物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
第 2 章 物业企业的管理
2.1 物业管理企业组建及机构设置
2.2 物业管理企业财务管理
2.3 物业档案管理
本章小结
学习目标
资料链接 实训题 复习思考题
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〔学习目标〕
通过本章的学习，要求学生认识物业管理企业管理
的基本内容，了解企业财务管理的内容，学习物业管理
企业主要机构的岗位职责与人员安排，掌握物业管理企
业的组建程序，掌握物业管理企业的档案管理的方法，
掌握物业企业专项维修基础管理和使用的方法以及费用
收缴管理的内容。
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2.1 物业管理企业组建及机构设置
2.1.1 物业管理企业组建流程
无论哪种类型的物业管理企业，其组建流程大致相同，
包括筹建准备 → 制定章程 → 资质审批 → 注册登记四个环节。
1）筹建准备,
（ 1）可行性研究：主要论证将组建的物业管理企业是否
具备现实的必要性，财务上的可行性，以及法律上的允许。
（ 2） 订立发起人协议：是发起人在企业设立过程中约定
各自的权利和义务, 规定企业基本情况的书面文件, 是份合
伙协议 。
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2）制定章程：制定公司章程，应包括以下几方面内容,
①公司的名称全称、确切的办公地址；
②公司的经营宗旨、服务方向和契约关系；
③公司的经营范围、管理范围、服务范围；
④公司的经济性质和组织形式；
⑤注册资金。
3）资质审批：根据《物业管理企业资质审批管理办法》
规定，物业管理企业在设立时，应具备以下条件,
①注册资金 50万元以上；
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② 拥有不少于 10人的物业管理专业人员以及工程,
管理和经济等相关专业类的专职管理和技术人员；
③ 物业管理专业人员按国家规定已取得职业资格证
书；
④ 有委托的物业管理项目；
⑤ 建立并严格执行服务质量, 服务收费等企业管理
制度和标准, 建立企业信用档案系统 。
4） 注册登记 。
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2.1.2 物业管理企业主要机构及职责
设置机构时要把握住以下原则：统一领导, 分级管理
的原则；精干, 高效的原则；服从管理, 服务, 经营需要
的原则；权责对等的原则 。
物业管理企业组织机构的形式, 可以是直线制, 职能
制, 直线职能制, 事业部制, 矩阵制 。
物业管理企业各主要职能机构的职责是,
（ 1） 总经理室：是物业管理公司的最高决策机构 。
（ 2） 办公室：是物业管理企业的综合管理部门 。
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（ 3） 财务部：负责公司财务收支计划的制定, 负
责会计出纳, 经济核算, 租金, 统管费, 有偿服务费和
其他经费的管理 。
（ 4） 工程部：负责物业机电设备的维修保养；对
物业正常的供水, 供电；业主的特约上门维修服务；新
建物业的接管验收；较大工程的质量监督和验收；房屋
及配套设施的日常维护, 修缮和施工管理； 与供水,
供电, 市政等部门的业务接洽和相关事务的处理；维修,
施工外包合同的起草等 。
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（ 5） 安保部：负责管辖区域内的治安防范, 消防
工作 。
（ 6） 环卫部：负责辖区内的清洁卫生, 辖区内绿
化植物定期护养等工作 。
（ 7） 管理处：是物业管理公司对业主服务的执行
与反馈并提供多种形式服务的部门 。
（ 8） 经营部：负责公司的商业经营活动 。
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2.1.3 物业管理企业人员安排及要求
物业管理企业的人员安排，要根据企业的现状和未
来的发展、管理物业的规模、类型要求、业主的需要等
因素而定。
物业管理企业招聘人员, 一般流程是,
职位空缺的产生 → 人事部门组织, 实施人员招聘工
作 → 内部选聘 （ 组织内部人员调整 ） 或外部选聘 （ 发布
招聘信息及广告 ） → 甄选测试与面试 → 上岗任用 → 试用
期满进行任期考核 → 试用期考察 → 录用人员岗前培训 。
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2.2 物业管理企业财务管理
2.2.1 物业管理企业财务管理的主要内容和主要任务
物业管理公司的财务管理有三项基本内容,
一是筹资决策, 二是投资决策, 三是利润分配决策 。
根据上述三项基本内容, 物业管理企业财务管理日常
工作的主要内容有,
① 资金筹集, 物业服务费用收取, 运作的管理；
② 经营租赁房产和代租房产租金的管理；
③ 物业有偿服务费用的管理；
④ 流动资金和专项资金的管理；
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⑤ 资金分配的管理；
⑥ 企业固定资产的管理；
⑦ 财务收支汇总平衡；
⑧ 企业的应税管理 。
针对物业管理企业财务管理的主要内容, 其管理的
主要任务是,
（ 1） 根据物业管理的需要, 做好租金收入和物业管
理费的收费工作 。
（ 2） 一业为主, 多种经营, 积极筹措组织资金 。
（ 3） 加强经济核算 。
（ 4） 实行财务监督, 维护财经纪律 。
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2.2.2 物业管理企业财务管理制度的建立
物业管理企业的财务管理制度是物业管理公司组织
财务活动的规范, 处理财务关系的准则, 进行财务监督
的依据 。
物业管理企业主要财务管理制度有,
1） 会计核算方法及凭证帐册制度,
2） 货币资金管理制度；
3） 费用报销制度；
4） 往来帐目清理制度；
5） 会计报表制度；
6） 固定资产管理制度 。
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2.2.3 物业管理资金的筹集与管理
物业管理资金主要包括前期投入资金, 物业管理经
营收入, 留存资金以及向银行贷款, 发行股票债券, 吸
引外资等方式筹措的资金 。
1） 物业管理企业前期投入资金,
（ 1） 启动资金：也称, 开办费,, 它包含,
① 注册资金
② 前期介入服务费
（ 2） 质量保证金：是房地产开发公司在向物业管理
企业移交物业时提供的一笔用于被管物业交房后两年内
因质量问题发生的修缮经费 。
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（ 3） 物业接管验收费：是指用于物业管理企业参与
验收新建的物业或接管原有物业时, 对组织水, 电, 泥,
材, 管道等专业技术人员与管理人员所支付的人工费,
办公费, 交通费, 资料费, 零星杂费等费用 。
（ 4） 维修基金：专项用于住宅共用部位, 共用部位
设施, 设备保修期满后的大修, 更新, 改造 。
2） 物业管理的营业收入
该项收入是指物业管理企业从事市场物业管理服务
活动和其经营活动所取得的各项收入 。
（ 1） 物业管理收入：是物业管理的主营业务收入 。
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物业管理费的构成主要包括,
① 管理, 服务人员的工资和按规定提取的福利费；
② 公共设施, 设备日常运行, 维修及保养费；
③ 绿化管理费；
④ 清洁卫生费；
⑤ 保安费；
⑥ 办公费；
⑦ 物业管理企业固定资产折旧费；
⑧ 物业管理企业酬金 （ 企业合理利润 ） ；
⑨ 法定税费 。
上述费用由业主按合同约定支付给物业管理企业 。
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（ 2） 特约服务费收入：根据向业主或使用人所提供服务
的不同性质种类等, 分别收取 。
（ 3） 各种营业收入：来源范围非常广泛, 是物业管理企
业一项非常重要的收入来源 。
3） 留存资金：又称保留盈余, 是物业管理企业累积利润
在支付了公司所得税和分配了利润之后的余额, 它是企业长
期投资的重要来源之一 。
4） 借贷资金,
（ 1） 银行贷款
（ 2） 发行债券
5） 发行股票：这类资金是股份制物业管理企业以股份形
式集资, 发行股权凭证而筹得, 它可用做企业的长期资金 。
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2.2.4 物业专项维修基金的管理
以上海市商品房物业专项维修基金的缴纳和管理为
例, 说明物业专项维修基金的管理方法,
1） 新建商品房专项维修基金的管理办法,
（ 1） 首期维修基金的缴纳
① 房地产开发企业的缴纳
② 购房人的缴纳
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（ 2） 维修基金专户的开立,
维修基金应开立专户, 应当以一个物业管理区域为
单位, 按每幢住宅立帐, 并分列每套住宅单元的分户帐；
一幢住宅有两个或者两个以上门号的, 按门号立帐, 并
分列每套住宅单元的分户帐 。
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（ 3） 维修基金的管理,
① 在业主委员会成立之前的管理
② 业主委员会成立以后的管理
（ 4） 维修基金的收益：应当存入维修基金帐户 。
（ 5） 维修基金的用途,
① 住宅共用部位, 共用设施设备的维修, 更新；
② 共用部位, 共用设施设备的属人为损坏的, 维修
费用由责任人承担；
③ 经业主大会决定, 业主委员会的活动经费可以在
维修基金中列支 。
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（ 6） 物业维修和更新的实施：应当在物业管理服
务合同中的约定物业日常维修, 更新的范围, 标准和
实施程序等事项 。
（ 7） 维修基金列支的范围和方式,
① 共用部位, 共用设备：费用由该幢住宅业主按
拥有住宅建筑面积的比例共同承担；一幢住宅有两个
或两个以上门号的, 每个门号内发生的费用由该门号
内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；
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② 物业管理区域公共设施：费用由全体业主按
拥有住宅建筑面积的比例共同承担；属于两个或两
个以上物业管理区域的, 费用由各物业管理区域的
全体业主按拥有住宅建筑面积的比例共同承担；
③ 业主委员会活动经费在维修基金中列支的,
由全体业主按拥有住宅建筑面积的比例共同承担 。
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（ 8） 维修基金的支取,
① 物业管理企业经同意可以从维修基金中暂借相当
于一个月的物业日常维修, 更新费用的备用金；除物业
管理服务含另有约定外, 实际发生费用按月结算；
② 住宅需要大修或者专项维修, 更新的, 施工承包
合同中可以约定预付款, 但预付款最高不得超过工程总
额的 30%；
③ 业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相
当于一个月活动经费的备用金；实际发生的经费, 除业
主大会另有规定的, 按月结算；
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（ 9） 维修基金的分摊,
物业的日常维修, 更新费用和业主委员会活动经
费由物业管理企业按季度按户分摊；住宅大修和专项
维修, 更新费用, 应当单项即时按户分摊；业主分户
帐外设立单独帐目的, 可以在该帐目列支 。
（ 10） 法律对于挪用物业专项维修基金的行为, 国
务院, 物业管理条例, 第六十三条作出处罚规定 。
2） 售后公房维修基金的缴纳
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[小知识 2-1] 根据上海市公积金发 （ 1995） 字第 25号,
沪房地改 （ 1995） 415号等文件规定, 公有住宅出售后形成三
项基金：维修基金, 电梯水泵基金, 街坊养护基金, 通常称
为, 三项基金 ） 。
在, 三项基金, 中, 维修基金由购房人和出售人分别交
付而组成 。 （ 1） 根据上海市政府发布的 1994,1995,1996、
1998,1999公有住房出售方案规定：计算公式 =每平方米建筑
面积成本价 × 比例面积, 其中, 比例, 的界定为：多层房屋,
购房人付 1.5%,出售人付 6%；高屋房屋, 购房人付 1.5%,出
售人付 12%。 （ 2） 2001年方案规定, 购房人按每平方米建筑
面积 18元 （ 多, 高层相同 ） 缴纳；出售人按多层每平方米建
筑面积 71.88元, 高层每平方米建筑面积 143.76元缴纳 。
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2.2.5 物业管理费的收费管理
1） 合理确定物业管理费,
（ 1） 政府部门审定
（ 2） 业主商定
（ 3） 对于专项和特约服务的费用, 可由委托人
与物业管理企业双方议定 。
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2） 物业管理费的收缴
物业管理企业每月要及时将收费通知单达业主或用户
的手中, 并由业主或使用人签收 。
若业主成使用人不能按期缴纳物业管理费, 物业管理
企业要进行催缴,
（ 1） 一般性催缴
（ 2） 针对性催缴
（ 3） 区别性催缴
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2.3 物业档案管理
物业档案是指在住宅区, 工业区, 商住楼, 写字
楼等物业管理过程中形成的具有查考利用价值的各种
文字, 图表, 声像, 实物, 电子文件等不同形式的历
史记录 。
物业档案管理, 是指物业管理企业在物业管理活
动中, 对物业的原始记录进行收集, 整理, 鉴定, 保
管, 统计, 利用, 为物业管理提供客观依据和参考资
料 。
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2.3.1 物业档案的内容,
物业档案的内容主要由物业设计施工图, 物业产权档
案和物业卡片三部分组成 （ 简称图, 档, 卡 ） 。 此外, 根
据物业管理工作需要所编制的各种帐册和表格也属于物业
档案资料的内容 。
2.3.2 物业档案管理的要求,
物业档案管理要求做到规范化, 科学化, 经常化 。 具
体的要求是,
（ 1） 收集资料要全面
（ 2） 整理资料要规范
（ 3） 保管资料要科学
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（ 4） 变更资料要及时
（ 5） 使用资料要得当
（ 6） 统计资料要准确
2.3.3 做好物业档案管理工作的注意事项
（ 1） 接受政府的档案行政管理部门和物业管理主
管部门的业务指导 。
（ 2） 物业管理企业的档案管理工作应当明确专人
负责 。
（ 3） 物业管理企业应当规定每年的一个时间作为
将上一年度形成各类文件材料归档的固定时间 。
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（ 4） 物业管理企业建立健全文件资料的归档及档案
的保管, 保密, 借阅, 鉴定, 销毁, 统计等各项规章制
度 。
（ 5） 归档的文件资料应当为原件或者具有凭证作用
的复制件或者其他载体材料, 并保持具有历史面貌 。
（ 6） 归档文件材料应做到分类合理, 整理规范, 排
列有序, 鉴定准确, 并编制各类档案目录等必要的检索
工具, 以方便利用 。
（ 7） 会计档案的鉴定销毁工作应按, 中华人民共和
国会计法, 的有关规定执行 。
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（ 8） 档案管理应当符合档案安全保管要求, 暂不具备
档案安全保管条件的, 可以委托国家档案馆和依法设立的
档案寄存中心寄存 。
（ 9） 物业管理企业可以委托依法设立的档案中介机构
开展开展档案整理, 鉴定评估, 业务咨询, 软件开发, 数
字化加工等业务 。
（ 10） 业主住户资料及基建, 设备等档案资料属于业
主所有 。
（ 11） 物业管理区域档案中涉及业主, 住户 （ 用户 ）
管理的档案应做好保密工作 。
（ 12） 物业管理企业应建立档案工作责任追究制度 。
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2.3.4 物业档案归档范围
归档是按照资料本身的内在规律进行科学地分类
与保存 。
分类可按每一建筑分类, 也可按系统项目分类 。
[小知识 2-2] 业主档案管理标准作业规程
1,目的：规范业主档案的保管与跟踪工作 。
2,适用范围：适用于物业业主档案的保管与跟踪 。
3,职责,
1） 事务部主管负责业主档案与跟踪工作；
2） 管理员负责依照本程序具体实施业主档案的保管
与跟踪 。
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4,程序要点,
1） 业主档案内容,
（ 1） 经业主签署的, 业主公约, ；
（ 2） 经业主签署后的, 消防安全责任书, ；
（ 3）, 业主家庭情况登记表, ；
（ 4）, 钥匙领用登记表, ；
（ 5）, 业主证领用登记表, ；
（ 6）, 业主入住验房表, ；
（ 7）, 装修施工申请表, 相关图纸及施工单位资料；
（ 8）, 违章处理通知单, 及处理结果资料；
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（ 9） 业主有关证件复印件；
（ 10） 其他应保存的资料 。
2） 将业主的有关资料放在相应的文件袋内 。
3） 将业主的档案袋按栋号, 楼层号, 房间号的先
后顺序排列在档案盒 （ 夹 ） 内 。
4） 业主档案的跟踪,
（ 1） 当发生下列情况变化时, 服务处员工应将变化
情况记录在业主档案中,
① 通讯电话联络方式发生变化时；
② 业主发生更替时 。
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（ 2） 业主档案跟踪管理, 由服务处员工每季度进行
一次家庭情况的普查, 对拖欠管理费, 水电费和其他服
务费一个月以上的业主, 管理员应至少每隔 15天跟踪一
次 。
5） 业主档案属绝密档案, 特殊情况如需查阅, 须
报管理处主任批准, 经事务部档案管理员办理登记手续
后方可查阅 。
6） 业主档案应永久保存 。
7） 将各业主资料输入电脑进行管理 。
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[本章小结 ]
本章的内容包括了物业管理企业的组建, 机构设
置, 人员安排, 财务管理, 专项维修基金的管理, 物
业收费管理, 档案管理等七个部分, 是物业管理企业
管理的重要组成部分, 涉及到物业管理企业的人, 财,
物和信息四个方面, 对它们的管理能体现出物业管理
企业的管理水平, 从而决定着物业管理区域管理的好
坏 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[资料链接 ]
在本章的学习中, 2.2,物业管理企业财务管理, 是学
习的难点, 在实际工作中, 业主与物业管理企业发生的许多
纠纷, 都与物业管理收费, 专项维修基金的管理和使用有关 。
为了准确把握这部分内容, 请各位老师和同学阅读下列资料,
1,财政部, 物业管理企业财务管理规定, (1998年 3月 )
2,建设部, 财政部, 住宅共用部位共用设施设备维修
基金管理办法, (1998年 11月 )
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
3,各省, 直辖市, 市的物业管理收费标准 。
4,各省, 直辖市, 市的专项维修基金管理和使用办
法 。
5,建设部, 城市房屋权属登记管理办法, （ 1997年
10月颁布, 2001年 8月修改 ）
6,发改委, 建设部, 物业服务收费管理办法,
（ 2004年 1月 ）
7,发改委, 建设部, 物业服务明码标价规定,
（ 2004年 10月 ）
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[复习思考题 ]
1,物业管理企业有哪些主要机构？ 从业人员应具
备什么样的能力和素质？
2．物业管理的营业收入来自于哪些方面？物业管
理企业如何对维修基金进行管理和使用？如何进行物
业管理费的收费管理？
3,在实际工作中, 做好物业档案管理工作, 应注
意什么？
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[实训题 ]
1,某大楼底层与二层设计为跃层, 底层无总门, 总
门在二层 。 这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用
电梯外, 平时不乘电梯, 直接通过扶梯上下 。 因此, 这
部分跃层的住户根据住宅底层的业主不承担电梯运行费
的规定拒付电梯运行费 。
问：底层的跃层住户是否应承担电梯运行费？ 如果
你是该物业的管理人员, 如何合情合理地处理好这个问
题？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2,某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的
现象 。 该业主向物业公司报修, 几经修理后, 物业
公司向该户收取维修费时, 业主以水管设计不当为
由拒付维修费用 。
问：因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承
担？ 在实际工作中遇到上述事例, 应如何解决？
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3,李先生期盼已久的房子终于可以入住了 。 可是
他入住后才发现房子存在质量问题, 墙面渗水, 有裂
缝, 门窗安装也不平整 。 李先生向开发商和物业管理
公司反映后, 墙面裂缝处理了, 可渗水及门窗问题依
旧 。 李先生一气之下决定拒付物业管理费 。
问：李先生的做法对吗？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4,某商品房住宅小区在投入期间一直没有发生
房屋质量问题, 但今年冬天经常下雪, 由于得不到及
时的清理, 屋顶积雪越积越厚, 春天一到, 积雪化为
雪水渗到屋内, 影响了屋内业主的使用 。 住在顶层的
业主要求物业管理公司对屋面作防渗漏处理, 但物业
管理公司说这属于大修工程, 费用不包含在物业管理
费中, 应从专项维修基金中列支 。
问,（ 1） 屋顶的维修责任应由谁来负责？
（ 2） 维修基金应归谁所有？
（ 3） 维修基金由谁收取, 如何管理使用？
第 2 章 物业企业的管理
2.1 物业管理企业组建及机构设置
2.2 物业管理企业财务管理
2.3 物业档案管理
本章小结
学习目标
资料链接 实训题 复习思考题
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〔学习目标〕
通过本章的学习，要求学生认识物业管理企业管理
的基本内容，了解企业财务管理的内容，学习物业管理
企业主要机构的岗位职责与人员安排，掌握物业管理企
业的组建程序，掌握物业管理企业的档案管理的方法，
掌握物业企业专项维修基础管理和使用的方法以及费用
收缴管理的内容。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2.1 物业管理企业组建及机构设置
2.1.1 物业管理企业组建流程
无论哪种类型的物业管理企业，其组建流程大致相同，
包括筹建准备 → 制定章程 → 资质审批 → 注册登记四个环节。
1）筹建准备,
（ 1）可行性研究：主要论证将组建的物业管理企业是否
具备现实的必要性，财务上的可行性，以及法律上的允许。
（ 2） 订立发起人协议：是发起人在企业设立过程中约定
各自的权利和义务, 规定企业基本情况的书面文件, 是份合
伙协议 。
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2）制定章程：制定公司章程，应包括以下几方面内容,
①公司的名称全称、确切的办公地址；
②公司的经营宗旨、服务方向和契约关系；
③公司的经营范围、管理范围、服务范围；
④公司的经济性质和组织形式；
⑤注册资金。
3）资质审批：根据《物业管理企业资质审批管理办法》
规定，物业管理企业在设立时，应具备以下条件,
①注册资金 50万元以上；
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
② 拥有不少于 10人的物业管理专业人员以及工程,
管理和经济等相关专业类的专职管理和技术人员；
③ 物业管理专业人员按国家规定已取得职业资格证
书；
④ 有委托的物业管理项目；
⑤ 建立并严格执行服务质量, 服务收费等企业管理
制度和标准, 建立企业信用档案系统 。
4） 注册登记 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2.1.2 物业管理企业主要机构及职责
设置机构时要把握住以下原则：统一领导, 分级管理
的原则；精干, 高效的原则；服从管理, 服务, 经营需要
的原则；权责对等的原则 。
物业管理企业组织机构的形式, 可以是直线制, 职能
制, 直线职能制, 事业部制, 矩阵制 。
物业管理企业各主要职能机构的职责是,
（ 1） 总经理室：是物业管理公司的最高决策机构 。
（ 2） 办公室：是物业管理企业的综合管理部门 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 3） 财务部：负责公司财务收支计划的制定, 负
责会计出纳, 经济核算, 租金, 统管费, 有偿服务费和
其他经费的管理 。
（ 4） 工程部：负责物业机电设备的维修保养；对
物业正常的供水, 供电；业主的特约上门维修服务；新
建物业的接管验收；较大工程的质量监督和验收；房屋
及配套设施的日常维护, 修缮和施工管理； 与供水,
供电, 市政等部门的业务接洽和相关事务的处理；维修,
施工外包合同的起草等 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 5） 安保部：负责管辖区域内的治安防范, 消防
工作 。
（ 6） 环卫部：负责辖区内的清洁卫生, 辖区内绿
化植物定期护养等工作 。
（ 7） 管理处：是物业管理公司对业主服务的执行
与反馈并提供多种形式服务的部门 。
（ 8） 经营部：负责公司的商业经营活动 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2.1.3 物业管理企业人员安排及要求
物业管理企业的人员安排，要根据企业的现状和未
来的发展、管理物业的规模、类型要求、业主的需要等
因素而定。
物业管理企业招聘人员, 一般流程是,
职位空缺的产生 → 人事部门组织, 实施人员招聘工
作 → 内部选聘 （ 组织内部人员调整 ） 或外部选聘 （ 发布
招聘信息及广告 ） → 甄选测试与面试 → 上岗任用 → 试用
期满进行任期考核 → 试用期考察 → 录用人员岗前培训 。
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2.2 物业管理企业财务管理
2.2.1 物业管理企业财务管理的主要内容和主要任务
物业管理公司的财务管理有三项基本内容,
一是筹资决策, 二是投资决策, 三是利润分配决策 。
根据上述三项基本内容, 物业管理企业财务管理日常
工作的主要内容有,
① 资金筹集, 物业服务费用收取, 运作的管理；
② 经营租赁房产和代租房产租金的管理；
③ 物业有偿服务费用的管理；
④ 流动资金和专项资金的管理；
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⑤ 资金分配的管理；
⑥ 企业固定资产的管理；
⑦ 财务收支汇总平衡；
⑧ 企业的应税管理 。
针对物业管理企业财务管理的主要内容, 其管理的
主要任务是,
（ 1） 根据物业管理的需要, 做好租金收入和物业管
理费的收费工作 。
（ 2） 一业为主, 多种经营, 积极筹措组织资金 。
（ 3） 加强经济核算 。
（ 4） 实行财务监督, 维护财经纪律 。
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2.2.2 物业管理企业财务管理制度的建立
物业管理企业的财务管理制度是物业管理公司组织
财务活动的规范, 处理财务关系的准则, 进行财务监督
的依据 。
物业管理企业主要财务管理制度有,
1） 会计核算方法及凭证帐册制度,
2） 货币资金管理制度；
3） 费用报销制度；
4） 往来帐目清理制度；
5） 会计报表制度；
6） 固定资产管理制度 。
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2.2.3 物业管理资金的筹集与管理
物业管理资金主要包括前期投入资金, 物业管理经
营收入, 留存资金以及向银行贷款, 发行股票债券, 吸
引外资等方式筹措的资金 。
1） 物业管理企业前期投入资金,
（ 1） 启动资金：也称, 开办费,, 它包含,
① 注册资金
② 前期介入服务费
（ 2） 质量保证金：是房地产开发公司在向物业管理
企业移交物业时提供的一笔用于被管物业交房后两年内
因质量问题发生的修缮经费 。
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（ 3） 物业接管验收费：是指用于物业管理企业参与
验收新建的物业或接管原有物业时, 对组织水, 电, 泥,
材, 管道等专业技术人员与管理人员所支付的人工费,
办公费, 交通费, 资料费, 零星杂费等费用 。
（ 4） 维修基金：专项用于住宅共用部位, 共用部位
设施, 设备保修期满后的大修, 更新, 改造 。
2） 物业管理的营业收入
该项收入是指物业管理企业从事市场物业管理服务
活动和其经营活动所取得的各项收入 。
（ 1） 物业管理收入：是物业管理的主营业务收入 。
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物业管理费的构成主要包括,
① 管理, 服务人员的工资和按规定提取的福利费；
② 公共设施, 设备日常运行, 维修及保养费；
③ 绿化管理费；
④ 清洁卫生费；
⑤ 保安费；
⑥ 办公费；
⑦ 物业管理企业固定资产折旧费；
⑧ 物业管理企业酬金 （ 企业合理利润 ） ；
⑨ 法定税费 。
上述费用由业主按合同约定支付给物业管理企业 。
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（ 2） 特约服务费收入：根据向业主或使用人所提供服务
的不同性质种类等, 分别收取 。
（ 3） 各种营业收入：来源范围非常广泛, 是物业管理企
业一项非常重要的收入来源 。
3） 留存资金：又称保留盈余, 是物业管理企业累积利润
在支付了公司所得税和分配了利润之后的余额, 它是企业长
期投资的重要来源之一 。
4） 借贷资金,
（ 1） 银行贷款
（ 2） 发行债券
5） 发行股票：这类资金是股份制物业管理企业以股份形
式集资, 发行股权凭证而筹得, 它可用做企业的长期资金 。
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2.2.4 物业专项维修基金的管理
以上海市商品房物业专项维修基金的缴纳和管理为
例, 说明物业专项维修基金的管理方法,
1） 新建商品房专项维修基金的管理办法,
（ 1） 首期维修基金的缴纳
① 房地产开发企业的缴纳
② 购房人的缴纳
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（ 2） 维修基金专户的开立,
维修基金应开立专户, 应当以一个物业管理区域为
单位, 按每幢住宅立帐, 并分列每套住宅单元的分户帐；
一幢住宅有两个或者两个以上门号的, 按门号立帐, 并
分列每套住宅单元的分户帐 。
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（ 3） 维修基金的管理,
① 在业主委员会成立之前的管理
② 业主委员会成立以后的管理
（ 4） 维修基金的收益：应当存入维修基金帐户 。
（ 5） 维修基金的用途,
① 住宅共用部位, 共用设施设备的维修, 更新；
② 共用部位, 共用设施设备的属人为损坏的, 维修
费用由责任人承担；
③ 经业主大会决定, 业主委员会的活动经费可以在
维修基金中列支 。
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（ 6） 物业维修和更新的实施：应当在物业管理服
务合同中的约定物业日常维修, 更新的范围, 标准和
实施程序等事项 。
（ 7） 维修基金列支的范围和方式,
① 共用部位, 共用设备：费用由该幢住宅业主按
拥有住宅建筑面积的比例共同承担；一幢住宅有两个
或两个以上门号的, 每个门号内发生的费用由该门号
内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；
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② 物业管理区域公共设施：费用由全体业主按
拥有住宅建筑面积的比例共同承担；属于两个或两
个以上物业管理区域的, 费用由各物业管理区域的
全体业主按拥有住宅建筑面积的比例共同承担；
③ 业主委员会活动经费在维修基金中列支的,
由全体业主按拥有住宅建筑面积的比例共同承担 。
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（ 8） 维修基金的支取,
① 物业管理企业经同意可以从维修基金中暂借相当
于一个月的物业日常维修, 更新费用的备用金；除物业
管理服务含另有约定外, 实际发生费用按月结算；
② 住宅需要大修或者专项维修, 更新的, 施工承包
合同中可以约定预付款, 但预付款最高不得超过工程总
额的 30%；
③ 业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相
当于一个月活动经费的备用金；实际发生的经费, 除业
主大会另有规定的, 按月结算；
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（ 9） 维修基金的分摊,
物业的日常维修, 更新费用和业主委员会活动经
费由物业管理企业按季度按户分摊；住宅大修和专项
维修, 更新费用, 应当单项即时按户分摊；业主分户
帐外设立单独帐目的, 可以在该帐目列支 。
（ 10） 法律对于挪用物业专项维修基金的行为, 国
务院, 物业管理条例, 第六十三条作出处罚规定 。
2） 售后公房维修基金的缴纳
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[小知识 2-1] 根据上海市公积金发 （ 1995） 字第 25号,
沪房地改 （ 1995） 415号等文件规定, 公有住宅出售后形成三
项基金：维修基金, 电梯水泵基金, 街坊养护基金, 通常称
为, 三项基金 ） 。
在, 三项基金, 中, 维修基金由购房人和出售人分别交
付而组成 。 （ 1） 根据上海市政府发布的 1994,1995,1996、
1998,1999公有住房出售方案规定：计算公式 =每平方米建筑
面积成本价 × 比例面积, 其中, 比例, 的界定为：多层房屋,
购房人付 1.5%,出售人付 6%；高屋房屋, 购房人付 1.5%,出
售人付 12%。 （ 2） 2001年方案规定, 购房人按每平方米建筑
面积 18元 （ 多, 高层相同 ） 缴纳；出售人按多层每平方米建
筑面积 71.88元, 高层每平方米建筑面积 143.76元缴纳 。
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2.2.5 物业管理费的收费管理
1） 合理确定物业管理费,
（ 1） 政府部门审定
（ 2） 业主商定
（ 3） 对于专项和特约服务的费用, 可由委托人
与物业管理企业双方议定 。
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2） 物业管理费的收缴
物业管理企业每月要及时将收费通知单达业主或用户
的手中, 并由业主或使用人签收 。
若业主成使用人不能按期缴纳物业管理费, 物业管理
企业要进行催缴,
（ 1） 一般性催缴
（ 2） 针对性催缴
（ 3） 区别性催缴
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2.3 物业档案管理
物业档案是指在住宅区, 工业区, 商住楼, 写字
楼等物业管理过程中形成的具有查考利用价值的各种
文字, 图表, 声像, 实物, 电子文件等不同形式的历
史记录 。
物业档案管理, 是指物业管理企业在物业管理活
动中, 对物业的原始记录进行收集, 整理, 鉴定, 保
管, 统计, 利用, 为物业管理提供客观依据和参考资
料 。
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2.3.1 物业档案的内容,
物业档案的内容主要由物业设计施工图, 物业产权档
案和物业卡片三部分组成 （ 简称图, 档, 卡 ） 。 此外, 根
据物业管理工作需要所编制的各种帐册和表格也属于物业
档案资料的内容 。
2.3.2 物业档案管理的要求,
物业档案管理要求做到规范化, 科学化, 经常化 。 具
体的要求是,
（ 1） 收集资料要全面
（ 2） 整理资料要规范
（ 3） 保管资料要科学
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（ 4） 变更资料要及时
（ 5） 使用资料要得当
（ 6） 统计资料要准确
2.3.3 做好物业档案管理工作的注意事项
（ 1） 接受政府的档案行政管理部门和物业管理主
管部门的业务指导 。
（ 2） 物业管理企业的档案管理工作应当明确专人
负责 。
（ 3） 物业管理企业应当规定每年的一个时间作为
将上一年度形成各类文件材料归档的固定时间 。
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（ 4） 物业管理企业建立健全文件资料的归档及档案
的保管, 保密, 借阅, 鉴定, 销毁, 统计等各项规章制
度 。
（ 5） 归档的文件资料应当为原件或者具有凭证作用
的复制件或者其他载体材料, 并保持具有历史面貌 。
（ 6） 归档文件材料应做到分类合理, 整理规范, 排
列有序, 鉴定准确, 并编制各类档案目录等必要的检索
工具, 以方便利用 。
（ 7） 会计档案的鉴定销毁工作应按, 中华人民共和
国会计法, 的有关规定执行 。
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（ 8） 档案管理应当符合档案安全保管要求, 暂不具备
档案安全保管条件的, 可以委托国家档案馆和依法设立的
档案寄存中心寄存 。
（ 9） 物业管理企业可以委托依法设立的档案中介机构
开展开展档案整理, 鉴定评估, 业务咨询, 软件开发, 数
字化加工等业务 。
（ 10） 业主住户资料及基建, 设备等档案资料属于业
主所有 。
（ 11） 物业管理区域档案中涉及业主, 住户 （ 用户 ）
管理的档案应做好保密工作 。
（ 12） 物业管理企业应建立档案工作责任追究制度 。
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2.3.4 物业档案归档范围
归档是按照资料本身的内在规律进行科学地分类
与保存 。
分类可按每一建筑分类, 也可按系统项目分类 。
[小知识 2-2] 业主档案管理标准作业规程
1,目的：规范业主档案的保管与跟踪工作 。
2,适用范围：适用于物业业主档案的保管与跟踪 。
3,职责,
1） 事务部主管负责业主档案与跟踪工作；
2） 管理员负责依照本程序具体实施业主档案的保管
与跟踪 。
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4,程序要点,
1） 业主档案内容,
（ 1） 经业主签署的, 业主公约, ；
（ 2） 经业主签署后的, 消防安全责任书, ；
（ 3）, 业主家庭情况登记表, ；
（ 4）, 钥匙领用登记表, ；
（ 5）, 业主证领用登记表, ；
（ 6）, 业主入住验房表, ；
（ 7）, 装修施工申请表, 相关图纸及施工单位资料；
（ 8）, 违章处理通知单, 及处理结果资料；
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（ 9） 业主有关证件复印件；
（ 10） 其他应保存的资料 。
2） 将业主的有关资料放在相应的文件袋内 。
3） 将业主的档案袋按栋号, 楼层号, 房间号的先
后顺序排列在档案盒 （ 夹 ） 内 。
4） 业主档案的跟踪,
（ 1） 当发生下列情况变化时, 服务处员工应将变化
情况记录在业主档案中,
① 通讯电话联络方式发生变化时；
② 业主发生更替时 。
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（ 2） 业主档案跟踪管理, 由服务处员工每季度进行
一次家庭情况的普查, 对拖欠管理费, 水电费和其他服
务费一个月以上的业主, 管理员应至少每隔 15天跟踪一
次 。
5） 业主档案属绝密档案, 特殊情况如需查阅, 须
报管理处主任批准, 经事务部档案管理员办理登记手续
后方可查阅 。
6） 业主档案应永久保存 。
7） 将各业主资料输入电脑进行管理 。
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[本章小结 ]
本章的内容包括了物业管理企业的组建, 机构设
置, 人员安排, 财务管理, 专项维修基金的管理, 物
业收费管理, 档案管理等七个部分, 是物业管理企业
管理的重要组成部分, 涉及到物业管理企业的人, 财,
物和信息四个方面, 对它们的管理能体现出物业管理
企业的管理水平, 从而决定着物业管理区域管理的好
坏 。
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[资料链接 ]
在本章的学习中, 2.2,物业管理企业财务管理, 是学
习的难点, 在实际工作中, 业主与物业管理企业发生的许多
纠纷, 都与物业管理收费, 专项维修基金的管理和使用有关 。
为了准确把握这部分内容, 请各位老师和同学阅读下列资料,
1,财政部, 物业管理企业财务管理规定, (1998年 3月 )
2,建设部, 财政部, 住宅共用部位共用设施设备维修
基金管理办法, (1998年 11月 )
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3,各省, 直辖市, 市的物业管理收费标准 。
4,各省, 直辖市, 市的专项维修基金管理和使用办
法 。
5,建设部, 城市房屋权属登记管理办法, （ 1997年
10月颁布, 2001年 8月修改 ）
6,发改委, 建设部, 物业服务收费管理办法,
（ 2004年 1月 ）
7,发改委, 建设部, 物业服务明码标价规定,
（ 2004年 10月 ）
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[复习思考题 ]
1,物业管理企业有哪些主要机构？ 从业人员应具
备什么样的能力和素质？
2．物业管理的营业收入来自于哪些方面？物业管
理企业如何对维修基金进行管理和使用？如何进行物
业管理费的收费管理？
3,在实际工作中, 做好物业档案管理工作, 应注
意什么？
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[实训题 ]
1,某大楼底层与二层设计为跃层, 底层无总门, 总
门在二层 。 这些跃层的业主除搬运家具和大件物品使用
电梯外, 平时不乘电梯, 直接通过扶梯上下 。 因此, 这
部分跃层的住户根据住宅底层的业主不承担电梯运行费
的规定拒付电梯运行费 。
问：底层的跃层住户是否应承担电梯运行费？ 如果
你是该物业的管理人员, 如何合情合理地处理好这个问
题？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2,某公房二楼业主的室内经常发生水管倒灌的
现象 。 该业主向物业公司报修, 几经修理后, 物业
公司向该户收取维修费时, 业主以水管设计不当为
由拒付维修费用 。
问：因室内水管倒灌而发生的维修费用由谁承
担？ 在实际工作中遇到上述事例, 应如何解决？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
3,李先生期盼已久的房子终于可以入住了 。 可是
他入住后才发现房子存在质量问题, 墙面渗水, 有裂
缝, 门窗安装也不平整 。 李先生向开发商和物业管理
公司反映后, 墙面裂缝处理了, 可渗水及门窗问题依
旧 。 李先生一气之下决定拒付物业管理费 。
问：李先生的做法对吗？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4,某商品房住宅小区在投入期间一直没有发生
房屋质量问题, 但今年冬天经常下雪, 由于得不到及
时的清理, 屋顶积雪越积越厚, 春天一到, 积雪化为
雪水渗到屋内, 影响了屋内业主的使用 。 住在顶层的
业主要求物业管理公司对屋面作防渗漏处理, 但物业
管理公司说这属于大修工程, 费用不包含在物业管理
费中, 应从专项维修基金中列支 。
问,（ 1） 屋顶的维修责任应由谁来负责？
（ 2） 维修基金应归谁所有？
（ 3） 维修基金由谁收取, 如何管理使用？
