物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
第 3 章 物业管理企业的业务获取
3.1 物业招标
3.2 物业投标
3.3 物业管理委托合同
本章小结
学习目标
资料链接 复习思考题 实训题
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〔学习目标〕
市场经济环境中，物业管理企业的业务是通过招
投标活动公开竞争而获取的。通过本章学习，要求学
生熟悉物业招投标的程序和招标文件的编制，熟悉物
业服务委托合同的内容，掌握物业管理投标书的编写
方法。
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3.1 物业招标
物业招标，是指房地产开发商或业主委员会等物业
管理主体，通过编制和公开符合其管理服务要求和标准
的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方式进行分
析和判断，最终确定物业管理企业并与之签订物业前期
服务合同或物业服务合同的全过程。
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3.1.1 物业招标的方式
1） 公开招标：是指招标人员通过各种新闻媒体公开发
布招标公告, 邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加
投标的招标方式 。
2） 邀请招标：又称邀标, 是指不公开刊登广告而是以
投标邀请书的方式邀请 3个以上具备相应物业管理资质的物
业管理企业投标的招标方式 。
3）协议招标：简称议标，又称谈判招标，是指招标人
不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担物业
管理业务的物业管理企业，邀请其投标，然后平等协商，
最后达成协议。
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3.1.2 物业招标程序,
物业招标的一般程序是：招标方成立招标机构 → 编
制招标文件 → 确定标底 → 招标备案 → 发布招标公告 → 投
标方资格预审 → 投标方购买招标文件 → 召开标前会议 →
投标方制作投标文件并送达 → 开标, 评标和定标 → 签订
物业服务合同 。
1） 招标方成立招标机构,
（ 1） 自行设立招标机构：根据物业管理项目招标主体
的不同, 分为开发商自行招标和业主委员会自行招标 。
（ 2） 委托招标代理机构招标：招标代理机构是专门从
事招标代理业务的社会中介组织 。
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2） 编制招标文件：招标文件既是投标人编制投标文件
的依据, 又是招标人与中标人商定合同的基础, 其主要内
容包括：告知投标人递交投标书的程序；所需招标项目的
要求；投标评定准则；订立合同的条件等 。
3） 确定标底：标底又称底标, 是招标人为准备招标的
内容计算出的一个合理的基本价格 （ 预算价格 ） 。 它是招
标人审核报价, 评标和宣标的重要依据 。
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4） 招标备案：在招标方发布招标公告前, 要到房
地产主管部门进行招标备案 。 程序是,
（ 1） 申请
（ 2） 受理
（ 3） 审查：经审查符合条件的, 出具, 物业招标备
案通知, 。
5） 发布招标公告
6） 投标方资格预审：对投标申请人进行资格预审
的程序是,
（ 1） 发出资格预审通告或经营资质预审邀请书
（ 2） 获取资格预审文件
（ 3） 资格预审
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[示例 3-1]中国人民大学明德楼物业管理招标投标资格预审文件
（点击查看）
7） 投标方购买招标文件
8） 召开标前会议
9） 投标方制作投标文件并送达
10） 开标, 评标和定标
（ 1） 开标：由投标人或其推选的代表检查投标文件
的密封情况 → 当众拆封 → 宣读投标人的名称, 投标,
价格和投标文件的其他主要内容 → 开标过程同步记录,
并由招标人存档备查 。
（ 2） 评标：由招标人依法组建的评标委员会负责 。
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（ 3） 定标：评标委员会按照招标文件确定的评标标
准和方法对投标文件进行评审比较, 作出评审结果, 并
对评标结果签字确认 。
11） 签订物业服务合同
3.1.3 招标文件的编制
1） 招标文件要点
一份招标文件, 应当包括以下要点,
（ 1） 投标人须知,① 评标方法和标准； ② 编制投标
文件的要求； ③ 投标方式； ④ 投标截止时间； ⑤ 开标地
点和投标有效期 。
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（ 2） 合同主要条款及格式 。
（ 3） 要求投标人提供的资格和资信证明, 投标函及
附件, 履约担保证, 授权委托书的格式和说明 。
（ 4） 投标价格要求及计算方法 。
（ 5） 技术条款 。
（ 6） 图纸或者其他应当提供的资料 。
（ 7） 其他应当说明的问题 。
2） 招标文件内容,
（ 1） 招标人及招标项目简介；
（ 2） 物业管理服务内容和要求；
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（ 3） 对投标人及投标书的要求；
（ 4） 评标标准及方法；
（ 5） 评标活动方案；
（ 6） 物业服务合同的签订说明；
（ 7） 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容 。
[示例 3-2] 招标文件格式 （点击查看）
3） 招标文件的编制,
一般情况下, 招标文件的编制格式如下,
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3.2 物业投标
物业投标是指物业管理企业，根据物业招标文件中确
定的物业管理服务要求与标准，组织编制投标文件，并向
招标单位递交应聘申请书和投标书，参与公平竞争，获取
业务的过程。
3.2.1 物业投标过程
1）确定投标意向并成立工作机构
（ 1）取得《企业法人营业执照》、《物业管理企业
资质证书》。
（ 2）做好资金筹措准备。
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（ 3） 收集有关招标资料 。
（ 4） 进行可行性分析 。
（ 5） 申请资格预审 。
2） 获取招标文件
3） 考察物业项目现场
4） 制定管理服务方法与工作量
5） 制定资金计划
6） 标价测算
7） 办理投标保函：以确保在投标人中标后不能履
约时, 招标人可通过为投标人出具保函的银行, 用保证
金额作为投标人对招标人经济损失的赔偿 。
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8） 编制投标书
9） 封送标书, 保函
投标书的封送过程中, 应注意以下几个问题,
（ 1） 投标文件中的每一个空白均需填写；
（ 2） 投标文件应字迹清楚, 整洁, 纸张统一, 装帧
美观大方；
（ 3） 计算数字要准确无误；
（ 4） 不得改变标书格式, 不得涂改；
（ 5） 封送标书遵照一般惯例, 准确正本一本, 副本
两本, 分别包装封印 。
10） 现场答辩
11） 定标
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3.2.2 投标文件的编制
所谓投标文件, 实际工作中常简称为投标书, 标书,
它是指招标文件中规定的投标人必须提交的全部文件,
是招标人评标, 定标的依据 。
1） 国家建设部等单位联合制定了, 评标委员会和
评标方法暂行规定, 规定下列行为可认定投标人的投标
为废标,
（ 1） 虚假投标
（ 2） 低于成本价竞标
（ 3） 投标人资格不符
（ 4） 标书不符要求
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2） 编写投标文件要求包括以下几个方面,
（ 1） 投标企业情况
（ 2） 对标的物业的分析
3） 下面我们逐项介绍投标文件的编写
投标文件的组成包括：投标致函, 附件, 管理方案
三个部分 。
（ 1） 投标致函：投标致函实际上就是投标人的正式
报价信, 其主要内容有,
① 表明投标人完全愿意按招标文件中的规定承担物
业管理服务任务, 并写明自己的总报价金额；
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② 表明投标人接受该物业整个合同委托管理期限；
③ 表明本投标如被接受, 投标人愿意按招标文件规
定金额提供履约保证金；
④ 表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有
法律约束力；
⑤ 表明对招标人接受其他投标的理解 。
[示例 3-3] 投标致函示例 （点击查看）
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（ 2） 附件,
附件的数量及内容按照招标文件的规定确定 。 这
些文件主要包括,
① 公司简介；
② 公司法定代表人证明；
③ 公司对合同意向的承诺；
④ 物业管理项目组的配备；
⑤ 物业管理组织实施规划等 。
[示例 3-4] 附件示例 （点击查看）
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（ 3） 管理方案,
物业管理方案是为了提供物业管理工作而制定的方
案, 它是物业投标书的重要组成部分, 是投标报价的主
要依据, 也是物业管理企业中标后, 进行物业管理运作
的基本, 纲领, 。
物业管理方案最主要的内容是介绍物业管理要点和
物业管理服务内容, 服务形式和费用 。
物业管理方案编制的方法是,
① 方案编制前的准备,
第一, 组织方案编制人员
第二, 搜集各种招标方资料
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第三, 市场调查
第四, 了解掌握政策规定
第五, 项目评估
② 分析投标物业管理要点
第一, 住宅小区,
物业管理应当突出的是：环境管理；卫生绿化管理；
治安管理；市政设施管理 。
第二, 高层住宅,
这类物业管理的重点放在：机电设备管理；保卫治
安管理；卫生清洁管理；保养维护 。
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第三, 写字楼
其物业管理重点应放在：安全保卫工作；电梯, 中
央空调, 水电设施维护；清洁卫生服务 。
第四, 商业大厦管理
其管理重点在于：安全保卫工作；消防工作；清洁
卫生工作；空调或供热设备管理
[示例 3-5] 物业管理要点示例 （点击查看）
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③ 介绍本公司将提供的管理服务内容及功能, 费用
第一, 开发设计建设期间的管理服务内容,
A,对投标物业的设计图纸提供专业意见
B,对投标物业的设施提供专业意见
C,对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督
D,提供本投标物业的特别管理建议 。
第二, 物业竣工验收前的管理服务内容,
A,制订员工培训计划
B,制订租约条款, 管理制度和租用户手册
C,列出财务预算方案 。
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第三, 用户入住及装修期间的管理服务内容,
A,住户入住办理移交手续的管理服务
B,住户入住, 装修工程及物料定送的管理服务
C,迁入与安全管理服务
第四, 管理运作服务内容,
A,物业管理人力安排 。
B,保安服务
C,清洁服务
D,维修保养服务
E,财务管理服务
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F,绿化园艺管理服务
G,租赁管理服务
H,与租用户联系及管理报告
I,其他管理服务内容 。
第五, 说明将提供的服务形式, 费用和期限
[示例 3-6] 以某公寓管理运作服务为例, 介绍服务
内容, 形式, 费用部分的编制 。 （点击查看）
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3.3 物业管理委托合同
3.3.1 物业管理委托合同
物业管理委托合同, 是指物业管理市场上, 物业管
理服务的各有关当事人, 为实现物业管理服务的目标,
而签订的相互之间的民事权利义务关系的协议 。 依据委
任人和委托阶段的不同可以把委托合同分成以下两类,
（ 1） 前期物业管理服务合同
（ 2） 物业管理服务合同
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3.3.2 物业管理委托合同的内容
一般包括：总则, 委托管理事项, 委托管理期限,
双方权力义务, 物业管理服务质量, 物业管理服务费,
违约责任, 附则八个部分 。
[示例 3-7], 物业管理委托合同示范文本, （点击查看）
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3.3.3 物业管理服务合同的签订与履行
1） 物业管理服务合同的签订
（ 1） 业主与中标的物业管理企业谈判；
（ 2） 签订谅解备忘录；
（ 3） 发送中标函或签发意向书；
（ 4） 拟定并签订合同协议书 。
2） 物业管理服务合同的履行
合同的履行, 是指合同双方当事人正确, 适当,
全面地完成合同中规定的各项义务的行为 。
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3.3.4 物业管理服务合同的变更与解除
1） 物业管理服务合同的变更
它是经双方当事人协商一致后, 在原有合同的基
础上, 对原有合同的局部修改和补充 。
2） 合同的解除
由于发生法律规定或当事人约定的情况, 使得当
事人之间的权利义务关系消灭, 合同的法律效力终止
的行为称为合同的解除 。
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[本章小结 ]
在市场经济条件下, 物业管理企业获取业务都要
走公平竞争之路, 因此, 本章围绕物业管理企业的业
务获取, 讲述了物业招投标的程序和方法, 重点讲述
了编制招投标文件的方法, 并说明了物业服务合同的
签订和履行的有关问题 。 通过本章的学习, 不仅要求
从理论上掌握上述知识, 更要求从实务操作上掌握上
述工作 。
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[资料链接 ]
为规范物业管理企业在业务获取中的行为, 请各位老师
和同学在学习本章的同时, 阅读下列资料,
1．, 中华人民共和国招投标法, （ 2000年 1月 ）
2,建设部, 前期物业管理招标投标管理暂行办法,
（ 2003年 130）
3,建设部, 前期物业服务合同示范文本, (2004年 155)
4,各省, 直辖市招投标管理办法 。
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[复习思考题 ]
1,物业管理的招标要经过怎样的程序？ 物业管理
招标 文件如何编制？
2,简述物业管理的投标程序 。 如何编制物业管理
投标文件？
3,简述物业管理合同的主要内容 。
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[实训题 ]
某大厦是由某房地产开发公司建设的, 坐落于 ×
市 × 区 × 路 × 号, 占地面积 21300㎡, 总建筑面积
51000㎡ 。 大厦坐北朝南, 门 （ 南 ） 门前为 × 路, 南
距 × 花园 300m,北靠 × 大厦及光华南街；西至星光
普通住宅小区 。
大厦建筑为地下 4 层, 地上 17 层, 是 × 地区目
前最高建筑, 大厦主要设计功能为高档综合写字楼,
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1～ 3层可作为商业用房大厦主要设备均由美国, 日
本, 德国等发达国 家进口, 设计外形美观, 装修档
次高, 是一栋 5A级 （ CA— 通讯自动化, BA— 楼宇
自动化, MA— 管理自动化, FA— 消防自动化,
OA— 办公自动化 ） 高智能化的综合商厦 。
请根据上述对大厦的概况介绍, 结合本书的后
续学习内容, 设计一份招标文件和投标文件 。
第 3 章 物业管理企业的业务获取
3.1 物业招标
3.2 物业投标
3.3 物业管理委托合同
本章小结
学习目标
资料链接 复习思考题 实训题
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〔学习目标〕
市场经济环境中，物业管理企业的业务是通过招
投标活动公开竞争而获取的。通过本章学习，要求学
生熟悉物业招投标的程序和招标文件的编制，熟悉物
业服务委托合同的内容，掌握物业管理投标书的编写
方法。
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3.1 物业招标
物业招标，是指房地产开发商或业主委员会等物业
管理主体，通过编制和公开符合其管理服务要求和标准
的招标文件，向社会公开招聘，并采取科学方式进行分
析和判断，最终确定物业管理企业并与之签订物业前期
服务合同或物业服务合同的全过程。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
3.1.1 物业招标的方式
1） 公开招标：是指招标人员通过各种新闻媒体公开发
布招标公告, 邀请所有愿意参加投标的物业管理企业参加
投标的招标方式 。
2） 邀请招标：又称邀标, 是指不公开刊登广告而是以
投标邀请书的方式邀请 3个以上具备相应物业管理资质的物
业管理企业投标的招标方式 。
3）协议招标：简称议标，又称谈判招标，是指招标人
不必公开发布招标公告，而是选择其认为有能力承担物业
管理业务的物业管理企业，邀请其投标，然后平等协商，
最后达成协议。
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3.1.2 物业招标程序,
物业招标的一般程序是：招标方成立招标机构 → 编
制招标文件 → 确定标底 → 招标备案 → 发布招标公告 → 投
标方资格预审 → 投标方购买招标文件 → 召开标前会议 →
投标方制作投标文件并送达 → 开标, 评标和定标 → 签订
物业服务合同 。
1） 招标方成立招标机构,
（ 1） 自行设立招标机构：根据物业管理项目招标主体
的不同, 分为开发商自行招标和业主委员会自行招标 。
（ 2） 委托招标代理机构招标：招标代理机构是专门从
事招标代理业务的社会中介组织 。
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2） 编制招标文件：招标文件既是投标人编制投标文件
的依据, 又是招标人与中标人商定合同的基础, 其主要内
容包括：告知投标人递交投标书的程序；所需招标项目的
要求；投标评定准则；订立合同的条件等 。
3） 确定标底：标底又称底标, 是招标人为准备招标的
内容计算出的一个合理的基本价格 （ 预算价格 ） 。 它是招
标人审核报价, 评标和宣标的重要依据 。
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4） 招标备案：在招标方发布招标公告前, 要到房
地产主管部门进行招标备案 。 程序是,
（ 1） 申请
（ 2） 受理
（ 3） 审查：经审查符合条件的, 出具, 物业招标备
案通知, 。
5） 发布招标公告
6） 投标方资格预审：对投标申请人进行资格预审
的程序是,
（ 1） 发出资格预审通告或经营资质预审邀请书
（ 2） 获取资格预审文件
（ 3） 资格预审
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[示例 3-1]中国人民大学明德楼物业管理招标投标资格预审文件
（点击查看）
7） 投标方购买招标文件
8） 召开标前会议
9） 投标方制作投标文件并送达
10） 开标, 评标和定标
（ 1） 开标：由投标人或其推选的代表检查投标文件
的密封情况 → 当众拆封 → 宣读投标人的名称, 投标,
价格和投标文件的其他主要内容 → 开标过程同步记录,
并由招标人存档备查 。
（ 2） 评标：由招标人依法组建的评标委员会负责 。
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（ 3） 定标：评标委员会按照招标文件确定的评标标
准和方法对投标文件进行评审比较, 作出评审结果, 并
对评标结果签字确认 。
11） 签订物业服务合同
3.1.3 招标文件的编制
1） 招标文件要点
一份招标文件, 应当包括以下要点,
（ 1） 投标人须知,① 评标方法和标准； ② 编制投标
文件的要求； ③ 投标方式； ④ 投标截止时间； ⑤ 开标地
点和投标有效期 。
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（ 2） 合同主要条款及格式 。
（ 3） 要求投标人提供的资格和资信证明, 投标函及
附件, 履约担保证, 授权委托书的格式和说明 。
（ 4） 投标价格要求及计算方法 。
（ 5） 技术条款 。
（ 6） 图纸或者其他应当提供的资料 。
（ 7） 其他应当说明的问题 。
2） 招标文件内容,
（ 1） 招标人及招标项目简介；
（ 2） 物业管理服务内容和要求；
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（ 3） 对投标人及投标书的要求；
（ 4） 评标标准及方法；
（ 5） 评标活动方案；
（ 6） 物业服务合同的签订说明；
（ 7） 其他事项的说明及法律法规规定的其他内容 。
[示例 3-2] 招标文件格式 （点击查看）
3） 招标文件的编制,
一般情况下, 招标文件的编制格式如下,
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3.2 物业投标
物业投标是指物业管理企业，根据物业招标文件中确
定的物业管理服务要求与标准，组织编制投标文件，并向
招标单位递交应聘申请书和投标书，参与公平竞争，获取
业务的过程。
3.2.1 物业投标过程
1）确定投标意向并成立工作机构
（ 1）取得《企业法人营业执照》、《物业管理企业
资质证书》。
（ 2）做好资金筹措准备。
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（ 3） 收集有关招标资料 。
（ 4） 进行可行性分析 。
（ 5） 申请资格预审 。
2） 获取招标文件
3） 考察物业项目现场
4） 制定管理服务方法与工作量
5） 制定资金计划
6） 标价测算
7） 办理投标保函：以确保在投标人中标后不能履
约时, 招标人可通过为投标人出具保函的银行, 用保证
金额作为投标人对招标人经济损失的赔偿 。
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8） 编制投标书
9） 封送标书, 保函
投标书的封送过程中, 应注意以下几个问题,
（ 1） 投标文件中的每一个空白均需填写；
（ 2） 投标文件应字迹清楚, 整洁, 纸张统一, 装帧
美观大方；
（ 3） 计算数字要准确无误；
（ 4） 不得改变标书格式, 不得涂改；
（ 5） 封送标书遵照一般惯例, 准确正本一本, 副本
两本, 分别包装封印 。
10） 现场答辩
11） 定标
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3.2.2 投标文件的编制
所谓投标文件, 实际工作中常简称为投标书, 标书,
它是指招标文件中规定的投标人必须提交的全部文件,
是招标人评标, 定标的依据 。
1） 国家建设部等单位联合制定了, 评标委员会和
评标方法暂行规定, 规定下列行为可认定投标人的投标
为废标,
（ 1） 虚假投标
（ 2） 低于成本价竞标
（ 3） 投标人资格不符
（ 4） 标书不符要求
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2） 编写投标文件要求包括以下几个方面,
（ 1） 投标企业情况
（ 2） 对标的物业的分析
3） 下面我们逐项介绍投标文件的编写
投标文件的组成包括：投标致函, 附件, 管理方案
三个部分 。
（ 1） 投标致函：投标致函实际上就是投标人的正式
报价信, 其主要内容有,
① 表明投标人完全愿意按招标文件中的规定承担物
业管理服务任务, 并写明自己的总报价金额；
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② 表明投标人接受该物业整个合同委托管理期限；
③ 表明本投标如被接受, 投标人愿意按招标文件规
定金额提供履约保证金；
④ 表明本投标书连同招标人的书面接受通知均具有
法律约束力；
⑤ 表明对招标人接受其他投标的理解 。
[示例 3-3] 投标致函示例 （点击查看）
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（ 2） 附件,
附件的数量及内容按照招标文件的规定确定 。 这
些文件主要包括,
① 公司简介；
② 公司法定代表人证明；
③ 公司对合同意向的承诺；
④ 物业管理项目组的配备；
⑤ 物业管理组织实施规划等 。
[示例 3-4] 附件示例 （点击查看）
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（ 3） 管理方案,
物业管理方案是为了提供物业管理工作而制定的方
案, 它是物业投标书的重要组成部分, 是投标报价的主
要依据, 也是物业管理企业中标后, 进行物业管理运作
的基本, 纲领, 。
物业管理方案最主要的内容是介绍物业管理要点和
物业管理服务内容, 服务形式和费用 。
物业管理方案编制的方法是,
① 方案编制前的准备,
第一, 组织方案编制人员
第二, 搜集各种招标方资料
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
第三, 市场调查
第四, 了解掌握政策规定
第五, 项目评估
② 分析投标物业管理要点
第一, 住宅小区,
物业管理应当突出的是：环境管理；卫生绿化管理；
治安管理；市政设施管理 。
第二, 高层住宅,
这类物业管理的重点放在：机电设备管理；保卫治
安管理；卫生清洁管理；保养维护 。
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第三, 写字楼
其物业管理重点应放在：安全保卫工作；电梯, 中
央空调, 水电设施维护；清洁卫生服务 。
第四, 商业大厦管理
其管理重点在于：安全保卫工作；消防工作；清洁
卫生工作；空调或供热设备管理
[示例 3-5] 物业管理要点示例 （点击查看）
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
③ 介绍本公司将提供的管理服务内容及功能, 费用
第一, 开发设计建设期间的管理服务内容,
A,对投标物业的设计图纸提供专业意见
B,对投标物业的设施提供专业意见
C,对投标物业的建筑施工提供专业意见并进行监督
D,提供本投标物业的特别管理建议 。
第二, 物业竣工验收前的管理服务内容,
A,制订员工培训计划
B,制订租约条款, 管理制度和租用户手册
C,列出财务预算方案 。
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第三, 用户入住及装修期间的管理服务内容,
A,住户入住办理移交手续的管理服务
B,住户入住, 装修工程及物料定送的管理服务
C,迁入与安全管理服务
第四, 管理运作服务内容,
A,物业管理人力安排 。
B,保安服务
C,清洁服务
D,维修保养服务
E,财务管理服务
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F,绿化园艺管理服务
G,租赁管理服务
H,与租用户联系及管理报告
I,其他管理服务内容 。
第五, 说明将提供的服务形式, 费用和期限
[示例 3-6] 以某公寓管理运作服务为例, 介绍服务
内容, 形式, 费用部分的编制 。 （点击查看）
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3.3 物业管理委托合同
3.3.1 物业管理委托合同
物业管理委托合同, 是指物业管理市场上, 物业管
理服务的各有关当事人, 为实现物业管理服务的目标,
而签订的相互之间的民事权利义务关系的协议 。 依据委
任人和委托阶段的不同可以把委托合同分成以下两类,
（ 1） 前期物业管理服务合同
（ 2） 物业管理服务合同
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3.3.2 物业管理委托合同的内容
一般包括：总则, 委托管理事项, 委托管理期限,
双方权力义务, 物业管理服务质量, 物业管理服务费,
违约责任, 附则八个部分 。
[示例 3-7], 物业管理委托合同示范文本, （点击查看）
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3.3.3 物业管理服务合同的签订与履行
1） 物业管理服务合同的签订
（ 1） 业主与中标的物业管理企业谈判；
（ 2） 签订谅解备忘录；
（ 3） 发送中标函或签发意向书；
（ 4） 拟定并签订合同协议书 。
2） 物业管理服务合同的履行
合同的履行, 是指合同双方当事人正确, 适当,
全面地完成合同中规定的各项义务的行为 。
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3.3.4 物业管理服务合同的变更与解除
1） 物业管理服务合同的变更
它是经双方当事人协商一致后, 在原有合同的基
础上, 对原有合同的局部修改和补充 。
2） 合同的解除
由于发生法律规定或当事人约定的情况, 使得当
事人之间的权利义务关系消灭, 合同的法律效力终止
的行为称为合同的解除 。
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[本章小结 ]
在市场经济条件下, 物业管理企业获取业务都要
走公平竞争之路, 因此, 本章围绕物业管理企业的业
务获取, 讲述了物业招投标的程序和方法, 重点讲述
了编制招投标文件的方法, 并说明了物业服务合同的
签订和履行的有关问题 。 通过本章的学习, 不仅要求
从理论上掌握上述知识, 更要求从实务操作上掌握上
述工作 。
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[资料链接 ]
为规范物业管理企业在业务获取中的行为, 请各位老师
和同学在学习本章的同时, 阅读下列资料,
1．, 中华人民共和国招投标法, （ 2000年 1月 ）
2,建设部, 前期物业管理招标投标管理暂行办法,
（ 2003年 130）
3,建设部, 前期物业服务合同示范文本, (2004年 155)
4,各省, 直辖市招投标管理办法 。
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[复习思考题 ]
1,物业管理的招标要经过怎样的程序？ 物业管理
招标 文件如何编制？
2,简述物业管理的投标程序 。 如何编制物业管理
投标文件？
3,简述物业管理合同的主要内容 。
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[实训题 ]
某大厦是由某房地产开发公司建设的, 坐落于 ×
市 × 区 × 路 × 号, 占地面积 21300㎡, 总建筑面积
51000㎡ 。 大厦坐北朝南, 门 （ 南 ） 门前为 × 路, 南
距 × 花园 300m,北靠 × 大厦及光华南街；西至星光
普通住宅小区 。
大厦建筑为地下 4 层, 地上 17 层, 是 × 地区目
前最高建筑, 大厦主要设计功能为高档综合写字楼,
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1～ 3层可作为商业用房大厦主要设备均由美国, 日
本, 德国等发达国 家进口, 设计外形美观, 装修档
次高, 是一栋 5A级 （ CA— 通讯自动化, BA— 楼宇
自动化, MA— 管理自动化, FA— 消防自动化,
OA— 办公自动化 ） 高智能化的综合商厦 。
请根据上述对大厦的概况介绍, 结合本书的后
续学习内容, 设计一份招标文件和投标文件 。
