第十五章 房地产中介服务制度
第一节 房地产中介服务概述
房地产中介服务广义上是指在房地产开发, 交易活动中起
中间媒介和辅助作用的服务和管理活动 。
1,房地产中介服务发生于房地产开发,
2,房地产中介服务包括房地产咨询, 房地产价格评估, 房
地产经纪, 房地产行业管理, 房地产公证, 房地产律师服务等内
3,房地产中介服务的作用是促成房地产开发, 交易活动的
顺利进行
房地产咨询, 是指为房地产活动当事人提供法律法规, 政策,
信息, 技术等方面服务的经营活动 。
房地产价格评估, 是指对房地产进行测算, 评定其经济价
值和价格的经营活动 。
房地产经纪, 是指为委托人提供房地产信息和居间代理业
务的经营活动 。
二、房地产中介服务的意义
首先, 房地产中介服务有助于我国房地产市场的完善 。 房地产市场
是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分 。
其次, 房地产中介服务有助于房地产业的健康发展 。 无序的房
地产业是难以持久, 健康发展的 。 通过房地产中介服务和管理, 各
种房地产开发, 交易行为更趋于规范化, 当事人的合法权益也可以
及时得到保护 。 房地产公证, 律师服务的宗旨就在于保障房地产开
发, 交易活动的合法化, 维护当事人的合法权益 。 房地产行业管理
机构也可以发挥行业自我管理的作用, 维护房地产业的正常秩序 。
最后，房地产中介服务是第三产业的组成部分，有助于解决就业
问题。
房地产价格评估的功能
1,测算现有存量市场中的房地产价值量, 为房地产宏观管理提
2,为土地使用权出让和转让提供基础价格, 如基准地价, 标定地价,
3,确定抵押房地产的价格, 作为进行房地产抵押业务的依据；
4,确定课税对象的房地产价值,
5,评定被拆迁的房地产价格,
6,确定争议房地产价格,
7,确定作为投资资本的房地产价格, 作为合资, 合作, 企业承包经
营,
8．为破产企业的房地产进行清产提供依据。
第二节 房地产中介服务人员资格管理
一、房地产中介服务人员资格管理的必要性
对房地产中介服务人员进行资格管理, 是为了保证房地产中介
服务人员的基本素质和服务质量, 维护房地产中介服务市场的秩序,
有利于提高房地产中介服务的水平, 更好地促进房地产业的发展 。
二、房地产咨询从业人员的资格管理
房地产咨询从业人员, 是指为房地产活动当事人提供法律法规,
政策, 信息, 技术等方面服务的人员 。
房地产咨询从业人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学
历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试
合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自
治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
三、房地产价格评估人员的资格认证
房地产价格评估人员, 是指对房地产进行测算, 评定其经济价
值和价格的人员 。
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 。 房地产价格评估
人员分为房地产估价师和房地产估价员 。
房地产估价师必须是经国家统一考试, 执业资格认证, 取得
,房地产估价师执业资格证书,, 并经注册登记取得, 房地产估价
师注册证, 的人员 。 未取得, 房地产估价师注册证, 的人员, 不得
以房地产估价师的名义从事房地产估价业务 。
房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》
的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房
地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府
建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
四、房地产经纪人的资格管理
房地产经纪人, 是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务
的人员 。
房地产经纪人必须是经过考试, 注册并取得, 房地产经纪人资
格证, 的人员 。 未取得, 房地产经纪人资格证, 的人员, 不得从事
房地产经纪业务 。 房地产经纪人的考试和注册办法, 由省, 自治区
人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订 。
五、律师的资格管理
律师执业, 应当取得, 法律职业资格证书, 和执业证书 。
我国实行国家司法考试制度。
六、公证员的资格管理
符合, 公证暂行条例, 规定条件的, 可以被任命为公证员和助
理公证员 。
非公证人员，不得从事房地产公证业务。
第三节 房地产中介服务机构管理
房地产中介服务机构应当有自己的名称, 并以自己的名义从事
房地产中介服务, 享受权利, 承担义务 。
房地产中介服务机构应当设立自己的组织机构, 如设立房地产
中介服务有限责任公司, 应当具有股东会, 董事会, 监事会等机构 。
（ 二 ）
服务场所是指房地产中介服务机构进行业务活动的所在地。没有
固定的服务场所，既不利于房地产中介服务机构开展业务活动，也
不利于服务对象的监督和房地产中介服务主管部门的管理。
（ 三 ）
房地产中介服务机构在从事业务活动时, 应有其必要的设施
（ 如办公用房, 办公用品, 交通工具, 专业设备等 ） 和经费 。 此外,
房地产中介服务机构的自有财产也是其对外承担民事责任的基础 。
（ 四 ）
房地产中介服务是一种专业性的服务和管理工作, 没有相应的专业
人员是无法胜任的 。 这些专业人员包括工程技术人员 （ 建筑, 土木
工程师等 ）, 财务会计人员 （ 会计师 ）, 价格评估人员 （ 房地产估
价师 ）, 经济管理人员 （ 经济师 ） 等 。
（ 五 ） 法律, 行政法规规定的其他条件
设立房地产中介服务机构的程序
设立房地产中介服务机构, 除应符合上述五项条例外, 还应符
合法定程序 。, 城市房地产管理法, 第五十七条第二款规定：, 设
立房地产中介服务机构, 应当向工商行政管理部门申请设立登记,
领取营业执照后, 方可开业 。,
房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内, 应当到登
记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案 。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员进行一
次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。
检查不合格的，不得从事房地产中介业务。
二、房地产中介服务机构的义务
1,遵守有关的法律, 法规和政策；
2,遵守自愿, 公平, 诚实信用的原则；
3,按照核准的业务范围从事经营活动；
4,按规定标准收取费用；
5,依法交纳税费；
6．接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，房地产管理
部门会同有关部门，责令其停止房地产中介业务，没收非法所得，
并可处以罚款。伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、
《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地
产经纪人资格证》的，吊销营业执照，并可处以罚款。超过营业范
围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。
第四节 房地产中介业务管理
一、房地产中介业务管理一般要求
（一）签订书面中介服务合同
房地产中介服务人员承办业务, 由所在中介机构统一受理并与
委托人签订书面中介服务合同 。
房地产中介服务合同应当包括以下内容：
1,当事人姓名或者名称, 住所；
2,中介服务项目的名称, 内容, 要求和标准；
3,合同履行期限；
4,收费金额和支付方式, 时间；
5,违约责任和纠纷解决方式；
6,当事人约定的其他内容 。
（ 二 ） 统一收费, 依法纳税
房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取, 房
地产中介服务机构收取费用应当开具发票, 依法纳税 。
（ 三 ） 建立业务记录
房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录, 设立业务
台帐 。 业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入, 支出等
费用, 以及省, 自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地
产管理部门要求的其他内容 。
（四）不得进行违法违规行为
房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
1,索取, 收受委托合同以外的酬金或者其他财物, 或者利用工作之
便, 牟取其他不正当的利益；
2,允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
3,同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务；
4,与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
5,法律, 法规禁止的其他行为 。
有上述行为之一的, 房地产管理部门会同其他有关部门对责任
者没收非法所得, 并可处以罚款 。
（五）承担损失赔偿责任
因房地产中介服务人员过失, 给当事人造成经济损失的, 由所在中
介服务机构承担赔偿责任 。 所在中介服务机构可以对有关人员追偿 。
二、房地产咨询业务管理
,是指为房地产活动的参与者收集, 加工整理, 分析
市场信息, 为房地产开发, 交易出谋划策的行为 。
三、房地产价格评估业务管理
1．
2．
委托的房地产价格评估, 委托人应与估价机构签订房地产估价
委托协议书 （ 房地产估价合同 ） 。
3．
4．
承办人员以《估价结果书》的形式记述估价成果。《估价结果书》
应由承办人员签名，由承办估价业务的估价机构签署意见并加盖公
章后，书面通知当事人。
（二）房地产价格评估方法
收益还原法的基本原理是：购买一宗一定使用年限 （ 或只
有一定年限的纯收益 ） 的房地产, 则可期待在这个年限内源源不
断地获得年纯收益 。 将此项随时间经过而不断获得的收益, 以一
定的适当还原利率折算为现值总额, 则该现值总额即为该项房地
产的价格 。
市场比较法, 是一种将所评估的房地产与近期市场类似房
地 产 的交 易 实例 进行 比较, 测算 评估 房 地产 价格 的方 法 。
成本法
成本法, 是一种以房地产开发所花费的各项费用之和为主要
依据, 再加一定的利润和应纳税金来确定房地产价格的方法 。
路线价法
路线价法，是指对面临特定街道、接近性相等的市街地，设定标
准深度，求取该深度上数块土地的平均单价作为路线价，然后据此
路线价，配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同
一街道各宗土地价格的一种方法。
四、房地产经纪业务管理
,公开地开展服务, 并
依法纳税 。 房地产经纪人与委托人应当订立, 房地产经纪合同,,
明确双方的权利义务关系 。
1,接受房地产行政机关, 房地产开发经营企业的聘请, 担任常年法
律顾问, 参与聘请单位的房地产开发, 经营, 管理, 服务活动中的
2,接受房地产民事案件当事人的委托, 担任代理人参加诉讼；
3,接受房地产行政案件当事人的委托, 担任代理人参加诉讼；
4,接受非诉讼事件当事人的委托, 提供法律帮助, 或者担任代理人,
参加调解, 仲裁活动；
5,解答房地产法律咨询, 代写房地产诉讼文书和其他有关房地产法
6,为房地产开发项目提供综合性的法律服务 。
六、房地产公证业务管理
1,国有土地使用权出让公证, 包括拍卖, 招标出让的现场监督公证
和出让合同公证；
2,房地产开发公证, 包括房地产开发项目勘察设计合同公证, 建筑
安装工程承包合同公证；
3,房地产转让公证, 包括房地产买卖合同公证, 房地产赠与合同公
证 （ 或赠与书公证, 受赠书公证 ）, 房地产互换合同公证, 商品房
4．
5．
6,房地产继承权公证, 包括法定继承权公证, 遗嘱公证, 遗嘱继承
权公证, 遗赠扶养协议公证 。
第十六章 物业管理制度
第一节 物业管理概述
一、物业概念
物业是指具体的有价土地和已建成可投入使用的各类房屋及其附
属设备、配套设施以及相关场地。
二、物业管理概念
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理
企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地
进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
三、物业管理沿革
物业管理起源于 19世纪 60年代的英国。一位叫奥克维娅 ·希尔
（ Octavia Hill） 的女士首先修建、完善了其自有房屋的配套设备设
施，改善了居住环境，然后制定了一套行之有效的管理办法，要求
用户严格遵守，否则收回房屋。
四、物业管理基本原则
（ 一 ） 理顺体制, 统一管理原则
房地产行政主管部门负责物业管理的归口管理工作 。 其他相关
管理部门按职责分工, 负责监督, 指导和配合本地段物业管理的有
关工作, 但不从事具体的操作 。
物业管理的一切具体操作由物业管理公司统一实施 。
（ 二 ） 合理分担, 自求发展原则
物业管理的经费应采取谁享用, 谁受益, 谁负担的原则, 实行
有偿服务, 由物业主及使用人合理分担物业管理服务费用 。
物业管理公司还可利用住宅小区内的营业用房, 其他公益设施
开展多种经营服务, 增加物业管理收益, 提高物业管理质量 。
（ 三 ） 双向选择, 竞争促进原则
引进竞争机制发展物业管理, 就是要发展和完善物业管理市场,
推行, 双向选择, 。
五、物业管理法律制度
国务院于 2003年 6月 8日公布了, 物业管理条例,, 规定自 2003年 9
月 1日起施行 。
第二节 业主及业主大会
一、业主的权利义务
（一）业主的权利
1,按照物业服务合同的约定, 接受物业管理企业提供的服务；
2,提议召开业主大会会议, 并就物业管理的有关事项提出建议；
3,提出制定和修改业主公约, 业主大会议事规则的建议；
4,参加业主大会会议, 行使投票权；
5,选举业主委员会委员, 并享有被选举权；
6,监督业主委员会的工作；
7,监督物业管理企业履行物业服务合同；
8,对物业共用部位, 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权
和监督权；
9,监督物业共用部位, 共用设施设备专项维修资金 （ 以下简称专项
维修资金 ） 的管理和使用；
10,法律, 法规规定的其他权利 。
（二）业主的义务
1,遵守业主公约, 业主大会议事规则；
2,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用,
公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决
定；
4,按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5,按时交纳物业服务费用；
6,法律, 法规规定的其他义务 。
二、业主大会
（一）业主大会的组成
物业管理区域内全体业主组成业主大会 。 业主大会应当代
表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 。
一个物业管理区域成立一个业主大会 。 物业管理区域的划
分应当考虑物业的共用设施设备, 建筑物规模, 社区建设等因素 。
具体办法由省, 自治区, 直辖市制定 。
（二）业主大会的职责
1,制定, 修改业主公约和业主大会议事规则；
2,选举, 更换业主委员会委员, 监督业主委员会的工作；
3,选聘, 解聘物业管理企业；
4,决定专项维修资金使用, 续筹方案, 并监督实施；
5,制定, 修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的
使用, 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
6,法律, 法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理
的职责 。
（三）业主大会会议
业主大会会议可以采用集体讨论的形式, 也可以采用书面征求
意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1／ 2以上投票权的业主
参加 。 业主可以委托代理人参加业主大会会议 。
业主大会作出决定, 必须经与会业主所持投票权 1／ 2以上通过 。
业主大会作出制定和修改业主公约, 业主大会议事规则, 选聘和解
聘物业管理企业, 专项维修资金使用和续筹方案的决定, 必须经物
业管理区域内全体业主所持投票权 2／ 3以上通过 。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力 。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按
照业主大会议事规则的规定召开。经 20％以上的业主提议，业主委
员会应当组织召开业主大会临时会议。
（四）业主委员会
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
1．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业
管理企业履行物业服务合同；
4．监督业主公约的实施；
5．业主大会赋予的其他职责。
第三节 前期物业管理
一、前期物业服务合同
1,在业主, 业主大会选聘物业管理企业之前, 建设单位选聘物业
管理企业的, 应当签订书面的前期物业服务合同 。
2,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,
通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 。 住宅物业的
建设单位, 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企
业；投标人少于 3个或者住宅规模较小的, 经物业所在地的区, 县人
民政府房地产行政主管部门批准, 可以采用协议方式选聘具有相应
资质的物业管理企业 。
3,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合
同约定的内容 。
4,前期物业服务合同可以约定期限；但是, 期限未满, 业主委员会
与物业管理企业签订的物业服务合同生效的, 前期物业服务合同终
止 。
二、业主临时公约
1,建设单位应当在销售物业之前, 制定业主临时公约, 对有关物
业的使用, 维护, 管理, 业主的共同利益, 业主应当履行的义务,
违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定 。 建设单位制定的业
主临时公约, 不得侵害物业买受人的合法权益 。
2．建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，
并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当
对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第四节 物业管理服务
一、物业管理资格
（ 一 ） 物业管理企业的资格
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格 。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度 。
（ 二 ） 物业管理人员的资格
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定, 取得职业资格证
书 。
二、物业服务合同
1,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物
业服务合同 。
2,物业服务合同应当对物业管理事项, 服务质量, 服务费用,
双方的权利义务, 专项维修资金的管理与使用, 物业管理用房, 合
同期限, 违约责任等内容进行约定 。
3,物业管理企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服
务 。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身,
财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任 。
4,物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给
专业性服务企业, 但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他
人 。
三、物业服务收费
1,物业服务收费应当遵循合理, 公开以及费用与服务水平相适
应的原则, 区别不同物业的性质和特点, 由业主和物业管理企业按
照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服
务收费办法, 在物业服务合同中约定 。
2,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用 。 业主
与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的, 从其约定,
业主负连带交纳责任 。
3,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业, 物业服
务费用由建设单位交纳 。
4,物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以
外的服务项目, 服务报酬由双方约定 。
5,物业管理区域内, 供水, 供电, 供气, 供热, 通讯, 有线电
视等单位应当向最终用户收取有关费用 。 物业管理企业接受委托代
收前款费用的, 不得向业主收取手续费等额外费用 。
第五节 物业的使用与维护
一、物业的使用
1．物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得
改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的, 应当在依法办
理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑
和共用设施用途的, 应当提请业主大会讨论决定同意后, 由业主依
法办理有关手续 。
2,业主, 物业管理企业不得擅自占用, 挖掘物业管理区域内的道
路, 场地, 损害业主的共同利益 。
因维修物业或者公共利益, 业主确需临时占用, 挖掘道路, 场
地的, 应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业
确需临时占用, 挖掘道路, 场地的, 应当征得业主委员会的同意 。
业主, 物业管理企业应当将临时占用, 挖掘的道路, 场地, 在
约定期限内恢复原状 。
二、物业的维护
1,供水, 供电, 供气, 供热, 通讯, 有线电视等单位, 应当依
法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修, 养护的责任 。 上
述单位因维修, 养护等需要, 临时占用, 挖掘道路, 场地的, 应当
及时恢复原状 。
2,业主需要装饰装修房屋的, 应当事先告知物业管理企业 。 物
业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 。
3,住宅物业, 住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构
相连的非住宅物业的业主, 应当按照国家有关规定交纳专项维修资
金 。 专项维修资金属业主所有, 专项用于物业保修期满后物业共用
部位, 共用设施设备的维修和更新, 改造, 不得挪作他用 。
4,利用物业共用部位, 共用设施设备进行经营的, 应当在征得
相关业主, 业主大会, 物业管理企业的同意后, 按照规定办理有关
手续 。 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金, 也可以按照
业主大会的决定使用 。
5,物业存在安全隐患, 危及公共利益及他人合法权益时, 责任
人应当及时维修养护, 有关业主应当给予配合 。 责任人不履行维修
养护义务的, 经业主大会同意, 可以由物业管理企业维修养护, 费
用由责任人承担 。
第六节 法律责任
一、行政责任
1,违反本条例的规定, 住宅物业的建设单位未通过招投标的方
式选聘物业管理企业或者未经批准, 擅自采用协议方式选聘物业管
理企业的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期
改正, 给予警告, 可以并处 10万元以下的罚款 。
2,违反本条例的规定, 建设单位擅自处分属于业主的物业共用
部位, 共用设施设备的所有权或者使用权的, 由县级以上地方人民
政府房地产行政主管部门处 5万元以上 20万元以下的罚款 。
3,违反本条例的规定, 不移交有关资料的, 由县级以上地方人
民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料
的, 对建设单位, 物业管理企业予以通报, 处 1万元以上 10万元以下
的罚款 。
4,违反本条例的规定, 未取得资质证书从事物业管理的, 由县
级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得, 并处 5万元
以上 20万元以下的罚款 。 以欺骗手段取得资质证书的, 依照本条第
一款规定处罚, 并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 。
5,违反本条例的规定, 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资
格证书的人员从事物业管理活动的, 由县级以上地方人民政府房地
产行政主管部门责令停止违法行为, 处 5万元以上 20万元以下的罚款 。
6,违反本条例的规定, 物业管理企业将一个物业管理区域内的
全部物业管理一并委托给他人的, 由县级以上地方人民政府房地产
行政主管部门责令限期改正, 处委托合同价款 30％ 以上 50％ 以下的
罚款；情节严重的, 由颁发资质证书的部门吊销资质证书 。 委托所
得收益, 用于物业管理区域内物业共用部位, 共用设施设备的维修,
养护, 剩余部分按照业主大会的决定使用 。
7,违反本条例的规定, 挪用专项维修资金的, 由县级以上地方人
民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金, 给予警告,
没收违法所得, 可以并处挪用数额 2倍以下的罚款；物业管理企业挪
用专项维修资金, 情节严重的, 并由颁发资质证书的部门吊销资质
证书；构成犯罪的, 依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任
人员的刑事责任 。
8,违反本条例的规定, 建设单位在物业管理区域内不按照规定配
置必要的物业管理用房的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主
管部门责令限期改正, 给予警告, 没收违法所得, 并处 10万元以上
50万元以下的罚款 。
9,违反本条例的规定, 未经业主大会同意, 物业管理企业擅自改
变物业管理用房的用途的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主
管部门责令限期改正, 给予警告, 并处 1万元以上 10万元以下的罚款；
有收益的, 所得收益用于物业管理区域内物业共用部位, 共用设施
设备的维修, 养护, 剩余部分按照业主大会的决定使用 。
10,违反本条例的规定, 有下列行为之一的, 由县级以上地方人民
政府房地产行政主管部门责令限期改正, 给予警告, 并按照本条
第二款的规定处以罚款；所得收益, 用于物业管理区域内物业共
用部位, 共用设施设备的维修, 养护, 剩余部分按照业主大会的
决定使用,（ 一 ） 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共
建筑和共用设施用途的； （ 二 ） 擅自占用, 挖掘物业管理区域内
道路, 场地, 损害业主共同利益的； （ 三 ） 擅自利用物业共用部
位, 共用设施设备进行经营的 。 个人有前款规定行为之一的, 处
1000元以上 1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的, 处
5万元以上 20万元以下的罚款 。
二、民事责任
1,违反本条例的规定, 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部
位, 共用设施设备的所有权或者使用权, 给业主造成损失的, 依法
承担赔偿责任 。
2,违反本条例的规定, 未取得资质证书从事物业管理, 给业主造
成损失的, 依法承担赔偿责任 。
3,违反本条例的规定, 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资
格证书的人员从事物业管理活动, 给业主造成损失的, 依法承担赔
偿责任 。
4,违反本条例的规定, 物业管理企业将一个物业管理区域内的
全部物业管理一并委托给他人, 给业主造成损失的, 依法承担赔偿
责任 。
5,违反物业服务合同约定, 业主逾期不交纳物业服务费用的,
业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的, 物业管理企业
可以向人民法院起诉 。
三、刑事责任
1,业主以业主大会或者业主委员会的名义, 从事违反法律, 法规
的活动, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的, 依法
给予治安管理处罚 。
2,违反本条例的规定, 国务院建设行政主管部门, 县级以上地方
人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人
员利用职务上的便利, 收受他人财物或者其他好处, 不依法履行监
督管理职责, 或者发现违法行为不予查处, 构成犯罪的, 依法追究
刑事责任；尚不构成犯罪的, 依法给予行政处分 。
第十七章 落实房地产政策
第一节 落实土改房地产政策
（ 一 ）, 中华人民共和国土地改革法,
（ 二 ）, 土地改革法实施办法的若干规定,
二、具体处理
（ 一 ） 处理土改遗留房产纠纷应坚持一般以土改确权为准的原则 。
（ 二 ） 根据土改政策规定, 一户不能在两地参加土改, 不能在两地
都得到土地房产, 更不允许卖掉甲地分得的一份土地房产后再到乙
地去分得第二份土改果实 。
（ 三 ） 土改确权一般以登记为准, 因此一般应确认土改时颁发的土
地房产所有证有效 。
（四）土改前已分家析产的房屋，土改时分别确权领取了土地房
产所有证，土改后家庭内又立, 分书, 重新分割，当时均无异议，
且按重新分割后的房屋管理使用多年的，现在一方又以土地房产所
有证为据主张重新分割产权的，不予支持。
第二节 落实代管房地产政策
（二）《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见》
（ 1983年）
二、具体处理
（ 一 ） 审理房屋代管纠纷案件的原则 。 审理房屋代管纠纷案件应遵
循的原则是：既要考虑历史情况, 尊重历史事实, 保持政策连续性；
又要强调保护代管房屋产权人的合法权益, 便于住房的管理和使用,
充分发挥代管房屋的效益, 作用, 有利于住房秩序的稳定, 有利于
祖国和平统一大业和安定团结, 从现实出发, 区别情况, 妥善处理 。
（ 二 ） 应注意国家代管与委托代管的异同 。 国家代管和委托代管虽
然都具有代管的某些法律特征, 但两者之间有较大的差别,（ 1） 代
管的发生根据不同； （ 2） 代管的房屋情况不同； （ 3） 代管的法律
后果不同 。
（ 三 ） 应慎重处理原去台人员的代管房产 。
（ 四 ） 合理处理代管房产纠纷中的补偿问题 。
第三节
（二）《关于对私营工商业、手工业、私营运输业的社会主义改造
（三）《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意
（四）《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》（ 1964年）
（五）《关于私房改造后留给房主的自住房产权归谁所有问题的批
（ 一 ）
处理公私合营遗留房产纠纷的一般原则是：公私合营入股的房
屋已属国家所有, 原则上不应退还给本人 。
（ 二 ）
应坚持维护和巩固城市私房改造成果的原则 。 凡是符合私房社
会主义改造规定的城市私有房屋, 已由国家经租的, 其产权已归国
家所有, 由房管部门统一经营管理 。
应坚持实事求是的原则, 妥善处理私改遗留的房产纠纷, 实行
改对的不动, 但对当时予以改造确有不当, 或由人民法院作了错误
处理的, 应依不同程序予以纠正 。
第四节 落实, 文革, 房地产政策
（ 一 ）, 关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知,
（ 二 ）, 关于文化大革命期间错接, 错管城镇私房处理意见的报告,
（ 一 ）
“文革, 期间挤占, 没收的私人房屋, 应根据宪法规定, 一律确
认私人房主的所有权, 把房屋归还给原房主 。
（ 二 ） 坚持, 谁占用谁腾退的原则,
（ 三 ）
第五节 落实宗教房地产政策
（一）
（二）,关于汉族地区佛教道教寺观管理试行办法》
（三）,关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意
（ 一 ）
（ 二 ） 应坚持贯彻党和国家的宗教信仰自由政策, 依法保护宗教团
（ 三 ）
第六节 落实华侨房地产政策
（一）《关于落实, 文革, 期间被挤占的华侨私房政策的若干规定
（二）《关于加快落实华侨私房政策的意见》
（三）《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》
（ 一 ）
（ 二 ） 认识落实华侨私房政策的重大意义, 采取坚决措施妥善处理
第十八章 城镇住房制度改革
第一节 城镇住房制度改革概述
一、房改的进程与重要政策文件
1987年 7月, 1987年 10月, 1988年 1月, 国务院先后批复
同意烟台, 蚌埠, 唐山的城镇住房制度改革试行方案 。
1988年 2月 25日, 国务院印发了国务院住房制度改革领导
小组, 关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案, 。
1991年 6月 7日, 国务院发出, 关于继续积极稳妥地进行城
镇住房制度改革的通知, 。
1991年 10月 17日, 国务院办公厅转发国务院住房制度改革
领导小组, 关于全面推进城镇住房制度改革的意见, 。
1994年 7月 18日, 国务院发布了, 关于深化城镇住房制度
改革的决定, 。
1998年 7月 3日, 国务院发出, 关于进一步深化城镇住房制
度改革, 加快住房建设的通知, 。
二、房改的制度化
（ 一 ） 住房公积金制度 。, 住房公积金管理条例, （ 国务院 1999年
4月 3日发布, 2002年 3月 24日修订 ） 。
（ 二 ） 住房贷款制度 。 中国人民银行先后发布的, 个人住房贷款管
理办法, （ 1998年 5月 9日 ） 和, 经济适用住房开发贷款管理暂行规
定, （ 1999年 4月 6日 ） 。
（ 三 ） 廉租住房制度 。 建设部于 1999年 4月 22日发布了, 城镇廉租
住房管理办法, 。
（ 四 ） 经济适用住房制度 。 建设部, 国务院房改领导小组, 财政部
于 1994年 12月 15日发布了, 城镇经济适用住房建设管理办法, 。
《住宅保障法》的初步构想
,住宅保障法, 的性质是社会保障法, 其立法宗旨是确保
城镇居民 （ 随着社会经济发展扩展到农村居民 ） 的基本居住条件,
奠定城镇住房制度的法律基础 。
该法应当规定城镇居民的居住权利, 政府, 单位和职工个
人的在保障居民居住条件方面的共同义务, 住房保障的管理体制,
以及符合社会主义市场经济体制和社会保障原则要求的住房货币
化分配制度, 住房公积金制度, 住房建设投资制度, 住房金融制
度, 经济适用住房建设制度, 住房供应制度, 物业管理制度等具
体制度 。
第二节 推行住房公积金制度
住房公积金, 是指国家机关, 国有企业, 城镇集体企业, 外
商投资企业, 城镇私营企业及其他城镇企业事业单位, 民办非企
业单位, 社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金 。
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的
住房公积金, 属于职工个人所有 。
二、管理原则
住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策, 住房公积金
管理中心运作, 银行专户存储, 财政监督的原则 。
三、机构及其职责
1,住房公积金管理委员会
住房公积金管理委员会是住房公积金管理的决策机构, 在直辖
市和省, 自治区人民政府所在地以及其他设区的市设立 。
2,住房公积金管理中心
住房公积金管理中心是住房公积金的运作机构，是直属城市人
民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。
住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、
结算等金融业务和住房公积金帐户的设立、缴存、归还等手续，并
与受委托银行签订委托合同。
四、缴存
五、提取和使用
第三节 改革住房租金制度
二、建立城镇廉租住房制度
所谓城镇廉租住房，是指政府和单位在住房领域实施社会
保障功能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金
相对低廉的普通住宅。
（一）廉租住房的来源
（二）承租廉租住房的申请、审批
申请人持最低收入家庭证明、住房情况证明以及规定的其他
证明文件，向市、县人民政府房地产行政主管部门提出承租廉租
住房的申请。房地产行政主管部门对申请人的证明文件进行审核，
并在适当的范围内公告，无异议的，予以登记。已登记者按照住
房困难程度和登记顺序等条件，经综合平衡后轮候配租。
第四节 出售公有住房
二、售房价格及产权性质
向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭
出售公有住房实行成本价或标准价。
1．职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，
按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
2．职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用 5年后可
以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规
定交纳有关税费后，收入归个人所有。
3．职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用
权、有限的收益权和处分权，可以继承。
第五节 建设经济适用住房
经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象,
并按国家住宅建设标准 （ 不含别墅, 高级公寓, 外销住宅 ） 建设
的普通住宅 。
建设经济适用住房的目的, 是为了建立适应社会主义市场
经济体制和我国国情的住房供应体系, 加快住房建设, 促使住宅
业成为新的经济增长点, 不断满足中低收入家庭日益增长的住房
需求 。 国务院及各部委多次发文, 要求各地大力发展经济适用住
房 。
二、经济适用住房的开发
1,资金筹集 。 经济适用住房的建设资金通过以下途径筹集：地方政
府用于住宅建设的资金；政策性贷款；其他资金 。
2,建设计划 。
3．扶持政策。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中
统筹安排，并采取行政划拨方式供应。地方人民政府要在计划、规
划、拆迁、税费等方面指定政策措施，予以扶持。
三、经济适用住房的销售
1,销售价格 。 新建的经济适用住房价格应当包括以下 8项因素：建
设用地的征地和拆迁补偿, 安置费；勘察设计和前期工程费；建安
工程费；住宅小区基础设施建设费 （ 含小区级非营业性配套公建
费 ） ；以上 4项之和为基数的 1-3%的管理费；贷款利息；税金； 3%
以下的利润 。
2．申请、审批。中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申
请、审批制度。
第六节 发展住房金融
一、发展住房金融的意义
发展住房金融, 一方面是为城镇住房制度改革提供金融支
持, 促进住房建设需要大量资金, 多层次住房供应体系的形成；
另一方面是为了金融业自身的发展, 因为包括住宅业在内的房地
产业是我国国民经济的新的增长点, 也应当成为金融业的新的增
长点 。
二、个人住房贷款
个人住房贷款, 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用
普通住房的贷款 。
三、经济适用住房开发贷款
经济适用住房开发贷款, 是指贷款人用信贷资金向借款人
发放的用于支持经济适用住房开发建设的贷款 。
第七节 培育和规范住房交易市场
一、一般规定
国务院及各部委的有关房改文件要求培育住房交易市场,
并规范住房交易行为 。
二、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理
第八节 加强住房物业管理
一、住房物业管理改革的目标
住房物业管理改革的目标是建立业主自治与物业管理企业专
业管理相结合的社会化, 专业化, 市场化的物业管理体制 。
各级人民政府房地产行政主管部门依照, 城市私有房屋管
理条例,,, 公有住宅售后维修养护管理暂行办法, 及其他有关
法规对本行政区域内向个人出售的公有住宅的维修和养护进行指
导, 监督和管理 。
（ 一 ）
（ 二 ）
三、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理
（ 一 ） 维修基金的来源
（ 二 ） 维修基金的使用和管理
*** 复 习 课 ***
一、重要概念
房地产 土地 房屋 房地产法 房地产法律关
系 土地所有权 房屋所有权 房屋共有 房屋按份共
有 房屋共同共有 建筑物区分所有权 土地使用权出
让 土地使用权划拨 房地产开发 房地产开发企
业 项目转让 联合开发 房屋拆迁 房地产交
易 房地产转让 房地产买卖 房地产赠与 房
地产抵押 房屋租赁 转租 转让承租权 公
房 私房 异产毗连房屋 危险房屋 设定要
件主义 对抗要件主义 土地权属证书 房屋权属证
书 房地产税 物业管理 房地产中介服
务 住房公积金 经济适用住房
二、思考问题
1,房屋的法律特征。
2,房屋按份共有的特征及处理。
3,房屋共同共有的特征及处理。
4,房地产继承权的行使。
5,拍卖出让与招标出让的区别。
6,土地使用权出让的最高年限。
7,土地使用权出让的特征。
8,土地使用权划拨的特征。
9,土地使用权出让与划拨的区别。
10.导致土地使用权终止的原因。
11,房地产开发企业的设立条件。
12,房地产开发的有效条件。
13,房屋拆迁许可证制度。
14,房屋拆迁的形式。
15,房屋拆迁补偿方式。
16,建筑许可制度。
17,建筑工程分包的规定。
18,建筑法规定的建筑工程质量管理制度。
19,房地产交易合同的成立要件。
20,房地产交易合同的成立、有效、生效和物权变动。
21., 一房两卖, 案件的处理。
22,房地产转让的禁止条件。
23,出让方式房地产转让的必备条件。
24,划拨方式房地产转让的必备条件。
25,商品房预售的条件。
26,商品房现售的条件。
27,商品房销售陷阱。
28,房地产抵押权的特性。
29,房地产抵押权与房屋典权的区别。
30,抵押房地产范围内新增房屋的处理。
31,实现房地产抵押权的方式。
32,房屋租赁的法律特征。
33,房屋出租人的权利和义务。
34,房地产权属登记制度的完善。
35,房地产登记的生效时间。
36,业主的主要权利和义务。
37,业主大会的性质。
38,业主委员会的性质。
39,房地产中介服务机构的设立条件。
40,不同价格出售房改房的产权规定。
三、参考法规
1., 城市房地产管理法,
2., 土地管理法,
3., 建筑法,
4., 城市房地产开发经营管理条例,
5., 城市房屋拆迁管理条例,
6., 商品房销售管理办法,
7., 城市房地产抵押管理规定,
第一节 房地产中介服务概述
房地产中介服务广义上是指在房地产开发, 交易活动中起
中间媒介和辅助作用的服务和管理活动 。
1,房地产中介服务发生于房地产开发,
2,房地产中介服务包括房地产咨询, 房地产价格评估, 房
地产经纪, 房地产行业管理, 房地产公证, 房地产律师服务等内
3,房地产中介服务的作用是促成房地产开发, 交易活动的
顺利进行
房地产咨询, 是指为房地产活动当事人提供法律法规, 政策,
信息, 技术等方面服务的经营活动 。
房地产价格评估, 是指对房地产进行测算, 评定其经济价
值和价格的经营活动 。
房地产经纪, 是指为委托人提供房地产信息和居间代理业
务的经营活动 。
二、房地产中介服务的意义
首先, 房地产中介服务有助于我国房地产市场的完善 。 房地产市场
是我国社会主义市场体系中的一个重要组成部分 。
其次, 房地产中介服务有助于房地产业的健康发展 。 无序的房
地产业是难以持久, 健康发展的 。 通过房地产中介服务和管理, 各
种房地产开发, 交易行为更趋于规范化, 当事人的合法权益也可以
及时得到保护 。 房地产公证, 律师服务的宗旨就在于保障房地产开
发, 交易活动的合法化, 维护当事人的合法权益 。 房地产行业管理
机构也可以发挥行业自我管理的作用, 维护房地产业的正常秩序 。
最后，房地产中介服务是第三产业的组成部分，有助于解决就业
问题。
房地产价格评估的功能
1,测算现有存量市场中的房地产价值量, 为房地产宏观管理提
2,为土地使用权出让和转让提供基础价格, 如基准地价, 标定地价,
3,确定抵押房地产的价格, 作为进行房地产抵押业务的依据；
4,确定课税对象的房地产价值,
5,评定被拆迁的房地产价格,
6,确定争议房地产价格,
7,确定作为投资资本的房地产价格, 作为合资, 合作, 企业承包经
营,
8．为破产企业的房地产进行清产提供依据。
第二节 房地产中介服务人员资格管理
一、房地产中介服务人员资格管理的必要性
对房地产中介服务人员进行资格管理, 是为了保证房地产中介
服务人员的基本素质和服务质量, 维护房地产中介服务市场的秩序,
有利于提高房地产中介服务的水平, 更好地促进房地产业的发展 。
二、房地产咨询从业人员的资格管理
房地产咨询从业人员, 是指为房地产活动当事人提供法律法规,
政策, 信息, 技术等方面服务的人员 。
房地产咨询从业人员，必须是具有房地产及相关专业中等以上学
历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得考试
合格证书的专业技术人员。房地产咨询人员的考试办法，由省、自
治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
三、房地产价格评估人员的资格认证
房地产价格评估人员, 是指对房地产进行测算, 评定其经济价
值和价格的人员 。
国家实行房地产价格评估人员资格认证制度 。 房地产价格评估
人员分为房地产估价师和房地产估价员 。
房地产估价师必须是经国家统一考试, 执业资格认证, 取得
,房地产估价师执业资格证书,, 并经注册登记取得, 房地产估价
师注册证, 的人员 。 未取得, 房地产估价师注册证, 的人员, 不得
以房地产估价师的名义从事房地产估价业务 。
房地产估价员必须是经过考试并取得《房地产估价员岗位合格证》
的人员。未取得《房地产估价员岗位合格证》的人员，不得从事房
地产估价业务。房地产估价员的考试办法，由省、自治区人民政府
建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订。
四、房地产经纪人的资格管理
房地产经纪人, 是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务
的人员 。
房地产经纪人必须是经过考试, 注册并取得, 房地产经纪人资
格证, 的人员 。 未取得, 房地产经纪人资格证, 的人员, 不得从事
房地产经纪业务 。 房地产经纪人的考试和注册办法, 由省, 自治区
人民政府建设行政主管部门和直辖市房地产管理部门制订 。
五、律师的资格管理
律师执业, 应当取得, 法律职业资格证书, 和执业证书 。
我国实行国家司法考试制度。
六、公证员的资格管理
符合, 公证暂行条例, 规定条件的, 可以被任命为公证员和助
理公证员 。
非公证人员，不得从事房地产公证业务。
第三节 房地产中介服务机构管理
房地产中介服务机构应当有自己的名称, 并以自己的名义从事
房地产中介服务, 享受权利, 承担义务 。
房地产中介服务机构应当设立自己的组织机构, 如设立房地产
中介服务有限责任公司, 应当具有股东会, 董事会, 监事会等机构 。
（ 二 ）
服务场所是指房地产中介服务机构进行业务活动的所在地。没有
固定的服务场所，既不利于房地产中介服务机构开展业务活动，也
不利于服务对象的监督和房地产中介服务主管部门的管理。
（ 三 ）
房地产中介服务机构在从事业务活动时, 应有其必要的设施
（ 如办公用房, 办公用品, 交通工具, 专业设备等 ） 和经费 。 此外,
房地产中介服务机构的自有财产也是其对外承担民事责任的基础 。
（ 四 ）
房地产中介服务是一种专业性的服务和管理工作, 没有相应的专业
人员是无法胜任的 。 这些专业人员包括工程技术人员 （ 建筑, 土木
工程师等 ）, 财务会计人员 （ 会计师 ）, 价格评估人员 （ 房地产估
价师 ）, 经济管理人员 （ 经济师 ） 等 。
（ 五 ） 法律, 行政法规规定的其他条件
设立房地产中介服务机构的程序
设立房地产中介服务机构, 除应符合上述五项条例外, 还应符
合法定程序 。, 城市房地产管理法, 第五十七条第二款规定：, 设
立房地产中介服务机构, 应当向工商行政管理部门申请设立登记,
领取营业执照后, 方可开业 。,
房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内, 应当到登
记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案 。
房地产管理部门应当每年对房地产中介服务机构的专业人员进行一
次检查，并于每年年初公布检查合格的房地产中介服务机构名单。
检查不合格的，不得从事房地产中介业务。
二、房地产中介服务机构的义务
1,遵守有关的法律, 法规和政策；
2,遵守自愿, 公平, 诚实信用的原则；
3,按照核准的业务范围从事经营活动；
4,按规定标准收取费用；
5,依法交纳税费；
6．接受行业主管部门及其他有关部门的指导、监督和检查。
未取得房地产中介资格擅自从事房地产中介业务的，房地产管理
部门会同有关部门，责令其停止房地产中介业务，没收非法所得，
并可处以罚款。伪造、涂改、转让《房地产估价师执业资格证书》、
《房地产估价师注册证》、《房地产估价员岗位合格证》、《房地
产经纪人资格证》的，吊销营业执照，并可处以罚款。超过营业范
围从事房地产中介活动的，没收非法所得，并可处以罚款。
第四节 房地产中介业务管理
一、房地产中介业务管理一般要求
（一）签订书面中介服务合同
房地产中介服务人员承办业务, 由所在中介机构统一受理并与
委托人签订书面中介服务合同 。
房地产中介服务合同应当包括以下内容：
1,当事人姓名或者名称, 住所；
2,中介服务项目的名称, 内容, 要求和标准；
3,合同履行期限；
4,收费金额和支付方式, 时间；
5,违约责任和纠纷解决方式；
6,当事人约定的其他内容 。
（ 二 ） 统一收费, 依法纳税
房地产中介服务费用由房地产中介服务机构统一收取, 房
地产中介服务机构收取费用应当开具发票, 依法纳税 。
（ 三 ） 建立业务记录
房地产中介服务机构开展业务应当建立业务记录, 设立业务
台帐 。 业务记录和业务台帐应当载明业务活动中的收入, 支出等
费用, 以及省, 自治区人民政府建设行政主管部门和直辖市房地
产管理部门要求的其他内容 。
（四）不得进行违法违规行为
房地产中介服务人员在房地产中介活动中不得有下列行为：
1,索取, 收受委托合同以外的酬金或者其他财物, 或者利用工作之
便, 牟取其他不正当的利益；
2,允许他人以自己的名义从事房地产中介业务；
3,同时在两个或者两个以上中介服务机构执行业务；
4,与一方当事人串通损害另一方当事人利益；
5,法律, 法规禁止的其他行为 。
有上述行为之一的, 房地产管理部门会同其他有关部门对责任
者没收非法所得, 并可处以罚款 。
（五）承担损失赔偿责任
因房地产中介服务人员过失, 给当事人造成经济损失的, 由所在中
介服务机构承担赔偿责任 。 所在中介服务机构可以对有关人员追偿 。
二、房地产咨询业务管理
,是指为房地产活动的参与者收集, 加工整理, 分析
市场信息, 为房地产开发, 交易出谋划策的行为 。
三、房地产价格评估业务管理
1．
2．
委托的房地产价格评估, 委托人应与估价机构签订房地产估价
委托协议书 （ 房地产估价合同 ） 。
3．
4．
承办人员以《估价结果书》的形式记述估价成果。《估价结果书》
应由承办人员签名，由承办估价业务的估价机构签署意见并加盖公
章后，书面通知当事人。
（二）房地产价格评估方法
收益还原法的基本原理是：购买一宗一定使用年限 （ 或只
有一定年限的纯收益 ） 的房地产, 则可期待在这个年限内源源不
断地获得年纯收益 。 将此项随时间经过而不断获得的收益, 以一
定的适当还原利率折算为现值总额, 则该现值总额即为该项房地
产的价格 。
市场比较法, 是一种将所评估的房地产与近期市场类似房
地 产 的交 易 实例 进行 比较, 测算 评估 房 地产 价格 的方 法 。
成本法
成本法, 是一种以房地产开发所花费的各项费用之和为主要
依据, 再加一定的利润和应纳税金来确定房地产价格的方法 。
路线价法
路线价法，是指对面临特定街道、接近性相等的市街地，设定标
准深度，求取该深度上数块土地的平均单价作为路线价，然后据此
路线价，配合深度指数表和其他修正率表，用数学方法算出临接同
一街道各宗土地价格的一种方法。
四、房地产经纪业务管理
,公开地开展服务, 并
依法纳税 。 房地产经纪人与委托人应当订立, 房地产经纪合同,,
明确双方的权利义务关系 。
1,接受房地产行政机关, 房地产开发经营企业的聘请, 担任常年法
律顾问, 参与聘请单位的房地产开发, 经营, 管理, 服务活动中的
2,接受房地产民事案件当事人的委托, 担任代理人参加诉讼；
3,接受房地产行政案件当事人的委托, 担任代理人参加诉讼；
4,接受非诉讼事件当事人的委托, 提供法律帮助, 或者担任代理人,
参加调解, 仲裁活动；
5,解答房地产法律咨询, 代写房地产诉讼文书和其他有关房地产法
6,为房地产开发项目提供综合性的法律服务 。
六、房地产公证业务管理
1,国有土地使用权出让公证, 包括拍卖, 招标出让的现场监督公证
和出让合同公证；
2,房地产开发公证, 包括房地产开发项目勘察设计合同公证, 建筑
安装工程承包合同公证；
3,房地产转让公证, 包括房地产买卖合同公证, 房地产赠与合同公
证 （ 或赠与书公证, 受赠书公证 ）, 房地产互换合同公证, 商品房
4．
5．
6,房地产继承权公证, 包括法定继承权公证, 遗嘱公证, 遗嘱继承
权公证, 遗赠扶养协议公证 。
第十六章 物业管理制度
第一节 物业管理概述
一、物业概念
物业是指具体的有价土地和已建成可投入使用的各类房屋及其附
属设备、配套设施以及相关场地。
二、物业管理概念
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理
企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地
进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
三、物业管理沿革
物业管理起源于 19世纪 60年代的英国。一位叫奥克维娅 ·希尔
（ Octavia Hill） 的女士首先修建、完善了其自有房屋的配套设备设
施，改善了居住环境，然后制定了一套行之有效的管理办法，要求
用户严格遵守，否则收回房屋。
四、物业管理基本原则
（ 一 ） 理顺体制, 统一管理原则
房地产行政主管部门负责物业管理的归口管理工作 。 其他相关
管理部门按职责分工, 负责监督, 指导和配合本地段物业管理的有
关工作, 但不从事具体的操作 。
物业管理的一切具体操作由物业管理公司统一实施 。
（ 二 ） 合理分担, 自求发展原则
物业管理的经费应采取谁享用, 谁受益, 谁负担的原则, 实行
有偿服务, 由物业主及使用人合理分担物业管理服务费用 。
物业管理公司还可利用住宅小区内的营业用房, 其他公益设施
开展多种经营服务, 增加物业管理收益, 提高物业管理质量 。
（ 三 ） 双向选择, 竞争促进原则
引进竞争机制发展物业管理, 就是要发展和完善物业管理市场,
推行, 双向选择, 。
五、物业管理法律制度
国务院于 2003年 6月 8日公布了, 物业管理条例,, 规定自 2003年 9
月 1日起施行 。
第二节 业主及业主大会
一、业主的权利义务
（一）业主的权利
1,按照物业服务合同的约定, 接受物业管理企业提供的服务；
2,提议召开业主大会会议, 并就物业管理的有关事项提出建议；
3,提出制定和修改业主公约, 业主大会议事规则的建议；
4,参加业主大会会议, 行使投票权；
5,选举业主委员会委员, 并享有被选举权；
6,监督业主委员会的工作；
7,监督物业管理企业履行物业服务合同；
8,对物业共用部位, 共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权
和监督权；
9,监督物业共用部位, 共用设施设备专项维修资金 （ 以下简称专项
维修资金 ） 的管理和使用；
10,法律, 法规规定的其他权利 。
（二）业主的义务
1,遵守业主公约, 业主大会议事规则；
2,遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用,
公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
3,执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决
定；
4,按照国家有关规定交纳专项维修资金；
5,按时交纳物业服务费用；
6,法律, 法规规定的其他义务 。
二、业主大会
（一）业主大会的组成
物业管理区域内全体业主组成业主大会 。 业主大会应当代
表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益 。
一个物业管理区域成立一个业主大会 。 物业管理区域的划
分应当考虑物业的共用设施设备, 建筑物规模, 社区建设等因素 。
具体办法由省, 自治区, 直辖市制定 。
（二）业主大会的职责
1,制定, 修改业主公约和业主大会议事规则；
2,选举, 更换业主委员会委员, 监督业主委员会的工作；
3,选聘, 解聘物业管理企业；
4,决定专项维修资金使用, 续筹方案, 并监督实施；
5,制定, 修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的
使用, 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；
6,法律, 法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理
的职责 。
（三）业主大会会议
业主大会会议可以采用集体讨论的形式, 也可以采用书面征求
意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 1／ 2以上投票权的业主
参加 。 业主可以委托代理人参加业主大会会议 。
业主大会作出决定, 必须经与会业主所持投票权 1／ 2以上通过 。
业主大会作出制定和修改业主公约, 业主大会议事规则, 选聘和解
聘物业管理企业, 专项维修资金使用和续筹方案的决定, 必须经物
业管理区域内全体业主所持投票权 2／ 3以上通过 。
业主大会的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力 。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按
照业主大会议事规则的规定召开。经 20％以上的业主提议，业主委
员会应当组织召开业主大会临时会议。
（四）业主委员会
业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：
1．召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；
2．代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；
3．及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业
管理企业履行物业服务合同；
4．监督业主公约的实施；
5．业主大会赋予的其他职责。
第三节 前期物业管理
一、前期物业服务合同
1,在业主, 业主大会选聘物业管理企业之前, 建设单位选聘物业
管理企业的, 应当签订书面的前期物业服务合同 。
2,国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,
通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业 。 住宅物业的
建设单位, 应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企
业；投标人少于 3个或者住宅规模较小的, 经物业所在地的区, 县人
民政府房地产行政主管部门批准, 可以采用协议方式选聘具有相应
资质的物业管理企业 。
3,建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合
同约定的内容 。
4,前期物业服务合同可以约定期限；但是, 期限未满, 业主委员会
与物业管理企业签订的物业服务合同生效的, 前期物业服务合同终
止 。
二、业主临时公约
1,建设单位应当在销售物业之前, 制定业主临时公约, 对有关物
业的使用, 维护, 管理, 业主的共同利益, 业主应当履行的义务,
违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定 。 建设单位制定的业
主临时公约, 不得侵害物业买受人的合法权益 。
2．建设单位应当在物业销售前将业主临时公约向物业买受人明示，
并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当
对遵守业主临时公约予以书面承诺。
第四节 物业管理服务
一、物业管理资格
（ 一 ） 物业管理企业的资格
从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格 。
国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度 。
（ 二 ） 物业管理人员的资格
从事物业管理的人员应当按照国家有关规定, 取得职业资格证
书 。
二、物业服务合同
1,业主委员会应当与业主大会选聘的物业管理企业订立书面的物
业服务合同 。
2,物业服务合同应当对物业管理事项, 服务质量, 服务费用,
双方的权利义务, 专项维修资金的管理与使用, 物业管理用房, 合
同期限, 违约责任等内容进行约定 。
3,物业管理企业应当按照物业服务合同的约定, 提供相应的服
务 。 物业管理企业未能履行物业服务合同的约定, 导致业主人身,
财产安全受到损害的, 应当依法承担相应的法律责任 。
4,物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给
专业性服务企业, 但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他
人 。
三、物业服务收费
1,物业服务收费应当遵循合理, 公开以及费用与服务水平相适
应的原则, 区别不同物业的性质和特点, 由业主和物业管理企业按
照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服
务收费办法, 在物业服务合同中约定 。
2,业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用 。 业主
与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的, 从其约定,
业主负连带交纳责任 。
3,已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业, 物业服
务费用由建设单位交纳 。
4,物业管理企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以
外的服务项目, 服务报酬由双方约定 。
5,物业管理区域内, 供水, 供电, 供气, 供热, 通讯, 有线电
视等单位应当向最终用户收取有关费用 。 物业管理企业接受委托代
收前款费用的, 不得向业主收取手续费等额外费用 。
第五节 物业的使用与维护
一、物业的使用
1．物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得
改变用途。
业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的, 应当在依法办
理有关手续后告知物业管理企业；物业管理企业确需改变公共建筑
和共用设施用途的, 应当提请业主大会讨论决定同意后, 由业主依
法办理有关手续 。
2,业主, 物业管理企业不得擅自占用, 挖掘物业管理区域内的道
路, 场地, 损害业主的共同利益 。
因维修物业或者公共利益, 业主确需临时占用, 挖掘道路, 场
地的, 应当征得业主委员会和物业管理企业的同意；物业管理企业
确需临时占用, 挖掘道路, 场地的, 应当征得业主委员会的同意 。
业主, 物业管理企业应当将临时占用, 挖掘的道路, 场地, 在
约定期限内恢复原状 。
二、物业的维护
1,供水, 供电, 供气, 供热, 通讯, 有线电视等单位, 应当依
法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修, 养护的责任 。 上
述单位因维修, 养护等需要, 临时占用, 挖掘道路, 场地的, 应当
及时恢复原状 。
2,业主需要装饰装修房屋的, 应当事先告知物业管理企业 。 物
业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主 。
3,住宅物业, 住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构
相连的非住宅物业的业主, 应当按照国家有关规定交纳专项维修资
金 。 专项维修资金属业主所有, 专项用于物业保修期满后物业共用
部位, 共用设施设备的维修和更新, 改造, 不得挪作他用 。
4,利用物业共用部位, 共用设施设备进行经营的, 应当在征得
相关业主, 业主大会, 物业管理企业的同意后, 按照规定办理有关
手续 。 业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金, 也可以按照
业主大会的决定使用 。
5,物业存在安全隐患, 危及公共利益及他人合法权益时, 责任
人应当及时维修养护, 有关业主应当给予配合 。 责任人不履行维修
养护义务的, 经业主大会同意, 可以由物业管理企业维修养护, 费
用由责任人承担 。
第六节 法律责任
一、行政责任
1,违反本条例的规定, 住宅物业的建设单位未通过招投标的方
式选聘物业管理企业或者未经批准, 擅自采用协议方式选聘物业管
理企业的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期
改正, 给予警告, 可以并处 10万元以下的罚款 。
2,违反本条例的规定, 建设单位擅自处分属于业主的物业共用
部位, 共用设施设备的所有权或者使用权的, 由县级以上地方人民
政府房地产行政主管部门处 5万元以上 20万元以下的罚款 。
3,违反本条例的规定, 不移交有关资料的, 由县级以上地方人
民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料
的, 对建设单位, 物业管理企业予以通报, 处 1万元以上 10万元以下
的罚款 。
4,违反本条例的规定, 未取得资质证书从事物业管理的, 由县
级以上地方人民政府房地产行政主管部门没收违法所得, 并处 5万元
以上 20万元以下的罚款 。 以欺骗手段取得资质证书的, 依照本条第
一款规定处罚, 并由颁发资质证书的部门吊销资质证书 。
5,违反本条例的规定, 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资
格证书的人员从事物业管理活动的, 由县级以上地方人民政府房地
产行政主管部门责令停止违法行为, 处 5万元以上 20万元以下的罚款 。
6,违反本条例的规定, 物业管理企业将一个物业管理区域内的
全部物业管理一并委托给他人的, 由县级以上地方人民政府房地产
行政主管部门责令限期改正, 处委托合同价款 30％ 以上 50％ 以下的
罚款；情节严重的, 由颁发资质证书的部门吊销资质证书 。 委托所
得收益, 用于物业管理区域内物业共用部位, 共用设施设备的维修,
养护, 剩余部分按照业主大会的决定使用 。
7,违反本条例的规定, 挪用专项维修资金的, 由县级以上地方人
民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金, 给予警告,
没收违法所得, 可以并处挪用数额 2倍以下的罚款；物业管理企业挪
用专项维修资金, 情节严重的, 并由颁发资质证书的部门吊销资质
证书；构成犯罪的, 依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任
人员的刑事责任 。
8,违反本条例的规定, 建设单位在物业管理区域内不按照规定配
置必要的物业管理用房的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主
管部门责令限期改正, 给予警告, 没收违法所得, 并处 10万元以上
50万元以下的罚款 。
9,违反本条例的规定, 未经业主大会同意, 物业管理企业擅自改
变物业管理用房的用途的, 由县级以上地方人民政府房地产行政主
管部门责令限期改正, 给予警告, 并处 1万元以上 10万元以下的罚款；
有收益的, 所得收益用于物业管理区域内物业共用部位, 共用设施
设备的维修, 养护, 剩余部分按照业主大会的决定使用 。
10,违反本条例的规定, 有下列行为之一的, 由县级以上地方人民
政府房地产行政主管部门责令限期改正, 给予警告, 并按照本条
第二款的规定处以罚款；所得收益, 用于物业管理区域内物业共
用部位, 共用设施设备的维修, 养护, 剩余部分按照业主大会的
决定使用,（ 一 ） 擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共
建筑和共用设施用途的； （ 二 ） 擅自占用, 挖掘物业管理区域内
道路, 场地, 损害业主共同利益的； （ 三 ） 擅自利用物业共用部
位, 共用设施设备进行经营的 。 个人有前款规定行为之一的, 处
1000元以上 1万元以下的罚款；单位有前款规定行为之一的, 处
5万元以上 20万元以下的罚款 。
二、民事责任
1,违反本条例的规定, 建设单位擅自处分属于业主的物业共用部
位, 共用设施设备的所有权或者使用权, 给业主造成损失的, 依法
承担赔偿责任 。
2,违反本条例的规定, 未取得资质证书从事物业管理, 给业主造
成损失的, 依法承担赔偿责任 。
3,违反本条例的规定, 物业管理企业聘用未取得物业管理职业资
格证书的人员从事物业管理活动, 给业主造成损失的, 依法承担赔
偿责任 。
4,违反本条例的规定, 物业管理企业将一个物业管理区域内的
全部物业管理一并委托给他人, 给业主造成损失的, 依法承担赔偿
责任 。
5,违反物业服务合同约定, 业主逾期不交纳物业服务费用的,
业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的, 物业管理企业
可以向人民法院起诉 。
三、刑事责任
1,业主以业主大会或者业主委员会的名义, 从事违反法律, 法规
的活动, 构成犯罪的, 依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的, 依法
给予治安管理处罚 。
2,违反本条例的规定, 国务院建设行政主管部门, 县级以上地方
人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人
员利用职务上的便利, 收受他人财物或者其他好处, 不依法履行监
督管理职责, 或者发现违法行为不予查处, 构成犯罪的, 依法追究
刑事责任；尚不构成犯罪的, 依法给予行政处分 。
第十七章 落实房地产政策
第一节 落实土改房地产政策
（ 一 ）, 中华人民共和国土地改革法,
（ 二 ）, 土地改革法实施办法的若干规定,
二、具体处理
（ 一 ） 处理土改遗留房产纠纷应坚持一般以土改确权为准的原则 。
（ 二 ） 根据土改政策规定, 一户不能在两地参加土改, 不能在两地
都得到土地房产, 更不允许卖掉甲地分得的一份土地房产后再到乙
地去分得第二份土改果实 。
（ 三 ） 土改确权一般以登记为准, 因此一般应确认土改时颁发的土
地房产所有证有效 。
（四）土改前已分家析产的房屋，土改时分别确权领取了土地房
产所有证，土改后家庭内又立, 分书, 重新分割，当时均无异议，
且按重新分割后的房屋管理使用多年的，现在一方又以土地房产所
有证为据主张重新分割产权的，不予支持。
第二节 落实代管房地产政策
（二）《关于对国民党军政人员出走弃留的代管房产的处理意见》
（ 1983年）
二、具体处理
（ 一 ） 审理房屋代管纠纷案件的原则 。 审理房屋代管纠纷案件应遵
循的原则是：既要考虑历史情况, 尊重历史事实, 保持政策连续性；
又要强调保护代管房屋产权人的合法权益, 便于住房的管理和使用,
充分发挥代管房屋的效益, 作用, 有利于住房秩序的稳定, 有利于
祖国和平统一大业和安定团结, 从现实出发, 区别情况, 妥善处理 。
（ 二 ） 应注意国家代管与委托代管的异同 。 国家代管和委托代管虽
然都具有代管的某些法律特征, 但两者之间有较大的差别,（ 1） 代
管的发生根据不同； （ 2） 代管的房屋情况不同； （ 3） 代管的法律
后果不同 。
（ 三 ） 应慎重处理原去台人员的代管房产 。
（ 四 ） 合理处理代管房产纠纷中的补偿问题 。
第三节
（二）《关于对私营工商业、手工业、私营运输业的社会主义改造
（三）《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意
（四）《关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告》（ 1964年）
（五）《关于私房改造后留给房主的自住房产权归谁所有问题的批
（ 一 ）
处理公私合营遗留房产纠纷的一般原则是：公私合营入股的房
屋已属国家所有, 原则上不应退还给本人 。
（ 二 ）
应坚持维护和巩固城市私房改造成果的原则 。 凡是符合私房社
会主义改造规定的城市私有房屋, 已由国家经租的, 其产权已归国
家所有, 由房管部门统一经营管理 。
应坚持实事求是的原则, 妥善处理私改遗留的房产纠纷, 实行
改对的不动, 但对当时予以改造确有不当, 或由人民法院作了错误
处理的, 应依不同程序予以纠正 。
第四节 落实, 文革, 房地产政策
（ 一 ）, 关于处理机关部队挤占私房进一步落实私房政策的通知,
（ 二 ）, 关于文化大革命期间错接, 错管城镇私房处理意见的报告,
（ 一 ）
“文革, 期间挤占, 没收的私人房屋, 应根据宪法规定, 一律确
认私人房主的所有权, 把房屋归还给原房主 。
（ 二 ） 坚持, 谁占用谁腾退的原则,
（ 三 ）
第五节 落实宗教房地产政策
（一）
（二）,关于汉族地区佛教道教寺观管理试行办法》
（三）,关于城镇房屋所有权登记中几个涉及政策性问题的原则意
（ 一 ）
（ 二 ） 应坚持贯彻党和国家的宗教信仰自由政策, 依法保护宗教团
（ 三 ）
第六节 落实华侨房地产政策
（一）《关于落实, 文革, 期间被挤占的华侨私房政策的若干规定
（二）《关于加快落实华侨私房政策的意见》
（三）《中华人民共和国归侨侨眷权益保护法》
（ 一 ）
（ 二 ） 认识落实华侨私房政策的重大意义, 采取坚决措施妥善处理
第十八章 城镇住房制度改革
第一节 城镇住房制度改革概述
一、房改的进程与重要政策文件
1987年 7月, 1987年 10月, 1988年 1月, 国务院先后批复
同意烟台, 蚌埠, 唐山的城镇住房制度改革试行方案 。
1988年 2月 25日, 国务院印发了国务院住房制度改革领导
小组, 关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案, 。
1991年 6月 7日, 国务院发出, 关于继续积极稳妥地进行城
镇住房制度改革的通知, 。
1991年 10月 17日, 国务院办公厅转发国务院住房制度改革
领导小组, 关于全面推进城镇住房制度改革的意见, 。
1994年 7月 18日, 国务院发布了, 关于深化城镇住房制度
改革的决定, 。
1998年 7月 3日, 国务院发出, 关于进一步深化城镇住房制
度改革, 加快住房建设的通知, 。
二、房改的制度化
（ 一 ） 住房公积金制度 。, 住房公积金管理条例, （ 国务院 1999年
4月 3日发布, 2002年 3月 24日修订 ） 。
（ 二 ） 住房贷款制度 。 中国人民银行先后发布的, 个人住房贷款管
理办法, （ 1998年 5月 9日 ） 和, 经济适用住房开发贷款管理暂行规
定, （ 1999年 4月 6日 ） 。
（ 三 ） 廉租住房制度 。 建设部于 1999年 4月 22日发布了, 城镇廉租
住房管理办法, 。
（ 四 ） 经济适用住房制度 。 建设部, 国务院房改领导小组, 财政部
于 1994年 12月 15日发布了, 城镇经济适用住房建设管理办法, 。
《住宅保障法》的初步构想
,住宅保障法, 的性质是社会保障法, 其立法宗旨是确保
城镇居民 （ 随着社会经济发展扩展到农村居民 ） 的基本居住条件,
奠定城镇住房制度的法律基础 。
该法应当规定城镇居民的居住权利, 政府, 单位和职工个
人的在保障居民居住条件方面的共同义务, 住房保障的管理体制,
以及符合社会主义市场经济体制和社会保障原则要求的住房货币
化分配制度, 住房公积金制度, 住房建设投资制度, 住房金融制
度, 经济适用住房建设制度, 住房供应制度, 物业管理制度等具
体制度 。
第二节 推行住房公积金制度
住房公积金, 是指国家机关, 国有企业, 城镇集体企业, 外
商投资企业, 城镇私营企业及其他城镇企业事业单位, 民办非企
业单位, 社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金 。
职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的
住房公积金, 属于职工个人所有 。
二、管理原则
住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策, 住房公积金
管理中心运作, 银行专户存储, 财政监督的原则 。
三、机构及其职责
1,住房公积金管理委员会
住房公积金管理委员会是住房公积金管理的决策机构, 在直辖
市和省, 自治区人民政府所在地以及其他设区的市设立 。
2,住房公积金管理中心
住房公积金管理中心是住房公积金的运作机构，是直属城市人
民政府的不以营利为目的的独立的事业单位。
住房公积金管理中心应当委托受委托银行办理住房公积金贷款、
结算等金融业务和住房公积金帐户的设立、缴存、归还等手续，并
与受委托银行签订委托合同。
四、缴存
五、提取和使用
第三节 改革住房租金制度
二、建立城镇廉租住房制度
所谓城镇廉租住房，是指政府和单位在住房领域实施社会
保障功能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金
相对低廉的普通住宅。
（一）廉租住房的来源
（二）承租廉租住房的申请、审批
申请人持最低收入家庭证明、住房情况证明以及规定的其他
证明文件，向市、县人民政府房地产行政主管部门提出承租廉租
住房的申请。房地产行政主管部门对申请人的证明文件进行审核，
并在适当的范围内公告，无异议的，予以登记。已登记者按照住
房困难程度和登记顺序等条件，经综合平衡后轮候配租。
第四节 出售公有住房
二、售房价格及产权性质
向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭
出售公有住房实行成本价或标准价。
1．职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，
按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。
2．职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用 5年后可
以依法进入市场，在补交土地使用权出让金或所含土地收益和按规
定交纳有关税费后，收入归个人所有。
3．职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用
权、有限的收益权和处分权，可以继承。
第五节 建设经济适用住房
经济适用住房是指以中低收入家庭住房困难户为供应对象,
并按国家住宅建设标准 （ 不含别墅, 高级公寓, 外销住宅 ） 建设
的普通住宅 。
建设经济适用住房的目的, 是为了建立适应社会主义市场
经济体制和我国国情的住房供应体系, 加快住房建设, 促使住宅
业成为新的经济增长点, 不断满足中低收入家庭日益增长的住房
需求 。 国务院及各部委多次发文, 要求各地大力发展经济适用住
房 。
二、经济适用住房的开发
1,资金筹集 。 经济适用住房的建设资金通过以下途径筹集：地方政
府用于住宅建设的资金；政策性贷款；其他资金 。
2,建设计划 。
3．扶持政策。经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中
统筹安排，并采取行政划拨方式供应。地方人民政府要在计划、规
划、拆迁、税费等方面指定政策措施，予以扶持。
三、经济适用住房的销售
1,销售价格 。 新建的经济适用住房价格应当包括以下 8项因素：建
设用地的征地和拆迁补偿, 安置费；勘察设计和前期工程费；建安
工程费；住宅小区基础设施建设费 （ 含小区级非营业性配套公建
费 ） ；以上 4项之和为基数的 1-3%的管理费；贷款利息；税金； 3%
以下的利润 。
2．申请、审批。中低收入家庭购买新建的经济适用住房实行申
请、审批制度。
第六节 发展住房金融
一、发展住房金融的意义
发展住房金融, 一方面是为城镇住房制度改革提供金融支
持, 促进住房建设需要大量资金, 多层次住房供应体系的形成；
另一方面是为了金融业自身的发展, 因为包括住宅业在内的房地
产业是我国国民经济的新的增长点, 也应当成为金融业的新的增
长点 。
二、个人住房贷款
个人住房贷款, 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用
普通住房的贷款 。
三、经济适用住房开发贷款
经济适用住房开发贷款, 是指贷款人用信贷资金向借款人
发放的用于支持经济适用住房开发建设的贷款 。
第七节 培育和规范住房交易市场
一、一般规定
国务院及各部委的有关房改文件要求培育住房交易市场,
并规范住房交易行为 。
二、已购公有住房和经济适用住房上市出售管理
第八节 加强住房物业管理
一、住房物业管理改革的目标
住房物业管理改革的目标是建立业主自治与物业管理企业专
业管理相结合的社会化, 专业化, 市场化的物业管理体制 。
各级人民政府房地产行政主管部门依照, 城市私有房屋管
理条例,,, 公有住宅售后维修养护管理暂行办法, 及其他有关
法规对本行政区域内向个人出售的公有住宅的维修和养护进行指
导, 监督和管理 。
（ 一 ）
（ 二 ）
三、住宅共用部位共用设施设备维修基金管理
（ 一 ） 维修基金的来源
（ 二 ） 维修基金的使用和管理
*** 复 习 课 ***
一、重要概念
房地产 土地 房屋 房地产法 房地产法律关
系 土地所有权 房屋所有权 房屋共有 房屋按份共
有 房屋共同共有 建筑物区分所有权 土地使用权出
让 土地使用权划拨 房地产开发 房地产开发企
业 项目转让 联合开发 房屋拆迁 房地产交
易 房地产转让 房地产买卖 房地产赠与 房
地产抵押 房屋租赁 转租 转让承租权 公
房 私房 异产毗连房屋 危险房屋 设定要
件主义 对抗要件主义 土地权属证书 房屋权属证
书 房地产税 物业管理 房地产中介服
务 住房公积金 经济适用住房
二、思考问题
1,房屋的法律特征。
2,房屋按份共有的特征及处理。
3,房屋共同共有的特征及处理。
4,房地产继承权的行使。
5,拍卖出让与招标出让的区别。
6,土地使用权出让的最高年限。
7,土地使用权出让的特征。
8,土地使用权划拨的特征。
9,土地使用权出让与划拨的区别。
10.导致土地使用权终止的原因。
11,房地产开发企业的设立条件。
12,房地产开发的有效条件。
13,房屋拆迁许可证制度。
14,房屋拆迁的形式。
15,房屋拆迁补偿方式。
16,建筑许可制度。
17,建筑工程分包的规定。
18,建筑法规定的建筑工程质量管理制度。
19,房地产交易合同的成立要件。
20,房地产交易合同的成立、有效、生效和物权变动。
21., 一房两卖, 案件的处理。
22,房地产转让的禁止条件。
23,出让方式房地产转让的必备条件。
24,划拨方式房地产转让的必备条件。
25,商品房预售的条件。
26,商品房现售的条件。
27,商品房销售陷阱。
28,房地产抵押权的特性。
29,房地产抵押权与房屋典权的区别。
30,抵押房地产范围内新增房屋的处理。
31,实现房地产抵押权的方式。
32,房屋租赁的法律特征。
33,房屋出租人的权利和义务。
34,房地产权属登记制度的完善。
35,房地产登记的生效时间。
36,业主的主要权利和义务。
37,业主大会的性质。
38,业主委员会的性质。
39,房地产中介服务机构的设立条件。
40,不同价格出售房改房的产权规定。
三、参考法规
1., 城市房地产管理法,
2., 土地管理法,
3., 建筑法,
4., 城市房地产开发经营管理条例,
5., 城市房屋拆迁管理条例,
6., 商品房销售管理办法,
7., 城市房地产抵押管理规定,
