商业地产巨头质疑返租卖铺 是“馅饼还是陷阱” “一个3万平方米的购物中心被500名业主共同拥有，请问这样的商场该如何运营管理？”在11月2日举行的第五届中国连锁业大会“商业地产论坛”上，面对这个问题，美国地产业巨头西湖公司的CEO王惠中一时竟不知如何作答，因为“这在美国极其少见”。然而，在国内众多大城市，许多商业铺面和产权式酒店正是这样被分割出售。在距论坛不远的江汉路商业步行街上，武汉一栋商业大厦就在上演“造就200个百万富翁”的神话。 　　在论坛上，商业地产的“分割出售、售后包租”模式成为一个热点话题，但包括美国地产界公认的领袖之一、KIMCO公司总裁Milton Cooper，美国西湖公司CEO王惠中，大连万达集团董事长王健林，华高莱斯国际地产顾问董事总经理李忠等在内的房地产界巨头都对这种模式提出质疑。滴水成金的神话 　　其实，返租卖铺只是房地产的一种营销手法，在上世纪九十年代中期时由香港传入，兴起于广州、深圳等沿海发达城市，随后流传全国，其实质就是先销售后承租，同时给予固定比例的租金回报。为降低投资门槛，产权往往被分割得极小。由于当时众多炒家疯炒楼花，许多房地产商在楼盘未竣工前就卷款而逃，在全国造成了许多烂尾楼，因此，这种营销方式出台不久就遭到建设部明令禁止。建设部颁发的《房地产销售管理办法》明确规定：2001年6月1日后，不得以返本销售和售后包租的方式出售未竣工的房屋，但已竣工房屋则不在此列。 　　此后售后包租模式一度沉寂。一位房地产业内人士认为，这种模式的优点是买家投资门槛较低，获利稳定。近年来，在楼市产品同质化现象极其严重、竞争激烈的情况下，发展商们只能在“回报率”、“返租年限”这些极具诱惑力的指标上大做文章，正因为如此，售后包租才重新抬头，回报率也从几年前较保守的每年6%至8%升到了目前的8%至11%不等，返租年限也从以前的3年左右变成现在的10年之久。 　　上述武汉这家房地产商的促销广告就承诺，投资者在一次性付款之后，由承租的经营商返租商铺，客户可选择6年或10年的资金回收期，年回报率为10%-17%。由于有承租商的售后包租合同，该地产项目最贵的铺面被疯炒到5万元／平方米，创下武汉房地产的天价。 　　在深圳，某商城打出“滴水成金”的旗号，承诺“10年返租，每年8%”，结果开盘不到一周，回笼资金就达到近2亿元人民币。上海某酒店式公寓的开发商则承诺，在扣除了营业税、房产税、附加税、物业管理费、空置损失等所有费用之后，净回报返还业主10年期6.5%。该开发商为了取信客户，还请了专门的担保公司做担保。 　　一时间，售后返租模式在商业地产项目上被不断复制，大有风起云涌之势。售后包租真的是像开发商所宣传的那样，是一种零风险、高收益的投资吗？售后包租到底是馅饼还是陷阱？馅饼还是陷阱 　　在楼书或广告中，开发商对“售房返租”的投资分析往往极具诱惑力。根据开发商的计算，在包租前一段时期，投资者基本上可以“以租养供”，租期满后不仅能收回投资，而且还可以净赚一个商铺。投资者不需劳神费力，便可坐收渔翁之利，真可谓天上掉馅饼的好事。 　　但是商铺的高昂租价收益往往和投资者的贷款还款数惊人的吻合，不禁让人心起疑问——这个天文数字的租价其实是开发商为了卖房倒推出来的。一位房地产业内人士指出，售后包租实际上是卖铺的一种噱头，更多的是开发商玩的一个财务技巧。从表面上看，开发商开出8%、10%甚至12%的售后包租收益率，但实际上，开发商通过提高商铺售价，已将今后要付给投资者的利息预提出来。 　　例如本来一处只值1万元／平方米的商铺，开发商将售价提高到2万／平方米，尽管开发商承诺10年每年包租，年收益8%，但实际的收益又是多少呢？假设10年内商铺本身既不升值也不贬值，也不计算投资者的利息损失和各种税费，也就是说，10年后，投资者虽然承租收益为80%(每年8%×１0年)，但投资者的实际房产收益却为-50%(实际价值为售价的一半)，因此投资者的实际年收益也只有(80%-50%)／10＝3%，只比银行存款高一点。尽管这种计算方法比较简单，但却有助于我们一窥售后返租的真实一面。 　　更大的风险是，一旦三五年内该项目销售完成，开发商实际已经可以套现出局，承租商背着巨大的租金成本，是否能够保证经营10年？谁来保证随后承担包租合同的承租商有足够的支付能力和信誉？这其中的任何一个环节出现问题，投资者的美梦就将化为泡影。位于广州市中心商业旺区的亿安广场、荔湾广场等大商场，始终在惨淡经营，苦苦挣扎，不能不说“返租”是其中的原因之一。 　　华高莱斯国际地产顾问有限公司董事总经理李忠说，商业与房地产相比实际有着很大的脆弱性，房地产是以“亿”为计量单位，而商业是以“元”为计量单位。李忠说，鉴于售后包租模式的极大风险，他们从不接这种地产项目，今后也不会做。 　　也有业内人士认为，如果房地产市场发育比较成熟，开发商社会信用度高，“返租”形式也不是说不可行。“返租”是在房地产市场充分发育成熟，营销策略日臻完善的情形下出现的。在香港，房地产市场经过数十年的发展，已走向成熟，购房置业者比较理性，发展商社会信用度高，“带租约售楼”、“返租”等营销策略比较风行。卖柑者言 　　看上去很美的“分割出售、售后包租”的商业地产营销模式，真的是金玉其外败絮其中？且听“卖柑者言”。 　　全美地产管理托拉斯前任主席、在美国拥有525家购物中心的KIMCO公司总裁Milton Cooper认为，“这种方式蕴藏着极大的风险”。他不理解，产权如此分散的商业物业将如何经营。 　　但是对于国内的开发商来说，实力往往成为他们开发商业地产的最大障碍，如果只租不卖，至少长达十几年的投资回收期他们往往无法承受，又因为难以找到有实力的投资商一次性买断，为了尽快套现，缓解资金压力，分割出售便成为他们的必然选择。为了降低投资门槛，尽快出售，他们一般都会承诺售后返租，并利用广告进行大肆炒作。 　　国内商业地产的先行者大连万达集团虽然借鉴了国外订单式商业地产的发展模式，与全球14家不同业态的跨国商业企业签订了商业协议，万达商业广场80%的面积都租给了这些全球商业巨头，但要实现王健林“年内在全国建设30家购物中心，2010年以前达到80个，年租金收入100亿元”的宏伟目标，过高的资产负债率仍然是一个绕不过玄的问题。王健林坦言，“目前，我们在没有办法的时候，不得不拿出一小部分来卖，实际上是用短期利益占用长期利益。” 　　王健林很清楚，物业一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施在所有权和经营权上失去了它的整体性，这将给日后的商业经营埋下隐患。“万达广场的投资者必须和我们签订一个至少5年的委托代理协议，由我们来帮助招租，以保证旺场，保证长期永续经营，提升物业价值。” 　　商业地产的千变万化使得售后返租对于投资者和开发商来说都是一把双刃剑。广州目前最大的购物中心中华广场购物中心董事长邹锡昌以自己的亲身经历诠释了“馅饼还是陷阱”的故事。 　　作为最早到广州投资的港资房地产商，邹锡昌表示，要看清商业地产暴利背后的实际情况——“与中华广场同时期的广州七大购物中心，目前只存活了两家”，在他看来，一个商业地产成功的原因，除了良好的地段、准确的市场定位、多样的商业组合之外，投资商的实力和购物中心的完全产权也非常重要，在中华广场长达6年的建设期内，邹投入了12个亿，中华广场目前仅年租金收入就达1.4-1.6个亿。“如果没有相当的实力，中华广场可能早就像其他的购物广场一样垮掉了。”而垮掉的那些购物中心，当初大多采取了“分割出售，售后返租”的销售模式。不久前，广州亿安广场被公开拍卖，当初投资9个亿建成的物业，如今只拍出了5.46亿，差不多亏了一半。双赢模式 　　既然“分割出售、售后包租”模式如此为人诟病，是不是说商业地产的大门就应该向中小投资者关闭呢？有没有一种既能满足房地产企业的资金渴求，又能让中小投资者安全地分享高速发展的商业地产带来的收益的双赢模式呢？Milton Cooper先生介绍了美国房地产基金的情况。 　　美国政府认为，个人只有三五千美元，是不足以拥有一处地产的，但人们可以把自己的钱投到基金里，共同拥有地产，并且联邦法规定，房地产信托基金的收入无须纳税，但投资者的分红需要缴税，因此房地产信托基金比公司化的运作方式更为优惠，吸引了众多的资金。通过这种方式，很小的投资者也可以分享房地产带来的收益。据记者了解，目前国内一些小规模的房地产信托项目发行后即受到投资者的追捧，一些规模较大的房地产基金也在紧锣密鼓地筹备之中。