谁来为“售后返租”买单 　伴随着国内外商业巨头与各地本土地产大鳄联手演绎的商业地产风暴，“售后返租”模式也仿佛在一夜之间卷土重来，且呈一浪高过一浪之势。“绝对零风险”、“绝对高回报”等信誓旦旦的承诺令那些梦想淘金商铺的投资者怦然心动。但面对“售后返租”是馅饼还是陷阱，是投资还是集资，是出界还是擦边等一连串 问题，我们不能不对“售后返租”进行思考—— 投资者：诱惑模糊了双眼 　　在湖南，某购物中心以“财富黄金码头”为卖点，承诺“１０年返租，前５年８％，后５年９％，即返第９年、１０年的租金”…… 　　其实，这只是包括湖南在内的全国不少商业地产项目“回报客户”的一个缩影。一段时间以来，全国不少的商业地产开发商都把“售后返租”当作聚集置业者的万能法宝，“绝对零风险”、“绝对高回报”的呼声一阵压过一阵，一度沉寂的“售后返租”模式又开始重新抬头，且大有愈演愈烈之势。 　　具体表现在回报率的节节攀升：从前几年的６％至８％升到了目前的８％至１１％不等，有的甚至高达３３％；返租年限也相继延长，从以前的３年左右变成了现在的长达１０年之久甚至更长；售后返租的花样也在不断推陈出新，“房屋银行”模式便是典型的售后返租模式的衍生物，即购房者先到开发商处购房，然后把房子存到开发商处（银行），再定期收取租金（房息）。而在操作手段上，交了定金才能看开发商或经营者单方拟定的“保障收益合同条款”，一步一个环节套牢客户；用作保险的整体资产抵押看似价值巨大，但分成若干单位后却少之又少。 　　业内人士认为，在目前商铺供应量大且商业经营环境越来越细化的市场条件下，“售后返租”在某种程度上不失为一种颇为可行的物业交易模式。因为发展商推行“售后返租”模式后，为降低投资门槛，常常会把产权分割成很小的板块，再加上银行实行购房按揭，大家完全可根据自己的经济实力决定自己的购置面积，这样分割拆零、售后返租的结果便是无论富贵贫贱，均可方便客户投资。 　　不少开发商也向客户承诺，只要支付很少的首期乃至“零首期”，客户就可以“以租养供”、“以房养房”。开发商的理由通常是，委托一些专业机构在一定的规划下统一集约经营。待租期结束后，客户不仅可以回收投资，还可以净赚一个商铺，更为重要的是，客户还可在已形成的稳定的商业环境下继续经营，可谓“一石多鸟”的投资…… 　　然而也有专家认为，“售后返租”所声称的“绝对零风险”、“绝对高回报”只是开发商为增强置业者的信心而给置业者吃下的“定心丸”，这不仅是开发商的一种营销策略，更是一种炒作方式，他们往往会在“售后返租”的旗帜下顺势把商铺价格大幅度提高。专家提醒，置业者一定要擦亮眼睛，对商铺风险进行充分估量后再决定投资去向，不可盲目跟风。诸如武夷山市的“武夷山度假村事件”以及广东省新近发生的“新中国事件”等，在这些因“售后返租”造成的虎头蛇尾、民怨鼎沸的事件中，很多业主倾尽平生积蓄，甚至四方借贷，结果颗粒无收、空留悔恨的下场已是前车之鉴。 　　开发商：步步为营做好环节 　　“今天借你一桶水，明天还你一桶油”，形象地描绘出“售后返租”给业主带来的丰厚回报。于是，很多置业者满怀期待投入了浩浩荡荡的商业地产投资大军。这也反过来正在助长开发商推行“售后返租”的坚强信心，以至“售后返租”在全国各地正呈遍地开花之势。 　　“售后返租”模式到底能不能如商业地产开发商所承诺的那样给业主带来“高回报”？业界人士指出，如果房地产市场发育比较成熟，开发商社会信誉度高，“返租”形式也不是不可行。香港和美国已经在这方面取得了成功经验。所以，要通过“售后返租”模式来实现开发商和业主的双赢局面，其中的重中之重还是要求开发商加强自身的建设。然而目前的突出问题是，不少开发商之所以纷纷转向商业地产，其出发点仅仅是看到别的开发商在投资商业地产上赚了一大笔，自己也跃跃欲试。 　　“开发商专业水平的降低，必然导致个案风险的增加”，房地产专业人士陈建明日前在长沙举办的首届商铺投资讲座中针锋相对地提醒。他指出，在各大城市造ＭＡＬＬ的声音此起彼伏、“售后返租”模式风靡全国的情况下，要把商业地产的投资风险降到最低，开发商必须步步为营，做好自己的每一个环节。 　　陈建明认为，商业地产开发应做好三件大事：第一，开发商必须在投资前期对商业地产做充分的市场调查，从而确定投资规模。另外，在对市场的支撑表示足够关注的前提之下，还要考虑投资项目地块的周边环境能否吸引消费群体；第二，要有良好的整体规划与设计方案。“售后返租”、“分割拆零”在很大程度上造成了产权过于分散的局面，而很多开发商又急功近利，不是从将来的经营角度去设计产品，而是从投资者的角度或销售的角度去设计产品，更加剧了统一经营的困难；第三，招商必须在项目前期到位，特别是主力店的引进。开发商应慎选具有相当知名度的超大型商业进驻，利用它们原有的集客能力，既为购物中心带来更大商机，也可为购物中心奠定形象基础。更为重要的是，在“售后返租”的模式下，能不能引进实力雄厚的主力店并进行有效组合，直接关系到“售后返租”的“高回报”承诺能不能切实履行。 　　谁来为“售后返租”买单 　　在“售后返租”大行其道的今天，“零首期”已是炙手可热。不少开发商为鼓动商业地产投资，竞相亮出了“零首期”的底牌。记者发现，有的商业地产项目实施一次性返租，即返租的部分刚好等于购房者需要支付的首期与银行可提供按揭的六成贷款的差额。由此，购房者只要到银行登记即可。而一旦市场风险来袭，首当其冲的自然是业主，其次便是银行。不仅如此，还将引发该项目的开发商美誉度降低、地方政府形象大打折扣、社会经济秩序混乱等一连串的连锁反应。业内人士认为，走出“售后返租”的泥沼，还需银行、保险、政府、物价、税务部门等多方面的携手和务虚。 　　有统计显示，由于房地产开发商的资金主要由企业自筹资金、银行贷款和预售款组成，其中银行贷款和预售款很大部分来自商业银行，特别是在商业地产的资金构成中，不少开发商的自有资金仅仅只占投资总额的５％，开发商不得不用银行的信贷资金完成项目周转。因而，在当今的商业地产中，银行则承担着更大的风险，有必要出台相关政策并建立公正的评估审核体系和防范风险机制，严防建筑施工企业使用银行借贷垫支房地产开发项目和转嫁风险于银行的种种做法。 　　目前，商业地产红火已是不争的事实，不仅表现为商铺租金的上扬、售价的飙升，还表现在造ＭＡＬＬ的声音此起彼伏。因此政府有必要加强对商业地产投资的宏观调控，而不可以所谓的“重点工程”等名义对这些过热的商业地产投资听之任之、视而不见。不仅要加强对开发商的引导与监督，组织建设主管部门对商业地产的报批实行严格审核，也要敦促物价部门引导和规范售价，税务部门等及时公开相关信息等。 　　据悉，根据央行有关政策，各地分行有可能对投资性的个人信贷业务进行利率上的调节，对于房产投资炒作者将停止发放贷款等。在成都和广州，银行方面就已明确表示，对产权式商铺停止按揭，这更是对实行“售后返租”模式的商业地产的最直接调控。这将帮助开发商和投资者早日走出商铺尤其是期铺“售后返租”的泥沼。相关链接售后返租上世纪六七十年代开始出现在美国，后流行于日本、香港。在内地，首度兴盛于９０年代中期的海南，时值房地产泡沫破灭之前。当时海南有不少龙眼农庄和商铺写字楼采取售后返租，但不久房地产泡沫破灭，公司破产，曾经的承诺成了一纸空文。 　　《中国人民银行法》、《商业银行法》以及《非法金融机构和非法金融业务活动取缔办法》和国务院办公厅的多部文件已经涉及过非法金融机构和非法金融业务的内容。并在《关于进一步打击非法集资等活动的通知》（银发＜１９９９＞２８９号）中归纳出的非法集资种类第二类就是对物业、地产等资产进行等份分割，通过出售其份额的处置权进行高息集资。 　　目前，售后返租的一种做法是将单价定得高过周边价格１倍甚至２倍，然后用高出的利润偿还所承诺的回报，这被某些人看做是一种另类营销手段；还一种做法是，虽然国家明令禁止非法集资，就是不准甲方将房屋卖给乙方，乙方又返租给甲方。但现在的模式是甲方卖给乙方，甲乙双方共同找到丙方，由它代为经营，回报出自丙方。（资涵、赵春林）