第三编 土地资产流转第十四章 土地市场概论第一节 土地市场的一般理论第二节 中国土地市场体系第三节 中国土地市场管理第一节 土地市场的一般理论一、土地市场的内涵和特点
（一）土地市场的内涵土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。
（二）土地市场的特点
1.地域性
2.竞争不充分性
3.供给滞后性
4.供给弹性较小
5.低效率性
6.政府管制较严二、土地市场的功能与运行条件
（一）土地市场的功能
1.优化土地资源配置
2.调整产业结构，优化生产力布局
3.健全市场体系，实现生产要素的最佳组合
（二）土地市场的运行条件
1.良好的市场经济外部环境
2.完善的土地法律法规
3.明晰的土地产权
4.发达的土地金融
5.优质的市场中介服务三、土地市场模式与运行机制
（一）土地市场模式
以土地私有制为基础的完全市场模式和以土地国家所有制为基础的市场竞争模式。
完全市场模式以美国、日本、法国等国家为代表；市场竞争模式则以英国和英联邦国家或地区为代表。
两种市场模式的差异
1．两种模式的共同特点,
（ 1）土地市场的基础是资本主义市场经济。
（ 2）有形市场和无形市场相结合。
（ 3）土地市场的供给与需求决定土地价格。
（ 4）土地市场的进出是自由的。
（ 5）政府都对土地市场进行干预。
2．两种模式的不同之处,
（ 1）土地所有制不同。
（ 2）市场客体不同。
（ 3）市场竞争程度不同。
两种市场模式的差异
从现实运行效率来看，这两种市场模式都是同等有效的。这是因为，两种模式的经济制度基础都是资本主义市场经济，市场机制对资源的配置都发挥同样的作用。在实行土地国家所有制的英国，其财产制度仍是私有制，土地国王所有在很大程度上只是名义上的，保有土地所有权拥有者也称为地产所有者，他们只要不违反法规，
就可以自由地利用和处分保有的土地。
（二）土地市场的运行机制
土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。
土地供给
土地供给是在某一特定时间内，在某一土地市场上，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量，这是一种有效供给。
,不动产，假定生产成本维持固定情况下，
供给是在特定期间与特定市场，某类型不动产在不同价格可供出售或出租的数量,。
土地供给
一般而言，无论市场上土地价格如何变动，土地的自然供给是不变的，即土地自然供给基本无弹性。
土地经济供给是变化的，即某一用途的土地在某一特定市场随着市场价格的变化，其市场供给也发生变化。
土地供给
影响土地经济供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、
建筑技术水平等。
,在土地市场实际运行中，供给的关键在于时间,。
土地需求
土地需求是在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量。
,对不动产而言，假定其他因素如人口、
所得及消费者偏好维持不变下，需求是在特定期间与特定市场，某类型不动产在不同价格被希望购买或承租的数量,。
土地需求
土地作为一种生产要素,其需求是一种引致需求 。
土地需求量的影响因素主要有：土地价格,
消费者或投资者的货币收入和融资能力,
土地投机,人口因素和家庭因素,消费者或投资者偏好,对未来的预期等 。
土地价格和地租是由土地的供给与需求二者共同决定的 。
第二节 中国土地市场体系一、中国土地市场体系的建立与发展
（一）中国建立土地市场的必要性
1.土地市场是合理配置土地资源的有效途径
2.土地市场是社会主义统一市场体系的有机组成部分
3.与国际市场接轨的客观需要
（二）中国土地市场体系建立与发展的历程二、中国土地市场体系的特点与构成
（一）中国土地市场体系的特点
1．中国土地市场是政府驱动型市场
2．目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位
3．中国城市土地市场是垄断竞争型市场
4．在企业改制中实行土地政策性入市
（二）中国土地市场的构成
中国土地市场体系按地域划分,分为城市国有土地使用权市场和农村集体土地使用权市场；按市场主体是否涉外划分,分为涉外 （ 国外或境外 ） 市场和境内 （ 中国大陆 ） 市场；中国城市国有土地使用权市场按交易梯次划分,分为出让 （ 一级 ） 市场和转让 （ 二级 ） 市场；中国农村土地市场,按市场流转的客体 （ 土地利用方向 ） 划分,分为农地 （ 耕地 ）
使用权市场,集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份制市场等 。
三、中国城市土地市场
（一）土地使用权出让市场
（二）土地使用权转让市场
（三）土地使用权租赁市场
（四）土地使用权抵押市场四、中国农村土地市场
（一）农村集体所有农用地使用权流转市场
（二）农村集体建设用地使用权市场第三节 中国土地市场管理一、土地市场管理的原则
1.在土地资源的配置上坚持以市场调节为主、政府干预为辅的原则
2.在与其他市场的关系上坚持协调发展的原则
3.在土地市场管理手段上坚持多种手段综合运用的原则二、土地市场管理的手段
在中国土地市场的发展中，政府对土地市场的管理有效地促进了土地市场的正常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，土地资源的利用逐步优化。政府对土地市场的管理基本上是综合运用法律的、经济的和行政的三种手段。
（一）法律手段实施相关法律法规：
1.,中华人民共和国宪法,
2.,中华人民共和国土地管理法,
3.,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,
4.,中华人民共和国城市房地产管理法,
（二）经济手段
1.税收措施
2.金融措施
（三）行政手段
1.制定全国土地利用计划
2.规定限制供地和禁止供地的范围
3.建立土地有形市场
4.建立交易许可制度和交易预报制度
5.建立土地储备制度
6.建立地价等市场信息公开查询制度
（一）土地市场的内涵土地市场是指土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。
（二）土地市场的特点
1.地域性
2.竞争不充分性
3.供给滞后性
4.供给弹性较小
5.低效率性
6.政府管制较严二、土地市场的功能与运行条件
（一）土地市场的功能
1.优化土地资源配置
2.调整产业结构，优化生产力布局
3.健全市场体系，实现生产要素的最佳组合
（二）土地市场的运行条件
1.良好的市场经济外部环境
2.完善的土地法律法规
3.明晰的土地产权
4.发达的土地金融
5.优质的市场中介服务三、土地市场模式与运行机制
（一）土地市场模式
以土地私有制为基础的完全市场模式和以土地国家所有制为基础的市场竞争模式。
完全市场模式以美国、日本、法国等国家为代表；市场竞争模式则以英国和英联邦国家或地区为代表。
两种市场模式的差异
1．两种模式的共同特点,
（ 1）土地市场的基础是资本主义市场经济。
（ 2）有形市场和无形市场相结合。
（ 3）土地市场的供给与需求决定土地价格。
（ 4）土地市场的进出是自由的。
（ 5）政府都对土地市场进行干预。
2．两种模式的不同之处,
（ 1）土地所有制不同。
（ 2）市场客体不同。
（ 3）市场竞争程度不同。
两种市场模式的差异
从现实运行效率来看，这两种市场模式都是同等有效的。这是因为，两种模式的经济制度基础都是资本主义市场经济，市场机制对资源的配置都发挥同样的作用。在实行土地国家所有制的英国，其财产制度仍是私有制，土地国王所有在很大程度上只是名义上的，保有土地所有权拥有者也称为地产所有者，他们只要不违反法规，
就可以自由地利用和处分保有的土地。
（二）土地市场的运行机制
土地市场是依靠以价格形成机制为核心的市场机制的作用来运行的，土地价格的形成是由土地的供给与需求来决定的。土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心。
土地供给
土地供给是在某一特定时间内，在某一土地市场上，某类用途土地在某一价格下可供出售或出租的数量，这是一种有效供给。
,不动产，假定生产成本维持固定情况下，
供给是在特定期间与特定市场，某类型不动产在不同价格可供出售或出租的数量,。
土地供给
一般而言，无论市场上土地价格如何变动，土地的自然供给是不变的，即土地自然供给基本无弹性。
土地经济供给是变化的，即某一用途的土地在某一特定市场随着市场价格的变化，其市场供给也发生变化。
土地供给
影响土地经济供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、
建筑技术水平等。
,在土地市场实际运行中，供给的关键在于时间,。
土地需求
土地需求是在某一特定时间内，在某一土地市场，某类用途土地在某一价格下被购买或租出的数量。
,对不动产而言，假定其他因素如人口、
所得及消费者偏好维持不变下，需求是在特定期间与特定市场，某类型不动产在不同价格被希望购买或承租的数量,。
土地需求
土地作为一种生产要素,其需求是一种引致需求 。
土地需求量的影响因素主要有：土地价格,
消费者或投资者的货币收入和融资能力,
土地投机,人口因素和家庭因素,消费者或投资者偏好,对未来的预期等 。
土地价格和地租是由土地的供给与需求二者共同决定的 。
第二节 中国土地市场体系一、中国土地市场体系的建立与发展
（一）中国建立土地市场的必要性
1.土地市场是合理配置土地资源的有效途径
2.土地市场是社会主义统一市场体系的有机组成部分
3.与国际市场接轨的客观需要
（二）中国土地市场体系建立与发展的历程二、中国土地市场体系的特点与构成
（一）中国土地市场体系的特点
1．中国土地市场是政府驱动型市场
2．目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位
3．中国城市土地市场是垄断竞争型市场
4．在企业改制中实行土地政策性入市
（二）中国土地市场的构成
中国土地市场体系按地域划分,分为城市国有土地使用权市场和农村集体土地使用权市场；按市场主体是否涉外划分,分为涉外 （ 国外或境外 ） 市场和境内 （ 中国大陆 ） 市场；中国城市国有土地使用权市场按交易梯次划分,分为出让 （ 一级 ） 市场和转让 （ 二级 ） 市场；中国农村土地市场,按市场流转的客体 （ 土地利用方向 ） 划分,分为农地 （ 耕地 ）
使用权市场,集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份制市场等 。
三、中国城市土地市场
（一）土地使用权出让市场
（二）土地使用权转让市场
（三）土地使用权租赁市场
（四）土地使用权抵押市场四、中国农村土地市场
（一）农村集体所有农用地使用权流转市场
（二）农村集体建设用地使用权市场第三节 中国土地市场管理一、土地市场管理的原则
1.在土地资源的配置上坚持以市场调节为主、政府干预为辅的原则
2.在与其他市场的关系上坚持协调发展的原则
3.在土地市场管理手段上坚持多种手段综合运用的原则二、土地市场管理的手段
在中国土地市场的发展中，政府对土地市场的管理有效地促进了土地市场的正常发展，土地资源市场配置效率逐步提高，土地资源的利用逐步优化。政府对土地市场的管理基本上是综合运用法律的、经济的和行政的三种手段。
（一）法律手段实施相关法律法规：
1.,中华人民共和国宪法,
2.,中华人民共和国土地管理法,
3.,中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例,
4.,中华人民共和国城市房地产管理法,
（二）经济手段
1.税收措施
2.金融措施
（三）行政手段
1.制定全国土地利用计划
2.规定限制供地和禁止供地的范围
3.建立土地有形市场
4.建立交易许可制度和交易预报制度
5.建立土地储备制度
6.建立地价等市场信息公开查询制度
