城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 1
地籍管理
土地权属管理
土地利用管理
城市土地市场管理
土地管理学内容
城市土地管理学内容体系
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 2
第七章 城市土地市场管理
内容提要
城市土地市场管理概述
城市土地市场供需调控与管理
城市土地市场价格管理
城市土地市场微观管理
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 3
第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念
1、市场
内涵,? 是买卖双方进行交易的场所
—— 是社会分工和商品交换的产物。
狭义上讲，市场指商品交换的具体场所
广义上讲，市场是指商品交换关系的总和
? 是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格
和交易数量的机制
? 是交换关系的总和，即交易活动的总和
? 是与“计划”相对应的一种资源配置机
制 ? 是现实和潜在的购买力和购买欲望，以顾客为主体
（一）市场、土地市场、城市土地市场
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 4
2、土地市场
狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。
广义上讲，是指土地这种 特殊商品 在流通过程中发生的经济关系的
总和。
3、城市土地市场
由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主
义土地公有制度，因此，土地市场应包括 城市土地市场 和 农村土地
市场 。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 5
（二）我国土地市场的形成与发展
1979年
前,无
偿划拨
土地的
用地制
度
1979-
1987年，
合资企业
有偿使用
建设土地
1988年
,土地
管理
法,,
土地 有
偿使用
用地制度改革，萌芽阶段
1990年
建立土地
有偿出让、
转让制度
形成阶段
1999年, 城
市房地产管
理法,,完
善了土地市
场
完善阶段
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 6
（三）城市土地市场的结构体系
市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市
土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。
1、城市土地市场类型结构
—— 由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商业
用地市场、工业用地市场等类型。
? 城市各类用地市场
由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间
存在激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争，形
成城市土地各类用地市场之间的关系。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 7
? 城市土地产权市场
是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有
产权的交易，没有土地实体的空间移动。
我国土地市场上交易的产权,仅限土地使用权,因我国
城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以，
我国的土地市场实质上是土地使用权市场。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 8
2、城市土地市场层次结构
? 城市土地一级市场
—— 城市土地所有者将土地
使用权在一定期限内让与城市土
地使用者
? 特征：垄断性市场
? 反映土地所有者和土地使用者
之间的关系
? 交易方式,出让,出租、入股
? 城市土地二级市场
—— 城市土地一级市场的土
地使用权受让者将剩余年期的土
地使用权让予其他土地使用者
? 特征：竞争性市场
? 反映各土地使用者之间的关系
? 交易方式,转让,转租、抵押、
入股
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 9
我国城市土地二级市场结构示意图
土地所有者
（各级政府）
土地使用者 土地使用者 土地使用者
土地使用者 土地使用者 土地使用者 …
一
级
市
场
二
级
市
场
从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的
“总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此，
城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 10
2、城市土地市场组织结构
? 城市土地市场主体组织
土地市场主体是土地市场的动能要素，土地市场的存在依赖
于土地市场主体的活动，土地市场主体是形成土地供需的关键。
市场主体要求具有 产权独立、自主进行市场决策和追求自身
最大经济利益 三个规定性内涵 。
? 城市土地市场中介组织
由于城市土地的位置固定性、异质性、产权关系的复杂性和
市场信息的不完全性，需要中介组织保障土地市场的有序运行。
? 城市土地市场调控组织
各级政府是调控的主体，目的在于合理配置土地资源，合理
分配土地利益。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 11
在城市土地市场上交易的是土地的产权,交易的实质是实现
土地使用权的转移,而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有
根本区别。
（四）城市土地市场特点
? 交易实体的非移动性
城市土地市场是一个地方性市场，受各地经济环境影响较大。
? 区域性
? 垄断性
? 流通方式的多样性
土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性，
土地价格主要受需求影响。
? 土地供给弹性小
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 12
（五）城市土地市场运行机制
二者的联系,
? 市场机制
在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本
的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心
是竞争机制。
? 宏观调控机制
市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机
制的不足。
一方面，宏观调控的措施必须以市场为依据；
另一方面，宏观调控为市场导航，规定市场的发展方向，克
服市场机制在利益关系上的的局限性和短期性行为，为市场机制
发挥经济功能提供必要的前提。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 13
二、城市土地市场管理概述
1、管理的必要性
由土地市场的特性决定
? 土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控
? 土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行
? 土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强
管理，抑制土地投机行为。
土地市场中的问题要求加强管理
? 缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目性
? 城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失
? 城市土地资源配置不合理，如城市土地“优地劣用”；商
品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 14
2、管理的原则
? 整合性利益原则，即国家利益和土地市场交易各方利益辨证统一
? 平等对待原则，即参与主体身份平等，在等价交换基础上公平交易
? 控制与弹性管理原则
? 依法管理原则，减少市场管理中的主观性和随意性
3、管理的内容
宏观管理
微观管理
供需调控和管理
价格管理
—— 对土地市场主体、客体、中介及交易程序进行
管理
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 15
第二节 城市土地市场供需调控与管理
一、城市土地市场供给平衡模型与调控机制
（一）供需平衡的涵义 —— 均衡理论与非均衡理论
（二）城市土地市场供需平衡模型
1、供需 —— 指作为“经济人”的行为主体面对价格信号和非价格信号
时
所作出的最佳选择，即有效供给和有效需求。
2、城市土地需求 —— 一种 引致需求,是因为人们对城市土地产品
（已开发土地）产生需求才产生了对城市土地的需求。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 16
3、城市土地供需平衡模型
我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发
公司、土地需求者之间进行的，其供需平衡在一级市场和二级市场上共有
存在四种供需关系情形。
土地所有者
S1h
土地开发公司
D1h和 S2h
土地需求者
D2h
一级市场 二级市场
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 17
＞ D1h 土地闲置，耕地减少，农业发展受到影响；稳定 S1h，刺激 D1h S1h
4、城市土地市场供需平衡调控机制
＜ D1h S1h
＞ D2h 商品房大量空置；控制 S2h，刺激 D2h S2h
＞ D2h S2h
土地紧缺，环境恶化，导致二级市场城市用房紧张；只能调节
稳定 S1h，避免由 D1h引起 D2h短缺
有一级市场供不应求引起的，采取前述措施；由房价偏低导致，
则需刺激 S2h，抑制 D2h
供需状况 表现和措施
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 18
二、城市土地市场供需调控的“三维立体模型”
? 调控的方向
? 调控的时间
? 调控的力度
选择调控目标
确定调控措施的作用方向
繁荣阶段 —— 抑制、向下
萧条阶段 —— 刺激、向上
调控效应 —— 正、负效应
调控开始的时间
调控持续的时间
要考虑到调控效应的
滞后性和惯性
土地经济波动的幅度
调控手段的滞后时间和惯性大小
调控环境
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 19
三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具
? 发展计划与规划
? 财政政策
? 金融政策
发展计划
土地利用总体规划和城市规划
地租政策
税收政策
直接调控
间接调控
财政投资政策
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 20
四、城市土地市场供需调控与管理创新 —— 土地储备制度
? 作用
? 组织体制
? 内容和运作程序
培育和规范土地市场
盘活企业存量土地资产
落实城市总体规划，加快市区旧城改造
增加政府土地收益
土地收购 土地储备
土地储备中心
土地收购储备管理委员会
土地供应
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 21
第三节 城市土地市场价格管理
一、地价管理的目的、意义和作用
城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市
场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和
国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引
导和管理措施。
包括三方面的工作,
? 对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平
? 对土地价格评估工作进行管理
? 对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理
二、地价管理的依据 —— 相关法律法规
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 22
三、我国城市地价管理政策和制度
? 协议出让实行最低限价制度
? 地价定期公布制度
? 政府提前收回出让的土地使用权给予补偿
? 政府对土地使用权转移有优先购买权
? 政府对地价上涨可采取必要行政手段进行干预
? 征收土地增值税
? 土地价格评估制度
? 土地登记和土地价格申报制度
? 土地估价人员资格人证及土地估价机构资格评级制度
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 23
四、土地价格的检测系统 —— 地价指数
（一）地价指数的定义
（二）分类
? 综合地价指数和分类地价指数
? 定基地价指数和环比地价指数
（三）计算程序
（四）地价指数的编制
（五）地价指数的应用
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 24
五、城市地价动态监测
（一）作用
? 通过动态监测及时更新城市基准地价
? 通过动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高地价信息透明度
? 动态监测是测算、编制地价指数的基础
（二）地价监测点的设立原则和标准
六、我国台湾及国外城市土地市场的价格管理简介
? 我国台湾的地价管理
? 日本的地价管理
? 英国的地价管理
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 25
第四节 城市土地市场微观管理
一、对土地市场客体的管理
我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对客体的管理主
要限制允许进入市场的土地产权的范围。我国城市 土地所有权 不能进入市
场,只允许土地使用权 进入市场流转。
二、对土地市场主体的资质管理
? 土地使用权出让人和转让人的资格
? 土地使用权受让人的资格
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 26
三、对土地市场交易程序的规范
? 土地使用权出让程序
? 土地使用权转让程序
? 土地使用权出租程序
? 土地使用权抵押程序
四、土地市场中介管理
? 对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查
? 对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督
地籍管理
土地权属管理
土地利用管理
城市土地市场管理
土地管理学内容
城市土地管理学内容体系
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 2
第七章 城市土地市场管理
内容提要
城市土地市场管理概述
城市土地市场供需调控与管理
城市土地市场价格管理
城市土地市场微观管理
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 3
第一节 城市土地市场管理概述
一、城市土地市场的基本概念
1、市场
内涵,? 是买卖双方进行交易的场所
—— 是社会分工和商品交换的产物。
狭义上讲，市场指商品交换的具体场所
广义上讲，市场是指商品交换关系的总和
? 是买卖双方相互作用、共同决定商品、劳务的价格
和交易数量的机制
? 是交换关系的总和，即交易活动的总和
? 是与“计划”相对应的一种资源配置机
制 ? 是现实和潜在的购买力和购买欲望，以顾客为主体
（一）市场、土地市场、城市土地市场
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 4
2、土地市场
狭义上讲，是指以土地作为交易对象进行交易的场所。
广义上讲，是指土地这种 特殊商品 在流通过程中发生的经济关系的
总和。
3、城市土地市场
由于我国实行的是国家所有和集体所有两种形式共存的社会主
义土地公有制度，因此，土地市场应包括 城市土地市场 和 农村土地
市场 。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 5
（二）我国土地市场的形成与发展
1979年
前,无
偿划拨
土地的
用地制
度
1979-
1987年，
合资企业
有偿使用
建设土地
1988年
,土地
管理
法,,
土地 有
偿使用
用地制度改革，萌芽阶段
1990年
建立土地
有偿出让、
转让制度
形成阶段
1999年, 城
市房地产管
理法,,完
善了土地市
场
完善阶段
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 6
（三）城市土地市场的结构体系
市场结构反映的是市场体系内部组成状况及其相互关系，城市
土地市场的结构体系包括类型结构、层次结构和组织结构。
1、城市土地市场类型结构
—— 由城市土地的用途多样性决定，包括住宅用地市场、商业
用地市场、工业用地市场等类型。
? 城市各类用地市场
由于土地经济供给稀缺性的影响，各类用途的土地之间
存在激烈的竞争，通过城市土地区位选择最佳用途的竞争，形
成城市土地各类用地市场之间的关系。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 7
? 城市土地产权市场
是反映人与人之间关系的土地产权市场，但在市场上只有
产权的交易，没有土地实体的空间移动。
我国土地市场上交易的产权,仅限土地使用权,因我国
城市土地实行的是国有制，土地所有权不允许买卖。所以，
我国的土地市场实质上是土地使用权市场。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 8
2、城市土地市场层次结构
? 城市土地一级市场
—— 城市土地所有者将土地
使用权在一定期限内让与城市土
地使用者
? 特征：垄断性市场
? 反映土地所有者和土地使用者
之间的关系
? 交易方式,出让,出租、入股
? 城市土地二级市场
—— 城市土地一级市场的土
地使用权受让者将剩余年期的土
地使用权让予其他土地使用者
? 特征：竞争性市场
? 反映各土地使用者之间的关系
? 交易方式,转让,转租、抵押、
入股
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 9
我国城市土地二级市场结构示意图
土地所有者
（各级政府）
土地使用者 土地使用者 土地使用者
土地使用者 土地使用者 土地使用者 …
一
级
市
场
二
级
市
场
从城市土地层次结构来看，一级市场是关键，是整个土地市场的
“总阀门”，一级市场的运行状况决定了二级市场的运行状况，因此，
城市土地市场管理的重点，就是对一级市场的供需和价格进行管理。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 10
2、城市土地市场组织结构
? 城市土地市场主体组织
土地市场主体是土地市场的动能要素，土地市场的存在依赖
于土地市场主体的活动，土地市场主体是形成土地供需的关键。
市场主体要求具有 产权独立、自主进行市场决策和追求自身
最大经济利益 三个规定性内涵 。
? 城市土地市场中介组织
由于城市土地的位置固定性、异质性、产权关系的复杂性和
市场信息的不完全性，需要中介组织保障土地市场的有序运行。
? 城市土地市场调控组织
各级政府是调控的主体，目的在于合理配置土地资源，合理
分配土地利益。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 11
在城市土地市场上交易的是土地的产权,交易的实质是实现
土地使用权的转移,而不是土地实体的移动，与一般商品交易具有
根本区别。
（四）城市土地市场特点
? 交易实体的非移动性
城市土地市场是一个地方性市场，受各地经济环境影响较大。
? 区域性
? 垄断性
? 流通方式的多样性
土地作为稀缺资源，自然供给无弹性，经济供给有较小的弹性，
土地价格主要受需求影响。
? 土地供给弹性小
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 12
（五）城市土地市场运行机制
二者的联系,
? 市场机制
在市场秩序的形成过程中，市场机制是最重要的、最基本
的调节力量，主要包括供需机制、竞争机制、价格机制，核心
是竞争机制。
? 宏观调控机制
市场也存在缺陷，需要政府进行宏观调控，以弥补市场机
制的不足。
一方面，宏观调控的措施必须以市场为依据；
另一方面，宏观调控为市场导航，规定市场的发展方向，克
服市场机制在利益关系上的的局限性和短期性行为，为市场机制
发挥经济功能提供必要的前提。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 13
二、城市土地市场管理概述
1、管理的必要性
由土地市场的特性决定
? 土地资源的有限性，需要有效地管理、监督和调控
? 土地位置固定性，使土地产权交易必须在法律保护下进行
? 土地保值增值的特性，使土地市场的投机性更大，需要加强
管理，抑制土地投机行为。
土地市场中的问题要求加强管理
? 缺乏宏观调控，土地开发与供给存在一定盲目性
? 城市土地收益分配不合理，国有土地收益大量流失
? 城市土地资源配置不合理，如城市土地“优地劣用”；商
品房空置；城市规模扩大导致城郊耕地减少等，需要有效管理
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 14
2、管理的原则
? 整合性利益原则，即国家利益和土地市场交易各方利益辨证统一
? 平等对待原则，即参与主体身份平等，在等价交换基础上公平交易
? 控制与弹性管理原则
? 依法管理原则，减少市场管理中的主观性和随意性
3、管理的内容
宏观管理
微观管理
供需调控和管理
价格管理
—— 对土地市场主体、客体、中介及交易程序进行
管理
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 15
第二节 城市土地市场供需调控与管理
一、城市土地市场供给平衡模型与调控机制
（一）供需平衡的涵义 —— 均衡理论与非均衡理论
（二）城市土地市场供需平衡模型
1、供需 —— 指作为“经济人”的行为主体面对价格信号和非价格信号
时
所作出的最佳选择，即有效供给和有效需求。
2、城市土地需求 —— 一种 引致需求,是因为人们对城市土地产品
（已开发土地）产生需求才产生了对城市土地的需求。
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 16
3、城市土地供需平衡模型
我国城市土地供需运动是在一、二级市场中的土地所有者、土地开发
公司、土地需求者之间进行的，其供需平衡在一级市场和二级市场上共有
存在四种供需关系情形。
土地所有者
S1h
土地开发公司
D1h和 S2h
土地需求者
D2h
一级市场 二级市场
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 17
＞ D1h 土地闲置，耕地减少，农业发展受到影响；稳定 S1h，刺激 D1h S1h
4、城市土地市场供需平衡调控机制
＜ D1h S1h
＞ D2h 商品房大量空置；控制 S2h，刺激 D2h S2h
＞ D2h S2h
土地紧缺，环境恶化，导致二级市场城市用房紧张；只能调节
稳定 S1h，避免由 D1h引起 D2h短缺
有一级市场供不应求引起的，采取前述措施；由房价偏低导致，
则需刺激 S2h，抑制 D2h
供需状况 表现和措施
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 18
二、城市土地市场供需调控的“三维立体模型”
? 调控的方向
? 调控的时间
? 调控的力度
选择调控目标
确定调控措施的作用方向
繁荣阶段 —— 抑制、向下
萧条阶段 —— 刺激、向上
调控效应 —— 正、负效应
调控开始的时间
调控持续的时间
要考虑到调控效应的
滞后性和惯性
土地经济波动的幅度
调控手段的滞后时间和惯性大小
调控环境
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 19
三、城市土地市场供需调控与管理的政策工具
? 发展计划与规划
? 财政政策
? 金融政策
发展计划
土地利用总体规划和城市规划
地租政策
税收政策
直接调控
间接调控
财政投资政策
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 20
四、城市土地市场供需调控与管理创新 —— 土地储备制度
? 作用
? 组织体制
? 内容和运作程序
培育和规范土地市场
盘活企业存量土地资产
落实城市总体规划，加快市区旧城改造
增加政府土地收益
土地收购 土地储备
土地储备中心
土地收购储备管理委员会
土地供应
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 21
第三节 城市土地市场价格管理
一、地价管理的目的、意义和作用
城市土地市场价格管理简称地价管理，是指政府为了规范土地市
场的交易行为，保持土地市场的稳定和健康发展，保护土地交易者和
国家等各方面的合法利益而采取的以土地价格为核心的各种调控、引
导和管理措施。
包括三方面的工作,
? 对土地价格及土地价格体系进行管理，调控地价水平
? 对土地价格评估工作进行管理
? 对土地市场中因土地价格引起的各种纠纷进行处理
二、地价管理的依据 —— 相关法律法规
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 22
三、我国城市地价管理政策和制度
? 协议出让实行最低限价制度
? 地价定期公布制度
? 政府提前收回出让的土地使用权给予补偿
? 政府对土地使用权转移有优先购买权
? 政府对地价上涨可采取必要行政手段进行干预
? 征收土地增值税
? 土地价格评估制度
? 土地登记和土地价格申报制度
? 土地估价人员资格人证及土地估价机构资格评级制度
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 23
四、土地价格的检测系统 —— 地价指数
（一）地价指数的定义
（二）分类
? 综合地价指数和分类地价指数
? 定基地价指数和环比地价指数
（三）计算程序
（四）地价指数的编制
（五）地价指数的应用
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 24
五、城市地价动态监测
（一）作用
? 通过动态监测及时更新城市基准地价
? 通过动态监测建立地价信息发布及查询系统，提高地价信息透明度
? 动态监测是测算、编制地价指数的基础
（二）地价监测点的设立原则和标准
六、我国台湾及国外城市土地市场的价格管理简介
? 我国台湾的地价管理
? 日本的地价管理
? 英国的地价管理
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 25
第四节 城市土地市场微观管理
一、对土地市场客体的管理
我国城市土地市场的客体主要是指土地及土地产权，对客体的管理主
要限制允许进入市场的土地产权的范围。我国城市 土地所有权 不能进入市
场,只允许土地使用权 进入市场流转。
二、对土地市场主体的资质管理
? 土地使用权出让人和转让人的资格
? 土地使用权受让人的资格
城市土地管理 第七章 城市土地市场管理 26
三、对土地市场交易程序的规范
? 土地使用权出让程序
? 土地使用权转让程序
? 土地使用权出租程序
? 土地使用权抵押程序
四、土地市场中介管理
? 对土地中介服务企业与个人进行严格的资质审查
? 对土地中介服务企业与个人进行经常性的审查和监督
