清华大学建筑学院 于学文 1
第七讲 城市居住用地规划
主要内容提要
★ 城市居住问题
★ 城市居住用地的组成
★ 城市居住用地的选择
★ 城市居住用地指标
★ 城市旧居住区的改建
一、城市居住问题
居民是城市的主人，居民的生活是城市最主要的活动之一。城市生
活居住体系包括两个层次：住宅 （家庭生活单元）,居住区 （社区、
多个家庭的组合、社交活动）
? 1、城市居住问题
– 我国城市住宅发展情况
我国城市居民人均居住面积的变化
50年代 1978 1985 1990 1992 1994 2000
4.3M2 /人 3.7 5.0 6.8 7.1 7.5 >10
1986年第一次全国房屋普查结果表明，全国 1/4位缺房户、无房户、生活不
便户（人均小于 4M2、老少三代同堂、成年未婚男女分不开等）。
我国住宅建设投资比例的发展
1949—1978年 1979—1989 1991 2000
0.78% 1.0% 3.67% > 5%
根据联合国的标准,正常投资比例为 5%，小于 3%时，是会出现住宅问题的
临界点。
– 国际居住标准
耕者有其田，居者有其屋 ——孙中山
? 最低标准：每人一个床
? 文明标准：每户一套房
? 舒适标准：每人一个房间
? 豪华标准：每人一套房
现在我国正朝着舒适标准努力，争取每户一套房，每人一间
房。
– 住宅制度的改革
二、城市居住用地的组成
? 1、城市居住区的类型
– 按所处位置分类
? 城市型居住区
城市功能用地的一部分，相对集中的居住用地，与城市其它功
能用地相连，不含居住区以上级公共设施
? 独立工矿型居住区
独立性较强，与城市其它功能用地距离较远，含有部分居住区
以上级公共设施（医院、商业服务、公园等）
– 按建设条件分类
? 新建居住区
按照规划标准进行建设的新型居住区
? 旧居住区
城市内部原有的、相对集中的居住用地，基础设施条件较差
? 2、城市居住用地的组成
一般称城市居住区，泛指不同人口规模的居住聚居地
特指被城市干道或自然分界线所围合、具有
一定人口规模、配有较完善的能满足该区居民物
质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚
居地。
– 住宅用地
– 公共设施用地
– 道路用地
– 公共绿地
– 用地平衡表
? 3、居住用地的分类 R
– 一类居住用地 R1
市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主
的用地
– 二类居住用地 R2
市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层
住宅为主的用地
– 三类居住用地 R3
市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与
工业的用地有混合交叉的用地
– 四类居住用地 R4
以简陋住宅为主的用地
三、城市居住用地的选择
城市居住用地市城建设用地中比例最大的部分，
又是城市居民直接使用、关系最密切的部分。
? 1、自然地质条件
? 不能存在地震、洪水、滑坡、崩塌、沙土液化等
自然灾害的隐患
? 在山区或丘陵地区，应尽量选择通风和向阳的坡
面
? 应当尽量少占高产农田和不占基本农田保护区
? 2、周围环境
– 自然环境
? 接近水面、森林，将人文景观组织到居住区中
? 与城市主导风向的关系
– 功能用地环境
? 与工业区的关系
? 与对外交通的关系
? 与公共设施的关系
– 建筑环境
? 城市小气候
? 高层建筑群
? 3、与旧城区的关系
? 新建居住区应充分依托旧城区，利用原有设施
? 尊重城市原有结构，延续城市历史文脉
? 保护历史文化名城、历史街区、文物建筑
? 4、可持续发展
? 为城市规划期后的发展留有余地
? 为城市发展准备绿色空间
? 与其他功能用地发展的关系
四、城市居住区规划结构
? 1、城市居住区的布置
– 集中布置
城市规模不大，自然条件较好，有足够的用地的城市中
? 可以节约市政基础设施和公共服务设施的投资费用，充分发
挥其效能，可以密切各部分在空间上的联系。
– 分散布置
在规模较大的城市中, 或在城市总体布局为组团式布局时
? 分散布置的基本原则应使居住用地与工作地点接近, 使组团
内的居住与就业基本平衡, 尽量减少, 城市交通 。
? 不能机关大院内建宿舍
? 2、居住区的组织
– 按小区理论进行组织
? 邻里单位理论为基础
? 以小学、托幼、商店为中心布置住宅群
? 现在逐渐向外向发展
– 按均衡布置公共设施进行组织
以不同性质和规模的公共设施为中心，按不同服
务半径布置 ——市级、地区级、居住区级、小区级
– 按 环境区组织
? 强调选择自由、交通自由，改变邻里单位概念
– 我国居住区的一般组织方式
? 居住区规模
? 居住区规划结构
居住区 ——居住小区 ——居住组团
居住区分级控制规模
居住区 小区 组团
户数 1 0 0 0 0 — 1 5 0 0 0 2 0 0 0 — 4 0 0 0 300 —— 700
人口 3 0 0 0 0 — 5 0 0 0 0 7 0 0 0 — 1 5 0 0 0 1 0 0 0 — 3 0 0 0
? 4、城市居住用地的技术经济指标
? 规划用地面积
? 建筑基底面积
? 建筑密度
? 建筑总面积
? 容积率
（建筑面积毛密度）
? 绿地率
? 人口毛密度
? 平均层数
?建筑密度 =
?容积率 =
（建筑面积毛密度，单位：万平方米 / 公顷）
?绿地率
?人口毛密度 单位：人 /公顷
用地面积
建筑基底面积
用地面积
建筑总面积
? 5、居住用地占城市建设用地的比重
用地类别 居住用地 工业用地 道路用地 绿 地
用地指标 m
2
/ 人 18 — 28 10 — 15 7 — 15
≥ 9
其 中 公 共
绿地 ≥ 7
占建设用地比例 % 20 — 32 15 — 25 8 — 15 8 — 15
五、城市旧居住区改建
? 1、旧居住区改造的必要性
– 城市新区占用大量农田 而耕地已经人均不足一亩
– 旧居住区的条件不适应现代生活
? 2、旧居住区的一般问题
– 城市布局不甚合理 功能混杂，污染工业在其中
– 城市道路不成系统 道路狭窄弯曲，过境交通穿城
– 建筑密度高，质量差 有些已成危险房屋
– 城市基础设施缺乏 给排水、通讯、燃料、供暖设施
– 公共服务设施不足 教育、商业、医疗等
– 公共绿地极少
? 3、旧居住区改建的原则和内容
– 注意保护城市基本格局 历史名城、历史街区
– 合理调整土地功能布局 经济杠杆，搬迁工业
– 改善城市交通，增加绿化
– 逐步改善居住条件，加强基础设施建设
? 4、旧居住区的改建方法
改变过去见缝插楼的现象
– 结合重大工程建设改建 妙应寺白塔地区、牛街地区
– 结合道路建设沿街改建 北京前三门大街
– 保护性改建具有特色的旧居住区 菊儿胡同、张家界沿河
– 保护性改建形式 房屋内部改造、重新设计
第七讲 城市居住用地规划
主要内容提要
★ 城市居住问题
★ 城市居住用地的组成
★ 城市居住用地的选择
★ 城市居住用地指标
★ 城市旧居住区的改建
一、城市居住问题
居民是城市的主人，居民的生活是城市最主要的活动之一。城市生
活居住体系包括两个层次：住宅 （家庭生活单元）,居住区 （社区、
多个家庭的组合、社交活动）
? 1、城市居住问题
– 我国城市住宅发展情况
我国城市居民人均居住面积的变化
50年代 1978 1985 1990 1992 1994 2000
4.3M2 /人 3.7 5.0 6.8 7.1 7.5 >10
1986年第一次全国房屋普查结果表明，全国 1/4位缺房户、无房户、生活不
便户（人均小于 4M2、老少三代同堂、成年未婚男女分不开等）。
我国住宅建设投资比例的发展
1949—1978年 1979—1989 1991 2000
0.78% 1.0% 3.67% > 5%
根据联合国的标准,正常投资比例为 5%，小于 3%时，是会出现住宅问题的
临界点。
– 国际居住标准
耕者有其田，居者有其屋 ——孙中山
? 最低标准：每人一个床
? 文明标准：每户一套房
? 舒适标准：每人一个房间
? 豪华标准：每人一套房
现在我国正朝着舒适标准努力，争取每户一套房，每人一间
房。
– 住宅制度的改革
二、城市居住用地的组成
? 1、城市居住区的类型
– 按所处位置分类
? 城市型居住区
城市功能用地的一部分，相对集中的居住用地，与城市其它功
能用地相连，不含居住区以上级公共设施
? 独立工矿型居住区
独立性较强，与城市其它功能用地距离较远，含有部分居住区
以上级公共设施（医院、商业服务、公园等）
– 按建设条件分类
? 新建居住区
按照规划标准进行建设的新型居住区
? 旧居住区
城市内部原有的、相对集中的居住用地，基础设施条件较差
? 2、城市居住用地的组成
一般称城市居住区，泛指不同人口规模的居住聚居地
特指被城市干道或自然分界线所围合、具有
一定人口规模、配有较完善的能满足该区居民物
质与文化生活所需的公共服务设施的居住生活聚
居地。
– 住宅用地
– 公共设施用地
– 道路用地
– 公共绿地
– 用地平衡表
? 3、居住用地的分类 R
– 一类居住用地 R1
市政公用设施齐全、布局完整、环境良好、以低层住宅为主
的用地
– 二类居住用地 R2
市政公用设施齐全、布局完整、环境较好、以多、中、高层
住宅为主的用地
– 三类居住用地 R3
市政公用设施比较齐全、布局不完整、环境一般，或住宅与
工业的用地有混合交叉的用地
– 四类居住用地 R4
以简陋住宅为主的用地
三、城市居住用地的选择
城市居住用地市城建设用地中比例最大的部分，
又是城市居民直接使用、关系最密切的部分。
? 1、自然地质条件
? 不能存在地震、洪水、滑坡、崩塌、沙土液化等
自然灾害的隐患
? 在山区或丘陵地区，应尽量选择通风和向阳的坡
面
? 应当尽量少占高产农田和不占基本农田保护区
? 2、周围环境
– 自然环境
? 接近水面、森林，将人文景观组织到居住区中
? 与城市主导风向的关系
– 功能用地环境
? 与工业区的关系
? 与对外交通的关系
? 与公共设施的关系
– 建筑环境
? 城市小气候
? 高层建筑群
? 3、与旧城区的关系
? 新建居住区应充分依托旧城区，利用原有设施
? 尊重城市原有结构，延续城市历史文脉
? 保护历史文化名城、历史街区、文物建筑
? 4、可持续发展
? 为城市规划期后的发展留有余地
? 为城市发展准备绿色空间
? 与其他功能用地发展的关系
四、城市居住区规划结构
? 1、城市居住区的布置
– 集中布置
城市规模不大，自然条件较好，有足够的用地的城市中
? 可以节约市政基础设施和公共服务设施的投资费用，充分发
挥其效能，可以密切各部分在空间上的联系。
– 分散布置
在规模较大的城市中, 或在城市总体布局为组团式布局时
? 分散布置的基本原则应使居住用地与工作地点接近, 使组团
内的居住与就业基本平衡, 尽量减少, 城市交通 。
? 不能机关大院内建宿舍
? 2、居住区的组织
– 按小区理论进行组织
? 邻里单位理论为基础
? 以小学、托幼、商店为中心布置住宅群
? 现在逐渐向外向发展
– 按均衡布置公共设施进行组织
以不同性质和规模的公共设施为中心，按不同服
务半径布置 ——市级、地区级、居住区级、小区级
– 按 环境区组织
? 强调选择自由、交通自由，改变邻里单位概念
– 我国居住区的一般组织方式
? 居住区规模
? 居住区规划结构
居住区 ——居住小区 ——居住组团
居住区分级控制规模
居住区 小区 组团
户数 1 0 0 0 0 — 1 5 0 0 0 2 0 0 0 — 4 0 0 0 300 —— 700
人口 3 0 0 0 0 — 5 0 0 0 0 7 0 0 0 — 1 5 0 0 0 1 0 0 0 — 3 0 0 0
? 4、城市居住用地的技术经济指标
? 规划用地面积
? 建筑基底面积
? 建筑密度
? 建筑总面积
? 容积率
（建筑面积毛密度）
? 绿地率
? 人口毛密度
? 平均层数
?建筑密度 =
?容积率 =
（建筑面积毛密度，单位：万平方米 / 公顷）
?绿地率
?人口毛密度 单位：人 /公顷
用地面积
建筑基底面积
用地面积
建筑总面积
? 5、居住用地占城市建设用地的比重
用地类别 居住用地 工业用地 道路用地 绿 地
用地指标 m
2
/ 人 18 — 28 10 — 15 7 — 15
≥ 9
其 中 公 共
绿地 ≥ 7
占建设用地比例 % 20 — 32 15 — 25 8 — 15 8 — 15
五、城市旧居住区改建
? 1、旧居住区改造的必要性
– 城市新区占用大量农田 而耕地已经人均不足一亩
– 旧居住区的条件不适应现代生活
? 2、旧居住区的一般问题
– 城市布局不甚合理 功能混杂，污染工业在其中
– 城市道路不成系统 道路狭窄弯曲，过境交通穿城
– 建筑密度高，质量差 有些已成危险房屋
– 城市基础设施缺乏 给排水、通讯、燃料、供暖设施
– 公共服务设施不足 教育、商业、医疗等
– 公共绿地极少
? 3、旧居住区改建的原则和内容
– 注意保护城市基本格局 历史名城、历史街区
– 合理调整土地功能布局 经济杠杆，搬迁工业
– 改善城市交通，增加绿化
– 逐步改善居住条件，加强基础设施建设
? 4、旧居住区的改建方法
改变过去见缝插楼的现象
– 结合重大工程建设改建 妙应寺白塔地区、牛街地区
– 结合道路建设沿街改建 北京前三门大街
– 保护性改建具有特色的旧居住区 菊儿胡同、张家界沿河
– 保护性改建形式 房屋内部改造、重新设计
