[示例4-2] 某物业管理公司入伙管理方案
××物业公司入伙方案
××物业首期入伙已定于2004年11月下旬，入伙准备工作略有滞后。根据时间紧、任务重、工作量大，发展商对大厦物业管理要求严、标准高等特点，做到有计划、按步骤地完成大厦的入伙准备工作，保证首期业主入伙顺利进行；同时本着措施落实、人员落实、任务落实和责任落实的原则，为充分展示××房地产有限公司和××物业公司的形象，根据实际特制定本入伙方案。
第一条 ××物业的物业概况
内容包括：物业所处位置（要写详细）、大厦占地面积、总建筑面积、商业面积、会所面积及住宅面积。
第二条 ××物业管理处理机构设置及人员配置
1、机构设置
根据××物业目前的需要，并为今后的物业管理打下良好的基础，管理机构设置为：办公室、财务部、客户服务中心、维修部、护卫部和环卫部。
2、人员配置及进场时间安排
例如，××物业管理公司共配置人员57人，其中经理1人，副经理1人（兼任客户服务中心主任），办公文员1人，服务中心人员4人，财务部主管1人，出纳1人，维修人员7人（其中含维修主管1人），保洁主管1人，保洁工10人，护卫员27人，炊事员2人，社区文化兼采购员及司机1人。
其中：管理层员工在10月30日前录用完毕并进场工作。维修工在11月20日前招聘到位并进场工作；护卫员在10月20日前招聘到位，接受培训后上岗工作；清洁绿化10月18日前招聘到位，经培训后上岗工作，培训计划见附件。
第三条 入伙前准备工作
1、××物业成立入伙工作小组，由开发商指定一位组长，××物业公司××经理、××先生任副组长，10月20日起开始运作。组员：××地产公司3人（工程、行政、销售），管理处若干人。工作组成立后，召开会议、布置任务、分工开展工作，每3天或每周召开1次碰头会，检讨工作进度及问题，及时进行整改和纠正。
2、印制收楼、入伙必备的文件资料：其中《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》和《装修装饰管理协议》、《住户手册》各印刷1000份，《员工手册》70份，《入伙通知书》900份，业主资料袋1000个，档案袋2000个，《入伙收费一览表》、《入伙须知》、《收楼指引》、《住户成员登记表》、《入伙会签单》各印刷1000份，《装修开工申请登记表》、《装修管理规定》、《防火责任书》、《装修责任承诺书》、《装修缴费通知单》、《装修违规通知单》、《装修施工许可证》各印刷1000份，《装修巡查表》印刷10本（每本80～100张）。以上文件、资料、表格经发展商、××物业管理公司审定后，由发展商负责联系印刷或者发展商出资交由物业公司联系印刷。此项工作由××先生负责，××先生跟进落实，并督促相关部门人员按期完成。
3、向发展商索取××物业报建、施工、验收中形成的文件图纸等基本资料、业主名册、通信地址及电话号码等，此项工作由管理处指定专人负责，于11月5日完成。
4、商请发展商至少提前十天向首期业主寄发《入伙通知书》和管理处提供的《入伙收费一览表》、《入伙须知》、《入伙会签单》、《住户成员登记表》等资料，此项工作由××先生负责跟进。
5、配合发展商与当地邮政部门联系落实本大厦的邮政编码、通邮时间和报刊订阅等事宜。此项工作由××先生负责，××先生负责跟进，于11月15日前完成。
6、与发展商一起到所辖派出所联系确定本大厦的街区、门牌号及入住人口登记、户籍管理等事宜，此项工作由××先生负责，××先生负责跟进，于11月10日前完成。
7、在征得发展商同意的前提下，落实大厦生活垃圾、装修垃圾的清运和“四害”消杀分包单位并与其签订分包合同，此项工作由××先生负责，××先生负责跟进，于11月15日前完成。
8、配合发展商与市电信部门联系，落实本大厦住户、管理处电话安装开通事宜，此项工作由××先生负责，××先生负责跟进，于11月15日前完成。
9、配合发展商与有线电视台联系，落实大厦有线电视接通事宜，此项工作由××先生负责，××先生跟进，于11月15日前完成。
10、配合发展商与市燃气公司联系，办理大厦住户燃气开户点火等事宜，此项工作由××先生负责，××先生负责跟进，于11月15日前完成。
11、商请发展商委托清洗公司对大厦的饮用水池进行清洗消毒，此项工作由××先生负责，××先生负责跟进，于11月10日前完成。
12、组织××物业公司的全体员工，介入大厦环境治理、美化大厦环境，及入伙现场布置及宣传工作，此项工作由××先生负责，××先生负责协助，于11月20日前完成。入伙场地等商请发展商同意后另定实施方案。
13、商请发展商将物业员工的所有制服于10月30日前到位，以便提升物业员工的整体形象，此项工作由××先生负责。
第四条 物业的交接与验收工作
1、成立由发展商、承建商和物业公司共同派员参与的物业交接验收小组，具体统筹和协调交接验收工作，该小组应于10月25日前成立，并于10月27日前召开专题会议，对交接验收的范围（标准、程序、时间和进度等）注意事项和人员分工等做出具体安排。此项工作由发展商指定负责人牵头，物业公司××、××负责跟进落实。
2、物业公司负责与发展商沟通，确保于11月20日前水、电、路开通，此项工作由××负责跟进。
3、在交接验收的过程中，物业公司需指定专人对交验出现的质量问题或缺陷进行详细记录，并及时提交发展商、承建商进行整改。此项工作由××负责。
4、在对物业“硬件”进行验收的同时，管理处应注意收集索取相关的物业“软件”资料，并指定专人负责整理、归档和妥存。此项工作由×× 负责，××负责跟进，于11月15日前完成。
5、物业公司负责准备交接验收时所需物资：如房门钥匙、保管柜、钥匙尼龙扣、胶袋和记录板等。此项工作由××负责，××负责跟进，于11月10日前准备到位。
第五条 入伙现场的组织工作
1、入伙现场的组织由××、××统一负责，××销售经理协助。集中入伙时物业公司要成立收银组、审核签约组、收楼引导组、装修咨询组、礼仪接待组和社会工作服务组。其各组任务如下所示。
（1）收银组：热情耐心地听取和解答业主应收费项目、收费标准等方面提出的问题，认真、准确地收取每一位业主交纳的费用。该项由物业公司财务部会议人员负责。
（2）审核签约组：核对业主身份，审核入伙必备的资料，与业主签订《业主临时公约》、《前期物业管理服务协议》和《装修装饰管理协议》，收取《业主/住户成员登记表》等有关资料，该项由××负责，另配1～2名人员协助。
（3）收楼引指组：凭业主出具的已办完手续的入伙会签单（四枚印章均已盖好），发放入户门钥匙，安排专人引导业主前往其所购物业现场协助收楼，收集整理收楼单并及时送给有关单位（发展商、承建商）。该组由××负责，物业公司管理人员配合，另外安排15～20名维修和护卫员做组员。
（4）装修咨询组：回答业主就装修方面的咨询，说明装修时应注意的事项，发放装修管理资料等。此项工作由××负责。
（5）社会工作服务组：提前预约银行、电信、有线电视、燃气等相关部门和机构，在集中办理入伙手续时能到入伙现场办理相关手续，以方便业主。该项工作由××负责，于11月18日前落实到位。
（6）礼仪接待组：在大厦或入伙现场入口负责接待引导业主办理入伙手续，并进行登记、发放号码。该项工作由销售部负责，于11月20日前落实到位。
2、物业公司应请发展商、承建商和社会相关机构等在集中入伙时于入伙接待处联合办公，实行“一条龙”服务，即先由发展商为业主结清购楼手续，其后到物业公司办理入伙手续，然后依次到承建商、社会相关机构现场办公台前咨询有关问题，办理有关手续。此项工作由××负责。
第六条 物业公司办公运行和员工生活安排
1、物业公司办公运作
（1）在正式办公用房交付使用前，发展商已解决的临时办公用房，建议在入伙前物业公司正式挂牌办公。办公用房的面积：物业公司经理办公室面积为12平方米，财务部办公面积为12平方米，公司办公室及文员的办公面积为20平方米，业主服务中心办公面积为30平方米，资料室为10平方米。建议员工的住宿、食堂等生活区设在天台，管理层住房标准为8～10平方米/人，操作层住房标准5～6平方米/人，维修操作间为15平方米，材料仓库为20平方米。
（2）物业公司的成立，印章的刻制、启用，银行账号的开设和物业管理费（物业费报批手续除外）的报批等由××负责。
（3）《入伙方案》经发展商确认后，按照方案中所列的采购计划，分期采购到位，由物业公司配合发展商按规定时间完成。
（4）各类标识牌、指示牌等标识制成后，安排人员在限定的时间粘贴、钉挂、安装到位。此项工作由物业公司维修部负责，于10月20日前完成。
（5）识别培训需求，制定培训计划，按照轻重缓急，抓好员工的培训，树立××物业形象，此项工作由××负责。
2、员工生活安排
员工宿舍及食堂应在入伙前正式启用，所需生活用品，按照经发展商认可的采购计划进行采购和分配。此项工作由×××负责。
3、开办费预测和采购计划（略）。
