[示例3-6] 花园公寓物业管理收入测算 一、物业管理费用的来源 （一）物业管理费的收费原则 收费原则如下： （1）各项物业管理实行“代理制”计费，均按“取之于民，用之于民；高来高去，低来低去；结余结转下年度继续使用，超支下年度收入弥补”的原则进行费用核算和计收； （2）各种费用，凡能按表计收的，如水费、电费、燃气费等一律按月实耗数和规定价格计收；不能直接计收的，经过详细测算，按建筑面积分配计收； （3）各项费用，凡国家和北京市有关规定的，一律按规定价格计收，如采暖费、水、电、燃气等；暂无具体规定的，经过详细测算，提出建议价格，经业主委员会审查同意后计收。 （二）物业管理面积的划分 为了使物业管理中的各项收费、计费准确，收费合理，根据开发商提供的有关资料，初步划分测算如下： （1）花园公寓物业管理计费面积=商住公寓面积33781.36㎡+停车场面积7418.26㎡+多种经营面积3660.38㎡=44860㎡。 （2）公共设施运行费计费面积与物业管理费计费面积相同，为44860㎡。 （3）空调制冷及采暖计费面积：花园公寓设计上实行集中空调制冷和采暖的只是地下及地上一、二层商业用房部分。地下的洗衣房（65㎡）+餐厅（524㎡）+地上1～2层商业面积3071.38㎡=3660.38㎡。因为花园公寓设计确定花园公寓3～24层实行分户式空调制冷和采暖，将来各户按实际耗用天然气付费即可，所以不属集中计算空调制冷和采暖的计费面积。 （三）物业管理费的计费对象 （1）花园公寓的物业管理各项费用（包括租金），一律由物业公司统一对外、统一计收、统一支付； （2）各项费用计收的对象为花园公寓业主。 物业管理费的计费标准及价格详见表3-1。 表3-1 物业管理费的计费标准及价格 序号 收费 项目 计量 单位 收费价 格/元 收费价格依据 服务内容或时间或项目 收费对象  1 物 业 管理费 月·㎡ 3.98 根据花园公寓实际情况、建筑档次，参照同类花园公寓测算  花园公寓公共区域（包括门厅、楼道、电梯厅、公共卫生间、商场、停车场、公共设施）的卫生保洁、消防保安、绿化租摆  业主  2 公共设施运行费 月·㎡ 3.00 根据花园公寓实际情况、建筑档次，参照同类花园公寓测算  电梯、供电系统、给排水系统、消防保安系统、自控系统  业主  3 采暖费 期·㎡ 28.00  北京市物价局（工）字[1998]第475号文件规定  北京市规定每年11月15日至次年3月15日为采暖期  地上1～2层商业区域、地下多种经营面积、承租用户  4 空 调 制冷费 期·㎡ 70.00  根据花园公寓实际情况、建筑档次，参照同类花园公寓测算 北京市规定制冷期从每年6～9月共4个月，扣除节假日共88天，每天供冷11小时（7～18时），延长时间另外收费，层高超过4m的加倍收费  地上1～2层商业区域、地下多种经营面积、承租用户  5 水 费 t  按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收  业主或用户  6 电 费 kW-h  按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收  业主或用户  7 燃气费 m3  按北京市文件规定 每月按用户实耗数量代收  业主或用户  二、物业管理费收入明细表 物业管理费收入明细表见表3-2。 表3-2 物业管理费收入明细表 序号 收费项目 计费面积/㎡ 计费价格及标准 金额/元 说 明      月度 年度   1 物业管理费 44860 3.98元/（月·㎡）  2142514   2 采暖费 3660.38 28元/（期·㎡）  188489   3 空调费 3660.38 70元/（期·㎡）  471223   4 公共设施运行费 44860 3.00元/（期·㎡）  1610813   合计    4413039   说明：花园公寓地上一层商场层高5.35m、面积1360.14㎡，二层商场层高4.5m、面积1711.24㎡，两层面积合计3071.38㎡，实行中央空调制冷和采暖，按北京市规定：层高超过4m的要加以倍收费，即采暖费=3071.38㎡×（28元/㎡×2）=171997元，空调制冷费=3071.38㎡×（70元/㎡×2）=429993元。 地下三层、二层洗衣房、餐厅等面积为589㎡。 层高均在4m以下，采暖费=589㎡×28元/㎡=16492元，空调费=589㎡×70元/㎡=41230元。 采暖费总收入=171997+16492=188489元， 空调制冷费总收入=429993+41230=471223元 花园公寓物业管理费支出测算 一、物业管理费支出测算 （一）人工费用支出 1、工资 （1）公司总经理1人，月薪为4000元，年薪为48000元； （2）总会计师1人，月薪为3500元，年薪为42000元； （3）总经理助理1人，月薪为3000元，年薪为36000元； （4）部门经理5人，每人月薪为2200元，年薪计132000元； （5）部门副经理1人，月薪为1800元，年薪为21600元； （6）主管级12人，每人月薪为1200元，年薪计172800元； （7）领班级12人，每人月薪为1000元，年薪计144000元； （8）员工35人，每人月薪为700元，年薪计294000元。 公司员工共68人，全年工资合计为890400元；平均每月工资为74200元；人均年工资为13094元。 2、加班加点工资、保健、夜班津贴及奖金等 按基本工资的15%测算，共计为890400×15%=133560元。 3、相关费用 按国家规定，合同制员工，以工资为基数计提的费用有：工资附加费14%（职工福利费7%，医药卫生补助金7%），工会经费2%，职工教育经费1.5%，养老保险19%（社会统筹，2003年调为20%），失业保险1.5%，公伤保险0.5%，医疗保险10%，企业补充医疗保险4%，以上各项共计为52.5%；临时工按规定仅计提养老保险及失业保险，两项合计为20.5%。未来物业管理中一般员工拟按50%使用临时工，即一般员工为35×50%=17人。所以相关费用应为： （1）合同制员工 （890400-142800）×52.5%=392490元 （2）临时工 142800×20.5%=29274元 以上两项合计为421764元。 4、工服、劳保及洗涤费 工服、劳保费用按年人均500元，洗涤费按每人均100元计算，则年费用为600×68=40800元。 5、员工餐补费 午餐每人每天按6元标准补助，晚餐、夜餐标准相同，按午餐人数的20%考虑，全年按265天-104天（星期六、日）-10天（法定节假日）=251天计算： 年员工餐补费=6×251×68+（6×251×68×20%）=122890元 以上5项费用支出合计为1609414元。 公司人工费用支出见表3-3。 表3-3 人工费用支出明细表 序号 部门 人数 年费用 /元 人数 物业管理费 /元 人数 公共设施 运行费/元 人数 空调采暖费 /元  1 公司领导 3  3       2 办公室 5  5       3 计财部 5  5       4 工程部 20    17  3   5 保安部 15  11  4     6 物业部 20  20       合 计 68 1609414 44 1041385 21 497025 3 71004  （二）公共区域维修维护费 公共区域维修维护费为10000元。 （三）公区区域用水电费 公共区域用水电费为20000元。 （四）卫生保洁费 卫生保洁费为90000元。其中： （1）清洁费用（包括卫生纸、垃圾袋、清洁剂及用具等）为5000×12=60000元； （2）外墙清洗（外委）费用为10000元； （3）垃圾清运、化粪池清掏（外委）费用为20000元。 （五）庭园及花园公寓内外绿化租摆费 庭园及花园公寓内外绿化租摆费为30000元。 （六）物业公司管理用固定资产折旧费及递延资产摊销费 固定资产原值30万元，年折旧率按6%计算，递延资产摊销费按年20%比例摊销。每年应计提折旧费18000元；递延资产250000元按20%比例摊销每年应摊50000元，两项合计每年为68000元。 （七）保险费（公众责任险） 保险费（公众责任险）为20000元。 （八）办公用品费 办公用品费为2000×12=24000元。 （九）通讯电话费 通讯电话费为20000元。 （十）差旅费（含探亲费） 差旅费（含探亲费）为20000元。 （十一）车辆使用费 车辆使用费为35000元。 （十二）公关交际费 公关交际费为20000元。 （十三）年检费及法律顾问费 年检费及法律顾问费为20000元。 （十四）印刷费 印刷费为12000元。 （十五）保安费 保安费为35000元。 以上15项直接费用支出合计1465385元。 （十六）物业管理酬金 物业管理酬金为367746元（由物业管理费列支）。 （十七）税费 税费为224734元（由物业管理费列支）。 以上17项物业管理费用合计2057865元。 二、运行系统费用 （一）电梯系统 花园公寓设计安装电梯7部，其中有客梯4部、观光梯2部、货梯1部，其运行、维修、维护费用如下： （1）人工费用（包括工资、加班工资、奖金、津贴、保健、工服、三险、劳保用品、餐补等）：平均人年费用为23596元（下同），定员2人，人工费用为2×23596=47192元。 （2）材料费：每部电梯每月维护材料费按300元预算，年费用为300×7×12=25200元。 （3）电费：测算7部电梯年耗电量在106680kW·h，平均每1kW·h电价为0.80元，年用电费为85344元。 （4）代维费为80000元。 （5）其他费用（年检、通讯、记录费等）约5000元。 7部电梯每年的运行、维修、维护费用合计为242736元。 （二）给排水系统 给排水系统包括自来水、排污、给排水用电（含雨水、污水、地下水）、水池清洗消毒、紫外线杀菌、日常维修材料、备品备件、人工费用及其他费用等。 （1）人工费：运行及维护、维修定员为5人，年费用：23596×5=117980元。 （2）维修材料及备品备件年费用为12000元。 （3）电费：预测年电费为0.80元/kW·h×107948kW·h=86359元。 （4）水费：公共区域运行年用水量测算为每年约71000t，北京市规定水费为2.8元/t，排污费为0.80元/t，合计为3.60元/t。水费为3.60元/t×71000t=255600元。 （5）清洗消毒费为每年20000元。 给排水费用合计为491939元。 （三）供电系统运行费 供电系统运行费包括变压器及线路损耗、设备动力、照明、排风用电、外付供电部门电缆代维、设备试验、电气仪表检验、防雷接地年检、维修材料备件、通讯、运行记录、人工费用等。 （1）人工费：运行及维护维修保养定员5人，年费用为23596×5=117980元。 （2）材料（灯具、电气材料）、备件费为20000元。 （3）电费： 设备运行用电，经测算，年电费为0.80元/kW·h×191848kW·h=153478元。 公共区域用电，经测算，年电费为0.80元/kW·h×80680kW·h=64544元。 以上两项合计为218022元。 （4）外委费用： 电缆代维费为5000元； 设备试验费为10000元； 仪表检验费为5000元； 防雷接地年检费为1000元。 以上4项合计为21000元。 （5）其他费用为2000元。 供电费用合计为379002元。 （四）自控系统运行费（含网络、音响、电视、广播） 运行费包括设备、照明等用电、日常维修、维护用材料及备件、打印、通讯、记录及人工费用等。 （1）人工费：23596×5=117980元。 （2）材料备件费用为20000元。 （3）电费：0.80元/kW·h×100800kW·h=80640元。 （4）其他费用（通讯、记录、打印等）为2000元。 自控系统运行费合计为220620元。 （五）消防保安控制系统运行费 进行费包括消防、保发监控机房设备、照明等用电、日常维修材料、备件、探头及烟感清洗、通讯、记录、打印、人工费用等。 （1）人工费：定员为4人，4×23596=94384元。 （2）材料费、备件费为20000元。 （3）电费：0.80元/Kw.h×40160kW.h =32128元。 （4）其他费用（通讯、记录、打印等）为2000元。 消防保安控制系统运行费合计为148512元。 （六）采暖费 采暖费包括人工费、材料备件费、热系统运行费、电费、水费等。按北京市规定，采暖期从每年11月15日开始至次年3月15日止，共计4个月（120天）。采暖费用如下： （1）人工费：定员为3人，3×23596÷2=35394元。 （2）材料备件费为40000元。 （3）电费：经测算，年电费为326485kW.h×0.80元/kW.h=261188元。 （4）水费：经测算，年水费为5246t×3.60元/t=18886元。 （5）记录、打印费为2000元。 （6）清水消毒费为20000元。 （7）代维校验费为10000元。 采暖费合计为387468元。 （七）空调运行费 空调运行费包括人工费、材料备件费、电费、水费、其他费用等。 按北京市规定，空调制冷期从每年6月15日开始至9月15日止，本方案考虑从6月1日至9月30日每天供冷11小时（7-18时），法定节假日共计88天停止供冷。业主和用户如需增加或延长供冷时间，应提前通知物业公司，以便安排供冷，费用另计。另外，按北京市物价局规定，建筑层高超过4m的应加倍收费。空调制冷费测算如下： （1）人工费：定员为3人，3×23596÷2=35394元。 （2）材料备件费为30000元。 （3）电费为160604kW.h×0.8kW.h=128483元。 （4）水费为20977t×3.6元/t=75517元。 （5）其他费用为10000元。 （6）代委校验费为10000元。 （7）市政热水费：1t/h×120天×24h×4.50元/t=12960元。 空调运行费用合计为302354元。 花园公寓物业管理费及运行费、采暖空调费支出分别见表3-4、表3-5。 表3-4 花园公寓物业管理费支出汇总表 单位 ：元 序号 费用项目 物业管理费 公共设施运行费 采暖费 空调费 合计 备注  1 人工费 1041385 497025 35394 35394 1609414   2 材料费 10000 93600 40000 30000 173600   3 保安费 35000    35000   4 电费 10000 502493 261188 128483 902164   5 水费 10000 255600 18886 75517 360003   6 保洁费 90000    90000   7 绿化费 30000    30000   8 折旧、摊销费 6800    68000 含摊销费  9 保险费 20000    20000   10 办公通讯费 44000    44000   11 差旅交通费 20000    20000   12 车辆使用费 35000    35000   13 公关交际费 20000    20000   14 印刷费 12000    12000   15 顾问费 20000    20000   16 外委费用  80000   80000   17 其他费用 20000 52000 32000 32960 136960   直接费小计 1465385 1480718 387468 302354 3635925   18 管理酬金 367746    367746   19 税金 224734    224734   费用合计 2057865 1480718 387468 302354 4228405   表3-5 花园公寓运行费支出、采暖空调费支出汇总表 单位：元 序号 费用项目 电梯 供水 供电 楼宇自控 消防监控 合计 采暖 空调  1 人工费 47192 117980 117980 117980 94384 495516 35394 35394  2 材料备件费 25200 12000 20000 20000 20000 97200 40000 30000  3 电费 85344 86359 218022 80640 32128 502493 261188 128483  4 水费  255600    255600 18886 75517  5 代维费 80000  21000   101000 10000 10000  6 消毒清洗费  20000    20000 20000   7 热水费        12960  8 其他费用 5000  2000 2000 2000 11000 2000 10000  9 费用合计 242736 491939 379002 220620 148512 1482809 387468 302354   花园公寓物业管理费收支预算 本建议方案从表3-2、表3-4和表3-5可以计算出花园公寓物业管理费年度收支预算数字，如表3-6所示。 表3-6 花园公寓物业管理费年度收支预算表 单位：元 序号 收入项目 金额 支出项目 金额  1 物业管理费收入 2142514 物业管理费支出 2057865  2 公共设施运行费收入 1610813 公共设施运行费支出 1480718  3 采暖费收入 188489 采暖费支出 387468  4 空调制冷费收入 471223 空调制冷费支出 302354     小计 4228405     结余 184634   合计 4413039 合计 4413039  一、花园公寓物业管理费年度收支预算表 从表3-6可以看出，年度总收入为4413039元，年度总支出为4228405元，收支相抵，节约184634元，但项目中有超支，主要项目是采暖费，每年采暖收入只有188489元，实际支出高达387468元，为什么支出多，收入少？经计算分析，主要原因是： （1）花园公寓设计上实行集中采暖面积是地下3层、地上两层，总面积12905.12㎡-停车场面积7418.26㎡（不供暖）=实际供暖面积5486.86㎡，但是实际能计算收费的面积仅为3660.38㎡，因为地上3～24层的业主都采用分体热风炉采暖，所以3～24层公共区域发生的采暖费或者单独计算，按建筑面积向业主计收；或者由已收物业管理费抵补。本方案未单独计算，将来由业主委员会决定。 （2）收费价格低，北京市物价局京价（工）字[1998]第475号文规定采暖收费标准仅为28元/（期·㎡），适于普通居民小区，对高档公寓的温度和服务要求显然不足。为了解决采暖费超支的问题，我们建议采取如下措施： 1）对3～24层的公共区采暖进行更新改造：一是停止对3～24层中庭、通廊的集中供暖；二是将公共卫生间改造一部分，作为仓库或储藏间出租，用部分租金收入来解决采暖费的不足问题。 2）利用多种经营项目的经营收入弥补采暖费超支。 我们相信采取以上措施之后，花园公寓的采暖费用可以做到收支持平。 二、花园公寓多种经营初步策划 经测算花园公寓可用于多种经营的面积约4000㎡，初步策划花园公寓一层多种经营面积约1000㎡，初步安排如下： （1）商务中心52㎡ 1）为客户提供公司注册登记、工商年检、报税、打字、复印、传真、电传等有偿服务； 2）设立飞机票、火车票代售点（招租）。 （2）大堂东侧或西侧（因开发商要出售一侧）226㎡，初步考虑招商对象为肯德基、麦当劳或精品屋（如：小工艺品、美术、字画、鲜花礼品）等等。 （3）商场部分有630㎡，策划招商对象为中上档次的小型超市。主要服务对象是花园公寓业主，使其不出花园公寓即可买到所需物品。 （4）大堂北侧靠近电梯间处有65㎡，拟设大堂吧。供应冷热饮、茶点、袋装小食品，以方便来花园公寓的客户及来访的客人。 （5）花园公寓二层可供经营面积约1700㎡。原设计为商场，考虑东侧近××大厦和××贸易中心两个大型商场，花园公寓二层如果还设商场，肯定竞争不过××。另外据了解花园公寓附近中档以上饭店较少，所以计划考虑引进：中上档次的饭店（如：烧鹅仔、金山城火锅、东来顺等档次的一家或几家饭庄）；或形体训练俱乐部；或保险公司；或改造写字间出租。 （6）中庭花园三层共计760㎡，其中： 1）花园公寓3层中庭花园400㎡，原设计为休闲、流水及绿色植物为主题的休闲花园。拟在绿色植物和流水之间装修改造成“杜甫草堂”（暂定名），设音乐茶座，经营特色小食品。 2）花园公寓7层中庭花园180㎡，原设计为以沙漠风情为主题，内部种植1人多高的巨型仙人掌。拟在此处设立冷饮、啤酒屋，以解到此休闲游玩客人之渴。 3）花园公寓11层中庭花园约180㎡，原设计是以小桥流水，苏州园林为主题的休闲圣地。计划在此设立茶座、棋牌室，供休闲客人娱乐享受。 4）花园公寓地下部分图纸上未标明使用用途的面积，将尽力利用起来来开展多种经营，如家政服务、美容美发、仓贮、健身等等。 为了能够落实和实现上述初步策划，在我公司中标之后将采取以下措施： （1）加强对花园公寓多种经营的策划，为客户提供全方位服务，达到业主、用户满意。 （2）成立多种经营项目部，招聘人才，充实力量。积极开展市场调查，选定引进项目，做到多方面、多方案比较，优中选优，确保引进最理想的，具有特色的优势项目。 （3）大力开拓多种经营项目，争取在2002年5月花园公寓入住时，完成招商面积达到80%以上。 前期介入及开办费用预算 一、前期介入 如果我公司中标，从委托协议签订之日起，将逐步展开前期工作，公司派出3名专业人员，进行现场监理、代租咨询、市场调研、CI设计等，并从今后物业使用、管理的角度提出建议，参加设计修改、施工调度等有关会议，争取尽可能多地掌握花园公寓建筑情况，特别要做好隐蔽工程记录，为未来的物业管理工作打下坚实的基础。委派人员工资及办公差旅费等，每月费用为1.8万元。 二、花园公寓物业经营管理开办费用预算 花园公寓工程于2002年5月入住，从2002年3月起，物业管理经营筹备处正式成立。筹备期为3个月。 （一）筹备处主要任务 （1）招聘培训员工，外培内训相结合，达到培训合格，持证上岗。 （2）制定内容各项管理制度，如：内部人事、劳动工资、劳动保险方面的制度、规定；内部财务管理办法和会计核算制度；花园公寓公约、消防保安制度；工程运行维护维修；岗位责任及操作规程；服务规范及运作程序等。 （3）设计、印刷经营管理使用的单证、表册、原始记录、台帐、信函等。 （4）购置经营管理需要的固定资产、办公家具、低值易耗品等。 （5）设计加工制作员工服装、标识。 （二）开办费用预算 （1）人工费。从2002年1月起开始员工招聘培训，由少逐步增多，3个月平均员工人数按70%测算为： 68×60%×1789×3≈220000元 （2）办公、差旅费、印刷费等50000元。 （3）购置费用300000元（详见表3-7） 以上3项合计为570000元。 表3-7 购置费用预算表 项 目 数量 单价/万元 金额/万元 备 注  （一）保安消防   4.98   对讲机 应急灯 防爆手电 消防器材 8 5 5 0.21 0.04 0.02 1.68 0.20 0.10 3.00 保安、工程用  （二）清洁用具   8.03   保洁用具 5L吸尘器 背式吸尘器 垃圾车 吹干机 多功能擦地机 双马达吸水机 高压水轮  2 2 2 1 1 1 1  0.38 0.57 0.08 0.53 1.18 0.87 0.79 2.60 0.76 1.14 0.16 0.53 1.18 0.87 0.79 大垃圾桶、不锈钢灰筒等  （三）工程用维修大型工具等   8.03   1.电工仪表 场强仪 数字转数仪 钳形电流表 高频示波器 摇表2500V/5000mΩ 1000V/1000mΩ 500V/1000mΩ 万用表MF-35  1 1 2 1 1 1 1 2  0.50 0.20 0.05 1 0.1 0.06 0.05 0.08 2.93 0.50 0.20 0.10 1.00 0.10 0.06 0.05 0.16 弱电用  一般万用表 吹风机 蓄电池测试仪 电桥 2、大型工器具 手电钻 电锤 无齿锯 砂轮机 手砂轮 台钻 气泵 台钳（带台案） 管道疏通机 炮筒疏通器 电焊机 多功能木工机 手提套丝组合工具 套丝机 开孔器 弯管机 压力钳（带台案） 拉杆 风速仪 测温仪 接地线 4m梯 3m梯 2m梯 卡刀 6 2 2 1 2 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1（套） 1 1 1 1 1 1 2 1 1 2 1 2 4 2 0.05 0.08 0.05 0.2 0.075 0.25 0.15 0.1 0.15 0.15 0.25 0.08 0.2 0.1 0.4 0.6 0.1 0.6 0.1 0.3 0.08 0.05 0.08 0.08 0.05 0.15 0.1 0.05 0.1 0.30 0.16 0.10 0.20 12.75 0.15 0.25 0.15 0.10 0.15 0.15 0.25 0.08 0.35 0.10 0.40 0.60 0.10 0.60 0.10 0.30 0.16 0.05 0.08 0.08 0.10 0.15 0.20 0.20 0.20  大小各1台 机线把等 用于线架  （四）家具用具   5.38   办公桌椅 文件柜 保险柜 库房货架（柜） 倒班宿舍寝具 更衣柜 指示标牌及标识 10（套） 10 1 10 20 10 0.05 0.05 0.08 0.05 0.02 0.06 0.50 0.50 0.08 0.50 0.40 0.60 2.80  指示标牌、单位水牌、楼层及房间号牌、公用设施、设备标牌、逃生标志等  （五）办公及通讯设备   7.35    电脑 复印机 碎纸机 传真机 财务用具 打卡机 6 1 1 1 1 0.8 1.5 0.03 0.15 0.5 4.80 1.50 0.03 0.15 0.37 0.50  总办、计财务各1台 检钞机、支票机、装订机  （六）不可预见费   1.00   合计   34.82