商铺返租，难卖又难租？浙江多位投资者陷入困境|搜房地产资讯 全球华人房地产门户首页－地产资讯－新房 二手房 租房 别墅 写字楼 商用物业－装修家居－搜房引擎－产业服务－业主论坛－站点地图 商铺返租，难卖又难租？浙江多位投资者陷入困境 返租5年”、“年投资回报率10%”……“售后返租”是很多商铺，特别是商场等整体出售的大商铺普遍采用的销售方式。但由于业主众多、经营困难等原因，这些返租商铺对不少业主来说，已成为了一张画在纸上的馅饼。 近日，记者接到了不少购买了“返租商铺”的投资者的投诉，其中部分购买者已陷入卖又卖不掉，租又租不掉的困境。 年回报8%成一纸空文 由于拿返租回报越来越困难，衢州人张女士近日把商铺挂到了中介公司。 2003年，张女士在杭州市区某商业街买下一个商铺，总价70万元，6年返租，年回报率8%（税后6.4%），合同约定每年分2次支付。 2003年12月，张女士如期拿到了第一笔回报。但出乎意料的是，这条事先被广泛看好的商业街，开业不久就陷入了生意冷清的境地。之后，本该在2004年6月底之前拿到的第二笔回报，却被拖延了3个月左右。2004年12月，是该商业街的经营公司支付第三笔回报的时候，但却迟迟没有消息。 今年4月，经营公司要求张女士签一份“补充协议”，协议的大致内容是，在合同原定日期内应支付的回报，再分成2次支付。第一次支付25%，期限延长至原定日期4个月之后；第二次支付75%，期限延长至原定日期7个月之后。张女士拒签这份协议，直到现在也没有拿到第三笔回报。 “当初若不是看中它高额回报的广告，我也不会买的。”张女士说。为了买这个商铺，她贷款30万元，每月要负担三四千元的月供。万般无奈之下，张女士将商铺挂到了二手房中介。“只要能保本，我就卖。”她无奈地说。 乐清人王先生也有类似的遭遇。2003年，王先生在看到“保证回报10年，年均8%”的广告后，花30万元购得南京夫子庙大世界的一个商铺，并签订了“委托经营”协议。 2003年11月，夫子庙大世界开业，2004年4月起王先生开始拿8%的回报。去年11月，由于长期经营不善，夫子庙大世界商贸有限公司单方面宣布将此比例调至5%。王先生与另外300多位业主多次与该公司交涉，但都没有结果。 由于很多业主都在银行贷款，而5%的回报率已经比银行同期的房贷利率低了近一个百分点，收来的钱不够还给银行，业主们深陷“旺铺返租”的困局。 返租期满后，商铺怎么办 2001年，萧山人周先生在本地购买了一个商铺，该商铺是从一个大商场中分割出售的，返租期是3年，年回报率为7%。商场交付一年多来，从未开业，开发商还算负责，一直支付着合同约定的回报。 再过一年，和开发商约定的3年时间就要到了。周先生等业主和开发商协商该商场今后的出路，开发商提出了由开发商回购或业主委托开发商招商等方案，但由于回报率都不能达到返租时的水平，众业主意见难以统一。 “现在我还能从开发商那里拿到回报，但再过1年多，返租期就要到了。如果我们和开发商还不能达成统一，我的投资真的要打水漂了。”想到返租期满之后的日子，周先生恨不得赶紧把商铺出手。 如果说返租期内业主的收益还有稳定的回报，但返租期满之后，商铺该如何继续经营？特别是作为整体出租的大商铺，返租期满后，依附在整个商场中的各小商铺难以单独经营。而要继续整体出租，在租金等方面，众多小业主的意见又难以统一。这时，业主的利益才真正受到了威胁。 承诺的回报率来自高售价 事实上，据业内人士透露，售后返租往往有可能是开发商玩的一种噱头。8％甚至更高的售后返还率，开发商往往已经通过提高商铺售价，将今后要付给投资者的利息预先提出来。 例如本来一处只值10万元的商铺，开发商将其售价提高到18万元。假设承诺10年包租，年收益8％，10年返租期满后业主应该得到的返还租金是14.4万元。而业主实际的收益并不是这14.4万元，而是要减去当初多支付的8万元，即14.4-8=6.4万元。 况且，银行利率、有关房产的各种税率等处于不断调整的状态，而商铺合同约定的回报率却是固定的，这必定会影响到业主的实际收益。 “返租期内，年回报率能否兑现，很大程度上依赖商铺的经营状况。”杭州一家房产公司的负责人表示，商业是否旺得起来，取决于地段、环境、配套、人口密度乃至居民的消费习惯等多种因素，一旦整个大商铺经营不善，或委托经营单位内部出现财务问题，很有可能导致商场亏损，原先允诺的高额回报率便难以保证。 经营权和所有权分离还有可能导致的后果是，被委托经营的单位，在经过开发商的同意后，极有可能对商场原先的设置进行改造，那么你买的商铺极有可能变更为过道或者仓库等其他用途，这对日后转让显然是不利的。 消费者怎么保护自己 那么，消费者到底应该怎么来保护自己的利益呢？专家提出，在和开发商签订合同时，在规定返还率的同时，还要明确违约责任。合同中应该明确约定，开发企业不能履行返租义务时每日的迟延违约责任；超过一定期限的，投资者有权解除合同权利；第三方对开发企业行为的担保责任；违约责任的赔偿范围（如实际损失、诉讼费、交通费、律师代理费）等。 其次购房者应当明确签约主体。最好直接与开发企业，而不是与经营商签订承租协议，这样使得售与租在两个主体间产生，避免开发商推卸责任，加大经营商的运营风险。 对返租期满后的商铺，浙江腾飞金鹰律师事务所律师陈月棋认为，无论从法律保障，还是从实际收益来考虑，“委托经营”是商铺返租期满后，比较好的出路之一。 他提出了两种可行的方法：一是委托信托公司经营。全体业主将手中的商铺进行整体资产信托，由信托公司联系出租等经营事宜，信托公司收取一定的报酬后，其余收益在业主中进行分配。 二是房产“证券化”。所有商铺“入股”，所有权转化为股权，成立一个股份公司。小业主对公司拥有股权，而不再对商铺拥有所有权。这样，业主还可免缴房产交易所产生的各种税费。 售后返租，非成熟模式 开元房产一位负责人表示，从商业角度来看，“售后返租”是一种并不成熟的商铺销售模式。售后返租，虽然能迅速吸引人气，在短期内帮助开发商收回资金，但一旦出现经营状况欠佳等问题，不仅业主的利益难以保证，开发商也会背负沉重的负担。 因此，商业地产必须寻求别的出路。一些已经返租出售的物业，正由开发商回购，进行统一经营。“只租不售”的运作方式也开始在一些商业地产中运用：商铺只是出租，而不出售产权（特别是分割出售产权），由于开发商拥有全部产权，避免了众多小业主意见分歧等问题，招商、经营等都能取得高效和统一。另外，将商铺产权出售给投资基金，也是一些开发商认同的方式。 另据记者了解，由于纠纷众多，目前，上海、深圳等城市已出台了相关政策，对分割出售作出限制；而重庆、合肥等地的产权式商铺已有多个被查处，同时不少银行也对虚拟产权式商铺不再提供按揭。