《土地经济学》教案 课程基本要求：了解土地的基本特性、分类及土地经济学的研究领域；掌握土地利用的基本理论，并用于对我国土地利用实践的分析；了解土地制度的内涵及其与土地利用的关系，及如何完善我国的土地制度；掌握地租、地价和土地市场的基本原理，了解土地权属转移、土地收益分配及其与土地利用的关系，并对我国的现状进行评价，提出改革的方向。 学时分配：课堂讲授40学时，讨论5学时，共45学时。 第一章 导 论 第一节 土地的概念与特性 一、土地的概念 从横的角度看，有四种观点：土地即土壤；土地即陆地及水面；土地即地球的纯陆地部分，不包括陆地的水面；土地即地球表面。 从纵的角度看：“土地是指大自然为了帮助人类，在陆地、海上、空气、光和热个方面所赠与的物质和能量”——马歇尔 “经济学家所使用的土地这个词，指的是自然的各种力量，或自然资源。……经济学上的土地是侧重于大自然所赋予的东西”——伊利 综上所述：土地是由地球一定高度和深度的岩石、矿藏、土壤、水分、空气和植被等构成的自然综合体，即陆地及其自然附属物。且由于人类投入了大量劳动，现实的土地已不仅仅是一个单纯的自然综合体，而是一个由各项自然因素并综合了人类劳动的自然——经济综合体。 二、国土的概念 国土是一个主权国家的 全部疆域，即其所管辖的 领土、领海和领空的总和，包括这一区域范围内的全部资源条件 三、土地的特性 自然特性：位置固定性；面积有限性；质量差异性；功能永久性。 经济特性：土地供给的稀缺性；土地利用方式的相对分散性；土地利用方向变更的困难性；土地报酬递减的可能性；土地利用后果的社会性。 土地的功能与分类 土地的功能 承载功能；生育功能；资源（非生物）功能 土地的分类 （一）按经济用途分为： 农用土地：耕地；园地；林地；草地 非农业生产用地：厂矿用地；交通用地 城乡居民点用地 水域：河流；湖泊；水库；其他 特殊用地：休息用地；自然保护区；军事用地；未开发利用的土地 （二）中国土地利用类型划分 共分8个一级类型，46个二级类型 8个一级类型是：耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、水域、交通用地、未利用地 （三）新的土地利用分类体系 一级（3个）： 农用地、建设用地、未利用地 二级（15个）： A. 耕地、园地、林地,牧草地和其他农用地； B. 商服用地、工矿仓储用地、公用设施用地、公共建筑用地、住宅用地、特殊用地、交通用地、水利建设用地； C. 未利用土地、其他土地 三级（71个） （四）国外分为10个类型: 住宅用地、工商业用地、耕地、林地、牧场和放牧地、矿业用地、娱乐用地、交通用地、服务性用地、裸露和荒芜的土地 第三节 土地经济学的研究对象 一、土地经济学的研究领域 包括四个方面：市场；土地权属转移及收益分配；土地利用经济；土地制度 二、土地经济学的研究对象 土地经济学的研究对象：土地利用中的生产力组织和土地所有、使用与管理中的生产关系及其调节。 土地经济学的学科性质：是一门研究人与土地及土地利用中人与人关系的科学，是经济科学的一个独立分支。 第一篇 土地资源利用 第二章 土地资源利用概论 第一节 土地利用的内涵及目标 一、土地利用的含义 1、土地利用是人类通过与土地结合获得物质产品和服务的经济活动过程，这一过程是人类与土地进行物质、能量和价值、信息的交流、转换过程。 2、理解：土地利用是个技术问题同时又是个经济问题，又是一个动态的概念。 二、土地利用的具体（基本）内容包括： 1、土地资源的调查、分类、统计； 2、土地利用现状分析； ⑴、土地利用程度 农业：垦殖系数、森林覆盖率、水面利用率 城市：建筑密度、容积率、土地利用系数 ⑵、土地利用结构 ⑶、土地利用效益 用单位面积的土地所提供的产品（价值）、服务来表示，它反映了人类利用土地目标实现的程度 3、土地利用规划； 4、土地开发； 5、土地保护。 ⑴、关于基本农田保护 ①基本农田：根据一定时期人口和国民经济对农产品的需求以及对建设用地的预测而确定的长期不得占用的和基本农田保护区内不得占用的耕地 ②基本农田保护区：为对基本农田实行特殊保护而依照法定程序划定的区域 ⑵、划入基本农田保护区的耕地包括： ①国务院有关主管部门和县级以上人民政府批准的粮、棉、油和名、优、特、新农产品生产基地 ②高产、稳产田和有良好的水利与水土保持设施的耕地以及经过治理、改造和正在实施改造计划的中低产田 ③大中城市蔬菜生产基地 ④农业科研、教学试验田 ⑤国务院规定应当划入基本农田保护区的其他耕地 三、我国土地利用方面存在的问题： 土地粗放经营与过度利用并存；土地供不应求与土地浪费兼有；土地利用率和利用效率还有待提高。 四、土地利用的目标和手段 1、土地利用的目标：从两个方面考察： ⑴、可提供的物质产品和服务 ⑵、土地利用最终发挥的作用：经济目标；生态目标；环境目标。 2、实现土地利用目标的手段：制定土地方面的法律法规；制定土地利用规划；改革土地利用制度；政府控制农地向非农用地的转移；土地税收。 第二节 土地利用的基本原则 一、原则： 1、先调查、评价、规划、后开发利用 2、以集约利用为主与保证适量的耕地面积相结合 3、在农业优先的前提下，统筹安排用地比例 4、专业化利用与综合利用相结合 5、开发利用与合理保护相结合 二、集约利用需要的条件 1、有一定的经济实力，可以向土地提供足够的物质投入 2、有较充足的劳动力提供足够的人工 3、有先进的科学技术与管理手段 三、具体措施 1、土地的利用与改造相结合 2、土地利用与培养地力相结合 3、土地利用与保护相结合 4、土地利用与复垦相结合 第三节 土地利用的效益评价 一、土地利用的经济效益评价 1、土地利用的经济效益 土地利用的经济效益是指对土地的投入与取得有效产品（或服务）之间的比较。 有效产品是指能为社会所需要的产品（例如，能交换出去、实现其价值的商品）。 投入产出率高，土地利用的经济效益就好；投入产出率低，则经济效益差。 2、土地利用经济效益评价指标 ⑴、产出类指标： 产品的实物量；总收入；净收入；利润 ⑵、投入类指标： 土地面积；劳动力；资金（开发或基建性投入）；成本 3、静态分析法：单位投资产品增长率；单位投资收入增长率；投资收益增长率；投资回收期 4、动态分析法 二、土地利用的生态效益评价 农田的生态效益评价：光合潜力、光温生产潜力、气候潜力、气候—土壤潜力 农业能量投入产出效果分析 生态经济效益评价 三、土地利用的社会效益评价 土地利用后果对社会需求的满足程度及其相应产生的政治和社会影响 第三章 土地集约利用 第一节 土地集约利用概述 一、土地集约利用的历史必然性 1、土地集约利用的概念 所谓土地集约利用，就是在单位土地面积上合理增加物质和劳动投入，以提高土地收益的经营方式 2、土地集约利用的特点 （1） 土地集约利用带有一定的时代特点，打上时代的烙印 （2） 土地集约利用还有一定的地域性 二、土地利用集约度与集约利用形式 1、土地利用集约度 2、劳动集约型和资本集约型 第二节 土地报酬递减规律 一、土地肥力与土地报酬的区别 二、土地报酬的实质及形态 实质：对一定面积土地投入中某项变动要素的生产率。 形态：实物形态、价值形态、价格形态 三、土地报酬递减规律思想的发展和完善 1、威廉·配第最早注意到“土地报酬递减”现象 一定面积的土地的生产力有一最大限度，超过这一限度之后，土地生产物的数量就不可能随着劳动的增加而增加了。 2、杜尔阁对“土地报酬递减规律”的内涵进行了详细表述 撒在一块天然肥沃的土地上的种子，增加劳动投入后，产品产量增加的比例会大于投资增加的比例，直到这一比例达到它所能达到的最大限度为止。超过这一点再增加投资，产量的增加会越来越少，直到土地的肥力被耗尽，投资的增加不会使产量有任何提高。 3、安德森首先注意到了科学技术因素的影响作用 在合理的经营制度下，土地的生产率可以无限制地逐年提高。 但在一定的科学技术条件下，这种提高是有限的。土地肥力会递减，一定量的土地能供养的人口是有限的。 4、威斯特首次正式提出“土地报酬递减规律” 在耕作改进的过程中，原生产物数量的增加将耗费日益增大的费用，或者换句话说，土地纯产品和它的总产品的比例是持续递减的。 5、马尔萨斯最早提出“土地肥力递减规律” 主要观点：“ 按耕作进展的比例而增加的年产量，和以前的平均增加额比较起来，必然是逐渐地并不变地减少下去的”。 与杜尔阁的区别： (1) 从宏观角度分析问题 (2) 分析的是人类整个社会生产过程 (3) 分析对象是不同年代、土地、作物的不同投入所带来的产量的平均变化 (4) 只看到报酬递减，而没看到此前的递增 6、西尼尔给其内涵增加了“农业生产技术保持不变”这一重要条件； 引入“若干生产要素投入量保持不变”作为其发生作用的前提条件； 研究报酬的领域从农业生产部门回到了农业生产单位； 报酬作为不变生产要素的生产率，演变成可变生产要素的生产率； 把“报酬递减规律”从农业领域推广到一般生产领域。 四、几点启示： 1、土地报酬与土地肥力不是同一概念 2、“土地报酬递减规律”命题没有准确表达该规律的本质 3、“土地报酬递减规律”不是针对历史过程，而是在一定生产条件下，一季作物的生产过程 4、“土地报酬递减规律”属于与生产关系无关的生产力范畴 5、土地单产的提高重要的一条是品种，而品种不在“报酬递减”研究之列 第三节 报酬变化阶段的定量分析 一、自然科学是研究“报酬递减规律”的基础 李比希的“最小因子律”：作物产量的多少受所施元素的最小因子的制约；作物产量与养分成正相关 “最佳因子律”：直线上升至最高点后直线下降 产量上升呈对数曲线；产量上升呈 S 形 二、报酬变化阶段的教学分析 农业生产的函数关系：Y = f ( X1, X2， X3，’’’ Xn ) 研究一种生产要素与总产量的关系的函数表达式： Y = Ф ( Xi ) 平均产量 ( APP ) = Y / X 边际产量 ( MPP ) = ?Y / ?X 研究报酬变化规律，主要是研究边际产量 第四节 土地报酬递减规律的应用 一、正确地认识投入 1、要想获得土地利用的高效益，就要有大量的投入。 2、如果某项固定资产投入已达到最佳点，就不应再增加这种投入。 3、在现实经济活动中，应按照报酬递减规律的思想，求得所有投入的最适量。 二、正确掌握农业土地利用的集约度 1、依据社会对农产品的需求程度，农业技术发展水平和投入能力。 2、依据土地本身的肥力、土地位置和交通条件。 3、具体的经营目标。 三、农业用地集约利用的途径 1、增加复种指数，提高全年光能利用率 2、增加单产，提高作物光能利用率 3、改良土壤，培肥地力，提高土壤潜在生产力 4、多层次利用光能空间，进行立体开发，提高单位面积的光能利用率 四、非农用土地的集约利用。 第四章 土地分区利用 土地区位利用原理 区位论及其产生过程 区 位：分布的地区和地点 区位论：关于人类活动的空间分布及其在空间中的相互关系的学说 （一）农业区位论——屠能《孤立国》 1、其中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产地到农产品消费地（市场）的距离。 2、孤立国的假设： （1）、有一片肥沃的平原，平原上只有一个城市，位于平原的中央 （2）、平原上任何地方土壤的肥沃程度一样，都适宜耕作 （3）、城市向周围原野提供工业品，从周围土地获得农产品 （4）、马车是唯一的交通工具 （5）、农业经营以取得最大现金收益为目的 （6）、平原周围为不毛荒野，并与外界隔绝 3、孤立国的农业布局 屠能认为，在什麽地方种植何种作物最为有利完全取决于利润。而利润（P）则是由农业生产成本（E）、农产品的市场价格（V）与把农产品运到市场上的运费（T）等三个因素决定的。用公式表示就是：P = V – (E+T) 4、屠能圈： 第一圈层为自由农作圈：地租高，必须采用高度集约化的耕作方式； 获取肥料方便，地力不会下降，商品农产品以新鲜蔬菜与鲜牛奶为主； 第二圈层为林业圈； 第三圈层为轮作农业圈：以谷物生产为主，也有相当畜产品； 相对于价格，其重量和体积较小，装卸方便，不宜腐败变质；牲畜可以赶入城市； 获得粪肥困难，农产品为耗肥较少的；六年轮作制；地租较高，要求经营较集约，基本无休耕地。 第四圈层为谷草农作圈：向城市提供谷物和畜产品，后者占有突出地位； 距市场较远，产品上市运费较多；不能从城市获得肥料；地租较低，可粗放经营； 普遍采用七区轮作制，其中一区休耕 第五圈层为三圃式农作圈：此为盛行于中世纪欧洲的农作制度；该圈向城市提供的商品为经过加工的畜产品和少量谷物；运费很高，但地租很低；采用极粗放的经营方式仍能获利；谷物——牧草——休耕。 第六圈层为畜牧圈：放牧畜牧业 5、屠能对生产布局的理论贡献 （1）、屠能采用的孤立化研究方法，为以后布局学者广泛运用。 （2）、屠能从级差地租出发，论述农业集约化程度的合理地区差别，并引伸出各种农作物的最优区位。该研究方法不但被广泛用于农业，而且用于工业和地区布局的研究。 （3）、屠能从级差地租出发，得出距离市场远近不同应配置不同作物、采用不同经营方式的结论，并指出随着对中心城市距离的增大，农业经营形式的变化由集约到粗放。由于级差地租总是存在，因此，上述演变方式至今仍然以某种改变的形态存在着。 （二）工业区位论——通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。 1、概念 （1）工业区位论 韦伯的工业区位论所研究的是各种区位因素对工业分布的吸引作用 （2）区位因素：在特定地点或在某几个同类地点进行一种经济活动比在其他地区进行同种活动可能获得更大利益的因素，这种利益也就是生产成本的节约 2、区位因素分类 （1）一般区位因素与特殊区位因素 （2）地方区位因素与聚集、分散因素 （3）自然技术因素与社会文化因素 3、韦伯的工业区位论的缺陷 （1）过分强调了运费、劳动费等少数区位因素的作用，而忽视了许多重要的社会、经济、自然、国防、技术等因素对工业区位的影响 （2）韦伯的区位分析主要是一种静态分析，企图用寻找力的平衡点的办法来解决工业布局问题 （3）过分突出了部门布局的研究，而忽视了地区布局的研究 （三）中心地理论——城市区位论 1、研究内容： 在一片匀质平原内如何布局不同规模的多级城市，形成以城市为中心、由相应的多级市场区组成的网络体系,借以有效地组织物质财富的生产与流通。 2、克里斯特勒的中心地布局设想 （1）各个大小城市及其市场区、各大小商业中心及其市场区，形成大小不同的层层六边形； （2）愈是高级中心，其所能提供的商品与劳务种类愈齐全； （3）同一等级中心的市场区是全等的，因此两个相邻的同一等级中心之间的距离也是相等的；愈是级别低的 中心，相邻两个中心之间的距离就愈短。 3、廖什等人的补充 （1）在现实生活中，各种商品的市场区的等级与范围远不是那麽规格化的，应允许它们相互交叉、部分重叠； （2）在大城市市场区内，主要交通干线的布局对下面各级市场区的范围与布局影响很大； （3）人口密度与购买力水平也会影响各级市场区的范围； （4）某些资源的分布也会影响城市的分布，而使其不是严格地按六边形模式布局。 4、区位理论的新发展 （1）从单个经济单位的区位决策，发展到地区总体经济结构及其模型的研究； （2）从抽象的纯理论的模型推导，转为力求接近实际的区域分析和建立在实践中可应用的模型，为实际的决 策提供依据； （3）区位决策的客体除工业、农业、市场以外，又加进了范围更加广泛的第三产业； （4）现代交通工具的发展和高新技术产业的兴起，对传统的区位论提出了挑战； （5）现代先进手段的广泛应用为区位理论提供了有力支撑。 （四）关于区位理论的小结 1、区位论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。人类活动的空间即是土地，因而我们可以说区位理论就是土地区位利用理论。 2、区位理论的产生和发展的整个过程，正是土地资源区位利用不断深化的理论体现。 土地的区位效益与区位配置 一、土地利用的区位过程 1、农业土地利用的区位过程 2、城市土地利用的区位过程 城市各业用地区位过程特点： （1）商业用地的区位特点：集聚于市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围 （2）工业用地的区位特点：不断向市区边缘迁移；自动集结成团的倾向；寻求交通方便的低平地带 （3）居住用地的区位特点：交通方便、环境较为优越的外围地带 二、土地资源的区位效益 1、土地区位效益的实质——位置级差地租 2、区位效益理论的实践意义——揭示了不同位置的土地收益与利用方式，利用程度以及运费间的关系，阐明了土地纯收益的空间分布，为认识以城市为中心的土地利用空间结构差异的形成机制及特点提供了理论依据。 三、土地合理配置原则 地域分异原则 区位利用原则 生态系统平衡原则 系统综合原则 农业土地分区利用 一、中国中西部经济区农业用地配置 1、西方农业布局理论： （1）核心：以区位地租作为分析手段探求农业生产合理布局问题 （2）区位地租：经营不同区位的土地所获得的收益差额 （3）农业区位地租的公式：L = Y（m - c）- Ytd 2、西方农业布局理论的借鉴意义： （1）、农业土地的区位利用是农业土地利用所遵循的一般规律 （2）、西部农产品的市场价格开始形成，这是农业生产布局的指示灯 （3）、重视农业生产布局中总体经济效益的获取，即力求区位地租总和最大 二、中国东部地区农业生产用地的配置 1、农业地区专业化理论：农业生产专业化地区形成背景；农业地区专业化理论的中心内容；按照比较利益原则划分农业专业化生产区。 2、中国东部地区农业生产专业化发展对策。 城市土地分区利用 一、城市土地利用及其意义 （一）城市土地利用的特征 位置在城市土地利用中的特殊重要性 利用途径的多样性 面积对城市土地利用具有较小的限制作用 交通运输的重要性更为显著 很难改变用途 （二）、土地在城市中的经济地位和作用 土地是城市各种经济活动的运行空间 城市土地在空间上是国民经济宏观大系统中各个地域分系统的中心 城市土地是居民居住生活的基本空间 城市土地利用关系到城市承接及转运功能的发挥。 土地是城市生态经济的基础 二、城市土地分区利用原理 （一）城市土地利用的功能分区 商业区：中央商业区；城区商业区；街区商业区 工业区：轻工业区；重工业区 居住区 （二）西方城市土地利用理论——圈层说与级差地租 圈层布局设想 三维布局设想 扇形布局设想 多核心布局设想 多中心布局设想 三、中国城市土地利用问题与对策 中国大城市、特大城市的土地利用问题 中小城市土地利用问题 其他非农业土地利用 一、矿业土地利用 指蕴藏有一定矿物资源的土地。 1、特性：矿地开发是把矿物从同土地的原始联系中分离出来；完全以矿藏的自然地理位置为转移；具有纯攫取性；交通发展是其利用的先决条件。 2、中国矿地利用的问题与对策 （1）问题：开发利用不够合理，浪费严重。 （2）对策：全面调查勘探；制定合理的开发规划;加强矿地复垦。 二、交通运输业土地利用 三、旅游业土地利用 1、旅游业土地的概念：凡是能为旅游者提供游览、观赏、知识、乐趣、度假、疗养、娱乐、休闲、探险、猎奇、考察研究等活动的土地，均可称为旅游业用地。 2、旅游业用地的特点：综合性、持续性、变动性、多效益性 3、旅游地的分类：自然风景旅游地（水光山色、江河湖泊、阳光海滩、奇异气候、生物资源）；人工旅游地（历史古迹、城乡风光、民族风情） 旅游地的利用 （1）旅游地的综合评价：旅游资源构成要素种类的多少；构成旅游资源的各要素组合情况；人文资源的历史文化价值；旅游功能和容量；开发难易程度。 （2）旅游地开发利用的原则：个性原则、综合性原则、协调性原则、适应性原则、经济性原则。 第五章 土地规模利用 农业土地规模利用基本理论 一、农业土地经营规模 1、农业经营规模与农业土地经营规模 ①农业经营规模： 一般指农业生产单位中生产力要素的聚集程度和组合关系，即土地、劳动力、资金等要素结合起来，发挥作用的范围和数量界限 ②农业土地经营规模： 一般指农业生产经营单位的土地或耕地的数量 2、农业土地经营规模的影响因素：农业生产工具的类型；农业劳动对象的不同；土地资源和劳动力的数量；农业劳动力的素质。 二、农业土地规模经济理论 土地经营规模的内涵在生产力发展的不同阶段是不同的： 畜力作业阶段，由人畜力组成的作业班子充分发挥作用的耕地规模即土地经营规模； 机械作业阶段，以机械组为核心的作业班子满负荷作业规模即这一阶段的土地经营规模。 1、农业规模报酬与农业规模经济 （1）农业规模报酬 所有生产要素同比例增加或减少，称为“纯粹规模变动”，由纯粹规模变动引起的企业经济效益的变化，称为规模报酬。 纯粹规模扩大与规模报酬变化之间有三种情况： 固定规模报酬——规模扩大幅度等于规模报酬的增长幅度 递增规模报酬——规模扩大幅度小于规模报酬的增长幅度 递减规模报酬——规模扩大幅度大于规模报酬的增长幅度 （2）农业规模经济 规模经济是伴随经营规模扩大单位农产品平均成本不断降低的一种生产关系，规模经济的对立面是规模不经济 2、农业规模经济的来源：内部规模经济；外部规模经济 3、农业土地规模经营 中国是在超小型土地经营基础上，适当扩大土地经营规模，达到规模经营。 农业土地经营规模变动所产生的规模经济，不能只从企业的纯收益来衡量，还必须从企业的土地生产率、劳动生产率等方面来衡量。 中国土地的规模效益，除表现为企业的内部效益外，还表现为宏观经济效益和社会效益。 农业土地适度经营规模的确定 一、农业土地适度经营规模的概念和标志 1、农业土地规模效益和农业土地适度经营规模 （1）农业土地适度经营规模的概念:能取得最佳土地规模效益的农业土地经营规模。 （2）农业土地适度规模经营的特征：地区性；动态性；层次性；适应性。 2、农业土地适度经营规模的标志和评价方法 农业土地规模效益的内涵：以纯粹规模报酬变动规律为理论基础的规模经济。 由生产要素配合比例变动，从而使要素的使用进入合理报酬阶段而产生的效益。 以机会成本为理论基础的内部经营与外部环境相协调。 农业土地规模效益的多样性，决定了农业土地适度经营规模标志的多元性和评价方法的多样性。 （1） 当效益限定为纯收益时，适度经营规模就是在一定时期内能取得最大纯收益的规模。 评价方法：生产函数分析法；对比分析法。 （2）当把土地规模效益确定为经济、生态、社会效益的综合时，需要一指标体系评价： 商品生产类：商品量、商品率、销售额、收购计划完成率等。 劳动生产率类：劳均年产量、劳均年产值、劳均年收入、活劳动利润率等。 土地生产率类：单位面积产量、单位面积产值、单位面积纯收益等。 资金生产率类：资金产出率、资金利润率、成本产出率、成本利润率、单位产品成本等。 生态效益类 ：土地肥力、自然资源利用效率等。 （3）从解决现实矛盾的角度，以提高收入和生产水平 为标志，则形成中国农业土地适度经营规模的特定含义:指与一定的经济发展水平、物质装备程度和生产技术结构相适应，保证土地生产率有所提高，并能使农业专业劳动收入达到或略高于其他行业同等劳动力收入水平时，一个务农劳动力所能经营的耕地面积。 具体：A、经营规模应与劳动者的经营能力相适应。 B、劳动生产率与土地生产率同时提高。 C、在生产水平提高的同时，经营者的收入也必须达到相当的水平。 农业土地适度经营规模的实现 一、农业土地适度经营规模的变动趋势 1、国外农业土地经营规模的变动趋势 2、中国农业土地经营规模的变动趋势 农业土地规模经营的经济机制: （1）缩小收入差距，提高农业劳动生产率 （2）摆脱小规模经营在市场竞争中的不利地位，享受购销阶段的规模经济 （3）充分利用农业机械，获得生产阶段的规模经济 二、实现农业土地经营规模的条件 1、农村非农产业发达，大量农业劳动力被转移 2、农机化水平提高 3、农业社会化服务加强 4、经营者素质提高 5、集体经济有较强的经济实力 三、实现农业土地规模经验的经营形式 1.家庭经营型： 种植专业户 家庭农场 2.集体经营型： 村办集体农场 厂办农业车间 3.联合经营型： 联户农场 粮农联合体 4.规模服务型 四、实现农业土地规模经营的途径 土地流转 第六章 土地计划利用 第一节 土地计划利用的必要性 一、土地计划利用及相关概念 概念 土地计划利用：按照事先确定的土地利用规划和土地利用计划规定的用途和条件对土地加以利用。 土地利用计划: 是对未来一定时期内土地资源的开发、利用、整治、保护进行综合平衡，做出的统筹安排。 规划:指对客观事物和现象未来的发展进行超前性的调配和安排。 计划:指对客观事物和现象未来的发展进行具体的近期的安排，一般是时间上的安排，空间上不作要求或要求不高。 土地利用规划:是对一定区域未来土地利用超前性的计划和安排，是依据区域经济发展和土地的自然历史特性，在时空上进行土地资源分配和合理组织土地利用的综合技术经济措施。 土地利用计划分类: 广义分类：土地利用总体规划和土地利用的中期和年度计划 狭义分类：土地利用的中期和年度计划 1、土地利用总体规划: 是在一定规划区域内，根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展和协调土地供需平衡的要求，确定或调整土地利用结构和用地布局的宏观战略措施。 土地利用总体规划是对辖区土地利用结构和布局做出的长期全面安排，重点在土地利用的空间布局。 -----以深圳市土地利用总规划图（1997-2010）为例 根据土地资源的新分类法，按照农用地、建设用地和非利用地的内容，讲解深圳市规划区域内的土地布局，结合当地的经济社会状况和区位条件，分析各种土地利用类型的规划依据，帮助学生形象地理解土地利用总体规划的涵义。 ①福田区和罗湖区的土地利用规划以建设用地为主—经济发展角度 ②宝安区的土地利用规划以农用地为主------------耕地保护 ③规划区域内为水系保护而作的土地规划----------生态保护角度 2、土地利用年度计划： 在一定规划区域内，根据当地自然和社会经济条件以及国民经济发展和协调土地供需平衡的要求，确定或调整土地利用的具体的近期的安排。 3、土地利用总体规划与土地利用年度计划区别： ①空间布局与数量结构：总体规划是规划区域土地资源的空间布局和统筹安排，而年度计划是具体年份规划区域各类土地利用类型的数量结构。 ②中长期与近期：总体规划是土地利用的中长期规划，是对与土地利用有关的重要经济与社会长期变动趋势做出的预测。 ③依据与实现：总体规划对与土地利用有关的重要经济与社会长期变动趋势做出的预测，据此制定长远的土地利用规划，拟定战略性的方针政策和措施，喂编制年度土地利用计划提供科学依据。 二、土地计划利用的必要性 1、土地的特性要求实行土地计划利用 ①自然属性: 面积有限性：土地的面积是地球表面的总面积所限定的，不论人类采取何种改造方式，土地的总面积是有限的。 位置固定：土地的空间位置是固定的，不能移动。地块之间也不能互相调换位置，绝对位置是不变的。 质量差异的特性：不同的土地所处地形、气候条件、水文、地质状况有很大差异，所含养分、水分和土壤质地也都不一致，各土地所处的区位条件也不相同，使得土地质量有差异性。 经济特性：土地的经济供给是由土地的自然供给决定，具有稀缺性。经济供 给的稀缺性要求确定数量有限的、适合某种用途的土地利用方式。②各类土地利用之间联系密切 任何一种土地利用需要一定的外部条件，在利用过程中也会对周边产生影响，直接或间接地影响周边的土地利用。因此，需要对各个区域和各种方式的土地利用进行统筹规划，以减少或避免各种土地利用间的负面影响，实现土地合理利用。 2、社会经济的协调发掌要求实行土地计划利用 ①社会经济的发展既要因地制宜，充分发挥地方优势，又要全国一盘棋，统筹安排，以避免重复建设和不合理竞争。 ②正确处理土地资源供给和需求之间的关系。 ③减少或避免因土地用途改变造成的损失。 3、国家法律规定必须实行土地计划利用 《中华人民共和国土地管理法》在第四条和第二十四条的相关规定 三、土地计划与市场配置的关系 （一）市场体制下政府调节的必要性 市场配置土地资源具有巨大的优越性，应当充分发挥市场机制在土地资源配置中的基础性作用。但市场配置仍然需要国家的宏观调控，这是因为市场配置有其局限性，在市场失灵的地方，需要政府干预和调控来弥补。 市场配置土地资源失灵的表现： ①企业不能处理好宏观层次的土地配置 企业作为微观经济主体在进行资源使用时，更多地考虑自身的利益，局部利益和短期利益为重，较少考虑整个社会的整体利益和长远利益。如许多企业的经营中过度开发利用资源，导致资源枯竭。 ②土地利用中存在外部性问题 土地作为资源，使用过程中有外部性问题，即使用者在使用土地资源的过程中，能给另外的人或单位带来影响。外部性分为积极的和消极的。如果土地使用者只考虑自己获得的受益，使用过程中可能造成污染等问题，对生态环境和他人的生产生活造成不利影响。 ③市场调节的滞后性 市场作为资源配置的一种方式，是通过市场供求失衡先反映在价格变化，作用于市场主体，改变资源使用，达到资源配置的效果。这整个过程是需要一定时间来实现，因此市场调节具有滞后性。 ④公共部门的存在 具有公共职能的公共部门，如学校、行政机关、国防、文教等公益、公共部门用地及生态建设用地，市场配置无能为力。 ⑤土地具有社会福利、社会保障功能 土地在中国，尤其是在中国农村，还具有社会福利和社会保障的功能。市场只讲等价交换与效率，不讲公平。对于社会福利和保障功能，计划管理具有重要意义。 （二）两种经济体制下计划调节的区别 明确市场经济体制下国家宏观调控与市场配置的关系，及其与计划经济体制下政府调节的差别，才能正确理解社会主义市场经济条件下土地资产配置的国家宏观调控的确切内涵，才能正确实施土地的计划利用。 1、范围不同： 市场经济体制下，政府调节主要在宏观经济领域；计划经济体制下，政府调节范围在宏观经济领域和微观经济领域； 2、方式不同： 市场经济体制下，政府调节遵循市场规律，通过各种手段对市场运行加以引导，实施间接调控，限制其消极作用；计划经济体制下，政府调节通过指令性计划和行政手段进行。 3、覆盖面不同： 市场经济体制下，市场调节和政府调节覆盖了全部的土地利用活动，政府调节是以市场机制为基础；计划经济体制下，政府调节不以市场机制为基础。 第二节 中国土地利用计划的基本体系 一、中国土地利用计划体系的构成 中国土地利用计划由长期的土地利用总体规划和中期、年度的土地利用计划构成。土地利用总体规划是总体性、战略性、长期性的计划，是土地利用中期计划和年度计划的依据；土地利用中期计划是以5年为期的计划，是年度土地利用计划的依据；年度土地利用计划依据土地利用中期计划5年期间经济的年度波动，预测土地需要结构的变化及国家的宏观经济政策，落实与完成土地中期计划。  以总体规划为例讲解土地利用计划五级层次的内容： (1)国家级土地利用总体规划 全国性土地利用总体规划应该为国家的宏观经济环境调控提供依据，它应该属于战略性、政策性规划。全国性规划的基本内容应是从促成全国的人口合理分布、资源合理配置、生产力合理布局与经济均衡发展、食物的安全供给以及环境整治的要求出发，提出全国土地利用的战略目标，确定土地开发、利用、整治和保护的重点项目和重点地区，协调全局性的重大基础设施建设的用地关系，提出不同类型地区土地利用方向、目标、重点和土地利用政策。按这一规划内容要求，全国性规划应以文本为主，规划成果主要体现为制订一系列政策，同时确定一些土地利用的战略性目标，如全国的桃地保有量指标，林地指标，城乡建设用地总规模指标，土地整治(风沙地治理，水土流失治理……)指标等，指标应突出重点，不宜面面俱到。 (2)省级土地利用总体规划 省级土地利用总体规划属于次概念性、战略性和政策性的宏观规划，其职能和重点与全国土地利用总体规划相近。基本内容应当是提出全省土地利用的战略目标，确定土地开发、利用、整治、保护的重点项目和重点区域，提出区域协调发展、城乡协调发展的土地利用政策，协调全省性的骨干基础设施建设的用地关系，提出不同地区的土地利用方向、目标和重点，宏观控制和体现全省耕地总量动态平衡目标、基本农田保护目标、规划建设用地尤其是规划建设占用耕地规模、多途径补充耕地目标，为下级规划提供控制依据和区域发展平衡的导向。 因此，从省级土地利用规划的内容和功能上看，应当在完成空间规划功能的同时，转变为具有一定的国土规划内容和功能的概念性规划。从全省的土地资源的承载能力、容量和配置方向、方式入手，强化不同经济区域和不同产业结构、层次的横向关联关系研究，深化区域间空间概念基础上的战略性关联作用研究。 (3)市级土地利用总体规划 市级土地利用总体规划属于过渡层次的中观性、政策性规划。其基本内容应当是在上级规划的控制下，提出各类土地供应的总量控制指标和确定本行政区域内的土地开发、利用、整治、保护的重点区域和重点工程，重点解决好市域内城镇体系规划、城市总体规划、骨干性基础设施规划、产业布局规划、生态环境建设规划等各类规划用地规模和布局的协调与控制问题。 由于市级规划的功能和定位，在很大程度上已经不能够满足土地利用活动的管理需要，同时市本级规划不能完全担负起落实省级规划确定的跨行政区域的区域性发展协调功能，因此，应当弱化市级规划的功能。但在弱化市级规划的同时，应当突出和强化市本级城郊结合部土地利用规划的研究。通过市本级城郊结合部土地利用规划的研究，控制和协调发展空间的定位和规模控制问题。 (4)县级土地利用总体规划 县级土地利用总体规划属于管理型规划，在各级规划之间主导性地担负着承上启下的协调和落实功能。其基本内容应当是落实上级规划的各项主要控制性指标；重点在于定性、定量、定位、定序，在土地开发、利用、整治、保护的层面上确定各类用地的类型、规模、范围和时序；核心内容是土地用途分区，包括基本农田保护区、一般农地区、园地区、林地区、城镇建设用地区、村镇建设用地区、工矿建设用地区、村镇建设控制区、土地开发整理区、风景旅游生态环境保护区等。 (5)乡镇级土地利用总体规划 乡镇级土地利用总体规划属于实施性的微观控制性规划。重点应当是在县级规划的各类土地用途分区和用地规模的控制下，详细确定各个地块的规划土地用途，其详细程度应当达到控制性详细规划的深度，规划成果的侧重点应当放在规划图件和控制性规划设计原则的编制上，以满足土地用途管制和其他各项土地利用活动管理的需要。 二、中国土地利用计划体系的特点 1、国民经济和社会发展计划重要组成部分。 2、由长期、中期和年度计划构成的体系。 3、土地利用计划实行分级管理。 4、指令性与指导性相结合的计划体系。 第三节 中国土地利用计划的管理 一、土地利用计划管理内容 土地利用计划管理是指通过一定的管理程序和方法，制定并实施科学的土地利用计划，达到土地资源合理利用的根本目的，为国民经济和社会发展提供基础及服务。 （一）土地利用计划的决策 （二）土地利用计划的编制程序 （三）土地利用计划的执行 （四）土地利用计划的监督检查 二、土地利用计划管理存在的问题 （一）土地利用计划管理的基础薄弱。 中国对土地利用的微观管理和调控机制还不健全和完善；现行的微观管理相互之间不够协调；微观管理的措施和手段与宏观管理目标之间协调也不够。 （二）土地利用计划管理的内容有待扩展。 中期和年度的土地利用计划还没有盘活存量建设用地及生态还林等土地利用活动纳入管理内容与范围，对农业、林业和牧业等土地利用活动更没有涉及。因此，土地利用总体规划的全部内容无法—在中期和年度土地利用计划中得到落实和贯彻实施。 （三）理论研究比较滞后 对编制计划的科学方法、执行计划的管理体制、检查监督计划及调节计划的各种手段等都还缺乏深入系统的研究。 （四）管理手段不足实现计划管理目标，提高土地管理效率，要综合运用行政、经济、法律和技术方法： 行政手段：指示、规定、条例、章程、指令性计划等 经济手段：地租地价、财政、金融、税收等 法律手段：立法、司法等 信息手段：GIS、GPS、RS等 行政方法 土地管理的行政方法指领导者(管理者)运用行政权力，通过强制性的行政命令，直接指挥管理对象，按照行政系统自上而下实施管理的方法。行政管理系统通常采用命令、指示、规定、通知、条例、章程、指令性计划等方式对于系统进行控制。行政方法依靠行政权力，具有权威性、强制性、单一性和无偿性等特点。行政方法只有在它符合客观规律，反映人民群众利益时．才能在管理中发挥重要作用。 行政方法有它的局限性。表现在：①管理效果受领导水平的限制，领导水平不向，就容易产生瞎指挥。②横向沟通困难，信息传递迟缓，有时严重失真。③行政层次多，手续繁杂，影响工作效率。④不利于发挥子系统的积极性。因此，除了行政命令方法外，还常辅之以行政指导方法。行政指导方法是易于调动被管理者的积极性，具有灵活性、适应性等特点。 经济方法 土地管理的经济方法指管理者按照客观经济规律的要求调节和引导土地利用活动，以实现管理职能的方法。管理者用经济利益鼓励、引导、推动被管理者，使其行为和利益与管理者所要达到的目标一致起来，这是一种导向的间接控制方法。经济手段(杠杆)是经济方法的工具，它在闹节经济利益、实现管理目标方面有着不可替代的作用。在土地管理方面常采用的经济杠杆有： 1、地租地价杠杆通过地租、地价杠杆可对土地管理发生以下作用： ①实行土地有偿使用，使土地所有权在经济上得以实现。 ②调整土地供需矛盾。当某种用途的土地供需不平衡时，可通过适当提高地租、地价或降低地租、地价，使土地供需大体平衡。 ③指导土地的合理分配和利用，优化土地利用结构。通常，城市繁华地段的高地租、地价，使其成为赢利较高的商业用地，而使工业用地配置在城市郊区，从而大大提高了土地利用效益。 ④鼓励对土地的投入，提高土地利用的集约度。制定土地资本的价格，使土地承包者在转包土地时，能够根据对土地投入情况获得投资补偿，从而提高对土地投入的积极性。 2、财政杠杆 通过财政拨款来体现国家对土地利用的宏观控制对复垦土地、兴修大型水利工程、城市建设等的投资。 3、金融杠杆 金融机构通过银行信贷向用地单位提供资金。刺激用地单位对土地的投资。由于银行信贷是以有偿使用，还本付息为特点的，所以，金融机构还可利用有弹性的利率，指导用地单位对土地的合理利用。用地单位也可通过金融市场，发行土地股票、债券，筹集土地资金，用于土地的基本建设。 4、税收杠杆 税收是国家按照法律规定的标准，凭借政权力量，无偿取得财政收入的一种手段。国家通过不同的税种(耕地占用税等)、税率，指导土地开发利用。例如，为了稳定耕地面积，国家通过征收耕地占用税这一经济杠杆来控制非农建设占用耕地或用作开发土地、改造低产田等，作为对耕地被占用的补偿。国家还通过不同的税率，控制人多地少地区耕地的减少。 经济方法的局限性在于：①它是通过调节人们的经济利益关系来指导土地利用，实现管理目标的，并不直接干预、控制人们的行为，所以，不能用该方法来解决管理中许多需要严格规定或立即采取措施的问题。③人们除了物质利益外还有精神和社会的需要，所以，在土地利用中不能单纯依靠该种方法来调动人们的积极性。 法律方法 法律方法是管理者通过贯彻、执行有关土地的法规，调整人们在土地开发、利用、保护、整治过程中所发生的各种土地关系，规定人们行动必须遵守的准则来进行管理的方法。在土地管理中运用法律方法，主要是运用立法和司法手段，来巩固和调整各方面的土地关系。制定法律必须正确认识和真实反映事物本身的客观规律。 法律方法比行政方法具有更大的强制性、严肃性和权威性，近年来，对滥占耕地，土地腐败等行为的法律制裁就是证明。但它的局限性也是显而易见的。法律只能在合法与非法之间调整与控制人们的活动，这个范围毕竟是有限的，对于很多超越法律范围的活动就显得无能为力了。例如，某企业建厂房可以占用耕她，也可以占用劣地，但需要一定的投资，如果该企业选择了占用耕地盖房，法律对该企业的行为是没有约束力的。但如果采用经济方法，对占用耕地盖房收取耕地占用税，当对劣地的平整费用小于所交纳的耕地占用税时，该企业就会选择劣地建厂房了。 技术方法 技术方法是管理者按照土地的自然、经济规律，运用科技手段术、系统工程、土地规划等)来执行管理职能的方法。 运用技术方按管理土地要取得良好效果，必须做到：0收集资科的客观性；②分析方法的系统性、科学性；③对未来的预见性；④手段的先进性。 目前，注重在土地管理中应用3s技术，以实现管理手段现代化。3S是指RS感)、GIS理信息系统)、GPS全球定位系统)三者集合的总称。 遥感是指在距地物几公里到几百公里，甚至几千公里的飞机、飞船和卫星(统称遥感平台)上，使用光学、电子光学仪器(统称传感器)接受地面物体反射或发射的电磁波信号，并以图像胶片或数据载体记录下来，传送到地面接收站，经过加工处理后．结合地面物体的光谱持征来识别和解译它们的一种技术。 地理信息系统是在计算机软件和硬件支持下，采集、存贮、管理、分析和描述整个或部分地球表面与空间和地理分布有关数据和空间信息系统。 全球定位系统是一种高精度、全天候和全球性的无线电导航、定位和授时的多功能系统。整个系统由空间卫星、地面控制站和用户接收机三部分组成。 结合图片，讲解3S技术的分析效果和它们在土地利用管理中的应用。 综上可见各自的局限性的效果。行政方法、经济方法、法律方法、技术方法各具特色，在土地计划管理中必须综合运用上述四种方法，才能收到事半功倍的管理效果。 三、完善土地利用计划管理的方向 (1)建立有效的土地利用宏观调控的微观管理基础。 (2)建立和不断完善土地利用计划体系。 (3)促进土地利用计划管理决策制度的完善。 (4)加强土地利用计划管理的理论研究。 (5)强化土地利用计划管理的手段。 (6)提高土地利用计划管理手段的科学水平。 第四节 第三轮土地利用总体规划修编 一、开展新一轮规划的必要性 1、规划修编的背景 2000年开始的圈地热中，浙江、上海、江苏和山东沿海省市全面突破规划。 2002年底，山东已使用规划用地的80%，浙江甚至超过了90%，还有一些地区5年就用完了10年的指标 2004年6月，国土资源部下发了《关于开展土地利用总体规划实施评价和修编前期调研工作的通知》（国土资发[2004]133号），着手启动新一轮土地利用总体规划修编工作；2005年5月，国务院办公厅下发了《关于做好土地利用总体规划修编前期工作意见的通知》（国办发[2005]32号），正式开始了新一轮土地利用总体规划修编工作，并对有关工作内容提出了比较明确的要求和规定。2、目前规划存在的缺陷 （一）第一轮土地利用总体规划(1987—2000年) 1986年，我国颁布实施了建国以来历史上第一部对城乡土地利用活动统一规范管理的《土地管理法》（1986年6月25日，经第六届全国人民代表大会常务委员会第十六次会议审议通过）。1987年，我国第一轮覆盖全国范围的土地利用总体规划编制工作开始展开，到1992年前后在全国普遍推开，规划的目标年为2000年。 该轮规划主要思路是借鉴农业区划成果、国土规划成果和联合国粮农组织（FAO）《土地利用规划指南》，以控制建设用地总规模，协调各部门用地需求为重点，提出实现“一保吃饭，二保建设”的规划目标。 （二）第二轮土地利用总体规划(1997—2010年) 1996年，原国家土地管理局提出对第一轮土地利用总体规划进行修编的设想。在1997年全国宏观经济调控和严格保护耕地的环境和政策背景下，结合中央《中共中央国务院关于进一步加强土地管理切实保护耕地的通知》（中发[1997]11号）和修订《土地管理法》的需要，在全国范围内开展了第二轮土地利用总体规划的修编工作（即现行土地利用总体规划）。从1997年开始，江苏省展开了《江苏省土地利用总体规划（1997—2010年）》的编制与修订工作，并于2000年基本结束。该轮规划基期年为1997年，规划目标年为2010年，并远景展望至2030年； 其重要特点是形成了一套较为成熟的土地利用总体规划编制技术路线和规程及规划控制指标体系，建立了乡、县、市、省和国家的五级土地利用规划体系和管理方法，为保护耕地尤其是强化对基本农田的保护，节约利用土地资源，合理控制建设用地规模特别是规划建设占用耕地数量，兼顾社会效益、经济效益、生态效益的统一，保障经济社会全面、协调、可持续发展奠定了坚实的基础。 目前土地利用总体规划缺陷： 1）土地利用分区和土地利用现状分类统计数据仍沿用第一轮规划的相关成果，使新的土地用途分类体系精神无法得以体现。 2）加大生态退耕力度要求修编规划。 3）规划布局安排不当。 4）规划的技术手段和表现形式比较落后。 5）重视土地数量调配，忽视土地质量和利用率的提高。二、本轮规划修编的新思路1、耕地总量动态平衡观念的变革引起耕地保护三项指标测算方法的变革。 2、生态管理思想要求本次规划做好生态环境用地规划。三、本轮修编应注意的问题1、指标控制 2、与城市总体规划衔接 3、广开言路，各界参与 4、基础资料的不足(土地变更资料的不足；有关部门提供的土地变更调查资料的数据和图标难以保证土地修编的要求；国民统计经济资料难以保证土地规划的要求；人口统计资料的不准确；其他的资料的真实性和准确性不够；)四、本轮修编的主要内容 1、土地利用总体规划的定位向区域规划转变 党的十六届三中全会提出区域统筹、城乡统筹、人与自然和谐发展的理念，使得区域规划的重要性日益显现。 2、土地利用总体规划的工作任务向资源保护和集约利用并重转变 新一轮土地利用总体规划修编，研究土地集约利用指标体系，建立土地供应量与土地利用效益挂钩的机制，促进土地合理利用和优化配置，提高土地资源对经济社会可持续发展的保障能力。 3、土地利用总体规划的方法由指标控制型向空间控制型转变 规划体系由以经济社会发展规划为主体向经济社会发展规划与空间规划相结合并逐步加强空间规划转变。土地利用总体规划应淡化原有的各项规划指标的控制和分配，加强各类用地布局整合、结构优化和用途管制规则。 4、土地利用总体规划的实施由目标导向型向过程导向型转变 “三分规划，七分管理”，严格按规划实施管理是发挥规划宏观调控作用的关键。新一轮规划应继续贯彻动态规划的理念，从纯技术规划到实施规划，使规划从原来对规划结果的严格控制转为对土地利用过程的严格控制以充分发挥和强化规划的过程导向作用。 5、严格按照规划用地，规范土地利用规划审查 由于经济社会发展的需求，确实要对土地利用总体规划进行修改和调整的，必须严格按照法定程序进行。同时规划调整、修改工作要细化、科学化，必须进一步明确修改调整的条件、类型、审批权限、阶段、程序和修改调整方案内容要求等，制订相关实施意见或办法，使规划调整、修改走向规范化、制度化。 6、加快土地利用规划管理信息系统建设 全国有部分省级土地利用规划管理信息系统建设已由探索阶段进入扩大试点阶段。省级土地利用规划管理信息系统建设，在即将完成验收的成果管理系统和正在试运行的审批管理系统的基础上，不断充实完善，并着手开发市、县级土地利用规划管理信息系统。 7、加强土地利用总体规划实施监督管理 要对规划实施进行动态监测，建立建全规划实施情况检查制度。这要做到：(1)通过动态监测规划对象的动态变化情况，保证规划目标得到顺利实现；(2)通过动态追踪监控，及时掌握地方政府和规划部门对规划实施的承受能力和控制能力，根据承受力和控制力的动态变化特点，调控规划实施的追踪监控强度，进而调控、修编规划方案，使规划方案保持生命力。 第七章 土地可持续利用 第一节 可持续发展理论概述 一、可持续发展理论的形成 经历了四个阶段： 1、萌芽阶段——《寂静的春天》 2、提出阶段——《人类环境宣言》 3、发展与完善阶段——《我们共同的未来》 4、实践阶段——联合国环境与发展大会 二、可持续发展的定义 1、几种有代表性的定义 （1）着重从自然属性定义可持续发展——“保护和加强环境系统的生产和更新能力” （2）着重从社会属性定义可持续发展——“在生存于不超过维持生态系统涵容能力之情况下，改善人类的生活品质” （3）着重从经济属性定义可持续发展——认为可持续发展的核心是经济发展 （4）着重从科技属性定义可持续发展——“可持续发展就是建立极少产生废料和污染的工艺或技术系统” 2、布氏可持续发展定义 满足当代人的需求，又不损害子孙后代满足其需求能力的发展。 体现了新的发展观：就其社会观而言，主张公平分配，以满足当代和后代全体人民的基本需要；就其经济观而言，主张建立在保护地球自然系统基础上的持续经济增长；就其自然观而言，主张人类与自然和谐相处。 三、可持续发展的基本特征 1、可持续发展鼓励经济增长，因为经济增长是国家实力和社会财富的体现； 2、可持续发展要以保护自然为基础，与资源和环境的承载能力相协调； 3、人类可持续发展要以改善和提高生活质量为目的，与社会进步相适应。 以上三大特征表明：可持续发展包括生态持续、经济持续和社会持续，它们之间互相关联、不可分割。孤立追求经济持续必然导致经济崩溃；孤立追求生态持续并不能最终防止全球环境的衰退。生态持续是基础，经济持续是条件，社会持续是目的，人类共同追求的应该是自然—经济—社会复合系统的持续、稳定、健康发展。 四、可持续发展的原则 1、公平性原则:包括本代人的公平，代际间的公平，公平分配有限资源 2、持续性原则:其核心是人类经济和社会发展不能超越资源与环境的承载能力 3、共同性原则:共同遵守可持续发展的公平性和可持续性原则; 采取全球共同的联合行动，以实现可持续发展的总目标 五、可持续发展的理论依据 1、资源稀缺论——绝对稀缺论、相对稀缺论、静态经济理论、自然和谐论 2、效率利用论 3、极限增长论 4、可持续发展的能力建设论——能力建设论、容量与发展论、财富衡定论 5、绿色发展论 六、可持续发展理论 1、人地关系论——就是要阐明人类活动和地理环境的相互关系以及这种关系的综合效益，它反映了人类和自然之间“天然的组合”关系，而可持续发展就是寻求人类社会经济活动与环境的协调发展，人地关系论为此提供了理论支持。 2、生态经济学理论——生态和经济都达到平衡是可持续发展必须遵循的一项基本规律。失去生态平衡的经济增长只能是暂时的平衡和环境质量的不断恶化；而不顾经济增长的生态平衡是无意义的。 3、环境资源价值理论——该理论认为，自然资源没有价值。但根据价值形态和价值规律的理论发展，可以利用货币这一经济工具赋予其价格，通过技术经济和数量经济的方法进行计算，明晰环境财富所有权及使用、占有、收益权利，将其纳入人与人之间的经济关系的领域。 4、代际均衡发展理论——各代人都处在同一个生存空间，对于自然和社会财富拥有同等享用和生存权。如果每代人都毫无节制地耗费自然资源和环境资源质量，不对此进行合理分配，人类生活将一代不如一代。该理论重点是实施财富转移策略，利用贴现率对财富进行调节。 5、三种生产论——地球系统在基本层次上分为三种生产：物质生产、人的生产、环境生产。这三种生产的关系呈环状结构。在人们认识到了过去发展模式的不可持续性后，应用三种生产论为理论依据和指导，调整三种生产的方式和内容，以促进地球系统的和谐运行。 第二节 土地可持续利用理论及应用 一、土地可持续利用含义 （一）土地可持续利用含义 根据可持续发展含义土地可持续利用可定义为：满足当代人对土地利用的需求，同时不损害后代人利用土地资源满足其自身需求的能力，也不损害当代人及后代人生存和发展所需要的其它利益。 （二）土地可持续利用的内容 1、在资源数量配置上与资源的总量稀缺性高度一致 2、在资源的质量组合上与资源禀赋相适应 3、在资源的时间安排上与资源的时序性完全相当 4、土地资源配置应当考虑各地区差异，反映各地区特点，激发各地区发展活力 二、土地可持续利用特点 1、时间的动态性——要求在对土地利用的分析中不仅要考虑起点时间和起始状态，而且要考虑一定时期满足人类的需求目标 2、系统的开放性——除关注本区内土地的科学、高效利用，还同时关注区内土地对区域外部环境的影响 3、多维复合性——研究对象面向区域，而区域又是一个更大区域内的子系统。 4、空间尺度性——它涉及区域、地方、地点等，对不同尺度的土地可持续利用，其研究问题也不尽相同 三、土地可持续利用基本政策目标 1.耕地总量动态平衡应人口地食物的支持供需平衡为目标 2.耕地总量平衡应建立在区域平衡的基础上（规划基本农田） 3.耕地总量平衡要有长远性 4.耕地总量平衡要考虑环境的适宜性 耕地总量平衡要追求质量的平衡 四、土地可持续利用评价 （一）土地可持续利用评价的涵义 土地可持续利用评价即是在应用可持续发展思想的基础上，依据土地可持续利用的内涵和目标，选取反映可持续特性的指标，运用合理的数学方法和建立评价模型，将与土地利用有关的社会、经济、生态环境和资源等个方面影响因素有机地联系起来，针对一定的土地评价单元，对其土地利用系统进行定性与定量评价，以此来衡量该土地利用系统在一定时空范围内的稳定性和发展性、发现问题，寻找实现土地资源的永续利用与社会、经济、资源环境的协调发展，不断满足社会经济长期发展需要，达到最佳的社会、生态和经济效益的途径 （二）评价方法 1、生态、经济、社会框架 2、社会、资源环境、经济框架 3、土地总量平衡+土地永续利用框架 4、可持续利用能力、利用水平框架 5、持续农业框架 生态的持续性是土地持续利用的基础，所以应强调对生态过程的影响。在评价过程方面，以生态、经济、社会评价的综合为核心。 土地可持续利用评价以社会效益为重点，必须将社会效益的评价放在首位，社会、资源环境和经济效益相统一。该研究将评价过程置于实际土地利用活动之中，分为8个步骤：确定评价区域和范围，清查土地利用方式现状，确定期望的土地利用方式，进行社会、资源环境和经济影响评价，提出或改进土地利用方案，调整土地利用规划，实施可持续土地利用，监测和补充土地利用规划。 建立了包括农用和非农用土地利用关系（结构和量）以及农用土地本身（质量）持续利用两方面的评价指标体系。在土地永续利用指标中突出强调土壤条件和生态环境变化。 其框架将土地质量、资源环境和经济技术、社会指标分别归入可持续利用能力和可持续利用水平两组，此框架不是直接的土地可持续利用评价，但农业产业持续发展的基本目标和农业土地持续利用的目标是一致的，在评价上十分接近。该框架在经济、社会和生态指标之外又加了反映整个系统状态的综合指标。 五、土地可持续利用对策与措施 1、严格控制人口的增长，引导可持续的消费观 2、加强宣传教育，培养可持续的资源利用观 3、进一步完善土地的法制建设，加强土地利用管理 4、采取强有力的措施，切实保护耕地的数量和质量 5、高效与集约用地，节约有限的土地资源 第三节 土地人口承载力研究 一、土地人口承载力的概念 土地人口承载力：一个国家或地区在一定的生产技术和投入水平条件下，用于农业生产的全部土地的生产潜力及其所能供养的人口数量。 二、土地人口承载力的研究内容 1、土地资源生产潜力的研究内容 （1）作物的单产潜力研究 （2）作物的适宜性评价 （3）种植业生产潜力评定 （4）畜、禽业生产潜力的估算 2、人口承载潜力的研究内容 （1）人口发展趋势预测 （2）人口营养水平探讨 （3）食物总需求量估算 （4）土地的供给量和需求量的匹配 （5）对策 三、土地人口承载力的研究方法 农业生态区法： 1、概念：农业生态区是按气候、土壤、地形、水文等土地自然特征的异同原则而划定的一个区域。 2、内容： （1）土地资源清查 （2）农作物最大单产潜力估算 （3）作物适宜性 （4）土地生产潜力的估算 土地财产制度 第八章 土地财产制度概论 第一节 土地制度简述 一、土地财产制度的概念与构成 （一）制度的概念 概括而论，制度的内涵可概括为约束人们行为的一系列习惯和规则。? 制度的主要表现形式主要有两种：一是人们习以为常的惯例（或习惯），或是规范化的行为方式，并与特定的文化模式和社会过程密切相关。二是具有强制性或约束性的规则，主要由法律法规、组织安排和政策来得到表现。 制度两大部分的基本功能：保障功能和激励功能。 （1）制度保障功能主要体现在两个方面 a.保障人们社会经济行为的正常运行，作为行为准则的制度给人类相互关系带来秩序和可预测性，为人们之间的交往、合作和交易的顺利进行提供保障。 b.保障利益的合理分享，（即利益分配功能），也就是说制度能够保障各行为主体（组织、个体）的基本利益，达到公平合理。 （2）制度的激励功能 制度的激励功能是指通过物质和精神的激励，使当事人具有从事某种活动（行为）的内在推动力，从而能达到社会所需要的一种状态。而激励的反方面功能则是约束功能，是约束人们行为而不希望某种状态的出现。 （二）土地财产制度概念 多数人认为，土地制度有狭义和广义之分。 广义的土地制度包括有关土地问题的一切制度，主要有土地所有、土地使用、土地管理及土地利用技术等方面的制度，即涉及到生产力和生产关系两方面的制度内容。 狭义的土地制度是指约束人们土地经济关系的规则的集合，是关于人们之间围绕土地所有、使用、收益而发生的生产关系制度及相应的土地法权制度。 表明土地制度反映的是土地经济关系，它的形成与发展取决于社会生产力的发展。土地经济学中的土地制度则通常以狭义的土地制度讨论为主。 概括而论，土地制度：是一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生产资料的所有、使用、管理的原则、方式、手段和界限等的法律规范和制度化体系。 （三）土地财产制度的构成 由土地经济制度和土地法权制度构成 1、土地经济制度：是人们在一定的社会制度下在土地利用中形成的土地关系的总和，是经济基础的组成部分。 土地法权制度：是人们在土地利用中形成的土地关系的法权体现，是社会上层建筑的组成 2、土地经济制度和土地法权制度的关系 ①土地经济制度是土地法权制度形成的基础，土地经济制度决定土地法权制度； ②土地法权制度又具有反映、规范、确认、保护、强化土地经济制度的反作用。 二、土地财产制度的特点 1、地位的基础性 2、国度的差异性 3、构成的复杂性 三、土地财产制度的演进与改革 土地财产制度随社会生产力的提高和整个社会经济制度的发展推进和演变。 从下而上自发地渐进式地进行的 通过国家政权的力量从上而下统一推进的。即在一个国度内（或地区内）普遍进行的土地财产制度改革（革命）。 第二节 土地所有制 一、土地所有制的概念及其产生与发展 （一）土地所有制（权）的含义 1、土地所有制的含义 土地所有制是指人们在一定的社会经济条件下拥有土地的形式、条件和程序的规定。即人们在一定社会制度下对土地的占有形式，它反映了土地的分配问题，是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。 2、土地所有权的含义 土地所有权是土地所有制的法律体现形式，是土地所有者所拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利，可以细分为占有权、使用权、收益权、处分权等权能。 （二）土地所有制的产生与发展 1、土地所有制是由生产力的状况决定的，即不同的生产力状况形成不同的土地所有制。 其产生发展经历了五个阶段——原始社会的氏族公社土地所有制；奴隶主土地所有制；封建土地所有制；资本主义土地所有制；社会主义土地所有制。 2、可分为两种基本形式：公有制和私有制 3、我国现行的土地所有制度是社会主义土地公有制，全部土地归国家和农民集体所有。 二、土地所有制的法律形式 1、土地所有制都需要在法律上得到承认和保护。确认了土地所有权的土地，才能享有对其占有、使用、收益和处分的权利。 2、国家确认并保护土地所有制的法律文件是土地所有权证书， 如我国的集体土地所有权证书。证书上要注明土地所有者、地址、四至、土号、地号、面积等情况。 三、土地所有权的流转制度 1、土地所有权的转移实际上是土地所有者处分权能的体现，包括有偿转移（如买卖）和无偿转移（如赠与、继承）。 2、土地私有制国家，土地所有权的流转都是通过市场交易进行的。 我国土地所有权的转移主要是一种集体土地所有权向国家的单向转移——土地征用。即国家通过对土地集体所有者的一定经济补偿，将集体土地转为国家所有。虽然也是有偿的转移，但它并不是以市场价格交易，不属于土地买卖。 第三节 土地使用制 一、土地使用制的概念 1、土地使用制是整个土地制度的另一个重要组成部分，它是人们在一定的土地所有制下使用土地的形式、条件和程序的规定。 它表明人们怎样对土地加以利用和取得收益，表明谁享有土地使用权及其责、权、利。 土地使用制度的核心内容是确定独立于土地所有权的土地使用权，以解决土地资源的合理与有效利用问题。 2、土地使用权：依法对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利，是土地使用制的法律体现形式。 二、土地所有制与土地使用制的关系 1、土地所有制是土地使用制的前提。在整个土地制度中，土地所有制决定着土地使用制，土地使用制只能建立在一定的土地所有制基础之上，一定的土地所有制要求有一定的土地使用制与它相适应。 2、土地使用制是土地所有制的反映和体现，也是实现和巩固土地所有制的一种形式和手段。每一种社会形态都存在着与土地所有制相适应的土地使用制度及其具体形式。 3、土地所有制也为土地使用制服务。它能引导土地使用制地运行、保证土地得到良好利用。 4、土地使用制又有着相对的独立性。同一种所有制下可以采取不同的使用制。不同的所有制也可以采取同一种使用制。 同一种所有制下可以采取不同的使用制：如我国在土地公有制下，有不同的土地使用制如土地无偿使用制及有偿使用制； 不同的所有制也可以采取同一种使用制：我国土地公有制和日本的私有制属不同的所有制，但两个国家都可以采取土地有偿使用制度。 三、土地使用制的分类 从土地使用者与土地所有者是否同一的角度，可将土地使用制度分为土地所有权与使用权相结合和土地所有权与使用权相分离两大类，简称两权合一与两权分离。 两权合一：土地所有者自己使用其土地，大致又氏族公社的共同使用制、私有制下的自耕农、经营地主、社会主义条件下的土地集体所有集体经营等。 两权分离：土地所有者在保留土地所有权的基础上将土地使用权让度给土地使用者，具体形式有私有制下的租佃制，社会主义条件下的土地集体所有家庭承包经营及国有土地的租赁制。又可分为有偿和无偿。 四、土地租赁关系的性质 （一）在土地“两权”分离条件下所实行的土地有偿使用制，无论其具体形式如何，实质都是土地的租赁关系 （二）土地租赁关系的性质因社会性质和土地所有制度的不同而不同，反映着不同的阶级关系和产品分配关系 1、在封建社会中，土地租赁关系决定着地主阶级无偿占有佃农的全部剩余劳动 2、在资本主义社会中，土地租赁关系反映的是土地所有者和租地农业资本家共同占有雇佣工人剩余价值 3、在社会主义社会中，土地租赁关系反映的是国家、集体和个人如何分配土地收益 五、土地使用制度的法律形式 1、佃契、租约 2、农村土地承包合同 3、城市土地使用合同 第四节 土地国家管理制度 一、建立土地管理制度的客观必要性 1.土地具有特殊的重要性 2.土地供给的稀缺性 3.土地利用后果的巨大社会性 4、宏观上，土地利用的基本目标是（国家）实现土地的供求平衡。各部门利益不同，国家在各部门间资源优化配置。 微观上（使用者），土地利用的目的是实现自己经济利益最大化，而土地利用有很大社会性，土地用途的改变存在一定困难性，要实现土地经济、社会、生态总平衡，只有国家宏观调控才能做到。 二、土地管理的内容、目的、任务与手段 （一）土地国家管理的内容 1、土地权属管理：国家确认和保护土地所有者和使用者合法权益及调整土地所有权和使用权关系的一种管理。 土地权属管理的任务：维护社会主义土地公有制，保护土地所有者和使用者的合法权益和调整土地关系。其中，调整土地关系包括调整土地征用过程中产生的土地关系和国有土地使用权有偿使用以及转让过程中的土地关系。 包括土地所有权、使用权的审核和依法确认，土地权属变更管理，土地权属纠纷的调处，对违法侵犯土地所有权、使用权行为的查处等内容。 2、土地利用管理：国家通过一系列法律、法规和政策，采用行政的、经济的和规划计划等手段，确定并调整土地利用结构、布局和方式，以保证土地资源合理利用的一种管理。 土地利用管理的核心是通过土地利用管理，提高土地利用的生态、经济、社会综合效益，也就实现了土地管理的总目标。 （二）土地管理的目的 维护已经确定的土地所有制和土地使用制，即维护代表一国统治阶级利益的土地所有制及其相应的土地关系，最大限度地满足全社会对土地的需求，并保证全国土地资源得到合理和充分有效的利用，维护良好生态环境。 （三）土地管理的具体任务 1、维护土地所有权与使用权 2、调整土地关系 3、对土地所有权和使用权的必要限制 4、保证合理分配和有效使用 5、实施土地有偿使用制度 （四）土地管理的手段 1、立法手段2、经济手段3、技术手段4、行政手段 5、政策手段6、计划规划手段7、司法手段8、教育手段 以上方法各具特色，但又有各自的局限性，土地管理中必须综合运用上述方法，才能收到事半功倍的效果。 三、土地管理机构的设置及职能分工 各国的社会制度、经济发展水平和本国的土地制度及资源状况不同，管理模式也不相同，基本上分为两类： 1、分级分类管理； 分级即在纵向上分国家级、省级、地市级、县级等。分类，比如英国的土地即由若干部委分类管理：农业用地由农渔食品部土地管理局管理；森林和林业用地由林业委员会管；城市用地由环境部管理。 2、垂直统一管理 中央成立国土资源部，下设土地厅、局等等，由上至下统一管理 两种模式适应条件不同，各有利弊，应该具体问题具体分析，采取适合国情的管理模式。 第五节 土地产权及其权能构成 一、产权的概念、结构及其起源和功能 （一）概念和结构 产权是存在于任何客体之中或之上的完全权利，包括占有权、使用权、出借权、转让权、用尽权、消费权和其他与财产有关的权利。 产权不同于所有权，产权不是人对物的权利，而是由于人对物的使用而形成的人与人之间的关系。一个完整的产权是由若干独立权利构成的一束权利，其中的一些甚至其中的许多独立权利，可以在不丧失所有权的情况下予以让与。 （二）起源和功能 起源：资源稀缺和外部性的存在 功能：通过建立产权制度，让人们知道如何获得资源，以及在什么样的权利范围内可以选择资源和使用资源 二、土地产权的概念和结构 (一)概念： 土地产权指存在于土地之中的排他性完全权利,是有关土地财产的一切权利的总和。是一个权利束，包括土地所有权、使用权、租赁权、抵押权、继承权、地役权等。 （二）特点 土地产权的基本特性： （1）具有排他性：排斥他人对该项财产的权利；它是土地所有人与一切其他人之间的法律关系．它一经产生，即与周围一切不特定的人成权利与义务关系．任何人都必须承担义务，不实妨碍土地所有人行使权利的行为。 （2）土地产权客体必须具备可占用性和价值性； （3）合法性：土地产权必须依法登记和确认后，通过法律确认才能产生效力，得到法律的承认和保护； （4）土地产权的相对性：产权主体随权属变更变为其他主体占有； 价值相对性：质量（通过改造）变化、受社会经济 的影响。 （三）、土地产权的构成  1、土地所有权 （1）定义：土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内自由使用和处理其土地的权利。 产权的重要部分就是是否拥有处分权。 法律意义上的土地所有权和经济意义上的土地所有权。 （2）土地所有权的属性： 完全性； 排他性； 恒久性； 归一性（复归性）； 社会性（相对性）： ——A、所有者行使自己的权利不以侵害其他人的利益为前提； ——B、行使所有权要受到限制： a从全民所有制土地来看，禁止交易；从农民集体土地来讲，农民集体与农民集体间禁止土地买卖 b土地所有权权力所及范围有限定，指地面权，地面上的一定空间范围和地下矿藏一般不包括在内。 （3）土地所有权权能构成 A、土地占有权：土地权利人对于土地在事实上的支配权和实际控制权，它是土地所有人使用其土地的前提。 注意占有和占有权是两个不同的概念 土地占有：指对土地的实际占领、控制的事实； 土地占有权：是根据对占有的法律规定产生的权能。 占有有三种形式： 所有权人占有； 土地占有权可以由土地所有人行使，也可以根据法律，以契约的形式依土地所有人的意志由他人行使。 非法占有 B、土地使用权： a.概念：土地使用权指土地使用者依法根据自己的意志，按土地性能和用途进行事实上的利用和使用。土地的使用决定于土地的使用价值。 不及地下，地下文物发掘权、矿山开采权等都属国家。土地使用权与土地所有权既可以结合，也可以分离，即土地所有者和非土地所有权人都可以行使土地使用权。后者是当土地使用权从所有权中分离出来的时候。 b.取得方式：无偿（行政划拨）、有偿（出让、转让） c.土地使用权的设定期限：依据用途不同而有不同的年限。 城市用地中：居住用地70年；工业用地50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、娱乐、旅游用地40年；综合或其他用地50年 农村土地承包经营权也有期限：耕地30年；草地30～50年；林地30～70年。特殊林地的承包期经国务院、林业主管部门批准可以延长。 C、土地收益权：指依据法律和契约从土地上获得收益的权利，土地收益权是一项独立的权能，土地所有者可以将土地的占有权、使用权，甚至部分处分权分离出去，而仅仅保留收益权。 收益包括自然孳息和法定孳息，前者指根据物的自然规律产生的某种利益，如作物的果实；后者指根据法律的规定，所产生的利益（租金）。 D、土地处分权：指在法律允许的范围内对土地进行处置的权利，包括对土地的出租、出卖、赠送、抵押等等，它决定土地的最终归属，是土地所有权的核心。但要受国家法律的严格控制。 土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权之间的关系。 土地占有权、土地使用权、土地收益权和土地处分权是土地所有权的基本结构。它们之间可以互相结合，也可以互相分离，最常见的就是土地所有权和土地使用权的分离。如土地出租就是一种土地所有权的各项权能分离的一种形式。它是土地所有权人将占有、使用两项权能转让给承租人，自已仅保留一部分收益权和处分权。这种分离不是使土地所有权人丧失土地所有权，而是土地所有权人行使所有权的一种表现；我国土地使用权与土地所有权一样，不及地下，地下文物发掘权、矿山开采权等都属国家；尽管土地收益权与土地使用权紧紧相连，但土地所有者将土地所有权与土地使用权分离后，仍可以享受收益权。它是土地所有权的标志。土地所有者可以将土地占有、使用、部分处分权等分离出去，仅保留收益权；土地处分权是土地所有权的核心。 3、土地租赁权 ①通过契约从土地所有权人或土地使用权人处获得的土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权。与土地使用权相比少了一项处分权。 ②土地转租、农村土地转包、城市土地出租 ③可分为有期限的或无期限的 4、永佃权 永佃权是由永佃权人向土地所有者支付租金，为耕作和放牧的需要长期或永久使用土地，并获得相应收益的权利。 永佃权实质上是土地用益权，是他物权的一种。 5、地上权 地上权是指以支付租金为代价，在他人土地上设定建筑房屋、种植竹木等项权利。地上权是一种用益物权。 地上权人的权利一般包括：对其建筑物及竹木有占有、使用、收益和部分处分权能，可以设定地役权，还可以让与他人或作为抵押权的标的物。 地上权人的义务是：享受土地的便利须尽善良管理人的责任；向土地所有人支付租金；负担地上建筑物的修缮、管理费用及缴纳赋税等。 6、土地抵押权 (1)概念：土地受押人对于土地抵押人不转移占有并继续使用收益而提供担保的土地，在债务不能履行时可将土地的拍卖价款作为受清偿的担保物权。 (2)性质：优先清偿性、附属性、不可分性 (3)土地使用权抵押在实际工作中存在的问题 ①、抵押人的问题 a、房屋所有权与土地使用权分离抵押 b、同一宗土地使用权或同一宗土地使用权及其地上建筑物所有权重复抵押、多头抵押 c、欺骗抵押。即在一家金融机构抵押之后又以复印件在另一家金融机构抵押贷款；或者抵押之后又以土地使用权证书遗失的名义补办证书，再到另一家金融机构抵押贷款。 ②、抵押权人的问题 a、无意识申办担保物权，即抵押权人在设定抵押的他项权利登记时，直接收存土地使用权证书、甚至只收存其复印件做抵押。 b、抵押权人不申请地价评估及其确认，或者要求不予评估、确认，或者不按地价评估、确认的结果控制抵押贷款的额度。 c、抵押期限届满，抵押人既不依法处分土地使用权，又不申请抵押权的续登。 7、地役权 （1）概念特征 A、概念：地役权是指为了使用、经营自己土地的方便而使用他人土地的权利。 所有者或使用者为了增加自己土地（需役地）的利用价值而以一定方法利用他人土地（供役地）的权利。 B、特征：a、地役权可以有偿也可以无偿，由当事人双方协商确定。 b、地役权是为需役地的方便和利益而设立的 （2）地役权与相邻权的区别（相邻防险关系、水的相邻、地的相邻）可以通过介质相邻 土地的相邻权：指相互毗邻的土地所有权人和使用权人为满足其生产、生活需要而使用他方土地的权利。 A、相邻权是法律对于土地间利用关系的一种最小限度的调节，它无需当事人约定和法律登记便可发挥作用；地役权则是这种最小限度外更广泛、更有力的调节，是依当事人协商而产生的，并且必须经过登记才有效。 B、相邻权要以某宗农地的相邻为条件，而地役权不完全以此为限。 C、相邻权是由法律直接规定的权利，只要在行使法律规定的权利时不给他人造成损失，则是无偿的，地役权时通过协商而产生的。因而可以有偿，也可以无偿。 （3）地役权的类型 A、利用供役地：如通行、排水、汲水、管线通过等。 B、从供役地取得天然孳息：如从供役地上取土、采沙石、砍柴、割草、放牧等。 C、限制供役地人某种权利的行使：如禁止打坝截水、禁止设置其他障碍物以便通风、采光、眺望等。 8、土地发展权： 土地发展权是指改变土地现状、用途和强度等方面的利用方式，进行非农建设开发过程中产生的一种动态的权利归属与利益分配，是落实土地用途管制、耕地与环境保护政策的基础性产权与制度设计。 实际是因土地性质、用途的改变而带来的不同利益。 土地用途改变增值，农民应享有的权利。 第九章 中国现行土地所有制 迄今为止，人类社会已经经历了五种社会生产方式，相应地也有五种土地所有制，即原始社会的氏族公社土地所有制、奴隶主土地所有制、封建土地所有制、资本主义土地所有制和社会主义土地所有制。那么，我们国家实行的是哪一种土地所有制呢？它又具有什么样的特点？又是如何建立起来的？这就是这一章所要解决的问题。 第一节 中国现行土地所有制的性质与形式 根据《中华人民共和国宪法》和《土地管理法》的规定，中国现行土地所有制为社会主义土地公有制，分为社会主义全民所有制和社会主义劳动群众所有制两种形式。 综合起来，全面理解和认识中国现行土地所有制，具体需要把握以下几点： （1）、全部土地都实行社会主义公有制。 也就是说，在我们国家不存在土地私有的情况。 （2）、土地的社会主义公有制，分为全民所有制和劳动群众集体所有制两种形式。 （3）、土地的社会主义全民所有制，具体采取的是国家所有制的形式，由国家代表全体劳动人民占有属于集体全民的土地，行使占有、使用、收益和处分的权利。 （4）、土地的会主义劳动群众集体所有制，具体采取的是集体经济组织所有制的形式。这里的集体经济组织有可能是村民委员会、村民小组或村合作经济在组织。 （5）、城市市区的土地全部属于国家所有。 这里的城市是指国家设立市建制的城市。城市市区是指：不包括市辖县和郊区，仅指城区。（以雅安市举例说明） 而《中国城市统计年鉴》的市区是指：行政区域内除辖县以外的区域，包括城区和郊区。 （6）、农村和城市郊区的土地，有的属于过所有，有的属于集体所有；除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。 也就是说当国家和集体发生土地纠纷的时候，如果国家不能拿出有力的证据证明某块土地是属于国家所有，那么这块土地就是属于集体所有的，这在一定程度上能够保护处于弱势地位的集体经济组织的利益。 （7）、建制镇既不属于《宪法》和《土地管理法》所说的城市范畴，也不属于《宪法》和《土地管理法》所说的农村和城市郊区的范畴。 这里并不是说建制镇既不属于国家所有，也不是属于集体。其土地所有权问题，应区别对待，根据具体情况来判断是属于集体还是属于国家所有。 第二节 中国现行土地所有制的建立 一、农村集体土地所有制的建立 1949年10月以前的旧中国的农村土地所有制度，是封建半封建土地制度，严重阻碍着农业生产力的提高和国民经济现代化的实现。1949年10月以后，采取了多种形式逐步建立起农村土地的社会主义集体所有制。 （一）、开展土地改革运动，没收、征收地主富农阶级的土地，无偿分配给无地少地的农民，把封建土地所有制改变为农民土地所有制。 1949年9月，召开的中国人民政治协商会议通过了《中国人民政治协商会议共同纲领》中规定：要“有步骤地将封建半封建的土地所有制改变为农民的土地所有制”，并规定凡已实行土地改革的地区，必须保护农民已取得的土地所有权，凡尚未实行土地改革的地区，必须发动群众，建立农民团体，经过清除土匪恶霸，减租减息等步骤。，实行耕者有其田。 (二)、开展农业合作化运动，对个体农民进行社会主义改造，逐步将农民土地私有制改变为农业合作社集体经济所有制。 这一运动是通过相互联系的三步来进行的。 第一步，建立农业生产互助组，即在土地和其他生产资料私有制和分散经营的基础上进行劳动互助。 第二步，建立初级农业生产合作社，即在土地和其他生产资料私有的条件下，实行土地入股，统一经营，集中劳动，同意分配，合作社给予土地和其他生产资料一定的报酬。 第三步，建立高级农业生产合作社，即在土地等基本生产资料公有制的基础上，实行统一经营，统一分配，农民个人所有的土地无偿转归农业生产合作社集体所有。 （三）、开展人民公社化运动，将土地的农业生产合作社集体所有制变更为人民公社所有制，后又变更为“三级所有，队为基础”的制度。 （四）、通过《宪法》和《土地管理法》，进一步明确农村土地的社会主义集体所有制。 十一届三中全会以后，推行家庭联产承包责任制，使集体土地的所有权和使用权发生分离，从而调动了广大劳动人民的饿积极性。 二、农村土地国有制的建立 中国农村中的社会主义土地国有制，主要是在解放初期经过土地改革运动确立的。中华人民共和国成立后，在全国范围内实行了彻底的土地改革，通过立法手段把这些大荒地、大森林、大草原和部分其他土地收归新成立的国家所有，构成了农村国有的土地。1947年召开的《中国土地法大纲》和1950年召开的全国林业会议以及1954年的第一届全国人民代表大会第一次会议，都对其做了规定。1982年通过的《宪法》和1996年公布的《土地管理法》，对农村和城市郊区的国有土地作了进一步的明确规定。 三、城市土地国有制的建立 旧中国的城市土地所有权形式复杂多样，新中国成立后对城市土地没有立即宣布国有化，而是针对不同性质的所有权形式，分阶段的逐步实现城市土地社会主义国家所有制的。 （一）、接管和没收帝国主义、官僚资本主义、国民党政府及反革命分子等占有的城市土地，无偿地把他们变为国有土地。 （二）、改造资本主义工商业、私营房地产公司以及房地产业主拥有的城市地产，用赎买的办法将它们转变成国有财产。 对于城市资本主义工商业的地产，是从1950年开始，在加工订货、经销代销到公私合营的改造资本主义工商业的过程中，随同工商业资本家的其他财产一起收归国有的。1956年以后，由国家每年支付一定的利息。1966年取消资本家定息。 城市私营房地产公司和私有房地产业主的地产，绝大多数采取的是国家经租的形式，即有国家统一租赁、统一分配使用和统一修缮维护。房地产由国家经租后，国家采用定租的办法，按期付一部分租金给房地主。1966年停止付租后，就最终完全变成了国有财产。 （三）、以城市建设征用土地的方式，将城乡非国有土地转变为城市国有土地。 国家在城市中通过征用转变为国有的土地，1982年以前是城市私人和集体的土地。国家在农村和城市郊区通过征用变为国有的土地，农村合作化以前主要是农民个人所有的土地，合作化后是农村集体所有的土地。1982年以后，国家上通过征用转变为国有的土地就仅限于农村集体所有的土地了。 （四）、通过法律程序，将其余尚未国有化的土地转变为国家所有。 这一部分土地主要是城市中的个体劳动者在组成合作社时将他们的作业场所入股变为合作社的作业场所占用的土地和个人自住房及当时在社会主义改造起点一下的个人出租房屋的宅基地。 （五）、中国扩大城市国有土地还有赎买和拨用两种形式。 购买主要是在1953年以前，是由国家机关、企业、学校、团体以及公私合营等购买的民族资本家、房地产主或其他私人的土地。拨用是把交给农民耕种的农村国有土地从农民手里收回转为城市国有土地。 第三节 中国现行土地征收制度 一、土地征收的概念 法律保障公民和法人的财产权不受侵犯，非经权利人同意，不得强制转让其财产权，这是现代法治的基本原则。征收和征用是国家强制取得公民和法人的财产权或者强制使用公民和法人的财产的制度，属于一种例外规则。征收和征用是既有联系又有区别的两项法律制度，其共同点在于强制性。依法实施的征收和征用，均仅依政府单方面的意思表示（征收命令、征用命令）而发生效力，无须征得被征收、被征用的公民和法人的同意，被征收、被征用的公民和法人必须服从，不得抗拒。土地征收和征用的不同点是：征收的实质是强制收买——主要是土地所有权的改变，不存在返还的问题；征用的实质是强制使用——只是使用权的改变，被征用的土地使用完毕，应当及时返还被征用人，这是一种临时使用土地的行为。 二、土地征收的前提 各国法律所规定的土地征收的法定条件有三项：一是为了公共利益的目的；二是必须严格依照法律规定的程序；三是必须予以公正补偿。我国《宪法》和《土地管理法》规定，国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收。 三、土地征收的补偿 根据《土地管理法》、《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》(2004年11月3日国土资发〔2004〕238号)等的规定，征收土地的补偿安置费用及标准如下： （一）土地补偿费 （二）安置补助费 （三）地上附着物补偿费 （四）青苗补偿费 第四节 中国现行土地所有制的完善 一、关于变革农村现行土地所有制的议论 对于中国现阶段城市土地的社会主义国有制，人们普遍认为，它符合现代城市建设的要求，为社会主义市场经济的发展提供了极为有利的条件，显示出巨大的优越性。因此，对这一土地所有制没有异议。 而对于中国现阶段农村土地所有制形式，曾有多种不同的主张。 （一）、实行单一的土地国有制 这种主张认为，应将目前的农村土地的两种土地所有制形式变为单一的国家所有制，实行土地国有化。主要论据是：（1）、由于警惕经济在土地使用、收益、处分等方面的权利受到很多限制，农村土地的集体所有制名存实亡，实际已变为不完全的国有制。因此实行土地国有化只不过是“正名”而已。（2）、有利于克服土地管理的无政府状态，避免土地投机，增加农民的信任感与安定感。（3）、通过实行“用佃制”，可冲淡农民可能产生的失落感，安定民心，调动好其经营好国有土地的积极性。 从长远来看，中国农村土地最终会走国有化的道路的，但目前和未来较长一段时期内还不具备实行国有化的条件。 第一，土地国有化的路径很难选择。这里有两种可供选择的路径：一是无偿剥夺，一是有偿赎买。如果无偿剥夺，必然遭到农民的反对甚至可能引起社会动荡。采用有偿赎买的办法则受国情国力的限制，决定了我们无法提供巨额资金来购买农村土地。因此，这种设计是否具有可操作性值得怀疑。 第二，操作上的科学性值得怀疑。如果从降低制度变迁成本的角度看，由现有的村级行政机构代理国家所有权职能最为便捷，但是这与当前土地集体所有制无本质上的区别；如果将国家土地管理职能与土地所有者职能分离开来，重新构建所有权行使机构，不仅改革费用大，而且这些部门是否真正能像土地所有者那样关心土地使用效率，是否会比集体经济组织经营得更好，都不得而知。 第三，运行成本极高。由于土地国有后国家面临大量具体的土地经济事务，为了有效地解决土地的利用效率问题，国家必须自上而下建立一套土地经营的业务机构，这必然加大土地制度运行成本。 第四，土地国有化很难达到预期效果。虽然国有制能保证农户拥有平等租佃土地的权力，克服农户经营权的垄断性，但在实际操作中能否真正做到不考虑社区、职业、地域，单纯按照效率进行租佃都是未知的。而且，土地国有化后一方面国家不可能亲自从事农业生产；另一方面在非农产业发展缓慢、农民谋生手段单一、谋生能力较低的今天，国家不能不考虑到广大农民的生存和生活问题。现实条件的制约决定了土地国有化后农村土地必然仍是维持现存的农地分散经营，现行土地集体所有制下存在的问题并不会因实行土地的国有制而得到改变。 （二）、实行土地的国家、集体和个人三元所有制 这样主张认为：就目前中国农村的实际状况来讲，应当实行三元所有制。一元为国家所有，即国营农、林、牧、渔场的土地为国家所有。二元为社区村社集体所有。即原来集体的耕地、林果园地、公用的其他场地等。三元是私人所有，即原来个人占有的房基地、长期经营的口粮田和自留地、长期归个人所有的果林站用的土地。 这种三元所有制的优点在于：有利于分层次进行土地管理，同时可以兼顾国家、集体和个人三方面的利益，但由于形成多种产权主体，容易引起利益冲突，也增加了土地管理工作的难度。 （三）、实行土地私人所有制 这种主张认为：国家和集体统的越死，土地的潜力越小。为适应中国现有生产力的状况，应当进行土地制度的创新，放弃土地集体所有权，实行土地私人所有制。并且认为实行这种制度能够保证农民对土地拥有排他性的土地产权，使农民的土地收益得到应有的保证。农村土地的农民或农户所有，因其具有较硬的财产约束和较强的利益激励，可以极大地激发农民的生产积极性，并能在一定程度上迎合广大农民占有土地的心理要求。 然而，这一制度创新所面临的制约和困难无疑是巨大的。 第一，政治伦理的挑战。我国是社会主义制度国家，坚持社会主义道路就必须坚持生产资料的公有制。土地在农业生产中是不可或缺的主要生产资料，因此，要在农业中坚持社会主义道路就必须坚持土地的公有制。如果实行农村土地的农民私有，会引起人们思想上的疑虑和恐慌，也会引起政治伦理上的困惑。从理论上讲，也是对经济基础决定上层建筑原理的背离。 第二，无法达成一致同意原则，缺乏现实性。土地私有，面临着如何私有的问题。同样，我国农民因自身财力的限制，无法拿出巨额资金用于购买国家拥有的一部分土地所有权，因而只能是采用无偿剥夺的办法，这也是一个所有者对另一个所有者的剥夺，国家(社会)也难以接受。因此，土地私有制在当前我国缺乏现实性。 第三，社会主义公平原则的背离。我国农村人口众多、人们对土地的依存度极高，土地承担着我国农村的多种功能。实行农地的私有制，农地的所有权完全归农民所有，表面上看是公平的，但是由于农户在市场信息占有量和准确率、抗御灾害能力、抵御价格风险、掌握市场规则等方面的缺陷，会加剧农村的贫富分化，部分农民土地所有权会被迫让渡。在非农就业渠道狭窄的情况下，失去土地所有权的农民会面临生存危机和心理严重恐慌，进一步会影响农村社会的稳定。这与全面建设农村小康社会的目标所要求的公平原则相背离。 第四、鼓励农民向土地投资并非一定要实行土地私有制。目前，农民不愿意向土地投资的原因是多方面的，农民个人没有土地所有权并非唯一原因，目前也不是主要原因，主要是由于种植业比较效益低，因此，当前应改革土地使用制度和管理制度。 第五、在中国实行土地私有制必然限制农业机械化和农业现代化的发展，阻碍提高土地规模效益。目前中国由于人多地少，加之，非农产业不发达，土地对于农民还具有一定的社会保障性，难以根据经济发展需要进行市场流转和集中，因而必然限制农业机械化和现代化的发展，影响土地规模效益的提高。 第六，不利于土地合理利用，不利于生产资料社会主义公有制的巩固和发展。因为土地一旦被私人占有，就会形成垄断，而这必然会影响土地统一规划和合理利用。 （四）、实行土地双轨所有制 这种主张认为：土地双轨所有制，是即承认土地国有，又承认土地私人占有。这既符合农村土地产权制度的特性又与我国农村土地产权制度历史变迁的方式相吻合，还能为我国农村社会经济生活中仍在发挥作用的非正式制度安排所容纳，为大多数人所接受。但是，国家和农户如何分享所有权、所有权的分享程度怎样很难把握。 （五）、强化现行集体土地所有制 这种主张认为，无论是从生产发展的角度还是从现有生产力水平来看，唯一的选择是强化现行土地集体所有制，建立健全农村土地财产的代理组织，进一步明确土地所有者与土地使用者之间的权利义务关系。 二、应当坚持现行的农村集体土地所有制 （一）、变革与选择土地所有制应考虑的几个问题 第一，要考虑制度的稳定性和规范性。 第二，土地制度要适应目前的生产力发展水平。 第三，要考虑中国农民现有的思想觉悟程度。 第四，要考虑变革土地所有制形式所产生的社会影响。 第五，要考虑国家对土地资源的宏观管理与控制能力。 （二）、应当坚持现行集体土地所有制 第一，有利于降低改革的成本。在我国，土地集体所有制既维护了弱小农户的基本生存要求、同时又是成本较小的一种所有制形式。它减弱所有制变革中的意识形态的摩擦力，避免农民因彻底失去土地而产生的恐慌和不安定，避免私有化可能引起的政治伦理危机。集体所有制交易的限制，并不一定导致效率低下，因为农村土地所有权既定条件下，承包经营权可以交易。承包经营权的交易一样可以带来高效率，并且可以降低农村土地国有化的昂贵的实施成本。 第二，有利于更好地发挥农村土地对于农民的社会保障和失业保险功能。在我国，农村土地在相当大程度上是农民就业、养老、收入、医疗、教育等的保障。在农民的社会保障水平低、保障渠道狭窄的情况下，低个人化的农村土地所有权制度对农业生产效率损伤可能会被现有农地产权制度的社会保障和失业保险功能所抵消。并且，后两种功能的作用远远超出农业本身，而对整个国民经济和国家的稳定产生影响。这就使得坚持农村土地集体所有有了经济政治双重意义，成为影响农村局部和国家全局的关键问题之一。 三、完善现行社会主义土地公有制的途径 （一）、城乡土地权属具体化，即要将现行社会主义土地公有制形式，具体落实到每块土地。 （二）、土地所有权主体或代表明确化。 （三）、土地所有制关系实在化。 （四）、集体土地所有权权能相对完整化。 （五）、解决新建制市带来的土地所有权转换问题。 第十章 中国现行土地使用制 第一节 我国农村现行土地使用制度 一、1949——1978年的中国农村土地使用制 1、土地农民个人使用制的建立与实施（1949-1952） 通过土地改革，农民个人拥有土地所有权和经营使用权 ，调动积极性 ，农村经济迅速恢复发展。 2、土地集体使用制的建立与实施（1953-1978）将农民个人所有的土地制度转为集体所有和统一经营与使用的土地制度。经历了三个阶段： （1）、农业合作化（1953-1957）三个步骤实现： 互助组： 初级农业合作社： 高级农业合作社 （2）人民公社化（1958-1961）农业生产合作社合并升级，对土地集体更大范围的统一经营。脱离中国现实条件，对农业生产力破坏 （3）“三级所有，队为基础”土地产权制度的确立 纠正人民公社化运动的错误进行土地产权制度的调整。实行“三级所有，队为基础”的土地产权制度对土地产权主体之间的差别给予了尊重，一定程度上提高了土地的使用效率。 结论：由土地农民个人所有和使用，到农业合作化、人民公社化、最后“三级所有，队为基础”的变化说明，这种以土地集体所有为基础的大规模的土地集中统一的使用制度，由于土地产权制度的激励机制遭到破坏，必然导致土地产权制度效率低下。必须对土地产权制度进行改革。 二、中国现行农村土地使用制度的特征和局限性 （一）中国现行农村土地使用制度的建立及其特征 1、家庭承包经营制的建立：1978年开始，农村经济体制改革，实行农民集体所有土地的家庭承包经营制 调动了积极性，促进了农业生产的迅猛发展。 现行农村土地使用制度（家庭承包经营制）的基本特征 农民在土地集体所有制下，按照“人人有份、户户种田”的原则承包集体的土地。 农民承包经营权实行的的原因：土地集体所有权利，即“社区成员权”农民取得权利的同时承担国家税收和集体缴纳租金的义务。 2、承包经营权的性质：两种说法 （1）承包经营权属于使用权：承包权是集体让度给该集体成员的使用权 我们从这个“包”字上足以证明农地是集体的，而非农民自己的。 （2）承包经营权属于所有权 承包经营权在现实中演变为两部分，当发生农地流转时，所有权、承包权和经营权三权分离，其承包权本身就具有所有权性质。 现实中的例子：集体对农民土地进行的调整充分说明土地不是属于农民自己的，而是集体的，农民只有使用权。 另一个就是，农民在出租或转包自己所耕种的土地无需向集体打招呼，则说明土地在某种程度上是属于农民自己的。 结论：承包经营权具有双重属性 即所有权和使用权的双重属性。 （二）现行农村土地使用制度的局限性 1、承包经营权的内涵不明确、不充分 虽然国家法规规定了农民承包的土地可以在发包方同意的情况下依法有偿转让，但是在承包经营制实行的初期这种权利在实践中受到了严格的限制。经营权本质上说是属于使用权，可以衍生出转让、出租、入股、抵押、收益等权利。而在初期的实践上我国的农民的承包经营权却只有耕种权、部分的收益权及极小的处分权。 这导致了当时土地使用上的随意性以及土地流转的困难。 例子：村集体随意解除土地承包合同收回农民的土地，随时任意调整农民的土地，非法出卖承包给农民个人的土地等现象时有发生；农民缺乏土地抵押权，使农民对土地的投资不足；农民没有转让或转租土地的权利，不能将土地流动和配置到经济效益最高的地方；承包经营权的不完整性还表现在许多农民根本没有书面的土地承包合同；对农地的地役权在承包合同中也缺乏规定，以至经常发生地役纠纷。 后来的改观：完善土地承包经营权，使之向完整使用权转化所做的努力 某些地方将承包经营权分离为承包权（个人所有权）和经营权（拥有使用权的所有权能）。EG：安徽阜阳市东刘村实行的“反租倒包”（指农户将承包的土地出租给第三方-一般为农村经济开发公司这样的经济组织，然后由第三方再次发包给出租土地的农户。）和河北临章实行的“承租反包”（指承租方与农户在自愿协商的基础上，成方连片地承包或租赁农户的承包地，再把土地发包给那些愿意承包的农户。都是完善土地承包经营权，使之向完整使用权转化所做的努力。有些地区直接是承包经营权使用权化，EG：山西吕梁等地区对“四荒地”拍卖，政府颁发给开发者土地使用证，农民所回的的“四荒地”开发权就是一种完整的使用权。所谓“四荒” 拍卖的基本制度内涵是：“四荒”的所有权权属不变，拍卖其使用权，谁购买、谁治理、谁受益，使用期限一般可达50～1O0年，同时，使用权可转让、入股、出租、抵押～从本质上讲，“四荒”使用权拍卖是家庭承包制的继续和发展。在不触动所有权属的前提下，将“四荒”使用权拍卖给农民长期使用，农民感到利益直接，从而真正获得了长期拥有“四荒”使用权的稳定感和权属感，因而舍得投劳、投资，花大力气进行治理。20世纪90年代初，这种以使用权拍卖为特征的制度创新，一度成为与经济发达地区实施规模经营并行的在全国分布最广、影响最大的典型制度创新类型 2、土地承包期不稳定 稳定家庭经营是我国农村经济发展的内在要求，也是适当发展规模经营的坚实基础。 80’S政府对土地的承包使用期限作出了15年不变的承诺，后来中共中央又明确指出，土地承包再延长30年不变，中共中央十五届三中全会通过《中共中央关于农业和农村工作若干重大问题的决定》中指出：要坚定不移地贯彻土地承包期再延长三十年的政策，赋予农民长期而有保障的土地使用权。但在事实中，农民的土地承包期不断地被调整。“三年一小调，五年一大调”就说明了这一点。这使土地经营周期人为缩短，是造成农民不对土地进行长期投资，粗放经营的根本原因。在对农户的问卷调查中，对农户经营影响最大的就是承包期的不稳定问题。 3、相关的法律、法规不健全 具体归结为以下三个问题： 有法不依、执法不严 尽管党中央和各级政府制订了诸多法律法规，但破坏土地承包期等已是司空见惯。说明有法不依的情况在农村已是相当严重，同时也说明执法机关对有关法律法规的执行不力。 无法可依 2005年3月1日起农业部施行《农村土地承包经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权流转行为作出了规范,在这个管理办法形成以前 有关农地承包经营权的买卖以及地役权的界定和实施规则是没有相应的法律法规的。 法律法规内容笼统，不具有可操作性。EG：《农业法》规定了土地承包权可以在发包方同意的条件下有偿转让，但如何转让没有具体规定，实际操作有很大的随意性。 总结：局限性为：承包经营权的不完整性、法律法规的无效性。 以上问题是中国农村土地使用制度建设初期的主要问题，只有认真解决才能进一步发挥现行农村土地使用制度的有效性。补充：当今我国通过了一些新的土地政策对以上问题进行解决，这些是教材上所没有的内容。（<<农村土地承包经营权流转管理办法>>农业部令第47号）2005年3月1日起农业部施行《农村土地承包经营权流转管理办法》对农村土地承包经营权流转行为作出了规范，规定：农村土地承包经营权流转应当在坚持农户家庭承包经营制度和稳定农村土地承包关系的基础上，依法形成的流转关系应当受到保护。 承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 农村土地承包经营权流转收益归承包方所有,任何组织和个人不得侵占、截留、扣缴。 承包方依法取得的农村土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律和国家政策规定的方式流转。 通过转让、互换方式取得的土地承包经营权经依法登记获得土地承包经营权证后，可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他符合法律和国家政策规定的方式流转。 （三）目前中国农村土地使用制度具体形式的多样性 1、“大调整、小稳定”模式 2、“两田制”模式 补充：把土地分为口粮田和责任田，种责任田得交承包费，此被称为“两田制”。实行“两田制”最初的目的是促进农业集约经营，推动种植业结构调整。但是，各地多年的实践证明，“两田制”在推行过程中违背初衷，成为变相加重农民负担的手段。为此，中央要求坚决清理、纠正。认真整顿“两田制”。八十年代中期以来，一些地方搞“两田制”，把土地分为“口粮田”和“责任田”，主要是为了解决负担不均和完成农产品定购任务难等问题。但在具体执行过程中，也出现了一些问题。有些地方搞的“两田制”实际上成了收回农民承包地、变相增加农民负担和强制推行规模经营的一种手段。中央不提倡实行“两田制”，没有实行“两田制”的地方不要再搞，已经实行的必须按中央的土地承包政策认真进行整顿。中共中央办公厅、国务院办公厅关于进一步稳定和完善农村土地承包关系的通知 3、苏南模式 4、温州模式 5、“生不增地、死不减地”模式 6、土地股份制模式 （四）中国现行农村土地使用制度的改革与完善 针对中国农村现行土地使用制度的缺陷，对其进行进一步改革完善应采取以下对策： 1、明确承包经营权性质 承包经营权的双重性质说明，承包权在一定程度上具有所有权的性质；经营权具有土地使用权性质，既不能否认农民对土地承包权的要求，也要使承包经营权变成真正的使用权。因此，正确处理所有权与使用权的关系就成为承包经营权的核心内容。 2、完善承包经营权的权能结构 现行土地使用制度的最大缺陷在于承包经营权的权能不够充分，无法充分有效行使土地使用权应有的权利，使得土地的使用效果欠佳。应将承包经营权应有的买卖、转让、入股、转租、抵押等各项权利完全赋予承包经营权的内涵，使之成为一完整的土地使用权，以利于土地使用权权利的充分实现。 3、土地承包期长期化 土地承包期的不断调整影响了农民土地使用的合理预期，致使农民对土地进行粗放经营 ，不利于土地的合理使用。因此，对承包期规定一个较长期限是赋予农民长期而有保障土地使用权的根本保证。 4、使承包经营权债权物权化 现实的土地承包经营权是由承包合同规定，而不是由法律明确规定，因而具有明显的债权性质，还不是一个完整的物权（权利双方履行一定的权利和义务是由法律明确规定的），以至于承包经营权不能对抗世上一切人的权利，经常受到土地终极所有权人以及上级政府部门的侵害。因此，明确规定承包经营权的物权性质，对提高当前土地的使用权的效率具有非常重要的意义。 5、建立健全农村社会保障体系 农村社会保障体系的建立与健全，能够对土地的保障功能进行替代，降低农民的“恋土”情结，消除由于农地产权的福利性安排而阻止土地产权的流转。因此，加快农村社会保障体系的建立，能够发挥土地市场的作用，提高资源的配置效率。 中国城市现行土地使用制 一、传统城市土地使用制的基本特征 指城市土地使用制度改革之前的那种城市土地使用制度。 特征： 行政划拨 无偿无限期使用 无流动 1、行政划拨 指土地由国家行政机关调拨分配使用。具体包括两方面：国家机关、部队、学校、国营企业等如果需要使用土地，不是通过市场购买或租赁获得，也不是像目前城市土地使用制度改革后从政府土地使用权出让中获得，而是按照一定的建设用地程序，首先申请建设项目，待有关部门批准后，再持批准文件向县级以上地方人民政府土地管理部门申请批准后无偿拨给用地。国家因进行经济文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如果需要使用国家机关、部队、学校、国有企业等正在使用的土地，不是通过购买或租赁方式取得，而是运用行政手段无偿调用。 2、无偿无限期使用 是指国家机关、部队、学校、国有企业等从国家得到用地时不支付地价，在使用土地过程中也不缴纳地租或土地使用费。同时国家在将土地划拨给这些使用者使用时也没有规定具体明确的土地使用期限。除非遇到国家新的建设需要使用该土地，否则土地使用者可以无限期地使用下去。 3、无流动 禁止土地使用者以买卖、出租、赠与、交换等方式将土地直接转给其它单位或个人使用。如果土地使用者不再需要使用该土地，必须将土地无偿地返还给国家有关部门，由国家重新安排使用。 二、传统城市土地使用制的形成 是同土地国有化过程交织在一起的 1、1956年前，私有土地可以买卖、出租、入股、典当、赠予与交换；1956年后，禁止买卖 2、国家机关、部队、学校使用国有土地时，由政府无偿划拨但不得自行转让 三、传统城市土地使用制的弊端 1、不利于土地的集约利用与合理配置 由于在传统土地使用制下，土地是无偿、无限期使用的，故其对用地单位的预算形不成硬约束。这导致用地单位多占少用、好地劣用、占而不用等粗放利用土地的状况；由于土地不准买卖、出租，土地使用者不能从土地转让中得到好处，因此，土地使用者宁可让土地荒芜，也不愿意将土地移交给他人使用；同时由于划拨土地没有地租、地价，也不存在土地市场，从而没有促进土地流动和调整土地用途转换的有效机制，使土地不能流动到效率最高的土地使用者手中，往往造成土地配置不合理，缺乏效率。 2、不利于企业转换经营机制与公平环境的建立 国家无偿将土地划拨给国有企业，大大降低了企业的经营成本，使土地取得费用没有构成企业运营成本的一部分。虽然这样减轻了企业的负担，同时这却降低了企业转换经营机制、改善经营状况的动力，从而不利于企业经营效率的提高。另一方面，正是由于国家对国有企业与私有企业在土地使用制上的“双轨制”，使得国有企业与私有企业之间的竞争是不平等的。恶化了企业之间的竞争环境，不利于企业效率的提高。 3、不利于企业绩效的正确评价，也不能判断企业的优劣 在划拨制下，土地成本没有在产品成本中得到反映。因此，那些占地多的企业可能比那些占地少的企业多生产一块超额利润。但这块超额利润并非企业及其职工所创造，而是由于多占用了土地，使企业少花费了资金与劳动所产生的。这样，我们就不能正确地评价企业的经营绩效，也不能由此判断哪些是好的企业，那些是差的饿企业。 4、不利于城市的建设与发展 在传统土地使用制下，由于用地单位的粗放经营，致使城市用地供不应求，许多城市重要的经济活动得不到满足，从而延缓了城市经济的发展。同时，由于土地的无偿划拨，致使国家筹不到足够的建设资金用于城市基础设施和公共事业的发展，从而限制了城市的发展。 5、寻租行为盛行 土地的行政划拨，需要政府部门的层层审批，那些有门路、能打通关系的用地单位就能够多得到土地，多得到土地也就意味着该用地单位的经济效益会得到很大的提高。为了提高用地单位的业绩，用地单位就会不断地通过多种渠道来多批土地。于是，各种寻租活动盛行，导致了官僚主义的蔓延，以及社会经济福利的损失。 6、不利于经济体制改革的顺利进行 中国经济体制改革的重点是建立一个完善和发达的社会主义市场经济。而划拨制具有浓重的行政主义的色彩。这与市场经济是背道而驰的。因此，必须理顺国家与企业之间的收入分配关系，使土地的国家所有权在经济上得到体现；必须明确土地的价格，使国有企业与私有企业在市场上平等地展开竞争；必须明确土地的收益，使企业的经营绩效能够得到正确的反映，能够对企业的好坏得到客观地评价；必须打破传统的土地使用制，逐步建立以地租、地价等为核心的土地市场，促进土地的合理流动与有效配置。换言之，为配合经济体制改革的顺利进行，土地使用制也需要通过市场化改革来推动中国经济体制的改革。 四、现行城市土地使用制的形成 以上我们讲的传统城市土地使用制的种种弊端与我国正在进行的经济体制改革不相适应。因此导致了土地使用制的改革，形成了现行的土地使用制度。具体说来，现行土地使用制的形成过程经历了以下几个阶段： 1、征收土地使用费（税） 起初是由对外开放的中外合营企业提出的。1982年深圳特区开始按城市土地的不同等级向土地使用者收取不同标准的使用费，抚顺、广州等城市从1984年起也先后推行此法。（大家有兴趣的可以课下自己看看课本377页的例子）1988年9月27日 ，国务院发布了《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》，指出征收土地使用税是“为了合理利用城镇土地，调节土地级差收入，提高土地使用效益，加强土地管理。”该条例还规定，土地使用税施行后，土地使用费改征土地使用税。 2、开展土地使用权有偿出让和转让试点 征收土地使用费的改革，还没有为土地使用者转让土地使用权开绿灯，对传统土地使用制触动不大。1987年下半年，深圳经济特区率先进行土地使用权有偿出让和转让试点。具体做法是，国家出让土地使用权，规定使用年限，一次性收取地价，并且允许受让方转让土地使用权或进行抵押。1988年，福州、上海、海口、广州、厦门、天津等城市也相继进行了这方面的试点。（P337事例） 3、制定地方性土地使用权有偿出让、转让法规 为了使土地使用权有偿出让、转让活动法律化制度化，做到有法可依，自1987年1月起，各地方先后制定和颁发了地方性的土地使用权有偿出让和转让的有关条例或规定。（P378例子） 4、修改《宪法》和《土地管理法》 规定土地的使用权可以依照法律的规定转让，为土地使用制度改革的全面推开和深入发展扫清了道路。 5、制定全国性土地使用权出让和转让法规，全面开放土地市场 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对土地使用权出让、转让、出租、抵押、终止以及划拨土地使用权等问题做出了明确规定 《中华人民共和国城市房地产管理法》，对土地使用权出让和转让作了法律规定 五、现行城市土地使用制的基本内容 1、土地使用权出让 概念：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 土地使用权出让应当签订土地出让合同 土地使用权出让的地块、用途、年限及其他条件，由市县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟订方案。地下的各类自然资源、矿产以及埋藏物、隐藏物和市政公用设施等，不在土地使用权有偿出让范围之内。 中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。土地使用者开发、利用、经营土地的活动，应当遵守国家法律、法规的规定，并不得损害社会公共利益。 土地使用权出让的三种方式：协议、招标、拍卖。 协议出让土地使用权，是指政府与选定的土地使用者协商土地使用权出让金和条件，达成协议，签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的一种方式。 招标出让土地使用权，是指在指定的期限内，由符合指定条件的单位或个人以书面投标的形式，竞投某块土地的使用权，土地招标小组择优而取。投标内容由招标小组确定，可仅限于出标价；也可既出标价，又提交一个规划设计方案。 土地使用权拍卖，是指在指定的时间、公共场合，在政府土地使用权拍卖主持人的主持下，竞投者手举统一编号的牌子应价，土地使用权由出价最高者获得。 土地使用权出让的年限，一般根据不同行业和经营项目的实际需要确定。各类用途土地使用权出让的最高年限为：（1）居住用地70年；（2）工业用地50年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；（4）商业旅游、娱乐用地40年；（5）综合或其他用地50年。土地使用权期满时，土地使用者可以申请续期。需要续期的，应当依照有关规定重新签定土地使用权出让合同，支付土地使用权出让金。 土地使用者需要改变土地使用权出让合同所规定的土地用途的，应当征得市县人民政府土地管理部门的同意，并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金。 2、土地使用权转让 概念：是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换、赠与。 条件：未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发利用的土地，土地使用权不得转让。 土地使用权转让应当签订转让合同。 内容: （1）权利、义务转移。土地使用权转让时，土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利义务也随之转移。 （2）土地使用权与其地上建筑物、其他附着物在转让时是不可分离的 土地使用权转让，其地上建筑物、其他附着物所有权也随之转让。地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。反过来，土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 （3）使用期限：土地使用者通过转让方式取得的土地使用权，其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 （4）转让价格：土地使用权转让价格明显低于市场价格的，市县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市县人民政府可以采取必要的措施抑制。 3、土地使用权出租 概念：是指土地使用者作为出租人，将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。 法律特征：（1）未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。 （2）土地使用权出租，出租人与承租人应当签订租赁合同。租赁合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权出租后，出租人必须继续履行土地使用权出让合同。 4、土地使用权抵押 概念：是指土地使用权人以土地使用权作为履行债务的担保，当土地使用权人不能按期履行债务时，债权人享有从变卖土地使用权的价款中优先受偿权的债务担保形式。 法律特征：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，起使用范围内的土地使用权随之抵押。这是由房地产实体不分原则决定的。 土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应当签订抵押合同。抵押合同不得违背国家法律、法规和土地使用权出让合同的规定。土地使用权和地上建筑物、其他附着物抵押，应当依照规定办理抵押登记。 抵押人到期未能履行债务或者在抵押合同期间宣告解散、破产的，抵押权人有权依照国家法律法规和抵押合同规定处分抵押财产。处分抵押财产所得，抵押权人有优先受偿权。 抵押权因债务清偿或者其他原因灭失的，应当按照规定办理注销抵押登记。 5、土地使用权终止 土地使用权可因土地使用权出让合同规定的使用年限届满、提前收回、不履行土地使用权出让合同及土地灭失等原因而终止。 土地使用权期满，续期的到续期期满，土地使用权终止。土地使用者应当交还土地使用证，并按照规定办理注销登记。 国家对土地使用者依法取得的土地使用权不提前收回，但在情况下，根据社会公共利益的需要，国家可以按照法律程序提前收回，并根据土地使用者已使用的年限和开发利用土地的实际情况给予相应的补偿。 土地使用者如果违反了土地使用权出让合同的规定，土地使用权可由国家无偿收回。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定：土地使用者未按合同规定的期限和条件开发利用土地的，市县人民政府土地管理部门应当给予纠正，并根据情节可以给予警告罚款直至无偿收回土地使用权的处罚；土地使用者应当在签定土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金，逾期未全部制支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。 六、现行城市土地使用制的完善 1、行政划拨问题 在新的城市土地使用制中，对于行政划拨方式还需不需要保留的问题，根据国内外经验，由于土地使用者性质的不同，行政划拨方式还应当保留。并将这种方式经过适当改进后纳入新的城市土地使用制中。当然，在保留行政划拨的同时，应当对其适用的对象作出明确的规定。一般而言，行政划拨方式适用对象为：（1）各级财政拨款的党政军机关、行政事业单位的办公用地；（2）城市基础设施、公用设施和公益事业用地；（3）国家重点建设的能源、交通、国防和农业水利工程用地；（4）政府批准的其他用地。同时，还应对行政划拨的程序作出严密的规定。另外还应规定，划拨土地使用权不应具有财产权性质。也就是说，土地使用者不能把土地使用权视为自己的财产，不享有经济上的权利，不能参与土地的经营。但为了促进土地的合理流动，达到优化配置资源的目的，也可以允许其有条件地转让土地使用权，但必须按照规定补交地价。 2、出让方式问题 在土地使用权的协议、招标、拍卖三种出让方式中，招标拍卖出让能够较好地体现市场竞争的原则，而协议出让搞得不好会形同行正划拨，故对协议出让的对象应作出明确规定，并逐步减少协议方式出让。 3、土地的短期出租问题 为了充分利用土地，土地的短期出租应受到重视，并纳入新的土地使用制中来。短期出租，主要适用于那些政府还没有作好长期安排的土地。同时，在出租时应明确规定土地使用年限，土地上不得有永久性建筑物等。 4、原无偿划拨土地的处置问题 解决办法：（1）向土地使用者征收土地使用费（地租），但土地使用期限不作规定，土地使用权不允许转让；（2）向土地使用者征收土地使用费，土地使用期限也不做规定，但土地使用权允许转让。当土地使用权转让时，对承让人应明确规定土地使用期限（在国家规定的最高使用年限范围内），同时土地使用权转让人应补交地价；（3）对于原无偿划拨的土地，根据土地使用权出让年限的规定，均确定一个使用年限，到期后土地连同地上建筑物，由政府无偿收回。在此期限内，土地使用者可以分年向国家交纳地租，也可以购买该使用年限的土地使用权，同时允许土地使用权有偿转让。对于已经购买了整个使用年限的土地使用权，其转让规定视同国家出让的土地；对于分年交纳地租的土地，必须补交地价。上面的三种方法中，第三种能最快转入到新的土地使用制中，当然也可以先选择第二种，以后再改选第三种。 对于仍在实行传统土地使用制的地区，应尽快研究推行新的土地使用制，制定分期分批推行的规划。当然，这种推行必须结合各地区的实际情况进行，允许各地有一定的灵活性。 国有企业改革中土地资产处置的原则与方式 一、国有企业改革中土地资产处置的原则 为了增强国有企业的活力，根据建立现代企业制度的要求，需要对国有企业进行改制或改组（改革）。在国有企业改革中，设计土地资产的处置问题。一般说，在国企改革中处置国有土地使用权时应遵循以下原则： 1、无偿使用向有偿使用转轨 2、保障国有土地资产及收益在处置中不流失 3、选择适当方式，尽可能降低处置成本 二、国有企业改革中土地资产处置可供选择的方式 （一）划拨土地使用权所采取的土地资产处置方式 1、出让——这种方式是指国有企业原以划拨方式取得的国有土地使用权可以依法补办土地使用权出让手续，向政府缴纳土地使用权出让金，取得出让土地使用权。 2、租赁——国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。土地租赁合同经出租方同意后可以转让，改变原合同规定的使用条件，应当重新签订土地租赁合同。签订土地租赁合同和转让土地租赁合同应当办理土地登记和变更登记手续。租赁土地上的房屋等建筑物、构筑物可以依法抵押，抵押权实现时，土地租赁合同同时转让。 3、作价入股——国家以土地使用权作价入股，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以按照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价入股形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。 4、保留行政划拨——国有企业改革涉及的原划拨土地使用权，经批准可以采取保留划拨方式处置。 5、授权经营——国家根据需要，可以一定年期的国有土地使用权作价后授权给国务院批准设立的国家控股公司，作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理。国有土地使用权授权经营，由国家土地管理机关批准，并发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书，可以向其直属企业控股企业、参股企业以作价入股或租赁等方式配置土地，企业应持土地使用权经营管理授权书和有关文件，按规定办理变更土地登记手续。 （二）出让土地使用权所采取的土地资产处置方式 1、租赁——原企业可以依法办理国有土地使用权出让手续获得的国有土地，在有限年限内，将土地使用权出租给其他企业。租金的标准可参照国家出租土地使用权确定租金标准的办法进行。对一些效益不佳，整体资产效益发挥不充分的企业，改组时的租金标准可适当降低。 2、作价入股：原企业以出让方式取得的土地使用权作价入股改组后的企业，土地资产作为国有法人股。企业以此种方式将土地资产投入改组后的企业，土地资产应同其他资产一样，依据土地资产评估结果，参照企业负债、股票溢价水平等因素，确定土地资产的作价入股标准。 三、不同土地资产处置方式的利弊 尽管不同的土地资产的处置方式对企业的影响各不相同，但他们在实践中各有适用之处。现在我们分析以下这几种土地资产处置方式的利弊： （一）土地使用权出让的优缺点 这种方式实际上是作为第一受让者的企业将土地使用权作价入股让渡给了股份制企业。因此，第一受让者的企业，对国家而言，为土地使用权的受让者；对第二受让者而言，为企业的股东。对股份制企业而言，其所拥有的土地使用权年限，仅为土地使用权原始出让年限减去股东企业已使用年限的剩余部分。在股份制企业所拥有的土地使用权年限内，其土地使用权可以转让、出租、抵押或再向别的股份制企业折价入股。这种土地资产处置方式，目前新组建的股份制企业或者中外合资合作企业采用较多，而国有企业股份制改制采用的相对较少。 1、这种土地资产处置方式的优点 （1）国家可以一次性收取土地出让金,用于其他的基础性投资建设. （2）企业获得土地使用权后,可以独立地处置和经营土地避免了行政干预,有利于提高企业经营绩效。 （3）企业获取土地使用权后，国有土地变为一定年期的土地资产，并成为股份制企业的法人股，每年可获得股息收入。 2、这种土地资产处置方式的缺点 （1）会加重企业的经济负担。 （2）土地所有权在经济上体现不平衡。 （3）土地成本的回收难以实现。 （二）土地使用权租赁的优缺点 这种方式是国家以出租者，股份制企业以承租者的身份出现；或者作为第一受让者的企业将土地使用权出租给股份制企业。这种以年租金的方式来处置股份制企业的土地资产，其土地资产直接进入股份制企业的股本金。这时股份制企业对土地使用权再无转让、出租、抵押的权利，也无将土地使用权再向别的股份制企业作价入股的权利。目前采用这种方式的股份制企业还为数不多。 1、这种土地资产处置方式的优点 （1）适合国有企业的承受能力。 （2）有利于政企分开。 （3）有利于企业改制成功 （4）有利于土地成本的回收 2、这种土地资产处置方式的缺点 （1）企业所拥有的土地产权是不充分的 （2）租金的不断上涨 （3）影响企业的形象 （三）土地使用权作价入股的优缺点 这种方式处置股份制企业的土地使用权，表现为国家以土地使用权对企业进行直接投资。这是，国有土地资产已成为股份制企业全部法人财产的一部分。股份制企业拥有了包括土地资产在内的全部出资者投资形成的法人财产权。国家则以股东身份，通过股份收益来实现城市故地所有权。同时，国家根据城市土地使用权折价如股所占的股份比例，分享股份制企业法人财产增值的部分，对股份制企业而言，这种处置方式获得的土地使用权，在一定的年限内，可以依法转让出租抵押其土地使用权，也可以将土地使用权直接作价入股，向其他企业参照。 这种土地资产处置方式的优点 可以减轻企业的经济负担 有利于国家的宏观调控 可以增加国有土地的收益 这种土地资产处置方式的缺点 土地股本与股份比例难以确定。 股息红利的收益得不到有效保障。 以上我们讲了这三种不同的土地资产处置方式没有优劣之分，只是适用的对象不同而已。对当前我国国有企业改革而言，此三种方式都可以采用，关键是要处理好每种处置方式所涉及的各方面的利益关系。 四、不同土地资产处置方式的使用条件 在对国有企业进行土地资产处置时，应根据企业的不同情况而酌情选取资产的处置方式。 1、国有企业改革涉及划拨土地使用权，有下列情形之一者应当采取出让或租赁方式处置：国有企业改制或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团的；国有企业改组为股份合作制的；国有企业租赁经营的；非国有企业兼并国有企业的 2、国有企业破产或出售的，企业原划拨土地使用权应以出让方式处置。 根据国家产业政策，对于自然垄断行业、提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业，根据企业改革和发展的需要，主要采用授权经营和作价入股方式处置土地，国家以土地作价转让为国家资本金或的方式 向集团公司或企业注入土地资产。 3、国有企业涉及的土地使用权，有下列情形之一的，经批准可以采取保留划拨方式处置：涉及国家安全领域和对国家长期发展具有战略意义的高新技术开发领域，国有企业可继续以划拨方式使用土地；继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原土地用途不发生改变的、可继续以划拨方式使用土地，但改造或改组为公司制企业的除外；国有企业兼并国有企业或非国有企业以及国有企业合并，兼并或合并后的企业是国有工业生产企业的；在国有企业兼并、合并中，被兼并的国有企业或国有企业合并中的一方属于濒临破产的企业；国有企业改造或改组为国有独资公司的；对承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业，原划拨土地可继续以划拨方式使用，也可以以作价入股方式向企业注入土地资产。其中345项保留划拨用地方式的期限不超过五年。 五、国有企业改革中土地资产处置应注意解决的问题 1、国家、地方政府与企业间的关系问题 国有企业改革后，土地收益的分配必须处理好国家土地所有权收益的实现、地方政府对土地进行基础设施投资的回收、以及企业对所使用土地进行投资改造成本的回收三个方面之间的关系。因此，在三者之间如何确定土地收益分配的比例，以及如何选择土地资产处置方式是一个非常复杂的问题。 2、有关企业隶属关系的问题 由于凡是县级以上政府设立、投资的企业都称为国有企业，因此企业隶属关系不同，可能有不同级别政府设立和投资的企业。这样在处理土地收益分配时，就应该考虑企业的这种隶属关系。如国家各部委直属企业的土地所有权与使用权就是统一的；而省属或市县属企业土地所有权与使用权就不统一，地方政府利益所占的比例就应该大些。国家在处置不同企业经济利益关系时，也应遵循企业隶属原则。 3、有关企业职工股的问题 在计划经济条件下，企业职工为企业发展贡献了自己的力量，同时，企业又为职工解决工资、住房、医疗等问题，形成了中国特有的“单位制度”。在这种制度下，企业经营的好坏、资产的分割与处置，都与职工的利益密切相关。因此，在国有企业改革中，应考虑职工的利益，增设职工股。但应该增设多大的职工股，以及职工股在职工之间如何分配是一个比较复杂的问题。、 4、不同处置方式间的土地成本均衡问题 不同处置方式使用于不同的类型、规模的企业，其对企业使用土地的成本也是不同的。因此，应该协调不同处置方式之间的关系，使不同处置方式的土地使用成本基本相同。实际上，不论是出让方式，还是租赁方式，两者本质上都属于租赁制，只是使用期限不同而已。因此，在企业进行土地资产处置时，就应该灵活运用不同的资产处置方式，使之相互协调、使用成本相互接近。 第十一章 中国现行土地管理体制 中国土地管理体制的演进 一、机构设置的演进 （一）多头分散管理阶段 （二）城乡土地统一管理阶段 （三）国土资源相对集中统一管理阶段 二、管理事权的演进 （一）从新中国成立到1986年之前，土地管理的事权主要是根据经济建设和社会发展需要而引发出来的，工作内容少，事权单一。 1、在农村土地管理方面 2、在城市土地管理方面 （二）1986年以来，城乡土地管理事权不断拓展 中国现行土地管理体制的建立与运行 一、现行土地统一管理体制的建立 （一）1998年的国土资源管理体制的改革 （二）机构设置及主要职责 二、现行土地管理体制的运行及其成果 （一）加强了土地管理特别是耕地保护工作，基本实现了耕地总量的动态平衡 （二）加强国土资源的调查评价和科学规划，为国民经济的持续发展提供基础 （三）加强国土资源信息系统建设，实现信息服务社会化 （四）深化土地使用制改革，加强土地市场建设 （五）健全法制，依法行政，实现土地管理程序的基本好转 （六）加强了土地基础业务建设 第三节 中国现行土地管理体制的改革与完善 一、现行土地管理体制的缺陷 （一）当前我国的土地管理体制还难以保证实施符合中国国情的土地供应政策 （二）从横向关系看，在各级政府的各相关部门之间尚未形成严格土地管理的合力，从而大大降低了土地管理的权威性和有效性 （三）从纵向关系看，难以形成统一的、有权威的土地管理的制度和政策的顺畅实施，也不会有严格公正的土地违法事件的监督和检查 （四）对于在我国经济发展中长期形成的粗放式增长方式，人们已经习以为常，司空见惯 二、现行土地管理体制深化改革的方向与原则 1、坚持从中国国情出发的原则 2、适应社会主义市场经济体制要求的原则 3、坚持依法治国、依法行政的原则 4、坚持政企严格分开的原则 5、协调“条块关系”、保证政令畅通的原则 第十二章 中国港台地区现行土地制度 （学生自学） 第十三章 国外现行土地制度概览 （学生自学） 第三篇 土地资产流转 第十四章 土地市场概论 第一节 土地市场的一般概论 一、土地市场的内涵和特点 1、土地市场的内涵 土地市场是土地这种特殊商品在流通过程中发生的经济关系的总和。其主体是土地的供给者、购买者和其他参与者，客体是土地，实质是内涵不同的权利（所有权、使用权、租赁权等） 2、土地市场的一般性特点 （1）地域性：土地位置的固定性决定了土地市场的地域性，表现为不同地区的土地市场价格相差极大。 （2）不充分性：竞争的不充分性。 （3）供给滞后性：土地用途难以改变，当市场需求发生改变，土地的供给难以调整。 （4）、供给弹性小：土地自然供给无弹性，土地经济供给有很小的弹性。 （5）、低效率性：指交易的低效率性。 （6）、政府管制教严：因为土地在国民经济中的重要地位，所以政府很重视。 二、土地市场的功能与运行条件 1、土地市场的功能 ⑴优化配置土地资源 ⑵调整产业结构，优化生产力布局 ⑶健全市场体系，实现生产要素的最佳组合 2、土地市场的运行条件 ⑴良好的市场经济外部环境 ⑵完善的土地法律法规 ⑶明晰的土地产权 ⑷发达的土地金融 ⑸优质的市场中介服务 三、土地市场模式与运行机制 1、土地市场模式 （1）、两种运行模式 ①以土地私有制为基础的完全市场模式（美国、日本、法国） ②以土地国家所有制为基础的市场竞争模式（英国） （2）、两种运行模式的共同特点: ①土地市场的基础是资本主义市场经济 ②有形市场和无形市场相结合 ③土地市场的供给与需求决定土地价格 ④土地市场的进出是自由的 ⑤政府都对土地市场进行干预 （3）、两种模式的不同之处 ①土地所有制不同 ②市场客体不同 ③市场竞争程度不同 2、土地市场的运行机制 土地的供求机制和价格决定机制是土地市场运行机制的核心 ⑴土地的供给机制。土地的供给是一种有效供给。土地的自然供给是无弹性的，但某一用途的土地的供给量是随价格的变化而变化的。在市场价格不变的情况下，决定土地供给量的其他因素发生变化，供给也会变化。影响土地经济供给量的因素主要有：土地价格、税收等政府政策、土地利用计划和规划、土地开发成本及机会成本、建筑技术水平等。 ⑵土地的需求机制。各种不同用途的土地其需求弹性不同。土地的需求是一种引致需求。土地的需求受各种因素的影响。土地需求量的影响因素主要有：土地价格、消费者或投资者的货币收入和融资能力、土地投机、人口因素和家庭因素、消费者或投资者偏好、对未来的预期等。中国土地市场体系 一、中国土地市场的建立与发展 （一）中国土地市场建立的必要性 1、土地市场是合理配置土地资源的有效途径 2、土地市场是社会主义统一市场体系的有机组成部分 3、与国际市场接轨的客观需要 （二）中国土地市场体系建立与发展的历程 二、中国土地市场的特点与构成 （一）中国土地市场的特点 1、中国土地市场是政府驱动型市场 2、目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位 3、中国城市土地市场是垄断竞争型市场 4、在企业改制中实行土地政策性入市 （二）中国土地市场的构成 中国土地市场体系按地域划分，分为城市国有土地使用权市场和农村集体土地使用权市场；按市场主体是否涉外划分，分为涉外（国外或境外）市场和境内（中国大陆）市场；中国城市国有土地使用权市场按交易梯次划分，分为出让（一级）市场和转让（二级）市场；中国农村土地市场，按市场流转的客体（土地利用方向）划分，分为农地（耕地）使用权市场，集体建设用地使用权流转市场和土地产权股份制市场等。 三、中国城市土地市场 1、土地使用权出让市场(出让市场的主体与客体 出让交易的方式 出让市场的特点) 2、土地使用权转让市场(市场的主体与客体 转让市场的特点) 3、土地使用权租赁市场 4、土地使用权抵押市场 四、中国农村土地市场 1、农村集体所有农用地使用权流转市场 2、农村集体建设用地使用权市场 第三节 中国土地市场的管理 一、土地市场管理的原则 1、在土地资源的配置上坚持以市场调节为主、政府干预为辅的原则 2、在与其他市场的关系上坚持协调发展的原则 3、在土地市场管理手段上坚持多种手段综合运用的原则 二、政府管理土地市场的基本手段 1、法律手段 《中华人民共和国宪法》 《中华人民共和国土地管理法》 《中华人民共和国城镇国有土地使用权 出让和转让暂行条例》 《中华人民共和国城市房地产管理法》 2、经济手段 （1）税收措施 （2）金融措施 3、行政手段 （1）制定全国土地利用计划 （2）规定限制供地和禁止供地的范围 （3）建立土地有形市场 （4）建立交易许可制度和交易预报制度 （5）建立土地储备制度 （6）建立地价等市场信息公开查询制度 第十五章 土地的供给与需求 土地的供给 一、土地的自然供给及其制约因素 土地自然供给的含义：土地天生可供人类利用的部分。 土地自然供给的影响因素：气候；土壤；淡水；生产资源；交通条件。 世界土地的自然供给 中国土地的自然供给 二、土地的经济供给及其影响因素 1、土地经济供给的含义：在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的供给。 2、土地自然供给和经济供给的联系和区别 （1）土地自然供给是经济供给的基础；经济供给只能在自然供给的范围内变动 （2）自然供给针对人类的生产、生活及动植物的生长而言；而经济供给针对土地具体的不同用途而言 （3）自然供给在相当长的时间内是一定的、无弹性的；而经济供给是变化的、有弹性的，且不同用途土地的供给弹性是不同的 人类难以增加土地的自然供给，但可以在自然供给的基础上增加经济供给 3、土地经济供给的影响因素：各类土地的自然供给；利用土地的知识和技能；社会需求；价格；土地利用计划；土地供给者的行为。 4、增加土地供给的措施：扩大土地利用面积；提高集约经营水平；建立合理的土地制度；调节消费结构；利用新技术；保护土地资源。 土地的需求 一、农业用地的需求 包括对耕地、林地、草地的需求。对耕地的需求主要落脚在食物上；对林地的需求是对木材的需求，二是林木的生态功能；对草地的需求，除因它能提供畜产品外，还在于它维护生态平衡的功能。 二、非农用地需求 包括工业、商业、交通、科学教育、文化娱乐及住宅等的用地需求，它随人口增长，随社会生产力水平的提高而增加。 三、经济发展对土地需求的影响 人地关系 一、人口经济理论 1、西方资产阶级人口经济理论 2、马克思主义人口经济理论 二、人口的增长与展望 1、世界人口的增长与展望 2、中国人口的增长与展望 三、人地关系 1、人类对土地利用（程度）的四个阶段 2、当前中国的人口、耕地、资源、环境现状。 四、21世纪中国面临的七大问题 1、人口总量、劳动适龄人口、老龄人口的三大高峰期重叠出现，给中国资源、经济带来巨大压力 2、北方地区和沿海城市发展受水资源的严重制约 3、耕地资源不足，粮食供给压力大 4、主要矿产资源对国民经济发展保证率下降 5、森林资源缺口很大 6、工业污染增加，危害日趋严重 7、农业生态环境日趋恶化，水土流失和土地沙漠化呈发展趋势 第四节 土地市场的的供求关系及其平衡 一、一般商品的供求关系 二、土地供求平衡 1、耕地供求关系 2、工业、商业和住宅用地的供求关系。 3、实现非农用地供求平衡的措施： （1）搞好城市规划，实现城市土地合理功能分区，提高城市土地利用效益 （2）实行城市综合开发建设，提高城市土地利用效率 （3）抓紧进行旧城区拆迁改造，充分利用城区闲置土地和利用率低下的土地（4）向空间发展，实行城市土地的立体利用 第十六章 地租理论及其应用 第一节 地租概论 一、地租的概念及分类 1、地租的概念：地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。 2、马克思将地租分为级差地租、绝对地租和垄断地租。资产阶级经济学家则把地租分为契约地租和经济地租 二、地租的产生发展 地租产生于奴隶社会，而现阶段，在社会主义社会仍然存在地租 1、产生于土地所有权的出现 2、其性质、内容和形式随社会形态的不同而不同，体现着不同的社会生产关系:奴隶社会、封建社会、资本主义社会、社会主义社会 三、西方经济学的地租理论 古典政治经济学的早期地租理论 斯密、李嘉图等人的地租理论 庸俗政治经济学的地租理论 现代西方经济学的地租理论 四、马克思主义地租理论 马克思主义地租理论的创立与发展 是在批判地继承和改造资产阶级早期地租理论的基础上创立起来的 马克思主义地租理论的主要观点: 批判了资产阶级经济学认为地租是“自然对人类的赐予”的观点，肯定了地租的本质是土地经济关系的体现。 2、批判了资产阶级经济学认为地租造成价格上涨的错误看法,指出“产品价格昂贵不是地租产生的原因，相反，地租才是产品价格昂贵的原因” 3、批判了资产阶级经济学认为级差地租产生于土地自然差异的错误观点，指出级差地租产生的根本原因是土地经营垄断，土地质量差异只是级差地租产生的自然基础。 4、批判了资产阶级经济学否定绝对地租的错误观点，明确指出产生绝对地租的根本原因是土地所有权的垄断。 五、如何学习地租理论 1、不同土地所有权形态下地租性质的区别 2、土地资本利息与地租的区别 3、土地租金与地租的区别 4、地租与一般剩余产品的区别 第二节 马克思主义地租理论的基本观点 一、资本主义级差地租 资本主义级差地租产生的条件与原因 1、资本主义级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的、并最终归土地所有者占有的超额利润。 2、资本主义级差地租产生的条件是自然力即优越的自然条件 3、资本主义级差地租产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。 级差地租Ⅰ、级差地租Ⅱ及其关系 1、级差地租Ⅰ的概念及其形成 2、级差地租Ⅱ的概念及其形成 3、两者的关系： （1）两者实质一致，都是由个别生产价格与社会生产价格之间的差额所产生的超额利润转化而成的 （2）级差地租Ⅱ要以级差地租Ⅰ为前提和基础 （3）从历史上看，级差地租Ⅰ的产生先于级差地租Ⅱ （4）从一定时期的运动看，级差地租Ⅰ也是级差地租Ⅱ的出发点 最坏的耕地也有级差地租 由于在较好的耕地上连续追加投资的劳动生产率降低 由于社会对农产品需求增加，有更坏的耕地投入耕作 在最坏耕地上追加投资由于劳动生产率的不同 二、资本主义绝对地租 资本主义绝对地租产生的条件、来源和原因 条件：农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成 原因：土地私有权的垄断 来源：产品价值超过生产价格的差额形成的超额利润 影响绝对地租量的因素 超额利润的实现程度 农业有机构成的相对水平 农业投资总量 现代资本主义农业绝对地租的来源 三、资本主义垄断地租 1、含义:由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租 2、事例:茅台酒、郎酒、哈密瓜 与土地所有权垄断的存在使农产品按照超过生产价格的价值出售而形成的垄断价格不同 四、资本主义矿山地租和建筑地段地租 1、矿山地租 2、建筑地段地租 （1）土地位置对级差地租量起着决定性的影响 （2）土地所有者对建筑地段地租的产生处于被动地位 （3）建筑地段的绝对地租来源于企业提供的总剩余产品的一部分 第三节 地租理论在我国的应用 一、社会主义级差地租 1、社会主义级差地租存在的条件和原因 （1）社会主义制度下仍然存在级差地租形成的客观物质条件（见图） （2）社会主义制度下仍然存在级差地租形成的社会经济条件 2、社会主义级差地租的性质与特点 （1）社会主义级差地租所反映的是在社会主义土地公有制条件下，国家、（企业）集体和个人对超额利润的分配关系 （2）其实质是在社会主义经济中由土地条件优越的企业单位的劳动者创造的超额利润 3、社会主义级差地租的分配与归属 （1）归属:级差地租主要应归土地所有者所有 ①在土地集体所有制条件下： 级差地租 Ⅰ主要归土地所有者集体经济组织 级差地租 Ⅱ主要应由土地经营者所有 级差地租 Ⅰ、Ⅱ的一部分应归国家所有 ②在土地国有制的条件下： 级差地租Ⅰ应全部归国家 级差地租Ⅱ在租期内主要归土地所有者，但国家也应得一部分 （2）分配形式: 价格、税收、收费、财政与信贷 二、社会主义绝对地租 1、社会主义绝对地租存在的条件、来源及原因 （1）从绝对地租形成的条件和来源分析 （2）从绝对地租形成的原因分析 （3）从土地所有权与使用权的关系分析 2、社会主义绝对地租的具体形式: 土地出让金、租金、土地转让费、土地承包费、土地转包费、土地使用费 三、社会主义城市地租的特点及其来源 1、城市地租的特点 （1）土地位置对级差地租的决定性影响 （2）土地所有者对地租量的变化具有完全的被动性 （3）垄断地租在许多情况下占有优势 2、城市地租的来源及数量 四、社会主义制度下地租范畴的理论和现实意义 1、地租范畴是实行土地有偿使用的理论依据 2、地租是加强土地管理的重要经济杠杆 3、地租是制定农产品价格的重要依据 4、地租也是制定土地价格的基础 第十七章 土地价格及其应用 第一节 地价理论 一、地价基本原理 马克思主义的土地价格理论 马克思土地价格理论的几个要点 自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值，并存在价格。 土地价格的实质是地租的资本化 已利用的土地由土地物质和土地资本构成 ㈡、现代西方经济学的土地价格理论 1、土地收益理论——认为土地价格是土地收益即地租的资本化。这里的地租指经济地租，即土地总收益扣除总成本的余额 2、土地供求理论 台湾的张德粹教授认为“土地价格的决定因素是土地的供给和需求” 马尔萨斯、萨伊等人认为，土地这一生产要素的价格完全由其需求来决定。 二、土地价格的内涵、特点与形式 ㈠、土地价格的内涵 土地价格的内涵包括三部分：第一，真正的地租，即绝对地租和级差地租。第二，土地投资的折旧；第三，土地投资的利息。土地价格即以上三部分之和的资本化。 ㈡、土地价格的特点 土地价格是土地的权益价格。 土地价格不是土地价值的货币表现，不依生产成本定价。 土地价格主要由土地需求决定。 土地价格呈上升趋势。 土地价格具有强烈的地域性。 ㈢、土地价格的形式：交易价格、评估价格、课税价格、抵押价格、土地所有权价格、土地使用权价格、基准地价 、标定地价。 三、影响土地价格的因素 V=a/r,故凡是影响a或r的因素都回影响地价。但这里考虑的因素主要指以下几方面因素 （一）自身因素 位置 地力 面积 地势、地质 另外，还有气候、水文、植被等因素也会对土地价格产生一定影响。 （二）社会经济因素 包括人口、经济发展速度、城市公共设施建设、居民收入状况等因素。其中，人口因素对土地价格的影响特别大。 （三）政策因素 国家经济发展政策 土地利用计划与规划 价格政策 税收政策 （四）其他因素 以上因素可以从另一个角度分为两类，即一类是影响具体某块土地的价格，如位置、地力；另一类是影响整个国家、地区在一定时期内的地价，如人口、经济发展速度，政治局势等。 四、土地价格的变动趋势及规律性 （一）土地价格呈总体上升的趋势 （二）土地价格变动呈周期性特征 （三）土地价格变动具有明显的地区差异性 （四）地价在房地产价格中所占比重越来越大 第二节 地价评估 一、地价评估的目的、重要性 土地估价的重要性或者说作用主要有以下几方面： 有助于土地交易的顺利进行 有助于企业投资决策 有助于国家征地 有助于税赋公平 有助于土地市场管理 二、地估价的原则 包括七个方面——公平原则、相关替代原则、独立估价原则、执法原则、勘估时日原则、土地与建筑物分离估价的原则、最高度最有利原则。 三、土地估价的方法 收益还原法 求取纯收益的方法 还原利率的选择。还原利率的选择很重要，要考虑风险、通货膨胀、货币贬值等多种因素 级差地租测算方法。 指数模型，多元线形回归模型 （二）市场比较法 适合本身没有收益的土地，如荒地、公园用地等。 （三）剩余法 （四）主要用于有开发价值的土地估价。用其开发后预计获得的总收益扣除其开发投资和正常利润，其剩余就是土地投资商能够提供的土地价格。 （五）路线价法 （六）是通过制定标准宗地的单位加工个即路线价，以此为基准来评定相邻各宗地的价格。主要用于大面积的市地估价。 （七）长期趋势法 （八）根据地价变动的线性规律，求未来某一时点的土地价格 （九）中国耕地价值或价格应包含的几个部分。 附：土地价格的政府调控——土地价格政府调控的意义、措施和方法 第三节 土地价格的管理 一、中国土地价格体系 （一）基准地价 （二）定地价 （三）易地价 （四）他价格形式 二、中国土地价格管理制度（P125） 第十八章 土地金融 第一节 土地金融概述 一、土地金融的概念 什么是土地金融？要回答这一问题。首先要回答什么是金融？ 金融一般是指与货币流通、信用以及与之相关的各项经济活动的总称。金融的核心是通过信用形式，对货币资金进行调剂与分配。在现代经济活动中，它是以银行为中心的各种形式的信用的活动以及在信用基础上组织起来的货币流通。 那么，什么是土地金融呢？概括地说，土地金融是以土地为媒介而进行的货币资金与资金的融通活动，是通过各种信用形式、方法以及工具，有效地组织和调剂土地领域中货币资金的活动。在现代社会再生产过程中，一时一刻也离不开货币资金，离不开金融的支持和配合。从这个角度讲，土地金融的基本任务是以最有效的方式、方法以及工具，向社会筹集资金，用以支持和配合土地的开发、利用以及开展经营方面的资金融通，促进地产业不断发展。 土地金融的主要内容包括发生在土地开发、利用、经营过程中的贷款、存款、投资、信托、租赁、抵押、贴现、保险、证券发行与交易，以及土地金融机构所办理的各种中间业务等信用活动。 二、土地金融的特性 土地商品的特性决定了土地资金和土地金融的特性。 （一）、土地商品的特性 在市场经济条件下，土地作为一种商品，既有一般商品的普遍属性，又有与一般商品难得不同特性，具体表现在： 1.土地是自然物质而不是劳动产品。经人们开发的土地具有较大的经济价值，但这种经济价值并不与一定土地所包含的开发劳动成正比。 2.土地价格较高，并且从长期趋势看，将随着社会发展和人口增加而不断上涨。 3.土地具有固定性，无法向异地转移流动。 4.土地具有很强的稳定性，既不会毁损，也不会消失，可以永续利用。 （二）、土地资金的特性 土地资金，一般指与投入土地的资金，这里是指一切用于土地的饿购买、开发、利用和经营所使用的资金。土地资金与其他商品资金相比，在周转和运行中存在着资金流量、周期、消耗、增值等方面的差别，这些差别形成了土地资金的特性： 1.资金的垫付量大；2.资金周转期长；3.资金运动的相对固定性；4.资金的增值性；5.资金营运的稳定性。 （三）、土地金融的特性 正是土地商品和土地资金的上述特性，决定了土地金融的特性。 1.土地金融具有自偿性；2.土地金融具有较大的灵活性；3.土地金融具有较强的政策性；4.土地金融具有一定的脆弱性。 三、土地金融的分类 一般把土地金融分为农地金融和市地金融两大类。 （一）农地金融 农地金融又可分为如下四种： 1.农地取得资金融通：用于农地的购买与租赁； 2.农地改良资金融通：用于农地开垦、灌溉、排水或土壤改良； 3.农地经营资金融通：用于购买牲畜、农具、肥料等； 4.农地经营扩展资金融通：凭借农地所有权或使用权取得从事其他事业所需的资金。 农地金融的主要特点是：在契约未到期之前，债权者不得任意要求债务提前偿还，而债务者则可在契约前随时偿还，负债程度以土地收益剩余为限，贷款期长，利息一般不变。 （二）市地金融 市地金融也可分为如下四种： 1.市地取得资金融通：用于市地的购买与租赁； 2.市地开发资金融通：用于市地的开发、整理和改造； 3.市地经营资金融通：用于商品房建设、项目建造等； 4.市地的企业或消费资金融通：以市地所有权或使用权取得企业经营或个人消费所需的资金。 市地的功能决定了市地金融的特点：市地价格高，单位面积收益水平高，商品化程度高使市地能取得高额抵押贷款；资金回收较有保证。这一方面是因为市地金融债务人一般都具备较大的举债能力，另一方面是因为市地收益比较稳定和可靠，债务人能够承受高的利率。因市地负担力较强，偿还期限也不必过长，且可提前还款。 四、土地金融主要业务内容 调节货币流通，组织土地资金融通，是土地金融的基本业务活动。土地金融业务的主要内容概括起来包括以下三个方面： （一）、融通资金业务 1.土地金融机构为土地所有者融通资金，筹集社会资金，使其流到土地所有者和使用者手中，满足其需求，并使提供资金的人也能从中得利。 2.通过将笃定在土地上的资金转化为金融资金重返流通过程，以满足其他方面的资金需求。 3.用发行抵押债券等手段吸引资金，以满足土地长期投资的需要。 （二）、债券业务 从各国情况来看，金融机构多以发行债券作为土地筹集资金的重要手段，土地金融债券化也是一个趋势。具体有： 1.土地所有权证券。在早期不动产证券中，只是指土地及其附属物的所有权证券化。 2.土地抵押证券。随着土地金融的进一步发展，后来出现了土地抵押证券。其具体做法是：由需要资金者以其不动产向官方设定抵押权，受领抵押证券，载明该不动产权利状况，交借出资金者收执，充作抵押权的证据。当债务人违约时，债权人就可按抵押证券所载明的权利抵偿。这种证券可由持券人转让给第三者，土地所有人也可通过买回证券的方式，随时清偿其债务。但无论如何，债务人与债权人之间的关系是直接的。 3.土地抵押债券。土地抵押债券的出现，使土地金融有了进一步的发展。金融机构取得抵押债权，以此作为担保，通过信用评级机构及担保机构等发行债券，并出售给公众。持券人与抵押债务人之间通过金融机构而形成间接关系。当抵押债务人不履行债务时，金融机构可立即行使其抵押权，收回资金用于偿还债券。 （三）、土地投资业务 土地金融机构一般也兼办土地开发投资业务。但土地开发投资一般生产投资不同，它有以下三个特点： 1.连续重复负担利息。因为土地开发投资一般要求初始投资规模较大而且要求有连续性，尤其是在农地投资上还要求不断地重复投资。 2.收益率不易精确计算。由于土地开发投资规模大，时间长、利息重，所获利润以及投资收益率都难以计算。 3.资金占用时间较长。土地开发投资一般需较长时间占用资金，对资金要求相对较高，具有较大的风险性。 五、土地金融的产生和发展 随着社会生产力的发展，土地对资金的需求越来越迫切，在客观上要求专门的金融机构为土地的开发和利用服务。于是，世界各国先后出现了土地银行=不动产抵押银行、土地信用协会等多种土地金融组织，业务活动也由单一的存款发展到各种各样的土地金融业务。 为什么金融业乐于支持和配合土地的开发和利用，为其融通资金呢？ 1.为了金融资金的保值、增值和有利可图。 2.为了谋求资金的相对安全。 3.有利于吸收存款和开展其他中间业务。 六、地产业与金融业之间的关系 地产业与金融业之间，是一种相互依存、相互支持、相互促进、共同发展的关系。这种极其密切的关系，总的来说，是由土地商品的特性及金融业的特性所决定的。 在货币信用的条件下，土地的开发、利用、经营等一般需注入大量的资金。 土地金融对于土地开发和利用来说，具有特别重要的意义。 土地资金运动的固定性和较强的自然增值性，也吸引了金融机构乐于贷款过投资在土地上。 第二节 发达国家房地产金融发展概况 土地金融与房地产金融密不可分，为了能够对发达国家的房地产金融有一个整体的了解和认识，下面将一些发达国家的土地金融和房地产金融的发展概况结合起来做一整体介绍。 发达国家土地金融业务的经营方式主要有国有国营、合作经营和私营三种。 发达国家住房金融机构主要有以下五种基本类型： 1.普通银行；2.储蓄银行；3.专业 银行；4.合同机构；5.抵押银行。 一、美国的房地产金融概况 （一）、土地金融 美国专业土地金融机构的上层组织是“联邦土地银行”，基层组织为“土地银行合作社”。美国土地金融体系的基本组织是土地银行合作社。 美国联邦土地银行的业务大致如下： 1.发行农地抵押债券，并负责还本付息。 2.在各行的农业信用区内进行以农地为抵押的长期放款。 3.为了适应经营上的需要进行财产买卖。 4.接受借款人的农地以抵偿债务。 5.接受土地银行合作社的抵押品或存款，但不付息。 （二）、住房金融 美国具有完善的住房金融体系。这个体系不仅包括发放住房抵押贷款的金融机构和监管金融机构的一整套监管体系，而且还包括为住房抵押贷款创造流动性二级市场的政府及准政府机构。 二、日本的房地产金融概况 （一）、土地金融 日本专业的土地金融机构是国有土地银行。 (二)、住房金融 日本的住房金融体系是以住宅金融公库为核心的。 三、德国的房地产金融概况 （一）、土地金融 德国专业的土地抵押信用机构是民间的土地信用合作社，创始于18世纪下半期，至今已有200多年。德国土地金融制度后来传入东欧、北欧、意大利以及世界各国，成为世界土地金融业的典范。 德国土地抵押信用合作制度的主要内容是：农民或地主可联合起来组织成一个合作社，并将土地作为抵押品交给合作社，合作社用这些土地作为担保发行土地债券，并在市场上出售以换取资金，借给社员使用。这种抵押信用合作社，本身并不经营银行业务。 (二)、住房金融 德国的住房金融体制是一种由私营、合作和国营银行并存的多渠道融资形式。德国从事住房信贷业务的主要金融机构有三类，即储蓄银行、抵押银行和建房互助储进信贷社，它们拥有住房信贷总额的65%。 四、发达国家房地产金融发展经验的借鉴 （一）、房地产金融参与主体多元化 （二）、房地产资金来源渠道丰富 （三）、房地产金融的发展离不开政府的支持 （四）、房地产金融的发展需要创新 第三节 中国房地产金融的发展及其对策 一、中国房地产金融的发展历程 中华人民共和国成立后，逐步实行了城乡土地公有化，以土地私有制为基础的土地金融随之消亡。20世纪70年代末80年代初，在中国农村中普遍实行了以农户为单位的土地承包经营制，使农村土地的所有权与使用权相分离。随后，在20世纪80年代后期对城市国有土地逐步实行有偿使用制，城镇职工住房制度改革也逐步展开。 到20世纪90年代，城市国有土地使用权的出让、转让、租赁等活动逐渐发展起来，城镇职工住房制度改革也全面展开，实行多年的实物性福利分房制度取消，住房作为商品全面进入市场。 1998年国务院出台《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，商品住房需求开始集中释放，住房市场得到快速发展。 为配合国家启动内需、拉动经济增长的宏观经济政策，中国人民银行于1998年出台《个人住房贷款管理办法》和《加大住房信贷投入支持住房建设与消费》两个文件，商业银行房地产金融业务迅速发展起来。伴随着住房作为商品进入市场，国有土地也逐步成为一种商品，实行市场化经营。 2002年，国家出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》，指出：商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。国有土地使用权有偿出让和转让制度的进一步完善，为我国房地产金融的进一步发展提供了广阔的制度基础与活动空间，促使房地产金融业快速发展起来。 二、中国房地产金融的发展状况 对于农地金融而言，目前主要是中国农业发展银行和农村信用合作社作为农地资金及其他金融服务的提供者。 就市地金融来说，参与主体主要是商业银行及国家开发银行，参与方式主要是介入土地开发的一级市场和二级市场。 对于购房贷款来说，这几年发展较快，已经成为商业银行的一项重要业务品种。 三、中国房地产金融未来发展的基本趋势与特点 我国房地产金融伴随着土地使用制度、住房制度的改革和房地产业的发展而逐步发展壮大，房地产业与房地产金融业相互促进、相互融合，共同发展。我国房地产金融的发展在今后若干年内将呈现以下基本趋势与特点： 1.房地产金融业与房地产业的依存度将日益提高。 2.房地产融资渠道多元化是必然趋势。 3.银行房地产信贷业务将在激烈竞争中趋向理性。 4.业务品种将出现多样化趋势，特别是房地产信贷的中间业务将得到大力发展。 5.强化管理、防范风险将成为房地产金融业务持续发展的重要课题。 6.房地产金融市场将进一步细分，越来越多的非银行金融机构及其他中介机构将积极介入这一领域。 四、发展中国房地产金融的对策建议 根据近些年关于房地产金融理论的探索和实践，借鉴发达国家的经验，对发展我国房地产金融提出以下几点对策建议： （一）建立多层次的房地产金融体系。 （二）拓宽投融资渠道。 （三）建立多种形式的房地产金融机构。 （四）创新房地产金融业务产品和服务。 （五）规范政府行为，创造公平、有序、透明的房地产市场环境。 （六）健全房地产金融环境，确保持续健康发展。 第十九章 土地税收 第一节 税收制度概论 一、税收的概念和特性 1、概念 税收：是国家为实现社会经济目标，按预定的标准进行的非惩罚性地、强制地从私人部门向公有部门的资源转移。 本质：是国家凭借政治权利，按照法律规定程序和标准，无偿地取得财政收入的一种手段。 2、税收的特性 税收的本质决定了它具有以下三个特性： （1）强制性：是指征税凭借国家政治权力，通过颁布法令的方式实施的；任何单位或个人都不得违抗。 （2）无偿性：指国家征税以后，税款为国家所有，既不需要偿还，也不需要对纳税人付出任何代价。 （3）固定性：指征税前以法律的形式规定了征税对象、税率，并严格按照这一标准征税。没有经过法律手段，标准不得随意改动。 “三性”是相互联系不可分割的，税收的基本职能是实现财政收入，满足公共需要，先天具有无偿性，这就要求税收的征缴必须是强制的。强制征收的前提是必须有法律依据，这就是税收的固定性。 二、税收制度及构成要素 税收制度：是国家各项法律、法规、规章和税收管理体制等的总称，是国家处理回收分配关系的总规范。 具体的要素构成有：纳税义务人（简称纳税人）、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等。纳税人、课税对象、税率是税收的基本构成要素，其中税率是税收要素的中心环节，是税收制度的核心。 （1）纳税人（课税主体） 纳税人是国家行使课税权所指向的单位和个人，即税法规定的直接负有纳税义务的单位和个人。 与纳税人相联系的一个概念是负税人。纳税人和负税人不同，纳税人是直接向国家交纳税款的单位和个人，负税人是最终负担税款的单位和个人。它与纳税人有时候是一致的，就是当纳税人本身就最终负担了税款，如个人所得税的纳税人也是税款的实际负担者；但有时是分离的，在税负可以转嫁的条件下，如对商品征税，生产经营者就很容易将其交纳的税金计入商品的价格，从而转嫁给消费者承担。 税负转嫁是指商品交换过程中，纳税人通过提高销售价格或压低购进价的方法，讲税负转嫁给购买者或商品提供者的一种经济现象。 方式：顺转和逆转。 （2）课税对象（课税客体） 课税对象又称征税对象，是税法规定的课税目的物，即国家对什么事物征税。 根据课税对象性质的不同，全部税种分为5大类：流转税、收益税、财产税、资源税和行为目的税。 （3）税基 税基是课税基础的简称，又称计税依据，是计算应纳税额的基数，有实物量和价值量2种计量单位： 实物量：如土地的亩数、房屋的间数、车船的辆数及吨位数等 价值量：如个人所得税中的个人所得额，营业税中的营业额等。 （4）税率 税率是指国家征税的比率，它是税额同课税对象的比值。在课税对象和税目不变的情况下，课税额与税率成正比。按税率和税基的关系，可划分为定额税率、比例税率和累进税率。 ①定额税率也称固定税额，它是按课税对象的一定计量单位直接规定一个纳税的绝对数额，而不规定征收比例（如元/平方米、元/吨）。 在实际工作种，定额税率又可分为单一定额税率、差别定额税率、幅度定额税率、差别幅度定额税率等。 ②比例税率是指直接用百分比或千分比等表示税率，对同一课税对象，不论其数额大小，统一按一固定的比例征税。 当课税对象可以用价值衡量时，都可以用比例税率。又可分成单一比例税率、差别比例税率、幅度比例税率。 ③累进税率是指随着税基规模扩大，征税比例不断提高，具体讲，按课税对象数额的大小，划分若干等级，每一等级由低到高规定相应的税率，课税对象数额越大税率越高。累进税率又可按照计算方法划分成全额累进和超额累进税率。 第二节 土地税收概论 一、土地税收的概念及特点 1、概念 土地税收：是国家以土地为征税对象，凭借其政治权力从土地所有者或土地使用者手中无偿地、强制地、固定地取得部分土地收益的一种税收。广义而言，凡直接对土地及土地上的附着物课征的赋税，均可称为土地税收。 地租也是土地收益，那二者是不是一回事呢？ 土地税收与地租有区别 ： （1）两者产生的前提不同。 （2）两者存在的基础不同。 （3）两者的分配层次不同。 2、土地税收的特点 （1）土地税收是国家税收中最悠久的税种 （2）土地税收以土地制度为基础 （3）土地税收税源稳定 （4）土地税收在特定情况下可以转嫁 二、土地税收的功能 1、保障国家财产收入； 2、抑制土地投机； 3、引导土地利用方向，促进土地资源合理利用； 4、调节土地收益分配 三、土地税收的分类 从计征标准和税种属性划分，可以分成土地财产税和土地收益税。 1、土地财产税：是将土地看做财产而课征的一种税。 依面积 从量土地财产税 按课税方式 依等级 土地价值税 从价土地财产税 土地增值税 在现代税收中，都以土地的价格作为衡量土地财产数量的依据和课征土地财产税的依据。 依据土地的具体存在状态，土地财产税分为： 土地取得税——包括土地遗产税、土地赠与税、土地登记税（契税）等； 土地保有税——包括地价税、房产税、房地产税和土地增值税等； 土地流转税，针对土地流转的所得而课税，实质是对土地财产价值的实现而课税。 2、土地所得税：是按土地收益额的高低而课征的一种税。 总收益法 按具体的计算方法 纯收益法 估定收益法 租赁价格法 四、土地税收的计税依据 1、土地面积 土地总收益 2、土地收益 土地纯收益 3、土地价格 按地价征收，最为科学合理，适用范围广，近代各国普遍采取这种计税方法。 第三节 中国土地税制 一、中国土地税制的演变 二、我国现行的土地税收政策 目前，我国直接将房产和地产作为征税对象的税种，包括土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、房产税、契税等，共有14种税收。以下按4个税类（所得税类、财产税类、行为税类、流转税类）分别予以简介。 （一）所得税类 1.农业税 2.农业特产税 3.牧业税 4.企业所得税中的土地税 企业所得税的组成部分 （1）纳税对象：纳税人每一年度内房地产租金所得和转让房地产所得扣除“准予扣除项目”的金额。 （2）税率和适用税额：33％比例税率 5.个人所得税中的土地税 个人所得税的组成部分 （1）课税对象：纳税人每一年度内房地产租金所得和转让房地产所得 （2）税率和适用税额：20％的比例税率 （3）应纳税所得额： 房地产租赁——为每次取得的收入（一月一次）扣除规定费用后的余额； 房地产转让——为转让财产收入额扣除财产原值和合理费用后的余额。 （二）财产税类 1、城镇土地使用税：以城镇土地为课税对象，向拥土地使用权的单位和个人征收的一种税。 （1）纳税人：拥有土地使用权的单位和个人 （2）课税对象：城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地 （3）计税依据：纳税人实际占用的土地面积 （4）适用税额和应纳税额的计算 土地使用税采用的是分类分级的幅度定额税率 城镇土地使用税率 级别 人口（万） 税额（元/平米.年） 四川省 大城市 >=50 0.5~10 0.5~5 中等城市 20~50 0.4~8 0.4~4 小城市 <=20 0.3~6 0.3~3 县城、 _ 0.2~4 0.2~2? 建制镇、 0.2~1 工矿区 （攀枝花、甘孜、阿坝、凉山） 注：经济发达地区该税率经财政部批准后可适当提高 （5）纳税地点和纳税期限 纳税地点：土地所在的税务机关 纳税期限：按年计算，分期缴纳 四川省：分两次缴纳 （当年五月一次、十一月一次）。 （6）减税、免税 2、土地增值税：是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。 （1）纳税人 凡有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其他附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人 （2）征税范围 国有土地、地上建筑物及其他附着物。不包括通过继承、赠与等方式无偿转让房地产的行为。 （3）课税对象和计税依据 课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。 计税依据为纳税人转让房地产所取得的土地增值额（＝转让收入－规定扣除项目金额） （4）税率及应纳税额的计算 土地增值税实行四级超额累进税率。 超额累进是指税基按累计税率划分为不同的部分，分别使用累进税率。（而全额累进是将税基的全部数额整体累进） 根据增值额高出应扣除项目金额的倍数不同，土地增值税率有不同： 增值额高出应扣除项目金额 税率 <50％ 30％ 50％ ~100％ 40％ 100％ ~200％ 50％ > = 200％ 60％ 由于超额累进税率要分别计算不同级距部分的税额，然后加总，非常麻烦，在实际工作中一般使用速算法。 按超额累进税率计算的应纳税额＝税基×按全额累进对应的税率－速算扣除数 土地增值税应纳税额的速算公式如下： ①土地增值额未超过扣除项目金额50％的，应纳税额＝土地增值税额×30％； ②土地增值额超过扣除项目金额50％的，未超过100％的，应纳税额＝土地增值税额×40％－扣除项目×5％； ③土地增值额超过扣除项目金额100％的，未超过200％的，应纳税额＝土地增值税额×50％－扣除项目×15％； ④土地增值额超过扣除项目金额200％的，应纳税额＝土地增值税额×60％－扣除项目金额×35％。 （5）扣除项目 （6）减税、免税 （7）征收管理 纳税人应于转让房地产合同签订之日起7日内，到房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报，并提供与转让房地产有关的资料。 3、房产税：是向房产的产权所有人征收的一种税。 （1）纳税人：中国境内拥有房屋产权的单位和个人。 （2）课税对象：城市、县城、建制镇和工矿区的房产。 （3）课税依据： 非出租的房产，以房产原值一次扣除10－30％后的余值； 出租的房产，以房产租金收入 （4）税率：采用比例税率 按房产余值计征的，税率为1.2％； 按房产租金收入计征的，税率为12％。 （5）纳税地点和纳税期限 纳税地点：房产所在地 纳税期限：按年计征，分期缴纳，具体由各省、自治区、直辖市人民政府规定。 （6）减税、免税 4、契税：系在土地、房屋权属发生转移时，当事人签订契约时按交易价格的一定比例对产权承受人征收的一次性税收。 （1）纳税人 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人 （2）课税对象：发生产权转移变动的土地、房屋 （3）税率：1997年国务院修改契税条例，在全国实行浮动税率，契税税率范围为3％～5％。各地适用税率由省、自治区、直辖市人民政府按照本地实际情况，在规定幅度内确定，并报财政部和国家税务总局备案。 （4）计税依据 ①国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格； ②土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定； ③土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 （5）纳税环节和纳税期限 契税的纳税环节是在纳税义务发生以后，办理契证或房屋产权证之前。 承受人自转移合同签定之日起10日内办理纳税申报手续，并在征收机关核定的期限内缴纳税款。 （6）减税、免税 （三）行为税类 1、耕地占用税：是对占用耕地建房或从事其他非农建设的单位和个人征收的一种税。 （1）纳税人 凡占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人。 （2）课税对象 建房和从事其他非农建设所占用的耕地面积。 （3）计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用耕地面积为计税依据，按照规定税率一次性计算征收。 （4）税率和适用税额 耕地占用税实行定额税率，具体分4个档次（以县为单位）： 耕地占用税税率 人均耕地（亩） 税额（元/m2 ） 四川省 <=1 2 ~ 10 4 ~10? 1~2 1.6 ~ 8 3 ~8 2~3 1.3 ~ 6.5 1.5 ~6.5 >3 1 ~ 5 （5）加成征税 经济特区、经济技术开发区和经济发达、人均耕地特别少的地区，适用税额可以适当提高，但最高不得超过规定税额的50％。 对单位或者个人获准征用或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额2倍以下的耕地占用税。 （6）减税、免税 （7）纳税环节和纳税期限 各级人民政府批准后，土管部门发放征（占）用土地通知书和划拨用地之前，由征收机关通知纳税人在规定时间内到指定地点缴纳。 耕地占用税的纳税期限为30天。 2.城市维护建设税 3.固定资产投资方向调节税 4.印花税 （四）流转税类 营业税——转让土地使用权、销售不动产中的营业税。 （1）纳税对象：我国境内有偿销售不动产，必须缴纳营业税。 （2）纳税人：销售不动产的单位和个人 （3）税率：5％ （4）计税依据：转让土地使用权或销售不动产，采用预收款项的方式 三、现行土地税制的改革与完善 （一）改革的方向与目标 改革的目标——“十分珍惜和合理利用每一寸土地，切实保护耕地” 改革方向——要建立以土地收益分配为核心的土地税制体系 （二）改革的模式设想 （三）改革的配套措施 土地税制改革必须与土地使用制度改革密切联系起来 要同其他税种及税法相适应 要同国有企业改革相适应 必须与经济体制改革同步进行