第九章 城市土地利用
第一节 自然环境与城市土地
利用
第二节 城市土地利用结构
第三节 中心商务区
第一节 自然环境与城市土地利用
一、城市地理位置的选择
二、城市地下空间
三、地基承载力
四、城市地形
五、城市气候
六、城市植被
相对位置
（大位
置）：决
定城市的
个性和发
展前途。
地基承载力
堆积的年代、成因、性质、
地下水情况、建筑物基础、
建筑物性质等。
城市地形
城址选择、用地选择、功能区组织到道
路、工程管网、绿地布局以及城市景观
的组织无一不受地形的影响。
城市热岛效应：年平均比
郊区高 0,5— 1° C
城市植被 吸烟滞尘，净化空气；减弱噪声；调节、
改善小气候；净化污水，防止火灾蔓延；
监测大气污染，指示报警。
城市绿化标准：城市居民人均 10平方米的树木，
或者 50平方米的草坪，城市绿地覆盖率 30%以上。
城 市 华盛顿 莫斯科 巴黎 伦敦 纽约 北京 东京
人均绿地 45 44 24.7 22.8 19.2 6.14 1.15
广州人均绿地面积 9.44平方米
第二节 城市土地利用结构
一、土地利用类型
二、伯吉斯的同心环模式
三、霍伊特的扇形模式
四、哈里斯和厄尔曼的多核心模式
伯吉斯的同心环模式
Ⅰ 中心商业区
过渡性地带
工人住宅区
中产阶级住宅区
富人居住区Ⅴ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
（ P222-223）
霍伊特的扇形模式 (P225)
1939年提出。保留了同心环模式的经
济地租机制，加上了放射状运输线路
的影响，使城市向外扩展的方向呈不
规则式。轻工业和批发商业对运输路
线的附加易达性最为敏感，呈楔形。
贫民住宅区与中产阶级和富人区自成
一区，不混杂。并循不会受阻的方向
呈扇形或楔形发展。
哈里斯和厄尔曼的多核心模式 (P225)
哈里斯和厄尔曼在 1945年提出较为精细的多
核心模式。城市内部结构除包括中心商业区
（ CBD） 和其他次要的中心地。这些中心地和
成长点皆随着整个城市的运输网、工业区或各
种专业服务业，如大学、研究中心等的发展而
发展。其中交通位置最优越的最后成为中心商
业区，其它中心则分别发展成次级或外围商业
中心和重工业区。易达性所吸引的商业、工业
或贫民，本身便有排斥高级住宅的倾向。因为
后者的区位因素之一便是要远离这些有碍环境
的土地利用。介于两者之间的是中级住宅区。
第三节 中心商务区
一,CBD的界定
二,CBD的内部结构
三、中外 CBD
CBD 城市中商业活动与人流最集
中、交通最便捷、建筑密度最大、
地价最高的区域，是城市及其腹地
繁荣与发展的标志。
特征, 具有区域中最高的中心性；
具有最高的易达性和拥挤程度；
具有最高的人际和信息交流量；
具有最高的土地价格；
具有最集中和最高档的零售业；
具有最高的服务集中性。
CBD的界定
Central Business District
CBD的活动包括金融、贸易、信息、展览、
会议、经营管理、旅游机构及设施、公寓及
配套的商业文化、市政、交通服务设施等，
它是城市中上述商务活动和人流最集中、交
通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范
围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。
简而言之，现代城市的 CBD是城市、区域乃至
全国经济发展的中枢。
墨菲和万斯的综合方法
1954年。将人口密度、车流量、地价等因素
综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人
数最多、地价最高、车流、人流量最大的地
区即为 CBD。
地价峰值区（ the Peak Land Value
Intersection,PLVI）是 CBD最明显的特点，
此区为中心商务用地，包括零售和服务业
（商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及
报纸出版业），不包括批发业（除少数外）、
铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、
政府机关等。
CBD的内部结构
墨菲、万斯和爱泼斯坦四大圈层（ 1955年）
第四圈：以商业性较弱的活动为主，如家具
店、汽车修理厂、超级商场等需要大面积低
价土地的商务活动。
第一圈：零售业集中区。以大型百货商场和
高档购物商店为主，它们围绕着 PLVI分布；
第二圈：零售服务业，其底层为金融业、高
层为办公机构的多层建筑集中区；
第三圈：以办公机构为主，旅馆也多见；
斯科特（ Scott）三大功能圈
零售业内圈,以百货店和女装店集中为特征；
零售业外圈,以杂品店、服务业等专业化较弱
的多种零售活动为主；
办公事务圈,
距 PLVI的距离
杂货店
新加坡 CBD
位于新加坡河南
岸，占地 82公顷，
拥有全岛最密集
的写字楼群，面
积超过 500万平米，
聚集大量的金融
保险业、房地产
和商务服务行业
的企业。
从 60年代开始开发，八十年代前主要建设写字楼；八十年代后
其边缘地带开始被用于建设零售、会议、展览等用途，共建造
了 3家酒店、滨海中心、新加坡国际会议中心和会展中心等设
施,CBD区域内的零售设施非常有限，仅仅是作为办公设施
的补充；住宅也非常少。
位于杰克逊港南岸，是澳大利亚最重要的金融、商贸和文
化中心。面积达 2.2平方公里，拥有办公楼和各类配套设施
460多万平方米。悉尼 CBD在 1970-1980年间发展非常迅速，
10年间净增办公面积 50万平方米，出现明显的高层化趋势，
单项目容积率高达 12。悉尼 CBD呈现出中心高强度发展，城
市中心区与商业中心区逐步分离。
悉尼 CBD
北京 CBD（ 2000年）
成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的
商务中心；成为首都现代化新城区和国际化大都市
风貌的集中展现区域；成为跨国公司地区总部和国
际性金融机构的聚集地；成为首都发展金融、保险、
电信服务、信息服务和咨询服务等现代服务业的聚
集地；成为首都国际商务活动和国际文化交流的理
想社区。
上海 CBD 与繁华的南京东路外滩隔江相望，
主要发展金融、
贸易、商业、房
地产、信息和咨
询等第三产业。
规划用地 1.7平方
公里，建筑面积
约 400万平方米。
规划从东到西，
渐次将集中绿地、
高层建筑带和以
东方明珠电视塔
为主体 的文化设
施及滨江憩息带
构成富有节奏的
空间环境。
CDB发展新趋势
① CBD职能升级，国际商务办公在性质及规
模上占绝对主导地位。新兴的国际性 CBD
不断崛起。
② 在级差地租和级差收益的作用下，高等级
办公机构继续向 CBD聚集，而低等级办公
机构则不断外迁。
③ 交通通信进一步现代化。
④ 在景观上,CBD趋向于高层高密度发展。
⑤ CBD的规模将有计划性地扩大。
CBD功能体系
以零售业为主体的中心商业职能仍是 CBD基本职
能；以企业办公、金融保险、信息咨询为主体
的中心商务职能 CBD功能的扩展与提升。
演变的模式
① 新老 CBD同时并存, 分区发展；
② 新 CBD发展模式存在差异：一种模式是在城
市机制作用下, 自发地在旧城区的边缘形成新
CBD,与旧城区联系紧密；另一模式主要在政府
规划的引导, 推动下形成新 CBD。
第一节 自然环境与城市土地
利用
第二节 城市土地利用结构
第三节 中心商务区
第一节 自然环境与城市土地利用
一、城市地理位置的选择
二、城市地下空间
三、地基承载力
四、城市地形
五、城市气候
六、城市植被
相对位置
（大位
置）：决
定城市的
个性和发
展前途。
地基承载力
堆积的年代、成因、性质、
地下水情况、建筑物基础、
建筑物性质等。
城市地形
城址选择、用地选择、功能区组织到道
路、工程管网、绿地布局以及城市景观
的组织无一不受地形的影响。
城市热岛效应：年平均比
郊区高 0,5— 1° C
城市植被 吸烟滞尘，净化空气；减弱噪声；调节、
改善小气候；净化污水，防止火灾蔓延；
监测大气污染，指示报警。
城市绿化标准：城市居民人均 10平方米的树木，
或者 50平方米的草坪，城市绿地覆盖率 30%以上。
城 市 华盛顿 莫斯科 巴黎 伦敦 纽约 北京 东京
人均绿地 45 44 24.7 22.8 19.2 6.14 1.15
广州人均绿地面积 9.44平方米
第二节 城市土地利用结构
一、土地利用类型
二、伯吉斯的同心环模式
三、霍伊特的扇形模式
四、哈里斯和厄尔曼的多核心模式
伯吉斯的同心环模式
Ⅰ 中心商业区
过渡性地带
工人住宅区
中产阶级住宅区
富人居住区Ⅴ
Ⅱ
Ⅲ
Ⅳ
（ P222-223）
霍伊特的扇形模式 (P225)
1939年提出。保留了同心环模式的经
济地租机制，加上了放射状运输线路
的影响，使城市向外扩展的方向呈不
规则式。轻工业和批发商业对运输路
线的附加易达性最为敏感，呈楔形。
贫民住宅区与中产阶级和富人区自成
一区，不混杂。并循不会受阻的方向
呈扇形或楔形发展。
哈里斯和厄尔曼的多核心模式 (P225)
哈里斯和厄尔曼在 1945年提出较为精细的多
核心模式。城市内部结构除包括中心商业区
（ CBD） 和其他次要的中心地。这些中心地和
成长点皆随着整个城市的运输网、工业区或各
种专业服务业，如大学、研究中心等的发展而
发展。其中交通位置最优越的最后成为中心商
业区，其它中心则分别发展成次级或外围商业
中心和重工业区。易达性所吸引的商业、工业
或贫民，本身便有排斥高级住宅的倾向。因为
后者的区位因素之一便是要远离这些有碍环境
的土地利用。介于两者之间的是中级住宅区。
第三节 中心商务区
一,CBD的界定
二,CBD的内部结构
三、中外 CBD
CBD 城市中商业活动与人流最集
中、交通最便捷、建筑密度最大、
地价最高的区域，是城市及其腹地
繁荣与发展的标志。
特征, 具有区域中最高的中心性；
具有最高的易达性和拥挤程度；
具有最高的人际和信息交流量；
具有最高的土地价格；
具有最集中和最高档的零售业；
具有最高的服务集中性。
CBD的界定
Central Business District
CBD的活动包括金融、贸易、信息、展览、
会议、经营管理、旅游机构及设施、公寓及
配套的商业文化、市政、交通服务设施等，
它是城市中上述商务活动和人流最集中、交
通最便捷、建筑密度最高、吸引力和服务范
围最大的地区，同时它也是地价最高的地区。
简而言之，现代城市的 CBD是城市、区域乃至
全国经济发展的中枢。
墨菲和万斯的综合方法
1954年。将人口密度、车流量、地价等因素
综合考虑，那些白天人口密度最大、就业人
数最多、地价最高、车流、人流量最大的地
区即为 CBD。
地价峰值区（ the Peak Land Value
Intersection,PLVI）是 CBD最明显的特点，
此区为中心商务用地，包括零售和服务业
（商店、饭店、旅馆、娱乐业、商业活动及
报纸出版业），不包括批发业（除少数外）、
铁路编组站、工业、居住区、公园、学校、
政府机关等。
CBD的内部结构
墨菲、万斯和爱泼斯坦四大圈层（ 1955年）
第四圈：以商业性较弱的活动为主，如家具
店、汽车修理厂、超级商场等需要大面积低
价土地的商务活动。
第一圈：零售业集中区。以大型百货商场和
高档购物商店为主，它们围绕着 PLVI分布；
第二圈：零售服务业，其底层为金融业、高
层为办公机构的多层建筑集中区；
第三圈：以办公机构为主，旅馆也多见；
斯科特（ Scott）三大功能圈
零售业内圈,以百货店和女装店集中为特征；
零售业外圈,以杂品店、服务业等专业化较弱
的多种零售活动为主；
办公事务圈,
距 PLVI的距离
杂货店
新加坡 CBD
位于新加坡河南
岸，占地 82公顷，
拥有全岛最密集
的写字楼群，面
积超过 500万平米，
聚集大量的金融
保险业、房地产
和商务服务行业
的企业。
从 60年代开始开发，八十年代前主要建设写字楼；八十年代后
其边缘地带开始被用于建设零售、会议、展览等用途，共建造
了 3家酒店、滨海中心、新加坡国际会议中心和会展中心等设
施,CBD区域内的零售设施非常有限，仅仅是作为办公设施
的补充；住宅也非常少。
位于杰克逊港南岸，是澳大利亚最重要的金融、商贸和文
化中心。面积达 2.2平方公里，拥有办公楼和各类配套设施
460多万平方米。悉尼 CBD在 1970-1980年间发展非常迅速，
10年间净增办公面积 50万平方米，出现明显的高层化趋势，
单项目容积率高达 12。悉尼 CBD呈现出中心高强度发展，城
市中心区与商业中心区逐步分离。
悉尼 CBD
北京 CBD（ 2000年）
成为首都对外开放的重要窗口和率先与国际接轨的
商务中心；成为首都现代化新城区和国际化大都市
风貌的集中展现区域；成为跨国公司地区总部和国
际性金融机构的聚集地；成为首都发展金融、保险、
电信服务、信息服务和咨询服务等现代服务业的聚
集地；成为首都国际商务活动和国际文化交流的理
想社区。
上海 CBD 与繁华的南京东路外滩隔江相望，
主要发展金融、
贸易、商业、房
地产、信息和咨
询等第三产业。
规划用地 1.7平方
公里，建筑面积
约 400万平方米。
规划从东到西，
渐次将集中绿地、
高层建筑带和以
东方明珠电视塔
为主体 的文化设
施及滨江憩息带
构成富有节奏的
空间环境。
CDB发展新趋势
① CBD职能升级，国际商务办公在性质及规
模上占绝对主导地位。新兴的国际性 CBD
不断崛起。
② 在级差地租和级差收益的作用下，高等级
办公机构继续向 CBD聚集，而低等级办公
机构则不断外迁。
③ 交通通信进一步现代化。
④ 在景观上,CBD趋向于高层高密度发展。
⑤ CBD的规模将有计划性地扩大。
CBD功能体系
以零售业为主体的中心商业职能仍是 CBD基本职
能；以企业办公、金融保险、信息咨询为主体
的中心商务职能 CBD功能的扩展与提升。
演变的模式
① 新老 CBD同时并存, 分区发展；
② 新 CBD发展模式存在差异：一种模式是在城
市机制作用下, 自发地在旧城区的边缘形成新
CBD,与旧城区联系紧密；另一模式主要在政府
规划的引导, 推动下形成新 CBD。
