城市土地管理 第四章 地籍管理 1
第四章 地籍管理
土地管理概
述
内容提要
土地调查
土地分等定级
土地登记
土地统计
地籍档案管理
城市土地管理 第四章 地籍管理 2
第一节 地籍管理概述
一、地籍
1,定义 —— 是土地的户口，是记载土地的位置、界址、熟练、质量、权属
和用途等基本状况的簿册。
2,性质 空间性
由于土地具有位置固定性，土地界址的变动必然带来土地权属面
积的增减，所以，地籍的内容不仅需要记载在地籍簿册上，同时还应在
图册上标绘清楚，并做到土册与簿册一致。
法律性
体现了地籍簿册的可靠性，地籍图册上的界址点、界址线的位置和
地籍簿册上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据，甚至有关法
律凭证还是地籍的必要组成部分。
精确性
地籍资料的取得一般需要通过实地调查，并运用先进的测绘和计
算方面的科学技术手段。
城市土地管理 第四章 地籍管理 3
连续性
随着生产的发展和建设规模的扩大，土地的基本状况会经常发生变化，
必须经常更新，保持资料的记载和统计数据的连续性，体现其现势性。
3,作用
为土地管理提供基础资料
为维护土地产权权益等提供基础资料
为改革与完善土地使用制度提供基础资料
为编制国民经济发展计划等提供基础资料
4,分类
二、地籍管理
1,定义 —— 国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查、
土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容
的综合措施。
2,分类
—— 权属是地籍的核心
城市土地管理 第四章 地籍管理 4
3,任务
三、地籍管理的内容
土地调查
土地分等定级
土地登记
土地统计
地籍档案管理
四、地籍管理的原则
坚持全国地籍管理的统一性
保证地籍资料的可靠性和精确性
保证地籍工作的连续性和现势性
保证地籍资料的完整性和概括性
城市土地管理 第四章 地籍管理 5
第二节 土地调查
土地调查的任务是为土地管理提供基础资料，内容包括 地籍调查, 土
地利用现状调查 和 土地条件调查 。
一、地籍调查
是利用一定的方法，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、
权属,界线、面积和用途等基本情况，形成地籍图和簿册的过程。以权属调
查为核心，是土地登记的前期工作和法定程序。
1,地籍调查单元 —— 一宗地、混合宗
2,主要内容 权属调查
地籍测量
—— 核心是 界址认定
我国规定城市土地的所有权归国家，各单位和个人只能拥有土地使用
权；农村集体土地归农村集体所有。
界址认定过程存在两种情况，形成两种结果
城市土地管理 第四章 地籍管理 6
3,地籍调查的程序和主要成果
二、土地利用现状调查
1,基本内容
2、土地利用现状分类 —— 3个一级地类,15个二级地类,68个三级地类
3,调查的基本单元 —— 图斑
三、土地条件调查 土地自然条件调查
土地社会经济条件调查
城市土地管理 第四章 地籍管理 7
第三节 土地分等定级
一、概述
1,定义 —— 将土地调查的结果等级化，获得土地质量状况的一项工作。
2,分等定级成果的用途
为土地估价提供控制区域
为确定土地税额、土地征用补偿提供依据
为土地利用规划、布局、合理组织城乡土地利用提供基础资料
3,土地分等定级体系 城镇土地分等定级 农用土地分等定级
城镇土地等
城镇土地级
—— 城镇之间
—— 城镇内部
4,土地分等定级的原则
5,土地分等定级的方法体系
二、城镇土地定级
1,选择定级因素 —— 与土地区位的影响因素关系密切
城市土地管理 第四章 地籍管理 8
繁华程度 —— 是反映土地经济区位最重要的指标
交通条件 —— 影响土地使用者的运输成本和心理成本
基础设施 —— 反映使用者的生活方便程度
环境条件 —— 对经济发展、投资的限制性影响因素
人口状况 —— 反映土地需求趋势
2,定级因素权重的确定 —— 因素权重反映各因素对土地质量的影响程度
3,土地定级单元的划分
4,土地定级因素分值的计算
原则,
总分值与土地优劣成正相关，总分值越大，土地质量越高，级别越高
分值体系采用 0-100分的封闭区间
得分值只与因素指标的显著作用区间相对应。因为某一因素指标在某
些区间上的变化，对土地优劣无显著作用。
如：绿地覆盖度在 0-50%之间对土地有一定影响，但大于 50%后，其作
用几乎和 50%相当，这是 0-50%就称为绿地盖度的显著作用区间。
城市土地管理 第四章 地籍管理 9
5,土地级别初步划分
在因素分值计算的基础上，计算出单元总分值，并据此划分土地级别
6,级差收益测算
通过级差收益测算,检验 土地级别初步划分是否合理。
7,级别边界落实、成果整理、验收
城市土地管理 第四章 地籍管理 10
第四节 土地登记
一、概念和法律依据
二、土地登记的 类型 和原则
三、土地初始登记的内容、程序和主要文件
初始土地登记 变更土地登记
1、登记内容中的 土地权属, 包括集体土地所有权、使用权，国有土地使
用权，共有土地使用权，他项权利
集体土地所有权
产权人具有占有、使用、收益、处分的权利，集体所有的土地在国
家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地所有者有权要求依法得到补
偿的权利，这就是处分权的实现。
集体土地使用权
一般是指农民集体和个人进行非农建设，依法使用集体所有土地的
权利，包括乡村企业非农业用地和农民宅基地。
城市土地管理 第四章 地籍管理 11
通过征用农用地取得建设用地使用权，不但需要土地所有者的同意，
还必须依法经国家审核、批准，因而使用过程中也必须接受国家行政部门的
监督和管理。
国有土地使用权
国有土地使用权流转，是国家通过法律规定的形式，将国有土地所有
权中占有、使用、收益的权利让渡给使用者，从而与土地所有权分离，而国
家保留最后的处分权，国有土地使用权除处分权外，包含了其他全部权能。
国有土地收益权的实现
土地使用者经营收益
国家通过有偿出让土地使用权和税收实现收益
国有土地处分权的实现
—— 不能流转，表现为划拨、出让或确认、收回土地使用权的权利
共有土地使用权
—— 两个以上的土地使用者依法共用一宗地的权利，其特点是主体的多主
性和客体的整体性。
城市土地管理 第四章 地籍管理 12
他项权利
—— 指在已经确定了他人所有权和使用权的土地上，保留的其他利用土
地方面的权利，包括抵押权、租赁权、地役权等。
主体具有特定性：主体必须与土地所有权或使用权有着密切的关系，如
土地租赁关系、抵押关系。
客体与土地使用权、所有权的客体一般为 同一块土地,它的发生既依附
于土地的所有权和使用权，又是对土地所有权和使用权的一种限制，这种
限制往往影响土地所有者和使用者对土地的充分利用，从而影响土地所有
权和使用权的价值。
共有土地使用权的各使用者之间在行使土地使用权时，必须以不损害
其他共用人的使用权为前提。
土地共有使用权面积为按份共有，主要影响因素是，占用地表和空间
的面积。商品住宅的土地使用权就是按共有土地使用权进行分摊的。
分摊土地面积 =（自用建筑面积 /总建筑面积） × 土地总面积
城市土地管理 第四章 地籍管理 13
2,登记程序
申报 地籍调查 权属审核 注册登记颁发证书
3,主要文件
申请书 审批表 土地登记卡 土地归户卡 土地证书
四、土地变更登记的内容、程序
设定登记
权属变更登记
内容变更登记
注销登记
内容
城市土地管理 第四章 地籍管理 14
第五节 土地统计
一、概念
1,重要性
2,特点
数量的地域性，是一定地界范围内的相对位置的土地数量
图表与实地的一致性
总面积的稳定性，即一定地域内的总面积不变
质量的相对性，土地统计只能反映某种环境下一定用途的土地质量
二、任务和类型
城市土地管理 第四章 地籍管理 15
第六节 地籍档案管理
一、地籍档案管理的概念和任务
1,概念
2,地籍档案与地籍资料的区别
3,任务
二、地籍档案管理的内容
收集、整理、分类、编目、鉴定、统计、保管、利用
第四章 地籍管理
土地管理概
述
内容提要
土地调查
土地分等定级
土地登记
土地统计
地籍档案管理
城市土地管理 第四章 地籍管理 2
第一节 地籍管理概述
一、地籍
1,定义 —— 是土地的户口，是记载土地的位置、界址、熟练、质量、权属
和用途等基本状况的簿册。
2,性质 空间性
由于土地具有位置固定性，土地界址的变动必然带来土地权属面
积的增减，所以，地籍的内容不仅需要记载在地籍簿册上，同时还应在
图册上标绘清楚，并做到土册与簿册一致。
法律性
体现了地籍簿册的可靠性，地籍图册上的界址点、界址线的位置和
地籍簿册上的权属记载及其面积的登记等都应有法律依据，甚至有关法
律凭证还是地籍的必要组成部分。
精确性
地籍资料的取得一般需要通过实地调查，并运用先进的测绘和计
算方面的科学技术手段。
城市土地管理 第四章 地籍管理 3
连续性
随着生产的发展和建设规模的扩大，土地的基本状况会经常发生变化，
必须经常更新，保持资料的记载和统计数据的连续性，体现其现势性。
3,作用
为土地管理提供基础资料
为维护土地产权权益等提供基础资料
为改革与完善土地使用制度提供基础资料
为编制国民经济发展计划等提供基础资料
4,分类
二、地籍管理
1,定义 —— 国家为获得地籍信息，科学管理土地，而采取的以土地调查、
土地分等定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案为主要内容
的综合措施。
2,分类
—— 权属是地籍的核心
城市土地管理 第四章 地籍管理 4
3,任务
三、地籍管理的内容
土地调查
土地分等定级
土地登记
土地统计
地籍档案管理
四、地籍管理的原则
坚持全国地籍管理的统一性
保证地籍资料的可靠性和精确性
保证地籍工作的连续性和现势性
保证地籍资料的完整性和概括性
城市土地管理 第四章 地籍管理 5
第二节 土地调查
土地调查的任务是为土地管理提供基础资料，内容包括 地籍调查, 土
地利用现状调查 和 土地条件调查 。
一、地籍调查
是利用一定的方法，通过权属调查和地籍测量，查清每一宗地的位置、
权属,界线、面积和用途等基本情况，形成地籍图和簿册的过程。以权属调
查为核心，是土地登记的前期工作和法定程序。
1,地籍调查单元 —— 一宗地、混合宗
2,主要内容 权属调查
地籍测量
—— 核心是 界址认定
我国规定城市土地的所有权归国家，各单位和个人只能拥有土地使用
权；农村集体土地归农村集体所有。
界址认定过程存在两种情况，形成两种结果
城市土地管理 第四章 地籍管理 6
3,地籍调查的程序和主要成果
二、土地利用现状调查
1,基本内容
2、土地利用现状分类 —— 3个一级地类,15个二级地类,68个三级地类
3,调查的基本单元 —— 图斑
三、土地条件调查 土地自然条件调查
土地社会经济条件调查
城市土地管理 第四章 地籍管理 7
第三节 土地分等定级
一、概述
1,定义 —— 将土地调查的结果等级化，获得土地质量状况的一项工作。
2,分等定级成果的用途
为土地估价提供控制区域
为确定土地税额、土地征用补偿提供依据
为土地利用规划、布局、合理组织城乡土地利用提供基础资料
3,土地分等定级体系 城镇土地分等定级 农用土地分等定级
城镇土地等
城镇土地级
—— 城镇之间
—— 城镇内部
4,土地分等定级的原则
5,土地分等定级的方法体系
二、城镇土地定级
1,选择定级因素 —— 与土地区位的影响因素关系密切
城市土地管理 第四章 地籍管理 8
繁华程度 —— 是反映土地经济区位最重要的指标
交通条件 —— 影响土地使用者的运输成本和心理成本
基础设施 —— 反映使用者的生活方便程度
环境条件 —— 对经济发展、投资的限制性影响因素
人口状况 —— 反映土地需求趋势
2,定级因素权重的确定 —— 因素权重反映各因素对土地质量的影响程度
3,土地定级单元的划分
4,土地定级因素分值的计算
原则,
总分值与土地优劣成正相关，总分值越大，土地质量越高，级别越高
分值体系采用 0-100分的封闭区间
得分值只与因素指标的显著作用区间相对应。因为某一因素指标在某
些区间上的变化，对土地优劣无显著作用。
如：绿地覆盖度在 0-50%之间对土地有一定影响，但大于 50%后，其作
用几乎和 50%相当，这是 0-50%就称为绿地盖度的显著作用区间。
城市土地管理 第四章 地籍管理 9
5,土地级别初步划分
在因素分值计算的基础上，计算出单元总分值，并据此划分土地级别
6,级差收益测算
通过级差收益测算,检验 土地级别初步划分是否合理。
7,级别边界落实、成果整理、验收
城市土地管理 第四章 地籍管理 10
第四节 土地登记
一、概念和法律依据
二、土地登记的 类型 和原则
三、土地初始登记的内容、程序和主要文件
初始土地登记 变更土地登记
1、登记内容中的 土地权属, 包括集体土地所有权、使用权，国有土地使
用权，共有土地使用权，他项权利
集体土地所有权
产权人具有占有、使用、收益、处分的权利，集体所有的土地在国
家征用或其他农民集体依法使用时，集体土地所有者有权要求依法得到补
偿的权利，这就是处分权的实现。
集体土地使用权
一般是指农民集体和个人进行非农建设，依法使用集体所有土地的
权利，包括乡村企业非农业用地和农民宅基地。
城市土地管理 第四章 地籍管理 11
通过征用农用地取得建设用地使用权，不但需要土地所有者的同意，
还必须依法经国家审核、批准，因而使用过程中也必须接受国家行政部门的
监督和管理。
国有土地使用权
国有土地使用权流转，是国家通过法律规定的形式，将国有土地所有
权中占有、使用、收益的权利让渡给使用者，从而与土地所有权分离，而国
家保留最后的处分权，国有土地使用权除处分权外，包含了其他全部权能。
国有土地收益权的实现
土地使用者经营收益
国家通过有偿出让土地使用权和税收实现收益
国有土地处分权的实现
—— 不能流转，表现为划拨、出让或确认、收回土地使用权的权利
共有土地使用权
—— 两个以上的土地使用者依法共用一宗地的权利，其特点是主体的多主
性和客体的整体性。
城市土地管理 第四章 地籍管理 12
他项权利
—— 指在已经确定了他人所有权和使用权的土地上，保留的其他利用土
地方面的权利，包括抵押权、租赁权、地役权等。
主体具有特定性：主体必须与土地所有权或使用权有着密切的关系，如
土地租赁关系、抵押关系。
客体与土地使用权、所有权的客体一般为 同一块土地,它的发生既依附
于土地的所有权和使用权，又是对土地所有权和使用权的一种限制，这种
限制往往影响土地所有者和使用者对土地的充分利用，从而影响土地所有
权和使用权的价值。
共有土地使用权的各使用者之间在行使土地使用权时，必须以不损害
其他共用人的使用权为前提。
土地共有使用权面积为按份共有，主要影响因素是，占用地表和空间
的面积。商品住宅的土地使用权就是按共有土地使用权进行分摊的。
分摊土地面积 =（自用建筑面积 /总建筑面积） × 土地总面积
城市土地管理 第四章 地籍管理 13
2,登记程序
申报 地籍调查 权属审核 注册登记颁发证书
3,主要文件
申请书 审批表 土地登记卡 土地归户卡 土地证书
四、土地变更登记的内容、程序
设定登记
权属变更登记
内容变更登记
注销登记
内容
城市土地管理 第四章 地籍管理 14
第五节 土地统计
一、概念
1,重要性
2,特点
数量的地域性，是一定地界范围内的相对位置的土地数量
图表与实地的一致性
总面积的稳定性，即一定地域内的总面积不变
质量的相对性，土地统计只能反映某种环境下一定用途的土地质量
二、任务和类型
城市土地管理 第四章 地籍管理 15
第六节 地籍档案管理
一、地籍档案管理的概念和任务
1,概念
2,地籍档案与地籍资料的区别
3,任务
二、地籍档案管理的内容
收集、整理、分类、编目、鉴定、统计、保管、利用
