第三章 城市地租与土地区位
地租的形成和土地区位的决定是房地产经营中的关键因素，也是引导相关房地产实践活动的指南。因此，在某种程度上地租理论与区位理论是房地产经济学的理论基础。本章首先阐述了地租理论的基本发展过程，对马克思主义的地租理论进行了全面的介绍和分析，并分析了城市地租与房地产业的关系；其次，介绍了几种区位理论，着重阐述城市区位理论的决定因素；最后，论述了区位理论在房地产业发展中的作用。
第一节 城市地租
一、地租和地租理论
土地是人类社会生产活动中不可缺少的生产要素。在技术水平既定的条件下，其可用的数量又是极其有限的。这样，人类经济生活中首先面临着土地这一稀缺资源如何才能达到最优配置的问题。在市场经济条件下，地租正起着调节土地资源配置的作用，而且地租也是理解房地产经济活动领域中其他范畴的关键所在。
（一）地租的含义
地租首先是一个经济范畴，是土地使用者为使用土地而支付给土地所有者的代价，这种代价可以以货币的形式表现出来（货币地租），也可以是非货币形式，如土地的生产物（农业中的实物地租），或者由使用土地的一方交易者提供等价资产或劳动（农业中的劳役地租，资产置换等）。地租是土地所有权在经济上的实现形式。其次，地租又是一个社会历史范畴，在不同的社会形态下，由于土地所有权性质的不同，地租的性质、内容和形式也有很大的差异。封建地租、资本主义地租和社会主义条件下的地租，反映了不同的生产关系。也就是说，地租作为一种经济范畴，不仅反映土地所有者与使用者之间的一般经济利益关系，而且在不同的历史发展阶段表现特定的人与人之间的社会关系，是社会关系在土地方面的直接体现。
（二）地租理论的产生和发展过程
在经济学发展的历史过程中，许多经济学家对地租问题作过深入的研究。一般而言，西方经济学中地租理论的发展过程大致上分为三个阶段：一是古典政治经济学阶段；二是庸俗政治经济学阶段；三是现代西方经济学阶段。马克思主义政治经济学的地租理论另作详细介绍，这里先简要介绍一下这三个阶段地租理论的基本观点。
1、古典政治经济学的地租理论
威廉·配第（William Petty，1623－1678）是古典政治经济学的奠基人。他认为，一个人从他的收获物中，扣除了自己投入的种子，并扣除了自己食用及为换取衣服和其他必需品而给予别人的部分之后，剩下的谷物就是这块土地一年的自然的真正的地租。级差地租的概念最初就是由配第提出来的。他不仅提出由同等面积的土地，因土地的丰度不同产生级差地租，而且还提出由于距离市场的远近不同以及投在等量土地上的劳动生产力的差别而产生的级差地租。他对地租理论作出了极其重要的贡献。
弗朗索瓦·魁奈（Francois Quesnay，1694－1774）是法国重农学派的创始人。他的地租理论是“纯产品”学说。他把社会不同的生产部门归并成为两类，一类是使社会财富扩大的部门，另一类是使社会财富相加的部门。他认为，农业因为有自然的帮助而为社会创造财富，而自然是不会向人类索取报酬的，所以农业部门的农产品扣除了所消耗的一切以后，还会有剩余品，从而使财富扩大。除了农业部门以外的一切部门，如加工工业等只使社会财富数量上相加，而不能使社会的财富有所扩大。因此在农业中由自然界的帮助而生产的剩余产品称为纯产品。这些纯产品以地租形式归土地所有者所有。魁奈提出“纯产品”即剩余价值不是流通领域而是生产领域创造出来的观点是其重要的贡献。
亚当·斯密（Adam Smith，1723－1790）在经济学发展历史上，最先系统地研究了地租。他看到了地租是土地私有制发生以后出现的范畴。在《国民财富的性质及其原因的研究》一书中，斯密指出地租是作为使用土地的代价，是为使用土地而支付的价格。这个代价是产品或产品价格超过补偿预付资本和普通利润后的余额。土地所有者把它作为自己土地的地租而占为已有。
在古典政治经济学家中大卫·李嘉图（David Ricardo，1772-1823）最充分地研究了级差地租问题，他区分了一般意义上的地租和经济学意义上地租的不同。一般意义上的地租实际是租金，是农场主每年实际付给土地所有者的一切，而经济学意义上的地租仅指“是为使用土地的原有和不可摧毁的生产力而付给地主那一部分的土地产品”。租金中多付的“地租”部分是因为使用了土地所有者投入在土地上的各种设施设备，这个多付部分不是地租，而是土地所有者所有的资本应当获得的利润。因此经济学上的地租很明确，是因为也只是因为使用土地而付给土地所有者的定额才是地租。在李嘉图的地租理论中，不仅考察了级差地租的第一种形态，即耕种优等土地和中等土地而获得的超额收入转化为的地租；而且考察了级差地租的第二种形态，即在同一块土地上追加等量资本和劳动由生产率不同而产生的地租。
2、庸俗政治经济学的地租理论
萨伊（Jean Bptiste Say，1767－1832）运用效用价值论考察地租问题。他认为，“所谓生产，不是创造物质，而是创造效用”，“人力所创造的不是物质而是效用”。他认为生产出来的物品具有效用时，人们就给这种物品以价值。这样他把商品的价值和使用价值混在一起。在此基础上他提出生产的三要素理论，即劳动、资本和土地。凡生产出来的价值，都应归于劳动、资本和土地三种生产要素作用的结果。因此工资是对劳动服务的补偿，利息是对资本服务的补偿，地租是对使用土地的补偿。
托马斯·马尔萨斯（Thomas Robert Malthus，1776-1834）提出地租是总产品价格中的剩余部分，或者用货币来计算是总产品价格中扣除劳动工资和耕种投资利润后的剩余部分。产生这个剩余部分的原因，一是土地的性质（指土地的肥力），土地能生产出比维持耕种者的需要还多的生活必需品。二是土地所生产的生活必需品具有特殊的性质，由此，生活必需品在适当分配以后，就能够产生出它自身的需求。如粮食的充裕可以加强人口增长的趋势，形成新的需求，使粮食价格支付各种费用后还有剩余，从而形成地租。三是肥沃土地的相对稀缺性。而土地的性质是剩余产品产生的主要原因。因此地租是“自然对人类的赐予”，它和其他垄断无关。
3、现代西方经济学的地租理论
阿尔弗雷德·马歇尔（Alfred Marshall，1842－1924）是新古典主义经济学的集大成者。他认为一般而言的地租由几部分组成，即由原始价值、私有价值和公有价值所组成。其所谓土地的私有价值是指土地所有者为改良土地及建造建筑物等的投入的资本和劳动所带来的收入。公有价值是国家建设各种基础设施，提高了土地使用效率而带来的增值。而土地的原始价值才是经济学意义上的地租，是大自然赋予的收益，是土地供给和需求相互作用的结果，地租是土地供求达到均衡时的均衡价格。
新古典综合派的代表人物保罗·萨缪尔森（Paul A·Samuelson，1915－）认为地租是为使用土地所付的代价，由于土地供给数量是固定的、缺乏弹性的，因而地租量完全取决于土地需求者之间的竞争。
现代土地经济学家雷利·巴洛维在《土地资源经济学－不动产经济学》中提出，地租可以简单地看作是一种经济剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分，各类土地的地租额取决于产品价格水平和成本之间的关系。
西方经济学中的地租理论有其科学的成分，应加以吸收和借鉴，但由于其撇开了地租所反映的生产关系，不能科学地阐明地租的本质和源泉。科学的地租理论是由马克思创立的。
上面介绍了一些代表性的地租理论，不过上述介绍是远不完全的，经济学发展历史上有许多学者对地租理论作出过贡献，限于篇幅本书不再一一介绍，读者可以参照表3-1所列举地租相关理论的基本发展脉络，以了解其他相关地租理论。
表3-1 地租、地价理论发展脉络
时期
代表人物
主要观点和贡献
17世纪中叶到19世纪初
配第
提出级差地租的最初概念。
土地价格＝年租×21。
魁奈
提出“纯产品”学说。
农业中因自然界的帮助而生产的剩余产品（纯产品）以地租的形式归土地所有者所有。
杜尔阁
“纯产品”是由农业劳动者生产出来，由于土地私有权的存在使这部分“纯产品”归土地所有者所有。
斯密
系统地研究地租理论的古典经济学家。
研究了绝对地租、级差地租、建筑地租、第一性地租、派生性地租等。
安德森
提出了土地相对肥沃的概念。
地租来源于生产土地产品的劳动。
土地产品的价格决定地租，而不是相反。
威斯特
级差地租以土地耕种的下降序列为前提。
土地产品的边际收益是递减的。
李嘉图
在劳动价值论的基础上阐明地租理论。
只承认级差地租，否认绝对地租的存在。
19世纪上半叶
萨伊
提出“三位一体”的分配论：工资是劳动的补偿；利息是资本的补偿；地租是使用土地的补偿。
马尔萨斯
地租是自然对人类的赐予。
杜能（屠能）
创建农业区位论。
主要研究级差地租I中由于位置的优劣不同而产生的地租。
19世纪下半叶
马克思
恩格斯
把劳动价值论贯彻到地租理论的始终。
资本主义地租是剩余价值的转化形式之一。
地租分为3种形式：绝对地租；级差地租；垄断地租。
土地价格是地租的资本化。
20世纪初到20世纪下半叶
马歇尔
创立均衡价格论。
地租只受土地需求的影响而决定于土地的边际生产力。
克拉克
地租是土地这个生产要素对产品的生产所作的一种贡献。
地租是一种“经济盈余”。
胡佛
建立了竞价曲线理论。这种理论同时处理不同类型土地使用的竞标。
阿兰索
解决了城市土地地租、地价的计算问题。
丁伯根
土地的影子价格。
康托洛维奇
土地的影子价格。
萨缪尔森
地租是否成为决定价格的成本，取决于观察问题的角度。
哥德伯戈
钦洛依
用制度经济学的方法对城市地价进行分析。
（三）马克思主义的地租理论
马克思着重考察了资本主义农业地租，科学地解释了地租产生的原因、条件和源泉。马克思主义认为，在农业的资本主义生产关系中涉及到三个阶级之间的关系。一是土地所有者；二是租地的农场主（资本家）；三是农业雇佣工人。农业资本家向土地所有者租来大片土地，雇佣农业工人进行生产，建立起资本主义农场。在资本主义农业中，农业资本家投资于土地，如同将资本家投资于工商业部门一样，必须获得平均利润。如果得不到平均利润，他就会将资本转移出农业部门。同时，土地所有者把土地租给农业资本家，作为土地使用者的农业资本家为了得到在这个特殊生产场所使用自己资本的许可，要在一定期限内按契约规定支付给土地所有者一个货币额。如果土地所有者得不到地租，他宁愿让土地荒芜。这样，农业资本家所获得的剩余价值，必须大于平均利润，以便把它分为两部分，其中，相当于平均利润的那部分剩余价值，为农业资本家所有；超过平均利润以上的那部分剩余价值，则以地租的形式付给土地所有者。所以，资本主义地租是农业资本家为了取得土地使用权而缴给土地所有者的超过平均利润以上的那部分剩余价值。它的本质上是农业雇佣工人所创造的剩余价值的一部分。
那么，为什么在农业部门中，农业工人所创造的剩余价值，在农业资本家获取平均利润以后，还有一个余额作为地租缴给土地所有者呢？马克思通过分析资本主义地租的两种形态，即级差地租和绝对地租，从而科学地回答了上述问题。
1、级差地租
级差地租是经营较优土地的农业资本家所获得的，并最终归土地所有者占有的超额利润，其来源是产品个别生产价格与社会生产价格的差额，由于这种地租与土地等级相联系，故称为级差地租。
造成土地等级差异大致有三个原因：一是不同地块在丰度、肥力上具有差异性；二是不同地块的地理位置即区位存在差异性；三是同一块土地上连续投资产生的劳动生产率也有差异性。上述差异，使土地客观上具有不同的等级，进而使不同等级的土地，在投入等量劳动的条件下，形成不同的级差生产力。这种以使用不同等级土地或在同一土地上连续追加投资为条件产生的土地级差生产力是产生级差超额利润的物质基础，从而也成为级差地租的物质条件或自然基础。
在任何情况下，用于农业的土地（首先是耕地）其肥力和位置总是有差别的。劳动者在不同肥力或位置的土地上耕种，其劳动生产率必然有差别。在较优土地上产量高，产品个别生产价格较低；相反，在劣等土地上耕种，产量低，产品个别生产价格就相对较高。然而在市场经济条件下，同样产品在市场上是按同一价格销售的。
由于土地面积有限，特别是优、中等地面积有限，仅仅把优、中等地投入农业生产，不能满足社会对农产品的需求，因而劣等地也必然要投入农业生产。进一步说，如果劣等地不投入农业生产，中等地就成了投入农业生产的相对的“劣等地”，结论仍然成立。如果农产品也像工业品一样，由中等生产条件决定市场价格（社会生产价格），那么，经营劣等地的农业资本家就得不到平均利润，最终就要退出农业经营。这样，农产品的产量就不能满足社会需求，价格就要上涨。当价格上涨到使劣等地的经营者也能获得平均利润时，劣等地会重新投入到农业生产。可见，为了满足社会对农产品的需求，必须以劣等地条件决定的个别生产价格作为社会生产价格。这样，经营优、中等地的农业资本家的个别生产价格低于社会生产价格，就能获得一定的超额利润。
由此可见，级差地租产生的条件是自然力，即优越的自然条件。但自然力不是超额利润的源泉，仅是形成超额利润的自然基础，因为它是较高劳动生产率的自然基础。级差地租产生的原因是由土地有限而产生的资本主义经营垄断。正是由于这种有限的优越自然条件被部分经营者垄断，因而能获得持久而稳定的超额利润。而当土地所有权存在的条件下，这部分超额利润就要转化为级差地租，归土地所有者占有。
根据造成土地等级原因的不同，马克思将由于土地丰度（肥力）和位置差异产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租I。将由于在同一地块上各个连续投资的劳动生产率差异所产生的超额利润转化的级差地租称为级差地租II。
（1）级差地租I
表3-2 级差地租I的形成
土地等级
投入资本（元）
平均利润（元）
产量（单位）
个别生产价格（元）
社会生产价格（元）
级差地租I（元）
全部产品
单位产品
全部产品
单位产品
劣
10000
2000
400
12000
30
12000
30
0
中
10000
2000
500
12000
24
15000
30
3000
优
10000
2000
600
12000
20
18000
30
6000
从表3-2中可见，面积相同的优、中、劣三块土地，虽然投资水平相同（均为10000元），但由于肥沃程度不同，其产量分别为600、500和400个单位。其单位产品的个别生产价格为20元、24元和30元。如果以中等地的个别生产价格为社会生产价格，那么劣等地上生产的产品无法获得社会平均利润，因而会退出生产，因此，在社会整体的需求水平给定时，供给减少，市场价格水平会提高，只有当市场价格提高到使劣等地也能提供同样的平均利润，才会达到均衡。因此，决定社会生产价格的是投入生产的最差等级的土地的个别生产价格。在上例中以劣等地的个别生产价格（30元）为社会生产价格，那么全部产品的社会生产价格就分别为18000元、15000元和12000元。因此，优、中等地就可以获得6000元和3000元的超额利润，转化为级差地租I。
土地位置（距市场远近）差异也是形成级差地租I的条件之一。见表3-3。
表3-3 级差地租I的形成
地块
距市场距离（公里）
资本投入（元）
运输费用（元）
资本总支出（元）
平均利润（平均利润率为20％）
个别生产价格（元）
社会生产价格（元）
级差地租I（元）
甲
10
10000
500
10500
2100
126
132
600
乙
15
10000
750
10750
2150
129
132
300
丙
20
10000
1000
11000
2200
132
132
0
上述三块土地，面积和肥沃程度相同，由于距离市场远近不同，其运费分别为500元、750元和1000元。按20%的平均利润率计算，个别生产价格分别为126元、129元、132元。在市场上按社会生产价格（距市场最远地块丙的个别生产价格）132元出售，则甲乙两块土地分别获得级差地租600元和300元。
（2）级差地租II
随着人口增加和经济发展，农业用地被非农部门大量占用且日益稀缺，农产品也是许多加工业的基本原料来源，这样社会对农产品的需求越来越多，推动农业日益采用集约化经营方式。实行集约化经营，就是要在同一块土地上连续追加投资，每次投资的劳动生产率必然会有差异，只要高于劣等地的劳动生产率水平，就会产生超额利润。这种由于在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租就称为级差地租II。
表3-4 级差地租II的形成
土地等级
投入资本（元）
平均利润（元）
产量（单位）
个别生产价格（元）
社会生产价格（元）
级差地租II（元）
全部产品
单位产品
全部产品
单位产品
劣
10000
2000
400
12000
30
12000
30
0
优
10000
2000
600
12000
24
18000
30
6000（I）
优等地上追加投资
10000
2000
700
12000
17.14
21000
30
9000（II）
由表中可见，在优等地上追加投资10000元，由于新投资的劳动生产率提高，每单位产品的个别生产价格降为17.14元。如产品仍按社会生产价格每单位30元出售，全部产品可得21000元，其中比劣等地全部产品12000元多出的9000元就是优等地追加投资所得超额利润，它将转化为级差地租II。
可见，由追加投资带来的超额利润，是级差地租II的实体。不论优等地还是劣等地，只要追加投资所获得的较高劳动生产率形成超额利润，在资本主义土地私有制的条件下，最终都会转化为级差地租II，落入土地所有者手中。但转化的时间和方式与级差地租I不完全相同。地租额的高低是在土地出租时在租约中确定的。地租额一经确定后，在租约有效期间，由农业资本家连续追加投资所生产的超额利润，全部落在农业资本家手里。但到租约期满后，土地可能产生的级差地租II，在缔结新租约时，就会全部转归土地所有者占有。
2、绝对地租
在市场经济条件下，使用级差生产力低下的劣等地不可能产生级差超额利润，因而也不需要支付级差地租，这是否意味着土地所有者可以不要任何代价将这些土地交给使用者使用呢？答案是否定的，土地使用者仍然要向土地所有者支付地租，否则，土地所有权在经济上将得不到实现。马克思把这种只要使用所有者的土地绝对需要支付的地租称为绝对地租。事实上，不仅使用劣等地要支付绝对地租，而且使用中等地和优等地所支付的地租中，也包含着一个绝对地租在内。
绝对地租的实体表现为农业中的超额利润，其来源有两种不同的情况：一是在农业资本有机构成低于社会平均有机构成的条件下，绝对地租来源于土地产品价值高于其生产价格的差额。如下表所示。
表3-4 绝对地租的形成
生产部门
资本有机构成
剩余价值（剩余价值率为100％）
平均利润（平均利润率为20％）
产品价值
生产价格
绝对地租
工业部门
80C＋20V
20
20
120
120
0
农业部门
60C＋40V
40
20
140
120
20
由此，由于农业资本有机构成低于工业，等量资本在农业中可吸收较多的劳动力，在剩余价值率相等的条件下，可产生较多的剩余价值。在工业生产中，由于不同部门存在以资本转移为特征的自由竞争，因而能引起剩余价值在不同部门之间进行重新分配，形成平均利润率。而在农业中，由于存在土地所有权的垄断，资本的自由流动受到限制，从而导致农业部门生产的剩余价值不参与平均利润率的形成过程。这样，由于农业资本有权构成低而多获得的剩余价值就留在农业部门，构成超额利润，即绝对地租的实体。二是农业资本有机构成赶上甚至超过工业的条件下，绝对地租只能来源于土地产品的市场价格高于其价值的差额。
3、垄断地租
马克思主义认为，在资本主义制度下，除了级差地租和绝对地租两种基本地租形式之外，还存在着垄断地租。垄断地租是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。某些土地具有特殊的自然条件，能够生产某些特别名贵又非常稀缺的产品。比如，具有特殊风味的名酒就用某些特别地块出产的原料（包括水）酿制而成的。这些产品就可以按照不仅大大超过生产价格，而且也超过其价值的垄断价格出售。这时的垄断价格只由购买者的购买欲望和支付能力决定，而与一般生产价格或产品价值所决定的价格无关。这种垄断价格产生的超额利润，由于土地所有者拥有对这种具有特殊性质的土地的所有权因而转化为垄断地租，落入土地所有者手中。
二、城市地租及其形态
与农业地租相比，城市地租存在一定的特殊性，本部分主要分析包括城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租在内的地租问题。
（一）城市地租的含义
所谓城市地租是指住宅经营者或工商企业为建筑住宅、工厂、商店、银行、娱乐场所，租用城市土地而交付给土地所有者的地租。在土地私有制的社会里，城市地租为人们所熟识。在社会主义社会，土地私有制被社会主义公有制所取代。在我国，城市土地属于代表全民利益的社会主义国家所有。在相当长的时期内，由于没有树立社会主义初级阶段的观念，没有实行社会主义市场经济体制，人们一直把地租看成是土地私有制的产物而加以否定，与此相联系，在实际工作中实行了城市土地无偿无限期使用制度。改革开放以来，特别是随着社会主义市场经济理论和体制的确立，人们逐渐认识到社会主义条件下仍然存在城市地租。这是因为：一方面，在我国现阶段，社会生产力还没有极大发展，产品还没有极大丰富，还不具备取消地租的生产力条件；另一方面，地市土地的所有权和使用权仍然处于相分离的状态。在这种状态下，就存在土地所有权如何在经济上实现的问题。当然，在社会主义条件下的城市地租，它不归属于任何私人所有，而是归社会主义国家所有。进一步说，社会主义土地经营垄断使城市土地级差生产力转化为级差地租。社会主义土地所有权垄断使垄断利润转化为绝对地租。
（二）城市级差地租
城市级差地租产生的条件也是土地等级不同。这种等级表现在土地位置距市场中心的远近，交通是否方便，人口流量是否足够大，配套设施是否齐全等方面。这就是说，作为城市地租，它和农业地租一样要受级差地租规律的调节。因为在城市土地所有权与使用权相分离的条件下，由于土地经营权被垄断，工业品或劳务的生产价格也将是由城市劣等地生产这些工业品或劳务的个别生产价格所决定的。不过，在农业部门，土地的丰度和地理位置共同起作用，但以丰度为主，由它决定着级差地租量的多少。至于城市土地，则不是以丰度为主，而是以地理位置为主，由它决定着级差地租量的多少。原因在于城市土地地理位置好坏直接关系到占用该地块的经营者的收益高低，同时也取决于该区位所能带来的集聚效益的大小。
所谓集聚效益，从总体上说是指各种群体和个人在地域空间上集中所产生的经济效益。集聚效益可以分成两大类：一类是企业内部的规模经济效益，它适用于单独的厂商。一般说，企业内部的规模经济效益同该企业在城市土地上所处的位置优劣没有直接联系；另一类是企业外部的集聚效益，它包括区域化经济效益和城市化经济效益两个方面的内容。区域化经济效益主要是指在一个特定的区域空间内，一个特定行业的厂商享受该区域内同类厂商的数量和功能所带来的经济效益。城市化经济效益则具有更广泛的含义，即一个城市地区内全部经济活动对一个厂商的专业化分工协作上所产生的经济效益，以及城市提供各种专业服务和城市基础设施等系统功能所带来的经济效益。由此可见，企业的外部集聚效益主要产生于各企业在城市土地上所处的位置，所处的位置越优越，所获得的企业外部的集聚效益就大，反之亦然。
具体而言，首先，城市土地位置的优劣决定着企业距离市场的远近、运输时间的长短和运费的高低。良好的城市土地区位能保证企业以较低的成本、较少的时间获取生产所需的原材料和运输制成品。其次，城市土地位置的优劣决定着市场容量的大小，从而直接决定着企业销售额。在一定的区域内，城市作为大量人口和企业群体的载体，意味着城市本身是一个巨大的市场，这不仅使处于城市的企业，通过充分挖掘本地市场而降低其产品销售成本、配货成本和财务成本，而且由于城市内各个区域的人口和企业，特别是商店的集中程度差异，将导致同一城市内各个不同地段具有不等的级差生产力。
商业地租是城市地租最典型的形态，商业对土地位置最为敏感。作为商业地租实体的超额利润是与商业企业所在位置所决定的顾客密度及其营业额等指标成正相关的。如在中心商业区，由于消费者的多元购买行为，使彼此连接成线或成片的商业用地，对消费者具有更大的吸引力。在繁华的商业街区经营商业较之零星散落的商店，更易吸引消费者。这些都造成了同一城市内处于不同位置的土地具有不等的级差生产力。
上述分析说明，城市土地位置优劣不同必然产生不同的级差生产力，较优位置土地的级差生产力必然转化为超额利润。在市场经济条件下，土地所有权和使用权的垄断及其分离，又必然使这种超额利润转化为城市级差地租I。
城市土地和农村土地一样也可以进行集约经营，即在同一块土地上进行连续追加投资，由于各次追加投资生产率的不同，形成了级差生产力。在市场经济条件下，由于土地所有权和经营权垄断及其分离，这种级差生产力也必然转化为级差超额利润，进而转化为城市级差地租II。在城市经济发展过程中，这种连续不断的追加投资是经常发生的，而且是大量的。首先是国家在城市市政基础设施上的追加投资。其次是企业的追加投资。由追加投资所形成的级差超额利润II，在国有土地有偿出让期间，归企业所有。土地出让期满后，这部分超额利润会转化为级差地租II归国家所有。
（三）城市绝对地租和垄断地租
1、城市绝对地租
在社会主义市场经济条件下，仍然存在绝对地租，这个结论自然也适用于城市土地，即城市同样存在绝对地租。城市土地所有权由国家垄断，任何企业、单位、个人要使用城市土地，都必须向土地的所有者交纳地租。这个由所有权的垄断而必须缴纳的地租就是城市绝对地租。
城市绝对地租与农村绝对地租相比具有不同的特点。城市绝对地租主要由使用城市土地的二、三产业提供的，城市土地是作为二、三产业活动的场所、基地、立足点和空间条件使用的，它的优劣评价尺度主要由位置确定。但是，城市绝对地租的实体与农村绝对地租的实体是一样的，仍然是超额利润即劳动者创造的剩余劳动的一部分。而且，城市绝对地租是由农业地租调节的，确切地说是由毗邻城市或城市边缘地区的农业用地的地租调节的。城市最低等级的土地即为不提供城市级差地租的土地，它处于城市边缘地区，与周边的农业用地相接；相对于农业用地它曾是农业的优等地，曾经提供农业优等地的地租；在它转为城市用地时，农村集体经济组织把土地所有权有偿出让给国家了，因而国家在出让其使用权时有权向土地使用者收取地租，这个地租就是绝对地租。农业地租是城市绝对地租的基础，因而城市绝对地租的量不是该土地作为农业用地时的绝对地租量，而是作为农业用地时的全部地租，即绝对地租和级差地租之和。因为作为城市边缘土地，是城市士地等级序列中的“劣等”土地，不提供级差地租，但土地使用者仍然要向土地所有者交纳地租，这个地租就是城市绝对地租。其量的低限则是作为农业用地（优等）时的全部地租，如果这个地租量只包含原作为农业用地时的绝对地租量，那么土地所有者就不会改变这些土地的用途。
在城市由于存在土地所有权的垄断，如果不支付绝对地租，它也会阻碍资本的投入。同样，城市绝对地租的实体仍然来源于企业提供的总剩余价值的一部分，即超过平均利润的那部分超额利润。所以，只要这些工厂、商店或银行等为社会所必须的，那么这些工厂所生产的工业品，以及这些商店或银行所提供的劳务的市场价格，势必高于其成本价格加平均利润，二者之间的差额，就构成城市绝对地租的来源。在城市平均资本有机构成高于农业的条件下，这种绝对地租只能来源于垄断价格，也就是市场价格高于其价值或生产价格的余额。
2、城市垄断地租
城市地租除了级差地租和绝对地租这两种基本形式之外，还存在着一种个别的、特殊的地租形式，即城市垄断地租。所谓城市垄断地租，是指城市中由某些特殊地块的稀有功能带来的生产经营商品的垄断价格所形成的垄断超额利润转化来的地租。马克思称垄断地租是一种以真正的垄断价格为基础的地租，这种垄断价格既不是由商品的生产价格决定，也不是由商品的价值决定，而是由购买者的需要和支付能力决定。因而，具有这种购买欲望和支付能为的人越多，其价格也就越高，垄断地租就越多。这种垄断地租在城市某些特别繁华的中心地段、特别著名的旅游景点也在一定程度上存在着。
三、地租与城市房地产
（一）地租与房地产价格
1、地租与土地价格
任何物品要具有价值，就必须是用来交换的劳动产品。自然状态的土地，未经人类的开发，没有投入人类劳动，因而不存在价值，也没有以这种价值为基础的用货币表现出来的价格。但是，土地具有特殊的使用价值，在一定的条件下，土地能为人类持久地提供产品和劳务，即产生地租，所以，自然状态的土地价格不是什么土地商品价值的货币表现，而只是土地所有权或使用权转让时获得这种所有权或使用权的人所支付的一定代价，出卖土地就是出卖土地的所有权或使用权，其实质就是出卖在未来一定时期内源源不断地取得地租的权利。因此，土地价格就是指能带来同地租等量的利息的货币额，即地租的资本化。
2、地租和房地产价格
通常情况下，理论上可以将房地产价格分解为两部分即土地价格和不包含土地价格在内的建筑物价格。但在实践中建筑物价格和土地价格是相互包含在一起的，很难将之分离开来。日常生活中所称的房价事实上已将地价包含在内了。由此，根据上述地租和土地价格关系的基本理论可知，地租对房地产价格有着非常重大的影响。可以说地租变动直接影响着房地产价格，引起房地产价格上下波动。在其他条件不变时，地租水平提高，将使房地产价格上涨，反之，地租水平降低，将使房地产价格下降。
（二）地租与城市房地产开发
开发一般意指以各种自然资源为对象，通过人力加以改造，以达到人类目的、满足人类生产生活需要的一种活动，简言之，房地产开发主要是指以土地与房屋建筑为对象的人类生产活动。
在市场经济条件下，城市房地产开发的目标就是追求经济效益、社会效益和生态效益的综合平衡和优化。从房地产开发企业的角度而言，主要是追求经济效益即利润的最大化。而地租水平的高低，进而土地价格的高低是影响房地产开发成本的重要因素。从政府的角度而言，地租是城市土地使用者选择用地的信号和指标，土地使用者将根据地租水平的高低和变化调节自己的用地行为和方向，因而地租可以作为政府调节城市土地利用的有力杠杆，可以促使城市土地资源的合理配置。
第二节 城市土地区位
一、土地区位和区位理论
（一）区位概念及区位理论的发展
关于区位概念，一般有狭义和广义两种用法。狭义的区位概念是指特定地块（宗地）的地理和经济空间位置及其与相邻地块的相互关系。广义的区位概念是指人类一切活动，包括经济的、文化教育的、科学卫生的一切活动以及人们的居住活动的空间布局及相互关系。
区位理论就是研究地块地理和经济空间位置分布、相互关系及其影响因素的学说。许多经济学家、地理学家对区位问题都有论述，但系统性的研究则开始于19世纪20年代，以德国农业经济和农业地理学家屠能（J · H · Von Thunen，1783－1850）于1826年出版的《孤立国同农业和国民经济的关系》一书为标志。该书系统地阐述了农业用地的空间分布问题。1909年德国经济学家韦伯（Alfred Weber，1868－1958）出版了《论工业区位》一书，运用工厂区位因子分析的方法，对当时的鲁尔工业区进行了研究，奠定了现代工业区位理论的基础。其后，20世纪30年代，德国地理学家克里斯塔勒（Waiter Christaller，1893－1969）根据聚落和市场的区位，于1933年写了《德国南部的中心地方》一书提出了中心地理论，即城市区位理论，并成为韦伯以后区位理论的重要组成部分。1943年德国经济学家奥古斯特·勒施（Auguest Losch，1906－1945）出版的《经济空间秩序――经济财货与地理间的关系》一书则代表市场区位理论的诞生。此后，随着经济发展和分析技术进步，各国经济学家对区位问题的研究也日益深入。
（二）农业区位理论
屠能在《孤立国同农业和国民经济的关系》一书中，首先作了如下假设：（1）孤立国建立于一个面积相当大的区域内，其土地面积是一定的，而且全部作为农业用地，经营以获得尽可能高的纯收益为目的；（2）孤立国实行自给自足，只有一个城市，位于其中心，也是全国农产品的消费中心；（3）孤立国周围是荒地，城市和郊区只有陆上道路相通，交通手段是马车；（4）所有土地的肥力、气候条件、农业技术条件和农业经营者能力是相等的；（5）市场谷价、工资、利息也是均等的；（6）运输费用与农产品的重量以及从生产地到消费市场的距离成正比。
根据上述假设，生产某种农产品的总成本除运费这一项外，其他都是一样的，这样市场销售价格也是一样的。越靠近市场即城市的企业其总成本就越小，纯收益就越大，反之则相反。在这种情况下，在什么地方种植何种农作物最为有利，完全取决于利润，而利润由农业生产成本C、农产品的市场价格P与把农产品运到市场上的运费T等三个因素决定。
这样，屠能就提出了农业区位的理论模式：
利润＝农产品销售价－农业成本－运输费用
用符号表示：π＝P－C－T
如果P、C不变，则T的增减直接决定π的大小。所以，这是单一因素即运费决定利润，从而决定在什么地方种植何种作物的区位论。这种由空间距离（运费）造成的价格差，决定了土地利用的不同类型，表现为以城市为中心向外呈同心园状分布的农业耕作地带，参见下图3－1。屠能将第一圈称为自由农作物地带，距市场最近，生产易腐，不适于长途运输或者重量大、单位重量价格低，需要及时消费的农产品，如蔬菜、牛奶、花卉等，其集约度和收益最高；第二圈为林业地带，其单位产品体积大、重量大、运费高，主要供应城市燃料；第三圈为轮作农业带，以集约方式种植农作物，实行二年轮作；第四圈为谷草式农业带，种植粮食、牧草并放牧以及荒地；第五圈为三圃式农业带，实行粗放的三年轮作，并有33%的荒地；第六圈为畜牧业带，主要放牧，还可实行粗放种植业。六圈以外的荒地，由于距离市场过远，供狩猎用。
图3－1 屠能的农业区位图
农业土地区位理论在屠能的《孤立国同农业和国民经济的关系》中的论述最为全面和精辟。其中心内容是：农业土地利用类型和农业土地经营集约化程度，不仅取决于土地的天然特性，而且更重要的是依赖于当时的经济状况和生产力发展水平，其中尤其是农业生产用地到农产品消费地（市场）的距离。这样，屠能就从农业土地利用角度阐述了农业生产的区位选择进行经济分析的方法。
进一步而言，如果将屠能的分析扩展到其他生产领域也会得出相同的结论，即运费是影响区位选择的重要因素，只不过在屠能的年代农业占统治地位而已，他的研究重点也只能局限于农业用地。后期的区位理论莫不是以屠能的理论作为基础的。但是屠能只考虑运费因素，其他如土地占有形式、工资大小、资源丰度、农业专业化、世界市场等等都没有考虑，所以这种单一因素的区位论是有很大局限性的。不过，另一方面也要注意，虽然屠能的理论模式比较简单，但如果要应用于实际，只需要将其理论假设根据实际情况进行适当调整即可，正是因为其理论框架较为简单，屠能才能深刻地研究农业土地资源合理配置问题，也才能得出农业土地利用的最优条件。
（三）工业区位理论
韦伯的工业区位理论的主要思想是通过运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低的点作为工业企业的理想区位。
与屠能的农业区位理论不同，韦伯的工业区位理论是以现代运输方式为前提的，寻求的是在原材料和消费中心一定的情况下，工业企业的最佳分布点。韦伯在其区位理论中提出“区位因素”的概念。他的区位因素是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素。根据区位因素的特性，可以分为自然－技术方面的区位因素，例如气候、劳动力技术水平等以及社会－文化方面的区位因素，例如居民的消费水平与习惯、利息率的地区差异等。韦伯在阐述他的区位理论时，排除了社会－文化方面的区位因素，认为只要考虑到原材料、劳动力、运费和集聚因素就足够了。至于原材料费用及其他区位差异，可纳入到运费之中，价格贵一些的原材料可以理解为运输距离远些，这样，工业的区位选择主要涉及三个因素：运输费用、劳动成本和集聚因素。
韦伯认为运费对工业区位起着最有力的决定作用，工资影响则可能引起运费定向的工业区位产生第一次“偏离”；集聚因素的引进则使运费、工资定向的工业区位产生第二次“偏离”。在运费、工资和集聚三者关系中寻求工业企业最优区位，并以此为基础，联系其他因素对区位的影响，这就构成了韦伯工业区位理论的基本思想。
1、运费因素。韦伯认为厂址应选择运输成本最低的地点。运费决定于两个因素：一是距离远近，与运费成正比；二是原料性质，是常见性还是稀有性原料。根据原料的基本特征，他将其分为两大类：一类是广布原料，即到处都有分布的常见性原料，对工业区位没有影响，如粮食、水、土、空气等。另一类是限地原料即只有个别地区有分布的稀有性原料，对工业区位有重大影响，如煤、铁、金属矿。韦伯进而把稀有性原料分为两种：一是纯粹原料，加工后基本上成为制成品，很少失重；另一种是失重原料，生产过程中大部分损失掉，不会转换到制成品中去。在此基础上，韦伯提出原料指数概念，定义为运进工厂的稀有性原料与运出工厂的产品总重之比。
原料指数＝稀有性原料总重量/制成品总重量
由此当原料指数小于l时，即采用稀有纯粹原料，其运进工厂的物质总重量小于运出工厂产品的总重量，为节约运费，生产工厂应设在消费中心区。当凡原料指数大于1时，即运进工厂的物质总重量大于运出工厂产品的总重量，如金属冶炼、食品加工等，为节省运费，生产工厂应设在稀有性原料产区附近。当原料指数等于l时，即采用纯原料，其运进工厂的物质总重量与运出工厂产品的总重量相等，工厂既可选择原料产地，也可选择消费地或两者之间的任何一点。此外，如果有两种主要原料，而且都是稀有的失重原料，与市场位置不在一条直线上，情况比较复杂，但基本原理同上，此处不再叙述。
2、工资成本。假定一个工厂，从运输成本出发，选择某一区位作为理想的厂址，但发现别处的工资较低。于是需要把增加的运输成本和节约的工资对比。韦伯认为，如果每吨成本所增加的运输成本大于所节省的工资成本，不应当迁移；如果每吨成本所增加的运输成本小于所节省的工资成本，则应把厂址迁至工资较低地区。
3、集聚因素。当工业的集聚和分散带来的利益或节约超过离开运输成本最小或工资成本较低的位置而追加的费用，则工业选址由集聚因素决定。韦伯认为集聚经济效益的产生，首先是由于工厂企业规模扩大所带来的大生产的经济效益或能节约的成本。其次，几个工厂集中于一个地点能给各工厂带来专业化的利益。如有专门的机器修理与制造业可为各工厂服务、有专门的劳动力市场、各厂享有购买原料方面的协作与便利等利益。再次，集聚因素带来了外部经济利益的增长。
（四）城市区位理论
克里斯塔勒从城市或中心居民点的物资供应、行政管理、交通运输等主要职能的角度提出了城市区位理论，即在一定区域内城市和城市职能、规模及空间布局的学说，并概括为六边形城市空间分布模型。
克里斯塔勒认为任何一个确定级别的中心地生产的某一级产品或提供的某级水平的劳务，都有大致确定的经济距离和能达到的范围。中心地的规模与其所影响的区域的大小、人口规模，是通过对产品和劳务的需求这个环节而建立起相关关系的。交通是城市经济发展中的独立的经济因素，它起着“中间介质”的作用，使得物质的空间交换得以进行。由于运输必须克服一定的距离，付出高低不等的代价，因此在很大程度上影响到中心货物的范围，进而影响到城市的规模、居民点之间的距离及空间分布等。另外，行政管理因素也是影响乃至决定城市分布的重要因素。
克里斯塔勒从上述三方面分析了城市等级的形成，同时指出了城市对其周围地区承担的各种服务职能，理论上必须是最接近所属地区的地点。由此他运用数学方法推导得到在正常情况下应当位于正六角形服务区域的中心，从而形成他的六边形的城市空间分布模型。
（五）市场区位理论
奥古斯特·勒施提出了市场区位理论。他把生产区位和市场区位结合起来，把利润原则同产品的销售范围即同市场区位联系起来，以利润来判断企业区位选择的方向。勒施的市场区位理论，是通过对整个企业体系的考察，从总体均衡的角度揭示区位的分布和选择问题。勒施从最大利润原则出发，对市场价格、需求、人口分布等多种因素进行分析，提出了“市场圈”的概念，分析了区域集聚和点集聚的问题，进而指出市场圈扩大，运费增加，价格就会提高并导致销售量下降。他还提出以垄断取代韦伯的自由竞争，以最大利润代替最低成本。奥古斯特·勒施还在假定运输条件相同、分布平均的足够的原料、均衡分布的人口、居民购物相同的条件下，分析了市场区、市场网、市场网系，指出不同区位的生产费用；不同区位的控制市场范围大小，以求得最大利润，并从理论上剖析了经济区形成的内部机制。
二、决定城市土地区位的主要因素
随着工业化和城市化的迅速发展以及房地产业的兴起，城市土地区位显得越来越重要，其中工商业、特别是商业用地表现出特别强烈的区位效益。因此，研究决定或形成城市土地区位的主要因素显得十分重要。具体而言，主要有以下五个方面。
1、自然条件和环境。大致包括地形地貌、地质、水文、气候、沿江沿湖临海靠山等自然条件以及资源状况（主要指矿产资源和旅游资源等）。由于这些都是自然形成的，因此可以称为自然区位因素，它是形成和决定土地区位的最基本的因素。
2、交通和通讯。第一是城市内部的交通和通讯；第二是城市对外部别的城市、地区以及国家的交通和通讯。这是关系产品生产所需要的原材料、燃料、采购、运输和产品运往市场销售的距离、时间、运费、成本、利润的重要问题；也是及时准确获得经济信息、进行经营决策、开展经营活动的关键问题。因此，它是形成和决定城市土地区位的重要因素。
3、基础设施。这里主要是指除交通、通讯以外的其他生产、生活和社会服务等基础设施状况，如道路的质量、煤气、电力、通讯、供水设施的完善程度、污水污物和垃圾的排放处置能力等。这些因素一方面直接影响社会生产和生活质量的优劣和水平的高低；另一方面又影响到投资者、生产者以及消费者的决策。因此，它是形成和决定区位的又一重要因素。
4、人口和经济集聚。首先是人口密度，包括常住人口、上班人口和流动人口；其次是经济集聚程度，即商业、银行、保险、咨询、服务业、运输、旅游等行业发展程度，尤其是规模较大的商业、银行、公司企业的总部、办事处、管理处等的集中程度。这种大规模集中带来专业化和分工协作的好处；相关产业部门迅速发展的好处；各种专门人才汇集和熟练劳动力供应充裕的好处；筹资融资的方便、收集信息的好处；面对面谈判易成交的好处，等等。最后是居住、出行、采购、娱乐、旅游等条件状况。这既是关系市场容量的重要问题，又是关系迅速获取各种经济信息、准确决策的关键，更是关系联系、谈判捕捉市场机会做成生意的主导因素。因此，人口和经济集聚的区位因素是决定城市土地区位的关键性因素。
5、社会文化。一是居民消费水平、结构和习惯；二是居民文化道德水平、劳动力素质；三是文化教育和科学研究机构发展状况。
上述五方面区位因素中，第二、三、四、五是经济区位因素，是长期社会经济发展的结果。这些因素可以归结为（1）运输距离（原材料、燃料采购、产品销售）、运输时间、运输成本；（2）市场容量及其发展潜力；（3）信息资源利用；（4）先进管理经验和科学技术的吸纳采用；（5）谈判交易的方便。最终可归结为成本、交易费用和利润。城市土地区位正是这些因素综合起作用的结果。
三、城市土地利用的原则和功能分区
（一）城市土地利用的基本原则
在市场经济条件下，土地资源在各种竞争性用途及竞争者中进行分配。竞争性用途分配的结果形成了特定的城市功能分区和结构。各竞争者中分配的结果则形成了各个土地使用者在不同区位的占有状态。在竞争是充分而完全的情况下，土地最终归属于用途最佳的方向且出价最高的使用者。这时土地利用达到最佳状态。但是，现实生活中竞争不可能是充分且完全的，土地利用可能难以达到最优状态，必须予以适当的干预，而干预的基本原则就是“最高最佳利用原则”。这是城市土地利用的基本性原则，遵循这一原则可以尽可能提高城市土地的使用效益，减少土地资源的浪费。
（二）城市土地利用的功能分区
前述决定城市土地区位因素的综合作用形成了特定的城市功能分区。一般而言，现代城市一般分为商业、工业、居住等若干功能区，大致上呈现以下状态：
1、商业区。商业区一般在大城市中心、交通路口、繁华街道两侧、大型公共设施周围。在大城市和特大城市商业区又划分为中央、区和街等不同层次、规模的商业区。在中央商业区又逐渐形成了中央商务区，其中心为规模较大的银行、保险公司和财务公司组成的金融“核”或金融中心；其外边为规模较大的工业、商业企业的总部或机构；再外边是为这些核心公司及其办公机构提供会计、律师、咨询、广告、经纪、市场顾问等服务的公司。中央商务区集聚了整个城市、全国乃至全世界的重要银行、金融机构、公司等的总机构、总部、经理处、管理处、代表处以及各种咨询服务公司等等。在中央商务区，房地产区位成本或空间成本和劳动成本是最高的，而且还存在不断增加的外部不经济。但是，这些核心银行、公司、企业总机构或管理部门选择所用房地产区位时，仍然会集中到中央商务区。因为他们所处理的不是有形的商品，而是无形的商品的权力；不是处理常规性的标准化的生产或销售中的具体决策问题，而是处理非常规的非标准的方针性的战略问题和巨额买卖问题。在中央商务区可以减少信息的不确定性，获得更多更全面的信息，迅速、准确地作出决策。还可以获得大量的外部经济，如中央商务区各类大公司的高度集中，大大扩大了市场规模，从而可以获得大量高质量低成本的税收的、法律的、财务的和其他多方面的咨询服务，随时获得各种专家的帮助，分享交易厅、交易所等提供的种种好处。
在中央商务区外侧，则是一般的中央商业区。这里仍然是高地价区位，其特点是交通和通讯特别方便，市政基础设施完善，还有许多现代化的包括文化娱乐设施在内的公共设施，人口流量大，等等。
2、工业区。根据各种工业的特点、污染状况、占地面积等，可以分成内圈工业区、外围工业区和远郊工业区。内圈工业区在中央商业区外侧，主要是高档的服装、首饰、食品、印刷、精密仪表等，它们占地面积小，主要面向本地消费市场，又要求与中央商业区的企事业机构建立密切联系，及时了解市场信息并获得技术支持。外围工业区一般在城市周围边缘地区，这里土地面积大、地价低、交通方便，距离居住区也近。这里的工业一般是厂房大，装备有自动化生产流水线，机器设备实行平面布局，产品体积大又不能堆得过高，料场、仓库大，产品多属标准化的定型产品，适于大批量生产，如以本市为销售市场的耐用品。另外是污染较轻的技术要求高的工业，包括大部分轻工业和重工业中的机械制造、金属加工业。远郊工业区一般集中了规模大、占地很多、污染严重的工业，如冶金、炼油、化工、重型机械、发电（原子能核电厂）和造纸等工业。
3、居住区。居住区一般在中央商业区与内圈工业区之间，也可以设在内圈工业区与外围工业区之间。居住区是人们生活、休息的场所。随着生活水平的提高，对居住环境要求也日益提高。它要满足以下要求：一是交通便利；二是环境优雅舒适，区内无煤气厂、化工厂、石油站、无三废无噪音源；三是治安良好；四是文化教育设施齐备；五是采购、娱乐方便；六是人际交往方便。
第三节 土地区位与房地产业发展
一、区位理论在房地产业发展中的作用
区位理论为房地产业的发展提供了理论指导，房地产业的发展必须遵循土地区位规律。在宏观方面为了保证社会的整体利益及城市规划的整体实施，促进房地产业的健康发展，必须使不同地区、不同地段的所有土地获得最佳用途，从而取得最佳的经济效益、社会效益和生态效益。这些都决定了房地产业的发展必须遵循城市土地区位规律。在微观方面，房地产企业为了获得最大限度利润，必然要寻找最佳的城市土地区位，用地用房的企业也要购买能够取得最大效益的区位土地，而事业单位、机关和居民也将寻找经济上能承受又适合自己活动的最佳位置的房地产。可见，无论从宏观角度，还是从微观角度，土地区位理论都能对房地产业的发展起到积极的指导作用。
从城市发展的历史来看，城市土地区位开始是自发形成的。随着工业化、城市化的发展，城市土地利用中不利的即消极的外部因素的产生、发展及其日益累积，引起了社会的注意并开始由政府加以一定程度的控制。城市土地区位的形成越来越受到人们的自觉行动的影响。因此，在一定程度上城市土地区位是可变的，随着决定城市土地区位因素的变化，其方向可能趋向更优的区位，也可能趋向衰退、丧失原来的区位优势。所以，在房地产业的发展过程中需要政府的宏观调节，以使其发展遵循土地区位规律，提高土地的使用效益。
此外，每一宗特定区位的城市土地都可以有多种用途，每一宗特定城市区位的土地都有一个最优的用途。前已述及，制定城市土地利用规划就是要使城市不同区位的土地实现其最优用途，并逐步调整那些使用不合理的土地用途，以达到城市土地资源的优化配置，所以，城市土地利用规划需要遵循城市土地区位形成和变化的基本规律。
上述可见，区位理论在房地产业发展中的作用，主要表现在两个方面：一是能够指导整个城市规划，包括土地利用及城市建设工作；二是能够指导房地产企业及房地产用户，更好地进行区位选择，从而取得良好的经济效益和社会效益。
二、土地区位和城市规划
（一）土地区位与城市土地利用规划的相互关系
上一章对城市土地利用的分析已经说明，城市土地利用规划的实质就是人类自觉地运用区位规律，合理安排土地用途的方向和规模，以获取最大的效益。从土地经济合理利用而言，必须实行土地规划。这是因为：一是土地的稀缺性。即随着经济的发展人们对土地的需求越来越大，而土地的有限性、差异性和固定性等特点又限制了土地的供给，使土地成为一种稀缺的资源。二是土地的区位可变性。三是土地的报酬递减性。在一定的技术水平下，连续在一块土地上投资，超过一定限度，就会引起成本增加，收益递减。四是土地经营的垄断性。一宗土地一旦给某人使用，其他单位和个人就不能使用。此外，从保护、优化生态环境来看，也必须实行土地规划。生态环境是由自然生态系统和人工生态系统组成的。人工生态系统在很大程度上是受城市经济系统制约的。人们如能根据生态环境规律来安排土地的使用，那么生态环境会得到保护，并不断优化。反之，如果不按生态环境规律使用土地，那么就会破坏生态环境。
从城市土地规划角度看，必须要重视土地区位的地域差异。土地的自然特性决定了自然条件和包括土地在内的自然资源的差异性，也就是不同地区的自然条件和资源条件是存在差异的。自然条件在城市则主要指地形、地貌、地质等，它们在不同的地区是不同的，在房地产开发过程中不同地形地貌的开发成本差异极大。自然资源主要是指气候资源、水资源、土地资源、生物资源和能源、矿产资源等，它们在不同的地区也是不同的。在此情况下，只有充分和合理地运用当地的各种资源条件才会使土地配置达到最佳状态。
在现实经济中，土地资源的自然空间和历史上对土地的开发、利用，逐渐形成了土地区位的经济差异或效益差异。即在特定地点或某几个同类地点进行某种经济活动，比在其他地点进行这种经济活动，能获得更大的利益和效率。在城市土地利用中存在着强烈的区位效益差异。区位经济差异是由自然条件和社会经济条件即人们社会经济活动中的一系列因素造成的。如资源质量优劣、距离市场或城市中心区的远近、交通通讯便利程度、人口密度大小、环境条件好坏、基础设施配备情况等。各种用地的不同区位、不同布局可获得不同利润，为了获得最大利润或耗费最小成本，就要比较选择最优用途，即同一宗土地有不同用途，就要按照比较利益原则，找出最佳效益的用途。可见，城市土地规划只有符合土地区位规律，才会符合土地最优利用的原则。
（二）住宅区位与城市规划
城市住宅建设的区位选择要服从城市土地利用总体规划和功能分区规划。在城市中，由于土地区位的优劣差异，产生不同的使用价值，带来不同的土地区位的级差收益。在市场经济条件下，这种级差收益就转化为级差地租。在级差地租的调节下，城市土地的空间布局就表现出一定的规律性来。各经济主体、居民户对距离市中心远近不同的地段、愿意或能够支付的地租数额是不一样的。金融商业、服务业在中心具有较高的竞争能力，可以支付高于其他任何活动的地租，故金融商业、服务业用地位于市中心区；依次向外是工业、住宅、郊区农业用地。就住宅用地而言，越靠近城市中心，其租金水平就越高，占地也就越小，而越远离城市中心，租金水平就越低，相对前者所占的面积就大。因此，在城市级差地租杠杆的调节下，住宅用地的区位选择有一定的向外移动的特性。
（三）非住宅区位与城市规划
城市非住宅房地产规划，按照非住宅房地产提供服务的性质可以划分为以下几类：工业用房、商业及服务业用房、城市文化教育、卫生、体育事业用房，行政办公及其他公共建筑等。一般讲，在制定其规划时应当注意以下几个方面的问题。（1）城市非居住用房发展规划要服从城市土地利用规划和城市发展总体规划的基本要求。如果建设过程中没有统一严密的规划，造成城市土地使用不合理、城市各项建设设施配套不齐全等后果，则城市各项建设的协调性被打乱，城市的功能也就不能充分地发挥，城市的性质和特点也就无法体现，进而造成对城市的生存和发展的严重威胁。（2）城市非居住用房规划必须体现综合开发的原则。即建设的统一性和有序性，统一性表现在开发建设中高度的统一规划、统一征地、统一设计、统一施工和统一组织管理，主体各配套工程同步相关进行。要协调城市非居住用房内部及其与居住用房、城市基础设施等外部设施的比例关系，使它们有计划按比例地协调发展，避免城市建设的无政府状态。（3）城市非居住用房发展规划要突出公共建筑设施配套功能。可以说，公共建筑设施是构成居住区良好室外环境的物质基础，是实现住宅区生活运转有序、稳定的重要条件。
三、土地区位与房地产投资
（一）工业用房地产宏观区位的选择
宏观区位一般只涉及工业用房地产，工业用房地产又是由全国范围内工业的宏观空间布局决定的。工业的宏观空间布局确定了，那么，工业用房地产的宏观区位选择也就基本确定了。如何从具备某些条件的地点选择一个最优区位，就成了宏观工业布局的焦点。工业区位的因素主要有资源条件、环境条件、交通和通讯条件、科学技术和劳动力条件以及市场条件等。如市场、原料和科技方面的区位因素在上海宝钢的选址过程中起到了极其重要的作用，由于宝钢依托上海这个巨大的市场，可以大大节约销售成本，加上通过海运方式从澳大利亚等国进口高品位铁矿石的成本也比较低，上海又是各类高素质的人才汇集地，综合这些因素宝钢选择目前的地点就显得特别重要，对上海经济发展也起到了关键性的作用。因而，对于工业用房地产宏观区位选择问题，可以假设分布在不同地点的影响工业布局的条件，都会同时对这种布局产生“引力”，但来自各地点引力的大小是不相同的，甚至悬殊，这时，该工业就应当布局在引力最大方向的区位，究其实质就是给定区位条件下追求成本最小化，或者利润最大化。这个方向称作工业部门的布局指向，进一步，通常根据区位因素影响的程度不同可以分为原料指向、能源指向、市场指向、原料与市场双重指向、科技指向等。
原料指向，包括大多数农产品、矿产品的加工工业，一般都布局在原料产地。这些产品在生产过程中，原料失重程度大，单位产品的原料消耗量数倍甚至几十倍于产品成品的重量或在运输、储藏中原料损失较大。相反，市场取向是指在生产过程中原料失重程度小甚至增重，或成品不宜运输的工业，一般都布局在消费地，如硫酸、玻璃、家具、大多数食品、消费品等工业。能源指向是指在生产过程中，单位产品耗能量大的工业。这类工业布局在坑口电站或大型水电油田附近，取得廉价电能或减少电能输送损耗的效益，可以补偿原料、制成品运往市场的费用。科技指向是指生物工程、计算机等高科技产业，一般布局在高等院校、科研单位比较集中的城市，以便取得科学、技术的帮助和智力支持。
在工业用房地产宏观区位选择过程中，一般应通过可行性研究对各种方案进行比较和技术经济的测算，最后选出最优方案，确定工业企业的最佳区位。
（二）城市房地产微观区位选择
城市房地产微观区位是指每一个商业企业、工业企业、事业机构、机关、居民户等选择自己所用房地产的区位或用地区位的问题。
房地产企业一般投资于商业、居住房地产。选择商业房地产微观区位的标准主要有：除房屋本身外，还要考虑到要处于商业区，以获得大量的外部经济；一面或二面要面临街道或道路；要交通及通讯方便；人口流量要大；增值潜力大，周围邻地预期有大的发展规划。
而居民户选择居住房地产微观区位的标准一般包括：除房屋本身的结构外，要考虑周围自然环境是否优雅、清静，面向广场、绿地、海滩更好；交通、通讯和人间交往是否方便；社会文化环境包括文化娱乐设施是否完善，治安良好；购物出行买卖是否方便；增值潜力是否大。
（三）区位选择中应注意的几个问题
房地产开发投资量大，回收期长，投资地点即区位的选择准确与否，在房地产开发直至销售的全过程中举足轻重。由于区位选择对房地产投资决策的成败具有重大影响，因此，在选择区位过程中必须进行大量的市场调研和科学的分析归纳、筛选整理，从而作出正确的决策判断。
房地产的发展有赖于地方经济的依托，哪些地方的经济发达，房地产业也随之兴旺。就全国而言，国家区域发展战略及生产力总体布局在这方面有很重要的作用。国家重视哪些区域城市的发展，这些区域城市就会成为经济增长的热点地区，从而也必然成为房地产投资的优势区位。
在一个城市中，必须对影响区位的环境进行研究。这种研究的内容包括交通状况、地块的规模及形状、地貌、市政配套及区域的发展潜力等。其中交通状况的研究十分重要。交通状况与区域的发展潜力密切相关，从而也会对市场产生深远的影响。交通滞后，人们不愿去那里购房，房价也不会很高，交通一经改善，人们纷纷去那儿购房，房价也就随之上扬。此外，还包括容积率及绿化布置、市场配套的完善与否等因素也会影响到选址的质量。
当前，在我国城市房地产区位选择过程中特别要重视三个问题。首先，注意区位升值潜力的分析。现在，房地产界形成一种共识，即认为并不是越近市中心搞开发取得的收益越高。选择某地块进行开发，往往要作升值潜力的分析，作种种利弊的权衡比较，在科学的基础上进行决策。
其次，选择区位具有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。如有些开发企业得到某交通线路将要开辟或延伸的消息后，马上会迅速对该信息了解、摸底、分析、归纳，作出准确判断，确定在沿线某区域选址开发，结果取得较高收益。
再次，选择区位要运用定量定性相结合的办法。任何地块均无法用好或坏予以简单地判断，对区位的选择只能以定性和定量相结合的办法才能作出合理判断。定量，在这里是指价格的判断，由于不同区位价格不一，不宜用较恒定的价格来划分选择地块的标准，高房价、高地价是相对而言的。定性则指某地域开发项目性质的确定。如在CBD区域搞住宅开发，显然与整个区域环境不相协调，而在边缘地区建造高级商办楼，恐怕也难以成市。定量和定性相结合，综合分析地块的区域特征、周边环境、交通情况、价格高低、增值潜力等各种相关因素，才能对选址作出准确的判断，为投资成功奠定基础。
复习思考题
1、什么叫地租？城市地租有哪几种形态？
2、马克思主义关于级差地租的相关理论对当前房地产开发投资有何意义？如何具体应用于城市土地利用规划？
3、影响城市土地区位的主要因素有哪些？试结合某一地点，分析该地点的区位状况。
4、土地区位选择对房地产开发有何重要意义？
