第十章 房地产抵押制度
第一节 房地产抵押概念
一、房地产抵押定义
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向
抵押权人提供债务履行担保的行为 。 债务人不履行债务时, 抵押权
人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 。
1,房地产抵押是一种物的担保,
房地产抵押是以房地产作为债务履行的担保的, 一旦债务人到期
不履行债务, 抵押的房地产即成为履行债务的财产 。
抵押确立起来的房地产抵押权, 是一种担保物权 。
2,房地产抵押权是在债务人或第三人提供的合法房地产上设定的
房地产抵押人可以是债务人, 也可以是第三人, 即债务人可以以
自己的房地产向债权人提供债务履行担保, 也可以由第三人以其房
地产向债权人提供债务履行担保 。
3．
担保物权包括留置权, 质权和抵押权等, 前二者均以转移占有方
式设立, 而抵押权则以不转移占有的方式设定 。 房地产抵押人在其
房地产上设立抵押权之后, 仍继续占有, 并有权对抵押房地产进行
使用, 收益 。
4,房地产抵押权是就其抵押房地产的变价优先受偿的担保物权
（一）房地产抵押权特性
1
房地产抵押权是为担保债权而设立的, 它与所担保的债权形成主
从关系, 对其具有附从性 。, 担保法, 第五十二条规定, 抵押权与
其担保的债权同时存在, 债权消灭的, 抵押权也消灭 。
首先，抵押权以主债权的存在为前提。
被担保的主债权有效存在, 房地产抵押权才存在, 主债权无效或
被撤销, 房地产抵押权也随之失去效力 。 原则上, 在设定抵押权时,
主债权就已存在或同时存在 。 但是, 也可以为将来的主债权设立房
地产抵押权, 只是若将来的主债权未产生时, 房地产抵押权也就不
发生效力 。
在最高额抵押的情况下, 往往是先签订最高额抵押合同, 尔后在
一定期间内连续发生主债权 。
其次，抵押权随同主债权的处分而发生转移或变化。
抵押权不能离开主债权而单独转让 。 房地产抵押权人不能在将其
债权转让他人时自己保留房地产抵押权, 也不能在自己保留债权时
将房地产抵押权转让他人, 更不能将债权和房地产抵押权分别转让
给他人 。 同时, 房地产抵押权不能与被担保债权分离而为其他债权
提供担保 （ 但可以与被担保债权一起供作担保 ） 。
最后，抵押权因主债权的消灭而消灭。
主债权一旦消灭, 房地产抵押权就无继续存在的必要 。 因清偿,
提存, 抵销, 免除等原因而导致主债权全部消灭时, 房地产抵押权
随之消灭, 但主债权的部分消灭并不导致房地产抵押权的部分消灭 。
2．特定性
房地产抵押权的特定性, 是指其以特定的抵押房地产担保特定的
债权的特征 。
一方面, 抵押房地产是特定的 。 房地产抵押人一般应以现存的房
地产供作抵押, 但根据司法解释, 以依法获准尚未建造的或者正在
建造中的房屋或者其他建筑物抵押的, 当事人办理了抵押物登记,
人民法院可以认定抵押有效 。 以尚未办理权属证书的财产抵押的,
在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,
可以认定抵押有效 。
另一方面, 所担保的债权是特定的 。 房地产抵押权只担保某一明
确的, 特定的债权, 而不能担保债权人的一切债权 。 但设定最高额
抵押权时, 其主债权有待将来特定 。
3．不可分性
房地产抵押权的不可分性表现为房地产抵押权的效力及于抵押房
地产的全部和被担保债权的全部, 不受抵押房地产的分割, 部分转
让, 部分灭失和债权的分割, 部分转让, 部分清偿的影响 。
4．物上代位性
房地产抵押权的物上代位性, 是指在抵押房地产发生原有形态变
化时, 抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上的特征 。
房地产抵押权的物上代位发生于下列情形,（ 1） 抵押房地产灭失,
如抵押房地产标的 （ 土地, 房屋 ） 毁损和房屋拆除； （ 2） 因抵押房
地产灭失而得到赔偿金, 如保险赔偿金, 补偿费, 损害赔偿金等 。
5．追及性
在抵押人将抵押房地产转让于他人时, 抵押权人仍可对抵押房地
产行使抵押权, 这就是房地产抵押权的追及性 。
6．优先受偿性
房地产抵押权属于物权, 优先于债权 。 附有抵押权的债权优先于
未附抵押权的债权而受偿 。
（二）房地产抵押权与有关民事权利的比较
1．
（ 1） 房地产抵押权仅仅是担保物权, 而房屋典权则既是担保物权,
又是用益物权；
（ 2） 房地产抵押权关系中的担保人既可以是债务人, 也可以是第
三人,
（ 3） 房地产抵押权可以为任何民事合同担保, 而房屋典权则只为
（ 4） 在房地产抵押权关系中, 抵押人不转移房地产的占有, 使用
和收益权, 而在房屋典权关系中, 出典人须转移房地产的占有, 使
用和收益权 。
2．房地产抵押权与质权
（ 1） 标的物不同 。 房地产抵押权的标的物只能是土地和房屋, 而
质权的标的物为动产和权利；
（ 2） 房地产抵押权以不转移占有为特征, 而质权以转移占有为特
征；
（ 3） 房地产抵押权人无管理抵押房地产的义务, 而质权人有保管
（ 4） 受偿顺序不同 。 同一项房地产上设定了数个抵押权, 则应依
设定的时间顺序先后受偿, 而同一标的物上不能同时设置数个质权,
故不发生顺序问题 。
3．房地产抵押权与留置权
（ 1） 房地产抵押权的标的物是不动产, 而留置权的标的物限于动
（ 2） 房地产抵押权以不转移占有为特征, 而留置权则必须以债权
人占有为特征；
（ 3） 留置权人负有保管留置物的义务, 而房地产抵押权人无管理
房地产之义务 。
三、抵押房地产
（一）可以抵押的房地产
1,抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
2,抵押人有权处分的国有的土地使用权, 房屋和其他地上定着物；
3,抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山, 荒沟, 荒丘, 荒
滩等荒地的土地使用权 。
（二）不得抵押的房地产
1,土地所有权；
2,耕地, 宅基地, 自留地, 自留山等集体所有的土地使用权, 但
法律有规定的除外；
3,作为学校, 幼儿园, 医院等以公益为目的的事业单位, 社会团
体的教育设施, 医疗卫生设施和其他社会公益设施的房地产；
4,所有权, 使用权不明或者有争议的房地产；
5,依法被查封, 扣押, 监管的房地产；
6,列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
7,已依法公告列入拆迁范围的房地产；
8,以法定程序认定为违法, 违章的建筑物抵押的, 抵押无效；
9,依法不得抵押的其他房地产 。
（三）不得重复抵押
抵押人所担保的债权不得超出其抵押房地产的价值, 抵押人所担
保的债权超出其抵押房地产价值的, 超出的部分不具有优先受偿的
效力 。 房地产抵押后, 该房地产的价值大于所担保债权的余额部分,
可以再次抵押, 但不得超出其余额部分 。
（四）房、地不得分别抵押
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的, 该房屋占有范围内的国
有土地使用权同时抵押 。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的, 应当将抵押时该国有
土地上的房屋同时抵押 。
乡 （ 镇 ）, 村企业的土地使用权不得单独抵押 。 以乡 （ 镇 ）, 村
企业的厂房等建筑物抵押的, 其占有范围内的土地使用权同时抵押 。
第二节 房地产抵押合同
一、房地产抵押合同概念
（一）房地产抵押合同定义
所谓房地产抵押合同, 是抵押人和抵押权人就在某一特定房地产
上设立抵押权以担保某一特定债权而达成的书面协议 。
1,单独式 。
2,附属式 。
1,房地产抵押合同是一种从合同
2．
3．
4．
采取书面合同形式是房地产抵押合同成立的特殊要件, 进行房地
产抵押登记是房地产抵押合同生效的特殊条件 。 由此可见, 房地产
抵押合同属于要式合同 。
二、房地产抵押合同的主要条款
1,合同当事人 。
2,被担保的主债权种类, 数额 。
3,债务人履行债务的期限 。
4,抵押房地产的名称, 数量, 质量, 状况, 所在地, 所有权权属
或者使用权权属 。
5,抵押担保的范围 。
6,抵押合同当事人认为需要约定的其他事项 。
订立抵押合同时, 抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履
行期届满抵押权人未受清偿时, 抵押物的所有权转移为债权人所有 。
这种, 流押契约, 的禁止, 有利于对债务人的保护 。
三、房地产抵押的效力
（一）房地产抵押权所担保债权的范围
抵押合同另有约定的, 按照约定 。 当事人双方在抵押合同中未约
定或者约定不明确的, 抵押所担保的债权包括主债权及利息, 违约
金, 损害赔偿金和实现抵押权的费用 。
（二）房地产抵押权效力所及标的物的范围
1,抵押房地产 。
2,抵押房地产的从物 。 房地产抵押权设定前为抵押房地产的从物
的, 抵押权的效力及于抵押房地产的从物 。 但抵押房地产与其从物
为两个以上的人分别所有时, 抵押权的效力不及于抵押房地产的从
物 。
3,抵押房地产的从权利 。
4,抵押房地产的附合物 。 当上述物件成为抵押房地产的一部分之
后, 不论其结合于设定抵押权之前, 还是设定抵押权之后, 都属于
房地产抵押范围之内 。
5,抵押房地产的孳息 。 包括天然孳息和法定孳息 。 债务履行期届
满, 债务人不履行债务致使抵押房地产被人民法院依法扣押的, 自
扣押之日起抵押权人有权收取由抵押房地产分离的天然孳息以及抵
押人就抵押房地产可以收取的法定孳息 。 自扣押之日起抵押权人收
取的由抵押房地产分离的天然孳息和法定孳息, 按照下列顺序清偿：
（ 1） 收取孳息的费用； （ 2） 主债权的利息； （ 3） 主债权 。
6,抵押房地产的代位物 。 在抵押房地产灭失, 毁损或者被征用的
情况下, 抵押权人可以就该抵押房地产的保险金, 赔偿金或者补偿
金优先受偿 。
抵押房地产范围内新增的房屋的处理
在抵押房地产范围内新增的房屋, 是否属于抵押范围?房地产抵押
合同签订后, 土地上新增的房屋不属于抵押财产 。 需要拍卖该抵押
的房地产时, 可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,
但对拍卖新增房屋所得, 抵押权人无权优先受偿 。
拍卖划拨房地产所得价款的处理
如果抵押房地产处于划拨土地, 拍卖抵押房地产所得价款该如何
处理?设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的, 依法拍
卖该房地产后, 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地
使用权出让金的款额后, 抵押权人方可优先受偿 。
（三）房地产抵押人的权利
抵押权设定后, 抵押人仍拥有对抵押房地产为占有, 使用, 收益
及处分的权利, 但受到一定的限制 。
1,转让权 。 抵押存续期间, 抵押人转让已办理登记的抵押房地产
的, 应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；
抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的, 转让行为无效 。
2,再次抵押权 。
3,抵押不破租赁 。
（四）房地产抵押权人的权利
1,次序权 。 在同一房地产上存在先后设定的两个以上抵押权时,
抵押权人按照房地产抵押登记的先后顺序清偿 。
2,处分权 。 抵押权人可以将抵押权 （ 连同主债权 ） 让与他人, 抛
弃抵押权, 将抵押权 （ 连同主债权 ） 供作担保等 。
3,保全权 。 抵押人的行为足以使抵押房地产价值减少的, 抵押权
人有权要求抵押人停止其行为 。
4,实现权 。 抵押权人在债务履行期届满而未受清偿时, 可以与抵
押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖, 变卖该抵押房地产所得的
价款受偿 。
四、具体房地产抵押合同
（一）国有土地使用权抵押合同
以无地上定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地
使用权抵押的，应当签订国有土地使用权抵押合同，并到核发土地
使用权证书的土地管理部门办理抵押物登记。
（二）预购商品房贷款抵押合同
以预购商品房抵押的, 房地产抵押登记机关应当在, 房地产抵押
合同, 上作记载 。 抵押的房地产在抵押期间竣工的, 当事人应当在
抵押人 （ 购房人 ） 领取房地产权属证书后, 重新办理房地产抵押登
记 。
（三）在建工程抵押合同
在建工程抵押, 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,
以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产, 以不转
移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 。 抵押
人与贷款银行就此签订的书面合同, 称之为在建工程抵押合同 。
以在建工程抵押的, 房地产抵押登记机关应当在, 房地产抵押合
同, 上作记载 。 抵押的房地产在抵押期间竣工的, 当事人应当在抵
押人领取房地产权属证书后, 重新办理房地产抵押登记 。
（四）最高额抵押合同
最高额抵押合同, 是指抵押人与抵押权人约定在最高债权额限度
内, 以抵押物对一定期间连续发生的债权作担保的书面协议 。 按规
定, 借款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发
生交易而签订的合同, 可以附最高额抵押合同 。 房地产可以成为最
高额抵押合同的标的物 。 按规定, 最高额抵押的主合同债权不得转
让 。
第三节 房地产抵押程序
一、签订房地产抵押合同
抵押人与抵押权人签订书面抵押合同是房地产抵押的第一道程序 。
房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力, 否则即使签订了抵
押合同, 经过了抵押合同公证, 也起不到担保作用 。
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的, 登记机关有的在
原, 房屋所有权证, 上作他项权利记载后, 由抵押人收执, 并向抵
押权人颁发, 房屋他项权证, 。
房地产抵押合同签订后, 抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押
登记致使债权人受到损失的, 抵押人应当承担赔偿责任 。
（二）房地产抵押变更或者注销登记
抵押合同发生变更或者抵押关系终止时, 房地产抵押合同当事人
应当在变更或者终止之日起十五日, 到原房地产抵押登记机关办理
房地产抵押变更或者注销登记 。 注销登记后, 房地产抵押权在形式
上归于消灭 。
三、实现房地产抵押权
（一）实现房地产抵押权的定义
房地产抵押权的实现, 是指抵押权人在其债权已届清偿期而未受
清偿的情况下, 行使抵押权, 对抵押房地产进行变价, 并从中优先
受偿的法律行为 。
实现抵押权的条件
1,债务履行期满, 抵押权人未受清偿的, 债务人又未能与抵押权
人达成延期履行协议的；
2,抵押人死亡, 或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或
者抵押人的合法继承人, 受遗赠人拒绝履行到期债务的；
3,抵押人被依法宣告解散或者破产的；
4,抵押人违反有关规定, 擅自处分抵押房地产的；
5,抵押合同约定的其他情况 。
（二）抵押房地产变价的清偿
同一房地产向两个以上债权人抵押的, 抵押房地产变价按照房地
产抵押登记的先后顺序清偿 。
同一房地产向两个以上债权人抵押的, 顺序在先的抵押权与该房
地产的所有权归属一人时, 该房地产的所有权人可以以其抵押权对
抗在后的抵押权 。
处分抵押房地产所得的价款, 按下列顺序分配,（ 1） 支付处分抵
押房地产的费用； （ 2） 扣除抵押房地产应缴纳的税款； （ 3） 偿还
抵押权人债权本息及支付违约金； （ 4） 赔偿由债务人违反合同而对
抵押权人造成的损害； （ 5） 剩余金额交换抵押人 。
（三）实现房地产抵押权的方式
1
2．折价
3．变卖
第四节 房地产按揭
按揭 （ 英文对应词 mortgage） 是在英美普通法系中普遍适用的一
种担保形式 。
,按揭, 概念在我国的讹传 。
按揭与让与担保制度 。
第十一章 房屋租赁制度
第一节 房屋租赁概念
一、房屋租赁的定义
房屋租赁, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用, 收益, 由承租人向出租人支付租金的行为 。 交出房屋供他人
使用并收取租金的一方, 是出租人；得到定期或不定期房屋使用权
并支付租金的一方, 是承租人 。
二、房屋租赁的条件
（ 一 ） 出租人必须是房屋所有权人或者国家授权管理经营者
（ 二 ） 承租人必须是不受法律限制者
（ 三 ） 出租房屋必须是不受法律限制的房屋
公民, 法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经
营的房屋可以依法出租 。
（ 四 ） 租赁期限不得超过二十年
按照, 合同法, 第二百一十四条规定, 租赁期限不得超过二十年 。
超过二十年的, 超过部分无效 。 租赁期间届满, 当事人可以续订租
赁合同, 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年 。
房屋不得出租的情形
1,未依法取得房屋所有权证的；
2,司法机关和行政机关依法裁定, 决定查封或者以其他形式限制
房地产权利的；
3,共有房屋未取得共有人同意的；
4,权属有争议的；
5,属于违法建筑的；
6,不符合安全标准的；
7,已抵押, 未经抵押权人同意的；
8,不符合公安, 环保, 卫生等主管部门有关规定的；
9,有关法律, 法规规定禁止出租的其他情形 。
三、房屋租赁的分类
公房租赁和私房租赁
公房, 是指国家所有和集体所有的房屋, 基本上可分为直管公房
（ 房产管理机关直接管理经营的公房 ） 和自管公房 （ 全民所有制的
机关, 团体和企业事业单位自行管理的公房 ） 两部分 。 公房租赁一
般具有不定期, 标准租金, 按规定分配承租权等特征 。
私房, 是指公民个人所有的房屋, 即个人所有, 数人共有的住宅
和非住宅房屋 。 私房租赁, 由房屋所有权人与承租人签订租赁合同,
租金由双方协商确定 。
定期租赁和不定期租赁
定期租赁的, 房屋租赁期限届满, 租赁合同终止；承租人需要继
续租用的, 应当在租赁期限届满前 3个月提出, 并经出租人同意, 重
新签订租赁合同 。
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的, 视为不定期租赁,
当事人可以随时解除合同, 但出租人解除合同应当在合理期限之前
通知承租人 。
住宅租赁和非住宅租赁
住宅用房的租赁, 应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的
租赁政策 。
租用房屋从事生产, 经营活动的, 由租赁双方协商议定租金和其
他租赁条款 。
国内租赁和涉外租赁
将房屋出租给外国人和外国机构的, 为涉外房屋租赁；
将房屋出租给港澳台同胞和港澳台在大陆的办事机构的, 属于国内
房屋租赁的特殊情形 。
四、房屋租赁的法律特征
（一）房屋租赁的标的物是特定的房屋
出租人只能向承租人提供租赁合同约定的房屋, 而不能是其他同
类的房屋 。
租赁合同终止后, 承租人也应将原房屋交还给出租人, 而不能以
同类房屋来替代 。 这是房屋租赁与借贷的重要区别所在 。
（二）房屋租赁只转移房屋的占有、使用和收益权，
而不转移所有权
在房屋租赁关系中, 出租人只是转移出租房屋租赁期间的占有,
使用的收益权, 出租房屋的所有权始终属于出租人 。 在租赁期间因
占有, 使用租赁房屋获得的收益, 归承租人所有 。 这是房屋租赁与
房屋买卖的根本区别所在 。
（三）房屋租赁是双务、有偿的
出租人有义务将房屋交付给承租人使用, 同时享有向承租人收取
租金的权利；承租人有权请求出租人提供房屋给自己使用, 同时有
按期支付租金的义务, 不能无偿使用 。 这是房屋租赁与房屋借用的
区别之处, 房屋借用一般是无偿的 。
（四）房屋租赁不受出租房屋产权转移的影响
在房屋租赁期间, 即使出租房屋的所有权发生转移, 原租赁合同
确立起来的租赁关系也仍然有效, 房屋新所有权人必须尊重承租人
的合法权益 。
,合同法, 第二百二十九条规定, 租赁物在租赁期间发生所有权
变动的, 不影响租赁合同的效力 。
最高人民法院, 关于贯彻执行 〈 中华人民共和国民法通则 〉 若干
问题的意见, （ 试行 ） 第一百一十九条第二款也对此予以肯定：
,私有房屋在租赁期内, 因买卖, 赠与或者继承发生房屋产权转移
的, 原租赁合同对承租人和新房主继续有效 。,
（五）房屋租赁属于要式行为
房屋租赁, 出租人和承租人应当签订书面租赁合同, 约定租赁期
限, 租赁用途, 租赁价格, 修缮责任等条款, 以及双方的其他权利
和义务, 并向房产管理部门登记备案 。
房屋租赁实行登记备案制度 。 但登记备案并非房屋租赁的成立要
件或有效要件 。
五、房屋租赁的原则
（ 一 ） 自愿, 互利原则
（ 二 ） 公平合理原则
（ 三 ） 满足生活和生产需要原则
（ 四 ） 符合国家法律和政策原则
第二节 房屋租赁合同
一、房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同, 是出租人和承租人就房屋租赁事宜, 明确相互间
权利和义务的书面协议 。
二、房屋租赁合同的条款
1,当事人 （ 即出租人和承租人 ） 姓名或者名称及住所 。
2,房屋的坐落, 面积, 装修及设施状况 。
3,租赁用途 。
4,租赁期限 。
5,租金及支付期限和方式 。
6,房屋修缮责任 。 合同应明确出租人维修的范围, 时间及费用负
担和承租人维修的范围及费用负担, 以及出租人是否允许承租人对
租赁房屋进行装修或改善增设他物 （ 如允许, 则确定装修, 改善增
设他物的范围 ） 。
7,转租 。 当事人可以约定准许承租人转租, 或不准许承租人转租 。
8,定金 。 当事人可约定定金的数额及支付时间 。
9,解除合同的条件 。
10,违约责任 。 当事人应约定出租人未按时或未按要求维修出
租房屋造成承租人人身受到伤害或财物毁损的, 负责赔偿损失 。
承租人逾期交付租金的, 除应及时如数补交外, 还应支付滞纳金；
承租人违反合同, 擅自将出租房屋转租第三人使用的, 因此造成出
租房屋毁坏的, 应负损害赔偿责任 。
11,合同争议的解决方式 。 仲裁或诉讼 。
12,其他约定事项 。
关于解除合同条件的约定
可约定：在承租人不交付或者不按约定交付租金达一定时间以上；
承租人所欠各项费用达一定数额以上；承租人违反合同约定, 不承
担维修责任, 致使房屋或设备严重损坏；承租人未经出租人书面同
意, 将出租房屋进行装修；承租人未经出租人书面同意, 将出租房
屋转租第三人；承租人在出租房屋进行违法活动等情形下, 出租人
有权解除同 。 在出租人迟延交付出租房屋一定时间以上；出租人违
反本合同约定, 不承担维修责任, 使承租人无法继续使用出租房屋
等情形下, 承租人有权解除本合同 。
三、房屋租赁合同当事人的权利和义务
（一）出租人的权利和义务
1,出租人的权利
（ 1） 按期收取租金 。 无正当理由拖欠租金累计六个月的, 出租人
有权解除租赁合同 。
（ 2） 监督承租人合理使用房屋 。
承租人在使用房屋过程中, 不得擅自拆改房屋, 损坏房屋结构和
附属设备, 以及私搭乱盖违章建筑, 不得擅自改变房屋使用性质
承租人不得利用承租的房屋进行非法活动, 损害公共利益 。 出租
人有权制止承租人的违约和违法行为 。
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物, 致使租
赁物受到损失的, 出租人可以解除合同并要求赔偿损失 。
（ 3） 按规定收回出租房屋 。
定期租赁的, 在租赁期限届满时, 承租人有权收回房屋；
不定期租赁的, 出租人可随时收回房屋, 但应当在合理期限之前
通知承租人 。
承租人有严重违约行为的, 出租人可以依照合同和法律规定解除
租赁合同, 提前收回出租房屋 。
2．出租人的义务
（ 1） 按照合同规定提供房屋给承租人使用 。
出租人应保证出租房屋产权清楚, 如有产权纠纷或债权债务, 由
出租人负责清理, 因此给承租人造成经济损失的, 应予赔偿 。
因第三人主张权利, 致使承租人不能对租赁物使用, 收益的, 承
租人可以要求减少租金或者不付租金 。
（ 2） 保障承租人合法使用房屋 。
（ 3） 保障承租人居住安全, 对出租房屋进行正常维修 。
（ 4） 尊重承租人的优先购买权 。 在出租人出售出租房屋的, 应当
在出售之前的合理期限内通知承租人 。 在同等条件下, 承租人有优
先购买权 。
关于房屋所有人的维修义务
出租人应当履行租赁物的维修义务, 但当事人另有约定的除外 。
出租人对房屋及其设备, 应当及时, 认真地检查, 修缮, 保障住房
安全 。
因有险不查或破损不修, 经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有
效的解危措施造成事故的, 房屋所有人应承担民事或行政责任 。 房
屋出租人对出租房屋确实无力修缮的, 可以和承租人合修 。 承租人
付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还 。 出租人, 承租
人共同使用的房屋及其设备, 使用人应当本着互谅互让, 照顾公共
利益的原则, 共同合理使用和维护 。
（二）承租人的权利和义务
1．承租人的权利
（ 1） 按照合同规定使用承租房屋 。
承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物, 致使租赁
物受到损耗的, 不承担损害赔偿责任 。
（ 2） 有要求居住安全和不受干预的权利 。
承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修 。
出租人未履行维修义务的, 承租人可以自行维修, 维修费用由出租
人负担 。 因维修租赁物影响承租人使用的, 应当相应减少租金或者
延长租期 。
租赁物危及承租人的安全或者健康的, 即使承租人订立合同时明
知该租赁物质量不合格, 承租人仍然可以随时解除合同 。
（ 3） 承租人经出租人同意, 可以将承租房屋转租给第三人 。 承租
人转租的, 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效, 第三人对承
租房屋造成损失的, 承租人应当赔偿损失 。
（ 4） 在出租人出售承租房屋时, 享有以同等条件优先购买的权利 。
2．承租人的义务
（ 1） 依照合同约定, 及时交付房租 。
如仍不能确定, 租赁期限不满一年的, 应当在租赁期间届满时支
付；
租赁期间一年以上的, 应当在每届满一年时支付, 剩余期间不满
一年的, 应当在租赁期间届满时支付 。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的, 出租人可以要求
承租人在合理期限内支付 。
（ 2） 按约定用途合理使用和保护房屋 。
承租人应当按照约定的方法使用租赁物 。 对租赁物的使用方法没
有约定或者约定不明确的, 可以协议补充；不能达成补充协议的,
按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的, 应当按照租
赁物的性质使用 。
承租人应当妥善保管租赁物, 因保管不善造成租赁物毁损, 灭失
的, 应当承担损害赔偿责任 。 但因不可归责于承租人的事由, 致使
租赁物部分或者全部毁损, 灭失的, 承租人不仅可免除赔偿责任,
还可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损,
灭失, 致使不能实现合同目的的, 承租人可以解除合同 。
（ 3） 擅自改变承租房屋状况 。
承租人经出租人同意, 可以对租赁物进行改善或者增设他物 。 但
承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的, 出租人
可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 。
（ 4） 不得擅自转租, 转让, 转借或擅自调换使用承租的房屋, 不
得利用承租的房屋进行违法活动 。 承租人未经出租人同意转租的,
出租人可以解除合同 。
（ 5） 房屋租赁期间届满, 应当及时交还房屋 。 交还的房屋应当符
合按照约定或者出租房屋的性质使用的状态 。
四、承租人之间互换房屋
承租人需要与第三者互换住房时, 应当事先征得出租人同意；出
租人应当支持承租人的合理要求 。 换房后, 原租赁合同即行终止,
新承租人与出租人应当另行签订租赁合同 。
直管公房的承租人之间交换住房的, 应当向当地房产管理部门申
请换房；自管公房的承租人如需换房, 应当向自管公房的产权单位
提出申请, 经批准后方能交换 。
五、转租和转让承租权
（一）转租
转租, 是指房屋承租人在租赁期限内, 征得出租人同意, 将其承
租的房屋的部分或全部再租给他人 （ 即次承租人 ） 。 原承租人被称
为, 二房东, 。
转租的特征
1,在转租的情形下, 租赁权仍属于原承租人, 原承租人与出租人并
不解除租赁关系；
2,次承租人因原承租人 （ 转租人 ） 的转租而取得了一个新的租赁权；
3,转租可以是承租房屋的一部或全部；
4,转租应签订转租合同, 并经原出租人书面同意, 转租合同确定的
租期不能超出原租赁合同确定的租期, 但出租人与转租双方另有
约定的除外 。
（二）转让承租权
转让承租权, 是指承租人自愿退出租赁关系, 将原来的租赁权让
与第三人 。
转让承租权的特征
1,承租人与出租人解除租赁关系；
2,承租人的租赁权让与第三人, 第三人 （ 即新的承租人 ） 与出租人
订立租赁合同；
3,转让租赁权, 必须及于承租房屋的全部；
4,第三人 （ 新的承租人 ） 与出租人可以再行商定租期 。
六、承租人死亡后的租赁关系
（一）租赁权不能继承
所谓继承, 是指公民死亡后, 按照法律规定的程序, 把死者遗留
下来的个人合法财产, 转移给继承人所有 。
承租人与出租人建立租赁关系后, 承租人对房屋只有一定期限的
占有权和使用权, 而没有所有权 。 因此, 租赁权不属于房屋承租人
的遗产, 不能由其继承人继承 。
在购房者死亡后, 对房屋的部分产权即成为遗产, 可以被继承 。
（二）承租人死亡，该户共同居住人有权在租赁期内继
续租住
承租人在房屋租赁期间死亡的, 与其生前共同居住的人可以按照
原租赁合同租赁该房屋 。
承租户以一人名义承租私有房屋, 在租赁期内, 承租人死亡, 该
户共同居住人要求按原租约履行的, 应当准许 。
承租住宅用房的, 承租人在租赁期限内死亡, 其共同居住两年以
上的家庭成员愿意继续履行原契约的, 可以办理更名手续 。
七、房屋租赁合同的变更和终止
（一）房屋租赁合同的变更
房屋租赁合同的变更是指对已经成立的房屋租赁合同, 在承认其
法律约束力的前提下, 发生当事人变更或对有关当事人权利, 义
务的条款进行修改或者补充部分有关当事人权利, 义务的条款 。
房屋租赁合同变更的内容
1,当事人变更 。 如出租人和承租人更名, 房屋产权发生转移而出现
新的出租人, 承租人家庭成员分户或承租人死亡, 迁移等都可能
导致当事人变更 。
2,标的物变更 。 如出租房屋面积增减, 附着物增减等 。
3,租赁用途变更 。 双方可以约定改变原合同规定的租赁用途, 或增
减租赁用途 。
4,租金及支付方式变更 。 如租金增减或支付期限和方式改变 。
5,租赁期限变更 。 如改不定期租赁为定期租赁, 或者租赁期限延长
或缩短 。
可以变更房屋租赁合同的情形
1,符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
2,因不可抗力致使合同不能继续履行的；
3,当事人双方协商一致的 。
（二）房屋租赁合同的终止
房屋租赁合同的终止, 是指房屋租赁合同所确立的当事人之间的
权利, 义务关系因一定的法律事实出现而归于消灭 。
导致房屋租赁合同终止的法律事实, 主要有以下几种：
1,租赁期满 。 租赁期间届满, 承租人继续使用租赁物, 出租人没
有提出异议的, 原租赁合同继续有效, 但租赁期限为不定期 。
2,出租房屋灭失 。 在租赁期限内, 房屋因不可抗拒的自然灾害
（ 如地震, 洪水 ） 或人为原因 （ 如失火, 爆炸等 ） 使房屋遭受毁损,
合同标的物不复存在, 合同也就终止 。
3,合同解除 。
租赁合同解除的情形
一是双方协商解除, 终止租赁合同规定的全部权利义务；
二是当发生法定或约定可以解除合同的情形时, 合同一方当事人有
权单方解除合同, 同时通知对方；
三是由于不可抗力致使合同的全部义务不能履行, 当事人一方通知
对方解除合同 。
出租人有权单方终止合同的情形
（ 1） 承租人将承租的房屋擅自转租的；
（ 2） 承租人将承租的房屋擅自转让, 转借他人或擅自调换使用；
（ 3） 承租人将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途；
（ 4） 承租人拖欠租金累计六个月以上的；
（ 5） 公有住宅无正当理由闲置六个月以上的；
（ 6） 承租人利用承租房屋进行违法活动的；
（ 7） 承租人故意损坏承租房屋的；
（ 8） 法律, 法规规定其他可以收回的 。
第三节 房屋租赁管理
一、房屋租赁管理体制
国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作 。
省, 自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管
理工作 。
直辖市, 市, 县人民政府房地产行政主管部门主管本行政区域内
的城市房屋租赁管理工作 。
二、房屋租赁合同的登记备案
1,房屋租赁合同当事人申请
出租人和承租人应当在签订, 房屋租赁合同, 后 30日内向房屋所
在地的直辖市, 市, 县人民政府房产管理部门申请登记备案 。
2,房产管理部门审核并发证
房产管理部门对当事人所提供的材料进行审核, 经审查符合租赁
条件, 准予登记, 发给, 房屋租赁证, 。
3．, 房屋租赁合同, 存档
,房屋租赁合同, 由房产管理部门归档存查 。
三、违反房屋租赁管理责任
1,伪造, 涂改, 房屋租赁证, 的, 注销其证书, 并可处以罚款；
2,不按期申报, 领取, 房屋租赁证, 的, 责令限期补办手续, 并
可处以罚款；
3,未征得出租人同意和未办理登记备案手续, 擅自转租房屋的,
其租赁行为无效, 没收非法所得, 并可处以罚款 。
四、租金中的国有土地收益问题
以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土
地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益上缴国家 。 具
体办法由国务院规定 。
第一节 房地产抵押概念
一、房地产抵押定义
房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向
抵押权人提供债务履行担保的行为 。 债务人不履行债务时, 抵押权
人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 。
1,房地产抵押是一种物的担保,
房地产抵押是以房地产作为债务履行的担保的, 一旦债务人到期
不履行债务, 抵押的房地产即成为履行债务的财产 。
抵押确立起来的房地产抵押权, 是一种担保物权 。
2,房地产抵押权是在债务人或第三人提供的合法房地产上设定的
房地产抵押人可以是债务人, 也可以是第三人, 即债务人可以以
自己的房地产向债权人提供债务履行担保, 也可以由第三人以其房
地产向债权人提供债务履行担保 。
3．
担保物权包括留置权, 质权和抵押权等, 前二者均以转移占有方
式设立, 而抵押权则以不转移占有的方式设定 。 房地产抵押人在其
房地产上设立抵押权之后, 仍继续占有, 并有权对抵押房地产进行
使用, 收益 。
4,房地产抵押权是就其抵押房地产的变价优先受偿的担保物权
（一）房地产抵押权特性
1
房地产抵押权是为担保债权而设立的, 它与所担保的债权形成主
从关系, 对其具有附从性 。, 担保法, 第五十二条规定, 抵押权与
其担保的债权同时存在, 债权消灭的, 抵押权也消灭 。
首先，抵押权以主债权的存在为前提。
被担保的主债权有效存在, 房地产抵押权才存在, 主债权无效或
被撤销, 房地产抵押权也随之失去效力 。 原则上, 在设定抵押权时,
主债权就已存在或同时存在 。 但是, 也可以为将来的主债权设立房
地产抵押权, 只是若将来的主债权未产生时, 房地产抵押权也就不
发生效力 。
在最高额抵押的情况下, 往往是先签订最高额抵押合同, 尔后在
一定期间内连续发生主债权 。
其次，抵押权随同主债权的处分而发生转移或变化。
抵押权不能离开主债权而单独转让 。 房地产抵押权人不能在将其
债权转让他人时自己保留房地产抵押权, 也不能在自己保留债权时
将房地产抵押权转让他人, 更不能将债权和房地产抵押权分别转让
给他人 。 同时, 房地产抵押权不能与被担保债权分离而为其他债权
提供担保 （ 但可以与被担保债权一起供作担保 ） 。
最后，抵押权因主债权的消灭而消灭。
主债权一旦消灭, 房地产抵押权就无继续存在的必要 。 因清偿,
提存, 抵销, 免除等原因而导致主债权全部消灭时, 房地产抵押权
随之消灭, 但主债权的部分消灭并不导致房地产抵押权的部分消灭 。
2．特定性
房地产抵押权的特定性, 是指其以特定的抵押房地产担保特定的
债权的特征 。
一方面, 抵押房地产是特定的 。 房地产抵押人一般应以现存的房
地产供作抵押, 但根据司法解释, 以依法获准尚未建造的或者正在
建造中的房屋或者其他建筑物抵押的, 当事人办理了抵押物登记,
人民法院可以认定抵押有效 。 以尚未办理权属证书的财产抵押的,
在第一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的,
可以认定抵押有效 。
另一方面, 所担保的债权是特定的 。 房地产抵押权只担保某一明
确的, 特定的债权, 而不能担保债权人的一切债权 。 但设定最高额
抵押权时, 其主债权有待将来特定 。
3．不可分性
房地产抵押权的不可分性表现为房地产抵押权的效力及于抵押房
地产的全部和被担保债权的全部, 不受抵押房地产的分割, 部分转
让, 部分灭失和债权的分割, 部分转让, 部分清偿的影响 。
4．物上代位性
房地产抵押权的物上代位性, 是指在抵押房地产发生原有形态变
化时, 抵押权的效力及于该抵押房地产的转换物上的特征 。
房地产抵押权的物上代位发生于下列情形,（ 1） 抵押房地产灭失,
如抵押房地产标的 （ 土地, 房屋 ） 毁损和房屋拆除； （ 2） 因抵押房
地产灭失而得到赔偿金, 如保险赔偿金, 补偿费, 损害赔偿金等 。
5．追及性
在抵押人将抵押房地产转让于他人时, 抵押权人仍可对抵押房地
产行使抵押权, 这就是房地产抵押权的追及性 。
6．优先受偿性
房地产抵押权属于物权, 优先于债权 。 附有抵押权的债权优先于
未附抵押权的债权而受偿 。
（二）房地产抵押权与有关民事权利的比较
1．
（ 1） 房地产抵押权仅仅是担保物权, 而房屋典权则既是担保物权,
又是用益物权；
（ 2） 房地产抵押权关系中的担保人既可以是债务人, 也可以是第
三人,
（ 3） 房地产抵押权可以为任何民事合同担保, 而房屋典权则只为
（ 4） 在房地产抵押权关系中, 抵押人不转移房地产的占有, 使用
和收益权, 而在房屋典权关系中, 出典人须转移房地产的占有, 使
用和收益权 。
2．房地产抵押权与质权
（ 1） 标的物不同 。 房地产抵押权的标的物只能是土地和房屋, 而
质权的标的物为动产和权利；
（ 2） 房地产抵押权以不转移占有为特征, 而质权以转移占有为特
征；
（ 3） 房地产抵押权人无管理抵押房地产的义务, 而质权人有保管
（ 4） 受偿顺序不同 。 同一项房地产上设定了数个抵押权, 则应依
设定的时间顺序先后受偿, 而同一标的物上不能同时设置数个质权,
故不发生顺序问题 。
3．房地产抵押权与留置权
（ 1） 房地产抵押权的标的物是不动产, 而留置权的标的物限于动
（ 2） 房地产抵押权以不转移占有为特征, 而留置权则必须以债权
人占有为特征；
（ 3） 留置权人负有保管留置物的义务, 而房地产抵押权人无管理
房地产之义务 。
三、抵押房地产
（一）可以抵押的房地产
1,抵押人所有的房屋和其他地上定着物；
2,抵押人有权处分的国有的土地使用权, 房屋和其他地上定着物；
3,抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山, 荒沟, 荒丘, 荒
滩等荒地的土地使用权 。
（二）不得抵押的房地产
1,土地所有权；
2,耕地, 宅基地, 自留地, 自留山等集体所有的土地使用权, 但
法律有规定的除外；
3,作为学校, 幼儿园, 医院等以公益为目的的事业单位, 社会团
体的教育设施, 医疗卫生设施和其他社会公益设施的房地产；
4,所有权, 使用权不明或者有争议的房地产；
5,依法被查封, 扣押, 监管的房地产；
6,列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；
7,已依法公告列入拆迁范围的房地产；
8,以法定程序认定为违法, 违章的建筑物抵押的, 抵押无效；
9,依法不得抵押的其他房地产 。
（三）不得重复抵押
抵押人所担保的债权不得超出其抵押房地产的价值, 抵押人所担
保的债权超出其抵押房地产价值的, 超出的部分不具有优先受偿的
效力 。 房地产抵押后, 该房地产的价值大于所担保债权的余额部分,
可以再次抵押, 但不得超出其余额部分 。
（四）房、地不得分别抵押
以依法取得的国有土地上的房屋抵押的, 该房屋占有范围内的国
有土地使用权同时抵押 。
以出让方式取得的国有土地使用权抵押的, 应当将抵押时该国有
土地上的房屋同时抵押 。
乡 （ 镇 ）, 村企业的土地使用权不得单独抵押 。 以乡 （ 镇 ）, 村
企业的厂房等建筑物抵押的, 其占有范围内的土地使用权同时抵押 。
第二节 房地产抵押合同
一、房地产抵押合同概念
（一）房地产抵押合同定义
所谓房地产抵押合同, 是抵押人和抵押权人就在某一特定房地产
上设立抵押权以担保某一特定债权而达成的书面协议 。
1,单独式 。
2,附属式 。
1,房地产抵押合同是一种从合同
2．
3．
4．
采取书面合同形式是房地产抵押合同成立的特殊要件, 进行房地
产抵押登记是房地产抵押合同生效的特殊条件 。 由此可见, 房地产
抵押合同属于要式合同 。
二、房地产抵押合同的主要条款
1,合同当事人 。
2,被担保的主债权种类, 数额 。
3,债务人履行债务的期限 。
4,抵押房地产的名称, 数量, 质量, 状况, 所在地, 所有权权属
或者使用权权属 。
5,抵押担保的范围 。
6,抵押合同当事人认为需要约定的其他事项 。
订立抵押合同时, 抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履
行期届满抵押权人未受清偿时, 抵押物的所有权转移为债权人所有 。
这种, 流押契约, 的禁止, 有利于对债务人的保护 。
三、房地产抵押的效力
（一）房地产抵押权所担保债权的范围
抵押合同另有约定的, 按照约定 。 当事人双方在抵押合同中未约
定或者约定不明确的, 抵押所担保的债权包括主债权及利息, 违约
金, 损害赔偿金和实现抵押权的费用 。
（二）房地产抵押权效力所及标的物的范围
1,抵押房地产 。
2,抵押房地产的从物 。 房地产抵押权设定前为抵押房地产的从物
的, 抵押权的效力及于抵押房地产的从物 。 但抵押房地产与其从物
为两个以上的人分别所有时, 抵押权的效力不及于抵押房地产的从
物 。
3,抵押房地产的从权利 。
4,抵押房地产的附合物 。 当上述物件成为抵押房地产的一部分之
后, 不论其结合于设定抵押权之前, 还是设定抵押权之后, 都属于
房地产抵押范围之内 。
5,抵押房地产的孳息 。 包括天然孳息和法定孳息 。 债务履行期届
满, 债务人不履行债务致使抵押房地产被人民法院依法扣押的, 自
扣押之日起抵押权人有权收取由抵押房地产分离的天然孳息以及抵
押人就抵押房地产可以收取的法定孳息 。 自扣押之日起抵押权人收
取的由抵押房地产分离的天然孳息和法定孳息, 按照下列顺序清偿：
（ 1） 收取孳息的费用； （ 2） 主债权的利息； （ 3） 主债权 。
6,抵押房地产的代位物 。 在抵押房地产灭失, 毁损或者被征用的
情况下, 抵押权人可以就该抵押房地产的保险金, 赔偿金或者补偿
金优先受偿 。
抵押房地产范围内新增的房屋的处理
在抵押房地产范围内新增的房屋, 是否属于抵押范围?房地产抵押
合同签订后, 土地上新增的房屋不属于抵押财产 。 需要拍卖该抵押
的房地产时, 可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,
但对拍卖新增房屋所得, 抵押权人无权优先受偿 。
拍卖划拨房地产所得价款的处理
如果抵押房地产处于划拨土地, 拍卖抵押房地产所得价款该如何
处理?设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的, 依法拍
卖该房地产后, 应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地
使用权出让金的款额后, 抵押权人方可优先受偿 。
（三）房地产抵押人的权利
抵押权设定后, 抵押人仍拥有对抵押房地产为占有, 使用, 收益
及处分的权利, 但受到一定的限制 。
1,转让权 。 抵押存续期间, 抵押人转让已办理登记的抵押房地产
的, 应当通知抵押权人并告知受让人转让房地产已经抵押的情况；
抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的, 转让行为无效 。
2,再次抵押权 。
3,抵押不破租赁 。
（四）房地产抵押权人的权利
1,次序权 。 在同一房地产上存在先后设定的两个以上抵押权时,
抵押权人按照房地产抵押登记的先后顺序清偿 。
2,处分权 。 抵押权人可以将抵押权 （ 连同主债权 ） 让与他人, 抛
弃抵押权, 将抵押权 （ 连同主债权 ） 供作担保等 。
3,保全权 。 抵押人的行为足以使抵押房地产价值减少的, 抵押权
人有权要求抵押人停止其行为 。
4,实现权 。 抵押权人在债务履行期届满而未受清偿时, 可以与抵
押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖, 变卖该抵押房地产所得的
价款受偿 。
四、具体房地产抵押合同
（一）国有土地使用权抵押合同
以无地上定着物（包括建筑物、构筑物及在建工程）的国有土地
使用权抵押的，应当签订国有土地使用权抵押合同，并到核发土地
使用权证书的土地管理部门办理抵押物登记。
（二）预购商品房贷款抵押合同
以预购商品房抵押的, 房地产抵押登记机关应当在, 房地产抵押
合同, 上作记载 。 抵押的房地产在抵押期间竣工的, 当事人应当在
抵押人 （ 购房人 ） 领取房地产权属证书后, 重新办理房地产抵押登
记 。
（三）在建工程抵押合同
在建工程抵押, 是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款,
以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产, 以不转
移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为 。 抵押
人与贷款银行就此签订的书面合同, 称之为在建工程抵押合同 。
以在建工程抵押的, 房地产抵押登记机关应当在, 房地产抵押合
同, 上作记载 。 抵押的房地产在抵押期间竣工的, 当事人应当在抵
押人领取房地产权属证书后, 重新办理房地产抵押登记 。
（四）最高额抵押合同
最高额抵押合同, 是指抵押人与抵押权人约定在最高债权额限度
内, 以抵押物对一定期间连续发生的债权作担保的书面协议 。 按规
定, 借款合同以及债权人与债务人就某项商品在一定期间内连续发
生交易而签订的合同, 可以附最高额抵押合同 。 房地产可以成为最
高额抵押合同的标的物 。 按规定, 最高额抵押的主合同债权不得转
让 。
第三节 房地产抵押程序
一、签订房地产抵押合同
抵押人与抵押权人签订书面抵押合同是房地产抵押的第一道程序 。
房地产抵押必须经过登记才能发生法律效力, 否则即使签订了抵
押合同, 经过了抵押合同公证, 也起不到担保作用 。
以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的, 登记机关有的在
原, 房屋所有权证, 上作他项权利记载后, 由抵押人收执, 并向抵
押权人颁发, 房屋他项权证, 。
房地产抵押合同签订后, 抵押人违背诚实信用原则拒绝办理抵押
登记致使债权人受到损失的, 抵押人应当承担赔偿责任 。
（二）房地产抵押变更或者注销登记
抵押合同发生变更或者抵押关系终止时, 房地产抵押合同当事人
应当在变更或者终止之日起十五日, 到原房地产抵押登记机关办理
房地产抵押变更或者注销登记 。 注销登记后, 房地产抵押权在形式
上归于消灭 。
三、实现房地产抵押权
（一）实现房地产抵押权的定义
房地产抵押权的实现, 是指抵押权人在其债权已届清偿期而未受
清偿的情况下, 行使抵押权, 对抵押房地产进行变价, 并从中优先
受偿的法律行为 。
实现抵押权的条件
1,债务履行期满, 抵押权人未受清偿的, 债务人又未能与抵押权
人达成延期履行协议的；
2,抵押人死亡, 或者被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或
者抵押人的合法继承人, 受遗赠人拒绝履行到期债务的；
3,抵押人被依法宣告解散或者破产的；
4,抵押人违反有关规定, 擅自处分抵押房地产的；
5,抵押合同约定的其他情况 。
（二）抵押房地产变价的清偿
同一房地产向两个以上债权人抵押的, 抵押房地产变价按照房地
产抵押登记的先后顺序清偿 。
同一房地产向两个以上债权人抵押的, 顺序在先的抵押权与该房
地产的所有权归属一人时, 该房地产的所有权人可以以其抵押权对
抗在后的抵押权 。
处分抵押房地产所得的价款, 按下列顺序分配,（ 1） 支付处分抵
押房地产的费用； （ 2） 扣除抵押房地产应缴纳的税款； （ 3） 偿还
抵押权人债权本息及支付违约金； （ 4） 赔偿由债务人违反合同而对
抵押权人造成的损害； （ 5） 剩余金额交换抵押人 。
（三）实现房地产抵押权的方式
1
2．折价
3．变卖
第四节 房地产按揭
按揭 （ 英文对应词 mortgage） 是在英美普通法系中普遍适用的一
种担保形式 。
,按揭, 概念在我国的讹传 。
按揭与让与担保制度 。
第十一章 房屋租赁制度
第一节 房屋租赁概念
一、房屋租赁的定义
房屋租赁, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用, 收益, 由承租人向出租人支付租金的行为 。 交出房屋供他人
使用并收取租金的一方, 是出租人；得到定期或不定期房屋使用权
并支付租金的一方, 是承租人 。
二、房屋租赁的条件
（ 一 ） 出租人必须是房屋所有权人或者国家授权管理经营者
（ 二 ） 承租人必须是不受法律限制者
（ 三 ） 出租房屋必须是不受法律限制的房屋
公民, 法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经
营的房屋可以依法出租 。
（ 四 ） 租赁期限不得超过二十年
按照, 合同法, 第二百一十四条规定, 租赁期限不得超过二十年 。
超过二十年的, 超过部分无效 。 租赁期间届满, 当事人可以续订租
赁合同, 但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年 。
房屋不得出租的情形
1,未依法取得房屋所有权证的；
2,司法机关和行政机关依法裁定, 决定查封或者以其他形式限制
房地产权利的；
3,共有房屋未取得共有人同意的；
4,权属有争议的；
5,属于违法建筑的；
6,不符合安全标准的；
7,已抵押, 未经抵押权人同意的；
8,不符合公安, 环保, 卫生等主管部门有关规定的；
9,有关法律, 法规规定禁止出租的其他情形 。
三、房屋租赁的分类
公房租赁和私房租赁
公房, 是指国家所有和集体所有的房屋, 基本上可分为直管公房
（ 房产管理机关直接管理经营的公房 ） 和自管公房 （ 全民所有制的
机关, 团体和企业事业单位自行管理的公房 ） 两部分 。 公房租赁一
般具有不定期, 标准租金, 按规定分配承租权等特征 。
私房, 是指公民个人所有的房屋, 即个人所有, 数人共有的住宅
和非住宅房屋 。 私房租赁, 由房屋所有权人与承租人签订租赁合同,
租金由双方协商确定 。
定期租赁和不定期租赁
定期租赁的, 房屋租赁期限届满, 租赁合同终止；承租人需要继
续租用的, 应当在租赁期限届满前 3个月提出, 并经出租人同意, 重
新签订租赁合同 。
当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的, 视为不定期租赁,
当事人可以随时解除合同, 但出租人解除合同应当在合理期限之前
通知承租人 。
住宅租赁和非住宅租赁
住宅用房的租赁, 应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的
租赁政策 。
租用房屋从事生产, 经营活动的, 由租赁双方协商议定租金和其
他租赁条款 。
国内租赁和涉外租赁
将房屋出租给外国人和外国机构的, 为涉外房屋租赁；
将房屋出租给港澳台同胞和港澳台在大陆的办事机构的, 属于国内
房屋租赁的特殊情形 。
四、房屋租赁的法律特征
（一）房屋租赁的标的物是特定的房屋
出租人只能向承租人提供租赁合同约定的房屋, 而不能是其他同
类的房屋 。
租赁合同终止后, 承租人也应将原房屋交还给出租人, 而不能以
同类房屋来替代 。 这是房屋租赁与借贷的重要区别所在 。
（二）房屋租赁只转移房屋的占有、使用和收益权，
而不转移所有权
在房屋租赁关系中, 出租人只是转移出租房屋租赁期间的占有,
使用的收益权, 出租房屋的所有权始终属于出租人 。 在租赁期间因
占有, 使用租赁房屋获得的收益, 归承租人所有 。 这是房屋租赁与
房屋买卖的根本区别所在 。
（三）房屋租赁是双务、有偿的
出租人有义务将房屋交付给承租人使用, 同时享有向承租人收取
租金的权利；承租人有权请求出租人提供房屋给自己使用, 同时有
按期支付租金的义务, 不能无偿使用 。 这是房屋租赁与房屋借用的
区别之处, 房屋借用一般是无偿的 。
（四）房屋租赁不受出租房屋产权转移的影响
在房屋租赁期间, 即使出租房屋的所有权发生转移, 原租赁合同
确立起来的租赁关系也仍然有效, 房屋新所有权人必须尊重承租人
的合法权益 。
,合同法, 第二百二十九条规定, 租赁物在租赁期间发生所有权
变动的, 不影响租赁合同的效力 。
最高人民法院, 关于贯彻执行 〈 中华人民共和国民法通则 〉 若干
问题的意见, （ 试行 ） 第一百一十九条第二款也对此予以肯定：
,私有房屋在租赁期内, 因买卖, 赠与或者继承发生房屋产权转移
的, 原租赁合同对承租人和新房主继续有效 。,
（五）房屋租赁属于要式行为
房屋租赁, 出租人和承租人应当签订书面租赁合同, 约定租赁期
限, 租赁用途, 租赁价格, 修缮责任等条款, 以及双方的其他权利
和义务, 并向房产管理部门登记备案 。
房屋租赁实行登记备案制度 。 但登记备案并非房屋租赁的成立要
件或有效要件 。
五、房屋租赁的原则
（ 一 ） 自愿, 互利原则
（ 二 ） 公平合理原则
（ 三 ） 满足生活和生产需要原则
（ 四 ） 符合国家法律和政策原则
第二节 房屋租赁合同
一、房屋租赁合同的概念
房屋租赁合同, 是出租人和承租人就房屋租赁事宜, 明确相互间
权利和义务的书面协议 。
二、房屋租赁合同的条款
1,当事人 （ 即出租人和承租人 ） 姓名或者名称及住所 。
2,房屋的坐落, 面积, 装修及设施状况 。
3,租赁用途 。
4,租赁期限 。
5,租金及支付期限和方式 。
6,房屋修缮责任 。 合同应明确出租人维修的范围, 时间及费用负
担和承租人维修的范围及费用负担, 以及出租人是否允许承租人对
租赁房屋进行装修或改善增设他物 （ 如允许, 则确定装修, 改善增
设他物的范围 ） 。
7,转租 。 当事人可以约定准许承租人转租, 或不准许承租人转租 。
8,定金 。 当事人可约定定金的数额及支付时间 。
9,解除合同的条件 。
10,违约责任 。 当事人应约定出租人未按时或未按要求维修出
租房屋造成承租人人身受到伤害或财物毁损的, 负责赔偿损失 。
承租人逾期交付租金的, 除应及时如数补交外, 还应支付滞纳金；
承租人违反合同, 擅自将出租房屋转租第三人使用的, 因此造成出
租房屋毁坏的, 应负损害赔偿责任 。
11,合同争议的解决方式 。 仲裁或诉讼 。
12,其他约定事项 。
关于解除合同条件的约定
可约定：在承租人不交付或者不按约定交付租金达一定时间以上；
承租人所欠各项费用达一定数额以上；承租人违反合同约定, 不承
担维修责任, 致使房屋或设备严重损坏；承租人未经出租人书面同
意, 将出租房屋进行装修；承租人未经出租人书面同意, 将出租房
屋转租第三人；承租人在出租房屋进行违法活动等情形下, 出租人
有权解除同 。 在出租人迟延交付出租房屋一定时间以上；出租人违
反本合同约定, 不承担维修责任, 使承租人无法继续使用出租房屋
等情形下, 承租人有权解除本合同 。
三、房屋租赁合同当事人的权利和义务
（一）出租人的权利和义务
1,出租人的权利
（ 1） 按期收取租金 。 无正当理由拖欠租金累计六个月的, 出租人
有权解除租赁合同 。
（ 2） 监督承租人合理使用房屋 。
承租人在使用房屋过程中, 不得擅自拆改房屋, 损坏房屋结构和
附属设备, 以及私搭乱盖违章建筑, 不得擅自改变房屋使用性质
承租人不得利用承租的房屋进行非法活动, 损害公共利益 。 出租
人有权制止承租人的违约和违法行为 。
承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物, 致使租
赁物受到损失的, 出租人可以解除合同并要求赔偿损失 。
（ 3） 按规定收回出租房屋 。
定期租赁的, 在租赁期限届满时, 承租人有权收回房屋；
不定期租赁的, 出租人可随时收回房屋, 但应当在合理期限之前
通知承租人 。
承租人有严重违约行为的, 出租人可以依照合同和法律规定解除
租赁合同, 提前收回出租房屋 。
2．出租人的义务
（ 1） 按照合同规定提供房屋给承租人使用 。
出租人应保证出租房屋产权清楚, 如有产权纠纷或债权债务, 由
出租人负责清理, 因此给承租人造成经济损失的, 应予赔偿 。
因第三人主张权利, 致使承租人不能对租赁物使用, 收益的, 承
租人可以要求减少租金或者不付租金 。
（ 2） 保障承租人合法使用房屋 。
（ 3） 保障承租人居住安全, 对出租房屋进行正常维修 。
（ 4） 尊重承租人的优先购买权 。 在出租人出售出租房屋的, 应当
在出售之前的合理期限内通知承租人 。 在同等条件下, 承租人有优
先购买权 。
关于房屋所有人的维修义务
出租人应当履行租赁物的维修义务, 但当事人另有约定的除外 。
出租人对房屋及其设备, 应当及时, 认真地检查, 修缮, 保障住房
安全 。
因有险不查或破损不修, 经鉴定机构鉴定为危险房屋而未采取有
效的解危措施造成事故的, 房屋所有人应承担民事或行政责任 。 房
屋出租人对出租房屋确实无力修缮的, 可以和承租人合修 。 承租人
付出的修缮费用可以折抵租金或由出租人分期偿还 。 出租人, 承租
人共同使用的房屋及其设备, 使用人应当本着互谅互让, 照顾公共
利益的原则, 共同合理使用和维护 。
（二）承租人的权利和义务
1．承租人的权利
（ 1） 按照合同规定使用承租房屋 。
承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物, 致使租赁
物受到损耗的, 不承担损害赔偿责任 。
（ 2） 有要求居住安全和不受干预的权利 。
承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修 。
出租人未履行维修义务的, 承租人可以自行维修, 维修费用由出租
人负担 。 因维修租赁物影响承租人使用的, 应当相应减少租金或者
延长租期 。
租赁物危及承租人的安全或者健康的, 即使承租人订立合同时明
知该租赁物质量不合格, 承租人仍然可以随时解除合同 。
（ 3） 承租人经出租人同意, 可以将承租房屋转租给第三人 。 承租
人转租的, 承租人与出租人之间的租赁合同继续有效, 第三人对承
租房屋造成损失的, 承租人应当赔偿损失 。
（ 4） 在出租人出售承租房屋时, 享有以同等条件优先购买的权利 。
2．承租人的义务
（ 1） 依照合同约定, 及时交付房租 。
如仍不能确定, 租赁期限不满一年的, 应当在租赁期间届满时支
付；
租赁期间一年以上的, 应当在每届满一年时支付, 剩余期间不满
一年的, 应当在租赁期间届满时支付 。
承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的, 出租人可以要求
承租人在合理期限内支付 。
（ 2） 按约定用途合理使用和保护房屋 。
承租人应当按照约定的方法使用租赁物 。 对租赁物的使用方法没
有约定或者约定不明确的, 可以协议补充；不能达成补充协议的,
按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定的, 应当按照租
赁物的性质使用 。
承租人应当妥善保管租赁物, 因保管不善造成租赁物毁损, 灭失
的, 应当承担损害赔偿责任 。 但因不可归责于承租人的事由, 致使
租赁物部分或者全部毁损, 灭失的, 承租人不仅可免除赔偿责任,
还可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损,
灭失, 致使不能实现合同目的的, 承租人可以解除合同 。
（ 3） 擅自改变承租房屋状况 。
承租人经出租人同意, 可以对租赁物进行改善或者增设他物 。 但
承租人未经出租人同意对租赁物进行改善或者增设他物的, 出租人
可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失 。
（ 4） 不得擅自转租, 转让, 转借或擅自调换使用承租的房屋, 不
得利用承租的房屋进行违法活动 。 承租人未经出租人同意转租的,
出租人可以解除合同 。
（ 5） 房屋租赁期间届满, 应当及时交还房屋 。 交还的房屋应当符
合按照约定或者出租房屋的性质使用的状态 。
四、承租人之间互换房屋
承租人需要与第三者互换住房时, 应当事先征得出租人同意；出
租人应当支持承租人的合理要求 。 换房后, 原租赁合同即行终止,
新承租人与出租人应当另行签订租赁合同 。
直管公房的承租人之间交换住房的, 应当向当地房产管理部门申
请换房；自管公房的承租人如需换房, 应当向自管公房的产权单位
提出申请, 经批准后方能交换 。
五、转租和转让承租权
（一）转租
转租, 是指房屋承租人在租赁期限内, 征得出租人同意, 将其承
租的房屋的部分或全部再租给他人 （ 即次承租人 ） 。 原承租人被称
为, 二房东, 。
转租的特征
1,在转租的情形下, 租赁权仍属于原承租人, 原承租人与出租人并
不解除租赁关系；
2,次承租人因原承租人 （ 转租人 ） 的转租而取得了一个新的租赁权；
3,转租可以是承租房屋的一部或全部；
4,转租应签订转租合同, 并经原出租人书面同意, 转租合同确定的
租期不能超出原租赁合同确定的租期, 但出租人与转租双方另有
约定的除外 。
（二）转让承租权
转让承租权, 是指承租人自愿退出租赁关系, 将原来的租赁权让
与第三人 。
转让承租权的特征
1,承租人与出租人解除租赁关系；
2,承租人的租赁权让与第三人, 第三人 （ 即新的承租人 ） 与出租人
订立租赁合同；
3,转让租赁权, 必须及于承租房屋的全部；
4,第三人 （ 新的承租人 ） 与出租人可以再行商定租期 。
六、承租人死亡后的租赁关系
（一）租赁权不能继承
所谓继承, 是指公民死亡后, 按照法律规定的程序, 把死者遗留
下来的个人合法财产, 转移给继承人所有 。
承租人与出租人建立租赁关系后, 承租人对房屋只有一定期限的
占有权和使用权, 而没有所有权 。 因此, 租赁权不属于房屋承租人
的遗产, 不能由其继承人继承 。
在购房者死亡后, 对房屋的部分产权即成为遗产, 可以被继承 。
（二）承租人死亡，该户共同居住人有权在租赁期内继
续租住
承租人在房屋租赁期间死亡的, 与其生前共同居住的人可以按照
原租赁合同租赁该房屋 。
承租户以一人名义承租私有房屋, 在租赁期内, 承租人死亡, 该
户共同居住人要求按原租约履行的, 应当准许 。
承租住宅用房的, 承租人在租赁期限内死亡, 其共同居住两年以
上的家庭成员愿意继续履行原契约的, 可以办理更名手续 。
七、房屋租赁合同的变更和终止
（一）房屋租赁合同的变更
房屋租赁合同的变更是指对已经成立的房屋租赁合同, 在承认其
法律约束力的前提下, 发生当事人变更或对有关当事人权利, 义
务的条款进行修改或者补充部分有关当事人权利, 义务的条款 。
房屋租赁合同变更的内容
1,当事人变更 。 如出租人和承租人更名, 房屋产权发生转移而出现
新的出租人, 承租人家庭成员分户或承租人死亡, 迁移等都可能
导致当事人变更 。
2,标的物变更 。 如出租房屋面积增减, 附着物增减等 。
3,租赁用途变更 。 双方可以约定改变原合同规定的租赁用途, 或增
减租赁用途 。
4,租金及支付方式变更 。 如租金增减或支付期限和方式改变 。
5,租赁期限变更 。 如改不定期租赁为定期租赁, 或者租赁期限延长
或缩短 。
可以变更房屋租赁合同的情形
1,符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；
2,因不可抗力致使合同不能继续履行的；
3,当事人双方协商一致的 。
（二）房屋租赁合同的终止
房屋租赁合同的终止, 是指房屋租赁合同所确立的当事人之间的
权利, 义务关系因一定的法律事实出现而归于消灭 。
导致房屋租赁合同终止的法律事实, 主要有以下几种：
1,租赁期满 。 租赁期间届满, 承租人继续使用租赁物, 出租人没
有提出异议的, 原租赁合同继续有效, 但租赁期限为不定期 。
2,出租房屋灭失 。 在租赁期限内, 房屋因不可抗拒的自然灾害
（ 如地震, 洪水 ） 或人为原因 （ 如失火, 爆炸等 ） 使房屋遭受毁损,
合同标的物不复存在, 合同也就终止 。
3,合同解除 。
租赁合同解除的情形
一是双方协商解除, 终止租赁合同规定的全部权利义务；
二是当发生法定或约定可以解除合同的情形时, 合同一方当事人有
权单方解除合同, 同时通知对方；
三是由于不可抗力致使合同的全部义务不能履行, 当事人一方通知
对方解除合同 。
出租人有权单方终止合同的情形
（ 1） 承租人将承租的房屋擅自转租的；
（ 2） 承租人将承租的房屋擅自转让, 转借他人或擅自调换使用；
（ 3） 承租人将承租的房屋擅自拆改结构或改变用途；
（ 4） 承租人拖欠租金累计六个月以上的；
（ 5） 公有住宅无正当理由闲置六个月以上的；
（ 6） 承租人利用承租房屋进行违法活动的；
（ 7） 承租人故意损坏承租房屋的；
（ 8） 法律, 法规规定其他可以收回的 。
第三节 房屋租赁管理
一、房屋租赁管理体制
国务院建设行政主管部门主管全国城市房屋租赁管理工作 。
省, 自治区建设行政主管部门主管本行政区域内城市房屋租赁管
理工作 。
直辖市, 市, 县人民政府房地产行政主管部门主管本行政区域内
的城市房屋租赁管理工作 。
二、房屋租赁合同的登记备案
1,房屋租赁合同当事人申请
出租人和承租人应当在签订, 房屋租赁合同, 后 30日内向房屋所
在地的直辖市, 市, 县人民政府房产管理部门申请登记备案 。
2,房产管理部门审核并发证
房产管理部门对当事人所提供的材料进行审核, 经审查符合租赁
条件, 准予登记, 发给, 房屋租赁证, 。
3．, 房屋租赁合同, 存档
,房屋租赁合同, 由房产管理部门归档存查 。
三、违反房屋租赁管理责任
1,伪造, 涂改, 房屋租赁证, 的, 注销其证书, 并可处以罚款；
2,不按期申报, 领取, 房屋租赁证, 的, 责令限期补办手续, 并
可处以罚款；
3,未征得出租人同意和未办理登记备案手续, 擅自转租房屋的,
其租赁行为无效, 没收非法所得, 并可处以罚款 。
四、租金中的国有土地收益问题
以营利为目的, 房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土
地上建成的房屋出租的, 应当将租金中所含土地收益上缴国家 。 具
体办法由国务院规定 。
