第十章 房地产开发项目经济评价 房地产开发项目经济评价，是房地产开发项目可行性研究的重要组成部分，是房地产开发项目决策科学化的重要手段。为了引导房地产业健康发展，减少房地产投资的盲目性，提高房地产业项目经济评价质量，建设部于2000年9月18日发布了《房地产开发项目经济评价方法》（建标[2000]205号），作为进行房地产开发项目经济评价的试行指南。 为避免与“房地产开发与经营”课程的教学内容重复，本章视具体情况粗讲或由学生课后自学。 §1 房地产开发项目及其前期工作 一、房地产开发项目分类（按未来获取收益的方式分） 1. 出售型房地产项目 此类房地产项目已预售或开发完成后出售的方式得到收入、回收开发资金、获取开发收益，以达到盈利的目的。 2. 出租型房地产开发项目 此类房地产开发项目以预租或开发完成后出租的方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。 3．混合型房地产开发项目 此类房地产开发项目已预售、预租或开发完成后出售、出租、自营的各种组合方式得到收入、回收开发资金，获取开发收益，以达到盈利的目的。 二、房地产市场调查与预测的内容和方法 （一）内容 1. 房地产投资环境的调查与预测 2. 房地产市场状况的调查与预测 （1）供求状况。 （2）房地产商品的价格、租金和经营收入。 （3）房地产开发和经营的成本、费用、税金的种类及其支付的标准和时间等。 （二）方法 1. 房地产市场调查的方法 普查法、抽样调查法、直接调查法（问卷调查、电话访问、现场踏勘）、间接调查法（如通过新闻媒介、统计资料等）。 2. 房地产市场预测的方法 （1）定性预测：采用直观判断法（如德尔菲法、专家小组法等）。 （2）定量预测：采用历史引伸法（如简单平均数法、移动平均数法、加权移动平均数法、趋势预测法、指数平滑法、季节指数法等）、因果预测法（回归分析法和相关分析法）。 三、房地产开发项目策划 1. 房地产项目区位的分析与选择：宏观区位和具体地点的分析与选择。 2. 房地产项目开发内容和规模的分析与选择：符合城市规划前提下按最高最佳利用原则（法律上允许、技术上可能、财务上可行，能带来最高收益的利用）选择最佳的用途和最合适的开发规模。 3. 房地产项目开发时机的分析与选择。 4. 房地产项目开发合作方式的分析与选择：独资、合资、合作、委托开发等。 5. 房地产项目融资方式和资金结构的分析与选择。 6. 房地产产品经营方式的分析与选择：出售、出租、自营等。 §2 房地产开发项目经济评价 一、房地产开发项目经济评价的内容 房地产开发项目经济评价分为财务评价和综合评价。对于一般的房地产开发项目只需进行财务评价；对于重大的、对区域社会经济发展有较大影响的房地产项目，如经济开发区项目、成片开发项目，在做出决策前应进行综合评价。 1．财务评价 财务评价是根据现行财税制度和价格体系，计算房地产开发项目的财务收入和财务支出，分析项目的财务盈利能力、清偿能力以及资金平衡状况，判断项目的财务可行性。 2．综合评价 综合评价是从区域社会经济发展的角度，分析和计算房地产开发项目对区域社会经济的效益和费用，考察项目对社会经济的净贡献，判断项目的社会经济合理性。 二、投资与成本 房地产生产经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动有较大差异。对于开发――销售模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设资金均属于流动资金的性质，但其投资的大部分又形成建筑物或构筑物等房地产商品，并通过项目建设过程中的预租售或建成后的租售活动，转让这些资产的所有权或使用权以收回投资。开发过程中开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零。所以基本上所有的投资均一次性地转移到房地产产品的成本中去了。房地产开发建设完成后出租楼宇或自行经营，则与一般的工业生产项目投资和成本的概念相同。 三、开发产品成本费用 （1）产品开发成本。开发项目产品开发成本是指房地产开发企业在开发过程中所发生的各项费用。按其用途可分为：土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本。而在核算上又将其费用划分为六个成本项目，即土地费用、前期工程费、基础设施建设费、建筑安装工程费、公共配套设施建设费和开发间接费。 （2）经营成本。当开发企业对外转让、销售、结算和出租开发产品时,应将上述四类产品的开发成本结转为相应的经营成本,即土地转让成本、商品房销售成本、配套设施销售成本、出租房经营成本和出租土地经营成本。 （3）期间费用。开发项目的期间费用是指企业行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。 四、房地产开发项目财务报表及其编制 （一）、财务评价的报表 1．基本报表 基本报表包括全部投资财务现金流量表、资本金财务现金流量表、投资者各方现金流量表、资金来源与运用表、损益表和资产负债表。基本财务报表按照独立法人房地产项目（项目公司）的要求进行科目设置；非独立法人房地产项目基本财务报表的科目设置，可参照独立法人项目进行，但应注意费用与效益在项目上的合理分摊。 2．辅助报表 辅助报表包括项目总投资估算表、开发建设投资估算表、经营成本估算表、土地费用估算表、前期工程费估算表、基础设施建设费估算表、建筑安装工程费用估算表、公共配套设施建设费估算表、开发期税费估算表、其他费用估算表、销售收入与经营税金及附加估算表、出租收入与经营税金及附加估算表、自营收入与经营税金及附加估算表和投资计划与资金筹措表。 （二）、财务报表的编制 房地产开发项目财务报表之间的关系如下图所示。财务报表的编制可以手工计算，也可以采用Microsoft Excel软件进行编制。 成 土地费用估算表 经营成本 本 前期工程费估算表 估算表 数 基础设施建设费估算表 开发建设 据 建筑安装工程估算表 投资估算表 公共配套设施建设费估算表 项目总投资 开发期税费 估算表 其它费用 收 入 销售收入与经营税金及附加估算表 投资计划与资金筹措表 数 出租收入与经营税金及附加估算表 据 自营收入与经营税金及附加估算表 借款还本付息表 基本 报表 现金流量表 资金来源与运用表 损益表 财务 评价 财务盈利能力 资金平衡能力 财务清偿能力 财务报表关系图 §3 房地产开发项目经济评价案例 该部分内容另见附件。