第四章 房地产开发用地制度
第一节 建设用地管理
一、建设用地的概念
我国, 土地管理法, 将土地分为农用地, 建设用地
和未利用地三类 。
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。
二、农用地转用
征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。
其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审
批手续；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准
权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，
超过征地批准权限的，另行办理征地审批。
三、土地征用
土地征用及批准权限
土地征用是指因建设需要, 国家将农民集体所有
土地转变为国家所有土地的行为 。
征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五
公顷、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准；征
用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民
政府批准，并报国务院备案。
土地征用程序
1．土地征用审批
2．征用土地方案公告
3．征地补偿登记
4．征地补偿、安臵方案公告
5．征地补偿、安臵方案批准、实施
6．征地补偿费用支付和使用
征地补偿费用标准
１, 征地补偿费用由土地补偿费, 安臵补助费以及地上附着物
和青苗补偿费构成 。
2,征用耕地的土地补偿费, 为该耕地被征用前三年平均年产值
的六至十倍 。 征用其他土地的土地补偿费标准, 由省, 自治区, 直
辖市参照上述标准规定 。
3,征用耕地的安臵补助费, 按照需要安臵的农业人口数计算
（ 需要安臵的农业人口数＝被征用的耕地数量 ÷ 征地前被征用单位
人均占有耕地数量 ） 。
4,被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准, 由省, 自治区,
直辖市规定 。
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新
菜地开发建设基金。
四、国有建设用地使用
建设用地审查报批程序
1．建设用地预申请；
2．用地申请；
3．拟订方案；
4．审核方案；
5．批准方案；
6．组织实施；
7．土地使用者依法申请土地登记。
临时用地程序
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合
同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限不超过二年 。
国有土地使用权的收回
1,为公共利益需要使用土地的；
2,为实施城市规划进行旧城改建, 需要调整使用
土地的；
3,土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,
土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；
4,因单位撤销, 迁移等原因, 停止使用原划拨的
国有土地的；
5, 公路, 铁路, 机场, 矿场等经核准报废的 。
五、集体所有建设用地使用情形
1,乡镇企业建设用地 。
2,乡 （ 镇 ） 村公共设施, 公益事业建设用地 。
3,农村村民住宅用地 。 农村村民一户只能拥有一
处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省, 自治区, 直
辖市规定的标准 。 农村村民出卖, 出租住房后, 再申
请宅基地的, 不予批准 。
第二节 土地使用权出让
一、土地使用权出让的概念
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在
一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家
支付土地使用权出让金的行为。
1,土地使用权出让关系的主体, 一方为出让方, 另一方为受让方 。
2,土地使用权出让关系的内容通过出让合同确定 。
土地使用权出让关系双方的基本权利义务：一是国家将国有土地使
用权在一定年限内出让给土地使用者, 并向土地使用者收取土地使用
权出让金；二是土地使用者向国家支付土地使用权出让金并获得一定
使用年限的国有土地使用权 。 土地使用权出让双方的具体权利和义务,
由双方签订, 国有土地使用权出让合同, 予以明确 。
3,土地使用权出让关系的客体是一定使用年限的国有土地 。
4,土地使用权出让关系的法律事实是要式法律行为 。
（ 一 ） 禁止集体所有土地的使用权有偿出让 。
（ 二 ） 土地使用权出让, 必须符合土地利用总体
规划, 城市规划和年度建设用地计划 。
（ 三 ） 土地使用权出让, 必须拟订年度出让土地
使用权总面积方案 。
（四）土地使用权出让，必须按照法定程序实施。
土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方
协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有
条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能
采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于
拍卖出让
拍卖出让，是指在指定的时间、地点，组织符合
条件的土地使用权竞投者到场，在市、县人民政府土
地使用权拍卖主持人主持下，公开竞投某一地块使用
权，以出价最高为条件确定受让人的一种出让方式
具体程序如下：
1．发出拍卖公告； 2．报名竞投； 3．购领拍卖
文件； 4．现场拍卖； 5．签订出让合同； 6．履行出
让合同。
招标出让
招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个
人以书面投标形式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的
要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。
基本程序如下：
1．招标； 2．投标； 3．开标、评标和中标； 4．签订出让
合同； 5．履行出让合同。
下列投标文件无效：投标文件未密封；未加盖本单位及其负
责人的印鉴；投标文件实质性内容不全；一个投标文件有两上以
上报价。
招标出让与拍卖出让的主要区别
第一, 通告方式不同；
第二，竞争方式和机会不同；
第三，决定受让的标准和条件不同。
双方协议出让
双方协议出让, 是指市, 县人民政府土地管理
部门与申请受让人直接就土地使用权出让有关事宜
进行协商, 达成协议的一种出让方式 。
四、土地使用权出让最高年限
土地使用权出让最高年限, 是一次出让签约的最
高年限 。
各类用地使用权出让的最高年限：（ 1）居住用
地 70年；（ 2）工业用地 50年；（ 3）教育、科技、
文化、卫生、体育用地 50年；（ 4）商业、旅游、娱
乐用地 40年；（ 5）综合或者其他用地 50年。
国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门
代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）就特定地块的土地使
用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。
特征,1．出让合同是民事合同； 2．出让合同是双务有偿合同；
3．出让合同是诺成性合同； 4．出让合同必须采取书面形式。
出让合同分类,1．宗地出让合同； 2．成片开发土地出让合同；
3．划拨土地使用权补办出让合同。
六、土地使用权终止
土地使用权终止，是指因法律规定的原因致使受让
人丧失土地使用权。
（一）使用年限届满；
（二）根据社会公共利益的需要而提前收回；
（四）土地灭失。土地灭失，是指由于自然力量造成
第三节 土地使用权划拨
一、土地使用权划拨的概念
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者
缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无
1．土地使用权划拨关系的主体是县级以上人民政府和土地使用者；
2
3
4
二、土地使用权划拨与出让
1．行为性质不同；
2．对价性不同；
3．使用期限不同；
4．可交易性不同。
三、土地使用权划拨范围
1
2
3．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
4
第五章 房地产开发制度
第一节 房地产开发原则
一、房地产开发的概念
房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权
的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发类型：
1．分为土地开发和房屋建设。
2．分为旧区改建和新区开发。
3．分为单项开发、居住区开发和成片开发（开发区
开发）。
4．分为单独开发和联合开发。
二、房地产开发的原则
（ 一 ）
在房地产开发中严格执行城市规划, 集中体现在执行
,一书两证, 制度上 （,选址意见书, ；, 建设用地规
划许可证, ；, 建设工程规划许可证,） 。
（ 二 ） 坚持经济效益, 社会效益和环境效益相统一
（三）实行全面规划、合理布局、综合开发、配套
建设
居住区规划
1.根据居住区规模, 将居住区分为居住区级, 居住小区和居住
生活单元级；
2.根据居住区级别, 确定居住区, 小区的用地构成及规划定额
指标；
3.进行居住区建筑设计, 确定住宅群的布臵形式 （ 行列式, 周
边式, 混合式和自由式等 ）, 进行住宅选型 （ 住宅层数, 进深, 面
宽, 长度和体型, 层高, 户室比等 ） ；
4.进行居住区公共建筑规划；
5.进行居住区道路规划；
6.进行居住区绿地规划 。
第二节 房地产开发企业
一、房地产开发企业的概念
房地产开发企业, 又称开发商或发展商, 是以营利为
目的, 从事房地产开发和经营的企业 。
特征：
1,以营利为目的 。
2,以房地产开发和经营为营业范围 。
3．房地产开发企业应按照法律规定的设立条件、程
序设立。
房地产开发企业的设立
房地产开发企业的设立条件
1,有符合公司法人登记的名称和组织机构 。
2,有适应房地产开发经营需要的固定办公用 。
3,有 100万元以上的注册资本 。
4,有 4名以上持有资格证书的房地产专业, 建筑工
程专业的专职技术人员, 2名以上持有资格证书的专职会
计人员 。
5,法律, 行政法规规定的其他条件 。
房地产开发企业的设立程序
1,申请登记, 领取营业执照 。
2,备案 。 房地产开发企业应当自领取营业执照
之日起 30日内, 到登记机关所在地的房地产开发主管
部门备案 。
3,核定资质等级 。 房地产开发主管部门应当根
据房地产开发企业的资产, 专业技术人员和开发经营
业绩等, 对备案的房地产开发企业核定资质等级 。
三、房地产开发企业的终止
房地产开发企业可因以下情形之一而终止：
（ 一 ） 破产 。
（ 二 ） 自行解散,1,房地产开发项目公司完成了房
地产项目的开发经营； 2,公司章程规定的营业期限届满
或者公司规定的其他解散事由出现； 3,股东会决议解散；
4,因公司合并或者分立需要解散 。
（ 三 ） 依行政决定, 法院判决而解散 。 房地产开发
企业违反法律, 行政法规被依法责令关闭的, 应当解散 。
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
四、房地产开发企业资质管理
共分四个等级 。
一级资质的条件如下：
（ 1） 注册资本不低于 5000
（ 2） 从事房地产开发经营 5
（ 3） 近 3年房屋建筑面积累计竣工 30万平方米以上,
（ 4） 连续 5年建筑工程质量合格率达 100%；
（ 5） 上一年房屋建筑施工面积 15万平方米以上, 或
者完成与此相当的房地产开发投资额；
（ 6） 有职称的建筑, 结构, 财务, 房地产及有关经
济类的专业管理人员不少于 40人, 其中具有中级以上职
称的管理人员不少于 20人, 持有资格证书的专职会计人
员不少于 4人；
（ 7） 工程技术, 财务, 统计等业务负责人具有相应
专业中级以上职称；
（ 8） 具有完善的质量保证体系, 商品住宅销售中实
行了, 住宅质量保证书, 和, 住宅使用说明书, 制度；
（ 9）未发生过重大工程质量事故。
房地产开发企业业务范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规
模不受限制, 可以在全国范围承揽房地产开发项目；
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担
建筑面积 25万平方米以下的开发建设项目, 承担业务的
具体范围由省, 自治区, 直辖市人民政府建设行政主管
部门确定 。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地
产开发经营业务，不得越级承担任务。
第三节 房地产开发有效条件
一, 房地产开发主体具备相应的营业执照
违反规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发
经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停
止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法
所得 5倍以下的罚款。
二, 房地产开发主体具备相应的资质等级证书
未取得房地产开发资质等级证书的企业, 不得从事房
地产开发经营业务 。 各资质等级企业应当在规定的业务
范围内从事房地产开发经营业务, 不得越级承担任务 。
企业未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产
开发经营的, 由县级以上人民政府房地产开发主管部门
责令限期改正, 并处罚款；逾期不改的, 由工商行政管
理部门吊销营业执照 。
三, 依法立项
四, 依法取得房地产开发用地的使用权
房地产开发企业未取得房地产开发用地使用权而进行
开发的, 属于非法用地行为, 按, 土地管理法, 承担法
律责任 。
五, 依法取得规划许可证
取得, 建设用地规划许可证, 。
取得, 建设工程规划许可证, 。
六、在规定期限内按规定用途动工开发房地产
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发
的, 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下
的土地闲臵费；
满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；
但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者
动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第四节 房地产开发管理
一、立项管理
立项, 是指房地产开发企业提出一项房地产开发项目,
经可行性研究后由主管部门批准 。
,房地产开发项目可行性研究报告, 。
,房地产开发项目建设条件意见书, 。
《房地产开发项目手册》。
二、规划管理
可行性研究报告报请批准时, 必须附有城市规划行政主管部门的
,建设项目选址意见书, 。
（ 二 ）, 建设用地规划许可证,
在城市规划区内进行房地产开发, 房地产开发企业应当依法向县
级以上人民政府城市规划行政主管部门申领, 建设用地规划许可
证, 。
（ 三 ）, 建设工程规划许可证, 制度
在城市规划区内进行房地产开发, 房地产开发企业应当依法向县
级以上人民政府城市规划行政主管部门申领, 建设工程规划许可
证, 。 房地产开发企业在取得, 建设工程规划许可证, 和其他有关
批准文件后, 方可申请办理开工手续 。
三、环境保护管理
建设项目环境影响评价
1.建设项目对环境可能造成重大影响的, 应当编制环
境影响报告书, 对建设项目产生的污染和对环境的影响
进行全面, 详细的评价；
2.建设项目对环境可能造成轻度影响的, 应当编制环
境影响报告表, 对建设项目产生的污染和对环境的影响
进行分析或者专项评价；
3.建设项目对环境影响很小, 不需要进行环境影响评
价的, 应当填报环境影响登记表 。
环境评价单位
建设项目的环境影响评价工作, 由取得相应资格证
书的单位承担 。, 建设项目环境影响评价资格证书, 分
甲级, 乙级两个等级, 根据持证单位的专业特长和工作
能力, 按行业和环境要素划定业务范围 。
环境保护设施建设
房地产开发项目需要配套建设的环境保护
设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、
同时投产使用。
四、勘察设计管理
建设工程勘察
所谓建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、
分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条
件，编制建设工程勘察文件的活动。
房地产开发项目的勘察包括选址勘察、初步勘察、
详细勘察、施工勘察等四个阶段，其主要内容包括地形
测量、工程勘察、地下水勘察、地表水勘察、气象调查
等。
建设工程设计
所谓建设工程设计, 是指根据建设工程的要求, 对建
设工程所需的技术, 经济, 资源, 环境等条件进行综合
分析, 论证, 编制建设工程设计文件的活动 。
房地产开发项目的设计一般分初步设计、技术设计、
施工图设计等三个阶段，包括工业建筑设计和民用建筑
勘察设计单位资质管理
国家对从事建设工程勘察, 设计活动的单位, 实行资质管理制度 。
凡从事房地产开发建设工程勘察, 设计活动的单位, 取得资质证书方
可开展工程勘察, 设计业务 。
工程设计资质按行业或工程性质分类, 工程勘察资质分为工程地
质勘察, 岩土工程, 水文地质勘察, 工程测量等四个专业 。 工程勘察,
工程设计资质按承担不同业务范围分为甲, 乙, 丙, 丁四个等级 。
持有甲、乙级资质证书的单位，可在全国范围内承接业务；持有
丙、丁级资质证书的单位在本行政区域内承接业务。
勘察设计执业资格注册管理
未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得
以注册执业人员的名义从事房地产开发建设工程
的勘察、设计活动。
勘察、设计发包与承包
房地产开发建设工程勘察, 设计发包的方式包括招标
发包和直接发包 。
大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公
众安全的项目，全部或者部分使用国有资金投资或者国
家融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助
资金的项目的勘察、设计，必须进行招标。
勘察、设计合同
房地产开发企业与承包建设工程勘察, 设计的
单位应当签订书面的, 建设工程勘察合同,,, 建
设工程设计合同,, 明确双方的权利义务关系 。
五、实施阶段管理
房地产开发项目的实施阶段, 是指在完成项目前期工
作的基础上, 生产建筑产品的过程 。
房地产开发项目的实施阶段包括施工准备阶段, 施工
阶段和竣工阶段 。
房地产开发项目的施工准备阶段分为工程建设项目报
建, 委托建设监理, 招标投标, 签订施工合同；
施工阶段分为建设工程施工许可证领取, 施工；
竣工阶段分为竣工验收及期内保修。
施工准备阶段
1,工程建设项目报建 。
2,委托建设监理 。 房地产开发企业与其委
托的工程建设监理单位应当订立书面的, 工程建
设监理合同, 。
施工招标投标
房地产开发项目的施工, 除某些不适宜招标的特
殊工程建设项目外, 均须依照, 建筑法,,, 招标投
标法, 的规定, 实行招标发包 。
不适宜招标发包的，实行直接发包。
签订《建设工程施工合同》
,建设工程施工合同, 包括, 建设工程施
工合同条件, 和, 建设工程施工合同协议条款,
两部分 。
施工阶段
1,领取, 建筑工程施工许可证, 。
2,施工 。
竣工阶段
竣工验收, 是全面考核房地产开发工程建设工作, 检
查是否符合设计要求和工程质量的重要环节 。
所有房地产开发项目, 都要按照, 城市房地产管理
法,,, 建筑法,,, 城市房地产开发经营管理条例,,
,建设项目 （ 工程 ） 竣工验收办法, 进行竣工验收；
建设用地规模在 2万平方米以上的新建城市住宅小区
及组团项目, 应当按照, 城市住宅小区竣工综合验收管
理办法, 进行竣工验收 。 房地产开发项目竣工, 经验收
合格后, 方可交付使用；未经验收或者验收不合格的,
不得交付使用 。
住宅小区竣工综合验收
住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：
（ 1） 所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管
理及设计要求全部建成, 并满足使用要求；
（ 2） 住宅及公共配套设施, 市政公共基础设施等单
项工程全部验收合格, 验收资料齐全；
（ 3） 各类建筑物的平面位臵, 立面造型, 装修色调
等符合批准的规划设计要求；
（ 4） 施工机具, 暂设工程, 建筑残土, 剩余构件全
部拆除清运完毕, 达到场清地平；
（ 5） 拆迁居民已合理安臵 。
期内保修
期内保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在
保修期内出现的质量缺陷, 予以修复 。 房地产开
发项目的质量由房地产开发企业承担 。
第五节 项目转让与联合开发
一、项目转让
项目转让是指房地产开发企业将其名下的房地
产开发项目通过转让合同转让给另一房地产开发企
业开发经营的行为 。
项目转让的条件和程序
1,转让房地产开发项目, 应当符合, 城市房地产管理法, 第三
十八条, 第三十九条规定的房地产转让的条件；
2,受让的房地产开发企业应当具备与受让的房地产开发项目相
应的营业范围和资质等级；
3,项目转让人和受让人应当签订书面的, 房地产开发项目转让
合同, 。
4,办理所转让的房地产开发项目土地使用权变更登记手续手续；
5,项目转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完
毕之日起 30日内, 持, 房地产开发项目转让合同, 到房地产开发主
管部门备案；
6．房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿
安臵的，原拆迁补偿安臵合同中有关的权利义务随之转移给受让人。
项目转让人应当书面通知被拆迁人。
二、联合开发
联合开发是指两个以上主体根据协议共同开发房地产，共享利
润，共担风险。联合开发与单独开发相对应。
下列两种情况不属于联合开发：
1．两个以上的单位或个人（股东）共同出资成立一个房地产开
发有限公司（房地产专营公司或者项目公司）进行房地产开发。
2．一个房地产开发企业对另一个房地产开发企业的项目进行承
包开发经营。
合法的联合开发
合法的联合开发, 除具备房地产开发的一般有效条
件外, 还应当具备以下特殊条件：
1,联合开发主体中至少有一方主体具备与所开发的
房地产开发项目相应的营业范围和资质等级；
2,联合开发各方签订书面的, 联合开发合同, ；
3,联合开发得到原项目审批机关的批准；
4,联合开发项目的土地使用权由全体联合开发主体
拥有；
5．办理与联合开发项目有关的更名手续。
违法的联合开发
1,名为联合开发, 实为资金拆借 。
2,名为联合开发, 实为炒卖地皮 。
3．名为联合开发，实为违法的承包开发经营。
第一节 建设用地管理
一、建设用地的概念
我国, 土地管理法, 将土地分为农用地, 建设用地
和未利用地三类 。
建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地。
二、农用地转用
征用农用地的，应当先行办理农用地转用审批。
其中，经国务院批准农用地转用的，同时办理征地审
批手续；经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准
权限内批准农用地转用的，同时办理征地审批手续，
超过征地批准权限的，另行办理征地审批。
三、土地征用
土地征用及批准权限
土地征用是指因建设需要, 国家将农民集体所有
土地转变为国家所有土地的行为 。
征用基本农田、基本农田以外的耕地超过三十五
公顷、其他土地超过七十公顷的，由国务院批准；征
用上述规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民
政府批准，并报国务院备案。
土地征用程序
1．土地征用审批
2．征用土地方案公告
3．征地补偿登记
4．征地补偿、安臵方案公告
5．征地补偿、安臵方案批准、实施
6．征地补偿费用支付和使用
征地补偿费用标准
１, 征地补偿费用由土地补偿费, 安臵补助费以及地上附着物
和青苗补偿费构成 。
2,征用耕地的土地补偿费, 为该耕地被征用前三年平均年产值
的六至十倍 。 征用其他土地的土地补偿费标准, 由省, 自治区, 直
辖市参照上述标准规定 。
3,征用耕地的安臵补助费, 按照需要安臵的农业人口数计算
（ 需要安臵的农业人口数＝被征用的耕地数量 ÷ 征地前被征用单位
人均占有耕地数量 ） 。
4,被征用土地上的附着物和青苗的补偿标准, 由省, 自治区,
直辖市规定 。
征用城市郊区的菜地，用地单位应当按照国家有关规定缴纳新
菜地开发建设基金。
四、国有建设用地使用
建设用地审查报批程序
1．建设用地预申请；
2．用地申请；
3．拟订方案；
4．审核方案；
5．批准方案；
6．组织实施；
7．土地使用者依法申请土地登记。
临时用地程序
临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合
同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。
临时使用土地期限不超过二年 。
国有土地使用权的收回
1,为公共利益需要使用土地的；
2,为实施城市规划进行旧城改建, 需要调整使用
土地的；
3,土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,
土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准；
4,因单位撤销, 迁移等原因, 停止使用原划拨的
国有土地的；
5, 公路, 铁路, 机场, 矿场等经核准报废的 。
五、集体所有建设用地使用情形
1,乡镇企业建设用地 。
2,乡 （ 镇 ） 村公共设施, 公益事业建设用地 。
3,农村村民住宅用地 。 农村村民一户只能拥有一
处宅基地, 其宅基地的面积不得超过省, 自治区, 直
辖市规定的标准 。 农村村民出卖, 出租住房后, 再申
请宅基地的, 不予批准 。
第二节 土地使用权出让
一、土地使用权出让的概念
土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在
一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家
支付土地使用权出让金的行为。
1,土地使用权出让关系的主体, 一方为出让方, 另一方为受让方 。
2,土地使用权出让关系的内容通过出让合同确定 。
土地使用权出让关系双方的基本权利义务：一是国家将国有土地使
用权在一定年限内出让给土地使用者, 并向土地使用者收取土地使用
权出让金；二是土地使用者向国家支付土地使用权出让金并获得一定
使用年限的国有土地使用权 。 土地使用权出让双方的具体权利和义务,
由双方签订, 国有土地使用权出让合同, 予以明确 。
3,土地使用权出让关系的客体是一定使用年限的国有土地 。
4,土地使用权出让关系的法律事实是要式法律行为 。
（ 一 ） 禁止集体所有土地的使用权有偿出让 。
（ 二 ） 土地使用权出让, 必须符合土地利用总体
规划, 城市规划和年度建设用地计划 。
（ 三 ） 土地使用权出让, 必须拟订年度出让土地
使用权总面积方案 。
（四）土地使用权出让，必须按照法定程序实施。
土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方
协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有
条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件，不能
采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于
拍卖出让
拍卖出让，是指在指定的时间、地点，组织符合
条件的土地使用权竞投者到场，在市、县人民政府土
地使用权拍卖主持人主持下，公开竞投某一地块使用
权，以出价最高为条件确定受让人的一种出让方式
具体程序如下：
1．发出拍卖公告； 2．报名竞投； 3．购领拍卖
文件； 4．现场拍卖； 5．签订出让合同； 6．履行出
让合同。
招标出让
招标出让，是指在指定的期限内，由符合条件的单位或者个
人以书面投标形式，竞投出让地块使用权，由招标人根据一定的
要求择优确定土地使用权受让人的一种出让方式。
基本程序如下：
1．招标； 2．投标； 3．开标、评标和中标； 4．签订出让
合同； 5．履行出让合同。
下列投标文件无效：投标文件未密封；未加盖本单位及其负
责人的印鉴；投标文件实质性内容不全；一个投标文件有两上以
上报价。
招标出让与拍卖出让的主要区别
第一, 通告方式不同；
第二，竞争方式和机会不同；
第三，决定受让的标准和条件不同。
双方协议出让
双方协议出让, 是指市, 县人民政府土地管理
部门与申请受让人直接就土地使用权出让有关事宜
进行协商, 达成协议的一种出让方式 。
四、土地使用权出让最高年限
土地使用权出让最高年限, 是一次出让签约的最
高年限 。
各类用地使用权出让的最高年限：（ 1）居住用
地 70年；（ 2）工业用地 50年；（ 3）教育、科技、
文化、卫生、体育用地 50年；（ 4）商业、旅游、娱
乐用地 40年；（ 5）综合或者其他用地 50年。
国有土地使用权出让合同，是指市、县人民政府土地管理部门
代表国家（出让人）与土地使用者（受让人）就特定地块的土地使
用权出让事宜所达成的、明确相互间权利义务关系的书面协议。
特征,1．出让合同是民事合同； 2．出让合同是双务有偿合同；
3．出让合同是诺成性合同； 4．出让合同必须采取书面形式。
出让合同分类,1．宗地出让合同； 2．成片开发土地出让合同；
3．划拨土地使用权补办出让合同。
六、土地使用权终止
土地使用权终止，是指因法律规定的原因致使受让
人丧失土地使用权。
（一）使用年限届满；
（二）根据社会公共利益的需要而提前收回；
（四）土地灭失。土地灭失，是指由于自然力量造成
第三节 土地使用权划拨
一、土地使用权划拨的概念
土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者
缴纳补偿、安臵等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无
1．土地使用权划拨关系的主体是县级以上人民政府和土地使用者；
2
3
4
二、土地使用权划拨与出让
1．行为性质不同；
2．对价性不同；
3．使用期限不同；
4．可交易性不同。
三、土地使用权划拨范围
1
2
3．国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；
4
第五章 房地产开发制度
第一节 房地产开发原则
一、房地产开发的概念
房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权
的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
房地产开发类型：
1．分为土地开发和房屋建设。
2．分为旧区改建和新区开发。
3．分为单项开发、居住区开发和成片开发（开发区
开发）。
4．分为单独开发和联合开发。
二、房地产开发的原则
（ 一 ）
在房地产开发中严格执行城市规划, 集中体现在执行
,一书两证, 制度上 （,选址意见书, ；, 建设用地规
划许可证, ；, 建设工程规划许可证,） 。
（ 二 ） 坚持经济效益, 社会效益和环境效益相统一
（三）实行全面规划、合理布局、综合开发、配套
建设
居住区规划
1.根据居住区规模, 将居住区分为居住区级, 居住小区和居住
生活单元级；
2.根据居住区级别, 确定居住区, 小区的用地构成及规划定额
指标；
3.进行居住区建筑设计, 确定住宅群的布臵形式 （ 行列式, 周
边式, 混合式和自由式等 ）, 进行住宅选型 （ 住宅层数, 进深, 面
宽, 长度和体型, 层高, 户室比等 ） ；
4.进行居住区公共建筑规划；
5.进行居住区道路规划；
6.进行居住区绿地规划 。
第二节 房地产开发企业
一、房地产开发企业的概念
房地产开发企业, 又称开发商或发展商, 是以营利为
目的, 从事房地产开发和经营的企业 。
特征：
1,以营利为目的 。
2,以房地产开发和经营为营业范围 。
3．房地产开发企业应按照法律规定的设立条件、程
序设立。
房地产开发企业的设立
房地产开发企业的设立条件
1,有符合公司法人登记的名称和组织机构 。
2,有适应房地产开发经营需要的固定办公用 。
3,有 100万元以上的注册资本 。
4,有 4名以上持有资格证书的房地产专业, 建筑工
程专业的专职技术人员, 2名以上持有资格证书的专职会
计人员 。
5,法律, 行政法规规定的其他条件 。
房地产开发企业的设立程序
1,申请登记, 领取营业执照 。
2,备案 。 房地产开发企业应当自领取营业执照
之日起 30日内, 到登记机关所在地的房地产开发主管
部门备案 。
3,核定资质等级 。 房地产开发主管部门应当根
据房地产开发企业的资产, 专业技术人员和开发经营
业绩等, 对备案的房地产开发企业核定资质等级 。
三、房地产开发企业的终止
房地产开发企业可因以下情形之一而终止：
（ 一 ） 破产 。
（ 二 ） 自行解散,1,房地产开发项目公司完成了房
地产项目的开发经营； 2,公司章程规定的营业期限届满
或者公司规定的其他解散事由出现； 3,股东会决议解散；
4,因公司合并或者分立需要解散 。
（ 三 ） 依行政决定, 法院判决而解散 。 房地产开发
企业违反法律, 行政法规被依法责令关闭的, 应当解散 。
（四）法律、行政法规规定的其他情形。
四、房地产开发企业资质管理
共分四个等级 。
一级资质的条件如下：
（ 1） 注册资本不低于 5000
（ 2） 从事房地产开发经营 5
（ 3） 近 3年房屋建筑面积累计竣工 30万平方米以上,
（ 4） 连续 5年建筑工程质量合格率达 100%；
（ 5） 上一年房屋建筑施工面积 15万平方米以上, 或
者完成与此相当的房地产开发投资额；
（ 6） 有职称的建筑, 结构, 财务, 房地产及有关经
济类的专业管理人员不少于 40人, 其中具有中级以上职
称的管理人员不少于 20人, 持有资格证书的专职会计人
员不少于 4人；
（ 7） 工程技术, 财务, 统计等业务负责人具有相应
专业中级以上职称；
（ 8） 具有完善的质量保证体系, 商品住宅销售中实
行了, 住宅质量保证书, 和, 住宅使用说明书, 制度；
（ 9）未发生过重大工程质量事故。
房地产开发企业业务范围
一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规
模不受限制, 可以在全国范围承揽房地产开发项目；
二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担
建筑面积 25万平方米以下的开发建设项目, 承担业务的
具体范围由省, 自治区, 直辖市人民政府建设行政主管
部门确定 。
各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地
产开发经营业务，不得越级承担任务。
第三节 房地产开发有效条件
一, 房地产开发主体具备相应的营业执照
违反规定，未取得营业执照，擅自从事房地产开发
经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停
止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法
所得 5倍以下的罚款。
二, 房地产开发主体具备相应的资质等级证书
未取得房地产开发资质等级证书的企业, 不得从事房
地产开发经营业务 。 各资质等级企业应当在规定的业务
范围内从事房地产开发经营业务, 不得越级承担任务 。
企业未取得资质等级证书或者超越资质等级从事房地产
开发经营的, 由县级以上人民政府房地产开发主管部门
责令限期改正, 并处罚款；逾期不改的, 由工商行政管
理部门吊销营业执照 。
三, 依法立项
四, 依法取得房地产开发用地的使用权
房地产开发企业未取得房地产开发用地使用权而进行
开发的, 属于非法用地行为, 按, 土地管理法, 承担法
律责任 。
五, 依法取得规划许可证
取得, 建设用地规划许可证, 。
取得, 建设工程规划许可证, 。
六、在规定期限内按规定用途动工开发房地产
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发
的, 可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下
的土地闲臵费；
满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；
但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者
动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
第四节 房地产开发管理
一、立项管理
立项, 是指房地产开发企业提出一项房地产开发项目,
经可行性研究后由主管部门批准 。
,房地产开发项目可行性研究报告, 。
,房地产开发项目建设条件意见书, 。
《房地产开发项目手册》。
二、规划管理
可行性研究报告报请批准时, 必须附有城市规划行政主管部门的
,建设项目选址意见书, 。
（ 二 ）, 建设用地规划许可证,
在城市规划区内进行房地产开发, 房地产开发企业应当依法向县
级以上人民政府城市规划行政主管部门申领, 建设用地规划许可
证, 。
（ 三 ）, 建设工程规划许可证, 制度
在城市规划区内进行房地产开发, 房地产开发企业应当依法向县
级以上人民政府城市规划行政主管部门申领, 建设工程规划许可
证, 。 房地产开发企业在取得, 建设工程规划许可证, 和其他有关
批准文件后, 方可申请办理开工手续 。
三、环境保护管理
建设项目环境影响评价
1.建设项目对环境可能造成重大影响的, 应当编制环
境影响报告书, 对建设项目产生的污染和对环境的影响
进行全面, 详细的评价；
2.建设项目对环境可能造成轻度影响的, 应当编制环
境影响报告表, 对建设项目产生的污染和对环境的影响
进行分析或者专项评价；
3.建设项目对环境影响很小, 不需要进行环境影响评
价的, 应当填报环境影响登记表 。
环境评价单位
建设项目的环境影响评价工作, 由取得相应资格证
书的单位承担 。, 建设项目环境影响评价资格证书, 分
甲级, 乙级两个等级, 根据持证单位的专业特长和工作
能力, 按行业和环境要素划定业务范围 。
环境保护设施建设
房地产开发项目需要配套建设的环境保护
设施，必须与主体工程同时设计、同时施工、
同时投产使用。
四、勘察设计管理
建设工程勘察
所谓建设工程勘察，是指根据建设工程的要求，查明、
分析、评价建设场地的地质地理环境特征和岩土工程条
件，编制建设工程勘察文件的活动。
房地产开发项目的勘察包括选址勘察、初步勘察、
详细勘察、施工勘察等四个阶段，其主要内容包括地形
测量、工程勘察、地下水勘察、地表水勘察、气象调查
等。
建设工程设计
所谓建设工程设计, 是指根据建设工程的要求, 对建
设工程所需的技术, 经济, 资源, 环境等条件进行综合
分析, 论证, 编制建设工程设计文件的活动 。
房地产开发项目的设计一般分初步设计、技术设计、
施工图设计等三个阶段，包括工业建筑设计和民用建筑
勘察设计单位资质管理
国家对从事建设工程勘察, 设计活动的单位, 实行资质管理制度 。
凡从事房地产开发建设工程勘察, 设计活动的单位, 取得资质证书方
可开展工程勘察, 设计业务 。
工程设计资质按行业或工程性质分类, 工程勘察资质分为工程地
质勘察, 岩土工程, 水文地质勘察, 工程测量等四个专业 。 工程勘察,
工程设计资质按承担不同业务范围分为甲, 乙, 丙, 丁四个等级 。
持有甲、乙级资质证书的单位，可在全国范围内承接业务；持有
丙、丁级资质证书的单位在本行政区域内承接业务。
勘察设计执业资格注册管理
未经注册的建设工程勘察、设计人员，不得
以注册执业人员的名义从事房地产开发建设工程
的勘察、设计活动。
勘察、设计发包与承包
房地产开发建设工程勘察, 设计发包的方式包括招标
发包和直接发包 。
大型基础设施、公用事业等关系社会公共利益、公
众安全的项目，全部或者部分使用国有资金投资或者国
家融资的项目，使用国际组织或者外国政府贷款、援助
资金的项目的勘察、设计，必须进行招标。
勘察、设计合同
房地产开发企业与承包建设工程勘察, 设计的
单位应当签订书面的, 建设工程勘察合同,,, 建
设工程设计合同,, 明确双方的权利义务关系 。
五、实施阶段管理
房地产开发项目的实施阶段, 是指在完成项目前期工
作的基础上, 生产建筑产品的过程 。
房地产开发项目的实施阶段包括施工准备阶段, 施工
阶段和竣工阶段 。
房地产开发项目的施工准备阶段分为工程建设项目报
建, 委托建设监理, 招标投标, 签订施工合同；
施工阶段分为建设工程施工许可证领取, 施工；
竣工阶段分为竣工验收及期内保修。
施工准备阶段
1,工程建设项目报建 。
2,委托建设监理 。 房地产开发企业与其委
托的工程建设监理单位应当订立书面的, 工程建
设监理合同, 。
施工招标投标
房地产开发项目的施工, 除某些不适宜招标的特
殊工程建设项目外, 均须依照, 建筑法,,, 招标投
标法, 的规定, 实行招标发包 。
不适宜招标发包的，实行直接发包。
签订《建设工程施工合同》
,建设工程施工合同, 包括, 建设工程施
工合同条件, 和, 建设工程施工合同协议条款,
两部分 。
施工阶段
1,领取, 建筑工程施工许可证, 。
2,施工 。
竣工阶段
竣工验收, 是全面考核房地产开发工程建设工作, 检
查是否符合设计要求和工程质量的重要环节 。
所有房地产开发项目, 都要按照, 城市房地产管理
法,,, 建筑法,,, 城市房地产开发经营管理条例,,
,建设项目 （ 工程 ） 竣工验收办法, 进行竣工验收；
建设用地规模在 2万平方米以上的新建城市住宅小区
及组团项目, 应当按照, 城市住宅小区竣工综合验收管
理办法, 进行竣工验收 。 房地产开发项目竣工, 经验收
合格后, 方可交付使用；未经验收或者验收不合格的,
不得交付使用 。
住宅小区竣工综合验收
住宅小区竣工综合验收必须符合下列要求：
（ 1） 所有建设项目按批准的小区规划和有关专业管
理及设计要求全部建成, 并满足使用要求；
（ 2） 住宅及公共配套设施, 市政公共基础设施等单
项工程全部验收合格, 验收资料齐全；
（ 3） 各类建筑物的平面位臵, 立面造型, 装修色调
等符合批准的规划设计要求；
（ 4） 施工机具, 暂设工程, 建筑残土, 剩余构件全
部拆除清运完毕, 达到场清地平；
（ 5） 拆迁居民已合理安臵 。
期内保修
期内保修是指对房屋建筑工程竣工验收后在
保修期内出现的质量缺陷, 予以修复 。 房地产开
发项目的质量由房地产开发企业承担 。
第五节 项目转让与联合开发
一、项目转让
项目转让是指房地产开发企业将其名下的房地
产开发项目通过转让合同转让给另一房地产开发企
业开发经营的行为 。
项目转让的条件和程序
1,转让房地产开发项目, 应当符合, 城市房地产管理法, 第三
十八条, 第三十九条规定的房地产转让的条件；
2,受让的房地产开发企业应当具备与受让的房地产开发项目相
应的营业范围和资质等级；
3,项目转让人和受让人应当签订书面的, 房地产开发项目转让
合同, 。
4,办理所转让的房地产开发项目土地使用权变更登记手续手续；
5,项目转让人和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完
毕之日起 30日内, 持, 房地产开发项目转让合同, 到房地产开发主
管部门备案；
6．房地产开发企业转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿
安臵的，原拆迁补偿安臵合同中有关的权利义务随之转移给受让人。
项目转让人应当书面通知被拆迁人。
二、联合开发
联合开发是指两个以上主体根据协议共同开发房地产，共享利
润，共担风险。联合开发与单独开发相对应。
下列两种情况不属于联合开发：
1．两个以上的单位或个人（股东）共同出资成立一个房地产开
发有限公司（房地产专营公司或者项目公司）进行房地产开发。
2．一个房地产开发企业对另一个房地产开发企业的项目进行承
包开发经营。
合法的联合开发
合法的联合开发, 除具备房地产开发的一般有效条
件外, 还应当具备以下特殊条件：
1,联合开发主体中至少有一方主体具备与所开发的
房地产开发项目相应的营业范围和资质等级；
2,联合开发各方签订书面的, 联合开发合同, ；
3,联合开发得到原项目审批机关的批准；
4,联合开发项目的土地使用权由全体联合开发主体
拥有；
5．办理与联合开发项目有关的更名手续。
违法的联合开发
1,名为联合开发, 实为资金拆借 。
2,名为联合开发, 实为炒卖地皮 。
3．名为联合开发，实为违法的承包开发经营。
