第八章 房地产交易概述
第一节 房地产交易概念
一、房地产交易定义
房地产交易是指一切房地产权属的流通。从狭义上说，房地产交
在《城市房地产管理法》中，房地产交易包括房地产转让、房地
产抵押和房屋租赁。
房地产转让、抵押和房屋租赁
房地产转让, 是指房地产权利人通过买卖, 赠与或者其他合法方式
将其房地产转移给他人的行为 。
房地产抵押, 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向
抵押权人提供债务履行担保的行为 。 债务人不履行债务时, 抵押权
人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 。
房屋租赁, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用, 收益, 由承租人向出租人支付租金的行为 。
二、房地产交易特征
（ 一 ） 房地产交易主体为平等的民事主体
（ 二 ） 房地产交易内容由交易双方约定
（ 三 ） 房地产交易的客体是房地产
（ 四 ） 房地产交易的法律事实是要式法律行为
不能进行房地产交易的情况
1,我国宪法禁止任何组织或者个人买卖或者以其他形式非法转让
土地, 所以房地产交易不包括土地所有权流通 。
2,城市规划区内的集体所有的土地, 经依法征用转为国有土地后,
该幅土地的使用权方可有偿出让 。 集体所有土地的使用权, 不得直
接进入房地产市场, 集体土地不得用于开发房地产, 所以房地产交
易也不包括集体土地使用权的流通 。
第二节
一、房地产交易合同的成立
房地产交易合同成立的一般要件
当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立
合同的意思表示，该意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承
诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思
表示。承诺生效时合同成立。
房地产交易合同成立的特殊要件
房地产交易合同应当采用书面形式, 故书面形式为房地产交易合
同成立的特殊要件 。
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章
时合同成立。
房地产交易合同成立的行为承诺
法律, 行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同, 当
事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务, 对方接受的, 该合
同成立 。 采取合同书形式订立合同, 在签字或者盖章之前, 当事人
一方已经履行主要义务, 对方接受的, 该合同成立 。
缔约过失责任
假借订立房地产交易合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与签订房地
产交易合同有关的重要事实或者提供虚假情况；房地产交易合同订
立过程中有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的，应当
承担损害赔偿责任。
当事人泄露或者不正当使用在房地产交易合同订立过程中知悉的
商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
二、房地产交易合同的有效
房地产交易合同有效的基本要件
1,房地产交易主体具有完全民事行为能力
参与房地产交易的公民和法人, 应具有相应的民事行为能力 。 作为
房地产交易主体的公民, 必须是完全民事行为能力人, 限制民事行
为能力人或无民事行为能力人不能直接参与房地产交易 （ 限制民事
行为能力人签订的合同, 经其法定代理人追认后, 该合同有效 ） 。
2,房地产交易主体的意思表示真实
房地产交易合同主体之间的意思表示不仅要一致, 而且要真实 。 房
地产交易主体的外部表达与内部意图不一致, 即意思表示不真实,
可能由多种主, 客观原因造成 。 意思表示不真实, 可能导致房地产
交易合同无效 （ 或者成为可变更, 撤销的合同 ） 。
3,合同内容不违反法律, 行政法规的强制性规定, 且不损害社会
公共利益
有效的房地产交易合同
凡依法成立的房地产交易合同，不具有法律规定的无效情形的，
为有效的房地产交易合同。
无效的房地产交易合同
有下列情形之一的, 房地产交易合同无效：
（ 1） 无民事行为能力人订立的；
（ 2） 一方以欺诈, 胁迫的手段订立合同, 损害国家利益；
（ 3） 恶意串通, 损害国家, 集体或者第三人利益的；
（ 4） 以合法形式掩盖非法目的；
（ 5） 损害社会公共利益；
（ 6） 违反法律, 行政法规的强制性规定 。
无效的房地产交易合同自始没有法律约束力。
效力待定的房地产交易合同
限制民事行为能力人订立的合同, 不具有代理权限的人订立的合同
以及无处分权的人订立的房地产交易合同等, 属于效力待定的合同 。
行为人没有代理权, 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义
订立的合同, 未经被代理人追认, 对被代理人不发生效力, 由行为人
承担责任 。 被代理人追认的, 则对被代理人生效 。
无处分权的人处分他人财产, 经权利人追认或者无处分权的人订立
合同后取得处分权的, 该合同有效 。
可变更、撤销的房地产交易合同
因重大误解订立的, 在订立合同时显失公平的房地产交易合同,
第三人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思
的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变
更或者撤销。
三、房地产交易合同的生效
有效的房地产交易合同才能生效 。
有效的房地产交易合同可分为依法成立时立即生效的合同和符合法
定和约定特殊生效条件时生效的合同 。
当事人对合同的效力可以约定附条件 。 附生效条件的合同, 自条件
成就时生效；附解除条件的合同, 条件成就时失效 。 房地产交易合同
当事人对合同的效力可以约定附期限 。 附生效期限的合同, 自期限届
至时生效；附终止期限的合同, 自期限届满时失效 。
法律, 行政法规规定应当办理批准, 登记等手续生效的, 依照其规
定 。 房地产抵押合同自登记之日起生效, 故房地产抵押登记为房地产
抵押合同生效的特殊要件 。
四、房地产交易的物权变动
按照我国, 城市房地产管理法, 的规定, 房地产转让, 抵押, 当
事人应当依照法律的规定办理权属登记 。 根据, 城市房屋权属登记
管理办法, 关于, 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对
房屋行使占有, 使用, 收益和处分权利的唯一合法凭证, 等规定,
房地产转让和房地产抵押的物权变动效力自房地产权属登记之时开
始, 即房地产交易的物权变动, 以房地产权属登记为要件 。
房屋承租人的权利不属于物权, 故房屋租赁不存在物权变动问题 。
小结：房地产交易的法律流程
成立时立即生效
有效 登记（物权变动）
↑ 符合特殊条件时生效
成立 效力待定
↓
合同的订立 无效
不成立
第九章 房地产转让制度
第一节 房地产转让概念
一、房地产转让定义
房地产转让是指房地产权利人通过买卖, 赠与或者其他合法方式
将其房地产转移给他人的行为 。
（ 一 ）
房地产转让法律关系的双方主体, 一方为转让人, 另一方为受转
让人 。 转让人即房地产的卖方, 赠与方等, 受转让人是房地产的买
方, 受赠方等 。
（ 二 ）
1,国有土地使用权 。
2．国有土地上的房屋所有权。
（三）房地产转让的方式包括买卖、赠与和其他合法方
式
1,房地产买卖 。
2,房地产赠与 。
房地产转让的其他合法方式包括：
1,以房地产 作价入股, 与他人成立企业法人, 房地产权属发生变
更的；
2,一方提供土地使用权, 另一方或者多方提供资金, 合资, 合作
开发 经营房地产, 而使房地产权属发生变更的；
3,因企业被 收购, 兼并或合并, 房地产权属随之发生转移的；
4,以房地产 抵债 的；
5
（四）房地产转让属于要式民事法律行为
房地产转让的双方主体, 应当签订书面房地产转让合同 （ 房地产
买卖合同, 房地产赠与合同, 房地产互换合同等 ） 。 房地产转让合
同是房地产交易中最重要的合同 。
第二节 房地产转让条件
一、房地产转让的禁止条件
（ 一 ） 以出让方式取得土地使用权的, 不符合本法第
《城市房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得土地使
用权的房地产转让应当符合的两项条件：一是按照出让合同约定已
经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照
出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资
总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或
者其他建设用地条件，转让房地产房屋已经建成的，还应当持有房
屋所有权证书。
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者
以其他形式限制房地产权利的
（三）依法收回土地使用权的
以出让方式取得土地使用权的, 如出让年限届满而未续期, 根据
社会公共利益的需要而提前收回, 以及因逾期开发而被无偿收回土
地使用权的, 土地使用者即丧失土地使用权 。 原土地使用者不再是
该项房地产的权利主体, 也就无权转让该项房地产了 。
以划拨方式取得土地使用权的, 如因依照, 土地管理法, 第十九
条的规定收回用地单位的土地使用权, 则原土地使用者不得转让该
项房地产 。
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的
共有房地产指两上以上的权利主体共同享有房屋所有权和土地使
用权 。 共有房地产分为按份共有和共同共有两种形式 。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让 。
在出售时, 其他共有人在同等条件下, 有优先购买权 。
共有房地产, 未经其他共有人书面同意的, 不得转让房地产 。 这
就要求, 在按份共有或者共同共有房地产的情况下, 如部分共有人
要转让房地产, 必须征得其他共有人的书面同意 。 这样规定, 一是
保护其他按份共有人的优先购买权, 二是保护其他共同共有人对共
有房地产的共同权利 。
权属有争议的房地产不得转让 。 这里的权属争议, 应当指各种内
容的房地产权属争议, 但其争议核心是房地产产权的争议 。 只有在
房地产权属清楚的情况下, 房地产权利人才可转让房地产 。 也只有
这样, 才可有效地避免房地产转让中的权利瑕疵现象 。
有关房地产权属的证书是房地产权属的法律凭证, 凡未依法取得
房地产权属证书者, 不得转让相应的房地产 。
（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让必备
条件
1．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得
土地使用权证书
2．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完
成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用
地或者其他建设用地条件
3．转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让必备
1,土地使用者为公司, 企业, 其他经济组织和个人；
2,领有国有土地使用证；
3,具有地上建筑物, 其他附着物合法的产权证明；
4,依照规定签订土地使用权出让合同, 向当地市, 县人民政府补
交土地使用权出让金或者以转让, 出租, 抵押所获收益抵交土地使
用权出让金 。
可以不办理出让手续的情形
1,经城市规划行政主管部门批准, 转让的土地用于建设, 中华
人民共和国城市房地产管理法, 第二十三条规定的项目的；
2,私有住宅转让后仍用于居住的；
3,按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
4,同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
5,转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途, 年限和其
他条件的；
6,根据城市规划土地使用权不宜出让的；
7．县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出
让方式的其他情形。
第三节 房地产转让合同
一、房地产转让合同分类
房地产转让合同, 是指房地产转让人与受让人就转移房地产而成
立的书面协议 。 主要包括：房地产买卖合同, 房地产赠与合同, 房
地产产权互换合同 。
房地产买卖合同
房地产买卖合同, 是指房地产买方与卖方就转移房屋所有权, 土
地使用权和支付房地产价款等房地产买卖事宜所达成的书面协议 。
（ 1）
房地产买卖合同由此不同于房屋租赁合同 。
（ 2） 房地产买卖合同是等价有偿的双务合同
房地产买卖合同由此不同于房地产赠与合同 。
（ 3） 房地产买卖合同的标的物是不动产和特定物
（ 4）
房地产买卖合同必须是书面合同, 而不能是口头合同 。
房地产赠与合同
房地产赠与合同, 是指房地产赠与人自愿将自己拥有的房屋所有
权和土地使用权无偿转移给受赠人, 受赠人表示接受赠与的协议 。
房地产赠与合同具有以下法律特征,（ 1） 房地产赠与合同是无偿
合同； （ 2） 房地产赠与合同是要式合同 。
（ 1） 赠与双方当事人, 即赠与人和受赠人；
（ 2） 赠与房地产基本情况；
（ 3）
（ 4） 受赠人的意思表示；
（ 5）
（ 6） 赠与人所附义务；
（ 7
房地产产权互换合同
房地产产权互换合同, 是指不同产权人交换房屋所有权和国有土
地使用权的合同 。
（ 1） 房地产产权互换合同是关于房屋所有权和国有土地使用权转
（ 2） 房地产产权互换合同是等价有偿的双务合同
（ 3） 房地产产权互换合同是要式合同
房地产产权互换合同包括以下主要条款,（ 1） 产权互换当事人；
（ 2） 互换标的物基本情况； （ 3） 双方互换房地产产权的意思表示；
（ 4） 双方关于差价补偿的约定； （ 5） 双方换房地产产权的交付时
间； （ 6） 违约责任； （ 7） 纠纷的解决； （ 8） 其他约定的条款 。
二、商品房买卖合同示范文本
,商品房买卖合同示范文本, （ GF-2000-0171） 主要内容包括：
1,合同双方当事人；
2,项目建设依据；
3,商品房销售依据；
4,买受人所购商品房基本情况；
5,计价方式与价款；
6,面积确认及面积差异处理；
7,付款方式及期限；
8,买受人逾期付款的违约责任；
9,交付期限；
10,出卖人逾期交房的违约责任；
11,规划, 设计变更的约定；
12,交接；
13,出卖人的产权保证；
14,出卖人关于装饰, 设备标准承诺的违约责任；
15,出卖人关于基础设施, 公共配套建筑正常运行的承诺；
16,关于产权登记的约定；
17,保修责任；
18,关于公共部位和设施的约定；
19,纠纷解决方式 （ 仲裁或者诉讼 ） ；
20,四个附件, 即房屋平面图, 公共部位与公用房屋分摊建筑面
积构成说明, 装饰, 设备标准及合同补充协议 。
三、房地产转让中的特殊问题
出租房买卖问题
1,买卖不破租赁 。
2,出租人出卖出租房屋, 应当在出卖之前的合理期限内通知承
租人 。
3,承租人享有以同等条件优先购买的权利 。
根据, 担保法, 的有关规定, 抵押期间, 抵押人转让已办理登记
的抵押房地产的, 应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押
的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的, 转让行为无
效 。
优先购买权问题
1,按份共有人的优先购买权
2,承租人的优先购买权
3,住户对公有住房的优先购买权
4,原公房出售单位的优先购买权
以房地产赠与形式规避法律问题
以房地产赠与形式规避法律, 主要存在于以下两种情形：
（ 1） 以房地产赠与形式掩盖房地产买卖事实；
（ 2） 以房地产赠与形式逃避其应履行的义务 （ 如债务, 抚养, 扶
养, 赡养义务等 ） 。
以合法形式掩盖非法目的的民事行为是无效的 。 赠与人为了逃避
应履行的法定义务, 将自己的财产赠与他人, 如果利害关系人主张
权利的, 应当认定赠与无效 。
在实践中, 常因双方当事人没有明确是互换产权还是互换使用权
而发生纠纷 。 如果双方没有订立书面互换合同, 又未办理房地产权
属变更手续, 一方提出是互换产权, 主张产权转移的, 人民法院在
审理时只宜确定为互换房地产使用权, 对另一方有正当理由要求换
回房地产的, 应依法予以支持 。
第四节 房地产转让程序
一、出让方式的房地产转让程序
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同
房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用
权取得的方式。
（二）房地产转让合同公证
从法律上讲, 法律, 法规规定经过公证和当事人双方约定经过公
证生效的房地产转让合同, 以房地产转让公证为其生效条件, 不经
过公证不能生效 。
1,房地产赠与
2,涉外, 涉港澳台房地产转让
所有的房地产转让, 均应由当事人向县级以上地方人民政府房产
管理部门和土地管理部门申请转让变更登记 。 未经房屋所有权转让
和土地使用权转移登记的房地产转让行为, 不能发生房屋所有权和
土地使用权的设定或变更效力 。
（ 一 ）
（ 二 ）
（ 三 ） 房地产转让当事人签订书面转让合同
（ 四 ） 补办出让手续
以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产报批时, 有批准权的
人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的, 转让
方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国
家或者作其他处理 。
（ 五 ）
（ 六 ）
第五节 商品房销售管理
一、商品房销售概念
商品房销售, 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售
给买受人, 并由买受人支付房价款的行为 。
商品房销售包括商品房现售和房地产预售 。 所谓商品房现售, 是
指房地产开发企业将已经竣工验收合格的商品房出售给买受人, 并
由买受人支付房价款的行为；商品房预售, 是指房地产开发企业将
正在建设中的商品房出售给买受人, 并由买受人支付定金或者房价
款的行为 。
房地产开发企业可以自行销售商品房, 也可以委托房地产中介服
务机构销售商品房 。
二、商品房销售条件
商品房预售条件
1,已交付全部土地使用权出让金,
2．
3,按提供预售的商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设
总投资的 25%以上,
4,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 取得, 商品
房预售许可证,
1,现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房
地产开发企业资质证书；
2,取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3,持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4,已通过竣工验收；
5,拆迁安臵已经落实；
6,供水, 供电, 供热, 燃气, 通讯等基础设施具备交付使用条件,
其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或者已确定施工进度和
交付日期；
7,物业管理方案已经落实 。
禁止性规定
1,不符合商品房预售条件的, 房地产开发企业不得销售商品房,
不得向买受人收取任何预订款性质费用 。
2,房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前, 将作为合同
标的物的商品房再行销售给他人 。
3,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销
售商品房 。
4,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销
售未竣工商品房 。
5．商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
三、预售商品房再行转让问题
商品房预售的, 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行
转让的问题, 由国务院规定 。
四、商品房计价方式与面积误差处理
按套（单元）计价
按套 （ 单元 ） 计价的, 商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分
摊的共有建筑面积 。
按套 （ 单元 ） 计价的现售房屋, 当事人对现售房屋实地勘察后可
以在合同中直接约定总价款 。
按套 （ 单元 ） 计价的预售房屋, 房地产开发企业应当在合同中附
所售房屋的平面图 。 平面图应当标明详细尺寸, 并约定误差范围 。
房屋交付时, 套型与设计图纸一致, 相关尺寸也在约定的误差范围
内, 维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约
定的误差范围, 合同中未约定处理方式的, 买受人可以退房或者与
房地产开发企业重新约定总价款 。 买受人退房的, 由房地产开发企
业承担违约责任 。
按套内建筑面积或者建筑面积计价
合同未作约定的, 按以下原则处理：
1,面积误差比绝对值在 3%以内 （ 含 3%） 的, 据实结算房价款；
2,面积误差比绝对值超出 3%时, 买受人有权退房 。 买受人退房
的, 房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30日内将买受人
已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息 。 买受人不退
房的, 产权登记面积大于合同约定面积时, 面积误差比在 3%以内
（ 含 3%） 部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房
地产开发企业承担, 产权归买受人 。 产权登记面积小于合同约定面
积时, 面积误差比绝对值在 3%以内 （ 含 3%） 部分的房价款由房地
产开发企业退还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发
企业双倍返还买受人 。
五、商品房交付
（一）按约交付
房地产开发企业应当安臵合同约定, 将符合交付使用条件的商品
房按期交付给买受人 。 未能按期交付的房地产开发企业应当承担违
约责任 。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因, 需延期
交付的, 房地产开发企业应当及时告知买受人 。
（二）提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
（三）承担保修责任
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应
当在合同中就保修范围、保险期限、保修责任等做出约定。保修期
从交付之日起计算。
（四）房地产权属登记
房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测
绘资格的单位实施测绘, 测绘成果报房地产行政主管部门审核后用
于房屋权属登记 。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60日内, 将需要由
其提供的办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门,
并协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 。
（五）商品房主体结构质量核验
商品房交付使用后, 买受人认为主体结构质量不合格的, 可以依
据有关规定委托工程质量检测机构重新核验 。 经核验, 确属主体结
构不合格的, 买受人可以退房；给买受人造成损失的, 房地产开发
企业应当依法承担赔偿责任 。
小结：购房合同陷阱（签约前）
1.认购定金难归还；
2.单方扩大解约权；
3.减免责任巧设计；
4.模糊标的好圈钱；
5.面积误差设陷阱；
6.违约责任不对等；
7.一房两卖搞欺诈；
8.虚假宣传不负责；
9.购房签约先交钱。
小结：购房合同陷阱（签约后）
1.交付房屋未按期；
2.未经验收即交付；
3.修改设计不商量；
4.房屋质量成问题；
5.配套设施不健全；
6.产权办证不及时；
7.无法取得产权证；
8.物业管理留麻烦；
9.所购房屋遭拍卖。
第六节 房地产价格管理
一、房地产价格评估制度
基准地价
基准地价, 是指城镇国有土地的基本标准地价, 即根据我国城镇
土地在实际利用过程中所产生的基本经济收益, 按照一定的方法折
算出来的土地价格 。
标定地价
标定地价是县级以上政府部门根据需要评估的，在正常土地市场、
正常经营条件和政策作用下，某一具体地块在某一时期、某一使用
年限内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据具体地块的
土地使用年限、大小、形状、容积率、微观区位等条件，通过系数
修正的方法评估得出，也可直接采用收益还原法、市场比较法等方
房屋重臵价
房屋重臵价是指假设旧房屋在估价期日重新建造时所需的适当价
格，重臵成本法是计算房屋重臵价的评估方法。
二、房地产成交价格申报制度
国家实行房地产成交价格申报制度 。 房地产权利人转让房地产,
应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价, 不得瞒
报或者作不实的申报 。
1,私下高价出售房屋 。
2,签订真假两份协议瞒价 。
3,以赠与为名进行高价买卖 。
4,长期租赁, 相当于卖房 。
三、商品住宅价格管理制度
商品住宅价格由成本, 利润, 税金和地段差价四部分构成 。
第一节 房地产交易概念
一、房地产交易定义
房地产交易是指一切房地产权属的流通。从狭义上说，房地产交
在《城市房地产管理法》中，房地产交易包括房地产转让、房地
产抵押和房屋租赁。
房地产转让、抵押和房屋租赁
房地产转让, 是指房地产权利人通过买卖, 赠与或者其他合法方式
将其房地产转移给他人的行为 。
房地产抵押, 是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向
抵押权人提供债务履行担保的行为 。 债务人不履行债务时, 抵押权
人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿 。
房屋租赁, 是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人
使用, 收益, 由承租人向出租人支付租金的行为 。
二、房地产交易特征
（ 一 ） 房地产交易主体为平等的民事主体
（ 二 ） 房地产交易内容由交易双方约定
（ 三 ） 房地产交易的客体是房地产
（ 四 ） 房地产交易的法律事实是要式法律行为
不能进行房地产交易的情况
1,我国宪法禁止任何组织或者个人买卖或者以其他形式非法转让
土地, 所以房地产交易不包括土地所有权流通 。
2,城市规划区内的集体所有的土地, 经依法征用转为国有土地后,
该幅土地的使用权方可有偿出让 。 集体所有土地的使用权, 不得直
接进入房地产市场, 集体土地不得用于开发房地产, 所以房地产交
易也不包括集体土地使用权的流通 。
第二节
一、房地产交易合同的成立
房地产交易合同成立的一般要件
当事人订立合同，采取要约、承诺方式。要约是希望和他人订立
合同的意思表示，该意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承
诺，要约人即受该意思表示约束。承诺是受要约人同意要约的意思
表示。承诺生效时合同成立。
房地产交易合同成立的特殊要件
房地产交易合同应当采用书面形式, 故书面形式为房地产交易合
同成立的特殊要件 。
当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章
时合同成立。
房地产交易合同成立的行为承诺
法律, 行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同, 当
事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务, 对方接受的, 该合
同成立 。 采取合同书形式订立合同, 在签字或者盖章之前, 当事人
一方已经履行主要义务, 对方接受的, 该合同成立 。
缔约过失责任
假借订立房地产交易合同，恶意进行磋商；故意隐瞒与签订房地
产交易合同有关的重要事实或者提供虚假情况；房地产交易合同订
立过程中有其他违背诚实信用原则的行为给对方造成损失的，应当
承担损害赔偿责任。
当事人泄露或者不正当使用在房地产交易合同订立过程中知悉的
商业秘密给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。
二、房地产交易合同的有效
房地产交易合同有效的基本要件
1,房地产交易主体具有完全民事行为能力
参与房地产交易的公民和法人, 应具有相应的民事行为能力 。 作为
房地产交易主体的公民, 必须是完全民事行为能力人, 限制民事行
为能力人或无民事行为能力人不能直接参与房地产交易 （ 限制民事
行为能力人签订的合同, 经其法定代理人追认后, 该合同有效 ） 。
2,房地产交易主体的意思表示真实
房地产交易合同主体之间的意思表示不仅要一致, 而且要真实 。 房
地产交易主体的外部表达与内部意图不一致, 即意思表示不真实,
可能由多种主, 客观原因造成 。 意思表示不真实, 可能导致房地产
交易合同无效 （ 或者成为可变更, 撤销的合同 ） 。
3,合同内容不违反法律, 行政法规的强制性规定, 且不损害社会
公共利益
有效的房地产交易合同
凡依法成立的房地产交易合同，不具有法律规定的无效情形的，
为有效的房地产交易合同。
无效的房地产交易合同
有下列情形之一的, 房地产交易合同无效：
（ 1） 无民事行为能力人订立的；
（ 2） 一方以欺诈, 胁迫的手段订立合同, 损害国家利益；
（ 3） 恶意串通, 损害国家, 集体或者第三人利益的；
（ 4） 以合法形式掩盖非法目的；
（ 5） 损害社会公共利益；
（ 6） 违反法律, 行政法规的强制性规定 。
无效的房地产交易合同自始没有法律约束力。
效力待定的房地产交易合同
限制民事行为能力人订立的合同, 不具有代理权限的人订立的合同
以及无处分权的人订立的房地产交易合同等, 属于效力待定的合同 。
行为人没有代理权, 超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义
订立的合同, 未经被代理人追认, 对被代理人不发生效力, 由行为人
承担责任 。 被代理人追认的, 则对被代理人生效 。
无处分权的人处分他人财产, 经权利人追认或者无处分权的人订立
合同后取得处分权的, 该合同有效 。
可变更、撤销的房地产交易合同
因重大误解订立的, 在订立合同时显失公平的房地产交易合同,
第三人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销 。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思
的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变
更或者撤销。
三、房地产交易合同的生效
有效的房地产交易合同才能生效 。
有效的房地产交易合同可分为依法成立时立即生效的合同和符合法
定和约定特殊生效条件时生效的合同 。
当事人对合同的效力可以约定附条件 。 附生效条件的合同, 自条件
成就时生效；附解除条件的合同, 条件成就时失效 。 房地产交易合同
当事人对合同的效力可以约定附期限 。 附生效期限的合同, 自期限届
至时生效；附终止期限的合同, 自期限届满时失效 。
法律, 行政法规规定应当办理批准, 登记等手续生效的, 依照其规
定 。 房地产抵押合同自登记之日起生效, 故房地产抵押登记为房地产
抵押合同生效的特殊要件 。
四、房地产交易的物权变动
按照我国, 城市房地产管理法, 的规定, 房地产转让, 抵押, 当
事人应当依照法律的规定办理权属登记 。 根据, 城市房屋权属登记
管理办法, 关于, 房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对
房屋行使占有, 使用, 收益和处分权利的唯一合法凭证, 等规定,
房地产转让和房地产抵押的物权变动效力自房地产权属登记之时开
始, 即房地产交易的物权变动, 以房地产权属登记为要件 。
房屋承租人的权利不属于物权, 故房屋租赁不存在物权变动问题 。
小结：房地产交易的法律流程
成立时立即生效
有效 登记（物权变动）
↑ 符合特殊条件时生效
成立 效力待定
↓
合同的订立 无效
不成立
第九章 房地产转让制度
第一节 房地产转让概念
一、房地产转让定义
房地产转让是指房地产权利人通过买卖, 赠与或者其他合法方式
将其房地产转移给他人的行为 。
（ 一 ）
房地产转让法律关系的双方主体, 一方为转让人, 另一方为受转
让人 。 转让人即房地产的卖方, 赠与方等, 受转让人是房地产的买
方, 受赠方等 。
（ 二 ）
1,国有土地使用权 。
2．国有土地上的房屋所有权。
（三）房地产转让的方式包括买卖、赠与和其他合法方
式
1,房地产买卖 。
2,房地产赠与 。
房地产转让的其他合法方式包括：
1,以房地产 作价入股, 与他人成立企业法人, 房地产权属发生变
更的；
2,一方提供土地使用权, 另一方或者多方提供资金, 合资, 合作
开发 经营房地产, 而使房地产权属发生变更的；
3,因企业被 收购, 兼并或合并, 房地产权属随之发生转移的；
4,以房地产 抵债 的；
5
（四）房地产转让属于要式民事法律行为
房地产转让的双方主体, 应当签订书面房地产转让合同 （ 房地产
买卖合同, 房地产赠与合同, 房地产互换合同等 ） 。 房地产转让合
同是房地产交易中最重要的合同 。
第二节 房地产转让条件
一、房地产转让的禁止条件
（ 一 ） 以出让方式取得土地使用权的, 不符合本法第
《城市房地产管理法》第三十八条规定了以出让方式取得土地使
用权的房地产转让应当符合的两项条件：一是按照出让合同约定已
经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是按照
出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资
总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或
者其他建设用地条件，转让房地产房屋已经建成的，还应当持有房
屋所有权证书。
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者
以其他形式限制房地产权利的
（三）依法收回土地使用权的
以出让方式取得土地使用权的, 如出让年限届满而未续期, 根据
社会公共利益的需要而提前收回, 以及因逾期开发而被无偿收回土
地使用权的, 土地使用者即丧失土地使用权 。 原土地使用者不再是
该项房地产的权利主体, 也就无权转让该项房地产了 。
以划拨方式取得土地使用权的, 如因依照, 土地管理法, 第十九
条的规定收回用地单位的土地使用权, 则原土地使用者不得转让该
项房地产 。
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的
共有房地产指两上以上的权利主体共同享有房屋所有权和土地使
用权 。 共有房地产分为按份共有和共同共有两种形式 。
按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让 。
在出售时, 其他共有人在同等条件下, 有优先购买权 。
共有房地产, 未经其他共有人书面同意的, 不得转让房地产 。 这
就要求, 在按份共有或者共同共有房地产的情况下, 如部分共有人
要转让房地产, 必须征得其他共有人的书面同意 。 这样规定, 一是
保护其他按份共有人的优先购买权, 二是保护其他共同共有人对共
有房地产的共同权利 。
权属有争议的房地产不得转让 。 这里的权属争议, 应当指各种内
容的房地产权属争议, 但其争议核心是房地产产权的争议 。 只有在
房地产权属清楚的情况下, 房地产权利人才可转让房地产 。 也只有
这样, 才可有效地避免房地产转让中的权利瑕疵现象 。
有关房地产权属的证书是房地产权属的法律凭证, 凡未依法取得
房地产权属证书者, 不得转让相应的房地产 。
（一）以出让方式取得土地使用权的房地产转让必备
条件
1．按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得
土地使用权证书
2．按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完
成开发投资总额的 25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用
地或者其他建设用地条件
3．转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书
（二）以划拨方式取得土地使用权的房地产转让必备
1,土地使用者为公司, 企业, 其他经济组织和个人；
2,领有国有土地使用证；
3,具有地上建筑物, 其他附着物合法的产权证明；
4,依照规定签订土地使用权出让合同, 向当地市, 县人民政府补
交土地使用权出让金或者以转让, 出租, 抵押所获收益抵交土地使
用权出让金 。
可以不办理出让手续的情形
1,经城市规划行政主管部门批准, 转让的土地用于建设, 中华
人民共和国城市房地产管理法, 第二十三条规定的项目的；
2,私有住宅转让后仍用于居住的；
3,按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；
4,同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；
5,转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途, 年限和其
他条件的；
6,根据城市规划土地使用权不宜出让的；
7．县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出
让方式的其他情形。
第三节 房地产转让合同
一、房地产转让合同分类
房地产转让合同, 是指房地产转让人与受让人就转移房地产而成
立的书面协议 。 主要包括：房地产买卖合同, 房地产赠与合同, 房
地产产权互换合同 。
房地产买卖合同
房地产买卖合同, 是指房地产买方与卖方就转移房屋所有权, 土
地使用权和支付房地产价款等房地产买卖事宜所达成的书面协议 。
（ 1）
房地产买卖合同由此不同于房屋租赁合同 。
（ 2） 房地产买卖合同是等价有偿的双务合同
房地产买卖合同由此不同于房地产赠与合同 。
（ 3） 房地产买卖合同的标的物是不动产和特定物
（ 4）
房地产买卖合同必须是书面合同, 而不能是口头合同 。
房地产赠与合同
房地产赠与合同, 是指房地产赠与人自愿将自己拥有的房屋所有
权和土地使用权无偿转移给受赠人, 受赠人表示接受赠与的协议 。
房地产赠与合同具有以下法律特征,（ 1） 房地产赠与合同是无偿
合同； （ 2） 房地产赠与合同是要式合同 。
（ 1） 赠与双方当事人, 即赠与人和受赠人；
（ 2） 赠与房地产基本情况；
（ 3）
（ 4） 受赠人的意思表示；
（ 5）
（ 6） 赠与人所附义务；
（ 7
房地产产权互换合同
房地产产权互换合同, 是指不同产权人交换房屋所有权和国有土
地使用权的合同 。
（ 1） 房地产产权互换合同是关于房屋所有权和国有土地使用权转
（ 2） 房地产产权互换合同是等价有偿的双务合同
（ 3） 房地产产权互换合同是要式合同
房地产产权互换合同包括以下主要条款,（ 1） 产权互换当事人；
（ 2） 互换标的物基本情况； （ 3） 双方互换房地产产权的意思表示；
（ 4） 双方关于差价补偿的约定； （ 5） 双方换房地产产权的交付时
间； （ 6） 违约责任； （ 7） 纠纷的解决； （ 8） 其他约定的条款 。
二、商品房买卖合同示范文本
,商品房买卖合同示范文本, （ GF-2000-0171） 主要内容包括：
1,合同双方当事人；
2,项目建设依据；
3,商品房销售依据；
4,买受人所购商品房基本情况；
5,计价方式与价款；
6,面积确认及面积差异处理；
7,付款方式及期限；
8,买受人逾期付款的违约责任；
9,交付期限；
10,出卖人逾期交房的违约责任；
11,规划, 设计变更的约定；
12,交接；
13,出卖人的产权保证；
14,出卖人关于装饰, 设备标准承诺的违约责任；
15,出卖人关于基础设施, 公共配套建筑正常运行的承诺；
16,关于产权登记的约定；
17,保修责任；
18,关于公共部位和设施的约定；
19,纠纷解决方式 （ 仲裁或者诉讼 ） ；
20,四个附件, 即房屋平面图, 公共部位与公用房屋分摊建筑面
积构成说明, 装饰, 设备标准及合同补充协议 。
三、房地产转让中的特殊问题
出租房买卖问题
1,买卖不破租赁 。
2,出租人出卖出租房屋, 应当在出卖之前的合理期限内通知承
租人 。
3,承租人享有以同等条件优先购买的权利 。
根据, 担保法, 的有关规定, 抵押期间, 抵押人转让已办理登记
的抵押房地产的, 应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押
的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的, 转让行为无
效 。
优先购买权问题
1,按份共有人的优先购买权
2,承租人的优先购买权
3,住户对公有住房的优先购买权
4,原公房出售单位的优先购买权
以房地产赠与形式规避法律问题
以房地产赠与形式规避法律, 主要存在于以下两种情形：
（ 1） 以房地产赠与形式掩盖房地产买卖事实；
（ 2） 以房地产赠与形式逃避其应履行的义务 （ 如债务, 抚养, 扶
养, 赡养义务等 ） 。
以合法形式掩盖非法目的的民事行为是无效的 。 赠与人为了逃避
应履行的法定义务, 将自己的财产赠与他人, 如果利害关系人主张
权利的, 应当认定赠与无效 。
在实践中, 常因双方当事人没有明确是互换产权还是互换使用权
而发生纠纷 。 如果双方没有订立书面互换合同, 又未办理房地产权
属变更手续, 一方提出是互换产权, 主张产权转移的, 人民法院在
审理时只宜确定为互换房地产使用权, 对另一方有正当理由要求换
回房地产的, 应依法予以支持 。
第四节 房地产转让程序
一、出让方式的房地产转让程序
（一）房地产转让当事人签订书面转让合同
房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用
权取得的方式。
（二）房地产转让合同公证
从法律上讲, 法律, 法规规定经过公证和当事人双方约定经过公
证生效的房地产转让合同, 以房地产转让公证为其生效条件, 不经
过公证不能生效 。
1,房地产赠与
2,涉外, 涉港澳台房地产转让
所有的房地产转让, 均应由当事人向县级以上地方人民政府房产
管理部门和土地管理部门申请转让变更登记 。 未经房屋所有权转让
和土地使用权转移登记的房地产转让行为, 不能发生房屋所有权和
土地使用权的设定或变更效力 。
（ 一 ）
（ 二 ）
（ 三 ） 房地产转让当事人签订书面转让合同
（ 四 ） 补办出让手续
以划拨方式取得土地使用权的, 转让房地产报批时, 有批准权的
人民政府按照国务院规定可以不办理土地使用权出让手续的, 转让
方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国
家或者作其他处理 。
（ 五 ）
（ 六 ）
第五节 商品房销售管理
一、商品房销售概念
商品房销售, 是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售
给买受人, 并由买受人支付房价款的行为 。
商品房销售包括商品房现售和房地产预售 。 所谓商品房现售, 是
指房地产开发企业将已经竣工验收合格的商品房出售给买受人, 并
由买受人支付房价款的行为；商品房预售, 是指房地产开发企业将
正在建设中的商品房出售给买受人, 并由买受人支付定金或者房价
款的行为 。
房地产开发企业可以自行销售商品房, 也可以委托房地产中介服
务机构销售商品房 。
二、商品房销售条件
商品房预售条件
1,已交付全部土地使用权出让金,
2．
3,按提供预售的商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设
总投资的 25%以上,
4,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 取得, 商品
房预售许可证,
1,现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房
地产开发企业资质证书；
2,取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；
3,持有建设工程规划许可证和施工许可证；
4,已通过竣工验收；
5,拆迁安臵已经落实；
6,供水, 供电, 供热, 燃气, 通讯等基础设施具备交付使用条件,
其他配套基础设施和公共设施具备交付条件或者已确定施工进度和
交付日期；
7,物业管理方案已经落实 。
禁止性规定
1,不符合商品房预售条件的, 房地产开发企业不得销售商品房,
不得向买受人收取任何预订款性质费用 。
2,房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前, 将作为合同
标的物的商品房再行销售给他人 。
3,房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销
售商品房 。
4,房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销
售未竣工商品房 。
5．商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。
三、预售商品房再行转让问题
商品房预售的, 商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行
转让的问题, 由国务院规定 。
四、商品房计价方式与面积误差处理
按套（单元）计价
按套 （ 单元 ） 计价的, 商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分
摊的共有建筑面积 。
按套 （ 单元 ） 计价的现售房屋, 当事人对现售房屋实地勘察后可
以在合同中直接约定总价款 。
按套 （ 单元 ） 计价的预售房屋, 房地产开发企业应当在合同中附
所售房屋的平面图 。 平面图应当标明详细尺寸, 并约定误差范围 。
房屋交付时, 套型与设计图纸一致, 相关尺寸也在约定的误差范围
内, 维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约
定的误差范围, 合同中未约定处理方式的, 买受人可以退房或者与
房地产开发企业重新约定总价款 。 买受人退房的, 由房地产开发企
业承担违约责任 。
按套内建筑面积或者建筑面积计价
合同未作约定的, 按以下原则处理：
1,面积误差比绝对值在 3%以内 （ 含 3%） 的, 据实结算房价款；
2,面积误差比绝对值超出 3%时, 买受人有权退房 。 买受人退房
的, 房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起 30日内将买受人
已付房价款退还给买受人, 同时支付已付房价款利息 。 买受人不退
房的, 产权登记面积大于合同约定面积时, 面积误差比在 3%以内
（ 含 3%） 部分的房价款由买受人补足；超出 3%部分的房价款由房
地产开发企业承担, 产权归买受人 。 产权登记面积小于合同约定面
积时, 面积误差比绝对值在 3%以内 （ 含 3%） 部分的房价款由房地
产开发企业退还买受人；绝对值超出 3%部分的房价款由房地产开发
企业双倍返还买受人 。
五、商品房交付
（一）按约交付
房地产开发企业应当安臵合同约定, 将符合交付使用条件的商品
房按期交付给买受人 。 未能按期交付的房地产开发企业应当承担违
约责任 。 因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因, 需延期
交付的, 房地产开发企业应当及时告知买受人 。
（二）提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》
（三）承担保修责任
房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应
当在合同中就保修范围、保险期限、保修责任等做出约定。保修期
从交付之日起计算。
（四）房地产权属登记
房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测
绘资格的单位实施测绘, 测绘成果报房地产行政主管部门审核后用
于房屋权属登记 。
房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起 60日内, 将需要由
其提供的办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门,
并协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续 。
（五）商品房主体结构质量核验
商品房交付使用后, 买受人认为主体结构质量不合格的, 可以依
据有关规定委托工程质量检测机构重新核验 。 经核验, 确属主体结
构不合格的, 买受人可以退房；给买受人造成损失的, 房地产开发
企业应当依法承担赔偿责任 。
小结：购房合同陷阱（签约前）
1.认购定金难归还；
2.单方扩大解约权；
3.减免责任巧设计；
4.模糊标的好圈钱；
5.面积误差设陷阱；
6.违约责任不对等；
7.一房两卖搞欺诈；
8.虚假宣传不负责；
9.购房签约先交钱。
小结：购房合同陷阱（签约后）
1.交付房屋未按期；
2.未经验收即交付；
3.修改设计不商量；
4.房屋质量成问题；
5.配套设施不健全；
6.产权办证不及时；
7.无法取得产权证；
8.物业管理留麻烦；
9.所购房屋遭拍卖。
第六节 房地产价格管理
一、房地产价格评估制度
基准地价
基准地价, 是指城镇国有土地的基本标准地价, 即根据我国城镇
土地在实际利用过程中所产生的基本经济收益, 按照一定的方法折
算出来的土地价格 。
标定地价
标定地价是县级以上政府部门根据需要评估的，在正常土地市场、
正常经营条件和政策作用下，某一具体地块在某一时期、某一使用
年限内的价格。标定地价可以以基准地价为依据，根据具体地块的
土地使用年限、大小、形状、容积率、微观区位等条件，通过系数
修正的方法评估得出，也可直接采用收益还原法、市场比较法等方
房屋重臵价
房屋重臵价是指假设旧房屋在估价期日重新建造时所需的适当价
格，重臵成本法是计算房屋重臵价的评估方法。
二、房地产成交价格申报制度
国家实行房地产成交价格申报制度 。 房地产权利人转让房地产,
应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价, 不得瞒
报或者作不实的申报 。
1,私下高价出售房屋 。
2,签订真假两份协议瞒价 。
3,以赠与为名进行高价买卖 。
4,长期租赁, 相当于卖房 。
三、商品住宅价格管理制度
商品住宅价格由成本, 利润, 税金和地段差价四部分构成 。
