第六章 城市住宅经济
在城市中，住宅是城市的一个重要组成部分，在城市建设中占有很大的比重，
也是房地产的最大部分。由于人人都需要住房，所以城市住宅经济是一个与每个城市居民都有关的经济问题。本章将介绍住宅的特征与属性，住宅的需求与供给，住宅的流通。
第一节 住宅的特征与属性
一、住宅的概念
住宅是供人居住的房屋，而房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，
一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。
二、住宅的特征
1、耐久性。
2、昂贵性。
3、固定性。
4、投资性。
三,住宅的属性
1、商品属性
住宅凝结了大量的物力、财力与人力，
这是它价值的基础，也是所有商品的共同性。
2、福利属性
住宅是一种商品，但也是一种特殊商品，
其特殊性就在于住宅价值高、使用寿命长，有效供给不足。然而，享有适当住房的权利属于基本人权；安全、舒适的住房，对每个人和每个家庭的幸福是不可缺少的。为此，向所有人提供住房，
就成了每个政府的施政纲领之一。而这个目标的实现，仅仅依赖市场的力量是远远不够的，这就使住宅具有了另一个属性 —— 福利属性。
四,住宅的存量与流量
住宅存量，是指为满足人们对居住场所的要求而累积起来的固定资产总量，表现为实物形态，反映的是量的多少；而住宅流量，则是指住宅为其住户提的服务的总和，由对存量的使用而产生，表现为非实物形态，反映的是质的好坏。
第二节 住宅的需求与供给
一、住宅的需求
1、住宅需求的阶段
住宅的需求可以顺序划分为三个阶段，表现为三种需求类型：
（ 1）温饱阶段 —— 基本的住宅需求。
（ 2）小康阶段 —— 标准的住宅需求。
（ 3）富裕阶段 —— 舒适的住宅需求。
2、影响住宅需求的因素
住宅需求，是一定时期内在流通过程中出现的对住宅商品有支付能力的需求。
对于城市，影响住宅需求的因素主要有：
住户收入、住宅价格、人口数量和人口构成。
（ 1）住户收入因素。 这是诸因素中最重要的，
它直接决定着人们用于住宅支出的支付能力。
对此，可以用住宅需求的收入弹性来说明。
住宅需求的收入弹性是指收入的变化（ △ Y/Y）
引起的住宅需求的变化（ △ Q/Q）的幅度 Em，
根据定义：
若 Em=1，为单一弹性，说明需求与收入等比例变动； Em＞ 1，为富有弹性，说明一个单位的收入变动，会引起大于一个单位的需求变动； Em＜ 1，为缺乏弹性，说明一个单位的收入变动，会引起小于一个单位的需求变动。
（ 2）住宅价格因素。 这也是影响需求的重要方面。我们同样用住宅需求的价格弹性，也即价格的变化（ △ R/R）引起的住宅需求的变化
（ △ Q/Q）的幅度 Ep来加以说明。根据定义：
Ep的大小含义与 Em相似。
（ 3）人口数量因素。 人口数量的多寡也在很大程度上决定了对住宅需求的强弱。
（ 4）人口结构因素。 即使同等数量的人群，也可能引致不同的住宅需求，这是因为人口构成对住宅需求有潜在影响。
二、住宅的供给
住宅供给，是一定时期内可供市场流通的住宅总量，包括住宅存量与住宅流量。
1、住宅供给的方式
城市住宅供给的方式，取决于不同的土地制度与住房政策。目前世界上城市住宅供给的方式可分为四种：
（ 1）基本由市场调节型。
（ 2）基本由国家分配型。
（ 3）政府干预下的市场调节补充型。
（ 4）市场调节与国家分配并行的混合型。
2、影响住宅供给的因素
（ 1）建设资金因素。这是决定住宅建设量的根本因素。
（ 2）投资回报因素。住宅一般获利较少，
为使低收入者可以承受得起，有的甚至只有微利或保本。这样，作为私人投资的地产商对于住宅建设往往不很热心。
（ 3）市场需求因素。供给的多少取决于需求的多少，这是市场运行的基本准则。
在市场调节的体制下，住宅的供给还受需求力度以及需求结构的支配。
（ 4）政策导向因素。政府的力量来自三个方面：一是法律；二是行政；三是经济。
另外，经济形势、土地供应、建筑技术等等因素，也都影响着城市住宅的供给量。
第三节 住宅的流通
一、住宅流通的方式
住宅的流通，主要通过两种方式进行：租赁和购买。
1、租赁。大多数低收入阶层选择租赁的方式，因为这样他们近些年用于住房的负担会较轻而易于承受。
2、购买。只要价格合理，且收入水平允许，人们依然倾向于购买住房。
二、住宅租金的构成
住宅租金，实质上是住宅所有者零星出卖住宅使用权的价格。它主要由以下 8部分组成：折旧费、维修费、利息、税金、
保险费、地租、利润。
三、住宅售价的构成
商品住宅的售价，其构成与租金相似，
也包括以下 8部分：土地征用费、建筑安装工程费、公共配套设施及基础设施费、
管理费、利息、税金、利润、效用调节。
效用调节：住宅商品的一个特点，是效用大小取决于消费者的偏好与土地区位。
因此，在商品房销售中会因地段、朝向、
楼层等外在因素出现价格差异，把这些差异考虑进去对价格进行增减修正，就是效用调节。
四、住宅的租售比价
住宅的租金 R与售价 P之间，存在着一定合理的比价关系，即：
它实际上是住宅使用权的一次性批发价与分期性零售价之比。
谢谢！！！
在城市中，住宅是城市的一个重要组成部分，在城市建设中占有很大的比重，
也是房地产的最大部分。由于人人都需要住房，所以城市住宅经济是一个与每个城市居民都有关的经济问题。本章将介绍住宅的特征与属性，住宅的需求与供给，住宅的流通。
第一节 住宅的特征与属性
一、住宅的概念
住宅是供人居住的房屋，而房屋是指能够遮风避雨并供人居住、工作、娱乐、储藏物品、纪念或进行其他活动的空间场所，
一般由基础、墙、门、窗、柱、梁和屋顶等主要构件组成。
二、住宅的特征
1、耐久性。
2、昂贵性。
3、固定性。
4、投资性。
三,住宅的属性
1、商品属性
住宅凝结了大量的物力、财力与人力，
这是它价值的基础，也是所有商品的共同性。
2、福利属性
住宅是一种商品，但也是一种特殊商品，
其特殊性就在于住宅价值高、使用寿命长，有效供给不足。然而，享有适当住房的权利属于基本人权；安全、舒适的住房，对每个人和每个家庭的幸福是不可缺少的。为此，向所有人提供住房，
就成了每个政府的施政纲领之一。而这个目标的实现，仅仅依赖市场的力量是远远不够的，这就使住宅具有了另一个属性 —— 福利属性。
四,住宅的存量与流量
住宅存量，是指为满足人们对居住场所的要求而累积起来的固定资产总量，表现为实物形态，反映的是量的多少；而住宅流量，则是指住宅为其住户提的服务的总和，由对存量的使用而产生，表现为非实物形态，反映的是质的好坏。
第二节 住宅的需求与供给
一、住宅的需求
1、住宅需求的阶段
住宅的需求可以顺序划分为三个阶段，表现为三种需求类型：
（ 1）温饱阶段 —— 基本的住宅需求。
（ 2）小康阶段 —— 标准的住宅需求。
（ 3）富裕阶段 —— 舒适的住宅需求。
2、影响住宅需求的因素
住宅需求，是一定时期内在流通过程中出现的对住宅商品有支付能力的需求。
对于城市，影响住宅需求的因素主要有：
住户收入、住宅价格、人口数量和人口构成。
（ 1）住户收入因素。 这是诸因素中最重要的，
它直接决定着人们用于住宅支出的支付能力。
对此，可以用住宅需求的收入弹性来说明。
住宅需求的收入弹性是指收入的变化（ △ Y/Y）
引起的住宅需求的变化（ △ Q/Q）的幅度 Em，
根据定义：
若 Em=1，为单一弹性，说明需求与收入等比例变动； Em＞ 1，为富有弹性，说明一个单位的收入变动，会引起大于一个单位的需求变动； Em＜ 1，为缺乏弹性，说明一个单位的收入变动，会引起小于一个单位的需求变动。
（ 2）住宅价格因素。 这也是影响需求的重要方面。我们同样用住宅需求的价格弹性，也即价格的变化（ △ R/R）引起的住宅需求的变化
（ △ Q/Q）的幅度 Ep来加以说明。根据定义：
Ep的大小含义与 Em相似。
（ 3）人口数量因素。 人口数量的多寡也在很大程度上决定了对住宅需求的强弱。
（ 4）人口结构因素。 即使同等数量的人群，也可能引致不同的住宅需求，这是因为人口构成对住宅需求有潜在影响。
二、住宅的供给
住宅供给，是一定时期内可供市场流通的住宅总量，包括住宅存量与住宅流量。
1、住宅供给的方式
城市住宅供给的方式，取决于不同的土地制度与住房政策。目前世界上城市住宅供给的方式可分为四种：
（ 1）基本由市场调节型。
（ 2）基本由国家分配型。
（ 3）政府干预下的市场调节补充型。
（ 4）市场调节与国家分配并行的混合型。
2、影响住宅供给的因素
（ 1）建设资金因素。这是决定住宅建设量的根本因素。
（ 2）投资回报因素。住宅一般获利较少，
为使低收入者可以承受得起，有的甚至只有微利或保本。这样，作为私人投资的地产商对于住宅建设往往不很热心。
（ 3）市场需求因素。供给的多少取决于需求的多少，这是市场运行的基本准则。
在市场调节的体制下，住宅的供给还受需求力度以及需求结构的支配。
（ 4）政策导向因素。政府的力量来自三个方面：一是法律；二是行政；三是经济。
另外，经济形势、土地供应、建筑技术等等因素，也都影响着城市住宅的供给量。
第三节 住宅的流通
一、住宅流通的方式
住宅的流通，主要通过两种方式进行：租赁和购买。
1、租赁。大多数低收入阶层选择租赁的方式，因为这样他们近些年用于住房的负担会较轻而易于承受。
2、购买。只要价格合理，且收入水平允许，人们依然倾向于购买住房。
二、住宅租金的构成
住宅租金，实质上是住宅所有者零星出卖住宅使用权的价格。它主要由以下 8部分组成：折旧费、维修费、利息、税金、
保险费、地租、利润。
三、住宅售价的构成
商品住宅的售价，其构成与租金相似，
也包括以下 8部分：土地征用费、建筑安装工程费、公共配套设施及基础设施费、
管理费、利息、税金、利润、效用调节。
效用调节：住宅商品的一个特点，是效用大小取决于消费者的偏好与土地区位。
因此，在商品房销售中会因地段、朝向、
楼层等外在因素出现价格差异，把这些差异考虑进去对价格进行增减修正，就是效用调节。
四、住宅的租售比价
住宅的租金 R与售价 P之间，存在着一定合理的比价关系，即：
它实际上是住宅使用权的一次性批发价与分期性零售价之比。
谢谢！！！
