物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
第 1 章 概述
1.1 物业与物业管理
1.2 物业管理企业和相关职能部门
1.3 物业管理的服务等级与业务环节
本章小结
学习目标
资料链接 复习思考题 实训题
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〔学习目标〕
通过本章的学习，要求学生了解物业管理的基本环
节、物业管理企业和相关职能部门之间的关系，熟悉物
业、物业管理、物业管理企业、业主委员会的概念，掌
握物业管理的宗旨和原则、物业管理企业的权利与义务、
业主委员会的组建程序及职责。
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1.1 物业与物业管理
1.1.1 物业的概念及内涵
1）物业的概念
所谓物业，是指已建成并投入使用的各类建筑物及与
之相配套的设施、设备和相关场地。
对于物业概念的理解，要把握四个要素,
（ 1）建筑物：指已建成、进入消费领域的，具有使用
功能的各类屋宇及相关建筑，包括房屋建筑、构筑物、道
路、码头等等。
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（ 2）配套设施：指与建筑物配套的公用上下水管、
消防设施、供变电、通信网络、公用路灯、幼儿园、医
院等等。
（ 3）配套设备：指与建筑物配套的专用机械、电气
等设备，如中央空调、电梯等等。
（ 4）相关场地：指诸如建筑地块、庭院、停车场等
开发待建或露天堆放货物之地或小区内非主干交通道路
等等。
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2）物业的内涵
（ 1）物业管理中的物业，是指物业的共同部位、共同设
施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配
套服务设施。
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〔小知识 1-1〕 在一个住宅小区中，物业管理的对象 —— 物
业，就包括建筑物的共同部位，如屋顶、梁、柱、内外墙
体、基础承重结构，外墙面、楼梯、走廊、各种通道等；
共同设施设备，如共用的上下水管、垃圾道、烟囱、供电
干线、中央空调、暖气干线、锅炉房、水泵房、消防设施
设备、电梯等；规划红线内的市政设施和附属建筑，如道
路、化粪池、绿化、停车场、体育设施，商业网点等。在
这个住宅小区中，业主购买自用的建筑物和设备，除非经
过委托交由物业管理公司管理，否则不能进入物业管理的
范围。
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（ 2）物业管理中的物业，类型多种，用途多样，可以
分为,
①居住物业
②商业物业
③工业物业
④特种物业
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1.1.2 物业管理的概念及内涵
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主
和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的
设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区
域内的环境卫生和秩序的活动。
上述定义，说明了如下几个问题,
1）物业管理的管理对象是物业。
2）物业服务对象是业主。
3）物业管理的主体是物业管理公司和业主委员会。
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1.1.3 物业管理的宗旨和原则
1）物业管理的宗旨：业主至上，服务第一
2）物业管理的原则
①提高物业的价值。
②创造安全、文明、健康小区。
③统一管理、专业高效。
④权责分明，依法管理。
⑤公平竞争，经济合理。
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1.1.4 物业管理的运作模式
物业管理的运作模式是指物业管理的运行机制和组织
形式。按照我国房产管理体制发展的过程，我国物业管理
模式大致有以下三种,
（ 1）行政福利型管理模式
（ 2）行政性和专业化管理相结合的模式
（ 3）市场型、专业化管理模式
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〔小思考 1-1〕 李大娘居住的小区原来由街道办 (居委会 )管理，最
近推行物业管理，要由物业管理公司来负责。李大娘感觉挺新鲜，
同时又觉得疑惑：物业管理公司的管理与街道办管理有什么不同？
答案,街道办管理属于社区管理。社区管理是为了适应市场
经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，
通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的
居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。
物业管理公司的管理和街道办管理既有区别，又有联系。
两者的区别：（ 1）管理的主体不同；（ 2）管理的核心不同；
（ 3）管理的性质不同。两者的联系：（ 1）物业管理是社区管理
的组成部分，是社区管理的子系统；（ 2）物业管理和社区管理
相互影响、相互作用。
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1.2 物业管理企业和相关职能部门
1.2.1 物业管理企业的概念、性质及权利与义务
物业管理企业是指按合法程序成立，具有法定资格，
从事物业管理业务的企业性经济组织。
1）物业管理企业应具有法定资格。
（ 1）物业管理企业在成立时，可选择企业法人和自然
人企业的企业类型。
（ 2）依据国家建设部 2004年 2月正式颁布的第 125号令
《物业管理企业资质审批管理办法》，将物业管理企业划
分为一级、二级、三级。
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表 1-1 物业管理企业资质等级标准 （点击查看）
物业管理企业在申请资质等级之日前一年内有下列行
为之一的，其资质等级申请不予批准,
①聘用未取得物业管理职业资格证书的人员进行物业
管理活动；
②将一个物业管理内域内的全部管理业务一起委托给
他人；
③挪用专项维修基金；
④擅自改变物业管理用房的用途；
⑤擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害
业主公共利益；
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⑥擅自改变物业管理区域内按规划建设的公共建筑和设
施的用途；
⑦擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动；
⑧物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和
有关资料；
⑨与物业管理招标方相互串通，以不正当手段谋取中标；
⑩履行物业服务合同，业主投诉较多，经查属实；
? 超越资质等级承接物业管理业务；
? 租借、转让物业管理企业资质等级；
? 发生重大责任事故。
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2）物业管理企业的工作内容,
（ 1）对物业的管理内容
（ 2）对业主的服务内容
（ 3）物业企业的管理
5）物业企业的经营
3）物业管理企业是营利性的经济组织
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4）建设部 1994年 3月颁布的, 城市新建住宅小区管理
办法, 对物业管理企业的权利和义务所作的规定
5） 2003年 9月 1日起实行的国务院《物业管理条例》，
对物业管理企业的权利和义务作了如下规定,
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1）权利方面,
（ 1）参与和资质要求相对应的物业管理招投标；
（ 2）承接物业时，对物业共用部位、共用设施设
备进行查验，并按规定接管相关资料；
（ 3）根据物业服务合同约定，对物业实施管理经
营服务；
（ 4）根据法规、规章、政策的规定和物业服务合
同与委托合同的约定，收取物业服务等费用；
（ 5）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托
给专业性服务企业；
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（ 6）有权根据业主的委托提供物业服务合同约定以外
的服务项目；
（ 7）有权接受水、电气、视、讯等公用事业单位的委
托，提供上述公用事业费用的代收服务；
（ 8）有权与相关委托人在合同中约定相关费用、报酬；
（ 9）有权对物业管理区域内违反治安、环保、物业装
饰装修等方面规定的行为予以制止；
（ 10）有权协助做好物业管理区域内的安全防范工作；
（ 11）有权向物业主管部门投诉物业管理活动中的相关
事项；
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（ 12）经业主,业主大会同意,有权利用物业共用部
位，共用设施设备进行经营。
2）义务方面,
（ 1）按照物业服务合同的约定提供相应的服务；
（ 2） 物业服务合同终止时, 业主委员会移交物业管理
用房和租接物业时所接管的相关资料, 并与业主大会选聘
的新的物业管理企业做好交接工作；
（ 3） 不得随意改变物业管理用房的用途；
（ 4） 不得将物业管理区域内的全部管理业务一并委托
给他人；
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（ 5） 不得向业主收取水, 电, 气, 视, 讯等公用事业单
位委托代收相关费以外的手续费等额外费用；
（ 6） 对区域内违反法律, 法规规定的行为, 必须及时向
有关行政管理部门报告；
（ 7） 改变公用建筑和共用设施用途的, 必须提请业主大
会讨论决定；
（ 8） 因维修物业或者公共利益, 确需临时占用, 挖掘道
路, 场地的应当征得业主委员会同意；
（ 9） 告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项；
（ 10） 物业存在安全隐患, 危及公共利益及他人合法权
益时, 应当及时维修养护 。
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〔 案例 1-1〕 某小区中一业主购买了一只巨型浴缸, 准备安
装在其居住的物业内, 遭到了周围业主的强烈反对 。 物业
管理公司向有关专家进行了咨询, 以房屋楼板无法承受浴
缸使用时的重量为由, 制止该业主安装使用巨型浴缸 。 但
该业主认为, 自己购买的私有财产, 可以由自己处置, 物
业管理公司无权干预 。
问,1,物业管理公司有权管理该业主的行为吗？
2,业主购置的财产是否都可以安置在自己的物业内？
3,你认为物业管理公司可以制止业主的哪些违章行为？
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分析,1,物业管理公司有权对存在安全隐患, 危及
公共利益及他人合法权益的行为予以制止；
2,并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物
业内 。 业主和使用人应当遵守法律, 法规的有关规定, 按
照有利于物业使用, 安全以及公平, 合理的原则, 正确处
理供水排水, 通行, 通风, 采光, 维修, 环境卫生, 环境
保护等方面的相邻关系 。 业主和使用人只能在法律规定的
限度内自由行使占有, 使用, 收益, 处分个人财产的权
利, 并本着安全, 合理的使用原则, 遵守法律, 法规及业
主公约的有关规定, 同时还应当顾及相邻各方的利益 。
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3,物业管理公司有权制止以下的违章行为,
（ 1） 擅自改变小区内土地用途的；
（ 2） 擅自改变房屋, 配套, 设施的用途, 结构,
外观, 毁损设施设备, 危及房屋安全的；
（ 3） 私搭乱建, 乱停乱放车辆, 在房屋共用部位
乱堆乱放, 随意占用, 破坏绿化, 污染环境, 影响小
区景观, 制造噪声扰民的；
（ 4） 不照章缴纳各种费用的 。
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1.2.2 物业管理企业的相关职能部门
1） 物业管理的行政管理
物业管理的行政管理是指以国家行政机关或其授权
机构, 法律法规规定的组织为依托, 依法运用行政权力,
为有效实现物业管理公共利益而进行的管理活动 。
物业管理的行政管理部门有,
（ 1） 国家级的物业管理主管机构
（ 2） 省市一级的物业管理主管机构
（ 3） 基层一级的物业管理主管机构
（ 4） 相关部门和单位
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物业行政管理部门的职责,
（ 1） 房地产行政主管部门职责
（ 2） 工商行政管理部门的职责
（ 3）物价行政主管部门的职责
（ 4）税务行政管理部门的职责
（ 5）公安机关的职责
（ 6）消防机关的职责
（ 7）环境卫生、园林绿化的管理职责
（ 8） 乡镇人民政府, 街道办事处, 社区居民委员
会的职责
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物业管理企业要正确梳理与各个部门之间的关系, 主
要包括,
① 物业管理企业必须向工商行政管理部门申请营业执
照, 凭照营业, 依规定每年在工商行政管理部门进行年审
和年检；
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② 物业管理企业依法向税务管理部门按时纳税, 并
接受税务管理部门定期与不定期的税务检查与指导；
③ 物业管理企业接受物价管理部门对收费标准的监
督与指导；
④ 物业管理企业的安保工作接受当地公安机关和派
出所的监督与业务指导, 接受公安机关和派出所对治安
管理人员的培训和指导；
⑤ 物业管理企业接受政府环卫部门对保洁工作的监
督和业和指导, 接受环保部门对环保工作的监督和业务
指导；
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⑥ 物业管理区域内的园林绿化规划须通过园林绿
化部门的审批, 园林绿化施工须园林绿化部门质量监
督和验收, 园林绿化工作要在园林绿化管理部门的指
导下进行 。
⑦ 物业管理企业既要服从乡镇人民政府, 街道办
事处, 居委会的监督管理, 又可借助这些基层政府的
宣传, 检查, 协调职能来强化物业社区的综合治理,
创建文明社区 。
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2） 物业管理的业主自治管理
业主是物业管理的业主自治管理构成主体 。, 物业
管理条例, 中明确界定：房屋的所有权人是业主 。
（ 1） 享有的权利,
① 按照物业服务合同的约定, 接受物业管理企业提
供的服务；
② 提议召开业主大会会议, 并就物业管理的有关事
项提出建议；
③ 提出制定和修改业主公约, 业主大会议事规则的
建议；
④ 参加业主大会会议, 行使投票权；
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⑤ 选举业主委员会委员, 并享有被选举权；
⑥ 监督业主委员会的工作；
⑦ 监督物业管理企业履行物业服务合同；
⑧ 对物业共同部位, 共同设施设备和相关场地使用
情况享有知情权和监督权；
⑨ 监督物业共同部位, 共同设施设备专项维修资金
的管理和使用；
⑩ 法律, 法律规定的其他权利 。
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（ 2） 履行的义务,
① 遵守业主公约, 业主大会议事规则；
② 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施
设备的使用, 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规
章制度；
③ 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员
会作出的决定；
④ 按照国家有关规定交纳专项维修资金；
⑤ 按时交纳物业服务费用；
⑥ 法律, 法规规定的其他义务 。
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业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成
的, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管
理活动中的合法权益的权力机构 。
一个特定的物业管理区域只能成立一个业主大
会 。
对于住宅物业, 第一次业主大会召开的条件是：
公有住宅出售建筑面积达 30%以上, 或新建商品住
宅出售建筑面积达 50%以上, 或本物业区域内第一
套住宅实际交付业主使用已满两年 。
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, 物业管理条例, 对业主大会的职责作了如下规定,
① 制定, 修改业主公约和业主大会议事规则；
② 选举, 更换业主委员会委员, 监督业主委员会的工
作；
③ 选聘, 解聘物业管理企业；
④ 决定专项维修资金使用, 续筹方案, 并监督实施；
⑤ 制定, 修改物业管理区域内物业共同部位和设施设备
的使用, 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 ；
⑥ 法律, 法规或者业主大会议事规则规定的其他有关
物业管理的职责 。
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业主大会召开的形式包括集体讨论和书面征求意见
两种 。
召开业主大会时, 业主可以亲自参加业主大会, 也
可以在无法亲自参加的情况下, 委托代理人参加业主大
会会议 。
业主大会做出的决定, 必须由与会业主所持投票权
的半数以上通过, 重大事项必须由物业管理区域内全体
业主所持有投票权的 2/3以上通过 。
业主大会的会议类型分为定期会议 （ 例会 ） 和临时
会议 。
每次业主大会的会议记录由业主委员会完成 。
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住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居
委会 。
业主大会的执行机构是业主委员会 。
业主委员会是经业主大会选举产生, 经房地产行
政主管部门备案, 维护全体业主和法权益的组织 。
业主委员会应由业主大会选举产生, 是业主大会
的常设机构和执行机构 。
业主委员会的权利范围是进行物业业主的自治管
理 。
业主委员会隶属于业主大会 。
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, 物业管理条例, 对业主委员会的职责, 作了如下
规定,
① 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况；
② 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物
业服务合同；
③ 及时了解业主, 物业使用人的意见和建议, 监督
和协助物业管理企业履行物业服务合同；
④ 监督业主公约的实施；
⑤ 业主大会赋予的其他职责 。
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业主委员应当选举产生, 其组建程序, 有如下要求,
① 首届业主委员会的产生, 要在区, 县人民政府房地
产主管部门的指导下进行；
② 业主委员会的委员应当由热心公益事业, 责任心
强, 具有一定组织能力的业主担任 。
③ 业主委员会的人数根据物业管理区域的规模而定 。
④ 业主委员会应当自选举产生之日起 30日内, 向物业
所在地的区, 县人民政府房地产行政主管部门备案 。
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业主委员会成立后, 应定期召开业主委员会会议 。
业主委员会的任期一般为 2年 。
业主自治规范是业主实施自治管理的必要依据 。 在
实际中, 业主自治管理规范主要是指业主公约 。
业主公约是由全体业主订立承诺的, 对全体业主具
有约束力的文件, 它是对有关物业的使用, 维护, 管
理, 业主的共同利益, 业主应当履行的义务, 违反公约
应当承担的责任等事项依法作出的约定 。
业主公约是物业管理的基础性文件, 它与, 物业服
务合同, 和, 业主委员会章程, 一起, 构成了物业管理
的基本体系 。
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业主公约的作用是, 在业主集体自治管区域内,
与物业管理有关的业主, 使用人, 业主大会和业主委
员会应共同遵守的自治管理的总章程 。
业主公约的内容因物业的规模, 用途及业主的具
体情况而有所不同, 基本包括,
① 制定的总则：说明业主公约的性质, 效力 。
② 物业基本情况
③ 物业的使用情况
④ 物业维修养护情况
⑤ 业主共同利益情况
⑥ 违约责任 。
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〔 案例 1-2〕 张先生结婚后购买了一处商品房, 因为
他比较热心, 经常给物业管理企业提建议, 反映业主
的呼声, 当小区成立物业管理业主委员会时, 被大家
选举为主任 。 上任后, 张先生想为业主与物业管理企
业在沟通上和合作上多做一些工作, 但他对业主委员
会与物业管理企业的关系还是有些含混不清 。
问：业主委员会与物业管理公司到底是什么关系？
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分析,物业管理实行业主自治与专业化管理相结合
的管理体制 。 业主委员会体现业主自治, 物业管理企业
体现专业化管理, 二者共同管理着一定范围的物业 。 这
决定了他们之间具有一定的法律关系和经济关系 。
从法律关系来看, 业主委员会与物业管理企业是委
托者和受托者的关系, 是聘用与受聘的关系 。 在法律上,
业主委员会有权决定委托或不委, 聘用或不聘用某个物
业管理业, 物业管理企业也有接受或不接受委托, 受聘
或拒聘的权利 。 两者无隶属关系, 不存在领导和被领导
的关系, 也不存在管理和被管理的关系, 在法律上是平
等的 。
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从经济关系来看, 物业管理企业提供的物业管理服
务是有偿的, 在提供一定的物业管理服务的同时, 应获
得相应的报酬 。 同样, 业主在享受这些服务时, 也应付
出相应的费用 。 物业管理企业与业主方面的这种经济关
系是通过物业管理委托合同确认和保证的 。 合同签订后,
双方分别承担不同的权利和义务, 物业管理企业应按合
同规定的要求提供相应的管理服务, 对物业业主委员会
及广大业主负责, 并在日常工作中接受他们的监督；同
时业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作,
并按时缴纳物业管理委托合同写明的各项费用 。
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在本案例中, 张先生主持的业主委员会可以做好如下
方面的工作, 为业主和物业管理企业搭建好和谐的桥梁,
① 每年至少召集和主持一次业主大会；
② 采用公开招标或其他方式, 选聘物业管理企业, 并
与其签订物业管理委托服务合同；
③ 审议批准物业管理企业的年度管理计划, 年度费用
概预算及决算报告；审议批准物业管理的收费标准和物业
管理企业的服务标准；
④ 审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；
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⑤ 检查, 监督各项管理工作的实施及规章制度
的执行；
⑥ 对任何破坏, 损坏本物业业主利益的行为有
制止和要求赔偿的权利；
⑦ 对个别业主使用人违反管理公约或损坏其他
业主, 使用人合法利益的行为, 可代表全体业主提
起诉讼 。
⑧ 执行业主大会通过的各项决议；
⑨ 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有
关法律, 法规, 政策的规定, 对住户开展多种形式
的宣传教育；
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⑩ 配合物业管理企业工作, 反时反映业主对物
业管理的意见和建议；
? 配合物业管理公司督促业主按时缴纳费用,
对恶意欠缴物业费用的业主进行处罚及至诉诸于法
律；
? 业主委员会作出的决定, 不得违反法律, 法
规, 政策的规定, 不得违反业主大会的决定, 不得
损坏业主的公共利益 。
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1.3 物业管理的服务等级与业务环节
1.3.1 物业管理的服务等级
物业管理按服务的性质和服务提供的方式, 分成下列
三大类,
1） 公共服务：是物业管理企业针对物业和全体业主
提供的各项具体管理与服务, 是基本的公共性服务 。
2） 专项服务：这类服务是为了满足一些业主和使用
人的一定需要而提供的 。
3） 特约服务：这类服务是为了满足个别业主或使用
人的要求而设立的单独服务项目, 不包含在专项服务中,
在物业服务合同中也未设立 。
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为了促进物业管理规范发展, 中国物业管理协
会在制定全面, 系统的物业管理服务标准方面作了
尝试, 于 2004 年 1 月 6 日公布了, 普通住宅小区物
业管理服务等级标准 （ 试行 ）,。 该标准根据普通
住宅小区物业服务的不同情况, 从基本要求, 房屋
管理, 共用设施设备维修养护, 公共秩序, 保洁服
务, 绿化养护等六大方面, 由高到低设定了一级,
二级, 三级三个等级 。
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1.3.2 物业管理的业务环节
物业管理是个系统的工程, 物业管理的业务环节大致区
分为四个阶段,
1） 物业管理的前期阶段 。 这一阶段包括物业管理招标与
投标；物业管理企业对早期介入的准备以及在规划设计, 施
工监理, 设备安装及租售代理等阶段的介入与管理 。
2） 物业管理的启动阶段 。 这一阶段以物业的接管验收为
启动标志, 延续至业主委员会的成立, 主要包括物业的接管
验收, 入伙管理, 产权备案与档案资料的建立, 首次业主大
会的召开和业主委员会的成立, 重新签订物业服务合同 。
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3） 物业管理的日常运作阶段 。 这一阶段主要指用
户入住后, 物业管理企业在实施物业管理中所做的各项
工作, 包括日常的管理服务和物业管理运作系统的协调
两个方面 。
4） 物业管理的撤管阶段 。 这一阶段指物业服务合
同期满不再续签, 或提前结束物业服务合同时, 物业管
理企业应做好的撤管工作 。 包括整理全部档案资料, 清
理帐目, 做好物业移交前的各项准备工作 。
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[本章小结 ]
本章是学习物业管理实务的基础, 主要介绍了物
业, 物业管理, 物业管理企业, 物业管理企业的相关
职能部门的概念, 相互关系, 各自的职责等基本内容 。
在本章的学习过程中, 从对概念的深刻理解入手, 建
立起对物业管理的基本认识, 架构物业管理实务的框
架体系, 明确物业管理是, 管理, 更是, 服务,, 为
后续课程的学习做准备 。
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[资料链接 ]
为配合本章的学习, 深刻理解并领会本章概述所涉及的
内容, 为后续课程学习打好基础, 在学习本章内容的同时,
请各位老师和同学阅读下列资料,
1,国务院颁布实施的, 物业管理条例, （ 2003年 9月 ）
2, 国家建设部颁布实施的, 物业管理企业资质审批管
理办法, （ 2004年 2月 ）
3, 国家建设部颁布的, 城市异产毗连房屋管理规定,
（ 1989年颁布实施, 2001年 8月修订 ）
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4, 中国物业管理协会制定, 普通住宅小区物业管
理服务等级标准 （ 试行 ）,（ 2004年 1月 ）
5, 建设部, 业主临时公约 （ 示范文本 ）》,, 业
主公约 （ 示范文本 ）》,, 业主大会规程 （ 示范文
本 ）》,, 业主大会议事规则 （ 示范文本 ）,。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[复习思考题 ]
1．物业管理企业的工作内容有哪些？物业管理
企业有哪些权利和义务？
2,物业管理企业有哪些相关职能部门？物业管
理企业与他们的关系如何？
3,什么是业主、业主大会、业主委员会？他们
分别有哪些权利与义务或职责？
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[实训题 ]
1, 明星花园是蓝天房地产开发公司新建的商品房
住宅小区, 有住宅 500套, 每套住宅的建筑面积为 100
平方米, 现已全部出售给 500位业主 。 且蓝天房地产公
司已聘请碧海物业管理公司承担前期物业管理 。
问,（ 1） 明星花园准备召开第一次业主大会, 那
么此次业主大会的法定人数必须达到多少时方可召开？
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（ 2） 有权负责召集第一次业主大会的是 （ ） 。
A,蓝天房地产公司
B,碧海物业管理公司
C,经业主申请由物业管理行政主管部门负责召集
D,业主根据法定程序自行召集
（ 3） 第一次业主大会的召集人应于业主大会的几天
前将会议地点, 时间, 内容, 方式予以公告？
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（ 4） 280位有投票权的业主出席第一次业主大会, 在
决定某一具体事项时, 赞成票和反对票均为 140,以下
表述正确的是 （ ） 。
A,赞成票过半数, 可以通过
B,赞成票未过半数, 不能通过
C,此时会议主持人可以再投一票, 决定是否通过
D,如果会议主持人与表决事项有利害关系, 则其不
能再投票
（ 5） 第一次业主大会可以表决通过的事项有哪些？
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2．在深圳振业景洲花园、宝珠花园、长城大厦、山东青岛
市颐中花园等住宅小区业主委员会酝酿申请请业主“自治”的呼
声中，“自治”与“自管”成为国内物业管理行业中讨论得最热
烈也最敏感的话题。业主与物管企业之间的矛盾和纠纷也史无前
例地尖锐起来，业主们“炒掉物管企业，自己管理自己”的口号
被提上了台面，似乎只要业主与物管企业在处理问题上达不成一
致意见，或者物管企业只要在某一方面做得不是很到位，就有被
炒之嫌。一时间，物管企业如履薄冰，业主们也有“自治”一统
天下之势。
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问,
1,, 自治, 是否等同于, 自管,？
2, 炒掉物管企业, 由业主自己管理自己, 是否
就能够, 天下太平,？
3, 如何正确认识物业管理？
4, 物业管理企业实际运作中, 如何正确处理与
业主及相关职能部门的关系？
第 1 章 概述
1.1 物业与物业管理
1.2 物业管理企业和相关职能部门
1.3 物业管理的服务等级与业务环节
本章小结
学习目标
资料链接 复习思考题 实训题
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〔学习目标〕
通过本章的学习，要求学生了解物业管理的基本环
节、物业管理企业和相关职能部门之间的关系，熟悉物
业、物业管理、物业管理企业、业主委员会的概念，掌
握物业管理的宗旨和原则、物业管理企业的权利与义务、
业主委员会的组建程序及职责。
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1.1 物业与物业管理
1.1.1 物业的概念及内涵
1）物业的概念
所谓物业，是指已建成并投入使用的各类建筑物及与
之相配套的设施、设备和相关场地。
对于物业概念的理解，要把握四个要素,
（ 1）建筑物：指已建成、进入消费领域的，具有使用
功能的各类屋宇及相关建筑，包括房屋建筑、构筑物、道
路、码头等等。
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（ 2）配套设施：指与建筑物配套的公用上下水管、
消防设施、供变电、通信网络、公用路灯、幼儿园、医
院等等。
（ 3）配套设备：指与建筑物配套的专用机械、电气
等设备，如中央空调、电梯等等。
（ 4）相关场地：指诸如建筑地块、庭院、停车场等
开发待建或露天堆放货物之地或小区内非主干交通道路
等等。
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2）物业的内涵
（ 1）物业管理中的物业，是指物业的共同部位、共同设
施设备、物业规划红线内的市政设施和附属建筑及附属配
套服务设施。
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〔小知识 1-1〕 在一个住宅小区中，物业管理的对象 —— 物
业，就包括建筑物的共同部位，如屋顶、梁、柱、内外墙
体、基础承重结构，外墙面、楼梯、走廊、各种通道等；
共同设施设备，如共用的上下水管、垃圾道、烟囱、供电
干线、中央空调、暖气干线、锅炉房、水泵房、消防设施
设备、电梯等；规划红线内的市政设施和附属建筑，如道
路、化粪池、绿化、停车场、体育设施，商业网点等。在
这个住宅小区中，业主购买自用的建筑物和设备，除非经
过委托交由物业管理公司管理，否则不能进入物业管理的
范围。
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（ 2）物业管理中的物业，类型多种，用途多样，可以
分为,
①居住物业
②商业物业
③工业物业
④特种物业
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1.1.2 物业管理的概念及内涵
物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主
和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的
设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区
域内的环境卫生和秩序的活动。
上述定义，说明了如下几个问题,
1）物业管理的管理对象是物业。
2）物业服务对象是业主。
3）物业管理的主体是物业管理公司和业主委员会。
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1.1.3 物业管理的宗旨和原则
1）物业管理的宗旨：业主至上，服务第一
2）物业管理的原则
①提高物业的价值。
②创造安全、文明、健康小区。
③统一管理、专业高效。
④权责分明，依法管理。
⑤公平竞争，经济合理。
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1.1.4 物业管理的运作模式
物业管理的运作模式是指物业管理的运行机制和组织
形式。按照我国房产管理体制发展的过程，我国物业管理
模式大致有以下三种,
（ 1）行政福利型管理模式
（ 2）行政性和专业化管理相结合的模式
（ 3）市场型、专业化管理模式
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〔小思考 1-1〕 李大娘居住的小区原来由街道办 (居委会 )管理，最
近推行物业管理，要由物业管理公司来负责。李大娘感觉挺新鲜，
同时又觉得疑惑：物业管理公司的管理与街道办管理有什么不同？
答案,街道办管理属于社区管理。社区管理是为了适应市场
经济改革和社会体制转型，以街道办为主协调和组织各种团体，
通过专门化分工和发动居民广泛开展互助活动，对一定地域内的
居民的社会生活进行社会化、综合性的管理。
物业管理公司的管理和街道办管理既有区别，又有联系。
两者的区别：（ 1）管理的主体不同；（ 2）管理的核心不同；
（ 3）管理的性质不同。两者的联系：（ 1）物业管理是社区管理
的组成部分，是社区管理的子系统；（ 2）物业管理和社区管理
相互影响、相互作用。
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1.2 物业管理企业和相关职能部门
1.2.1 物业管理企业的概念、性质及权利与义务
物业管理企业是指按合法程序成立，具有法定资格，
从事物业管理业务的企业性经济组织。
1）物业管理企业应具有法定资格。
（ 1）物业管理企业在成立时，可选择企业法人和自然
人企业的企业类型。
（ 2）依据国家建设部 2004年 2月正式颁布的第 125号令
《物业管理企业资质审批管理办法》，将物业管理企业划
分为一级、二级、三级。
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表 1-1 物业管理企业资质等级标准 （点击查看）
物业管理企业在申请资质等级之日前一年内有下列行
为之一的，其资质等级申请不予批准,
①聘用未取得物业管理职业资格证书的人员进行物业
管理活动；
②将一个物业管理内域内的全部管理业务一起委托给
他人；
③挪用专项维修基金；
④擅自改变物业管理用房的用途；
⑤擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害
业主公共利益；
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⑥擅自改变物业管理区域内按规划建设的公共建筑和设
施的用途；
⑦擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动；
⑧物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和
有关资料；
⑨与物业管理招标方相互串通，以不正当手段谋取中标；
⑩履行物业服务合同，业主投诉较多，经查属实；
? 超越资质等级承接物业管理业务；
? 租借、转让物业管理企业资质等级；
? 发生重大责任事故。
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2）物业管理企业的工作内容,
（ 1）对物业的管理内容
（ 2）对业主的服务内容
（ 3）物业企业的管理
5）物业企业的经营
3）物业管理企业是营利性的经济组织
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4）建设部 1994年 3月颁布的, 城市新建住宅小区管理
办法, 对物业管理企业的权利和义务所作的规定
5） 2003年 9月 1日起实行的国务院《物业管理条例》，
对物业管理企业的权利和义务作了如下规定,
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1）权利方面,
（ 1）参与和资质要求相对应的物业管理招投标；
（ 2）承接物业时，对物业共用部位、共用设施设
备进行查验，并按规定接管相关资料；
（ 3）根据物业服务合同约定，对物业实施管理经
营服务；
（ 4）根据法规、规章、政策的规定和物业服务合
同与委托合同的约定，收取物业服务等费用；
（ 5）有权将物业管理区域内的专项服务业务委托
给专业性服务企业；
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（ 6）有权根据业主的委托提供物业服务合同约定以外
的服务项目；
（ 7）有权接受水、电气、视、讯等公用事业单位的委
托，提供上述公用事业费用的代收服务；
（ 8）有权与相关委托人在合同中约定相关费用、报酬；
（ 9）有权对物业管理区域内违反治安、环保、物业装
饰装修等方面规定的行为予以制止；
（ 10）有权协助做好物业管理区域内的安全防范工作；
（ 11）有权向物业主管部门投诉物业管理活动中的相关
事项；
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（ 12）经业主,业主大会同意,有权利用物业共用部
位，共用设施设备进行经营。
2）义务方面,
（ 1）按照物业服务合同的约定提供相应的服务；
（ 2） 物业服务合同终止时, 业主委员会移交物业管理
用房和租接物业时所接管的相关资料, 并与业主大会选聘
的新的物业管理企业做好交接工作；
（ 3） 不得随意改变物业管理用房的用途；
（ 4） 不得将物业管理区域内的全部管理业务一并委托
给他人；
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（ 5） 不得向业主收取水, 电, 气, 视, 讯等公用事业单
位委托代收相关费以外的手续费等额外费用；
（ 6） 对区域内违反法律, 法规规定的行为, 必须及时向
有关行政管理部门报告；
（ 7） 改变公用建筑和共用设施用途的, 必须提请业主大
会讨论决定；
（ 8） 因维修物业或者公共利益, 确需临时占用, 挖掘道
路, 场地的应当征得业主委员会同意；
（ 9） 告知业主房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项；
（ 10） 物业存在安全隐患, 危及公共利益及他人合法权
益时, 应当及时维修养护 。
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〔 案例 1-1〕 某小区中一业主购买了一只巨型浴缸, 准备安
装在其居住的物业内, 遭到了周围业主的强烈反对 。 物业
管理公司向有关专家进行了咨询, 以房屋楼板无法承受浴
缸使用时的重量为由, 制止该业主安装使用巨型浴缸 。 但
该业主认为, 自己购买的私有财产, 可以由自己处置, 物
业管理公司无权干预 。
问,1,物业管理公司有权管理该业主的行为吗？
2,业主购置的财产是否都可以安置在自己的物业内？
3,你认为物业管理公司可以制止业主的哪些违章行为？
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分析,1,物业管理公司有权对存在安全隐患, 危及
公共利益及他人合法权益的行为予以制止；
2,并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物
业内 。 业主和使用人应当遵守法律, 法规的有关规定, 按
照有利于物业使用, 安全以及公平, 合理的原则, 正确处
理供水排水, 通行, 通风, 采光, 维修, 环境卫生, 环境
保护等方面的相邻关系 。 业主和使用人只能在法律规定的
限度内自由行使占有, 使用, 收益, 处分个人财产的权
利, 并本着安全, 合理的使用原则, 遵守法律, 法规及业
主公约的有关规定, 同时还应当顾及相邻各方的利益 。
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3,物业管理公司有权制止以下的违章行为,
（ 1） 擅自改变小区内土地用途的；
（ 2） 擅自改变房屋, 配套, 设施的用途, 结构,
外观, 毁损设施设备, 危及房屋安全的；
（ 3） 私搭乱建, 乱停乱放车辆, 在房屋共用部位
乱堆乱放, 随意占用, 破坏绿化, 污染环境, 影响小
区景观, 制造噪声扰民的；
（ 4） 不照章缴纳各种费用的 。
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1.2.2 物业管理企业的相关职能部门
1） 物业管理的行政管理
物业管理的行政管理是指以国家行政机关或其授权
机构, 法律法规规定的组织为依托, 依法运用行政权力,
为有效实现物业管理公共利益而进行的管理活动 。
物业管理的行政管理部门有,
（ 1） 国家级的物业管理主管机构
（ 2） 省市一级的物业管理主管机构
（ 3） 基层一级的物业管理主管机构
（ 4） 相关部门和单位
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物业行政管理部门的职责,
（ 1） 房地产行政主管部门职责
（ 2） 工商行政管理部门的职责
（ 3）物价行政主管部门的职责
（ 4）税务行政管理部门的职责
（ 5）公安机关的职责
（ 6）消防机关的职责
（ 7）环境卫生、园林绿化的管理职责
（ 8） 乡镇人民政府, 街道办事处, 社区居民委员
会的职责
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物业管理企业要正确梳理与各个部门之间的关系, 主
要包括,
① 物业管理企业必须向工商行政管理部门申请营业执
照, 凭照营业, 依规定每年在工商行政管理部门进行年审
和年检；
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② 物业管理企业依法向税务管理部门按时纳税, 并
接受税务管理部门定期与不定期的税务检查与指导；
③ 物业管理企业接受物价管理部门对收费标准的监
督与指导；
④ 物业管理企业的安保工作接受当地公安机关和派
出所的监督与业务指导, 接受公安机关和派出所对治安
管理人员的培训和指导；
⑤ 物业管理企业接受政府环卫部门对保洁工作的监
督和业和指导, 接受环保部门对环保工作的监督和业务
指导；
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⑥ 物业管理区域内的园林绿化规划须通过园林绿
化部门的审批, 园林绿化施工须园林绿化部门质量监
督和验收, 园林绿化工作要在园林绿化管理部门的指
导下进行 。
⑦ 物业管理企业既要服从乡镇人民政府, 街道办
事处, 居委会的监督管理, 又可借助这些基层政府的
宣传, 检查, 协调职能来强化物业社区的综合治理,
创建文明社区 。
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2） 物业管理的业主自治管理
业主是物业管理的业主自治管理构成主体 。, 物业
管理条例, 中明确界定：房屋的所有权人是业主 。
（ 1） 享有的权利,
① 按照物业服务合同的约定, 接受物业管理企业提
供的服务；
② 提议召开业主大会会议, 并就物业管理的有关事
项提出建议；
③ 提出制定和修改业主公约, 业主大会议事规则的
建议；
④ 参加业主大会会议, 行使投票权；
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⑤ 选举业主委员会委员, 并享有被选举权；
⑥ 监督业主委员会的工作；
⑦ 监督物业管理企业履行物业服务合同；
⑧ 对物业共同部位, 共同设施设备和相关场地使用
情况享有知情权和监督权；
⑨ 监督物业共同部位, 共同设施设备专项维修资金
的管理和使用；
⑩ 法律, 法律规定的其他权利 。
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（ 2） 履行的义务,
① 遵守业主公约, 业主大会议事规则；
② 遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施
设备的使用, 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规
章制度；
③ 执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员
会作出的决定；
④ 按照国家有关规定交纳专项维修资金；
⑤ 按时交纳物业服务费用；
⑥ 法律, 法规规定的其他义务 。
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业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成
的, 代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管
理活动中的合法权益的权力机构 。
一个特定的物业管理区域只能成立一个业主大
会 。
对于住宅物业, 第一次业主大会召开的条件是：
公有住宅出售建筑面积达 30%以上, 或新建商品住
宅出售建筑面积达 50%以上, 或本物业区域内第一
套住宅实际交付业主使用已满两年 。
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, 物业管理条例, 对业主大会的职责作了如下规定,
① 制定, 修改业主公约和业主大会议事规则；
② 选举, 更换业主委员会委员, 监督业主委员会的工
作；
③ 选聘, 解聘物业管理企业；
④ 决定专项维修资金使用, 续筹方案, 并监督实施；
⑤ 制定, 修改物业管理区域内物业共同部位和设施设备
的使用, 公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度 ；
⑥ 法律, 法规或者业主大会议事规则规定的其他有关
物业管理的职责 。
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业主大会召开的形式包括集体讨论和书面征求意见
两种 。
召开业主大会时, 业主可以亲自参加业主大会, 也
可以在无法亲自参加的情况下, 委托代理人参加业主大
会会议 。
业主大会做出的决定, 必须由与会业主所持投票权
的半数以上通过, 重大事项必须由物业管理区域内全体
业主所持有投票权的 2/3以上通过 。
业主大会的会议类型分为定期会议 （ 例会 ） 和临时
会议 。
每次业主大会的会议记录由业主委员会完成 。
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住宅小区的业主大会会议应当同时告知相关的居
委会 。
业主大会的执行机构是业主委员会 。
业主委员会是经业主大会选举产生, 经房地产行
政主管部门备案, 维护全体业主和法权益的组织 。
业主委员会应由业主大会选举产生, 是业主大会
的常设机构和执行机构 。
业主委员会的权利范围是进行物业业主的自治管
理 。
业主委员会隶属于业主大会 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
, 物业管理条例, 对业主委员会的职责, 作了如下
规定,
① 召集业主大会会议, 报告物业管理的实施情况；
② 代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物
业服务合同；
③ 及时了解业主, 物业使用人的意见和建议, 监督
和协助物业管理企业履行物业服务合同；
④ 监督业主公约的实施；
⑤ 业主大会赋予的其他职责 。
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业主委员应当选举产生, 其组建程序, 有如下要求,
① 首届业主委员会的产生, 要在区, 县人民政府房地
产主管部门的指导下进行；
② 业主委员会的委员应当由热心公益事业, 责任心
强, 具有一定组织能力的业主担任 。
③ 业主委员会的人数根据物业管理区域的规模而定 。
④ 业主委员会应当自选举产生之日起 30日内, 向物业
所在地的区, 县人民政府房地产行政主管部门备案 。
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业主委员会成立后, 应定期召开业主委员会会议 。
业主委员会的任期一般为 2年 。
业主自治规范是业主实施自治管理的必要依据 。 在
实际中, 业主自治管理规范主要是指业主公约 。
业主公约是由全体业主订立承诺的, 对全体业主具
有约束力的文件, 它是对有关物业的使用, 维护, 管
理, 业主的共同利益, 业主应当履行的义务, 违反公约
应当承担的责任等事项依法作出的约定 。
业主公约是物业管理的基础性文件, 它与, 物业服
务合同, 和, 业主委员会章程, 一起, 构成了物业管理
的基本体系 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
业主公约的作用是, 在业主集体自治管区域内,
与物业管理有关的业主, 使用人, 业主大会和业主委
员会应共同遵守的自治管理的总章程 。
业主公约的内容因物业的规模, 用途及业主的具
体情况而有所不同, 基本包括,
① 制定的总则：说明业主公约的性质, 效力 。
② 物业基本情况
③ 物业的使用情况
④ 物业维修养护情况
⑤ 业主共同利益情况
⑥ 违约责任 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
〔 案例 1-2〕 张先生结婚后购买了一处商品房, 因为
他比较热心, 经常给物业管理企业提建议, 反映业主
的呼声, 当小区成立物业管理业主委员会时, 被大家
选举为主任 。 上任后, 张先生想为业主与物业管理企
业在沟通上和合作上多做一些工作, 但他对业主委员
会与物业管理企业的关系还是有些含混不清 。
问：业主委员会与物业管理公司到底是什么关系？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,物业管理实行业主自治与专业化管理相结合
的管理体制 。 业主委员会体现业主自治, 物业管理企业
体现专业化管理, 二者共同管理着一定范围的物业 。 这
决定了他们之间具有一定的法律关系和经济关系 。
从法律关系来看, 业主委员会与物业管理企业是委
托者和受托者的关系, 是聘用与受聘的关系 。 在法律上,
业主委员会有权决定委托或不委, 聘用或不聘用某个物
业管理业, 物业管理企业也有接受或不接受委托, 受聘
或拒聘的权利 。 两者无隶属关系, 不存在领导和被领导
的关系, 也不存在管理和被管理的关系, 在法律上是平
等的 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
从经济关系来看, 物业管理企业提供的物业管理服
务是有偿的, 在提供一定的物业管理服务的同时, 应获
得相应的报酬 。 同样, 业主在享受这些服务时, 也应付
出相应的费用 。 物业管理企业与业主方面的这种经济关
系是通过物业管理委托合同确认和保证的 。 合同签订后,
双方分别承担不同的权利和义务, 物业管理企业应按合
同规定的要求提供相应的管理服务, 对物业业主委员会
及广大业主负责, 并在日常工作中接受他们的监督；同
时业主委员会及广大业主应协助物业管理企业开展工作,
并按时缴纳物业管理委托合同写明的各项费用 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
在本案例中, 张先生主持的业主委员会可以做好如下
方面的工作, 为业主和物业管理企业搭建好和谐的桥梁,
① 每年至少召集和主持一次业主大会；
② 采用公开招标或其他方式, 选聘物业管理企业, 并
与其签订物业管理委托服务合同；
③ 审议批准物业管理企业的年度管理计划, 年度费用
概预算及决算报告；审议批准物业管理的收费标准和物业
管理企业的服务标准；
④ 审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
⑤ 检查, 监督各项管理工作的实施及规章制度
的执行；
⑥ 对任何破坏, 损坏本物业业主利益的行为有
制止和要求赔偿的权利；
⑦ 对个别业主使用人违反管理公约或损坏其他
业主, 使用人合法利益的行为, 可代表全体业主提
起诉讼 。
⑧ 执行业主大会通过的各项决议；
⑨ 贯彻执行并督促业主遵守物业管理及其他有
关法律, 法规, 政策的规定, 对住户开展多种形式
的宣传教育；
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
⑩ 配合物业管理企业工作, 反时反映业主对物
业管理的意见和建议；
? 配合物业管理公司督促业主按时缴纳费用,
对恶意欠缴物业费用的业主进行处罚及至诉诸于法
律；
? 业主委员会作出的决定, 不得违反法律, 法
规, 政策的规定, 不得违反业主大会的决定, 不得
损坏业主的公共利益 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
1.3 物业管理的服务等级与业务环节
1.3.1 物业管理的服务等级
物业管理按服务的性质和服务提供的方式, 分成下列
三大类,
1） 公共服务：是物业管理企业针对物业和全体业主
提供的各项具体管理与服务, 是基本的公共性服务 。
2） 专项服务：这类服务是为了满足一些业主和使用
人的一定需要而提供的 。
3） 特约服务：这类服务是为了满足个别业主或使用
人的要求而设立的单独服务项目, 不包含在专项服务中,
在物业服务合同中也未设立 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
为了促进物业管理规范发展, 中国物业管理协
会在制定全面, 系统的物业管理服务标准方面作了
尝试, 于 2004 年 1 月 6 日公布了, 普通住宅小区物
业管理服务等级标准 （ 试行 ）,。 该标准根据普通
住宅小区物业服务的不同情况, 从基本要求, 房屋
管理, 共用设施设备维修养护, 公共秩序, 保洁服
务, 绿化养护等六大方面, 由高到低设定了一级,
二级, 三级三个等级 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
1.3.2 物业管理的业务环节
物业管理是个系统的工程, 物业管理的业务环节大致区
分为四个阶段,
1） 物业管理的前期阶段 。 这一阶段包括物业管理招标与
投标；物业管理企业对早期介入的准备以及在规划设计, 施
工监理, 设备安装及租售代理等阶段的介入与管理 。
2） 物业管理的启动阶段 。 这一阶段以物业的接管验收为
启动标志, 延续至业主委员会的成立, 主要包括物业的接管
验收, 入伙管理, 产权备案与档案资料的建立, 首次业主大
会的召开和业主委员会的成立, 重新签订物业服务合同 。
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3） 物业管理的日常运作阶段 。 这一阶段主要指用
户入住后, 物业管理企业在实施物业管理中所做的各项
工作, 包括日常的管理服务和物业管理运作系统的协调
两个方面 。
4） 物业管理的撤管阶段 。 这一阶段指物业服务合
同期满不再续签, 或提前结束物业服务合同时, 物业管
理企业应做好的撤管工作 。 包括整理全部档案资料, 清
理帐目, 做好物业移交前的各项准备工作 。
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[本章小结 ]
本章是学习物业管理实务的基础, 主要介绍了物
业, 物业管理, 物业管理企业, 物业管理企业的相关
职能部门的概念, 相互关系, 各自的职责等基本内容 。
在本章的学习过程中, 从对概念的深刻理解入手, 建
立起对物业管理的基本认识, 架构物业管理实务的框
架体系, 明确物业管理是, 管理, 更是, 服务,, 为
后续课程的学习做准备 。
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[资料链接 ]
为配合本章的学习, 深刻理解并领会本章概述所涉及的
内容, 为后续课程学习打好基础, 在学习本章内容的同时,
请各位老师和同学阅读下列资料,
1,国务院颁布实施的, 物业管理条例, （ 2003年 9月 ）
2, 国家建设部颁布实施的, 物业管理企业资质审批管
理办法, （ 2004年 2月 ）
3, 国家建设部颁布的, 城市异产毗连房屋管理规定,
（ 1989年颁布实施, 2001年 8月修订 ）
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4, 中国物业管理协会制定, 普通住宅小区物业管
理服务等级标准 （ 试行 ）,（ 2004年 1月 ）
5, 建设部, 业主临时公约 （ 示范文本 ）》,, 业
主公约 （ 示范文本 ）》,, 业主大会规程 （ 示范文
本 ）》,, 业主大会议事规则 （ 示范文本 ）,。
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[复习思考题 ]
1．物业管理企业的工作内容有哪些？物业管理
企业有哪些权利和义务？
2,物业管理企业有哪些相关职能部门？物业管
理企业与他们的关系如何？
3,什么是业主、业主大会、业主委员会？他们
分别有哪些权利与义务或职责？
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[实训题 ]
1, 明星花园是蓝天房地产开发公司新建的商品房
住宅小区, 有住宅 500套, 每套住宅的建筑面积为 100
平方米, 现已全部出售给 500位业主 。 且蓝天房地产公
司已聘请碧海物业管理公司承担前期物业管理 。
问,（ 1） 明星花园准备召开第一次业主大会, 那
么此次业主大会的法定人数必须达到多少时方可召开？
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（ 2） 有权负责召集第一次业主大会的是 （ ） 。
A,蓝天房地产公司
B,碧海物业管理公司
C,经业主申请由物业管理行政主管部门负责召集
D,业主根据法定程序自行召集
（ 3） 第一次业主大会的召集人应于业主大会的几天
前将会议地点, 时间, 内容, 方式予以公告？
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（ 4） 280位有投票权的业主出席第一次业主大会, 在
决定某一具体事项时, 赞成票和反对票均为 140,以下
表述正确的是 （ ） 。
A,赞成票过半数, 可以通过
B,赞成票未过半数, 不能通过
C,此时会议主持人可以再投一票, 决定是否通过
D,如果会议主持人与表决事项有利害关系, 则其不
能再投票
（ 5） 第一次业主大会可以表决通过的事项有哪些？
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2．在深圳振业景洲花园、宝珠花园、长城大厦、山东青岛
市颐中花园等住宅小区业主委员会酝酿申请请业主“自治”的呼
声中，“自治”与“自管”成为国内物业管理行业中讨论得最热
烈也最敏感的话题。业主与物管企业之间的矛盾和纠纷也史无前
例地尖锐起来，业主们“炒掉物管企业，自己管理自己”的口号
被提上了台面，似乎只要业主与物管企业在处理问题上达不成一
致意见，或者物管企业只要在某一方面做得不是很到位，就有被
炒之嫌。一时间，物管企业如履薄冰，业主们也有“自治”一统
天下之势。
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问,
1,, 自治, 是否等同于, 自管,？
2, 炒掉物管企业, 由业主自己管理自己, 是否
就能够, 天下太平,？
3, 如何正确认识物业管理？
4, 物业管理企业实际运作中, 如何正确处理与
业主及相关职能部门的关系？
