物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
第 4 章 前期物业管理
4.1 早期介入
4.2 竣工验收
4.3 接管验收
本章小结
学习目标
资料链接 复习思考题 实训题
4.4 入伙管理
4.5 装修管理
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〔学习目标〕
通过本章的学习，要求认识物业管理早期介入的
程序和具体实施，了解物业竣工验收的流程和移交资料，
掌握物业接管验收的办法和移交资料，掌握入伙管理和
装修管理的工作流程和有关规定。
建设部 2003 年 9 月 1 日施行的, 前期物业管理招
投标管理暂行办法, 中规定：, 前期物业管理, 是指在
业主, 业主大会选聘物业管理企业之前, 由建设单位选
聘物业管理企业实施的物业管理, 。
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4.1 早期介入
物业管理的早期介入, 是指物业管理企业在接管物
业之前, 就参与物业的规划和建设的全过程, 从业主和
使用人及物业管理的角度, 提出合理化建议, 使建成的
物业能最大限度地满足业主和使用人的需求, 以及物业
管理的需要 。
物业管理企业开展早期介入工作的目标就是,
① 使物业规划设计更科学, 改善房地产开发商单方
面规划设计而极易导致的不科学状况 。
②了解物业状况，以便及早制定科学的物业管理方
案。
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4.1.1 处理好与建设方, 施工方, 监理方的关系 。
1） 与建设单位的关系
2） 与施工单位的关系,
3） 与工程量监理单位的关系
4.1.2 及时收集物业的有关资料与信息
（ 1） 图纸
（ 2） 说明性资料
（ 3） 记录资料
（ 4） 观察资料
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4.1.3明确规划设计, 建设施工阶段的工作要点
1） 规划设计的工作要点,
（ 1） 完善配套设施
（ 2） 满足水电供应容量
（ 3） 设置安全保卫系统
（ 4） 垃圾处理方式
（ 5） 消防设备的安置
（ 6） 选用建筑材料
（ 7） 居住区规划内容
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（ 8） 公共建筑规划,
① 适当集中布置；
② 符合人流走向；
③ 缩小服务半径；
④ 不干扰居民；
⑤ 发挥经济效益 。
（ 9） 公共道路规划：满足下列要求,
① 掌握分级要求；
② 居住区内部道路主要为区域内居民服务；
③ 道路走向要便于居民和职工上下班；
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④ 充分利用地形；
⑤ 在旧区改造时, 要充分利用原有道路构架及工程
设施；
⑥ 建筑物外墙面与人行道边缘间距大于 1.5米, 与
车行道距离大于 3米；
⑦ 尽端式道路长不宜超过 120米, 尽端有 12米 × 2米
回车场地；
⑧ 设置单车道时, 每隔 150米应有一会车处；
⑨ 道路的宽度应考虑管线的合理铺设；
⑩ 道路线型, 断面等应与居住区规划结构和建筑群
体的布置有机结合；
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（ 10） 公共绿地的规划
（ 11） 室外场地的规划
① 儿童游戏场地
② 成人, 老年人休息, 健身场所
③ 垃圾储运场地
2） 建设施工的工作要点
[示例 4-1] 物业管理企业早期介入示例 （点击查看）
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4.2 竣工验收
建筑商把物业交给开发商, 这种交接过程称为验收 。
竣工验收的一般程序是：工程项目竣工后，由建筑商
向开发商办理交付手续。在办理交付手续后，须经开发商
或专设的验收委员会对竣工项目进行验查，在认为工程合
格后，办理工程交付手续。
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4.2.1 竣工验收的种类
1） 隐蔽工程验收：是指将被其他工序施工所隐蔽
的部分工程, 在其被隐蔽之前所进行的检查验收 。
2） 单项工程验收：是指某一单项工程已按设计要
求施工完成, 具备使用条件, 满足投产需要时, 对其进
行的检查验收 。
3） 分期工程验收：是指一个群体工程中分期分批
进行建设的工程项目或个别单位工程在达到使用条件,
需要提前动用时所进行的验收 。
4） 全部工程验收：是指工程项目按设计要求全部
落实并达到竣工验收标准, 对其进行的检查验收 。
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4.2.2 竣工验收的标准,
以民用住宅一般验收标准为例,
① 工程项目按设计图纸建成, 所有粉刷, 装饰作业
全部施工完毕 。
② 所有该项目的设备均已按设计要求全部到位安装
完毕, 并且试车, 运转正常, 满足使用要求 。 电梯, 消
防设备, 采暖通风设备, 空调等正常运转 。
③ 上下水道铺设完毕, 所有管道无堵塞, 渗漏现象,
供水正常, 排水畅通；照明及电力用电的工作回路结构
清晰, 控制操作方便, 备有过载和短路防护装置；卫生
设备安装齐全, 使用灵活方便；其他设备完好 。
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④ 建筑物周围 2米内的场地平整, 施工造成的障碍
物均已清除 。
⑤ 整项工程按现行施工技术验收规范检验后, 均达
到合格标准以上 。
4.2.3 竣工验收应移交的资料
① 竣工工程项目一览表
② 设备清单
③ 工程项目竣工图
④ 材料, 建筑物件, 外协件, 各种设备, 检测仪器
的出厂合格证, 说明书和验收记录；预制件的荷载试验
记录；自动控制仪表的调试记录 。
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⑤ 隐蔽工程验收记录
⑥ 土建施工记录
⑦ 设备安装调试记录
⑧ 建筑物及构筑物的沉降, 变形, 防震, 防爆, 绝
缘, 密闭, 净化, 隔音, 隔热等指标的测试记录, 重要
钢骨结构焊缝探伤检查记录
⑨ 工程质量事故的发生和处理记录
⑩ 图纸会审记录, 设计变更通知和技术核定单
⑾ 关于建筑物, 构筑物的使用注意事项说明
⑿ 有关该工程项目的其也重要决定和文件 。
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4.2.4 竣工验收的主要工作
① 准备和提交竣工资料 。
② 开发商收到建筑商提供的竣工资料后, 应对这些
资料进行检查和鉴定 。
③ 进行设备和单体试车, 无负荷试车, 有负荷联动
试车 。
④ 办理工程交接手续 。 检查鉴定和负荷联动试车合
格后, 合同双方即可签订交接验收证书, 逐项办理固定
资产移交, 根据承包合同的规定办理工程结算手续 。 除
注明承担的保修工作内客外, 双方的经济关系与法律责
任即告解除 。
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4.3 接管验收
接管验收是由物业管理企业依据建设部房屋接管验
收标准, 接管开发商移交的物业所进行的验收 。
4.3.1 接管验收中的注意事项
① 物业管理企业参与验收的管理人员及技术人员应
素质好, 业务精, 对工作认真负责 。
② 物业管理企业在验收时, 既要为今后物业维护保
养管理着想, 也要站在业主的立场上, 维护业主的合法
权益 。
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③ 在接管验收中发现问题应记录在案, 并督促
开发商限期对存在的问题加固补漏, 整修, 直至完
全合格 。
④ 落实保修事宜 。
⑤ 物业管理企业应从开发商处接管全部图纸资
料, 包括产权资料和技术资料 。
⑥ 按管验收后, 物业管理企业拥有的, 是对物
业的经营管理权以及政府赋予的其他有关权利 。
⑦ 接管验收合格后, 物业管理企业应签署验收
合格凭证, 签发接管文件 。
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4.3.2 接管验收工作要点
1） 接管验收前的准备工作 。
2） 成立物业管理机构 。
3） 组织验收小组,
① 提前派出工程技术人员进驻进场 。
② 主动与开发商和施工单位联系, 协商楼宇交
接问题 。
③ 与开发商, 施工单位双方制定验收方案, 统
一验收标准 。
④ 准备竣工验收的表格资料 。
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4） 楼宇资料的接管移交 。
5） 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料,
① 产权资料
② 政府部门验收合格资料
③ 工程技术资料
④ 资料存放
6） 须移交给物业管理企业的其他相关资料 。
7） 移交重印件及图纸 。
8） 登记接管资料移交清单并存档 。
9） 对物业的现场检查验收 。
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4.3.3 接管验收工作的实施
1） 房屋接管验收标准及检验办法,
针对住宅小区和大厦的住房及房屋内的水电配套设
施等, 验收标准参照建设部, 房屋接管验收标准, 及达
到业主的合理要求 。 具体的标准及检验办法如下,
（ 1） 梁, 柱板主体,
① 按图纸设计逐间检查, 无变形, 弓凸, 剥落, 开
裂, 倾斜, 移位, 非收缩性裂缝 。
② 无钢筋外露 。
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（ 2） 顶棚,
① 抹灰面平整, 面层涂料均匀, 无漏刷, 无脱皮 。
② 无裂纹, 无霉点, 无渗水痕迹, 无污渍 。
（ 3） 墙面,
① 抹灰面平整, 面层涂料均匀, 无漏刷, 无面层剥
落, 无明显裂缝, 无污渍 。
② 块料 （ 如磁砖面层：粘贴牢固, 无缺棱掉角；面
层无裂纹, 无损伤, 色泽一致；对缝砂浆饱满, 线条顺
直 。 ）
③ 外墙面：无裂纹, 起砂, 麻面等缺陷, 无渗水现
象 。
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（ 4） 地 （ 楼 ） 面,
① 毛地面：平整, 无裂纹 。
② 块料 (如磁砖 ) 面层：粘贴牢固, 无缺棱掉角；
面层无裂纹, 无损伤, 色泽一致；对缝砂浆饱满, 线
条顺直 。
③ 水泥砂浆面层：抹灰平整, 压光均匀, 无空鼓,
无裂纹, 无起泡等缺陷 。
④ 卫生间, 厨房和前后阳台地面：用水桶或塑料
胶管向地面冲, 倒水, 观察水流是否顺畅流到地漏,
不应有积水, 倒泛水；第二天到楼下检查楼面是否有
渗漏 。
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（ 5） 门窗,
① 开启自如, 手轻摇晃门窗与墙面接触牢固, 无晃
动和裂缝出现；目视零配件装配齐全, 位置准确, 无翘
曲变形 。
② 从室内轻摇晃门锁与门连接牢固, 开启灵活 。
③ 木门油漆均匀, 观察门缝线条均匀, 不掉角, 无
变形 。
④ 单指轻击玻璃安装牢固, 无轻微晃动现象；玻璃
胶缝密实, 玻璃面层无裂缝, 无损伤和无刮花痕迹 。
⑤ 电子对讲叫门开启灵活, 通话器完好无损, 通话
清楚；不锈钢门无刮花痕迹 。
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⑥ 防盗铁门无锈迹和刮花痕迹 。
⑦ 窗台泛水正常, 无向室内倒流缺陷 。 检查方法有,
先关紧所有窗户, 从天面或顶层房门窗户自上而下均匀
浇水, 停止浇水后半小时, 逐间检查每个窗台 (墙面 )是否有
渗水 ； 或者, 查询天气预报, 在验收期间出现下雨日期前,
先将所有窗门关紧, 雨后逐间检查墙面和窗台是否泛水 。
（ 6） 楼梯, 扶手,
① 钢结构的楼梯：无裂缝, 面层无剥落, 钢筋无外露 。
② 钢木结构的楼梯：用力摇晃无晃动, 安装牢固；钢筋
无锈蚀, 无弯曲；木扶手表面无龟裂, 油漆无脱落, 色泽一
致, 表面平滑, 不扎手 。
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（ 7） 插座,
① 电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固, 无晃
动并紧贴墙面, 盖板无损坏, 符合安全要求, 满足
,左零右火, 规定, 每个都检测, 试电笔检查每个插
座电源接通是否正常 。
② 公用电视天线插座：单指轻击盖板安装稳固,
盖板无损坏 （ 收视效果由住户入住后检查 ） 。
③ 有线电视插座：由市有线电视台验收 。
④ 电话插座：只进行外观验收, 单指轻击盖板,
安装牢固, 盖板无损坏 。
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（ 8） 接线盒,
① 单指轻击盖板, 安装牢固, 目视盖板无损坏 。
② 用试电笔检查每处预留线头电源接通是否正常,
并用电胶布安全地缠包好线头 。
（ 9） 开关,
① 安装牢固, 目视盖板无损坏 。
② 全部天关灵活, 开启接触效果良好 。
（ 10） 照明灯具,
① 用木头或硬竹片等轻碰灯具, 无轻微摇晃, 紧
贴楼面, 零配件齐全, 且灯罩完好无损 。
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② 打开所有灯具, 检查电源接通是否正常, 灯具发
光是否正常 。
③ 产品合格, 使用寿命时间达到要求, 室内公共照
明灯全部接通可以连续工作三天 。 统计有多少自然损坏
的情况 。
（ 11） 供水系统,
① 安装牢固：打开每栋的供水总阀门 （ 注意关闭室
内的水阀 ）, 管道完好无损, 无渗漏水, 无锈迹 。
② 管道接头无渗水 。
③ 水龙头 （ 花洒 ） 和水阀：打开水阀, 流水畅通,
接头处无漏水 。
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（ 12） 排污管道 （ 含塑料管 ）,
① 安装牢固, 外观完好无损, 配件齐全；
② 从楼上的各排水口处注水, 楼下目视管道接口
密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞 。
③ 铸铁管：灌水后无渗漏水, 表面无锈迹, 无裂
纹, 面层油漆均匀 。
（ 13） 地漏,
过滤铁篦安放稳固, 管缝密实, 无渗漏水, 无堵
塞, 排水畅通 。
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（ 14） 卫生洁具,
① 安装牢固, 配件齐全, 完好无损, 面层无污渍
和刮花痕迹 。
② 灌水后排水口接口密实, 无渗水, 接水软管无
锈迹 。
③ 便器：水箱冲水正常, 水堵塞, 冲水畅通 。
（ 15） 防盗网 （ 窗 ）,
安装牢固, 焊接点密实, 面漆均匀, 无脱皮和漏
刷, 无明显锈迹 。
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（ 16） 室内配电箱,
① 安装牢固, 配件齐全, 试操作一次空气开关
等控制钮, 看看是否正常 。
② 开关符合型号规定 。
③ 导线与设计相符, 布线规范 。
④ 目视箱盖无损坏, 操作一次, 看看开关是否
灵活 。
（ 17） 门铃,
室外按钮安装牢固, 盖板完好, 操作灵活, 操
作一次, 进行检查 。
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（ 18） 其他,
① 晾衣钩, 室内吊扇挂钩：用软绳等套住挂钩用
力拉时, 安装牢固, 无摇晃, 目视钢筋挂钩表面无裂
纹, 弯处无断裂 。
② 水表, 电表和液化气表：安装牢固, 无摇晃；
打开室内各阀, 看表内读数运转是否正常；目视外观
完好无损, 镜面玻璃无损伤 。
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2） 公共设施接管验收标准及检验办法
针对住宅小区和大厦的公共场所, 娱乐活动设施及
其水电等 。 要求达到建设部 ZBP3001-90标准和国家颁布
的, 房屋按管验收标准, 及设计要求标准 。 具体标准及
检验办法如下,
（ 1） 基础设施,
① 房屋墙体露出地面部分无倾斜, 无移位, 无裂缝
和无扭曲等 。
② 散水坡：无下陷, 无断裂和无分裂；面层平整,
无脱层；无倒泛水现象 。
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（ 2） 天台,
① 屋面隔热层, 防水层：板端缝, 伸缩缝油膏紧
贴；隔热板, 防水层表面无裂缝 。
② 天沟, 落水口畅通, 管道完好 。
③ 天面扶栏：无破损, 变形, 无明显锈蚀 。
（ 3） 公用天线,
配件齐全, 安装到每家每户, 且收视效果良好 。
（ 4） 屋面避雷设计,
各种避雷装置的所有连接点牢固可靠 。
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（ 5） 消防设施 （ 消防栓, 消防箱 ）,
① 消防栓：油漆均匀, 无少刷, 漏刷现象；阀门完
好, 无渗漏水现象 。
② 消防箱：消防管, 消防带等配套齐全；箱门上标
识清楚, 箱门安装牢固, 门锁开启自如；消防管无渗漏
水现象, 阀门完好 。
（ 6） 水区路灯,
① 按设计要求安装 。
② 灯具安装牢固, 配件齐全, 灯罩无损伤, 灯泡照
明正常 。
③ 灯柱安装牢固, 外面油漆均匀, 无损伤和刮花 。
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（ 7） 绿化,
① 按设计要求种植花草树木, 对照绿化设计图纸, 不
缺株少苗, 成活率达 98%以上, 无病虫害发生, 无绿化死
角, 无杂草丛生, 绿地纯度为 98% 。
② 绿化用地：绿化水管布局合理, 阀门开关距离四周
不超过 100米, 布局覆盖率为 100%,阀门开关灵活, 无漏
水, 安装稳固, 无摇晃 。
（ 8） 小区道路,
① 道路面平整, 无起砂, 无空鼓, 无损伤 。
② 道路沿砌筑整齐, 灰缝饱满, 无损伤 。
③ 块料面层：拼砌整齐, 平整稳固, 块料面无裂纹,
无缺棱掉角 。
④ 路牌标志清楚, 地面线条顺直 。
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（ 9） 垃圾池 （ 箱 ）,
① 冲洗水管：垃圾池通水率 100%,水管安装牢固,
接口处密实, 无漏水；水阀开关灵活无漏水；水阀箱装
锁, 箱面无锈迹, 油漆面均匀, 锁头开启灵活 。
② 砌筑类：砌筑平直, 底层无起砂, 无裂纹, 无空
鼓；装饰面层砖线缝顺直, 砌面无损伤, 无缺棱掉角；
投入口和清出的铁门：无锈迹, 油漆完好均匀, 安装牢
固, 开启自如；出口铁门安装小锁, 小锁开启灵活 。
③ 铁箱类：油漆面层均匀, 无损伤, 无锈迹, 安放
平稳 。
④ 塑料类：桶身完好无损, 桶底无裂纹, 不漏水,
配有桶盖且完好无损 。
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（ 10） 垃圾转运站,
参照本章, 房屋接管验收标准和检验办法, 的室
内接管验收部分执行 。
（ 11） 岗亭,
① 铝材和不锈钢类：安装牢固, 配件齐全, 型材
面无损伤, 玻璃无污渍 。
② 砌筑类：参照本章, 房屋接管验收标准和检验
办法, 的室内验收标准 。
③ 电动道闸：安装牢固, 配件齐全, 开启自如,
道闸栏无损伤 。
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（ 12） 车库,
① 露天 (地下 )停车场：路面平整, 无起砂, 无空鼓,
无裂纹 。
② 地下停车场：参照本章, 房屋接管验收标准和检验
办法, 的相关内容；车道标识, 入口出口标识清楚, 油漆
均匀 。
③ 露天 （ 夹层 ） 车棚：参照本章相关室内验收标准 。
④ 自行车架：焊接牢固平直, 油漆面均匀, 无锈迹 。
⑤ 照明设施：配套齐全, 灯具完好无损, 开关灵活,
照明正常 。
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⑥ 排水系统；设有专门的排水沟, 参照, 明暗沟
验收标准,, 排水泵参照相关机电设备验收标准 。
⑦ 地下车库通风设施：参照, 机电设备接管验收
标准, 。
（ 13） 沙井, 检查井和化粪池,
① 池内无垃圾杂物, 进排水畅通, 池壁无裂痕 。
② 检查井和化粪池进出水口高差不小于 5厘米, 井
盖搁置稳妥并设置井圈 。
（ 14） 明暗沟,
① 沟底无断裂, 无积水, 沟壁和沟底抹灰平整 。
② 沟盖板安装平稳, 牢固, 排水畅通 。
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（ 15） 挡土墙, 泄水孔,
① 砌筑密实, 沙浆沟缝饱满 。
② 按设计要求设有泄水孔 。
（ 16） 踏步,
① 砼砌：踏面, 踢面无破损, 阴阳角无缺口和
断裂 。
② 块料砌：参照本章, 房屋接管验收标准和检
验办法, 的相关内容 。
（ 17） 台阶,
参照相关的面层砌筑材料的验收标准 。
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（ 18） 水池, 水箱,
① 按设计要求和有关卫生标准进行验收 。
② 无渗漏水现象 。
③ 内外爬梯无锈蚀现象 。
（ 19） 信箱,
信箱门锁开启灵活, 房号标志清楚, 有序 。
（ 20） 景观, 雕塑和文化娱乐设施,
按设计标准和所要求达到的效果进行验收 。
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3） 工程完善和工程遗留问题处理规定,
（ 1） 工程完善指开发建设单位在房屋本体工程
竣工验收后进行的部分公共配套设施的工程完善 。
要求：对完善配套工程进行监督, 并指定专人做好
协调工作 。
① 室外改造, 完善工程, 如游泳池, 网球场等
室外娱乐设施；绿化, 区间道路等配套设施 。
② 室内改造, 完善工程, 如安装防盗网, 窗和
阳台封闭铝合金窗等；楼道灯具改造等 。
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（ 2） 工程遗留问题指在竣工验收和楼宇使用过
程中, 发现的安全隐患, 建筑材料不合格, 设计没
有达到使用的要求和保修无法解决的设计缺陷等方
面问题 。 要求：对发现的遗留问题, 及时与开发商
取得联系 。
（ 3） 处理规定,
① 在业主和使用人办理入住手续之前进行完善
和工程遗留问题改造时,
一是物业管理企业对已接管的房屋和设施实施
保管；
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二是分清责任范围；
三是配合施工单位的用水, 用电, 要求施工单
位有序进出场 （ 必要时, 可签订协议 ） ；
四是按设计要求限制施工单位活动范围 。
② 在业主或使用人开始办理入住手续后进行的
完善和工程遗留问题改造时, 除按前述处理规定执
行外, 还必须在以下工作方面加强管理,
一是限制噪音施工时间；
二是给进场施工人员办理, 出入证, ；
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三是物业管理企业增强保安力量监督施工人
员的管理；
四是施工人员离场前, 必须到物业管理企业
办公室申请, 放行条,, 在房管员核查有无违反
管理规定, 收回, 出入证,, 督促水电费结算等
之后, 经房管员签名, 施工人员可撤离 。
4.3.4 接管验收工作流程,
（点击查看） 1） 接管验收流程图,
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2） 物业管理企业接管验收操作规程,
① 物业管理企业收到开发商送达的接管验收通知
书后, 立即成立验收小组, 并制定, 物业接管验收方
案,,, 物业设施交接书,,, 物业工程项目移交表,
等 。
② 验收小组按, 物业接管资料移交清单, 核对所接
收的资料, 条件具备的, 应在 15日内签发验收复函并约
定验收时间 。
③ 验收小组同移交方时房屋质量, 使用功能, 外观
质量, 公共配套设施设备等进行验收 。
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④ 对未按设计要求配套到位和不能正常运转的设
备, 验收小组提出整改意见, 由开发商负责落实, 直
至合格, 方可验收 。
⑤ 对验收中发现的质量问题, 验收小组填写各类
遗留问题统计表, 约定期限由移交方负责整改, 并商
定复核时间 。
⑥ 对物件无明显不符合检验标准要求的房屋, 由
物业管理企业管理处接收钥匙, 管理处对接管钥匙的
房屋承担保管责任, 应避免人为损坏；对仍存在缺陷
的房间待整改验收合格后再接管 。
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⑦ 业主入住时, 由管理处房管员陪同业主对室
内进行全面细致的质量检查 。 对发现的质量问题由
管理处整理后报告开发商, 由其限令施工单位逐项
返修, 经管理处和业主验收合格后清项 。
⑧ 在保修期内的使用过程中, 业主或管理人员
如发现由于建筑施工或产品制定上有缺陷时, 须报
告开发商, 查验证实后, 由开发商责令施工单位更
换或返修 。
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4.4 入伙管理
入伙, 是指业主领取钥匙, 办理入住手续, 即物业
管理企业在完成了接管验收之后, 将物业交付给购房者
的过程 。
4.4.1 入伙前的筹备
1） 健全物业管理机构
2） 编写入伙管理方案
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物业管理机构成立后, 机构负责人应编写, 入伙管
理方案,, 方案要包括下列内容,
① 物业管理机构人员具体配备情况 。
② 根据物业管辖区域的实际情况和, 物业管理方案,
中对管理区域的要求以及标准, 拟订入住后在加强治安,
车辆管理, 垃圾清运, 楼道灯具等方面的配套改进意见
或整改措施 。
③ 拟订物业管理机构办公用房及员工宿舍的装修方
案 。
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3） 准备入伙资料
① 根据物业管理区域的实际情况, 编印, 住户手
册,,, 业主临时合约,,, 防火公约, 等 。
④ 根据, 物业管理方案, 开办采购计划, 拟订分步
购置计划 。
⑤ 制定入伙流程 。
⑥ 其他 。
[示例 4-2] 某物业管理公司入伙管理方案 （点击查看）
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② 根据当地政府颁布的, 住宅装修管理规定,, 并
结合实际情况, 编印, 住宅 （ 大厦 ） 室内装修管理规
定,,, 住宅区 （ 大厦 ） 商场装修管理规定,,, 临时
用电管理规定, 等 。
③ 制定安装空调管理规定, 附空调安装平面示意图
和空调架的式样图 。
④ 制定, 办理入伙手续须知,, 要求写明办公地点,
业主应带的相应证件, 入伙程序流程说明等 。
⑤ 制定其他规定, 如, 防盗网 （ 窗 ） 管理规定, 等 。
⑥ 印制各类入伙表格 。
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4） 与相关职能部门协调
① 预先与供电, 供水, 供气等单位做好协调工作 。
② 与电信公司联系电话安装事宜, 争取现场放号,
方便业主 。
③ 与学校, 派出所, 居委会联系, 方便业主办理
孩子入学, 转学和业主迁移户口的相关手续 。
5） 通知入伙
6） 做好入伙时的环境布置,
（ 1） 物业管理区域内
（ 2） 物业管理处
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4.4.2 业主入伙收楼须知,
（ 1） 物业管理公司应通知业主办理入伙手续时,
带齐下列资料,
① 由物业管理公司寄达给业主的入伙通知书, 入伙
费用一览表, 住户成员登记表, 入伙收楼须知等 。
② 业主身份证明或有效证件 （ 如护照 ） 。
③ 购房合同 。 如在银行办理按揭的业主, 则带贷款
合同 。
④ 以公司名义购房的业主, 带公司法人证件和公章 。
⑤ 已交的购房款收据 。
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⑥ 物业管理费 。
（ 2） 业主入伙前必须付清楼款；
（ 3） 业主入伙前应仔细阅读, 入伙流程,, 并据
此准备好相关资料和入伙费用；
（ 4） 业主应按通知入伙时间办理入伙手续；
（ 5） 业主在办理入伙手续时, 须签订, 物业管理
公约, 或, 承诺书, ；按规定办理, 出入证, ；签订
,消防协议书, ；办理用户钥匙交接手续；办理车辆
停放手续等 。 若业主需要二次装修的, 要办理二次装
修手续, 签订装修施工协议书 。
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4.4.3 入伙流程,
（ 1） 用户接待 。
（ 2） 补交购置物业的尾款或承租物业的余款 。
（ 3） 发放用户入住验收表, 住户须知, 用户手册,
物业管理公约, 装修申请表, 房屋钥匙等 。
（ 4） 签订物业服务委托合同 。
（ 5） 业主或使用人验房 。
（ 6） 装修申报管理 。
（ 7） 收回表格存档 。
（ 8） 组织业主搬迁入住 。
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4.5 装修管理
4.5.1 物业管理企业进行装饰装修管理和服务的方式
1） 申报登记
装修人应当提交的材料有,
（ 1） 房屋所有权证 (或者证明其合法权益的有效凭
证 )；
（ 2） 申请人身份证件；
（ 3） 装饰装修方案；
（ 4） 变动建筑主体或者承重结构的, 超过设计标准
或者规范增加楼面荷载的, 需提交 原设计单位或者具有
相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
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（ 5） 搭建建筑物, 构筑物的或改变住宅外立面,
在非承重外墙上开门, 窗的, 应当提交城市规划行政
主管部门的批准文件；拆改燃气管道和设施的, 需提
交燃气管理单位的批准文件；改动卫生间, 厨房间防
水层的, 应当按照防水标准提交施工方案；
（ 6） 委托装饰装修企业施工的, 需提供该企业相
关资质证书的复印件 。
2） 告知相关各方
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3） 签订管理服务协议
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容,
① 装饰装修工程的实施内容；
② 装饰装修工程的实施期限；
③ 允许施工的时间；
④ 废弃物的清运与处置；
⑤ 住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
⑥ 禁止行为和注意事项；
⑦ 管理服务费用；
⑧ 违约责任；
⑨ 其他需要约定的事项 。
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4） 装修过程中的注意事项 。
违反, 住宅室内装饰装修管理办法, 和协议约
定内容行为的处理,
分为三个层次, 即依据协议约定, 追究违约责
任；立即制止；报告有关部门依法处理 。
5） 工程竣工后, 物业管理企业要会同装修人进
行现场检查, 并将检查记录存档 。
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4.5.2 装修管理实例处理
下面对发生在上海市的装修管理案例进行评析, 学
习实际工作中处理问题的方法 。
[案例 4-1]因物业公司未告知业主在装修时的注意事
项而给业主造成的损失由谁承担？
某物业公司在前期物业管理工作中, 由于疏忽大意
未将, 业主, 使用人在装修住宅中, 应预留共用设备的
检修孔, 方便共用设备的维修, 的该项小区内住宅装修
规定告知业主 。 多名业主在不知的情况下, 装修时封闭
了共用管道检修孔 。 在此后的物业使用中, 共用管道发
生堵塞, 在疏通修理的过程中, 给业主的装修造成了一
定程度的损坏 。 业主向物业公司提出赔偿要求 。
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分析,
, 上海市居住物业管理条例, 第二十条规定：
,物业公司在业主, 使用人使用房屋前, 应将住宅的
共用部位, 共用设备和公共设施使用, 维护的方法,
要求, 注意事项以及法规, 规章的有关规定书面告知
业主, 使用人 。, 本案中的物业公司没有承担该条例
规定的告知义务, 使业主的装修留下了隐患, 并且给
业主带来损失, 理应承担赔偿责任 。
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[案例 4-2]谁应当承担装修事故的赔偿责任？
某业主张某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行
装修, 并签订了装修合同 。 装潢公司在施工过程中操
作失误, 不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏, 并
造成孙某财产损失 。 三方为此发生争执, 无法协商解
决 。
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分析,
依据, 上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定, 第
二十五条, 因进行家庭居室装饰装修过程中或者装饰装
修后使用不当而造成相邻居民住房的管道堵塞, 渗漏水,
停电, 物品毁坏等, 应由装饰装修的委托人负责修复和
赔偿；如属被委托人的责任, 由委托人直接追究被委托
人的责任, 并由被委托人承担修复和赔偿, 的有关规定,
孙某应向张某提出赔偿要求 。 因为该事故的发生在于装
潢公司施工操作失误, 所以张某在向孙某作赔偿后, 有
权向装潢公司追偿 。
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张某与装潢公司的纠纷, 根据, 上海市家庭居室
装饰装修管理暂行规定, 第二十六条的有关规定, 可
向房屋所在地的区, 县建设行政管理部门投诉, 也可
以向人民法院提出诉讼或依照合同约定向市仲裁委员
会申请仲裁 。
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[案例 4-3]新购住房发生的维修责任由谁承担？
陈先生年初购得一套商品房, 因黄梅季节连日阴
雨, 该商品房部分墙面开始渗水, 损坏了陈先生室内
的部分装修 。 陈先生为此多次向物业公司反映, 物业
公司亦两次派人前来维修 。 虽经维修, 该房墙面仍有
渗水问题存在 。 物业管理公司表示, 其已尽了维修义
务, 陈先生应向房地产开发商进行交涉 。 陈先生对此
甚为不解 。
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分析,
对于房屋出现墙面渗水应视不同情况处理 。
如果陈先生与开发商签订的房地产买卖合同中
对此渗水, 开裂等质量问题有约定的, 则按约定处
理；
如果无上述约定, 依据我国相关法规对房屋建
成后保修期的规定, 在房屋保修期内, 发现渗水,
可以要求开发商确定的维修部门上门维修；
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第三, 如果多次维修仍存在渗水问题, 疑属房
屋质量所致, 陈先生可委托房屋质量鉴定部门对房
屋质量进行鉴定, 确属房屋质量问题的, 且该质量
问题影响购房人居住的, 居住人可凭房屋质量鉴定
报告通过携手或诉讼的途径, 要求开发商维修并承
担赔偿责任 。
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[案例 4-4]损坏房屋承重结构应如何恢复原状？
业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙, 经
群众举报, 所在地房地产行政主管部门发了限期整
改通知, 要求其恢复原状 。 余某在规定时间内恢复
了承重墙, 不料物业公司却告知他承重墙的恢复不
符合规定, 余某很生气, 认为物业公司是在存心整
人 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
根据沪房地资 (2000)256号文, 关于恢复被损房屋承重
结构若干问题的批复, 的规定, 损坏房屋承重结构恢复原
状需符合以下条件：一是不得降低原构件的强度；二是不
得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四
是修复部位的构造措施要符合有关技术规定 。
本案中, 余某应按上述规定恢复擅自拆除的承重墙,
恢复方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实
施并验收, 物业公司应对修复工程加强监督, 巡视；承重
墙修复后, 房地产管理部门应到实地核实 。
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[本章小结 ]
尽管物业管理是房地产开发的延续, 但并不意味
着物业管理工作是从业主和使用人入住之后才开始 。
事实证明, 物业管理企业越早介入, 对物业提供管理
和对业主提供服务就越有利 。 本章讲述了物业管理早
期介入的程序和具体实施, 物业竣工验收的流程和移
交资料, 重点讲述了物业接管验收的办法和移交资料,
以及入伙管理和装修管理的工作流程和有关规定 。
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[资料链接 ]
1,建设部, 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验
收备案管理暂行办法, （ 2000年 4月 ）
2,建设部, 房屋接管验收标准,
3,建设部, 房屋建筑工程质量保修办法, (2000年 6月 )
4,建设部, 住宅室内装饰装修管理办法, (2002年 5月 )
5,国务院, 建设工程安全生产管理条例, (2003年 11月 )
6,国务院, 建设工程勘察设计管理条例, (2000年 9月 )
7,国务院, 建设工程质量管理条例, (2000年 1月 )
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[复习思考题 ]
1,物业管理的早期介入如何实施？
2,接管验收工作要点和注意事项有哪些？ 依照什么
工作流程进行？ 如何组织实施？
3,物业管理企业如何做好入伙管理工作？
4,物业管理企业如何提供装饰装修管理和服务？
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[实训题 ]
1．由于所住的 房屋将要拆迁，刘先生打算用政府补
偿的拆迁补偿费和自己多年的积蓄购买一套新房。在与家
人讨论买房之事时，在南方工作的孩子告诉他一些买房的
经验。特别强调了一点就是要选那些物业管理前期介入的
房产。刘先生感到比较疑惑，对于物业管理前期介入不太
理解，他认为前期介入没有什么意义，这种想法也存在于
很多业主之中。
问,
（ 1）什么叫物业管理前期介入？
（ 2） 物业管理前期介入有些什么好处？
（ 3） 物业管理前期介入的费用应由谁来支付？
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2．小李购买了一套期房。 住房建成后，在办理入
住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业
主公约；第二，签三年的物业管理协议。小李发现业主
公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签
订三年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管
理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他
房屋钥匙。
问,
物业管理公司这种做法合法吗？小李该怎么办？
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3．王大爷住了几十年的房子要拆迁了,他拿着政
府给的拆迁补偿款和多年的积蓄买了一套商品房，办理
入住手续后，物业管理公司要求王大爷交 2000元的装修
押金，否则不发门钥匙。装修完毕后，王大爷的子女到
物业管理公司要求退还押金，没想到却被物业管理企业
以违章装修为由罚了 500元。 王大爷的子女一气之下将
物业管理公司告上法庭。
问,
（ 1）物业管理企业有罚款权吗？为什么？
（ 2）物业管理企业该不该收取装修押金，为什么？
（ 3）物业管理企业有些什么权利？
第 4 章 前期物业管理
4.1 早期介入
4.2 竣工验收
4.3 接管验收
本章小结
学习目标
资料链接 复习思考题 实训题
4.4 入伙管理
4.5 装修管理
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〔学习目标〕
通过本章的学习，要求认识物业管理早期介入的
程序和具体实施，了解物业竣工验收的流程和移交资料，
掌握物业接管验收的办法和移交资料，掌握入伙管理和
装修管理的工作流程和有关规定。
建设部 2003 年 9 月 1 日施行的, 前期物业管理招
投标管理暂行办法, 中规定：, 前期物业管理, 是指在
业主, 业主大会选聘物业管理企业之前, 由建设单位选
聘物业管理企业实施的物业管理, 。
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4.1 早期介入
物业管理的早期介入, 是指物业管理企业在接管物
业之前, 就参与物业的规划和建设的全过程, 从业主和
使用人及物业管理的角度, 提出合理化建议, 使建成的
物业能最大限度地满足业主和使用人的需求, 以及物业
管理的需要 。
物业管理企业开展早期介入工作的目标就是,
① 使物业规划设计更科学, 改善房地产开发商单方
面规划设计而极易导致的不科学状况 。
②了解物业状况，以便及早制定科学的物业管理方
案。
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4.1.1 处理好与建设方, 施工方, 监理方的关系 。
1） 与建设单位的关系
2） 与施工单位的关系,
3） 与工程量监理单位的关系
4.1.2 及时收集物业的有关资料与信息
（ 1） 图纸
（ 2） 说明性资料
（ 3） 记录资料
（ 4） 观察资料
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4.1.3明确规划设计, 建设施工阶段的工作要点
1） 规划设计的工作要点,
（ 1） 完善配套设施
（ 2） 满足水电供应容量
（ 3） 设置安全保卫系统
（ 4） 垃圾处理方式
（ 5） 消防设备的安置
（ 6） 选用建筑材料
（ 7） 居住区规划内容
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（ 8） 公共建筑规划,
① 适当集中布置；
② 符合人流走向；
③ 缩小服务半径；
④ 不干扰居民；
⑤ 发挥经济效益 。
（ 9） 公共道路规划：满足下列要求,
① 掌握分级要求；
② 居住区内部道路主要为区域内居民服务；
③ 道路走向要便于居民和职工上下班；
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④ 充分利用地形；
⑤ 在旧区改造时, 要充分利用原有道路构架及工程
设施；
⑥ 建筑物外墙面与人行道边缘间距大于 1.5米, 与
车行道距离大于 3米；
⑦ 尽端式道路长不宜超过 120米, 尽端有 12米 × 2米
回车场地；
⑧ 设置单车道时, 每隔 150米应有一会车处；
⑨ 道路的宽度应考虑管线的合理铺设；
⑩ 道路线型, 断面等应与居住区规划结构和建筑群
体的布置有机结合；
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（ 10） 公共绿地的规划
（ 11） 室外场地的规划
① 儿童游戏场地
② 成人, 老年人休息, 健身场所
③ 垃圾储运场地
2） 建设施工的工作要点
[示例 4-1] 物业管理企业早期介入示例 （点击查看）
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4.2 竣工验收
建筑商把物业交给开发商, 这种交接过程称为验收 。
竣工验收的一般程序是：工程项目竣工后，由建筑商
向开发商办理交付手续。在办理交付手续后，须经开发商
或专设的验收委员会对竣工项目进行验查，在认为工程合
格后，办理工程交付手续。
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4.2.1 竣工验收的种类
1） 隐蔽工程验收：是指将被其他工序施工所隐蔽
的部分工程, 在其被隐蔽之前所进行的检查验收 。
2） 单项工程验收：是指某一单项工程已按设计要
求施工完成, 具备使用条件, 满足投产需要时, 对其进
行的检查验收 。
3） 分期工程验收：是指一个群体工程中分期分批
进行建设的工程项目或个别单位工程在达到使用条件,
需要提前动用时所进行的验收 。
4） 全部工程验收：是指工程项目按设计要求全部
落实并达到竣工验收标准, 对其进行的检查验收 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4.2.2 竣工验收的标准,
以民用住宅一般验收标准为例,
① 工程项目按设计图纸建成, 所有粉刷, 装饰作业
全部施工完毕 。
② 所有该项目的设备均已按设计要求全部到位安装
完毕, 并且试车, 运转正常, 满足使用要求 。 电梯, 消
防设备, 采暖通风设备, 空调等正常运转 。
③ 上下水道铺设完毕, 所有管道无堵塞, 渗漏现象,
供水正常, 排水畅通；照明及电力用电的工作回路结构
清晰, 控制操作方便, 备有过载和短路防护装置；卫生
设备安装齐全, 使用灵活方便；其他设备完好 。
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④ 建筑物周围 2米内的场地平整, 施工造成的障碍
物均已清除 。
⑤ 整项工程按现行施工技术验收规范检验后, 均达
到合格标准以上 。
4.2.3 竣工验收应移交的资料
① 竣工工程项目一览表
② 设备清单
③ 工程项目竣工图
④ 材料, 建筑物件, 外协件, 各种设备, 检测仪器
的出厂合格证, 说明书和验收记录；预制件的荷载试验
记录；自动控制仪表的调试记录 。
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⑤ 隐蔽工程验收记录
⑥ 土建施工记录
⑦ 设备安装调试记录
⑧ 建筑物及构筑物的沉降, 变形, 防震, 防爆, 绝
缘, 密闭, 净化, 隔音, 隔热等指标的测试记录, 重要
钢骨结构焊缝探伤检查记录
⑨ 工程质量事故的发生和处理记录
⑩ 图纸会审记录, 设计变更通知和技术核定单
⑾ 关于建筑物, 构筑物的使用注意事项说明
⑿ 有关该工程项目的其也重要决定和文件 。
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4.2.4 竣工验收的主要工作
① 准备和提交竣工资料 。
② 开发商收到建筑商提供的竣工资料后, 应对这些
资料进行检查和鉴定 。
③ 进行设备和单体试车, 无负荷试车, 有负荷联动
试车 。
④ 办理工程交接手续 。 检查鉴定和负荷联动试车合
格后, 合同双方即可签订交接验收证书, 逐项办理固定
资产移交, 根据承包合同的规定办理工程结算手续 。 除
注明承担的保修工作内客外, 双方的经济关系与法律责
任即告解除 。
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4.3 接管验收
接管验收是由物业管理企业依据建设部房屋接管验
收标准, 接管开发商移交的物业所进行的验收 。
4.3.1 接管验收中的注意事项
① 物业管理企业参与验收的管理人员及技术人员应
素质好, 业务精, 对工作认真负责 。
② 物业管理企业在验收时, 既要为今后物业维护保
养管理着想, 也要站在业主的立场上, 维护业主的合法
权益 。
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③ 在接管验收中发现问题应记录在案, 并督促
开发商限期对存在的问题加固补漏, 整修, 直至完
全合格 。
④ 落实保修事宜 。
⑤ 物业管理企业应从开发商处接管全部图纸资
料, 包括产权资料和技术资料 。
⑥ 按管验收后, 物业管理企业拥有的, 是对物
业的经营管理权以及政府赋予的其他有关权利 。
⑦ 接管验收合格后, 物业管理企业应签署验收
合格凭证, 签发接管文件 。
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4.3.2 接管验收工作要点
1） 接管验收前的准备工作 。
2） 成立物业管理机构 。
3） 组织验收小组,
① 提前派出工程技术人员进驻进场 。
② 主动与开发商和施工单位联系, 协商楼宇交
接问题 。
③ 与开发商, 施工单位双方制定验收方案, 统
一验收标准 。
④ 准备竣工验收的表格资料 。
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4） 楼宇资料的接管移交 。
5） 接管楼宇资料的验证及部分移交的资料,
① 产权资料
② 政府部门验收合格资料
③ 工程技术资料
④ 资料存放
6） 须移交给物业管理企业的其他相关资料 。
7） 移交重印件及图纸 。
8） 登记接管资料移交清单并存档 。
9） 对物业的现场检查验收 。
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4.3.3 接管验收工作的实施
1） 房屋接管验收标准及检验办法,
针对住宅小区和大厦的住房及房屋内的水电配套设
施等, 验收标准参照建设部, 房屋接管验收标准, 及达
到业主的合理要求 。 具体的标准及检验办法如下,
（ 1） 梁, 柱板主体,
① 按图纸设计逐间检查, 无变形, 弓凸, 剥落, 开
裂, 倾斜, 移位, 非收缩性裂缝 。
② 无钢筋外露 。
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（ 2） 顶棚,
① 抹灰面平整, 面层涂料均匀, 无漏刷, 无脱皮 。
② 无裂纹, 无霉点, 无渗水痕迹, 无污渍 。
（ 3） 墙面,
① 抹灰面平整, 面层涂料均匀, 无漏刷, 无面层剥
落, 无明显裂缝, 无污渍 。
② 块料 （ 如磁砖面层：粘贴牢固, 无缺棱掉角；面
层无裂纹, 无损伤, 色泽一致；对缝砂浆饱满, 线条顺
直 。 ）
③ 外墙面：无裂纹, 起砂, 麻面等缺陷, 无渗水现
象 。
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（ 4） 地 （ 楼 ） 面,
① 毛地面：平整, 无裂纹 。
② 块料 (如磁砖 ) 面层：粘贴牢固, 无缺棱掉角；
面层无裂纹, 无损伤, 色泽一致；对缝砂浆饱满, 线
条顺直 。
③ 水泥砂浆面层：抹灰平整, 压光均匀, 无空鼓,
无裂纹, 无起泡等缺陷 。
④ 卫生间, 厨房和前后阳台地面：用水桶或塑料
胶管向地面冲, 倒水, 观察水流是否顺畅流到地漏,
不应有积水, 倒泛水；第二天到楼下检查楼面是否有
渗漏 。
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（ 5） 门窗,
① 开启自如, 手轻摇晃门窗与墙面接触牢固, 无晃
动和裂缝出现；目视零配件装配齐全, 位置准确, 无翘
曲变形 。
② 从室内轻摇晃门锁与门连接牢固, 开启灵活 。
③ 木门油漆均匀, 观察门缝线条均匀, 不掉角, 无
变形 。
④ 单指轻击玻璃安装牢固, 无轻微晃动现象；玻璃
胶缝密实, 玻璃面层无裂缝, 无损伤和无刮花痕迹 。
⑤ 电子对讲叫门开启灵活, 通话器完好无损, 通话
清楚；不锈钢门无刮花痕迹 。
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⑥ 防盗铁门无锈迹和刮花痕迹 。
⑦ 窗台泛水正常, 无向室内倒流缺陷 。 检查方法有,
先关紧所有窗户, 从天面或顶层房门窗户自上而下均匀
浇水, 停止浇水后半小时, 逐间检查每个窗台 (墙面 )是否有
渗水 ； 或者, 查询天气预报, 在验收期间出现下雨日期前,
先将所有窗门关紧, 雨后逐间检查墙面和窗台是否泛水 。
（ 6） 楼梯, 扶手,
① 钢结构的楼梯：无裂缝, 面层无剥落, 钢筋无外露 。
② 钢木结构的楼梯：用力摇晃无晃动, 安装牢固；钢筋
无锈蚀, 无弯曲；木扶手表面无龟裂, 油漆无脱落, 色泽一
致, 表面平滑, 不扎手 。
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（ 7） 插座,
① 电器插座：单指轻击检查盖板安装牢固, 无晃
动并紧贴墙面, 盖板无损坏, 符合安全要求, 满足
,左零右火, 规定, 每个都检测, 试电笔检查每个插
座电源接通是否正常 。
② 公用电视天线插座：单指轻击盖板安装稳固,
盖板无损坏 （ 收视效果由住户入住后检查 ） 。
③ 有线电视插座：由市有线电视台验收 。
④ 电话插座：只进行外观验收, 单指轻击盖板,
安装牢固, 盖板无损坏 。
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（ 8） 接线盒,
① 单指轻击盖板, 安装牢固, 目视盖板无损坏 。
② 用试电笔检查每处预留线头电源接通是否正常,
并用电胶布安全地缠包好线头 。
（ 9） 开关,
① 安装牢固, 目视盖板无损坏 。
② 全部天关灵活, 开启接触效果良好 。
（ 10） 照明灯具,
① 用木头或硬竹片等轻碰灯具, 无轻微摇晃, 紧
贴楼面, 零配件齐全, 且灯罩完好无损 。
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② 打开所有灯具, 检查电源接通是否正常, 灯具发
光是否正常 。
③ 产品合格, 使用寿命时间达到要求, 室内公共照
明灯全部接通可以连续工作三天 。 统计有多少自然损坏
的情况 。
（ 11） 供水系统,
① 安装牢固：打开每栋的供水总阀门 （ 注意关闭室
内的水阀 ）, 管道完好无损, 无渗漏水, 无锈迹 。
② 管道接头无渗水 。
③ 水龙头 （ 花洒 ） 和水阀：打开水阀, 流水畅通,
接头处无漏水 。
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（ 12） 排污管道 （ 含塑料管 ）,
① 安装牢固, 外观完好无损, 配件齐全；
② 从楼上的各排水口处注水, 楼下目视管道接口
密实无渗水；楼上排水畅通无堵塞 。
③ 铸铁管：灌水后无渗漏水, 表面无锈迹, 无裂
纹, 面层油漆均匀 。
（ 13） 地漏,
过滤铁篦安放稳固, 管缝密实, 无渗漏水, 无堵
塞, 排水畅通 。
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（ 14） 卫生洁具,
① 安装牢固, 配件齐全, 完好无损, 面层无污渍
和刮花痕迹 。
② 灌水后排水口接口密实, 无渗水, 接水软管无
锈迹 。
③ 便器：水箱冲水正常, 水堵塞, 冲水畅通 。
（ 15） 防盗网 （ 窗 ）,
安装牢固, 焊接点密实, 面漆均匀, 无脱皮和漏
刷, 无明显锈迹 。
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（ 16） 室内配电箱,
① 安装牢固, 配件齐全, 试操作一次空气开关
等控制钮, 看看是否正常 。
② 开关符合型号规定 。
③ 导线与设计相符, 布线规范 。
④ 目视箱盖无损坏, 操作一次, 看看开关是否
灵活 。
（ 17） 门铃,
室外按钮安装牢固, 盖板完好, 操作灵活, 操
作一次, 进行检查 。
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（ 18） 其他,
① 晾衣钩, 室内吊扇挂钩：用软绳等套住挂钩用
力拉时, 安装牢固, 无摇晃, 目视钢筋挂钩表面无裂
纹, 弯处无断裂 。
② 水表, 电表和液化气表：安装牢固, 无摇晃；
打开室内各阀, 看表内读数运转是否正常；目视外观
完好无损, 镜面玻璃无损伤 。
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2） 公共设施接管验收标准及检验办法
针对住宅小区和大厦的公共场所, 娱乐活动设施及
其水电等 。 要求达到建设部 ZBP3001-90标准和国家颁布
的, 房屋按管验收标准, 及设计要求标准 。 具体标准及
检验办法如下,
（ 1） 基础设施,
① 房屋墙体露出地面部分无倾斜, 无移位, 无裂缝
和无扭曲等 。
② 散水坡：无下陷, 无断裂和无分裂；面层平整,
无脱层；无倒泛水现象 。
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（ 2） 天台,
① 屋面隔热层, 防水层：板端缝, 伸缩缝油膏紧
贴；隔热板, 防水层表面无裂缝 。
② 天沟, 落水口畅通, 管道完好 。
③ 天面扶栏：无破损, 变形, 无明显锈蚀 。
（ 3） 公用天线,
配件齐全, 安装到每家每户, 且收视效果良好 。
（ 4） 屋面避雷设计,
各种避雷装置的所有连接点牢固可靠 。
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（ 5） 消防设施 （ 消防栓, 消防箱 ）,
① 消防栓：油漆均匀, 无少刷, 漏刷现象；阀门完
好, 无渗漏水现象 。
② 消防箱：消防管, 消防带等配套齐全；箱门上标
识清楚, 箱门安装牢固, 门锁开启自如；消防管无渗漏
水现象, 阀门完好 。
（ 6） 水区路灯,
① 按设计要求安装 。
② 灯具安装牢固, 配件齐全, 灯罩无损伤, 灯泡照
明正常 。
③ 灯柱安装牢固, 外面油漆均匀, 无损伤和刮花 。
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（ 7） 绿化,
① 按设计要求种植花草树木, 对照绿化设计图纸, 不
缺株少苗, 成活率达 98%以上, 无病虫害发生, 无绿化死
角, 无杂草丛生, 绿地纯度为 98% 。
② 绿化用地：绿化水管布局合理, 阀门开关距离四周
不超过 100米, 布局覆盖率为 100%,阀门开关灵活, 无漏
水, 安装稳固, 无摇晃 。
（ 8） 小区道路,
① 道路面平整, 无起砂, 无空鼓, 无损伤 。
② 道路沿砌筑整齐, 灰缝饱满, 无损伤 。
③ 块料面层：拼砌整齐, 平整稳固, 块料面无裂纹,
无缺棱掉角 。
④ 路牌标志清楚, 地面线条顺直 。
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（ 9） 垃圾池 （ 箱 ）,
① 冲洗水管：垃圾池通水率 100%,水管安装牢固,
接口处密实, 无漏水；水阀开关灵活无漏水；水阀箱装
锁, 箱面无锈迹, 油漆面均匀, 锁头开启灵活 。
② 砌筑类：砌筑平直, 底层无起砂, 无裂纹, 无空
鼓；装饰面层砖线缝顺直, 砌面无损伤, 无缺棱掉角；
投入口和清出的铁门：无锈迹, 油漆完好均匀, 安装牢
固, 开启自如；出口铁门安装小锁, 小锁开启灵活 。
③ 铁箱类：油漆面层均匀, 无损伤, 无锈迹, 安放
平稳 。
④ 塑料类：桶身完好无损, 桶底无裂纹, 不漏水,
配有桶盖且完好无损 。
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（ 10） 垃圾转运站,
参照本章, 房屋接管验收标准和检验办法, 的室
内接管验收部分执行 。
（ 11） 岗亭,
① 铝材和不锈钢类：安装牢固, 配件齐全, 型材
面无损伤, 玻璃无污渍 。
② 砌筑类：参照本章, 房屋接管验收标准和检验
办法, 的室内验收标准 。
③ 电动道闸：安装牢固, 配件齐全, 开启自如,
道闸栏无损伤 。
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（ 12） 车库,
① 露天 (地下 )停车场：路面平整, 无起砂, 无空鼓,
无裂纹 。
② 地下停车场：参照本章, 房屋接管验收标准和检验
办法, 的相关内容；车道标识, 入口出口标识清楚, 油漆
均匀 。
③ 露天 （ 夹层 ） 车棚：参照本章相关室内验收标准 。
④ 自行车架：焊接牢固平直, 油漆面均匀, 无锈迹 。
⑤ 照明设施：配套齐全, 灯具完好无损, 开关灵活,
照明正常 。
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⑥ 排水系统；设有专门的排水沟, 参照, 明暗沟
验收标准,, 排水泵参照相关机电设备验收标准 。
⑦ 地下车库通风设施：参照, 机电设备接管验收
标准, 。
（ 13） 沙井, 检查井和化粪池,
① 池内无垃圾杂物, 进排水畅通, 池壁无裂痕 。
② 检查井和化粪池进出水口高差不小于 5厘米, 井
盖搁置稳妥并设置井圈 。
（ 14） 明暗沟,
① 沟底无断裂, 无积水, 沟壁和沟底抹灰平整 。
② 沟盖板安装平稳, 牢固, 排水畅通 。
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（ 15） 挡土墙, 泄水孔,
① 砌筑密实, 沙浆沟缝饱满 。
② 按设计要求设有泄水孔 。
（ 16） 踏步,
① 砼砌：踏面, 踢面无破损, 阴阳角无缺口和
断裂 。
② 块料砌：参照本章, 房屋接管验收标准和检
验办法, 的相关内容 。
（ 17） 台阶,
参照相关的面层砌筑材料的验收标准 。
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（ 18） 水池, 水箱,
① 按设计要求和有关卫生标准进行验收 。
② 无渗漏水现象 。
③ 内外爬梯无锈蚀现象 。
（ 19） 信箱,
信箱门锁开启灵活, 房号标志清楚, 有序 。
（ 20） 景观, 雕塑和文化娱乐设施,
按设计标准和所要求达到的效果进行验收 。
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3） 工程完善和工程遗留问题处理规定,
（ 1） 工程完善指开发建设单位在房屋本体工程
竣工验收后进行的部分公共配套设施的工程完善 。
要求：对完善配套工程进行监督, 并指定专人做好
协调工作 。
① 室外改造, 完善工程, 如游泳池, 网球场等
室外娱乐设施；绿化, 区间道路等配套设施 。
② 室内改造, 完善工程, 如安装防盗网, 窗和
阳台封闭铝合金窗等；楼道灯具改造等 。
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（ 2） 工程遗留问题指在竣工验收和楼宇使用过
程中, 发现的安全隐患, 建筑材料不合格, 设计没
有达到使用的要求和保修无法解决的设计缺陷等方
面问题 。 要求：对发现的遗留问题, 及时与开发商
取得联系 。
（ 3） 处理规定,
① 在业主和使用人办理入住手续之前进行完善
和工程遗留问题改造时,
一是物业管理企业对已接管的房屋和设施实施
保管；
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二是分清责任范围；
三是配合施工单位的用水, 用电, 要求施工单
位有序进出场 （ 必要时, 可签订协议 ） ；
四是按设计要求限制施工单位活动范围 。
② 在业主或使用人开始办理入住手续后进行的
完善和工程遗留问题改造时, 除按前述处理规定执
行外, 还必须在以下工作方面加强管理,
一是限制噪音施工时间；
二是给进场施工人员办理, 出入证, ；
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三是物业管理企业增强保安力量监督施工人
员的管理；
四是施工人员离场前, 必须到物业管理企业
办公室申请, 放行条,, 在房管员核查有无违反
管理规定, 收回, 出入证,, 督促水电费结算等
之后, 经房管员签名, 施工人员可撤离 。
4.3.4 接管验收工作流程,
（点击查看） 1） 接管验收流程图,
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2） 物业管理企业接管验收操作规程,
① 物业管理企业收到开发商送达的接管验收通知
书后, 立即成立验收小组, 并制定, 物业接管验收方
案,,, 物业设施交接书,,, 物业工程项目移交表,
等 。
② 验收小组按, 物业接管资料移交清单, 核对所接
收的资料, 条件具备的, 应在 15日内签发验收复函并约
定验收时间 。
③ 验收小组同移交方时房屋质量, 使用功能, 外观
质量, 公共配套设施设备等进行验收 。
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④ 对未按设计要求配套到位和不能正常运转的设
备, 验收小组提出整改意见, 由开发商负责落实, 直
至合格, 方可验收 。
⑤ 对验收中发现的质量问题, 验收小组填写各类
遗留问题统计表, 约定期限由移交方负责整改, 并商
定复核时间 。
⑥ 对物件无明显不符合检验标准要求的房屋, 由
物业管理企业管理处接收钥匙, 管理处对接管钥匙的
房屋承担保管责任, 应避免人为损坏；对仍存在缺陷
的房间待整改验收合格后再接管 。
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⑦ 业主入住时, 由管理处房管员陪同业主对室
内进行全面细致的质量检查 。 对发现的质量问题由
管理处整理后报告开发商, 由其限令施工单位逐项
返修, 经管理处和业主验收合格后清项 。
⑧ 在保修期内的使用过程中, 业主或管理人员
如发现由于建筑施工或产品制定上有缺陷时, 须报
告开发商, 查验证实后, 由开发商责令施工单位更
换或返修 。
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4.4 入伙管理
入伙, 是指业主领取钥匙, 办理入住手续, 即物业
管理企业在完成了接管验收之后, 将物业交付给购房者
的过程 。
4.4.1 入伙前的筹备
1） 健全物业管理机构
2） 编写入伙管理方案
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物业管理机构成立后, 机构负责人应编写, 入伙管
理方案,, 方案要包括下列内容,
① 物业管理机构人员具体配备情况 。
② 根据物业管辖区域的实际情况和, 物业管理方案,
中对管理区域的要求以及标准, 拟订入住后在加强治安,
车辆管理, 垃圾清运, 楼道灯具等方面的配套改进意见
或整改措施 。
③ 拟订物业管理机构办公用房及员工宿舍的装修方
案 。
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3） 准备入伙资料
① 根据物业管理区域的实际情况, 编印, 住户手
册,,, 业主临时合约,,, 防火公约, 等 。
④ 根据, 物业管理方案, 开办采购计划, 拟订分步
购置计划 。
⑤ 制定入伙流程 。
⑥ 其他 。
[示例 4-2] 某物业管理公司入伙管理方案 （点击查看）
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② 根据当地政府颁布的, 住宅装修管理规定,, 并
结合实际情况, 编印, 住宅 （ 大厦 ） 室内装修管理规
定,,, 住宅区 （ 大厦 ） 商场装修管理规定,,, 临时
用电管理规定, 等 。
③ 制定安装空调管理规定, 附空调安装平面示意图
和空调架的式样图 。
④ 制定, 办理入伙手续须知,, 要求写明办公地点,
业主应带的相应证件, 入伙程序流程说明等 。
⑤ 制定其他规定, 如, 防盗网 （ 窗 ） 管理规定, 等 。
⑥ 印制各类入伙表格 。
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4） 与相关职能部门协调
① 预先与供电, 供水, 供气等单位做好协调工作 。
② 与电信公司联系电话安装事宜, 争取现场放号,
方便业主 。
③ 与学校, 派出所, 居委会联系, 方便业主办理
孩子入学, 转学和业主迁移户口的相关手续 。
5） 通知入伙
6） 做好入伙时的环境布置,
（ 1） 物业管理区域内
（ 2） 物业管理处
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4.4.2 业主入伙收楼须知,
（ 1） 物业管理公司应通知业主办理入伙手续时,
带齐下列资料,
① 由物业管理公司寄达给业主的入伙通知书, 入伙
费用一览表, 住户成员登记表, 入伙收楼须知等 。
② 业主身份证明或有效证件 （ 如护照 ） 。
③ 购房合同 。 如在银行办理按揭的业主, 则带贷款
合同 。
④ 以公司名义购房的业主, 带公司法人证件和公章 。
⑤ 已交的购房款收据 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
⑥ 物业管理费 。
（ 2） 业主入伙前必须付清楼款；
（ 3） 业主入伙前应仔细阅读, 入伙流程,, 并据
此准备好相关资料和入伙费用；
（ 4） 业主应按通知入伙时间办理入伙手续；
（ 5） 业主在办理入伙手续时, 须签订, 物业管理
公约, 或, 承诺书, ；按规定办理, 出入证, ；签订
,消防协议书, ；办理用户钥匙交接手续；办理车辆
停放手续等 。 若业主需要二次装修的, 要办理二次装
修手续, 签订装修施工协议书 。
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4.4.3 入伙流程,
（ 1） 用户接待 。
（ 2） 补交购置物业的尾款或承租物业的余款 。
（ 3） 发放用户入住验收表, 住户须知, 用户手册,
物业管理公约, 装修申请表, 房屋钥匙等 。
（ 4） 签订物业服务委托合同 。
（ 5） 业主或使用人验房 。
（ 6） 装修申报管理 。
（ 7） 收回表格存档 。
（ 8） 组织业主搬迁入住 。
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4.5 装修管理
4.5.1 物业管理企业进行装饰装修管理和服务的方式
1） 申报登记
装修人应当提交的材料有,
（ 1） 房屋所有权证 (或者证明其合法权益的有效凭
证 )；
（ 2） 申请人身份证件；
（ 3） 装饰装修方案；
（ 4） 变动建筑主体或者承重结构的, 超过设计标准
或者规范增加楼面荷载的, 需提交 原设计单位或者具有
相应资质等级的设计单位提出的设计方案；
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 5） 搭建建筑物, 构筑物的或改变住宅外立面,
在非承重外墙上开门, 窗的, 应当提交城市规划行政
主管部门的批准文件；拆改燃气管道和设施的, 需提
交燃气管理单位的批准文件；改动卫生间, 厨房间防
水层的, 应当按照防水标准提交施工方案；
（ 6） 委托装饰装修企业施工的, 需提供该企业相
关资质证书的复印件 。
2） 告知相关各方
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3） 签订管理服务协议
住宅室内装饰装修管理服务协议应当包括下列内容,
① 装饰装修工程的实施内容；
② 装饰装修工程的实施期限；
③ 允许施工的时间；
④ 废弃物的清运与处置；
⑤ 住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；
⑥ 禁止行为和注意事项；
⑦ 管理服务费用；
⑧ 违约责任；
⑨ 其他需要约定的事项 。
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4） 装修过程中的注意事项 。
违反, 住宅室内装饰装修管理办法, 和协议约
定内容行为的处理,
分为三个层次, 即依据协议约定, 追究违约责
任；立即制止；报告有关部门依法处理 。
5） 工程竣工后, 物业管理企业要会同装修人进
行现场检查, 并将检查记录存档 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4.5.2 装修管理实例处理
下面对发生在上海市的装修管理案例进行评析, 学
习实际工作中处理问题的方法 。
[案例 4-1]因物业公司未告知业主在装修时的注意事
项而给业主造成的损失由谁承担？
某物业公司在前期物业管理工作中, 由于疏忽大意
未将, 业主, 使用人在装修住宅中, 应预留共用设备的
检修孔, 方便共用设备的维修, 的该项小区内住宅装修
规定告知业主 。 多名业主在不知的情况下, 装修时封闭
了共用管道检修孔 。 在此后的物业使用中, 共用管道发
生堵塞, 在疏通修理的过程中, 给业主的装修造成了一
定程度的损坏 。 业主向物业公司提出赔偿要求 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
, 上海市居住物业管理条例, 第二十条规定：
,物业公司在业主, 使用人使用房屋前, 应将住宅的
共用部位, 共用设备和公共设施使用, 维护的方法,
要求, 注意事项以及法规, 规章的有关规定书面告知
业主, 使用人 。, 本案中的物业公司没有承担该条例
规定的告知义务, 使业主的装修留下了隐患, 并且给
业主带来损失, 理应承担赔偿责任 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 4-2]谁应当承担装修事故的赔偿责任？
某业主张某委托一家家庭装潢公司对其房屋进行
装修, 并签订了装修合同 。 装潢公司在施工过程中操
作失误, 不慎将张某的隔壁邻居孙某的墙体损坏, 并
造成孙某财产损失 。 三方为此发生争执, 无法协商解
决 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
依据, 上海市家庭居室装饰装修管理暂行规定, 第
二十五条, 因进行家庭居室装饰装修过程中或者装饰装
修后使用不当而造成相邻居民住房的管道堵塞, 渗漏水,
停电, 物品毁坏等, 应由装饰装修的委托人负责修复和
赔偿；如属被委托人的责任, 由委托人直接追究被委托
人的责任, 并由被委托人承担修复和赔偿, 的有关规定,
孙某应向张某提出赔偿要求 。 因为该事故的发生在于装
潢公司施工操作失误, 所以张某在向孙某作赔偿后, 有
权向装潢公司追偿 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
张某与装潢公司的纠纷, 根据, 上海市家庭居室
装饰装修管理暂行规定, 第二十六条的有关规定, 可
向房屋所在地的区, 县建设行政管理部门投诉, 也可
以向人民法院提出诉讼或依照合同约定向市仲裁委员
会申请仲裁 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 4-3]新购住房发生的维修责任由谁承担？
陈先生年初购得一套商品房, 因黄梅季节连日阴
雨, 该商品房部分墙面开始渗水, 损坏了陈先生室内
的部分装修 。 陈先生为此多次向物业公司反映, 物业
公司亦两次派人前来维修 。 虽经维修, 该房墙面仍有
渗水问题存在 。 物业管理公司表示, 其已尽了维修义
务, 陈先生应向房地产开发商进行交涉 。 陈先生对此
甚为不解 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
对于房屋出现墙面渗水应视不同情况处理 。
如果陈先生与开发商签订的房地产买卖合同中
对此渗水, 开裂等质量问题有约定的, 则按约定处
理；
如果无上述约定, 依据我国相关法规对房屋建
成后保修期的规定, 在房屋保修期内, 发现渗水,
可以要求开发商确定的维修部门上门维修；
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
第三, 如果多次维修仍存在渗水问题, 疑属房
屋质量所致, 陈先生可委托房屋质量鉴定部门对房
屋质量进行鉴定, 确属房屋质量问题的, 且该质量
问题影响购房人居住的, 居住人可凭房屋质量鉴定
报告通过携手或诉讼的途径, 要求开发商维修并承
担赔偿责任 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 4-4]损坏房屋承重结构应如何恢复原状？
业主余某在房屋装修时擅自拆除了承重墙, 经
群众举报, 所在地房地产行政主管部门发了限期整
改通知, 要求其恢复原状 。 余某在规定时间内恢复
了承重墙, 不料物业公司却告知他承重墙的恢复不
符合规定, 余某很生气, 认为物业公司是在存心整
人 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
根据沪房地资 (2000)256号文, 关于恢复被损房屋承重
结构若干问题的批复, 的规定, 损坏房屋承重结构恢复原
状需符合以下条件：一是不得降低原构件的强度；二是不
得低于原构件的用料标准；三是恢复原有构件的形状；四
是修复部位的构造措施要符合有关技术规定 。
本案中, 余某应按上述规定恢复擅自拆除的承重墙,
恢复方案和施工应由具有资质的房屋修缮设计施工单位实
施并验收, 物业公司应对修复工程加强监督, 巡视；承重
墙修复后, 房地产管理部门应到实地核实 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[本章小结 ]
尽管物业管理是房地产开发的延续, 但并不意味
着物业管理工作是从业主和使用人入住之后才开始 。
事实证明, 物业管理企业越早介入, 对物业提供管理
和对业主提供服务就越有利 。 本章讲述了物业管理早
期介入的程序和具体实施, 物业竣工验收的流程和移
交资料, 重点讲述了物业接管验收的办法和移交资料,
以及入伙管理和装修管理的工作流程和有关规定 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[资料链接 ]
1,建设部, 房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验
收备案管理暂行办法, （ 2000年 4月 ）
2,建设部, 房屋接管验收标准,
3,建设部, 房屋建筑工程质量保修办法, (2000年 6月 )
4,建设部, 住宅室内装饰装修管理办法, (2002年 5月 )
5,国务院, 建设工程安全生产管理条例, (2003年 11月 )
6,国务院, 建设工程勘察设计管理条例, (2000年 9月 )
7,国务院, 建设工程质量管理条例, (2000年 1月 )
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[复习思考题 ]
1,物业管理的早期介入如何实施？
2,接管验收工作要点和注意事项有哪些？ 依照什么
工作流程进行？ 如何组织实施？
3,物业管理企业如何做好入伙管理工作？
4,物业管理企业如何提供装饰装修管理和服务？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[实训题 ]
1．由于所住的 房屋将要拆迁，刘先生打算用政府补
偿的拆迁补偿费和自己多年的积蓄购买一套新房。在与家
人讨论买房之事时，在南方工作的孩子告诉他一些买房的
经验。特别强调了一点就是要选那些物业管理前期介入的
房产。刘先生感到比较疑惑，对于物业管理前期介入不太
理解，他认为前期介入没有什么意义，这种想法也存在于
很多业主之中。
问,
（ 1）什么叫物业管理前期介入？
（ 2） 物业管理前期介入有些什么好处？
（ 3） 物业管理前期介入的费用应由谁来支付？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2．小李购买了一套期房。 住房建成后，在办理入
住手续时，物业管理公司提出两个要求：第一，签订业
主公约；第二，签三年的物业管理协议。小李发现业主
公约中有些条款与开发商的承诺不一样，同时他认为签
订三年的管理协议也是不合理的，所以他拒绝了物业管
理公司的要求，结果该物业管理公司却以此为由不给他
房屋钥匙。
问,
物业管理公司这种做法合法吗？小李该怎么办？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
3．王大爷住了几十年的房子要拆迁了,他拿着政
府给的拆迁补偿款和多年的积蓄买了一套商品房，办理
入住手续后，物业管理公司要求王大爷交 2000元的装修
押金，否则不发门钥匙。装修完毕后，王大爷的子女到
物业管理公司要求退还押金，没想到却被物业管理企业
以违章装修为由罚了 500元。 王大爷的子女一气之下将
物业管理公司告上法庭。
问,
（ 1）物业管理企业有罚款权吗？为什么？
（ 2）物业管理企业该不该收取装修押金，为什么？
（ 3）物业管理企业有些什么权利？
