物业广场——商铺慎防“返租”陷阱 不少商家通过提高商铺售价预留返租费用，真实收益率远低于广告预期 .目前，广州市的十甫名都、光明广场、名盛广场、百信广场、阳光都会广场等十多家大型购物中心都在火爆发售商铺，众多广州市民受到“10年返租，高达8%”之类广告词的诱惑，对众多商铺趋之若鹜，比起目前旺盛的车市，可谓“有过之而无不及”。 　　然而，一位不愿透露姓名的广州某房地产商销售负责人向记者表示，售后包租实际上更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，一些开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来，投资商铺真实收益率远低于广告预期。 　　表面看来的“绝妙投资” 　　近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，发展商们只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，正因为如此，售后包租的销售模式才得以“疯狂扩大”，回报率往往在8％以上，返租年限往往由数年至10年之久。 　　此种“绝妙”的投资模式，乍一看促销广告，不少买家都会感觉到，无论在投资稳定收益性还是回报率来说，似乎都找不到比投资“售后返租”的商铺更加合适的赚钱方法。也正是首此“利好”驱动，在住宅均价多年徘徊不前的形势下，目前的广州市楼盘商铺，售价已经飙升至“数万乃至十多万/平方米”。 　　真实收益率远不及宣传 　　一位不愿透露姓名的广州某房地产商销售负责人向记者分析了这种“回报模式”。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，一些开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。 　　例如，本来一处在市场大环境下只值2万元/平方米的商铺，开发商将售价提高到4万元/平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？ 　　假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×10年)，共收到租金3.2万元/平方米，但投资者如果此时将商铺售出，只能卖到2万元/平方米，则实际房产收益为-50%(卖出后亏了一半)，因此投资在每平方米商铺上的实际年收益也只有：(3.2万-2万)/4万元/10年=3%/年，这其实只比银行存款高一点，远不及开发商宣称的“8%”的年收益率，尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。 　　分割出售经营风险大增 　　另外，物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上失去了它的整体性，这将给日后的商业经营埋下隐患。 　　一旦三五年内该项目销售完成，开发商实际已经可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。位于广州市中心商业旺区的亿安广场、荔湾广场等大型商厦，始终在惨淡经营，苦苦挣扎，不能不说“返租”是其中的原因之一。 　　据记者了解，对于某些开发商来说，商铺如果只租不卖，至少长达十几年的投资回收期他们往往无法承受，为尽快套现，分割出售便成为他们的必然选择。而他们一般都会承诺售后返租，并利用广告进行大肆炒作。 　　不过，在房产商资金快速回笼之后，留给投资商铺者的风险，却是难以预料的。