物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
第 5 章 房屋建筑物的管理
5.1 房屋建筑物基本识图
5.2 房屋完损等级
5.3 房屋建筑物的修缮管理
本章小结
学习目标
5.4 房屋日常养护
资料链接 复习思考题 实训题
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
〔学习目标〕
房屋建筑物是物业最主要的部分，它们的完好
与否，与业主的利益关系极大。通过本章的学习，
要求学生认识基本的建筑识图，了解房屋修缮管理
的基本内容，熟悉房屋完损等级标准，掌握房屋养
护与修缮的程序和日常养护的方法。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.1 房屋建筑物基本识图
5.1.1 房屋的组成及其作用
房屋建筑通常可分为工业建筑和民用建筑两大类 。
各组成部分的名称和位置如图 5-1所示 。
房屋各组成部分的作用是,
① 基础是承受建筑物全部载荷的构件；
② 墙, 柱主要用于房屋的承重和围护；
点击查看图 5-1
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
③ 楼面与地面是分隔建筑空间的水平承重构件；
④ 楼梯是房屋的垂直交通设施；
⑤ 门起交通联系和分割房间的作用；
⑥ 窗主要作采光, 通风之用；
⑦ 屋面是房屋顶部的围护和承重构件 。
此外, 一般建筑物还有天沟, 雨水管, 雨蓬,
散水, 明沟, 阳台, 台阶等构件和装修构造 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.1.2 房屋建筑图的分类
房屋建筑图主要用于指导房屋的施工, 所以又称
为施工图 。 它是按照国家标准的规定, 完整, 准确地
表达建筑物的形状, 大小以及各部分的结构, 构造,
装修, 附属设施等内容的图样 。
房屋建筑图按专业分工的不同, 通常分为三类,
（ 1） 建筑施工图 (简称建施 )
（ 2） 结构施工图 (简称结施 )
（ 3） 设备施工图 (简称设施 )
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.1.3 房屋建筑图的基本图示特点
房屋建筑图与机械图的投影方法和表达方法基本一
致，但因建筑图与机械图所采用的国家标准不同，故在
表达上有其自身的特点。
1）房屋建筑图与机械图的图样名称的区别
表 5-1 房屋建筑图与机械图的图名对照
房屋建筑图 正立面图 平面图 左侧立面图 右侧立面图 背立面图 底面图 剖面图
机械图 主视图 全剖俯视图 左视图 右视图 后视图 仰视图 剖视图
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2） 比例
房屋建筑图常用的比例如下,
总平面图,1:500,1:1000,1:2000
平面图, 剖面图, 立面图,1:50,1:100,1:200
详图,1:1,1:2,1:5,1:10,1:20
3） 图线
建筑施工图上常采用多种线型绘制 。
4） 尺寸标注
（ 1） 图样上的尺寸应包括尺寸界线, 尺寸线, 尺
寸起止符号和尺寸数字
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 2） 房屋建筑图中的尺寸起止符号一般用中实线绘
画, 并与尺寸界线成顺时针 45° 角 。
（ 3） 标注半径, 直径和角度, 尺寸起止符号不用
45° 短划线, 与机械图样相同用箭头表示 。 半径数字前
应加半径符号, R”,直径数字前应加符号, Φ”,角度的
尺寸线应以圆弧表示, 角度的起止符号以箭头表示, 或
用圆点代替 。
（ 4） 图样上的尺寸单位, 除标高和总平面图以米 (m)
为单位外, 其余均以毫米 (mm)为单位 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5） 定位轴线
在房屋建筑图中, 通常应将房屋的基础, 墙, 柱,
屋架等承重构件的轴线用划线绘制, 并进行编号, 以便
施工时定位放线和查阅图纸, 这些轴线称为定位轴线 。
6） 标高
在房屋建筑图中, 房屋各主要部位如室内地面, 窗
台, 门窗顶以及檐口等处的高度方向尺寸, 常用标高表
示 。
7） 索引符号和详图符号
表示详图与基本图, 详图与详图之间关系的一套符
号即为索引符号和详图符号 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 1） 索引符号,图样中的某一局部或构配件, 如需
另画详图表示时, 应以索引符号索引 。 如图 5-2所示,
图 5-2 索引符号
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
索引符号用于索引剖面的详图时, 应在索引符号
的引出线一侧画一粗实线, 表示剖切位置线, 引出线
所在的一侧应为剖视方向, 如图 5-3 所示 。
图 5-3 用于索引剖面详图的索引符号
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 2） 详图符号：详图的位置和编号以详图符
号表示, 详图符号用直径为 14mm 的粗实线圆绘
制 。 如图 5-4所示 。
图 5-4 详图符号
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 3） 指北针：指北针圆用细实线绘制, 直径为
24mm,指针尖为北向, 指针尾部宽度为 3mm,指北
针内涂黑 。
8） 图例
由于建筑平, 立, 剖面图是采用缩小比例绘制
的, 有些内容无法按实际情况绘制 。 因此, 常采用
各种规定的图例来表示各种构配件 。 常用建筑构造
及配件图例见表 5-2。
表 5-2 常用建筑构造及配件图例 （点击查看）
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
9） 剖面符号
房屋建筑图中砖墙和金属材料的剖面符号：砖墙
在建筑图中画单线, 而金属则画成双线 。 另外, 在房
屋建筑图中, 对于比例小于 1:50的平, 剖面图中, 砖
墙的剖面符号可不必画出 。
10） 材料符号
在房屋建筑图中, 比例为 1:100 - 1:200 的平,
剖视图, 可简化材料图例, 如砖墙涂红, 钢筋混凝土
涂黑 。 常用建筑材料图例见表 5-3。
表 5-3 常用建筑材料图例 （点击查看）
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.1.4 房屋建筑图的识读
1)概括了解
2)详细分析各种图形
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.2 房屋完损等级
房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度
划分的等级, 即现有房屋的质量等级 。
5.2.1 房屋完损等级标准
一般按房屋的结构, 装修, 设备三个组成部分的
完好, 损坏程度分为五个等级标准 。
（ 1） 完好房：指房屋的结构构件完好, 装修和设
备完好, 齐全完整, 管道畅通, 现状良好, 使用正常；
或虽个别分项有轻微损坏, 但一般经过小修就能修复
的房屋 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 2） 基本完好房：指房屋结构基本完好, 少量
构部件有轻微损坏, 装修基本完好, 油漆缺乏保养,
设备, 管道现状基本良好, 能正常使用, 经过一般
性维修即可修复 。
（ 3） 一般损坏房：指房屋结构一般性损坏, 部
分构部件有损坏或变形, 屋面局部漏雨, 装修局部
破损, 油漆老化, 设备管道不够畅通, 水卫, 电照
管线, 器具和零件有部分老化, 损坏或残缺, 需要
进行中修或局部大修更换零件 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 4） 严重损坏房：指房屋年年失修, 结构有
明显变形或损坏, 屋面严重漏雨, 装修严重变形,
破损, 油漆老化见底, 设备陈旧不齐全, 管道严重
堵塞, 水卫, 电照的管线, 器具和零件残缺及严重
损坏, 需要进行大修或翻修, 改建 。
（ 5） 危险房：指房屋承重构件已属危险构件,
结构丧失稳定和承载能力, 随时有倒塌可能, 不能
确保使用安全的房屋 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.2.2 房屋完损等级的评定方法
一般根据房屋各个组成部分完损程度综合评定 。
钢筋混凝土和混合结构房屋的完损等级评定方法
如下,
（ l） 房屋的结构, 装修, 设备等组成部分各项
完损程度符合同一个完损标准, 则该房屋的完损等级
就是分项所评定的完损程度 。
（ 2） 房屋的结构部分各项完损程度符合同一完
损标准, 在装修设备部分中有一, 二项完损度下降一
个等级, 其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,
则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 3） 房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程
度下降一个等级完损标准, 在装修或设备部分中有一项
完损程度下降一个等级完损标准等级, 其余三个组成部
分的各项都符合上一个等级以上的完损标准, 则该房屋
的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定 。
（ 4） 房屋结构部分中地基基础, 承重构件, 屋面等
项的完损程度符合同一完损标准, 其余各分项完损程度
有高出一个等级的完损标准, 则该房屋完损等级可按地
基基础, 承重结构, 屋面等项的完损程度来确定 。
房屋完损等级的评定可以定期进行, 也可以不定期
进行 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.2.3 房屋完损等级评定要求
评定房屋完损等级时, 按以下要求执行,
（ 1)在评定房屋结构, 装修, 设备等完损程度基础上,
对整幢房屋进行综合评定 。
（ 2） 按建设部房屋完损等级评定标准中规定的方法, 以
实际的完损程度为依据评定, 不能以建造年代或原始设计标
准为依据 。
（ 3） 结构是评定房屋完损等级的决定性因素, 因此, 要
以结构部分的地基基础, 承重构件, 屋面三项中最低的完损
标准来评定 。
（ 4） 严格执行房屋完损等级评定的四个标准 。
（ 5） 对正在维修的房屋, 按修缮施工前的房屋状况评定 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.3 房屋建筑物的修缮管理
5.3.1 房屋建筑物修缮管理的内容
房屋建筑物修缮管理又称房屋维修管理,是指物业管
理部门 (物业管理企业 )依法履行行政的管理职能, 对所管
的房屋进行组织查验, 评定完损等级, 拟定维修计划, 确
定修缮项目, 落实修理任务, 检查修缮工程质量的活动 。
其管理的内容包括,
1） 制定修缮方案
2） 确定修缮工程施工方案
3） 制作修缮工程任务单
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4） 进行修缮工程技术交底
5） 文明施工
6） 修缮工程施工现场管理
5.3.2 房屋维修工程的分类
根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质, 可以分
为小修, 中修, 大修, 翻修及综合维修五类 。
1)小修工程 （ 零修工程或养护工程 ）
指及时修复小损小坏, 以保持原来房屋的完损等级
为目的的日常养护工程 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2） 中修工程
指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求,
需要进行局部维修, 在维修中只牵动或拆换少量主体构
件, 而保持原房屋规模和结构的工程 。
3） 大修工程
指房屋主体结构大部分严重损坏, 无倒塌或局部倒
塌危险的房屋；公用生活设备 （ 包括上, 下水, 通风,
采暖等 ） 必须进行拆换, 改装, 新装的工程 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4） 翻修工程
指将原来房屋全部拆除后, 另行设计, 在原地或移
动后更新建造的工程 。
5） 综合维修工程
指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋, 大部分
严重损坏, 进行有计划的成片维修和为改变该片 （ 幢 ）
房屋的面貌的维修工程, 也就是指大, 中, 小修一次性
应修尽修的工程 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.3.3 房屋维修周期和范围
1） 维修周期
以住宅维修周期为例, 分为一般项目的维修周期和
全项目或多项目损坏最佳综合性大修周期 。
2） 维修范围
目前房屋修缮以保证居住安全和房屋正常使用为主 。
物业管理企业与用户之间, 一般以房屋破损原因划分修
缮责任 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.3.4 房屋维修工程考核指标,
（ 1） 房屋完好率, 指房屋主体结构良好, 设备完整,
上下水道畅通, 室内地面平整, 能保证住用户安全, 正
常使用的完好房屋和基本完好房屋数量 （ 建筑面积 ） 之
和与房屋数量 （ 建筑面积 ） 之比 。
（ 2） 房屋维修工程量：指今年完成综合维修的大,
中修工程数量 （ 建筑面积 ） 之和与全年全部维修人员平
均数之比 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 3） 房屋维修工程质量合格 （ 优良率 ）,指大,
中修工程质量经评定达到合格 （ 优良 ） 品标准的单位
工程数量 （ 建筑面积 ） 之和与报告期验收鉴定的单位
工程数量 （ 建面 ） 之和之比 。
（ 4） 小修养护及时率：指月 （ 季 ） 度全部管区
实际小修养护的户次数与月 （ 季 ） 度全部管区内实际
检修, 报修户次数之比 。 小修养护及时率达到 99%。
5.3.5 房屋维修管理工作流程
房屋维修管理工作流程 （点击查看）
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4 房屋日常养护
对房屋建筑物的管理, 更重要的在于日常养护 。 房
屋日常养护的具体内容包括,
5.4.1 地基基础的养护
（ 1） 坚决杜绝不合理荷载的产生
（ 2） 防止地基浸水
（ 3） 保证勒脚完好无损
（ 4） 防止地基冻害
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4.2 楼地面工程的养护
（ 1） 保证经常用水房间的有效防水
（ 2） 避免室内受潮与虫害
（ 3） 控制与消除装饰材料产生的副作用
5.4.3 墙台面及吊顶工程的养护工程
（ 1） 定期检查, 及时处理
（ 2） 加强保护与其它工程衔接处
（ 3） 保持清洁与常用的清洁方法
（ 4） 注意日常工作中的防护
（ 5） 注意材料所处的工作环境
（ 6） 定期更换部件, 保证整体协调性
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4.4 门窗工程的养护
（ 1） 严格遵守使用常识与操作规程
（ 2） 经常清洁检查, 发现问题千万不要拖延
（ 3） 定期更换易损部件, 保持整体状况良好
（ 4） 北方地区外门窗冬季使用管理
（ 5） 加强窗台与暖气的使用管理
5.4.5 屋面工程维修养护
（ 1） 定期清扫, 保证各种设施处于有效状态
（ 2） 定期检查, 记录, 并对发现的问题及时处理
（ 3） 建立大修, 中修, 小修制度
（ 4） 加强屋面使用的管理
（ 5） 建议建立专业维修保养队伍
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4.6 通风道的养护管理
（ 1） 住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时, 必须
小心细致地操作, 不要乱打乱凿, 对通风道造成损害 。
（ 2） 不要往通风道里扔砖头, 石块或在通风道上挂
东西, 挡住风口, 堵塞通道 。
（ 3） 物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况
及有无裂缝破损, 堵塞等情况进行检查 。 发现不正确的使
用行为要及时制止, 发现损坏要认真记录, 及时修复 。
（ 4） 检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通
风状况, 并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通 。
（ 5） 通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补, 严
重损坏的在房屋大修时应彻底更换 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4.7 垃圾道的养护管理
（ 1） 指定专人负责垃圾清运, 保持垃圾道通畅 。
（ 2） 搬运重物时要注意保护好垃圾道, 避免碰撞, 平
时不要用重物敲击垃圾道 。
（ 3） 不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾 。
（ 4） 垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通, 否则越
堵越严, 疏通起来更加费时费力 。
（ 5） 垃圾斗, 出垃圾门每两年应重新油漆一遍, 防止
锈蚀, 延长其寿命, 降低维修费用 。
（ 6） 垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土
修补, 防止其扩大 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4.8 房屋维修日常养护考核指标,
（ 1） 定额指标：工人的劳动效率要百分之百达
到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料
消耗定额 。
（ 2） 经费指标：通过各种方式筹集 （ 房屋租金,
按规定提取的修理费 ） 包干使用, 亏损不补, 节约
留用 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 3） 服务指标,
① 走访查房率：管理员每月对辖区的住, 用户
走访查房 50%以上, 每季逐户走访查房一遍 。
月走访查房率＝当月走访查房数 ÷ 辖区内住,
用户总数 × 100%
注：对月 （ 季 ） 走访如系一户超过一次的, 均
按一户计算 。
② 养护计划率：每月养户计划车要求达到 80%以
上, 遇到特殊情况和特殊季节, 管理部门可统一调
整养护计划车 。
月养户计划完成率：当月完成满计划内项目户
次 ÷ 当月养护计划安排的户次数 × 100%。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
③ 养护及时率,
月养护及时率＝当月完成的小修养护次数 ÷ 当月全
部报修中应修的户次数 × 100%。
注：当月全部报修户次数, 指提出了报修要求但经
专业人员实地勘查后, 认定不属于小修养护范围, 并已
做其他维修工程类安排和因故不能安排维修的报修户次
数 。
④ 安全指标：建设部 ［ 1988］ 建房字第 328号文件颁
发的, 房地产经营, 维修管理行业经济技术指标, 规定：
安全生产, 杜绝重大伤亡事故, 职工负伤事故频率小于
0.3%；确保住户, 用户安全, 杜绝塌屋死亡事故 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 5-1],甲小区某号 602室由被告华某承租, 502室
由原告王某承租 。 因被告某物业管理公司未在该号楼顶平
台落水管道进口处按规范要求设置防护网, 被鸟钻进管道
内筑巢, 致使管道堵塞 。 被告华某在装潢 602室房屋时, 未
经物业公司同意擅自将 602室阳台处的排水口封死 。 一天,
遭遇大雨, 因落水管道堵塞, 雨水从楼顶落水管道接口处
流进 602室阳台, 因该阳台排水口已封死, 积水无法排出,
沿 602室周围墙角深入 502室, 致使原告王某装潢的地板等
物受损 。 原告王某要求赔偿, 但因被告华某与物业管理公
司相互推诿, 原告王某遂诉讼至法院 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
对于此案, 法院审理经审理判定,
1,物业管理公司管理不善, 未按规范要求对房屋
楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通, 致使雨水受
堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内, 造成原告财
产损失, 对此, 物业管理公司应承担主要责任 。
2,华某未经物业公司同意, 擅自将其承租房屋阳
台处排水管道口封死, 使阳台的积水无法从排水管及
时排出, 加重了原告的财产损害 。 为此, 华某对原告
的财产损害也应承担一定的责任 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 5-2],上海市某小区内 5 号楼因排污水
管堵塞, 污水从 2楼 203室的地漏中倒灌出来 。 因 203
室系业主新购住房, 亦未装修, 房屋内暂时无人居
住, 所以导致 203室内大幅漫水, 并从楼地面渗漏到
底楼 103室的屋顶, 使得 103室业主精心装修的室内
屋顶严重受损 。
此后, 在现场疏通时, 未发现任何人为的不当
使用致使排污管堵塞, 因无法确定责任者, 103室业
主气愤之余, 将 203室业主和物业公司诉至法院 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
根据, 上海市居住物业管理条例, 第二十条的规
定, 物业公司应经常对物业管理区域进行全面巡视,
检查, 定期对住宅的共用部位, 共用设备和公共设施
进行养护 。 在污水管正常使用的情况下发生的堵塞事
件, 就说明物业公司对此共用设备疏于定期维护和保
养, 203室与 103室业主的室内受损与物业公司未按规
定履行管理服务义务有因果关系, 因此, 物业公司应
承担事故的赔偿责任 。 而 203室业主对该事的发生并无
过错, 不需承担赔偿责任 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 5-3],上海市某商品小区一业主有养鸽子的
兴趣爱好, 在屋顶搭建鸽棚, 放养信鸽 。 相邻业主深受
鸽毛, 鸽粪之苦, 遂向物业公司投诉, 要求处理 。
分析,
根据, 上海市居住物业管理条例, 第二十八条的规
定, 物业使用中禁止破坏房屋外貌, 禁止在天井, 庭
园, 平台, 屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物, 构
筑物 。 因此, 在屋顶搭建鸽棚, 属违反条例的行为 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
依照, 上海市居住物业管理条例, 第二十九条的
规定, 物业管理企业发现违反本条例第二十八条的行
为, 应当劝阻制止, 并督促改正；对拒不改正的, 应
当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处
理 。
对于在屋顶搭建鸽棚, 影响相邻业主居住卫生环
境和正常休息, 对相邻业主的正常生活规律造成影响
的, 相邻业主可通过诉讼要求行为人停止侵害, 排除
妨碍 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 5-4],上海市某旧式里弄小区有一位冯
姓业主, 因其住房逢雨便漏 。 经物业公司维修后不
久, 在下雨天仍旧漏水 。 冯某再次报修, 物业公司
答复说该物业维修项目不负责保修, 若要继续维修
应支付维修费用 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
沪房地物 （ 1997） 954号文, 关于 〈 上海市居住物
业管理条例 〉 有关条文的应用解释, 中规定, 物业维
修项目实行质量保修制度, 保修期一般为三个月 。 修
复项目竣工以业主验收签字为准 。 其中, 疏通项目的
修理竣工以流水畅通为验收合格标准, 筑漏项目以下
一次下雨不漏为验收合格标准 。 因修理质量引起的返
修不得再收费 。 因此, 本案中物业公司不能向冯某收
取维修费 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[本章小结 ]
本章介绍了基本的建筑识图知识, 讲述了房屋
修缮管理的基本内容和房屋完损等级标准, 重点讲
述了房屋养护与修缮的程序和日常养护的方法 。 通
过学习房屋建筑物修缮与养护的知识, 掌握实际工
作中怎样从事日常的保养工作, 如何处理业主的房
屋报修事宜, 如何判定物业房屋的完损等级并制定
修缮方案, 既有利于实现物业管理企业对业主的承
诺, 也有利于物业的保值增值 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[资料链接 ]
1,建设部, 城市危险房管理规定, （ 1989年 11
月颁布实施, 2004年 7月修改 ）
2,建设部, 城市异产毗连房屋管理规定,
（ 1989年颁布实施, 2001年 8月修订 ）
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
［ 复习思考题 ］
1,房屋建筑图有哪几类？ 其基本图示有何特点？
如何识读？
2,简述房屋完损等级评定的方法和要求 。
3,试述房屋修缮管理的内容 。
4,试述房屋日常养护的具体内容 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[实训题 ]
1,组织房屋修缮管理实习, 要求,
（ 1） 看懂修缮工程的施工图纸及相关技术资料；
（ 2） 在专业技术人员指导下, 做好修缮的施工准备
工作和施工规划 。
（ 3） 正确处理修缮施工与住用户安全的关系 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2,去年年底, 某大厦 6楼一住户洗菜池下水管堵塞,
电话委托管理处维修班疏通 。 维修人员及时赶到现场, 由
于下水管堵塞严重, 在 6楼疏通不开, 又转到 5楼, 从下水
管检查孔反向往上清疏 。 经过 3个多小时的努力, 管道彻
底疏通了 。 疏通中从下水管里掏出不少沙子, 白灰和油漆
块, 证明堵塞是该住户装修造成的 。 谁知当维修人员收取
40元维修费用时, 该住户以维修未使用任何材料为由, 拒
不交费, 并振振有辞地说, 自己装修完刚入住, 别的楼房
都有一年保修期, 他也应当住满一年后再交费 。
问,这位住户的做法对吗？ 如果你是该维修人员, 面
对此事, 应如何妥善解决？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
3,住在 19楼的业主卫某, 在自己物业内卫生间
的东墙开窗, 将厚厚的外墙打穿 。 物业公司多次上门
加以阻止, 卫某不听劝阻, 继续施工安装窗户, 致使
19层到底层墙面被泥浆污染 。 物业公司只得将卫某告
上法庭 。
问：自己的物业是否就有权随意破墙？ 物业管理
企业在日常管理中应怎样处理此类问题？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4,某住宅小区 108单元第 6层单号住宅的外墙下
水管渗漏, 湿了以下三层沿管的大片外墙 。 物业公
司提出要对其维修, 对维修费由谁出的问题出, 108
单元单号 8家住户, 其说法不一,7,8层的住户说：
此事与他们无关, 他们不出维修费； 6层以下的住户
说：该维修费应由第六层的住户出； 6层的住户说：
该维修费应从维修基金出 。
问：假设你是该物业公司的管理人员, 如何协
调住户们的分歧, 并合情合理地处理此问题？
第 5 章 房屋建筑物的管理
5.1 房屋建筑物基本识图
5.2 房屋完损等级
5.3 房屋建筑物的修缮管理
本章小结
学习目标
5.4 房屋日常养护
资料链接 复习思考题 实训题
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
〔学习目标〕
房屋建筑物是物业最主要的部分，它们的完好
与否，与业主的利益关系极大。通过本章的学习，
要求学生认识基本的建筑识图，了解房屋修缮管理
的基本内容，熟悉房屋完损等级标准，掌握房屋养
护与修缮的程序和日常养护的方法。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.1 房屋建筑物基本识图
5.1.1 房屋的组成及其作用
房屋建筑通常可分为工业建筑和民用建筑两大类 。
各组成部分的名称和位置如图 5-1所示 。
房屋各组成部分的作用是,
① 基础是承受建筑物全部载荷的构件；
② 墙, 柱主要用于房屋的承重和围护；
点击查看图 5-1
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
③ 楼面与地面是分隔建筑空间的水平承重构件；
④ 楼梯是房屋的垂直交通设施；
⑤ 门起交通联系和分割房间的作用；
⑥ 窗主要作采光, 通风之用；
⑦ 屋面是房屋顶部的围护和承重构件 。
此外, 一般建筑物还有天沟, 雨水管, 雨蓬,
散水, 明沟, 阳台, 台阶等构件和装修构造 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.1.2 房屋建筑图的分类
房屋建筑图主要用于指导房屋的施工, 所以又称
为施工图 。 它是按照国家标准的规定, 完整, 准确地
表达建筑物的形状, 大小以及各部分的结构, 构造,
装修, 附属设施等内容的图样 。
房屋建筑图按专业分工的不同, 通常分为三类,
（ 1） 建筑施工图 (简称建施 )
（ 2） 结构施工图 (简称结施 )
（ 3） 设备施工图 (简称设施 )
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.1.3 房屋建筑图的基本图示特点
房屋建筑图与机械图的投影方法和表达方法基本一
致，但因建筑图与机械图所采用的国家标准不同，故在
表达上有其自身的特点。
1）房屋建筑图与机械图的图样名称的区别
表 5-1 房屋建筑图与机械图的图名对照
房屋建筑图 正立面图 平面图 左侧立面图 右侧立面图 背立面图 底面图 剖面图
机械图 主视图 全剖俯视图 左视图 右视图 后视图 仰视图 剖视图
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2） 比例
房屋建筑图常用的比例如下,
总平面图,1:500,1:1000,1:2000
平面图, 剖面图, 立面图,1:50,1:100,1:200
详图,1:1,1:2,1:5,1:10,1:20
3） 图线
建筑施工图上常采用多种线型绘制 。
4） 尺寸标注
（ 1） 图样上的尺寸应包括尺寸界线, 尺寸线, 尺
寸起止符号和尺寸数字
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 2） 房屋建筑图中的尺寸起止符号一般用中实线绘
画, 并与尺寸界线成顺时针 45° 角 。
（ 3） 标注半径, 直径和角度, 尺寸起止符号不用
45° 短划线, 与机械图样相同用箭头表示 。 半径数字前
应加半径符号, R”,直径数字前应加符号, Φ”,角度的
尺寸线应以圆弧表示, 角度的起止符号以箭头表示, 或
用圆点代替 。
（ 4） 图样上的尺寸单位, 除标高和总平面图以米 (m)
为单位外, 其余均以毫米 (mm)为单位 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5） 定位轴线
在房屋建筑图中, 通常应将房屋的基础, 墙, 柱,
屋架等承重构件的轴线用划线绘制, 并进行编号, 以便
施工时定位放线和查阅图纸, 这些轴线称为定位轴线 。
6） 标高
在房屋建筑图中, 房屋各主要部位如室内地面, 窗
台, 门窗顶以及檐口等处的高度方向尺寸, 常用标高表
示 。
7） 索引符号和详图符号
表示详图与基本图, 详图与详图之间关系的一套符
号即为索引符号和详图符号 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 1） 索引符号,图样中的某一局部或构配件, 如需
另画详图表示时, 应以索引符号索引 。 如图 5-2所示,
图 5-2 索引符号
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
索引符号用于索引剖面的详图时, 应在索引符号
的引出线一侧画一粗实线, 表示剖切位置线, 引出线
所在的一侧应为剖视方向, 如图 5-3 所示 。
图 5-3 用于索引剖面详图的索引符号
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 2） 详图符号：详图的位置和编号以详图符
号表示, 详图符号用直径为 14mm 的粗实线圆绘
制 。 如图 5-4所示 。
图 5-4 详图符号
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 3） 指北针：指北针圆用细实线绘制, 直径为
24mm,指针尖为北向, 指针尾部宽度为 3mm,指北
针内涂黑 。
8） 图例
由于建筑平, 立, 剖面图是采用缩小比例绘制
的, 有些内容无法按实际情况绘制 。 因此, 常采用
各种规定的图例来表示各种构配件 。 常用建筑构造
及配件图例见表 5-2。
表 5-2 常用建筑构造及配件图例 （点击查看）
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
9） 剖面符号
房屋建筑图中砖墙和金属材料的剖面符号：砖墙
在建筑图中画单线, 而金属则画成双线 。 另外, 在房
屋建筑图中, 对于比例小于 1:50的平, 剖面图中, 砖
墙的剖面符号可不必画出 。
10） 材料符号
在房屋建筑图中, 比例为 1:100 - 1:200 的平,
剖视图, 可简化材料图例, 如砖墙涂红, 钢筋混凝土
涂黑 。 常用建筑材料图例见表 5-3。
表 5-3 常用建筑材料图例 （点击查看）
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.1.4 房屋建筑图的识读
1)概括了解
2)详细分析各种图形
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.2 房屋完损等级
房屋完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度
划分的等级, 即现有房屋的质量等级 。
5.2.1 房屋完损等级标准
一般按房屋的结构, 装修, 设备三个组成部分的
完好, 损坏程度分为五个等级标准 。
（ 1） 完好房：指房屋的结构构件完好, 装修和设
备完好, 齐全完整, 管道畅通, 现状良好, 使用正常；
或虽个别分项有轻微损坏, 但一般经过小修就能修复
的房屋 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 2） 基本完好房：指房屋结构基本完好, 少量
构部件有轻微损坏, 装修基本完好, 油漆缺乏保养,
设备, 管道现状基本良好, 能正常使用, 经过一般
性维修即可修复 。
（ 3） 一般损坏房：指房屋结构一般性损坏, 部
分构部件有损坏或变形, 屋面局部漏雨, 装修局部
破损, 油漆老化, 设备管道不够畅通, 水卫, 电照
管线, 器具和零件有部分老化, 损坏或残缺, 需要
进行中修或局部大修更换零件 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 4） 严重损坏房：指房屋年年失修, 结构有
明显变形或损坏, 屋面严重漏雨, 装修严重变形,
破损, 油漆老化见底, 设备陈旧不齐全, 管道严重
堵塞, 水卫, 电照的管线, 器具和零件残缺及严重
损坏, 需要进行大修或翻修, 改建 。
（ 5） 危险房：指房屋承重构件已属危险构件,
结构丧失稳定和承载能力, 随时有倒塌可能, 不能
确保使用安全的房屋 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.2.2 房屋完损等级的评定方法
一般根据房屋各个组成部分完损程度综合评定 。
钢筋混凝土和混合结构房屋的完损等级评定方法
如下,
（ l） 房屋的结构, 装修, 设备等组成部分各项
完损程度符合同一个完损标准, 则该房屋的完损等级
就是分项所评定的完损程度 。
（ 2） 房屋的结构部分各项完损程度符合同一完
损标准, 在装修设备部分中有一, 二项完损度下降一
个等级, 其余各项仍和结构部分符合同一完损标准,
则该房屋的完损等级按结构部分的完损程度来确定 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 3） 房屋结构部分中非承重墙与楼地面分项完损程
度下降一个等级完损标准, 在装修或设备部分中有一项
完损程度下降一个等级完损标准等级, 其余三个组成部
分的各项都符合上一个等级以上的完损标准, 则该房屋
的完损等级可按上一个等级的完损程度来确定 。
（ 4） 房屋结构部分中地基基础, 承重构件, 屋面等
项的完损程度符合同一完损标准, 其余各分项完损程度
有高出一个等级的完损标准, 则该房屋完损等级可按地
基基础, 承重结构, 屋面等项的完损程度来确定 。
房屋完损等级的评定可以定期进行, 也可以不定期
进行 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.2.3 房屋完损等级评定要求
评定房屋完损等级时, 按以下要求执行,
（ 1)在评定房屋结构, 装修, 设备等完损程度基础上,
对整幢房屋进行综合评定 。
（ 2） 按建设部房屋完损等级评定标准中规定的方法, 以
实际的完损程度为依据评定, 不能以建造年代或原始设计标
准为依据 。
（ 3） 结构是评定房屋完损等级的决定性因素, 因此, 要
以结构部分的地基基础, 承重构件, 屋面三项中最低的完损
标准来评定 。
（ 4） 严格执行房屋完损等级评定的四个标准 。
（ 5） 对正在维修的房屋, 按修缮施工前的房屋状况评定 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.3 房屋建筑物的修缮管理
5.3.1 房屋建筑物修缮管理的内容
房屋建筑物修缮管理又称房屋维修管理,是指物业管
理部门 (物业管理企业 )依法履行行政的管理职能, 对所管
的房屋进行组织查验, 评定完损等级, 拟定维修计划, 确
定修缮项目, 落实修理任务, 检查修缮工程质量的活动 。
其管理的内容包括,
1） 制定修缮方案
2） 确定修缮工程施工方案
3） 制作修缮工程任务单
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4） 进行修缮工程技术交底
5） 文明施工
6） 修缮工程施工现场管理
5.3.2 房屋维修工程的分类
根据房屋的损坏程度并按房屋维修的性质, 可以分
为小修, 中修, 大修, 翻修及综合维修五类 。
1)小修工程 （ 零修工程或养护工程 ）
指及时修复小损小坏, 以保持原来房屋的完损等级
为目的的日常养护工程 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2） 中修工程
指房屋少量部件已损坏或已不符合建筑结构的要求,
需要进行局部维修, 在维修中只牵动或拆换少量主体构
件, 而保持原房屋规模和结构的工程 。
3） 大修工程
指房屋主体结构大部分严重损坏, 无倒塌或局部倒
塌危险的房屋；公用生活设备 （ 包括上, 下水, 通风,
采暖等 ） 必须进行拆换, 改装, 新装的工程 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4） 翻修工程
指将原来房屋全部拆除后, 另行设计, 在原地或移
动后更新建造的工程 。
5） 综合维修工程
指成片多幢的楼房或面积较大的单幢房屋, 大部分
严重损坏, 进行有计划的成片维修和为改变该片 （ 幢 ）
房屋的面貌的维修工程, 也就是指大, 中, 小修一次性
应修尽修的工程 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.3.3 房屋维修周期和范围
1） 维修周期
以住宅维修周期为例, 分为一般项目的维修周期和
全项目或多项目损坏最佳综合性大修周期 。
2） 维修范围
目前房屋修缮以保证居住安全和房屋正常使用为主 。
物业管理企业与用户之间, 一般以房屋破损原因划分修
缮责任 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.3.4 房屋维修工程考核指标,
（ 1） 房屋完好率, 指房屋主体结构良好, 设备完整,
上下水道畅通, 室内地面平整, 能保证住用户安全, 正
常使用的完好房屋和基本完好房屋数量 （ 建筑面积 ） 之
和与房屋数量 （ 建筑面积 ） 之比 。
（ 2） 房屋维修工程量：指今年完成综合维修的大,
中修工程数量 （ 建筑面积 ） 之和与全年全部维修人员平
均数之比 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 3） 房屋维修工程质量合格 （ 优良率 ）,指大,
中修工程质量经评定达到合格 （ 优良 ） 品标准的单位
工程数量 （ 建筑面积 ） 之和与报告期验收鉴定的单位
工程数量 （ 建面 ） 之和之比 。
（ 4） 小修养护及时率：指月 （ 季 ） 度全部管区
实际小修养护的户次数与月 （ 季 ） 度全部管区内实际
检修, 报修户次数之比 。 小修养护及时率达到 99%。
5.3.5 房屋维修管理工作流程
房屋维修管理工作流程 （点击查看）
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4 房屋日常养护
对房屋建筑物的管理, 更重要的在于日常养护 。 房
屋日常养护的具体内容包括,
5.4.1 地基基础的养护
（ 1） 坚决杜绝不合理荷载的产生
（ 2） 防止地基浸水
（ 3） 保证勒脚完好无损
（ 4） 防止地基冻害
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4.2 楼地面工程的养护
（ 1） 保证经常用水房间的有效防水
（ 2） 避免室内受潮与虫害
（ 3） 控制与消除装饰材料产生的副作用
5.4.3 墙台面及吊顶工程的养护工程
（ 1） 定期检查, 及时处理
（ 2） 加强保护与其它工程衔接处
（ 3） 保持清洁与常用的清洁方法
（ 4） 注意日常工作中的防护
（ 5） 注意材料所处的工作环境
（ 6） 定期更换部件, 保证整体协调性
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4.4 门窗工程的养护
（ 1） 严格遵守使用常识与操作规程
（ 2） 经常清洁检查, 发现问题千万不要拖延
（ 3） 定期更换易损部件, 保持整体状况良好
（ 4） 北方地区外门窗冬季使用管理
（ 5） 加强窗台与暖气的使用管理
5.4.5 屋面工程维修养护
（ 1） 定期清扫, 保证各种设施处于有效状态
（ 2） 定期检查, 记录, 并对发现的问题及时处理
（ 3） 建立大修, 中修, 小修制度
（ 4） 加强屋面使用的管理
（ 5） 建议建立专业维修保养队伍
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4.6 通风道的养护管理
（ 1） 住户在安装抽油烟机和卫生间通风器时, 必须
小心细致地操作, 不要乱打乱凿, 对通风道造成损害 。
（ 2） 不要往通风道里扔砖头, 石块或在通风道上挂
东西, 挡住风口, 堵塞通道 。
（ 3） 物业管理企业每年应逐户对通风道的使用情况
及有无裂缝破损, 堵塞等情况进行检查 。 发现不正确的使
用行为要及时制止, 发现损坏要认真记录, 及时修复 。
（ 4） 检查时可在楼顶通风道出屋面处测通风道的通
风状况, 并用铅丝悬挂大锤放入通风道检查其是否畅通 。
（ 5） 通风道发现小裂缝应及时用水泥砂浆填补, 严
重损坏的在房屋大修时应彻底更换 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4.7 垃圾道的养护管理
（ 1） 指定专人负责垃圾清运, 保持垃圾道通畅 。
（ 2） 搬运重物时要注意保护好垃圾道, 避免碰撞, 平
时不要用重物敲击垃圾道 。
（ 3） 不要往垃圾道中倾倒体积较大或长度较长的垃圾 。
（ 4） 垃圾道出现堵塞时应尽快组织人员疏通, 否则越
堵越严, 疏通起来更加费时费力 。
（ 5） 垃圾斗, 出垃圾门每两年应重新油漆一遍, 防止
锈蚀, 延长其寿命, 降低维修费用 。
（ 6） 垃圾道出现小的破损要及时用水泥砂浆或混凝土
修补, 防止其扩大 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
5.4.8 房屋维修日常养护考核指标,
（ 1） 定额指标：工人的劳动效率要百分之百达
到或超过人工定额；材料消耗要不超过或低于材料
消耗定额 。
（ 2） 经费指标：通过各种方式筹集 （ 房屋租金,
按规定提取的修理费 ） 包干使用, 亏损不补, 节约
留用 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
（ 3） 服务指标,
① 走访查房率：管理员每月对辖区的住, 用户
走访查房 50%以上, 每季逐户走访查房一遍 。
月走访查房率＝当月走访查房数 ÷ 辖区内住,
用户总数 × 100%
注：对月 （ 季 ） 走访如系一户超过一次的, 均
按一户计算 。
② 养护计划率：每月养户计划车要求达到 80%以
上, 遇到特殊情况和特殊季节, 管理部门可统一调
整养护计划车 。
月养户计划完成率：当月完成满计划内项目户
次 ÷ 当月养护计划安排的户次数 × 100%。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
③ 养护及时率,
月养护及时率＝当月完成的小修养护次数 ÷ 当月全
部报修中应修的户次数 × 100%。
注：当月全部报修户次数, 指提出了报修要求但经
专业人员实地勘查后, 认定不属于小修养护范围, 并已
做其他维修工程类安排和因故不能安排维修的报修户次
数 。
④ 安全指标：建设部 ［ 1988］ 建房字第 328号文件颁
发的, 房地产经营, 维修管理行业经济技术指标, 规定：
安全生产, 杜绝重大伤亡事故, 职工负伤事故频率小于
0.3%；确保住户, 用户安全, 杜绝塌屋死亡事故 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 5-1],甲小区某号 602室由被告华某承租, 502室
由原告王某承租 。 因被告某物业管理公司未在该号楼顶平
台落水管道进口处按规范要求设置防护网, 被鸟钻进管道
内筑巢, 致使管道堵塞 。 被告华某在装潢 602室房屋时, 未
经物业公司同意擅自将 602室阳台处的排水口封死 。 一天,
遭遇大雨, 因落水管道堵塞, 雨水从楼顶落水管道接口处
流进 602室阳台, 因该阳台排水口已封死, 积水无法排出,
沿 602室周围墙角深入 502室, 致使原告王某装潢的地板等
物受损 。 原告王某要求赔偿, 但因被告华某与物业管理公
司相互推诿, 原告王某遂诉讼至法院 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
对于此案, 法院审理经审理判定,
1,物业管理公司管理不善, 未按规范要求对房屋
楼顶平台落水管道进行定期检查和疏通, 致使雨水受
堵后溢进华某和原告王某承租的房屋内, 造成原告财
产损失, 对此, 物业管理公司应承担主要责任 。
2,华某未经物业公司同意, 擅自将其承租房屋阳
台处排水管道口封死, 使阳台的积水无法从排水管及
时排出, 加重了原告的财产损害 。 为此, 华某对原告
的财产损害也应承担一定的责任 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 5-2],上海市某小区内 5 号楼因排污水
管堵塞, 污水从 2楼 203室的地漏中倒灌出来 。 因 203
室系业主新购住房, 亦未装修, 房屋内暂时无人居
住, 所以导致 203室内大幅漫水, 并从楼地面渗漏到
底楼 103室的屋顶, 使得 103室业主精心装修的室内
屋顶严重受损 。
此后, 在现场疏通时, 未发现任何人为的不当
使用致使排污管堵塞, 因无法确定责任者, 103室业
主气愤之余, 将 203室业主和物业公司诉至法院 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
根据, 上海市居住物业管理条例, 第二十条的规
定, 物业公司应经常对物业管理区域进行全面巡视,
检查, 定期对住宅的共用部位, 共用设备和公共设施
进行养护 。 在污水管正常使用的情况下发生的堵塞事
件, 就说明物业公司对此共用设备疏于定期维护和保
养, 203室与 103室业主的室内受损与物业公司未按规
定履行管理服务义务有因果关系, 因此, 物业公司应
承担事故的赔偿责任 。 而 203室业主对该事的发生并无
过错, 不需承担赔偿责任 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 5-3],上海市某商品小区一业主有养鸽子的
兴趣爱好, 在屋顶搭建鸽棚, 放养信鸽 。 相邻业主深受
鸽毛, 鸽粪之苦, 遂向物业公司投诉, 要求处理 。
分析,
根据, 上海市居住物业管理条例, 第二十八条的规
定, 物业使用中禁止破坏房屋外貌, 禁止在天井, 庭
园, 平台, 屋顶以及道路或者其他场地搭建建筑物, 构
筑物 。 因此, 在屋顶搭建鸽棚, 属违反条例的行为 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
依照, 上海市居住物业管理条例, 第二十九条的
规定, 物业管理企业发现违反本条例第二十八条的行
为, 应当劝阻制止, 并督促改正；对拒不改正的, 应
当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处
理 。
对于在屋顶搭建鸽棚, 影响相邻业主居住卫生环
境和正常休息, 对相邻业主的正常生活规律造成影响
的, 相邻业主可通过诉讼要求行为人停止侵害, 排除
妨碍 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[案例 5-4],上海市某旧式里弄小区有一位冯
姓业主, 因其住房逢雨便漏 。 经物业公司维修后不
久, 在下雨天仍旧漏水 。 冯某再次报修, 物业公司
答复说该物业维修项目不负责保修, 若要继续维修
应支付维修费用 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
分析,
沪房地物 （ 1997） 954号文, 关于 〈 上海市居住物
业管理条例 〉 有关条文的应用解释, 中规定, 物业维
修项目实行质量保修制度, 保修期一般为三个月 。 修
复项目竣工以业主验收签字为准 。 其中, 疏通项目的
修理竣工以流水畅通为验收合格标准, 筑漏项目以下
一次下雨不漏为验收合格标准 。 因修理质量引起的返
修不得再收费 。 因此, 本案中物业公司不能向冯某收
取维修费 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[本章小结 ]
本章介绍了基本的建筑识图知识, 讲述了房屋
修缮管理的基本内容和房屋完损等级标准, 重点讲
述了房屋养护与修缮的程序和日常养护的方法 。 通
过学习房屋建筑物修缮与养护的知识, 掌握实际工
作中怎样从事日常的保养工作, 如何处理业主的房
屋报修事宜, 如何判定物业房屋的完损等级并制定
修缮方案, 既有利于实现物业管理企业对业主的承
诺, 也有利于物业的保值增值 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[资料链接 ]
1,建设部, 城市危险房管理规定, （ 1989年 11
月颁布实施, 2004年 7月修改 ）
2,建设部, 城市异产毗连房屋管理规定,
（ 1989年颁布实施, 2001年 8月修订 ）
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
［ 复习思考题 ］
1,房屋建筑图有哪几类？ 其基本图示有何特点？
如何识读？
2,简述房屋完损等级评定的方法和要求 。
3,试述房屋修缮管理的内容 。
4,试述房屋日常养护的具体内容 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
[实训题 ]
1,组织房屋修缮管理实习, 要求,
（ 1） 看懂修缮工程的施工图纸及相关技术资料；
（ 2） 在专业技术人员指导下, 做好修缮的施工准备
工作和施工规划 。
（ 3） 正确处理修缮施工与住用户安全的关系 。
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
2,去年年底, 某大厦 6楼一住户洗菜池下水管堵塞,
电话委托管理处维修班疏通 。 维修人员及时赶到现场, 由
于下水管堵塞严重, 在 6楼疏通不开, 又转到 5楼, 从下水
管检查孔反向往上清疏 。 经过 3个多小时的努力, 管道彻
底疏通了 。 疏通中从下水管里掏出不少沙子, 白灰和油漆
块, 证明堵塞是该住户装修造成的 。 谁知当维修人员收取
40元维修费用时, 该住户以维修未使用任何材料为由, 拒
不交费, 并振振有辞地说, 自己装修完刚入住, 别的楼房
都有一年保修期, 他也应当住满一年后再交费 。
问,这位住户的做法对吗？ 如果你是该维修人员, 面
对此事, 应如何妥善解决？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
3,住在 19楼的业主卫某, 在自己物业内卫生间
的东墙开窗, 将厚厚的外墙打穿 。 物业公司多次上门
加以阻止, 卫某不听劝阻, 继续施工安装窗户, 致使
19层到底层墙面被泥浆污染 。 物业公司只得将卫某告
上法庭 。
问：自己的物业是否就有权随意破墙？ 物业管理
企业在日常管理中应怎样处理此类问题？
物业管理实务 2011年 10月 16日星期日
4,某住宅小区 108单元第 6层单号住宅的外墙下
水管渗漏, 湿了以下三层沿管的大片外墙 。 物业公
司提出要对其维修, 对维修费由谁出的问题出, 108
单元单号 8家住户, 其说法不一,7,8层的住户说：
此事与他们无关, 他们不出维修费； 6层以下的住户
说：该维修费应由第六层的住户出； 6层的住户说：
该维修费应从维修基金出 。
问：假设你是该物业公司的管理人员, 如何协
调住户们的分歧, 并合情合理地处理此问题？
