导 论 在学习房地产经济学时，首先必须对这门学科的性质、指导思想、研究对象和体系结构，有一个概括的了解，以便从总体上把握房地产经济学的线索脉络，领会基本精神。 一、房地产经济学的学科性质 房地产经济学是一门新兴的经济学科，它是随着房地产业的深入发展，适应房地产经济运行的客观需要而逐步形成的。20世纪80年代以来，在经济体制改革、特别是土地使用制度改革和住房制度改革的推动下，社会主义现代化建设蓬勃展开，促使中国的房地产业复苏并初步发展；90年代在确立了社会主义市场经济体制以后，更是活力显现，迅猛发展；进入21世纪初，中国房地产业已达到相当大规模，其地位和作用迅速上升，已成长为支柱产业。适应房地产业发展的要求，房地产经济理论研究逐步深入，在总结丰富实践经验的基础上，经过理论概括初步形成了一定的理论体系，成为一门相对独立的经济学科。可见，房地产经济学源于房地产经济活动的实践，又反过来指导实践，并在新的实践中不断开拓创新，进一步完善和发展。 从其学科性质来说，房地产经济学既是整个经济科学的一个分支，又是各类房地产经济学科的理论基础。 房地产经济学所研究的是经济领域的内容，总体上从属于经济科学；同时又由于房地产的特点及其经济运行的特殊规律性，又形成相对独立的理论体系，是整个经济科学体系中一门相对独立的经济学科，属于部门经济学的范畴。与农业经济学、工业经济学、商业经济学、建筑经济学等部门经济学处于相并列的地位。 房地产经济学科又可分为许多子学科，诸如房地产经营管理、房地产价格评估、房地产营销、房地产金融、房地产法、物业管理等。房地产经济学既是理论性经济学科，又是应用性很强的经济学科，也是一门综合性的涉及房地经济运行全过程的基础理论学科。前述房地产经济子学科都要以房地产经济学作为理论基础。 二、房地产经济学的指导思想 房地产经济学作为部门经济学，必须以理论经济学作为它的理论基础。马克思主义政治经济学、邓小平经济理论尤其是社会主义市场经济理论和“三个代表”重要思想以及科学发展观，是指导房地产经济理论研究的根本指导思想。同时，也要以此为指导，批判地吸收西方经济理论中合理的科学的成分，为我所用。中国的房地产业发展比较晚，至今只有20多年的历史，目前的成熟度比较低，而西方发达国家市场经济和房地产业发展经历了几百年历史，已进入成熟阶段，积累了大量丰富经验，形成了一个科学的理论体系，可供我们借鉴和运用。为此本书中也吸收了其中一些科学的理论观点和方法，有助于进一步建立和完善具有中国特色的房地产经济理论体系。 房地产经济学是集经济与房地产为一体的新兴学科，在其建立和完善过程中也离不开借鉴和吸收相关学科的理论营养。这些学科主要有政治经济学、微观经济学、宏观经济学、城市经济学、管理学等。其中特别是与社会主义市场经济理论的关系极为密切，可以说，中国的房地产业是社会主义市场经济的产物，房地产业的发展有赖于市场经济的完善和发展。此外，学习房地产经济学还必须了解和把握相关的地租理论、区位理论、城市建设理论、产权理论、市场供求理论、经济周期理论、宏观调控理论等。只有把上述这些相关理论融合起来，综合各方面的知识，有机地结合研究，才能形成真正科学的房地产经济理论体系。 任何一种经济理论都是随实践的发展而不断改进和完善的，房地产经济学尤其是这样。在房地产经济的实践中，新的经验需要从理论上概括总结，新的矛盾和问题也需要经过探索予以认真解决，由此推动着房地产经济理论不断完善和发展。因此，一定要有与时俱进、不断开拓创新的精神，从这个意义上说创新也是房地产经济学发展的灵魂。 三、房地产经济学的研究对象 房地经济学是一门研究房地产经济运行规律和房地产资源配效率的科学。房地产经济学的研究对象主要体现在以下两方面。 一方面，房地产经济学是一门研究房地产经济运行规律及其表现形式的科学。房地产经济作为国民经济的有机组成部分，同样要遵循一般经济运行的客观规律，诸如价值规律、供求规律、竞争规律以及社会主义经济规律等；同时，又由于房地产的行业特点，其经济运行又具有一定的特殊性，房地产经济学重点要揭示房地产经济运行的特殊规律，例如，土地区位分布规律、城市地租规律、房地产价格规律、房地产市场供求规律和房地产经济波动规律等。经济规律是理论上的抽象概括，必然通过一定的经济现象表现出来，因此，在揭示房地产经济运行规律时，也要重视它的表现形式，理论研究的任务就在于透过现象看本质，探求经济现象之间的本质联系及其互相制约的关系，找到隐藏其中的客观规律性，预测其发展趋势。房地产经济学承担着揭示房地产经济运行客观规律的重要任务。 房地产经济运行规律是贯穿在房地产生产、交换、分配和消费全过程之中的，体现在上述各个环节。因此，必须从各个领域及其相互关系的联系中来考察和揭示房地产经济运行的客观规律。 任何一种经济关系，在本质上都是物质利益关系。在房地产经济活动中，涉及开发商、营销商、中介服务企业和消费单位、消费者个人等多方面的复杂的利益关系，追求经济利益是各种市场主体从事经济活动的主要动因。所以，房地产经济学要研究房地产再生产过程中所体现的各种经济利益关系，协调各方面的物质利益，促使房地产经济健康运行。 另一方面，房地产经济学也是一门研究房地产资源配置效率的学科。提高资源配置效率是房地产经济运行的根本目的。土地和房屋都是有限的稀缺资源，特别是土地，既是自然资源，又是经济资源，更为稀缺，而在房地产开发建设中还要运用建筑材料、装饰材料、劳动力、技术、信息等多种资源。如何充分利用房地产资源，提高资源配置效率，使其满足经济发展和人们生活的需要，便成为房地产经济学研究的主题。在社会主义市场经济条件下，市场机制发挥着资源配置的基础性作用，因此，房地产经济学同样要研究健全和完善市场机制问题以及宏观调控问题，努力实现房地产资源配置的高效率。 归根到底，房地产经济运行的最终目的是提高资源配置效率，促进生产力发展，更好地满足人民的需要。因此，研究房地产经济运行规律与研究房地产资源配置效率是一致的、两者是统一的，共同构成房地产经济学的研究对象。 四、房地产经济学的体系结构 本教材的体系结构作了一些新的调整，力求做到系统性、逻辑性和科学性。 贯穿《房地产经济学》全书的主线，是揭示房地产经济运行规律，提高房地产资源配置效率。 遵循这一主线，其体系结构的安排分为三大篇：第一篇，房地产经济基础理论，概括论述了房地产经济研究的一些基本理论。共分为三章（第一章至第三章）。第一章，主要阐述房地产和房地产业的基本概念及其在中国的发展过程和现状。第二章，阐述房地产业赖以存在的土地与土地使用制度。第三章，研究作为房地产基础的城市地租和土地区位理论。 第二篇，房地产经济微观分析，主要从微观经济运行的角度，研究房地产资源配置的机制和效率。共分六章（第四章至第九章）。第四章，研究房地产市场的供给和需求及其相互关系的规律性。第五章，研究房地产市场的主要调节机制即价格机制。第六章，研究房地产经济运行的主体即企业，分析房地产企业制度、资金循环与周转、企业发展战略等。第七章，房地产开发，研究城市开发与城市规划、房地产综合开发和开发项目的科学决策等内容。第八章，研究房地产投资过程、投资风险和投资效益。第九章，研究房地产金融，分析房地产经济运行中的金融支持，包括房地产金融的特点、融资的主要形式、住房公积金和房地产保险等。 第三篇，房地产经济宏观分析，把房地经济运行放在整个国民经济之中进行考察和研究。共分三章（第十章至第十二章）。第十章，住宅消费与住房政策，既属房地产消费领域，又关系到国家的住房制度和住房政策的制定，也是一个综合性的宏观经济问题。第十一章，主要研究房地产业与国民经济的相互关系，明确房地产业的地位和作用，探索房地产业发展的周期波动规律和可持续发展问题。第十二章，研究房地产经济的宏观调控，就宏观调控的目标、主要政策手段、宏观调控体系等方面作了分析，以保证房地产业持续稳定健康发展，更好地发挥促进国民经济增长的作用，提高资源配置的宏观效益。 学习房地产经济学，只有掌握上述四个基本方面，才能从整体上把握全书的主要精神，取得良好的学习效果。