都在一年以上，但使用寿命一般可以估计；
– （ 3）单位资产的价值量较大。
– 2、固定资产的分类
（ 1）按固定资产的经济用途分类，可分为经营用固定资产和非经营用固定资产。
经营用固定资产是指直接服务于企业生产、
经营过程的各种固定资产。
非经营用固定资产是指不直接服务于生产经营过程的各种固定资产。
（ 2）按固定资产使用情况分类，可分为使用中固定资产、未使用固定资产和不需用固定资产。
使用中固定资产是指企业正在使用中的经营性和非经营性固定资产。
未使用固定资产是指已完工或已购进的尚未交付使用的新增固定资产以及因进行改建、扩建等原因暂停使用一年以上的固定资产 。
不需用固定资产是指本企业多余或不适用，需要调配处理的各种固定资产。
（ 3）按固定资产的性质分类，可以分为房地产、机器设备、工具仪器等和其他性质的固定资产。
机器设备是指直接运用于企业生产和经营的各种劳动资料，包括各类专项设备、通用设备、外购设备或自制设备等。
房屋建筑物和土地可统称为房地产，具体包括房屋、建筑物和土地三部分。
工具和仪器是企业生产经营过程中使用的小型设备，是辅助性的固定资产。
（ 4）按固定资产的产权归属来划分，可以分为自有固定资产和融资租入固定资产。
自有固定资产，是指产权归企业自己所有的固定资产，由企业自行建造或购入。
融资租入的固定资产，是指企业根据融资租赁合同以融资租赁的方式租入的固定资产，企业对于这类资产只有使用权而没有所有权。
固定资产的分类方法其他如托儿所,幼儿园,招待所等固定资产房屋建筑物机器设备其他固定资产通用机器设备专用机器设备非标准化设备工具器具在建工程仪器生产经营性房屋道路围墙桥梁非生产经营性房屋仓储用房厂房办公楼其他用房自营工程出包工程职工宿舍职工食堂职工医院职工疗养院车间
– 3、固定资产分类方法在评估中的综合运用
在实际评估中可按资产性质分类组织有关人员进行分工，组织几个专业评估小组，选择相应的评估方法，采用适当的技术测验手段，择取适当的评估比较参照资产进行评估。
参照资产用途的分类方法（即财务会计分类），根据被评估资产的实际用途确定需要考虑哪些因素，
并按财务会计中的资产分类方法，结合委托方的需要和评估目的编制固定资产估价账表进行评估。
二、固定资产评估的特点
– 1、以工程技术检测为基础
– 2、一般采用单项独立评估方法
– 3、一般要考虑无形损耗
– 4、固定资产的评估工作量较大
– 5、使用的评估方法全面
三、固定资产评估工作的步骤
– 1、清查核实被评估固定资产的属性和数量
– 2、划分固定资产类别
– 3、确定计价标准和方法
– 4、设计评估表格
– 5、搜集整理有关资料，验证和测定技术经济参数
– 6、评定估算，汇总评估结果第二节 固定资产评估的准备工作
一、收集资料
– 1、产权证明。
– 2、有关记录。
– 3、使用状况的有关资料。
– 4、技术资料。
– 5、房屋建筑物的验收文件和竣工决算以及装饰改造情况。
– 6、固定资产因意外灾害情况所造成的损害程度等。
– 7、评估之日同类固定资产的市价以及通胀率、银行利率、汇率等。
– 8、担保、保险和抵押情况。
– 9、其他有关资料。
二、整理资料资料整理的基本步骤是：
– （ 1）筛选收集来的全部资料，与评估直接相关的资料应当保留下来；
– （ 2）审核筛选后的资料，审核的内容主要包括：
资料的完整性，数据的可靠性，参考价值的大小。
– （ 3）对审核后的资料编码标号，以备查找。
三、固定资产清查
– 清查的范围：全部被评估固定资产。
– 清查方法包括普查法（全面调查法）、重点清查法、典型清查法和抽样清查法。
– 固定资产清查可以通过核对账目记录和盘点实物的方法进行。
四、划分固定资产类别
– 对企业全部固定资产进行评估时，根据评估目的、评估方法、计价标准以及评估报告的要求，
结合被评估资产的工程技术特点，适当进行分类 。
五、制定评估表格
– 一是要考虑评估工作的要求，为搜集整理数据提供明细的纲目；
– 二是要与评估流程相适应，便于评估阶段的衔接与过渡；
– 三是要考虑评估报告的要求。
作业分析表是固定资产的基础表，适应固定资产单台单件评估为主的特点。
评估明细表要逐件反映固定资产评估的基本情况，并与评估前的情况进行概括对比。
评估汇总表是在分类的基础上综合反映资产评估的结果。
六、测定各种技术参数
– （ 1）资产的价值状况
– （ 2）资产的使用状况
– （ 3）资产的技术状况
七、计算评估值、编制评估报表第三节 固定资产的质量鉴定
定性鉴定：通过工程技术人员、专业人员和被鉴定资产的管理人员的专业知识和长期实践经验，根据被评估资产的实际使用情况，经过分析和目测做出的关于固定资产的好坏和新旧程度的判断。
定量鉴定：采用仪器、仪表和其他测试手段，通过对相关参数指数的计算，对固定资产做出的关于技术性能、物理状况以及几何精度等方面的判断。
一、房屋建筑物的质量鉴定
– 主要考察原设计状况和现存状况。
– 原设计状况包括房屋建筑物的面积、结构、高度、容积率、装饰等；
– 现存状况主要是与原设计状况相比的完好程度。
– 房屋建筑物质量鉴定的关键就在于其成新率。
房屋建筑物按照其新旧程度通常可以划分为十个质量等级，划分标准如下：
– （ 1）完好：九十成新。主体结构完好，基本没有变形或损坏情况；
– （ 2）基本完好：七八成新。主体结构基本完好，仅有局部发生轻微变形或损坏；
– （ 3）一般性损坏：五六成新。主体结构变形面积、
损坏程度在 30％以内，基本上不影响使用；
– （ 4）严重损坏：三四成新。主体结构变形面积和破损程度在 30％以上，影响正常使用，但没有倒塌的危险；
– （ 5）危险：一二成新。主体结构严重变形和损坏，
不能使用，而且有倒塌的危险。
二、机器设备的质量鉴定
– 1、客观统计性鉴定
客观统计性鉴定是登记型的，即按照机器设备的类别，预先设计好一套能够反映现时和历史状况的项目或指标，然后根据账、卡、检验仪表等反映出的有关数据或信息，进行逐项登记。
主要掌握的因素：企业生产何种产品；生产能力多大；原材料、燃料及动力消耗水平如何；维修费用和操作人员数量多少以及收益能力等方面的情况。
– 2、主观判断性鉴定
主观判断性鉴定是一种主观性的鉴定，主要针对无现成数据可查、必须经过主观判断才能确定的项目或指标。
（ 1）总体鉴定法
总体鉴定设备的新旧程度，用观察法对处于不同状态条件下的机器设备确定 损耗率或成新率 。
（ 2）分项目鉴定法
通过对每个部分进行成新或损耗百分比鉴定，并按权重加总后即是该台设备的新旧程度。
第四节 特殊情况下的固定资产评估
一、综合因素评估法
– 综合考虑各种相关因素，采用特定评估公式计算的方法得出评估结果。
– 因素包括：已使用年限 T1；增加的使用年限 T2；
技术改造投入 A；预计资产的残值 Y；物价变动率 ω；无形损耗率 s；被评估资产的原值 D七个因素。
– 评估公式为：
YTTsTT YDAP 21
21
])(1[?
二、自制设备的评估
评估公式为：
P=[(N+b)(1+r)]ξt/ξ0－ Q
其中,N为账面净值,b为已提折旧,r为成本利润率，
Q为综合损耗； ξt和 ξ0为评估时和自制时的物价变动指数。
第五节 固定资产生产能力的核定
设计能力：固定资产设计任务书和技术设计文件中所规定的生产能力。
计划能力：企业在计划年度内，根据现有的资产匹配水平、技术进步水平和组织协调水平计算出来的生产能力。
核定能力：对固定资产涉及的各种因素进行充分分析后，重新调查核定的生产能力。
一、设备组生产单一产品的情况
1、当设备组的生产能力主要取决于时间时，以生产该产品的实物数量来表示：
生产能力＝设备台数 × 单位设备有效工时 × 单位设备单位时间产量定额或：生产能力＝设备台数 × 单位设备有效工时 /单位产品台时定额
2、当生产能力主要取决于生产地面积时，以生产面积为依据来进行评估：
生产能力＝生产地面积 × 生产地面积利用时间 ×
单位时间单位面积的产量定额或：生产能力＝生产地面积 × 生产地面积利用时间 /单位产品占用生产面积时间定额
3、当被评估资产属于流水线作业时，以生产的节拍为依据来进行评估：
生产能力＝流水线的有效工时 /生产节拍
– 生产节拍是指依次生产出两件相同的产品的间隔时间。
生产节拍＝轮班内实际工作时间 /轮班内的实际产量
二、设备组生产多品种产品的情况
– 1、按标准产品计算生产能力
将具有不同品种或不同规格的同类产品折算成的符合某一标准规格的产品。
– 2、按代表产品计算生产能力
代表产品是指反映企业主营业务方向、产量较大、占用劳动量和其他要素较多并在结构和工艺上具有代表性的产品。
换算系数＝非代表产品台时定额 /代表产品台时定额或：换算系数＝代表产品单位时间产量定额 /非代表产品单位时间产量定额
三、工段、车间和企业的生产能力核定
– 车间的生产能力由主导性工段的生产能力决定；企业的生产能力由主导性车间的生产能力决定。
– 1、工段生产能力的核定
核定工段的生产能力应该以主导性班组的生产能力为基础进行综合考虑。
– 2、车间生产能力的核定
核定车间的生产能力应该以主导性工段的生产能力为基础进行综合考虑。
– 3、企业生产能力的核定
核定企业的生产能力应该以主导性车间的生产能力为基础进行综合考虑。
主观判断性鉴定的参考依据损耗率（ %） 设备状态 成新率
0～ 15 全新 刚启封或刚安装好，尚未使用过 100～ 95
10～ 15 很新 有轻微成就，与新的差不多，不需要更新零件或进行修理
90～ 85
20～ 35 良好 基本属于新设备，在更新或修复一些新零件后，
尚可达到优良状态
80～ 65
40～ 60 一般 属于旧设备，需要更换较多零部件方可达到良好状态
60～ 40
65～ 80 尚可用 尚可运用的旧设备，需要更换大量的零部件 35～ 20
85～ 90 差的 需要大修理，在更换大量零部件后方可运行 15～ 10
95～ 100 报废的 只能以残值价格处理 5～ 0
第六节 机器设备的评估
一、影响机器设备评估价值的基本因素
– 1、原始成本
机器设备购建时的全部费用，包括购置价款、运杂费、安装调试费等。
– 2、重置全价
分为复原重置成本和更新重置成本两种，它们是按现行价格计算的、购置与被评估机器设备完全相同或者以新型材料、先进技术标准购置类似机器设备的全部费用。
– 3、成新率
– 4、功能成本系数和功能性贬值
功能成本系数是指机器设备的功能变化引起其购建成本变化的函数关系。
功能性贬值是机器设备因技术进步使其功能相对陈旧而带来的无形损耗，在评估其价值时应将它扣除。
– 5、物价指数
物价指数是表示市场价格水平变化的百分数。
二、机器设备的评估方法
重置成本法,
机器设备评估价值＝重置成本－有形损耗－无形损耗
＝重置成本 × （ 1－综合损耗率）
＝重置成本 × 成新率－功能性贬值
在重置成本法的具体运用中，根据实际情况，可分别采用重置成本法、指数调整法、功能成本法和点面推算法等具体方法来对机器设备进行评估。
1、直接法
– 直接法就是以现行市场价格标准核算设备重置的直接成本和间接成本，以重置全价为基础计算设备重置价值的方法。
– （ 1）复原重置成本法
机器设备评估价值＝重置全价 × 成新率－功能性贬值
＝（重置直接费用＋重置间接费用） × 成新率－功能性贬值
重置直接费用指可以确认属于购建某设备的直接开支项目
重置间接费用指不能确认完全属于设备购建所开支，不能全部由购建设备所负担，但又与设备购建有关的那些费用。
【 例 】 某企业需评估某设备，若按现行市价购置，价款每台为 10万元，运杂费为 8000元，安装调试的原材料为 3000元，人工成本 2000元。
根据同类设备安装调试的间接费用分配材料，
间接费用为每元人工费用的 50％。求该设备的重置成本。
自然寿命又叫物质寿命，是指设备自开始使用到因有形磨损使之最后报废为止的全部时间。
经济寿命是指设备经济合理的使用年限，即设备自开始使用，到因设备严重老化、运行费用高于使用效益而被停用为止的全部时间。
技术寿命也叫有效寿命，是指设备自使用开始，
到因技术进步使设备发生严重的功能性贬值，从而使之在自然寿命终结之前就被淘汰的整个时间。
通常在设备使用、维修保养、运行和负荷正常，并且使用年限和折旧率规定合理的情况下，成新率可按以下两个公式计算：
– 机器设备成新率＝（ 1－已使用年限 /规定使用年限） × 100％
– 机器设备成新率＝ [1－按重置全价计算的累计折旧额 /（重置全价－残值） ]× 100%
在评估中还可对重要设备和经重大改造的设备进行工程技术鉴定，根据设备的实际技术性能状况和实测尚可使用年限确定其成新率，计算公式为：
成新率＝ [1－使用年限 /（已使用年限＋尚可使用年限） ]× 100％
机器设备的功能性贬值
– 机器设备年超额成本＝被评估机器设备年运营成本－参照设备年运营成本被评估机器设备尚可使用年限内的总超额成本的计算公式为：
– 机器设备总超额成本＝机器设备年超额成本 × 机器设备尚可使用年限依次此计算出减去收入所得税后的净超额成本，计算公式为：
– 机器设备净超额成本＝机器设备总超额成本 × （ 1－所得税率）
– 然后再将净超额成本折现，即可得到功能性贬值的评估值。
（ 2）更新重置成本法
– 更新重置成本总额 =更新重置直接消耗 +间接费用
– 机器设备重置净值＝ ∑（更新替代后的费用消耗 ×
现行价格或费用标准） × 成新率
– 更新重置成本不考虑功能性贬值
【 例 】 某企业精密车床经过重大改造，技术性能已基本达到现在制造的同类设备的技术水平。更新改造共支出直接费用 50000元，
其中人工费用为 5000元，间接费用分配率按每元人工费用计算为 0.5。该设备的成新率为
0.8。试评估该设备的更新重置净值。
2、指数调整法（物价指数法）
– 计算公式为：
设备的评估净值＝设备的原始成本 × 定基物价指数 × 成新率－功能性贬值
– 也可直接将设备的帐面净值用物价指数调整，
再扣除功能性贬值。
设备的评估净值＝设备的帐面价值 × 定基物价指数－功能性贬值
【 例 】 某企业需评估一台设备，其购进价格为 20万元。购进时定基物价指数为 110％。
评估时定基物价指数为 165％，成新率为 0.8，
其功能性贬值为 40000元。用物价指数法评估该设备的现时价值。
3、现价法
– 价格的选择
– 评估公式
评估价值＝（现行市价＋运输安装费） × 重估成新率
或：评估价值＝（现行市价＋运输安装费）－（现行市价＋运输安装费－残值） /重估使用年限 × 已使用年限
【 例 】 某企业以一台设备投入外省企业进行联营。该设备国内现价 50000元，需运输安装费 3000元，预计残值 8000元，经鉴定，
该设备尚可使用 10年，已使用 5年。求其评估价值。
4、功能成本法
– 功能成本法是利用机器设备的成本与其功能的相关性，以适当的参照资产的功能成本为标准，
折算出被评估机器设备的重置全价后再作必要的调整或扣除，得到设备重置净值的评估方法。
– 在资产评估中，设备的功能一般指年生产能力或规模效益。
– 功能成本法具体包括生产能力折价法、规模经济效益法和功能成本系数法三种方法。
（ 1）生产能力折价法
– 这种方法是以相同或类似的设备作参照物，以参照物重置全价为标准，按被评估机器设备与参照资产生产能力的比率来计算其评估价值的方法。
– 设备评估价值＝被评估资产生产能力 /参照物资产生产能力 × 参照物重置全价 × 成新率
【 例 】 被评估设备的年设计生产能力为
8000件产品，成新率为 0.8。其参照资产为同类全新设备，年设计生产能力为 10000件产品，重置全价为 55000元。求该设备的评估价值。
（ 2）规模经济效益指数法
– 设备的购建成本非等比例地随功能（生产能力）增大而上升时，采用这种评估方法。
– 机器设备评估价值＝参照物重置全价 × （设备年设计生产能力 /参照物年设计生产能力） n× 成新率
– 参照物应选择已经定型生产、大量使用、技术先进的设备
【 例 】 A设备设计生产能力为 8000件 /年，
成新率为 0.55。评估时选定的参照物 B设备为 A设备的改进型，设计生产能力为 12000
件 /年，重置成本为 35000元。设 N值 0.65，
求 A设备的评估价值。
（ 3）功能成本系数法
– 当设备购建成本同年生产能力（功能）之间大体呈线形函数关系时，可采用这种方法。
– 设生产能力即自变量为 x，成本即因变量为 y，
在取得若干组具有代表性的数据的情况下，在座标图上便可能会显示为回归直线，其方程式就可能是一元线形回归方程 y=a+bx
【 例 】 为评估某企业一台机器设备的价值，
在该行业 11家同类企业中选定该种机器设备 11台，各自的年生产能力 x和购建成本 y
如表所示。现已知该台设备的生产能力为
15台，试用功能成本系数法评估其价值。
机器设备编号年生产能力购建成本 XY X2
X（件） Y（万元）
01 5 12 60 25
02 8 18 144 64
03 5 11 55 25
04 10 20 200 100
05 12 23 276 144
06 8 15 120 64
07 15 27 405 225
08 18 31 558 324
09 20 33 660 400
10 15 26 390 225
11 10 18 180 100
合计 126 234 3048 169
6
以表中所给数据为依据，以 y为因变量,x
为自变量，进行线形回归，假设回归方程为：
Y=a+bX，则回归结果为 Y＝ 4.61+1.45X，
若把被评估机器设备的生产能力 X＝ 15代入这一方程，就可以得到它的购建成本为
26.36万元。
5、统计分析法
– 点面推算法是依据统计的典型抽样调查原理，在对整体资产或成批的同类资产评估时，选择若干具有代表性的精测样本，采取不同具体方法估算评估对象的重置成本，以之与其历史成本比较，确定合理的调整系数，然后由点及面，用以评定全部被评估资产重置净值的方法。
计算公式为：
– 某类或总体资产重置净值＝某类或总体资产原始成本
× 调整系数 × 综合成新率
– 其中：调整系数＝ ∑抽样精测重置成本 /∑抽样精测原始成本
【 例 】 某企业在 1998年 9月购置普通设备一批，账面原始总额 1000万元，评估确定综合成新率为 0.8。
在评估过程中，抽样精测了其中的 6台，原值共计
24万元，重置成本计 50万元，试求该批设备的评估价值（不考虑功能型贬值）。
6、现行市价法
– 市价折扣法、市价比较法
【 例 】 某企业于 1990年引进一条生产线，由于产品结构和市场需求发生变化，该企业采用先进技术和材料对它进行局部改进。 1998年 10月，企业由于要进行贷款信用评级，需对该生产线进行评估。预计该生产线尚可使用 10
年，到时残值为 5000元。市场上相同的全新生产线基准价为 150000元。考虑到被评估设备作过技术改进但已使用多年，其调整系数定为 1.2。求该设备的评估价值。
7、清算价格法
– 机器设备评估的清算价格法是按企业清理或破产时在短期内资产变卖的现行价格来确定资产重估价格。
– 结业或破产企业的资产，大体可划分为四类：
一是中止生产就失去效用和已经陈旧失效的资产，如化工企业的多数设备装置；
二是专用性过强的设备；
三是仍可正常使用的一般设备；
四是具有较高收益能力的技术装备和其他资产。
了解固定资产评估概述
掌握固定资产评估的准备工作
掌握固定资产的质量鉴定
掌握机器设备的评估
了解特殊情况下的固定资产评估
了解固定资产生产能力的核定第一节 固定资产评估概述
一、固定资产的分类
– 1、固定资产的含义
固定资产是指使用期限较长，单位价值较高，并且在使用过程中保持原有实物形态的资产。
新修订的国际会计准则对固定资产下的定义是：
“预计使用期限超过一个会计期间；企业用于生产、
提供商品或劳务、出租或为了行政管理目的而拥有的有形资产。”
我国企业会计准则规定：“固定资产是指使用期限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并在使用过程中保持原来物质形态的资产，包括房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等。”
固定资产是指企业拥有的具有以下特征的有形资产：
– 第一，企业用于生产、提供商品或服务、出租或用于企业行政管理目的；
– 第二，预计使用年限在一年以上；
– 第三，该项资产的成本及其为企业提供的未来经济利益能够可靠地予以计量。
固定资产的基本特点是：
– （ 1）不以出售为目的，具有持久持有性；
– （ 2）使用期限长，一般都在一年以上，但使用寿命一般可以估计；
– （ 3）单位资产的价值量较大。
– 2、固定资产的分类
（ 1）按固定资产的经济用途分类，可分为经营用固定资产和非经营用固定资产。
经营用固定资产是指直接服务于企业生产、
经营过程的各种固定资产。
非经营用固定资产是指不直接服务于生产经营过程的各种固定资产。
（ 2）按固定资产使用情况分类，可分为使用中固定资产、未使用固定资产和不需用固定资产。
使用中固定资产是指企业正在使用中的经营性和非经营性固定资产。
未使用固定资产是指已完工或已购进的尚未交付使用的新增固定资产以及因进行改建、扩建等原因暂停使用一年以上的固定资产 。
不需用固定资产是指本企业多余或不适用，需要调配处理的各种固定资产。
（ 3）按固定资产的性质分类，可以分为房地产、机器设备、工具仪器等和其他性质的固定资产。
机器设备是指直接运用于企业生产和经营的各种劳动资料，包括各类专项设备、通用设备、外购设备或自制设备等。
房屋建筑物和土地可统称为房地产，具体包括房屋、建筑物和土地三部分。
工具和仪器是企业生产经营过程中使用的小型设备，是辅助性的固定资产。
（ 4）按固定资产的产权归属来划分，可以分为自有固定资产和融资租入固定资产。
自有固定资产，是指产权归企业自己所有的固定资产，由企业自行建造或购入。
融资租入的固定资产，是指企业根据融资租赁合同以融资租赁的方式租入的固定资产，企业对于这类资产只有使用权而没有所有权。
固定资产的分类方法其他如托儿所,幼儿园,招待所等固定资产房屋建筑物机器设备其他固定资产通用机器设备专用机器设备非标准化设备工具器具在建工程仪器生产经营性房屋道路围墙桥梁非生产经营性房屋仓储用房厂房办公楼其他用房自营工程出包工程职工宿舍职工食堂职工医院职工疗养院车间
– 3、固定资产分类方法在评估中的综合运用
在实际评估中可按资产性质分类组织有关人员进行分工，组织几个专业评估小组，选择相应的评估方法，采用适当的技术测验手段，择取适当的评估比较参照资产进行评估。
参照资产用途的分类方法（即财务会计分类），根据被评估资产的实际用途确定需要考虑哪些因素，
并按财务会计中的资产分类方法，结合委托方的需要和评估目的编制固定资产估价账表进行评估。
二、固定资产评估的特点
– 1、以工程技术检测为基础
– 2、一般采用单项独立评估方法
– 3、一般要考虑无形损耗
– 4、固定资产的评估工作量较大
– 5、使用的评估方法全面
三、固定资产评估工作的步骤
– 1、清查核实被评估固定资产的属性和数量
– 2、划分固定资产类别
– 3、确定计价标准和方法
– 4、设计评估表格
– 5、搜集整理有关资料，验证和测定技术经济参数
– 6、评定估算，汇总评估结果第二节 固定资产评估的准备工作
一、收集资料
– 1、产权证明。
– 2、有关记录。
– 3、使用状况的有关资料。
– 4、技术资料。
– 5、房屋建筑物的验收文件和竣工决算以及装饰改造情况。
– 6、固定资产因意外灾害情况所造成的损害程度等。
– 7、评估之日同类固定资产的市价以及通胀率、银行利率、汇率等。
– 8、担保、保险和抵押情况。
– 9、其他有关资料。
二、整理资料资料整理的基本步骤是：
– （ 1）筛选收集来的全部资料，与评估直接相关的资料应当保留下来；
– （ 2）审核筛选后的资料，审核的内容主要包括：
资料的完整性，数据的可靠性，参考价值的大小。
– （ 3）对审核后的资料编码标号，以备查找。
三、固定资产清查
– 清查的范围：全部被评估固定资产。
– 清查方法包括普查法（全面调查法）、重点清查法、典型清查法和抽样清查法。
– 固定资产清查可以通过核对账目记录和盘点实物的方法进行。
四、划分固定资产类别
– 对企业全部固定资产进行评估时，根据评估目的、评估方法、计价标准以及评估报告的要求，
结合被评估资产的工程技术特点，适当进行分类 。
五、制定评估表格
– 一是要考虑评估工作的要求，为搜集整理数据提供明细的纲目；
– 二是要与评估流程相适应，便于评估阶段的衔接与过渡；
– 三是要考虑评估报告的要求。
作业分析表是固定资产的基础表，适应固定资产单台单件评估为主的特点。
评估明细表要逐件反映固定资产评估的基本情况，并与评估前的情况进行概括对比。
评估汇总表是在分类的基础上综合反映资产评估的结果。
六、测定各种技术参数
– （ 1）资产的价值状况
– （ 2）资产的使用状况
– （ 3）资产的技术状况
七、计算评估值、编制评估报表第三节 固定资产的质量鉴定
定性鉴定：通过工程技术人员、专业人员和被鉴定资产的管理人员的专业知识和长期实践经验，根据被评估资产的实际使用情况，经过分析和目测做出的关于固定资产的好坏和新旧程度的判断。
定量鉴定：采用仪器、仪表和其他测试手段，通过对相关参数指数的计算，对固定资产做出的关于技术性能、物理状况以及几何精度等方面的判断。
一、房屋建筑物的质量鉴定
– 主要考察原设计状况和现存状况。
– 原设计状况包括房屋建筑物的面积、结构、高度、容积率、装饰等；
– 现存状况主要是与原设计状况相比的完好程度。
– 房屋建筑物质量鉴定的关键就在于其成新率。
房屋建筑物按照其新旧程度通常可以划分为十个质量等级，划分标准如下：
– （ 1）完好：九十成新。主体结构完好，基本没有变形或损坏情况；
– （ 2）基本完好：七八成新。主体结构基本完好，仅有局部发生轻微变形或损坏；
– （ 3）一般性损坏：五六成新。主体结构变形面积、
损坏程度在 30％以内，基本上不影响使用；
– （ 4）严重损坏：三四成新。主体结构变形面积和破损程度在 30％以上，影响正常使用，但没有倒塌的危险；
– （ 5）危险：一二成新。主体结构严重变形和损坏，
不能使用，而且有倒塌的危险。
二、机器设备的质量鉴定
– 1、客观统计性鉴定
客观统计性鉴定是登记型的，即按照机器设备的类别，预先设计好一套能够反映现时和历史状况的项目或指标，然后根据账、卡、检验仪表等反映出的有关数据或信息，进行逐项登记。
主要掌握的因素：企业生产何种产品；生产能力多大；原材料、燃料及动力消耗水平如何；维修费用和操作人员数量多少以及收益能力等方面的情况。
– 2、主观判断性鉴定
主观判断性鉴定是一种主观性的鉴定，主要针对无现成数据可查、必须经过主观判断才能确定的项目或指标。
（ 1）总体鉴定法
总体鉴定设备的新旧程度，用观察法对处于不同状态条件下的机器设备确定 损耗率或成新率 。
（ 2）分项目鉴定法
通过对每个部分进行成新或损耗百分比鉴定，并按权重加总后即是该台设备的新旧程度。
第四节 特殊情况下的固定资产评估
一、综合因素评估法
– 综合考虑各种相关因素，采用特定评估公式计算的方法得出评估结果。
– 因素包括：已使用年限 T1；增加的使用年限 T2；
技术改造投入 A；预计资产的残值 Y；物价变动率 ω；无形损耗率 s；被评估资产的原值 D七个因素。
– 评估公式为：
YTTsTT YDAP 21
21
])(1[?
二、自制设备的评估
评估公式为：
P=[(N+b)(1+r)]ξt/ξ0－ Q
其中,N为账面净值,b为已提折旧,r为成本利润率，
Q为综合损耗； ξt和 ξ0为评估时和自制时的物价变动指数。
第五节 固定资产生产能力的核定
设计能力：固定资产设计任务书和技术设计文件中所规定的生产能力。
计划能力：企业在计划年度内，根据现有的资产匹配水平、技术进步水平和组织协调水平计算出来的生产能力。
核定能力：对固定资产涉及的各种因素进行充分分析后，重新调查核定的生产能力。
一、设备组生产单一产品的情况
1、当设备组的生产能力主要取决于时间时，以生产该产品的实物数量来表示：
生产能力＝设备台数 × 单位设备有效工时 × 单位设备单位时间产量定额或：生产能力＝设备台数 × 单位设备有效工时 /单位产品台时定额
2、当生产能力主要取决于生产地面积时，以生产面积为依据来进行评估：
生产能力＝生产地面积 × 生产地面积利用时间 ×
单位时间单位面积的产量定额或：生产能力＝生产地面积 × 生产地面积利用时间 /单位产品占用生产面积时间定额
3、当被评估资产属于流水线作业时，以生产的节拍为依据来进行评估：
生产能力＝流水线的有效工时 /生产节拍
– 生产节拍是指依次生产出两件相同的产品的间隔时间。
生产节拍＝轮班内实际工作时间 /轮班内的实际产量
二、设备组生产多品种产品的情况
– 1、按标准产品计算生产能力
将具有不同品种或不同规格的同类产品折算成的符合某一标准规格的产品。
– 2、按代表产品计算生产能力
代表产品是指反映企业主营业务方向、产量较大、占用劳动量和其他要素较多并在结构和工艺上具有代表性的产品。
换算系数＝非代表产品台时定额 /代表产品台时定额或：换算系数＝代表产品单位时间产量定额 /非代表产品单位时间产量定额
三、工段、车间和企业的生产能力核定
– 车间的生产能力由主导性工段的生产能力决定；企业的生产能力由主导性车间的生产能力决定。
– 1、工段生产能力的核定
核定工段的生产能力应该以主导性班组的生产能力为基础进行综合考虑。
– 2、车间生产能力的核定
核定车间的生产能力应该以主导性工段的生产能力为基础进行综合考虑。
– 3、企业生产能力的核定
核定企业的生产能力应该以主导性车间的生产能力为基础进行综合考虑。
主观判断性鉴定的参考依据损耗率（ %） 设备状态 成新率
0～ 15 全新 刚启封或刚安装好，尚未使用过 100～ 95
10～ 15 很新 有轻微成就，与新的差不多，不需要更新零件或进行修理
90～ 85
20～ 35 良好 基本属于新设备，在更新或修复一些新零件后，
尚可达到优良状态
80～ 65
40～ 60 一般 属于旧设备，需要更换较多零部件方可达到良好状态
60～ 40
65～ 80 尚可用 尚可运用的旧设备，需要更换大量的零部件 35～ 20
85～ 90 差的 需要大修理，在更换大量零部件后方可运行 15～ 10
95～ 100 报废的 只能以残值价格处理 5～ 0
第六节 机器设备的评估
一、影响机器设备评估价值的基本因素
– 1、原始成本
机器设备购建时的全部费用，包括购置价款、运杂费、安装调试费等。
– 2、重置全价
分为复原重置成本和更新重置成本两种，它们是按现行价格计算的、购置与被评估机器设备完全相同或者以新型材料、先进技术标准购置类似机器设备的全部费用。
– 3、成新率
– 4、功能成本系数和功能性贬值
功能成本系数是指机器设备的功能变化引起其购建成本变化的函数关系。
功能性贬值是机器设备因技术进步使其功能相对陈旧而带来的无形损耗，在评估其价值时应将它扣除。
– 5、物价指数
物价指数是表示市场价格水平变化的百分数。
二、机器设备的评估方法
重置成本法,
机器设备评估价值＝重置成本－有形损耗－无形损耗
＝重置成本 × （ 1－综合损耗率）
＝重置成本 × 成新率－功能性贬值
在重置成本法的具体运用中，根据实际情况，可分别采用重置成本法、指数调整法、功能成本法和点面推算法等具体方法来对机器设备进行评估。
1、直接法
– 直接法就是以现行市场价格标准核算设备重置的直接成本和间接成本，以重置全价为基础计算设备重置价值的方法。
– （ 1）复原重置成本法
机器设备评估价值＝重置全价 × 成新率－功能性贬值
＝（重置直接费用＋重置间接费用） × 成新率－功能性贬值
重置直接费用指可以确认属于购建某设备的直接开支项目
重置间接费用指不能确认完全属于设备购建所开支，不能全部由购建设备所负担，但又与设备购建有关的那些费用。
【 例 】 某企业需评估某设备，若按现行市价购置，价款每台为 10万元，运杂费为 8000元，安装调试的原材料为 3000元，人工成本 2000元。
根据同类设备安装调试的间接费用分配材料，
间接费用为每元人工费用的 50％。求该设备的重置成本。
自然寿命又叫物质寿命，是指设备自开始使用到因有形磨损使之最后报废为止的全部时间。
经济寿命是指设备经济合理的使用年限，即设备自开始使用，到因设备严重老化、运行费用高于使用效益而被停用为止的全部时间。
技术寿命也叫有效寿命，是指设备自使用开始，
到因技术进步使设备发生严重的功能性贬值，从而使之在自然寿命终结之前就被淘汰的整个时间。
通常在设备使用、维修保养、运行和负荷正常，并且使用年限和折旧率规定合理的情况下，成新率可按以下两个公式计算：
– 机器设备成新率＝（ 1－已使用年限 /规定使用年限） × 100％
– 机器设备成新率＝ [1－按重置全价计算的累计折旧额 /（重置全价－残值） ]× 100%
在评估中还可对重要设备和经重大改造的设备进行工程技术鉴定，根据设备的实际技术性能状况和实测尚可使用年限确定其成新率，计算公式为：
成新率＝ [1－使用年限 /（已使用年限＋尚可使用年限） ]× 100％
机器设备的功能性贬值
– 机器设备年超额成本＝被评估机器设备年运营成本－参照设备年运营成本被评估机器设备尚可使用年限内的总超额成本的计算公式为：
– 机器设备总超额成本＝机器设备年超额成本 × 机器设备尚可使用年限依次此计算出减去收入所得税后的净超额成本，计算公式为：
– 机器设备净超额成本＝机器设备总超额成本 × （ 1－所得税率）
– 然后再将净超额成本折现，即可得到功能性贬值的评估值。
（ 2）更新重置成本法
– 更新重置成本总额 =更新重置直接消耗 +间接费用
– 机器设备重置净值＝ ∑（更新替代后的费用消耗 ×
现行价格或费用标准） × 成新率
– 更新重置成本不考虑功能性贬值
【 例 】 某企业精密车床经过重大改造，技术性能已基本达到现在制造的同类设备的技术水平。更新改造共支出直接费用 50000元，
其中人工费用为 5000元，间接费用分配率按每元人工费用计算为 0.5。该设备的成新率为
0.8。试评估该设备的更新重置净值。
2、指数调整法（物价指数法）
– 计算公式为：
设备的评估净值＝设备的原始成本 × 定基物价指数 × 成新率－功能性贬值
– 也可直接将设备的帐面净值用物价指数调整，
再扣除功能性贬值。
设备的评估净值＝设备的帐面价值 × 定基物价指数－功能性贬值
【 例 】 某企业需评估一台设备，其购进价格为 20万元。购进时定基物价指数为 110％。
评估时定基物价指数为 165％，成新率为 0.8，
其功能性贬值为 40000元。用物价指数法评估该设备的现时价值。
3、现价法
– 价格的选择
– 评估公式
评估价值＝（现行市价＋运输安装费） × 重估成新率
或：评估价值＝（现行市价＋运输安装费）－（现行市价＋运输安装费－残值） /重估使用年限 × 已使用年限
【 例 】 某企业以一台设备投入外省企业进行联营。该设备国内现价 50000元，需运输安装费 3000元，预计残值 8000元，经鉴定，
该设备尚可使用 10年，已使用 5年。求其评估价值。
4、功能成本法
– 功能成本法是利用机器设备的成本与其功能的相关性，以适当的参照资产的功能成本为标准，
折算出被评估机器设备的重置全价后再作必要的调整或扣除，得到设备重置净值的评估方法。
– 在资产评估中，设备的功能一般指年生产能力或规模效益。
– 功能成本法具体包括生产能力折价法、规模经济效益法和功能成本系数法三种方法。
（ 1）生产能力折价法
– 这种方法是以相同或类似的设备作参照物，以参照物重置全价为标准，按被评估机器设备与参照资产生产能力的比率来计算其评估价值的方法。
– 设备评估价值＝被评估资产生产能力 /参照物资产生产能力 × 参照物重置全价 × 成新率
【 例 】 被评估设备的年设计生产能力为
8000件产品，成新率为 0.8。其参照资产为同类全新设备，年设计生产能力为 10000件产品，重置全价为 55000元。求该设备的评估价值。
（ 2）规模经济效益指数法
– 设备的购建成本非等比例地随功能（生产能力）增大而上升时，采用这种评估方法。
– 机器设备评估价值＝参照物重置全价 × （设备年设计生产能力 /参照物年设计生产能力） n× 成新率
– 参照物应选择已经定型生产、大量使用、技术先进的设备
【 例 】 A设备设计生产能力为 8000件 /年，
成新率为 0.55。评估时选定的参照物 B设备为 A设备的改进型，设计生产能力为 12000
件 /年，重置成本为 35000元。设 N值 0.65，
求 A设备的评估价值。
（ 3）功能成本系数法
– 当设备购建成本同年生产能力（功能）之间大体呈线形函数关系时，可采用这种方法。
– 设生产能力即自变量为 x，成本即因变量为 y，
在取得若干组具有代表性的数据的情况下，在座标图上便可能会显示为回归直线，其方程式就可能是一元线形回归方程 y=a+bx
【 例 】 为评估某企业一台机器设备的价值，
在该行业 11家同类企业中选定该种机器设备 11台，各自的年生产能力 x和购建成本 y
如表所示。现已知该台设备的生产能力为
15台，试用功能成本系数法评估其价值。
机器设备编号年生产能力购建成本 XY X2
X（件） Y（万元）
01 5 12 60 25
02 8 18 144 64
03 5 11 55 25
04 10 20 200 100
05 12 23 276 144
06 8 15 120 64
07 15 27 405 225
08 18 31 558 324
09 20 33 660 400
10 15 26 390 225
11 10 18 180 100
合计 126 234 3048 169
6
以表中所给数据为依据，以 y为因变量,x
为自变量，进行线形回归，假设回归方程为：
Y=a+bX，则回归结果为 Y＝ 4.61+1.45X，
若把被评估机器设备的生产能力 X＝ 15代入这一方程，就可以得到它的购建成本为
26.36万元。
5、统计分析法
– 点面推算法是依据统计的典型抽样调查原理，在对整体资产或成批的同类资产评估时，选择若干具有代表性的精测样本，采取不同具体方法估算评估对象的重置成本，以之与其历史成本比较，确定合理的调整系数，然后由点及面，用以评定全部被评估资产重置净值的方法。
计算公式为：
– 某类或总体资产重置净值＝某类或总体资产原始成本
× 调整系数 × 综合成新率
– 其中：调整系数＝ ∑抽样精测重置成本 /∑抽样精测原始成本
【 例 】 某企业在 1998年 9月购置普通设备一批，账面原始总额 1000万元，评估确定综合成新率为 0.8。
在评估过程中，抽样精测了其中的 6台，原值共计
24万元，重置成本计 50万元，试求该批设备的评估价值（不考虑功能型贬值）。
6、现行市价法
– 市价折扣法、市价比较法
【 例 】 某企业于 1990年引进一条生产线，由于产品结构和市场需求发生变化，该企业采用先进技术和材料对它进行局部改进。 1998年 10月，企业由于要进行贷款信用评级，需对该生产线进行评估。预计该生产线尚可使用 10
年，到时残值为 5000元。市场上相同的全新生产线基准价为 150000元。考虑到被评估设备作过技术改进但已使用多年，其调整系数定为 1.2。求该设备的评估价值。
7、清算价格法
– 机器设备评估的清算价格法是按企业清理或破产时在短期内资产变卖的现行价格来确定资产重估价格。
– 结业或破产企业的资产，大体可划分为四类：
一是中止生产就失去效用和已经陈旧失效的资产，如化工企业的多数设备装置；
二是专用性过强的设备；
三是仍可正常使用的一般设备；
四是具有较高收益能力的技术装备和其他资产。
