资产评估实务
——房地产评估
陈黎明
中国农业大学经济管理学院
2005年 11月
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 2
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 3
房地产概述
§ 4.1
土地与土地使用权
地租与地价
房地产及其特性
评估原则
评估程序
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 4
一、土地与土地使用权
§ 4.1
供给
特性
使用权
自然
经济
自然
经济
转让
出租
抵押
土地位置的固定性
土地质量的差异性
土地资源的不可再生性
土地效用的永续性
土地经济供给的稀缺性
土地产权的可垄断性
土地利用的多方向性
土地效益的级差性
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 5
二、地租与地价
§ 4.1
地租
地价特征
级差地租 I,位置和肥力差别引起的
土地具有增值性
地价与用途有关
地价具有个别性
地价具有可比性
绝对地租
垄断地租
II,连续追加投资引起的
地价是权益价格
地价是地租的资本化
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 6
三、房地产及其特性
§ 4.1
1,位置固定性
5,保值与增值性
6,投资风险性
7,难以变现性
8,政策限制性
2,供求区域性
4,大量投资性
3,长期使用性
* 房地产 是土地
和房屋及其权
属的总称。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 7
四、房地产评估原则
§ 4.1
最有效使用原则贡献原则
合法原则供求原则
替代原则
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 8
五、房地产评估程序
§ 4.1
明确评估目的开 始
01 明确评估基本事项
02 制定工作计划
03 实地勘查与收集资料
04 测算被估房地产价值
05 综合分析确定评估结果
06 撰写评估报告
结 束
了解评估对象
确定评估基准日
签订评估合同
评估对象基本情况
环境和区域因素资料
房地产市场资料
政策、法规和定额指标
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 9
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 10
房地产价格
§ 4.2
种类
影响因素
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 11
一、种类
§ 4.2
按权益分类
按实物形态
按形成方式
按表示单位
所有权价格、使用权价格、
其他权利价格
市场交易价格、评估价格
土地价格、建筑物价格、房地产价格
总价格、单位价格、楼面地价
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 12
二、影响因素
§ 4.2
区域因素
一般因素
个别因素 商服繁华；道路通达；
交通便捷；城市设施；
环境状况
经济
社会
行政
心理
经济发展；财政金融；
产业结构
人口；家庭规模；投机
因素；教科水平；治安；
社会福利
土地使用制度与住房制
度、地价政策；城市规
划、发展战略；税收制
度、优惠政策；行政隶
属关系变更；交通管制
区位；面积；形状；地力；容积率；用途；土地使
用年期
面积、结构、材料；设计、设备；施工质量；法律
限制；与周围环境协调问题
土地
建筑物
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 13
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 14
收益法§ 4.3
思路
计算公式
要素
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 15
一、思路
§ 4.3
房地产价格 =
纯收益 / 资本化率
房地产交易时，随着房地产
所有者权利的让渡，房地产的收
益转归房地产购买者，买者必须
一次性支付一定的金额。这一货
币额应该等于房地产每年纯收益
的现值。
适用范围：
——适用于有收益
的房地产价值评估，
如商场、写字楼、
旅馆等；
——对于政府机关、
学校等公用、公益
性房地产评估一般
不适用。
纯收益每年不变、
资本化率固定、
收益为无限年期
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 16
二、要素
§ 4.3
纯收益
资本化率
客观纯收益
= 客观总收益 - 客观总费用
投资收益率
? 纯收益与售价比率法
? 安全利率 + 风险调整值
? 综合资本化率 r0
? 土地资本化率 r1
? 建筑物资本化率 r2
实质
客观
确定方法
种类
r0 =
(L*r1+B*r2)/(L+B)
其中 L为土地价
值,B为建筑物价
值。
实际
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 17
三、计算公式
§ 4.3
土地价值
房、地合总价值
建筑物价值
* 房地产价值
= 房地产纯收益 / 综合资本化率
房地产纯收益 =总收益 -总费用
总费用 =管理费 +维修费 +保险费
+税金
* 土地价值
= 土地纯收益 / 土地资本化率
土地纯收益 =总收益 -总费用
总费用 =管理费 +维护费 +税金
建筑物价值
= 房地产价值 -土地价值
=（房地产纯收益 -土地纯收益） / 建筑物资本化率
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 18
收益法§ 4.3 ? 应用举例
[例题 ] 有一宗土地，出让年期为 50年，资本化率为 50%，预计
未来前五年的纯收益分别为 15万元,16万元,18万元,15万元、
20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在 25万元左右。 试评
估该宗土地的收益价值。
{216.1万元 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 19
收益法§ 4.3 ? 应用举例
[例题 ] 有一宗房地产,2003年的纯收益为 50万元，资本化率为
5%，若（ 1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加 1万元；
（ 2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长 1%。 试分别
评估两种情况下 2003年初的房地产价值。
{1400万元； 1250万元 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 20
收益法§ 4.3 ? 应用举例
[例题 ] 某房地产开发公司于 1997年 3月以有偿出让方式取得一块土地
50年使用权，并于 1999年 3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，
当时造价为每平米 2000元，经济耐用年限为 55年，残值率为 2%。目前，
该类建筑重置价格为每平米 2500元。该建筑物占地面积 500平米，建
筑面积为 900平米，现用于出租，每月平均实收租金为 3万元。另据调
查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米 50元，空置率为
10%，每年需支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为建筑重置价格
的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平米 20元，保险费为重置
价的 0.2%，土地资本化率 7%，建筑物资本化率 8%。 试根据以上资料
评估该宗地 2003年 3月的土地使用权价值。
{335.883615万元,6717.67元 /平米 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 21
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 22
成本法§ 4.4
基本思路
新建房地产评估
土地评估
旧建筑物评估
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 23
一、基本思路
§ 4.4
以假设重置被估房地产所需
要的成本为依据，再加上一定的
利润和应纳税金，来确定被估房
地产的价值。
假设生产成本与价格之间
有密切联系。
适用范围：
——适用于房地
产市场发育不成
熟，成交实例不
多，无法利用市
场法、收益法进
行估价的情况；
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 24
二、土地评估
§ 4.4
开 始
01 计算待开发土地取得费用
02 计算土地开发费用
03 计算投资利息
04 计算投资利润和税费
05 土地增值收益确定
06 加总得到土地使用权价值
结 束
基础设施配套费
公共事业建设配套费
小区开发配套费
=成本价格 *土地增值收益率
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 25
三、新建房地产评估
§ 4.4
开 始
01 测算土地取得费用
02 测算开发成本
03 确定开发利润
04 估算管理费用
05 计算投资利息
06 计算销售税费
结 束
勘察设计和前期工程费
基础设施建设费
房屋建筑安装工程费
以土地取得费用和开发成本
之和作为基数
以土地取得费用和开发成本
之和作为基数
公共配套设施建设费
其他间接费用
销售费用
两税一费
其他销售税费
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 26
四、旧建筑物评估
§ 4.4
建筑物价值 = 重置成本 –年贬值额 *已使用年限
包括利息、利润和税费
物理化学因素；社会经济因素
成新折旧法
建筑物价值 = 重置成本 * 成新率
直线折旧法
年贬值额 =重置成本 *（ 1-残值率）
/ 耐用年限
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 27
成本法§ 4.4 ? 应用举例
[例题 ] 某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15000平米，该地块
的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩
10万元，土地开发费为每平方公里 2亿元，土地开发周期为 2年，第一
年投入资金占总开发费用的 35%，开发商要求的投资回报率为 10%，
当地土地出让增值收益率为 15%，银行贷款年利率为 6%。 试评估该土
地的价值。
{713.76万元,475.84元 /平米 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 28
成本法§ 4.4 ? 应用举例
[例题 ] 某专用仓库，总建筑面积 6500平米，建成于 1985年 10月底，
为钢筋混凝土结构。经调查了解，在评估基准日 2003年 10月 31日，与
评估对象类似的建筑物的造价为每平米建筑面积 1200元（含合理利润、
税费等），但类似建筑物的层高比评估对象高 10厘米，估计影响造价
5%。参照有关规定并经评估人员判断，该仓库建筑物的经济寿命为 60
年。 试评估该仓库建筑物的价格。
{518.7万元 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 29
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 30
剩余法§ 4.5
基本思路
操作步骤
计算公式
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 31
一、基本思路
§ 4.5
将被估房地产开发后
的预期价值，扣除正常投
入费用、正常税金及合理
利润后，依据该剩余值测
算被估土地价值。
又称假设开发法、
倒算法。
适用范围,
——待开发土地
的估价。
——将生地开发
成熟地的土地估
价。
——待拆迁改造
的再开发地产的
估价。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 32
二、计算公式
§ 4.5
土地价值 P
= 预期房地产价值 A
– 项目开发成本 B
– 投资利息 C
– 开发商合理利润 D
– 正常税费 E
基本公式
实际估价工作中，常用的具体计算式。
土地价值 = 房屋的预期售价 –开发建设成本 –利息 –利润 –税费
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 33
三、操作步骤
§ 4.5
开 始
01 调查被评估对象基本情况
02 确定最佳开发利用方式
03 预测房地产售价
04 估算各项成本费用
05 确定开发商合理利润
06 估算土地价格
结 束
调查土地限制条件，位置，
面积和形状、地质状况、基
础设施状况等，城市规划，
该地块权利状况等。
开发建筑成本费用；专业费
用；预付资本利息；税金；
房地产租售费用。
包括用途、建筑容积率、土
地覆盖率、建筑高度、装修
档次等。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 34
剩余法§ 4.5 ? 应用举例
[例题 ] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000平米，建
筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为 2年，建筑费为 3000元 /
平米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000元 /平米，销售费用为楼价的
2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商
要求的投资利润率为 10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地
价。
{单位地价 8912元 /平米，楼面地价 3565元 /平米 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 35
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 36
市场法§ 4.6
基本思路
操作步骤
计算公式
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 37
一、基本思路
§ 4.6
依据替代原理，将被
估房地产与类似房地产的
近期交易价格进行对照比
较，通过对交易情况、交
易日期、区域因素和个别
因素等修正，得出被估房
地产在评估基准日的价值。
又称交易实例比
较法、现行市价
法。
适用范围,
——只要有适合
的类似房地产交
易实例即可应用。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 38
二、计算公式
§ 4.6
房地产评估价值 P
= 可比交易实例价值 P’
* 交易情况修正系数 A
* 交易日期修正系数 B
* 区域因素修正系数 C
* 个别因素修正系数 D
A=100/(*)=正常交易情况指数 / 可比实
例交易情况指数
B=(*)/100=评估基准日价格指数 / 可比
实例交易时价格指数
C=100/(*)=待估对象所处区域因素条件
指数 /可比实例所处区域因素条件指数
D=100/(*)=待估对象个别因素条件指数
/ 可比实例个别因素条件指数
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 39
三、操作步骤
§ 4.6
开 始
01 交易资料收集
02 可比交易案例确定
03-1 因素修正 -交易情况和日期
03-2 因素修正 - 区域和个别
03-3 因素修正 -容积率和使用期
04 估算房地产价值
结 束
容积率修正系数 E=
待估宗地容积率修正系数 /
可比实例容积率修正系数
特殊情况中的交易需要修正
到正常交易
使用年期修正系数 F=
(P/A,r,m) / (P/A,r,n)
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 40
市场法§ 4.6 ? 应用举例
[例题 ] 有一待估宗地 G,容积率为 1.1，现收集到与待估宗地条件类似的
6宗地，具体情况如下表 (成交价单位：元 /平米 )。
试根据以上条件，评估该宗地 2002年的价值。 {628元 /平米 }
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素
A
B
C
D
E
F
时间
地价指数
1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年
100 103 107 110 108 107 112
700
容积率
地价指数
1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
128125120115110105100
750
680
700
610
680 1999
1999
1998
2000
2001
2002
+ 1%
0
+ 5%
0
- 1%
0
1.3
1.1
1.4
1.0
1.6
1.3
0
0
0
- 1%
0
+ 1%
+ 1%
- 1%
- 2%
- 1%
+ 2%
0
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 41
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 42
基准地价法§ 4.7
基准地价
估价程序
基本思路
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 43
一、基准地价
§ 4.7
特点
含义
作用
? 按照城市土地级别或均质地域分
别评估的商业、住宅、工业等各类
用地和综合土地级别的土地使用权
的平均价格。
? 依据土地使用权出让、转让、出
租等资料，采用多种方法试算样点
地价，经过多因素修正得到标准宗
地地价，然后根据评估区域内的标
准宗地求取基准地价。
? 编制基准地价修正系数表。
?政府公告作用；
?宏观调控地价的依据；
?征收土地税的依据；
?评估宗地地价的基础；
?引导土地资源在行业
部门间的合理配置。
测算思路
? 土地使用权区域性平均价格。
? 一般覆盖整个城市建成区。
? 单位土地面积的地价。
? 具有现实性。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 44
二、基本思路
§ 4.7
利用城镇基准地价和基准
地价修正系数表等评估成果，
按照替代原理，将被估宗地的
区域条件和个别条件等与其所
处区域的平均条件相比较，并
对照修正系数表选取相应的修
正系数对基准地价进行修正，
从而求得被估宗地在估价基准
日的价格。
适用范围,
——适用于完成
基准地价评估的
城镇的土地估价；
——需要在短时
间内完成的大批
量的宗地地价评
估；
——一般作为辅
助方法来采用。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 45
三、估价程序
§ 4.7
开 始
01 收集整理土地估价成果资料
02 确定修正系数表
03 调查地价影响因素条件
04 制定被估宗地因素修正系数
05 确定被估地使用期修正系数
06 确定期日修正系数
结 束
被估宗地地价
=待估宗地所处地段的基准地价
* 年期修正系数
* 期日修正系数
* 容积率修正系数
* 其他因素修正系数
07 确定容积率修正系数
08 评估宗地地价
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 46
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 47
路线价法§ 4.8
含义
操作步骤
计算公式
路线价法则
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 48
一、含义
§ 4.8
标准深度
临街深度
标准宗地
路线价
* 指从城市一定区域中沿主要
街道的宗地中选定的深度、宽
度和形状标准的宗地。
——美国把宽 1英尺、深 100英尺
的细长性地块作为标准宗地 。
* 宗地离开街道的垂直距离 。
* 标准宗地的临街深度 。
* 标准宗地的单位价格 。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 49
一、含义
§ 4.8
平均深度百分率
累计深度百分率
单独深度百分率
深度百分率制作表例：
=累计深度百分率 * 标准深度 / 宗地深度
道 路
……
a2
a1
an-1
an
深
度
n
宽 度 m
每平米
均价,A
(单位,%)
平均深度百分率
200175150125100755025
累计深度百分率
单独深度百分率
深 度
40
40
160
30 20 10 9 8 7 6
70 90 100 109 117 124 130
65.270.87887.5100120140
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 50
一、含义
§ 4.8
对面临特定街道而接近距
离相等的市街土地，设定标准
深度，该标准深度的若干宗地
的平均单价，称为路线价。
路线价法是依此单价，配
合深度百分率表及其他修正率
表，用数学方法来计算临接同
一街道的其他宗地地价。
市场法的一种，其理论基
础也是替代原理。
适用范围,
——适宜于同时对
大量土地进行估计，
特别适宜于土地课
税、土地重划、征
地拆迁等需要在大
范围内对大量土地
进行估价的场合。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 51
二、计算公式
§ 4.8
宗地总价 = 路线价 * 深度百分率 * 临街宽度
* 其他条件修正率
宗地总价 = 路线价 * 深度百分率 * 临街宽度
± 其他条件修正额
或
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 52
三、操作步骤
§ 4.8
开 始
01 路线价区段划分
02 标准宗地的确定
03 路线价的评估
04 深度百分率表的制作
05 计算宗地价值
结 束
深度百分率表
深度百分率，是地价随临街
深度长短变化的比率。
路线价法则
地价相等、地段相连的地段
一般划分为同一路线价区段。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 53
四、路线价法则
§ 4.8
Hoffman Rule
4-3-2-1 Rule
Harper Rule
深度 25 50 75 100
———————————————————————————
百分率 40% 30% 20% 10%
Cleverland Rule
深度 50 100 +50
——————————————————————————————
百分率 72.5% 27.5% +15%
临街深度 25 50 75 100
————————————————————————————————————————
累计百分率 37.5% 67% 87.7% 100%
深度百分率
= sqrt(所给深度 ) / sqrt(标准深度 ) * 100%
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 54
路线价法§ 4.8 ? 应用举例
[例题 ] 现有临街宗地 A,B,C,D,E,如下图所示，深度分别为
25英尺,50英尺,75英尺,100英尺和 125英尺，宽度分别为 10英尺，
10英尺,20英尺,20英尺和 30英尺。路线价为 2000元 /英尺，标准深
度为 100英尺。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
{8000元,14000元,36000元,40000元,65400元 }
A B
C D
E
10英尺
25英尺
路线价：每英尺 2000元
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 55
综合练习Ch 04
[例题 ] 有一待估宗地, 剩余使用年限为 30年，土地资本化率为 7%，
容积率为 3。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在
2.5—3.5之间时，容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为 2.5时增加
2%。从 2001年 2004年，该城市此类用地每年价格上涨 2%。现收集
到 A,B,C,D四个宗地交易实例，具体情况见下表。 试根据已知
条件评估该宗地在 2004年 1月的价格。
区域因素 个别因素 剩余年限容积率交易情况交易时间成交价格
A
宗 地
B
C
D
2860
3120
2990
2730
2003.1
2003.1
2003.1
2003.1
- 1%
0
0
- 2%
3.2
2.8
3
2.8
0
+ 3%
+ 1%
0
- 1%
- 1%
0
0
28
30
29
28
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 56
综合练习Ch 04
[例题 ] 有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为 2000
平米, 使用期限为 50年，容积率为 4，拟开发建设写字楼，
建设期为 2年，建筑费为 4500元 /平米，专业费为建筑费的
8%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成
后拟对外出租，租金水平预计为 2.5元 /平米 /天，出租率为
90%，管理费用为年租金的 3%，维修费用为建筑费用的
1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的 17.5%，
银行一年期贷款利率为 5%，房地产资本化率为 7%，开发商
要求的利润率为地价和开发成本 (建筑费 +专业费 )之和的 20%。
试评估该宗地的价格。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 57
综合练习Ch 04
[例题 ] 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年
限为 40年，现该房地产拟出租，出租期为 10年，按租赁双方
的租赁合同规定，前 5年租金是以第 1年租金 8万元为基础，
每年按等比级数递增，每年递增比率为 2%，后 5年租金按每
年 15万元固定不变。假定资本化率为 10%。
如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10年租期内的
收益现值是多少？
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 58
The End
——房地产评估
陈黎明
中国农业大学经济管理学院
2005年 11月
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 2
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 3
房地产概述
§ 4.1
土地与土地使用权
地租与地价
房地产及其特性
评估原则
评估程序
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 4
一、土地与土地使用权
§ 4.1
供给
特性
使用权
自然
经济
自然
经济
转让
出租
抵押
土地位置的固定性
土地质量的差异性
土地资源的不可再生性
土地效用的永续性
土地经济供给的稀缺性
土地产权的可垄断性
土地利用的多方向性
土地效益的级差性
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 5
二、地租与地价
§ 4.1
地租
地价特征
级差地租 I,位置和肥力差别引起的
土地具有增值性
地价与用途有关
地价具有个别性
地价具有可比性
绝对地租
垄断地租
II,连续追加投资引起的
地价是权益价格
地价是地租的资本化
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 6
三、房地产及其特性
§ 4.1
1,位置固定性
5,保值与增值性
6,投资风险性
7,难以变现性
8,政策限制性
2,供求区域性
4,大量投资性
3,长期使用性
* 房地产 是土地
和房屋及其权
属的总称。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 7
四、房地产评估原则
§ 4.1
最有效使用原则贡献原则
合法原则供求原则
替代原则
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 8
五、房地产评估程序
§ 4.1
明确评估目的开 始
01 明确评估基本事项
02 制定工作计划
03 实地勘查与收集资料
04 测算被估房地产价值
05 综合分析确定评估结果
06 撰写评估报告
结 束
了解评估对象
确定评估基准日
签订评估合同
评估对象基本情况
环境和区域因素资料
房地产市场资料
政策、法规和定额指标
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 9
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 10
房地产价格
§ 4.2
种类
影响因素
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 11
一、种类
§ 4.2
按权益分类
按实物形态
按形成方式
按表示单位
所有权价格、使用权价格、
其他权利价格
市场交易价格、评估价格
土地价格、建筑物价格、房地产价格
总价格、单位价格、楼面地价
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 12
二、影响因素
§ 4.2
区域因素
一般因素
个别因素 商服繁华；道路通达；
交通便捷；城市设施；
环境状况
经济
社会
行政
心理
经济发展；财政金融；
产业结构
人口；家庭规模；投机
因素；教科水平；治安；
社会福利
土地使用制度与住房制
度、地价政策；城市规
划、发展战略；税收制
度、优惠政策；行政隶
属关系变更；交通管制
区位；面积；形状；地力；容积率；用途；土地使
用年期
面积、结构、材料；设计、设备；施工质量；法律
限制；与周围环境协调问题
土地
建筑物
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 13
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 14
收益法§ 4.3
思路
计算公式
要素
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 15
一、思路
§ 4.3
房地产价格 =
纯收益 / 资本化率
房地产交易时，随着房地产
所有者权利的让渡，房地产的收
益转归房地产购买者，买者必须
一次性支付一定的金额。这一货
币额应该等于房地产每年纯收益
的现值。
适用范围：
——适用于有收益
的房地产价值评估，
如商场、写字楼、
旅馆等；
——对于政府机关、
学校等公用、公益
性房地产评估一般
不适用。
纯收益每年不变、
资本化率固定、
收益为无限年期
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 16
二、要素
§ 4.3
纯收益
资本化率
客观纯收益
= 客观总收益 - 客观总费用
投资收益率
? 纯收益与售价比率法
? 安全利率 + 风险调整值
? 综合资本化率 r0
? 土地资本化率 r1
? 建筑物资本化率 r2
实质
客观
确定方法
种类
r0 =
(L*r1+B*r2)/(L+B)
其中 L为土地价
值,B为建筑物价
值。
实际
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 17
三、计算公式
§ 4.3
土地价值
房、地合总价值
建筑物价值
* 房地产价值
= 房地产纯收益 / 综合资本化率
房地产纯收益 =总收益 -总费用
总费用 =管理费 +维修费 +保险费
+税金
* 土地价值
= 土地纯收益 / 土地资本化率
土地纯收益 =总收益 -总费用
总费用 =管理费 +维护费 +税金
建筑物价值
= 房地产价值 -土地价值
=（房地产纯收益 -土地纯收益） / 建筑物资本化率
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 18
收益法§ 4.3 ? 应用举例
[例题 ] 有一宗土地，出让年期为 50年，资本化率为 50%，预计
未来前五年的纯收益分别为 15万元,16万元,18万元,15万元、
20万元，第六年开始纯收益大约可以稳定在 25万元左右。 试评
估该宗土地的收益价值。
{216.1万元 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 19
收益法§ 4.3 ? 应用举例
[例题 ] 有一宗房地产,2003年的纯收益为 50万元，资本化率为
5%，若（ 1）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加 1万元；
（ 2）未来各年的纯收益将在上一年的基础上增长 1%。 试分别
评估两种情况下 2003年初的房地产价值。
{1400万元； 1250万元 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 20
收益法§ 4.3 ? 应用举例
[例题 ] 某房地产开发公司于 1997年 3月以有偿出让方式取得一块土地
50年使用权，并于 1999年 3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，
当时造价为每平米 2000元，经济耐用年限为 55年，残值率为 2%。目前，
该类建筑重置价格为每平米 2500元。该建筑物占地面积 500平米，建
筑面积为 900平米，现用于出租，每月平均实收租金为 3万元。另据调
查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平米 50元，空置率为
10%，每年需支付的管理费为年租金的 3.5%，维修费为建筑重置价格
的 1.5%，土地使用税及房产税合计为每建筑平米 20元，保险费为重置
价的 0.2%，土地资本化率 7%，建筑物资本化率 8%。 试根据以上资料
评估该宗地 2003年 3月的土地使用权价值。
{335.883615万元,6717.67元 /平米 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 21
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 22
成本法§ 4.4
基本思路
新建房地产评估
土地评估
旧建筑物评估
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 23
一、基本思路
§ 4.4
以假设重置被估房地产所需
要的成本为依据，再加上一定的
利润和应纳税金，来确定被估房
地产的价值。
假设生产成本与价格之间
有密切联系。
适用范围：
——适用于房地
产市场发育不成
熟，成交实例不
多，无法利用市
场法、收益法进
行估价的情况；
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 24
二、土地评估
§ 4.4
开 始
01 计算待开发土地取得费用
02 计算土地开发费用
03 计算投资利息
04 计算投资利润和税费
05 土地增值收益确定
06 加总得到土地使用权价值
结 束
基础设施配套费
公共事业建设配套费
小区开发配套费
=成本价格 *土地增值收益率
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 25
三、新建房地产评估
§ 4.4
开 始
01 测算土地取得费用
02 测算开发成本
03 确定开发利润
04 估算管理费用
05 计算投资利息
06 计算销售税费
结 束
勘察设计和前期工程费
基础设施建设费
房屋建筑安装工程费
以土地取得费用和开发成本
之和作为基数
以土地取得费用和开发成本
之和作为基数
公共配套设施建设费
其他间接费用
销售费用
两税一费
其他销售税费
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 26
四、旧建筑物评估
§ 4.4
建筑物价值 = 重置成本 –年贬值额 *已使用年限
包括利息、利润和税费
物理化学因素；社会经济因素
成新折旧法
建筑物价值 = 重置成本 * 成新率
直线折旧法
年贬值额 =重置成本 *（ 1-残值率）
/ 耐用年限
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 27
成本法§ 4.4 ? 应用举例
[例题 ] 某市经济技术开发区内有一块土地面积为 15000平米，该地块
的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费和耕地占用税）为每亩
10万元，土地开发费为每平方公里 2亿元，土地开发周期为 2年，第一
年投入资金占总开发费用的 35%，开发商要求的投资回报率为 10%，
当地土地出让增值收益率为 15%，银行贷款年利率为 6%。 试评估该土
地的价值。
{713.76万元,475.84元 /平米 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 28
成本法§ 4.4 ? 应用举例
[例题 ] 某专用仓库，总建筑面积 6500平米，建成于 1985年 10月底，
为钢筋混凝土结构。经调查了解，在评估基准日 2003年 10月 31日，与
评估对象类似的建筑物的造价为每平米建筑面积 1200元（含合理利润、
税费等），但类似建筑物的层高比评估对象高 10厘米，估计影响造价
5%。参照有关规定并经评估人员判断，该仓库建筑物的经济寿命为 60
年。 试评估该仓库建筑物的价格。
{518.7万元 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 29
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 30
剩余法§ 4.5
基本思路
操作步骤
计算公式
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 31
一、基本思路
§ 4.5
将被估房地产开发后
的预期价值，扣除正常投
入费用、正常税金及合理
利润后，依据该剩余值测
算被估土地价值。
又称假设开发法、
倒算法。
适用范围,
——待开发土地
的估价。
——将生地开发
成熟地的土地估
价。
——待拆迁改造
的再开发地产的
估价。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 32
二、计算公式
§ 4.5
土地价值 P
= 预期房地产价值 A
– 项目开发成本 B
– 投资利息 C
– 开发商合理利润 D
– 正常税费 E
基本公式
实际估价工作中，常用的具体计算式。
土地价值 = 房屋的预期售价 –开发建设成本 –利息 –利润 –税费
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 33
三、操作步骤
§ 4.5
开 始
01 调查被评估对象基本情况
02 确定最佳开发利用方式
03 预测房地产售价
04 估算各项成本费用
05 确定开发商合理利润
06 估算土地价格
结 束
调查土地限制条件，位置，
面积和形状、地质状况、基
础设施状况等，城市规划，
该地块权利状况等。
开发建筑成本费用；专业费
用；预付资本利息；税金；
房地产租售费用。
包括用途、建筑容积率、土
地覆盖率、建筑高度、装修
档次等。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 34
剩余法§ 4.5 ? 应用举例
[例题 ] 有一宗七通一平的待开发建筑用地，土地面积为 2000平米，建
筑容积率为 2.5，拟开发建设写字楼，建设期为 2年，建筑费为 3000元 /
平米，专业费为建筑费的 10%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。
该写字楼建成后即出售，预计售价为 9000元 /平米，销售费用为楼价的
2.5%，销售税费为楼价的 6.5%，当地银行年贷款利率为 6%，开发商
要求的投资利润率为 10%。 试估算该宗土地目前的单位地价和楼面地
价。
{单位地价 8912元 /平米，楼面地价 3565元 /平米 }
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 35
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 36
市场法§ 4.6
基本思路
操作步骤
计算公式
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 37
一、基本思路
§ 4.6
依据替代原理，将被
估房地产与类似房地产的
近期交易价格进行对照比
较，通过对交易情况、交
易日期、区域因素和个别
因素等修正，得出被估房
地产在评估基准日的价值。
又称交易实例比
较法、现行市价
法。
适用范围,
——只要有适合
的类似房地产交
易实例即可应用。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 38
二、计算公式
§ 4.6
房地产评估价值 P
= 可比交易实例价值 P’
* 交易情况修正系数 A
* 交易日期修正系数 B
* 区域因素修正系数 C
* 个别因素修正系数 D
A=100/(*)=正常交易情况指数 / 可比实
例交易情况指数
B=(*)/100=评估基准日价格指数 / 可比
实例交易时价格指数
C=100/(*)=待估对象所处区域因素条件
指数 /可比实例所处区域因素条件指数
D=100/(*)=待估对象个别因素条件指数
/ 可比实例个别因素条件指数
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 39
三、操作步骤
§ 4.6
开 始
01 交易资料收集
02 可比交易案例确定
03-1 因素修正 -交易情况和日期
03-2 因素修正 - 区域和个别
03-3 因素修正 -容积率和使用期
04 估算房地产价值
结 束
容积率修正系数 E=
待估宗地容积率修正系数 /
可比实例容积率修正系数
特殊情况中的交易需要修正
到正常交易
使用年期修正系数 F=
(P/A,r,m) / (P/A,r,n)
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 40
市场法§ 4.6 ? 应用举例
[例题 ] 有一待估宗地 G,容积率为 1.1，现收集到与待估宗地条件类似的
6宗地，具体情况如下表 (成交价单位：元 /平米 )。
试根据以上条件，评估该宗地 2002年的价值。 {628元 /平米 }
宗地 成交价 交易时间 交易情况 容积率 区域因素 个别因素
A
B
C
D
E
F
时间
地价指数
1996年 1997年 1998年 1999年 2000年 2001年 2002年
100 103 107 110 108 107 112
700
容积率
地价指数
1.0 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6
128125120115110105100
750
680
700
610
680 1999
1999
1998
2000
2001
2002
+ 1%
0
+ 5%
0
- 1%
0
1.3
1.1
1.4
1.0
1.6
1.3
0
0
0
- 1%
0
+ 1%
+ 1%
- 1%
- 2%
- 1%
+ 2%
0
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 41
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 42
基准地价法§ 4.7
基准地价
估价程序
基本思路
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 43
一、基准地价
§ 4.7
特点
含义
作用
? 按照城市土地级别或均质地域分
别评估的商业、住宅、工业等各类
用地和综合土地级别的土地使用权
的平均价格。
? 依据土地使用权出让、转让、出
租等资料，采用多种方法试算样点
地价，经过多因素修正得到标准宗
地地价，然后根据评估区域内的标
准宗地求取基准地价。
? 编制基准地价修正系数表。
?政府公告作用；
?宏观调控地价的依据；
?征收土地税的依据；
?评估宗地地价的基础；
?引导土地资源在行业
部门间的合理配置。
测算思路
? 土地使用权区域性平均价格。
? 一般覆盖整个城市建成区。
? 单位土地面积的地价。
? 具有现实性。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 44
二、基本思路
§ 4.7
利用城镇基准地价和基准
地价修正系数表等评估成果，
按照替代原理，将被估宗地的
区域条件和个别条件等与其所
处区域的平均条件相比较，并
对照修正系数表选取相应的修
正系数对基准地价进行修正，
从而求得被估宗地在估价基准
日的价格。
适用范围,
——适用于完成
基准地价评估的
城镇的土地估价；
——需要在短时
间内完成的大批
量的宗地地价评
估；
——一般作为辅
助方法来采用。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 45
三、估价程序
§ 4.7
开 始
01 收集整理土地估价成果资料
02 确定修正系数表
03 调查地价影响因素条件
04 制定被估宗地因素修正系数
05 确定被估地使用期修正系数
06 确定期日修正系数
结 束
被估宗地地价
=待估宗地所处地段的基准地价
* 年期修正系数
* 期日修正系数
* 容积率修正系数
* 其他因素修正系数
07 确定容积率修正系数
08 评估宗地地价
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 46
房地产评估Ch 04
房地产评估概述
房地产价格
市场法
成本法
收益法
剩余法
基准地价修正法
路线价法
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 47
路线价法§ 4.8
含义
操作步骤
计算公式
路线价法则
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 48
一、含义
§ 4.8
标准深度
临街深度
标准宗地
路线价
* 指从城市一定区域中沿主要
街道的宗地中选定的深度、宽
度和形状标准的宗地。
——美国把宽 1英尺、深 100英尺
的细长性地块作为标准宗地 。
* 宗地离开街道的垂直距离 。
* 标准宗地的临街深度 。
* 标准宗地的单位价格 。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 49
一、含义
§ 4.8
平均深度百分率
累计深度百分率
单独深度百分率
深度百分率制作表例：
=累计深度百分率 * 标准深度 / 宗地深度
道 路
……
a2
a1
an-1
an
深
度
n
宽 度 m
每平米
均价,A
(单位,%)
平均深度百分率
200175150125100755025
累计深度百分率
单独深度百分率
深 度
40
40
160
30 20 10 9 8 7 6
70 90 100 109 117 124 130
65.270.87887.5100120140
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 50
一、含义
§ 4.8
对面临特定街道而接近距
离相等的市街土地，设定标准
深度，该标准深度的若干宗地
的平均单价，称为路线价。
路线价法是依此单价，配
合深度百分率表及其他修正率
表，用数学方法来计算临接同
一街道的其他宗地地价。
市场法的一种，其理论基
础也是替代原理。
适用范围,
——适宜于同时对
大量土地进行估计，
特别适宜于土地课
税、土地重划、征
地拆迁等需要在大
范围内对大量土地
进行估价的场合。
2010-5-12 Ch04 房地产评估实务 51
二、计算公式
§ 4.8
宗地总价 = 路线价 * 深度百分率 * 临街宽度
* 其他条件修正率
宗地总价 = 路线价 * 深度百分率 * 临街宽度
± 其他条件修正额
或
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三、操作步骤
§ 4.8
开 始
01 路线价区段划分
02 标准宗地的确定
03 路线价的评估
04 深度百分率表的制作
05 计算宗地价值
结 束
深度百分率表
深度百分率，是地价随临街
深度长短变化的比率。
路线价法则
地价相等、地段相连的地段
一般划分为同一路线价区段。
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四、路线价法则
§ 4.8
Hoffman Rule
4-3-2-1 Rule
Harper Rule
深度 25 50 75 100
———————————————————————————
百分率 40% 30% 20% 10%
Cleverland Rule
深度 50 100 +50
——————————————————————————————
百分率 72.5% 27.5% +15%
临街深度 25 50 75 100
————————————————————————————————————————
累计百分率 37.5% 67% 87.7% 100%
深度百分率
= sqrt(所给深度 ) / sqrt(标准深度 ) * 100%
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路线价法§ 4.8 ? 应用举例
[例题 ] 现有临街宗地 A,B,C,D,E,如下图所示，深度分别为
25英尺,50英尺,75英尺,100英尺和 125英尺，宽度分别为 10英尺，
10英尺,20英尺,20英尺和 30英尺。路线价为 2000元 /英尺，标准深
度为 100英尺。 试运用“四三二一”法则，计算各宗土地的价值。
{8000元,14000元,36000元,40000元,65400元 }
A B
C D
E
10英尺
25英尺
路线价：每英尺 2000元
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综合练习Ch 04
[例题 ] 有一待估宗地, 剩余使用年限为 30年，土地资本化率为 7%，
容积率为 3。该城市此类用地容积率与地价的关系为：当容积率在
2.5—3.5之间时，容积率每增加 0.1，宗地地价比容积率为 2.5时增加
2%。从 2001年 2004年，该城市此类用地每年价格上涨 2%。现收集
到 A,B,C,D四个宗地交易实例，具体情况见下表。 试根据已知
条件评估该宗地在 2004年 1月的价格。
区域因素 个别因素 剩余年限容积率交易情况交易时间成交价格
A
宗 地
B
C
D
2860
3120
2990
2730
2003.1
2003.1
2003.1
2003.1
- 1%
0
0
- 2%
3.2
2.8
3
2.8
0
+ 3%
+ 1%
0
- 1%
- 1%
0
0
28
30
29
28
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综合练习Ch 04
[例题 ] 有一宗“七通一平”待开发建设用地，面积为 2000
平米, 使用期限为 50年，容积率为 4，拟开发建设写字楼，
建设期为 2年，建筑费为 4500元 /平米，专业费为建筑费的
8%，建筑费和专业费在建设期内均匀投入。该写字楼建成
后拟对外出租，租金水平预计为 2.5元 /平米 /天，出租率为
90%，管理费用为年租金的 3%，维修费用为建筑费用的
1.5%，保险费用为建筑费用的 0.2%，税金为年租金的 17.5%，
银行一年期贷款利率为 5%，房地产资本化率为 7%，开发商
要求的利润率为地价和开发成本 (建筑费 +专业费 )之和的 20%。
试评估该宗地的价格。
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综合练习Ch 04
[例题 ] 某商业用房地产，按国家规定其土地使用权最高年
限为 40年，现该房地产拟出租，出租期为 10年，按租赁双方
的租赁合同规定，前 5年租金是以第 1年租金 8万元为基础，
每年按等比级数递增，每年递增比率为 2%，后 5年租金按每
年 15万元固定不变。假定资本化率为 10%。
如按上述租赁合同条件为依据，该房地产 10年租期内的
收益现值是多少？
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The End
