第八章 区域土地利用规划
第一节 土地利用概述
第二节 土地的需求与供给
第三节 土地类型与土地利用分区
第四节 优势区规划
第五节 土 地 保 护
第一节 土地利用概述
一, 土地利用的概念
土地利用是指人类通过一定的行为, 以土地为劳动对象, 利用土地的
特征, 来满足自身需要的过程 。 土地利用可以是一项生产性活动, 如种植作
物, 栽培树木, 养殖牲畜, 也可以是一项非生产性活动, 如建筑住宅, 修建
公园等 。 二, 土地的平面利用与立体利用
简单来说，土地是指地球的表面，作为一个平面的概念去理解。农业用
地，尤其是种植业用地，一般也是平面利用，农业用地向地下和空中利用的
幅度都是很有限的。
然而，土地又是立体的，下至地壳，上至大气层，都可以作为土地的范
畴。城市土地日益趋向立体利用方向发展。在现代城市中，地下停车场、地
下管线网、地下商场、隧道、地下铁路比比皆是。有些城市地下作三四层空
间使用。城镇的高空利用也越来越多，现代城市中高楼大厦、摩天大楼、高
架铁路与公路、人行天桥、高空管线也到处可见。
三, 土地开发利用程度
土地开发利用程度是人类利用自然资源能力和利用土地状况的一种反映 。
它可以从如下多种指标加以反映,
1,土地利用率
％土地总面积已利用土地面积 1 0 0?
2,垦殖指数, 又称
土地垦殖率 ％土地总面积 耕地面积土地垦殖率 100??
3,水面利用率
1 0 0?? 水面总面积已利用水面面积水面利用率
4,耕地复种指数,
又称耕地利用率
指每年实际播种使用的面积与已开发为耕
地面积总量的白分比
5,草原载畜量
）草原面积（
放养各类牲畜头数草原载畜量
2km?
6,建筑密度 指在一定用地范围内，所有建筑物的基底面积与用地面积之比
7,容积率 指一定地块范围内，建筑物的总建筑面积与整个地块（或建筑用地）面积之比
8,土地利用集约度 指单位土地面积上投放劳动力、资金、技术等的数量，是反映土地利用水平的重要指标之一
第二节 土地的需求与供给
一, 人地关系的集中反映
粮食是人与土地相互作用的中间产物，是人地相互作用最原始又是最强烈
的中间连结点。粮食产量的空间分异在一定程度上决定着人地关系的空间结构。
而粮食的生产和粮食产量又与土地的供需矛盾密切相关。
二, 土地供需矛盾的焦点 —— 耕地与建设用地的比例
（ 一 ） 土地的需求
土地的需求是人类为了生存和发展而利用土地进行各种生产和消费活动的
基本需要。随着人类的繁衍昌盛，人类活动内容的增多和活动范围的矿大，人
类对土地的需求越来越广，乃至是无限的，为了保障有限的土地能满足人类对
土地无限需求的要求，有必要对某一城市或某一，区域的总用地需求量和各业
用地需求量进行预测和控制。
土地需求量预测的项目通常包括 两大类：一是 农业生产用地和农业建设用
地预测，前者包括耕地、园地、林地、牧草地、水产养殖业用地需求量预测，
后者包括农村道路、农田水利用地、谷场、机车场等用地预测； 二是非 农业
建设用地预测，包括城镇建设用地、独立工矿用地、交通用地、水利工程用地、
特殊用地、乡镇企业建设用地、农村个人建房用地等预测
土地需求量预测必须以人口增长和经济发展的需求以及影响土地利用的各种因
素为依据，预测的方法很多，常用的有,
1．平均增长法,以预测对象的历史数值为依据，按其年平均增长率或增长量
的发展趋势，推算预测对象的未来数值。
2．回归分析法,以相关原理为基础，寻求预测对象与各种影响因素之间的相
关关系，建立线性或非线性回归方程，再根据方程推算预测对象的未来数值。
3．用地定额指标法,根据人口用地定额或生产规模用地定额，按人口发展和
生产发展规模推算规划期用地需求量。
（ 二 ） 土地的供给
土地的供给是在一定技术经济环境条件下，对人类有用的各种土地资源的
数量，包括已利用和未利用的后备储量总和，包括无弹性的自然供给和有弹性
的经济供给。
土地供给宜遵循以下基本原则,
1．以土地资源的基本特点为依据。 特点就是资源的自然属性，决定了它适
宜利用方向。
2．根据区位条件，因地制宜,各个地方区位特点不同，社会经济发展需求
不一样，要根据具体的区位条件，因地制宜安排各类用地。
3．注意与环境的协调发展。
4．统筹安排各业用地。
土地资源的稀缺性与人类对土地需求的无限增加性, 决定了土地供应和
需求之间的矛盾是不可避免的 。 这个矛盾最集中反映在农业用地与非农建设
用地或简称为农业用地与建设用地之间的数量比例结构上, 而农业用地主要
是耕地, 所以土地供应与需求矛盾的解决, 实际上就是要协调好耕地保护与
建设用地供应之间的关系 。
（ 三 ） 土地供需矛盾的焦点
第三节 土地类型与土地利用分区
一, 土地类型
（一）按地貌特征分类
根据地貌、地形特性不同，常将土地分为山地、高原、丘陵、盆地、
平原等类型。
（ 二 ） 从农业开发利用的资源角度分类
中国科学院地理研究所曾从资源利用的角度, 将中国土地分为九大类, 它
们分别为,① 耕地； ② 园地； ③ 有林地, 疏林地, 灌木林地； ④ 草地, 草山
草坡； ⑤ 宜农荒地, 宜林荒山荒地； ⑤ 沼泽, 沙漠化土地, 沙质荒漠, 戈壁；
⑦ 寒漠, 石骨裸露山地, 永久积雪冰川； ⑧ 沿海滩涂, 内陆水域； ⑨ 城中,
工矿, 交通用地 。
适宜性分类, 又叫适宜性评价, 以联合国粮食组织的工作最具代表性, 他
们的评价系统在国际上颇有影响, 一些国家直接使用, 但许多国家是参照它
的分类原则和结构, 结合本国实际, 发展成自己的分类系统 。
适宜性, 表示土地对拟议中的土地利用是适宜或不适宜 。 适宜性可分 适宜
和不适宜 两大类, 适宜又 可分 高度适宜, 中区适宜, 临界适宜 等次一类型,
它们反映土地对拟议中的土地利用的适宜程度, 临界适宜类土地, 表示土地
对拟定用途的持续利用有严重的限制, 欲对之有效利用, 必须采取重大的改
造措施 。 不适宜 也可分为 当前不适宜和永久不适宜两大类 。 前者 表示土地利
用中的限制影响终究是能克服的, 只是在目前的技术水平及成本核算的条件
下, 不可能消除或抑制某些限制因素的影响 。 后者 意味着土地利用的限制性
十分严酷, 即使在可预见的将来, 也难于有效地使用 。
（ 三 ） 土地适宜性分类
（ 四 ） 土地利用状况分类
土地利用状况分类, 主要是依据上地的用途, 经营特点, 利用方式和覆盖
特点等因素进行土地分类 。 中国农业区划委员会 1984年将土地分为 8个一级类型,
46个二级类型 。 其中的 8个一级类型是,
指种植农作物的土地, 包括新开荒地, 休闲地, 轮歇地, 草田轮作地；以种植
农作物为主间有零星果树, 桑树或其它林木的土地；耕种三年以上的滩地和海
涂 。 耕地中包括南方宽＜ 1.0m,北方宽＞ 2.0m的沟, 渠, 路, 田埂, 但不包括
地面坡度＞ 6° 的梯田坎 。
指种植以采集果, 叶, 根茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物, 覆盖
度＞ 50％, 或每亩株数大于合理株数 70％ 的土地, 包括果树苗圃等用地 。
1,耕 地
2,园 地
3,林 地
生长乔木, 竹类, 灌木, 沿海红树林等林木的土地, 不包括居民绿化用地, 以
及铁路, 公路, 河流, 沟渠的护路, 护岸林 。
生长草木植物为主, 用于畜牧业的土地 。
（ 后又改为居民点与独立工矿用地 ） 。 指城市, 建制镇, 村庄及居民点以外的
工矿, 国防, 名胜古迹等企事业单位用地, 包括其内部交通, 绿化用地 。
指居民点以外的各种道路, 及其附属设施和民用机场, 港口码头用地, 包括护
路林 。
指陆地水域和水利设施用地及表层被冰雪常年覆盖的土地, 不包括滞洪区和垦
殖三年以上的滩地, 海涂中的耕地, 林地, 居民点, 道路等 。
目前还未利用的土地, 包括盐碱地, 沼泽地, 沙地, 裸岩石砾地, 梯田坎等难
利用的土地 。
5,城镇村庄工矿用地
6,交通用地矿用地
4,牧草地
7,水 域
8,未利用土地
我国城市用地分类也与全国性的土地利用分类有所不同 。 根据建
设部 1990年颁布的标准, 城市用地分为 10大类, 46中类, 73小类, 该
10大类是,
1,居住用地
2,公共设施用地
3,工业用地
4,仓储用地
5,对外交通用地
6,道路广场用地
7,市政公用设施用地
8,绿 地
9,特殊用地
10,水域和其它用地
二, 土地利用分区
（ 一 ） 土地利用分区的概念
土地利用分区, 又可称为土地用途分区, 是指以土地利用现状和土地资源
的适宜性为基础, 结合社会发展, 国民经济和环境保护的需要, 按土地利用方
向的不同, 将规划地区划分出不同的用地区域 。
土地利用分区与土地利用布局 有许多 相似之处 。 它们都是在某一区域内,
对工业, 农业, 城镇, 交通运输线路等各种不同土地利用类型, 利用方式在空
间上进行安排；都是对土地资源进行合理分配, 并确定土地的不同功能和区域
分工 。 所不同的是, 土地利用分区主要任务是划分各种用地区, 规定各种用
地区土地的基本用途或主导功能, 土地利用原则和管理措施, 而土地利用布局
主要任务是确定各类用地的比例, 规模, 空间位置和界限 。 它们紧密相关, 互
为依据, 互相联系 。
（ 二 ） 土地利用分区的意义
1．通过土地分区，能更好地体现土地利用社会效益、经济效益和生态效
益的统一。
2．通过土地分，能够从空间布局上落实用地指标，协调产业间用地的矛
盾，为各个产业的发展提供长期稳定的用地条件。
3．土地分区是土地用途管制的直接依据。
4．用地分区是用地规划与用地管理联系的重要环节。
（ 三 ） 土地分区类型
土地分区类型，应根据区域范围的大小、土地用途管制的需要，并考虑不同
地区的情况而定，同时宜尽可能与土地利用现在分类相衔接。据此，有的人建
议将土地分成 9种用途区，即：农业用地区、种植园用地区、林业用地区、牧业
用地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿用地区、自然与人文景
观保护区、其它用途区。
用地分区类型另一种典型是城市基准地价评估的分类，全国各城市普遍把城
市土地分为三类用地，即住宅用地类型、商业用地类型和工业用地类型。
（ 四 ） 土地分区体系
土地分区可以按 纵向 （ 层次 ） 和横向 （ 类别 ） 两种系统进行, 因而构成一
个土地分区系统 。 按纵向的系统, 可以在省一级, 地市一级, 县一级和乡镇一
级层面上分区, 构成一个纵向的分区系统； 按横向的系统, 可以按大类, 中类,
小类逐类细分, 如分为农业用地区, 林业用地区等, 在农业用地区中划分为粮
食生产用地区, 经济作物用地区, 渔业用地区等, 在渔业用地区中再细分为人
工水域 （ 鱼塘 ） 和自然水域 （ 山塘, 湖泊等 ） 渔业用地等, 构成一个横向的分
区系统 。
在土地分区体系中, 各级, 各类分区的依据, 标准, 原则和结果都不会也
不应该是完全一样的 。
从中国的土地利用实际出发, 土地分区时应充分注意如下几点,
1．耕地按照整体保护的原则尽可能都划入农业用地区，即：除已批准的
城镇、村镇和工矿区规划近期建设区范围内的耕地及已列入生态治理计划实施项
目的耕地外，其余耕地原则上应划入农业用地区。
2．规划开垦的宜农后备土地和沟渠及为农业生产服务的道路等设施用地
以及农田之间的其它类型的零星用地，宜一并划入农业用地区。
3．农田保护区的划定，应遵循数量保护与质量保护、区位保护配套统一
的原则，尤其应注意交通沿线的耕地、城镇规划近期建设区范围以外的耕地、村
镇周围的耕地、生产条件好且集中连片的耕地的保护。
4．村镇建设用地区应按照用地逐步集中，将过于分散的零星居民点逐步
合并的要求，适当缩并。
5．合理确定各类用途区的最小分区面积、，就县级土地分类区而论，比
较适宜的各类土地用途分区最小面积是：农业用地区、各类建设用地区、景观保
护区为 5万平方米左右；种植园用地区、林业用地区为 10万平方米左右；牧业用
地区为 25万平方米左右。
（ 五 ） 土地分区的依据
土地分区的主要依据是,
1 国民经济和社会发展战略；
2 土地利用现状；
3 土地资源适宜性评价结果；
4 产业结构调整和地域布局规划；
5 土地需求量预测结果；
6 各类用地调整指标；
7 部门川地布局规划；
8 与土地利用有关的法律法规 。
第四节 优势区规划
优势区这一 概念 是联邦德国区域规划中作为生态平衡的一种规划手段而提出
来的, 对于我们的区域规划也有一定的参考和使用价值 。
联邦德国提出优势区是作为对点 -轴系统空间的一种补充，是指占有, 大
空间, 的空间结构上的面元素。他们在 20世纪 60年代中期提出这一概念，最主
要是受生态目标的影响，即在人口密集区和在点 -轴系统中，应当优先安排一些
具有单一职能或多种职能的农村地区或具有自然保护功能的大空间，从土地保养
的角度来看，优势区就意味着让社会与自然环境之间达成有机的平衡。这一构想
生根于自然哲学的思想财富，是, 自然保护区, 的延伸。
在联邦德国区域规划中安排了优势区有五种 职能,①农业和林业生产；
②闲暇和休养；③长期保障川水供应；④特殊的生态平衡功能；⑤原料和矿产的
采集。这种规划是对优势区整体而言的，并非要求每一个优势区都同时具备这五
种功能。
一、概念及其职能
二, 规划中需要保护的景观和项目
为了社会经济的顺利发展，为保持自然环境的美丽多姿和科学研究工作的延
续，某些景观、个别自然实体和区域，以及稀有动植物的生存区域，应当受到保
护。为此，区域规划中可以把一些景点或区域划定为自然保护区、风景保护区、
自然名胜、原始史或早期史古迹区 。
凡具有科学上或文化上珍贵价值的自然景观，或拥有罕见和濒于绝种的动植物
的地区，宜划作自然保护区。
凡因景色秀丽而特别适于人们休养，或因别具风格而值得维护或作为风景保护
范例的地区，均宜划作风景保护区。
凡对国土整治以及对乡土研究和在科学上有重要意义的自然实体和区域，应加
以保护，宜划定为自然名胜或原始史、早期史古迹区。
为保证供应居民饮用水，应保护采水区和水源区免受污染，并使其水量不致减
少，应对饮用水水源及采水区划定为水源保护区。
三, 优势区规划
（ 一 ） 自然保护区
自然保护区的空间结构, 一般可分为核心区, 边缘区和实验区, 核心区
是绝对保护区, 要求保持完好的天然状态 。 边缘区, 又称为缓冲区, 分布在核
心区外围, 此处允许进行非破坏性的科研和标本采集活动, 也可以从事教学活
动 。 但一般不开展旅游活动 。 实验区分布在缓冲区外围, 可进行植物引种, 栽
培, 动物饲养, 驯化, 招引等试验, 允许参观, 旅游活动 。
（ 二 ） 风景名胜区
风景名胜区必须具备 4个条件,
①具有观赏、文化或科学价值,
②自然景物和人文景物比较集中,
③可供人们游览、休息或进行科学文化活动,
④要有一定的规模和范围，才能构成名胜区。
区域规划中应确定风景名胜区的性质、区域范围及其外围保护地带。
休养区 又称休养区, 内应建造供公民休养用的设备和相应的设施 。 疗
养地和休闲区内的设施应合乎卫生和美学方面的目标要求, 凡影响使用休
养区进行业余活动和休养活动的建设和规定, 都是不允许的, 休闲区要防
止休养区环境的恶化 。
（ 三 ） 休 闲 区
第五节 土 地 保 护
一, 土地资源保护的必要性
（一）土地资源的有限性
（二）自然灾害和人为了当的活动使大量上地损失
（三）人口不断增加，使人口与土地的矛盾愈来愈突出
（四）耕地减少的速度加剧，质量损失严重
二, 保护土地资源的基本措施
（ 一 ） 因地制宜安排各业用地
（二）适宜的土地开发和利用强度
（三）应用生物技术保护生态环境
（四）合理用水
（五）水土保持
（六）加强土地资源管理
三, 切实保护耕地
（ 一 ） 保护耕地的战略目标
总的战略目标是：实现耕地总量动态平衡, 即保持现有耕地总量不再减少,
并努力做到随着经济发展和人口增长, 耕地总量也有所增加 。
（ 二 ） 保护耕地的基本策略
1．严格控制城镇发展用地规模，充分挖掘现有建设用地潜力。
2．调整村镇居民占用地，部分退宅还地。
3．开发土地后备资源，增加土地利用面积。
4．进行土地整理、整治，增加耕地面积，提高土地生产潜力。
5．调整土地收益分配办法，建立保护耕地的经济制约机制。
6．改变土地管理体制，强化土地管理，严格控制非农建设占用耕地。
第一节 土地利用概述
第二节 土地的需求与供给
第三节 土地类型与土地利用分区
第四节 优势区规划
第五节 土 地 保 护
第一节 土地利用概述
一, 土地利用的概念
土地利用是指人类通过一定的行为, 以土地为劳动对象, 利用土地的
特征, 来满足自身需要的过程 。 土地利用可以是一项生产性活动, 如种植作
物, 栽培树木, 养殖牲畜, 也可以是一项非生产性活动, 如建筑住宅, 修建
公园等 。 二, 土地的平面利用与立体利用
简单来说，土地是指地球的表面，作为一个平面的概念去理解。农业用
地，尤其是种植业用地，一般也是平面利用，农业用地向地下和空中利用的
幅度都是很有限的。
然而，土地又是立体的，下至地壳，上至大气层，都可以作为土地的范
畴。城市土地日益趋向立体利用方向发展。在现代城市中，地下停车场、地
下管线网、地下商场、隧道、地下铁路比比皆是。有些城市地下作三四层空
间使用。城镇的高空利用也越来越多，现代城市中高楼大厦、摩天大楼、高
架铁路与公路、人行天桥、高空管线也到处可见。
三, 土地开发利用程度
土地开发利用程度是人类利用自然资源能力和利用土地状况的一种反映 。
它可以从如下多种指标加以反映,
1,土地利用率
％土地总面积已利用土地面积 1 0 0?
2,垦殖指数, 又称
土地垦殖率 ％土地总面积 耕地面积土地垦殖率 100??
3,水面利用率
1 0 0?? 水面总面积已利用水面面积水面利用率
4,耕地复种指数,
又称耕地利用率
指每年实际播种使用的面积与已开发为耕
地面积总量的白分比
5,草原载畜量
）草原面积（
放养各类牲畜头数草原载畜量
2km?
6,建筑密度 指在一定用地范围内，所有建筑物的基底面积与用地面积之比
7,容积率 指一定地块范围内，建筑物的总建筑面积与整个地块（或建筑用地）面积之比
8,土地利用集约度 指单位土地面积上投放劳动力、资金、技术等的数量，是反映土地利用水平的重要指标之一
第二节 土地的需求与供给
一, 人地关系的集中反映
粮食是人与土地相互作用的中间产物，是人地相互作用最原始又是最强烈
的中间连结点。粮食产量的空间分异在一定程度上决定着人地关系的空间结构。
而粮食的生产和粮食产量又与土地的供需矛盾密切相关。
二, 土地供需矛盾的焦点 —— 耕地与建设用地的比例
（ 一 ） 土地的需求
土地的需求是人类为了生存和发展而利用土地进行各种生产和消费活动的
基本需要。随着人类的繁衍昌盛，人类活动内容的增多和活动范围的矿大，人
类对土地的需求越来越广，乃至是无限的，为了保障有限的土地能满足人类对
土地无限需求的要求，有必要对某一城市或某一，区域的总用地需求量和各业
用地需求量进行预测和控制。
土地需求量预测的项目通常包括 两大类：一是 农业生产用地和农业建设用
地预测，前者包括耕地、园地、林地、牧草地、水产养殖业用地需求量预测，
后者包括农村道路、农田水利用地、谷场、机车场等用地预测； 二是非 农业
建设用地预测，包括城镇建设用地、独立工矿用地、交通用地、水利工程用地、
特殊用地、乡镇企业建设用地、农村个人建房用地等预测
土地需求量预测必须以人口增长和经济发展的需求以及影响土地利用的各种因
素为依据，预测的方法很多，常用的有,
1．平均增长法,以预测对象的历史数值为依据，按其年平均增长率或增长量
的发展趋势，推算预测对象的未来数值。
2．回归分析法,以相关原理为基础，寻求预测对象与各种影响因素之间的相
关关系，建立线性或非线性回归方程，再根据方程推算预测对象的未来数值。
3．用地定额指标法,根据人口用地定额或生产规模用地定额，按人口发展和
生产发展规模推算规划期用地需求量。
（ 二 ） 土地的供给
土地的供给是在一定技术经济环境条件下，对人类有用的各种土地资源的
数量，包括已利用和未利用的后备储量总和，包括无弹性的自然供给和有弹性
的经济供给。
土地供给宜遵循以下基本原则,
1．以土地资源的基本特点为依据。 特点就是资源的自然属性，决定了它适
宜利用方向。
2．根据区位条件，因地制宜,各个地方区位特点不同，社会经济发展需求
不一样，要根据具体的区位条件，因地制宜安排各类用地。
3．注意与环境的协调发展。
4．统筹安排各业用地。
土地资源的稀缺性与人类对土地需求的无限增加性, 决定了土地供应和
需求之间的矛盾是不可避免的 。 这个矛盾最集中反映在农业用地与非农建设
用地或简称为农业用地与建设用地之间的数量比例结构上, 而农业用地主要
是耕地, 所以土地供应与需求矛盾的解决, 实际上就是要协调好耕地保护与
建设用地供应之间的关系 。
（ 三 ） 土地供需矛盾的焦点
第三节 土地类型与土地利用分区
一, 土地类型
（一）按地貌特征分类
根据地貌、地形特性不同，常将土地分为山地、高原、丘陵、盆地、
平原等类型。
（ 二 ） 从农业开发利用的资源角度分类
中国科学院地理研究所曾从资源利用的角度, 将中国土地分为九大类, 它
们分别为,① 耕地； ② 园地； ③ 有林地, 疏林地, 灌木林地； ④ 草地, 草山
草坡； ⑤ 宜农荒地, 宜林荒山荒地； ⑤ 沼泽, 沙漠化土地, 沙质荒漠, 戈壁；
⑦ 寒漠, 石骨裸露山地, 永久积雪冰川； ⑧ 沿海滩涂, 内陆水域； ⑨ 城中,
工矿, 交通用地 。
适宜性分类, 又叫适宜性评价, 以联合国粮食组织的工作最具代表性, 他
们的评价系统在国际上颇有影响, 一些国家直接使用, 但许多国家是参照它
的分类原则和结构, 结合本国实际, 发展成自己的分类系统 。
适宜性, 表示土地对拟议中的土地利用是适宜或不适宜 。 适宜性可分 适宜
和不适宜 两大类, 适宜又 可分 高度适宜, 中区适宜, 临界适宜 等次一类型,
它们反映土地对拟议中的土地利用的适宜程度, 临界适宜类土地, 表示土地
对拟定用途的持续利用有严重的限制, 欲对之有效利用, 必须采取重大的改
造措施 。 不适宜 也可分为 当前不适宜和永久不适宜两大类 。 前者 表示土地利
用中的限制影响终究是能克服的, 只是在目前的技术水平及成本核算的条件
下, 不可能消除或抑制某些限制因素的影响 。 后者 意味着土地利用的限制性
十分严酷, 即使在可预见的将来, 也难于有效地使用 。
（ 三 ） 土地适宜性分类
（ 四 ） 土地利用状况分类
土地利用状况分类, 主要是依据上地的用途, 经营特点, 利用方式和覆盖
特点等因素进行土地分类 。 中国农业区划委员会 1984年将土地分为 8个一级类型,
46个二级类型 。 其中的 8个一级类型是,
指种植农作物的土地, 包括新开荒地, 休闲地, 轮歇地, 草田轮作地；以种植
农作物为主间有零星果树, 桑树或其它林木的土地；耕种三年以上的滩地和海
涂 。 耕地中包括南方宽＜ 1.0m,北方宽＞ 2.0m的沟, 渠, 路, 田埂, 但不包括
地面坡度＞ 6° 的梯田坎 。
指种植以采集果, 叶, 根茎等为主的集约经营的多年生木本和草本作物, 覆盖
度＞ 50％, 或每亩株数大于合理株数 70％ 的土地, 包括果树苗圃等用地 。
1,耕 地
2,园 地
3,林 地
生长乔木, 竹类, 灌木, 沿海红树林等林木的土地, 不包括居民绿化用地, 以
及铁路, 公路, 河流, 沟渠的护路, 护岸林 。
生长草木植物为主, 用于畜牧业的土地 。
（ 后又改为居民点与独立工矿用地 ） 。 指城市, 建制镇, 村庄及居民点以外的
工矿, 国防, 名胜古迹等企事业单位用地, 包括其内部交通, 绿化用地 。
指居民点以外的各种道路, 及其附属设施和民用机场, 港口码头用地, 包括护
路林 。
指陆地水域和水利设施用地及表层被冰雪常年覆盖的土地, 不包括滞洪区和垦
殖三年以上的滩地, 海涂中的耕地, 林地, 居民点, 道路等 。
目前还未利用的土地, 包括盐碱地, 沼泽地, 沙地, 裸岩石砾地, 梯田坎等难
利用的土地 。
5,城镇村庄工矿用地
6,交通用地矿用地
4,牧草地
7,水 域
8,未利用土地
我国城市用地分类也与全国性的土地利用分类有所不同 。 根据建
设部 1990年颁布的标准, 城市用地分为 10大类, 46中类, 73小类, 该
10大类是,
1,居住用地
2,公共设施用地
3,工业用地
4,仓储用地
5,对外交通用地
6,道路广场用地
7,市政公用设施用地
8,绿 地
9,特殊用地
10,水域和其它用地
二, 土地利用分区
（ 一 ） 土地利用分区的概念
土地利用分区, 又可称为土地用途分区, 是指以土地利用现状和土地资源
的适宜性为基础, 结合社会发展, 国民经济和环境保护的需要, 按土地利用方
向的不同, 将规划地区划分出不同的用地区域 。
土地利用分区与土地利用布局 有许多 相似之处 。 它们都是在某一区域内,
对工业, 农业, 城镇, 交通运输线路等各种不同土地利用类型, 利用方式在空
间上进行安排；都是对土地资源进行合理分配, 并确定土地的不同功能和区域
分工 。 所不同的是, 土地利用分区主要任务是划分各种用地区, 规定各种用
地区土地的基本用途或主导功能, 土地利用原则和管理措施, 而土地利用布局
主要任务是确定各类用地的比例, 规模, 空间位置和界限 。 它们紧密相关, 互
为依据, 互相联系 。
（ 二 ） 土地利用分区的意义
1．通过土地分区，能更好地体现土地利用社会效益、经济效益和生态效
益的统一。
2．通过土地分，能够从空间布局上落实用地指标，协调产业间用地的矛
盾，为各个产业的发展提供长期稳定的用地条件。
3．土地分区是土地用途管制的直接依据。
4．用地分区是用地规划与用地管理联系的重要环节。
（ 三 ） 土地分区类型
土地分区类型，应根据区域范围的大小、土地用途管制的需要，并考虑不同
地区的情况而定，同时宜尽可能与土地利用现在分类相衔接。据此，有的人建
议将土地分成 9种用途区，即：农业用地区、种植园用地区、林业用地区、牧业
用地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、独立工矿用地区、自然与人文景
观保护区、其它用途区。
用地分区类型另一种典型是城市基准地价评估的分类，全国各城市普遍把城
市土地分为三类用地，即住宅用地类型、商业用地类型和工业用地类型。
（ 四 ） 土地分区体系
土地分区可以按 纵向 （ 层次 ） 和横向 （ 类别 ） 两种系统进行, 因而构成一
个土地分区系统 。 按纵向的系统, 可以在省一级, 地市一级, 县一级和乡镇一
级层面上分区, 构成一个纵向的分区系统； 按横向的系统, 可以按大类, 中类,
小类逐类细分, 如分为农业用地区, 林业用地区等, 在农业用地区中划分为粮
食生产用地区, 经济作物用地区, 渔业用地区等, 在渔业用地区中再细分为人
工水域 （ 鱼塘 ） 和自然水域 （ 山塘, 湖泊等 ） 渔业用地等, 构成一个横向的分
区系统 。
在土地分区体系中, 各级, 各类分区的依据, 标准, 原则和结果都不会也
不应该是完全一样的 。
从中国的土地利用实际出发, 土地分区时应充分注意如下几点,
1．耕地按照整体保护的原则尽可能都划入农业用地区，即：除已批准的
城镇、村镇和工矿区规划近期建设区范围内的耕地及已列入生态治理计划实施项
目的耕地外，其余耕地原则上应划入农业用地区。
2．规划开垦的宜农后备土地和沟渠及为农业生产服务的道路等设施用地
以及农田之间的其它类型的零星用地，宜一并划入农业用地区。
3．农田保护区的划定，应遵循数量保护与质量保护、区位保护配套统一
的原则，尤其应注意交通沿线的耕地、城镇规划近期建设区范围以外的耕地、村
镇周围的耕地、生产条件好且集中连片的耕地的保护。
4．村镇建设用地区应按照用地逐步集中，将过于分散的零星居民点逐步
合并的要求，适当缩并。
5．合理确定各类用途区的最小分区面积、，就县级土地分类区而论，比
较适宜的各类土地用途分区最小面积是：农业用地区、各类建设用地区、景观保
护区为 5万平方米左右；种植园用地区、林业用地区为 10万平方米左右；牧业用
地区为 25万平方米左右。
（ 五 ） 土地分区的依据
土地分区的主要依据是,
1 国民经济和社会发展战略；
2 土地利用现状；
3 土地资源适宜性评价结果；
4 产业结构调整和地域布局规划；
5 土地需求量预测结果；
6 各类用地调整指标；
7 部门川地布局规划；
8 与土地利用有关的法律法规 。
第四节 优势区规划
优势区这一 概念 是联邦德国区域规划中作为生态平衡的一种规划手段而提出
来的, 对于我们的区域规划也有一定的参考和使用价值 。
联邦德国提出优势区是作为对点 -轴系统空间的一种补充，是指占有, 大
空间, 的空间结构上的面元素。他们在 20世纪 60年代中期提出这一概念，最主
要是受生态目标的影响，即在人口密集区和在点 -轴系统中，应当优先安排一些
具有单一职能或多种职能的农村地区或具有自然保护功能的大空间，从土地保养
的角度来看，优势区就意味着让社会与自然环境之间达成有机的平衡。这一构想
生根于自然哲学的思想财富，是, 自然保护区, 的延伸。
在联邦德国区域规划中安排了优势区有五种 职能,①农业和林业生产；
②闲暇和休养；③长期保障川水供应；④特殊的生态平衡功能；⑤原料和矿产的
采集。这种规划是对优势区整体而言的，并非要求每一个优势区都同时具备这五
种功能。
一、概念及其职能
二, 规划中需要保护的景观和项目
为了社会经济的顺利发展，为保持自然环境的美丽多姿和科学研究工作的延
续，某些景观、个别自然实体和区域，以及稀有动植物的生存区域，应当受到保
护。为此，区域规划中可以把一些景点或区域划定为自然保护区、风景保护区、
自然名胜、原始史或早期史古迹区 。
凡具有科学上或文化上珍贵价值的自然景观，或拥有罕见和濒于绝种的动植物
的地区，宜划作自然保护区。
凡因景色秀丽而特别适于人们休养，或因别具风格而值得维护或作为风景保护
范例的地区，均宜划作风景保护区。
凡对国土整治以及对乡土研究和在科学上有重要意义的自然实体和区域，应加
以保护，宜划定为自然名胜或原始史、早期史古迹区。
为保证供应居民饮用水，应保护采水区和水源区免受污染，并使其水量不致减
少，应对饮用水水源及采水区划定为水源保护区。
三, 优势区规划
（ 一 ） 自然保护区
自然保护区的空间结构, 一般可分为核心区, 边缘区和实验区, 核心区
是绝对保护区, 要求保持完好的天然状态 。 边缘区, 又称为缓冲区, 分布在核
心区外围, 此处允许进行非破坏性的科研和标本采集活动, 也可以从事教学活
动 。 但一般不开展旅游活动 。 实验区分布在缓冲区外围, 可进行植物引种, 栽
培, 动物饲养, 驯化, 招引等试验, 允许参观, 旅游活动 。
（ 二 ） 风景名胜区
风景名胜区必须具备 4个条件,
①具有观赏、文化或科学价值,
②自然景物和人文景物比较集中,
③可供人们游览、休息或进行科学文化活动,
④要有一定的规模和范围，才能构成名胜区。
区域规划中应确定风景名胜区的性质、区域范围及其外围保护地带。
休养区 又称休养区, 内应建造供公民休养用的设备和相应的设施 。 疗
养地和休闲区内的设施应合乎卫生和美学方面的目标要求, 凡影响使用休
养区进行业余活动和休养活动的建设和规定, 都是不允许的, 休闲区要防
止休养区环境的恶化 。
（ 三 ） 休 闲 区
第五节 土 地 保 护
一, 土地资源保护的必要性
（一）土地资源的有限性
（二）自然灾害和人为了当的活动使大量上地损失
（三）人口不断增加，使人口与土地的矛盾愈来愈突出
（四）耕地减少的速度加剧，质量损失严重
二, 保护土地资源的基本措施
（ 一 ） 因地制宜安排各业用地
（二）适宜的土地开发和利用强度
（三）应用生物技术保护生态环境
（四）合理用水
（五）水土保持
（六）加强土地资源管理
三, 切实保护耕地
（ 一 ） 保护耕地的战略目标
总的战略目标是：实现耕地总量动态平衡, 即保持现有耕地总量不再减少,
并努力做到随着经济发展和人口增长, 耕地总量也有所增加 。
（ 二 ） 保护耕地的基本策略
1．严格控制城镇发展用地规模，充分挖掘现有建设用地潜力。
2．调整村镇居民占用地，部分退宅还地。
3．开发土地后备资源，增加土地利用面积。
4．进行土地整理、整治，增加耕地面积，提高土地生产潜力。
5．调整土地收益分配办法，建立保护耕地的经济制约机制。
6．改变土地管理体制，强化土地管理，严格控制非农建设占用耕地。
