城市土地管理 第五章 土地权属管理 1
地籍管理
土地权属管理
土地利用管理
城市土地市场管理
土地管理的内容
城市土地管理学内容体系,
城市土地管理 第五章 土地权属管理 2
第五章 土地权属管理
内容提要
土地制度与土地产权
土地权属管理的任务和内容
土地所有权与使用权的确认
城镇国有土地使用权流转管理
土地征用
土地权属纠纷的调处
城市土地管理 第五章 土地权属管理 3
第一节 土地制度与土地产权
一、土地制度概述 —— 土地所有制度和土地使用制度
二、我国土地制度及其特点
? 土地所有制度的特点：全部土地属于国家和农民集体所有，土地所有
权不得买卖和非法转让。
? 土地使用制度 —— 包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制
度
城镇土地使用制度的特点：坚持城镇土地的国家所有制，在土地
公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离，实现土地有偿使用
并将土地使用权作为商品纳入市场经济运行的轨道，通过市场优化土
地资源配置，并使土地所有权在经济上得以实现。
城市土地管理 第五章 土地权属管理 4
三、土地产权及其基本属性
土地产权 —— 指有关土地的一切权利的总和，包括土地所有权、使
用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利。
土地产权的基本特性,
? 具有排他性
? 土地产权客体必须具备可占用性和价值性
? 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护
? 土地产权的相对性
城市土地管理 第五章 土地权属管理 5
四、我国土地所有权的主体、客体、内容
（一）土地所有权的含义
—— 包括占有、使用、收益、处分四方面的权利内容
（二）我国国有土地所有权的主体、客体、内容
? 主体 —— 我国国有土地所有权的唯一主体是国家；
? 客体 —— 一切属于国家所有的土地
? 内容 —— 依照法律规定，国家在行使土地所有权的过程中形成的权
利和义务。国有土地所有权由国务院代表国家行使，地方各级政府无
权擅自处置国有土地，只能依法根据国务院的授权处置国有土地。
城市土地管理 第五章 土地权属管理 6
五、我国土地使用权的主体、客体、内容
（一）土地使用权的含义
—— 是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交
由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及部
分处分的权利。
（二）我国国有土地使用权的主体、客体、内容
? 主体 —— 任何依法取得国有土地使用权的单位和个人；
? 客体 —— 国家依法提供给单位和个人使用的国有土地
? 内容 —— 国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的
权利和义务。建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让等 有
偿使用 合同的约定或者土地使用权 划拨 批准文件的规定使用土地。
城市土地管理 第五章 土地权属管理 7
第二节 土地权属管理的任务和内容
一、土地权属管理的任务
? 巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制
? 保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地
和不断改善土地使用条件的积极性
? 调整土地关系
二、土地权属管理的内容
? 依法确认土地权属
? 依法管理土地权属变更
? 依法调查、处理土地权属纠纷
城市土地管理 第五章 土地权属管理 8
第三节 土地所有权和使用权的确认
一、国有土地所有权的产生途径
新中国成立后，我国政府针对不同性质的土地所有权形式，分阶段,
分别采用下述方式，逐步建立起了国有土地所有权
? 接管、没收
? 赎买
? 征用土地
? 法律宣布
二、国有土地使用权的取得和收回
? 取得 —— 有偿、无偿和依照法律政策规定三种方式
? 收回 —— 使用期满无偿收回和提前补偿收回
城市土地管理 第五章 土地权属管理 9
第四节 城镇国有土地使用权流转管理
20世纪 80年代开始的土地使用制度改革，使传统的城市土地无偿,
无限期、无流动的使用制度转变为有偿、有限期、可流动的土地使用制
度。
城镇国有土地使用权流转方式,
? 出让
? 转让
? 出租
? 抵押
城市土地管理 第五章 土地权属管理 10
第五节 土地征用
一、土地征用的概念
（一）土地征用的涵义
—— 指国家为了社会公共利益的需要，依法将农民集体所有土地
变为国有土地的行为。
（二）土地征用的特征
? 是一种政府权利
? 具有强制性
? 具有补偿性
（三）土地征用的条件
? 必须为了公共利益而进行
? 都要进行补偿
城市土地管理 第五章 土地权属管理 11
二、土地征用的程序
? 建设项目的预审
? 用地申请与审查
? 制订征地方案
? 上报审批
? 批复
? 实施
? 颁发, 建设用地批准书,
三、征地补偿与安置标准
? 土地补偿费
? 青苗费
? 地上附着物补偿费
? 安置补助费
? 新菜地开发建设基金
城市土地管理 第五章 土地权属管理 12
四、征用土地与农用地的审批权限
（一）征用土地审批权限
1、国务院审批
? 基本农田
? 基本农田以外的耕地超过 35hm2的
? 其他土地超过 70hm2的
2、征用以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，
并报国务院备案。
城市土地管理 第五章 土地权属管理 13
（二）农用地转用的批准权限
1、国务院审批 —— 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工
程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及
农用地转为建设用地的
2、土地利用总体规划批准机关批准 —— 在土地利用总体规划确定的城市
和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建
设用地的，按土地利用年度计划分批次由 原批准单位 批准
3、市、县人民政府批准 —— 在已批准的农用地转用范围内的具体建设项
目用地
4、省、自治区、直辖市人民政府批准 —— 上述规定以外的建设项目占用
土地，涉及农用地转为建设用地的
城市土地管理 第五章 土地权属管理 14
第六节 土地权属纠纷的调处
一、土地权属纠纷的概念及其产生的原因
1、土地权属纠纷 —— 指有关土地所有权、使用权的争议，包括两种情况,
? 依法取得土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；
? 对现有权属界线的争议
2、产生的原因
? 土地权属紊乱，地界无明显标志
? 过去农村的政策多次变化以及土地问题上“吃大锅饭”、无偿占用造
成的权属争议
? 行政区划变更、社队归并、调整插花地等造成的权属不清
? 水利建设、围湖造田、更改河道、开荒、平整土地、铲除了原由地界，
又无新的用地协议
城市土地管理 第五章 土地权属管理 15
? 征用土地审批手续不完善，界址不清或一地多征引起的纠纷
? 历史上存在的地权争议延续至今
? 土地所有权或使用权受到侵害
? 土地隐形交易，土地使用权非法转移
二、土地权属纠纷调处的原则
? 维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者合法权益
? 以事实为依据，以法律为准绳的事实求是原则
? 有利于团结，有利于合理利用土地的原则
? 远期证据服从近期证据的原则。
三、土地权属纠纷调处的程序
当事人协商解决 人民政府调处
调解
行政裁决
地籍管理
土地权属管理
土地利用管理
城市土地市场管理
土地管理的内容
城市土地管理学内容体系,
城市土地管理 第五章 土地权属管理 2
第五章 土地权属管理
内容提要
土地制度与土地产权
土地权属管理的任务和内容
土地所有权与使用权的确认
城镇国有土地使用权流转管理
土地征用
土地权属纠纷的调处
城市土地管理 第五章 土地权属管理 3
第一节 土地制度与土地产权
一、土地制度概述 —— 土地所有制度和土地使用制度
二、我国土地制度及其特点
? 土地所有制度的特点：全部土地属于国家和农民集体所有，土地所有
权不得买卖和非法转让。
? 土地使用制度 —— 包括城镇国有土地使用制度和农村集体土地使用制
度
城镇土地使用制度的特点：坚持城镇土地的国家所有制，在土地
公有制的基础上实行土地所有权与使用权的分离，实现土地有偿使用
并将土地使用权作为商品纳入市场经济运行的轨道，通过市场优化土
地资源配置，并使土地所有权在经济上得以实现。
城市土地管理 第五章 土地权属管理 4
三、土地产权及其基本属性
土地产权 —— 指有关土地的一切权利的总和，包括土地所有权、使
用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等多项权利。
土地产权的基本特性,
? 具有排他性
? 土地产权客体必须具备可占用性和价值性
? 土地产权必须经过登记，才能得到法律的承认，并受到法律的保护
? 土地产权的相对性
城市土地管理 第五章 土地权属管理 5
四、我国土地所有权的主体、客体、内容
（一）土地所有权的含义
—— 包括占有、使用、收益、处分四方面的权利内容
（二）我国国有土地所有权的主体、客体、内容
? 主体 —— 我国国有土地所有权的唯一主体是国家；
? 客体 —— 一切属于国家所有的土地
? 内容 —— 依照法律规定，国家在行使土地所有权的过程中形成的权
利和义务。国有土地所有权由国务院代表国家行使，地方各级政府无
权擅自处置国有土地，只能依法根据国务院的授权处置国有土地。
城市土地管理 第五章 土地权属管理 6
五、我国土地使用权的主体、客体、内容
（一）土地使用权的含义
—— 是指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交
由其使用的国有土地和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及部
分处分的权利。
（二）我国国有土地使用权的主体、客体、内容
? 主体 —— 任何依法取得国有土地使用权的单位和个人；
? 客体 —— 国家依法提供给单位和个人使用的国有土地
? 内容 —— 国有土地使用权主体在依法行使土地使用权的过程中形成的
权利和义务。建设单位使用国有土地，应当按照土地使用权出让等 有
偿使用 合同的约定或者土地使用权 划拨 批准文件的规定使用土地。
城市土地管理 第五章 土地权属管理 7
第二节 土地权属管理的任务和内容
一、土地权属管理的任务
? 巩固、维护和不断完善社会主义土地公有制
? 保护土地所有者和使用者的合法权益，调动其合理开发、利用土地
和不断改善土地使用条件的积极性
? 调整土地关系
二、土地权属管理的内容
? 依法确认土地权属
? 依法管理土地权属变更
? 依法调查、处理土地权属纠纷
城市土地管理 第五章 土地权属管理 8
第三节 土地所有权和使用权的确认
一、国有土地所有权的产生途径
新中国成立后，我国政府针对不同性质的土地所有权形式，分阶段,
分别采用下述方式，逐步建立起了国有土地所有权
? 接管、没收
? 赎买
? 征用土地
? 法律宣布
二、国有土地使用权的取得和收回
? 取得 —— 有偿、无偿和依照法律政策规定三种方式
? 收回 —— 使用期满无偿收回和提前补偿收回
城市土地管理 第五章 土地权属管理 9
第四节 城镇国有土地使用权流转管理
20世纪 80年代开始的土地使用制度改革，使传统的城市土地无偿,
无限期、无流动的使用制度转变为有偿、有限期、可流动的土地使用制
度。
城镇国有土地使用权流转方式,
? 出让
? 转让
? 出租
? 抵押
城市土地管理 第五章 土地权属管理 10
第五节 土地征用
一、土地征用的概念
（一）土地征用的涵义
—— 指国家为了社会公共利益的需要，依法将农民集体所有土地
变为国有土地的行为。
（二）土地征用的特征
? 是一种政府权利
? 具有强制性
? 具有补偿性
（三）土地征用的条件
? 必须为了公共利益而进行
? 都要进行补偿
城市土地管理 第五章 土地权属管理 11
二、土地征用的程序
? 建设项目的预审
? 用地申请与审查
? 制订征地方案
? 上报审批
? 批复
? 实施
? 颁发, 建设用地批准书,
三、征地补偿与安置标准
? 土地补偿费
? 青苗费
? 地上附着物补偿费
? 安置补助费
? 新菜地开发建设基金
城市土地管理 第五章 土地权属管理 12
四、征用土地与农用地的审批权限
（一）征用土地审批权限
1、国务院审批
? 基本农田
? 基本农田以外的耕地超过 35hm2的
? 其他土地超过 70hm2的
2、征用以上规定以外的土地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，
并报国务院备案。
城市土地管理 第五章 土地权属管理 13
（二）农用地转用的批准权限
1、国务院审批 —— 省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工
程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及
农用地转为建设用地的
2、土地利用总体规划批准机关批准 —— 在土地利用总体规划确定的城市
和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建
设用地的，按土地利用年度计划分批次由 原批准单位 批准
3、市、县人民政府批准 —— 在已批准的农用地转用范围内的具体建设项
目用地
4、省、自治区、直辖市人民政府批准 —— 上述规定以外的建设项目占用
土地，涉及农用地转为建设用地的
城市土地管理 第五章 土地权属管理 14
第六节 土地权属纠纷的调处
一、土地权属纠纷的概念及其产生的原因
1、土地权属纠纷 —— 指有关土地所有权、使用权的争议，包括两种情况,
? 依法取得土地所有权或使用权受到侵害时引起的权属纠纷；
? 对现有权属界线的争议
2、产生的原因
? 土地权属紊乱，地界无明显标志
? 过去农村的政策多次变化以及土地问题上“吃大锅饭”、无偿占用造
成的权属争议
? 行政区划变更、社队归并、调整插花地等造成的权属不清
? 水利建设、围湖造田、更改河道、开荒、平整土地、铲除了原由地界，
又无新的用地协议
城市土地管理 第五章 土地权属管理 15
? 征用土地审批手续不完善，界址不清或一地多征引起的纠纷
? 历史上存在的地权争议延续至今
? 土地所有权或使用权受到侵害
? 土地隐形交易，土地使用权非法转移
二、土地权属纠纷调处的原则
? 维护社会主义公有制，保护土地所有者和使用者合法权益
? 以事实为依据，以法律为准绳的事实求是原则
? 有利于团结，有利于合理利用土地的原则
? 远期证据服从近期证据的原则。
三、土地权属纠纷调处的程序
当事人协商解决 人民政府调处
调解
行政裁决
