第二篇 房地产经济微观分析
第四章 房地产市场
房地产市场是房地产微观经济运行的载体。本章首先从房地产市场供给和需求两大要素讲起，论述供求均衡规律；其次阐述房地产市场体系及其构成；再次，研究房地产市场的功能作用及其运行机制。
第一节 房地产市场的供给和需求
一、房地产市场的内涵
房地产市场，是指房地产商品交换的领域和场所。房地产作为商品生产出来以后，必须通过流通领域进行市场交换，才能进入消费。从房地产再生产过程来看，房地产市场属于房地产流通领域。同时，房地产商品的交换又必须在一定的场所内进行，例如在售楼处或房地产交易中心，买卖双方签订成交协议，办理相关手续。从这个意义上说，房地产市场也是房地产商品交易的场所。
更进一层说，房地产市场是指房地产商品一切交换和流通关系的总和。其内涵既包括土地、房产及相关的劳务服务的交易行为，又包括土地所有权和使用权的有偿转让、房地产买卖交易以及租赁、典当、抵押等各类经济活动，从经济关系分析，房地产市场是所有这些交换和流通关系的综合，体现了市场中的当事人之间错综复杂的经济利益关系。
房地产市场是房地产经济运行的载体。健全的房地产市场，是房地产业赖以生存和发展的基础和必要前提；是房地产企业运行不可缺少的外部环境，也是完善社会主义市场经济体制，促进社会经济健康发展的重要保证。以致可以说，没有房地产市场便不可能有真正意义上的房地产业。中国改革开放以前，否定房地产的商品性，取缔房地产市场，由此导致房地产业萎缩，而20世纪80年代以后，市场化导向的改革，明确房地产商品性，房地产市场日渐繁荣，带来房地产业的大发展，有力地促进了国民经济增长。这个事实印证了房地产市场的重要性。
从房地产市场在市场体系中的地位分析，它同生产资料市场、生活资料市场、金融市场、劳动力市场、技术市场和信息市场一样，也是社会主义市场体系中一个不可缺少的重要组成部分，发挥着其它市场不可替代的重要作用。
二、房地产市场需求
房地产供给和需求是房地产市场构成的两大要素，分析房地产市场运行必须从此开始。房地产市场供给和需求之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系，由于需求是房地产供给的目的，在供求关系中处于决定性的地位，因此首先从需求分析开始。
（一）房地产需求的内涵和特点
1、房地产需求的涵义
从微观经济的角度看，房地产需求是指房地产消费者（包括生产经营性消费主体和个人消费者），在特定的时期内、一定的价格水平上，愿意购买而且能够购买的房地产商品量。这里所说的需求不同于通常意义的需要，而是指有支付能力的需求，即有效需求。从宏观经济的角度看，房地产需求是指社会对房地产市场的总需求，而在某一时期内全社会或某一地区内房地产需求总量，包括实物总量和价值总量。
2、房地产需求的特点
由于房地产商品是与土地密切联系的特殊商品，因此，与一般商品的需求相比较，房地产需求具有显著的特点，主要是：
（1）房地产需求的整体性。这是由地产和房产需求的不可分割性所决定的。由于房地产是地产和房产的结合体和统一物，土地是房屋的物质载体，而房屋是地基的上层建筑，二者不可分割，因而房地产需求既包含了对房产的需求，也包含了对地产的需求，是对房地产统一体的需求，决不可以也不可能把二者分离开来。这就决定了房地产商品空间的固定性、效用的长期性和价值量的巨额性，由此引发房地产需求的特殊性和对房地产市场需求分析的复杂性。
（2）房地产需求的区域性。由于房地产空间的固定性、具有不动产的特性，其位置不可移动，这就决定了房地产需求的地区性别强。主要表现在两方面：一方面，一定地域或一个城市房地产市场需求绝大部分来自本地区或本区域内的工商企业和居民的需求，即使外地居民或海外居民有购房需求也必须迁移到该地区才能形成实际需求。不象彩电、冰箱等一般商品可以运输到凡是有需求的全国各地甚至海外销售。另一方面，在同一城市的不同地段房地产市场需求也可以有很大差异，如在市中心地区、次中心地区和城市郊区，人口密集度、地区级差和房价等不同，都会形成不同的房地产需求。房地产需求的这种明显的区域性，要求房地产企业在投资决策时，要认真分析本区域的房地产市场需求，使供给与地区需求相适应；同时，也要求地区政府在处理供求关系时，必须根据地区市场需求，组织本区域内房地产供给和需求的总量平衡。
（3）房地产需求的层次性。这里所说的需求的层次性主要是针对住宅房地产而言的，包括两层含义：第一层，是指住宅的功能性需求层次。住宅作为生活资料，可以满足人们生存性需求、享受性需求和发展性需求，随社会经济增长和收入增加，在满足基本生存需要的基础上，享受性需求和发展性需求会越来越上升到主要地位，因此，适应这种需求的变化趋势，住宅的设计、房型、设施、科技含量、环境与品位也要不断提高。第二层，是指住房消费需求的结构性层次。由于居民的收入结构和购房承受能力是区分为不同层次的，因而相应的住宅消费需求结构也划分为不同层次，从档次结构看可以分为高档住房、中档住房和低档住房；从价位结构看可以分为高价位房、中价位住房和低价位住房等等。住房消费需求结构的这种层次性，要求供给结构与之相适应，从而达到二者之间的结构平衡。如果高档房、高价位房建设过多，超过高收入家庭的比例，可能因卖不出去而造成空置积压；而如果中低档次、中低价位房建设不足，则又有可能形成供不应求，导致中低收入家庭的住房需求得不到满足。现实经济生活中这两种情况都会阶段性存在。
3、房地产需求的类型
房地产需求是多种多样的，根据其需求的性质大致可分为三种类型：
（1）生产性需求。是指物质生产部门和服务部门为满足生产经营需要而形成的对房地产商品的需求，其需求的主体是各类企事业单位和个体工商业者。如，工厂的厂房、商店的商铺、办公用房、服务行业用房以及其他生产经营性用房等产生的需求。这类需求直接同社会生产经营活动有关，是房地产作为生产要素存在而形成的需求。房地产开发商要从生产性需求出发，提供符合需求的这类物业。
（2）消费性需求。是由人们的居住需要而形成的房地产需求，主要是住宅房地产需求，其需求的主体是居民家庭。这类需求具有广泛性和普遍性，居住消费需求占整个房地产市场需求的绝大部分，一般占总需求的70%~80%左右。按住宅的分类，居住消费需求又可以分为：花园别墅需求、高层住房需求、多层住房需求、大中小各类房型的需求和各种不同档次的住房需求等。如何根据住宅消费需求的不同层次性，开发建设不同的居住物业，始终是房地产供应商需要认真研究的课题。
（3）投资性需求。是指人们购置房地产不是为了直接生产和消费，而是作为一种价值形式储存，在合适的时候再出售或出租，以达到保值增值的目的。它本质上属于获利性的投资行为，房屋转售是为了获取差价收入，房屋出租是为了获得租金收入。在市场经济条件下，房地产投资性需求的产生有其必然性，它是由房地产的资产功能引伸出来的，房地产作为不动产不仅是价值量大的超耐用品，而且土地又是稀缺资源，有升值的趋势，是良好的投资工具，投资者看中的正是这种投资风险较小，收益稳定，因而受到青睐。房地产投资性需求可分为两种：一种是长期性投资，购房后长期出租，等待房价上涨时再转售；另一种是短期性投机炒作，在购买期房后炒高房价再在较短时间内转手出售获利。房地产投资性需求的作用有两重性，一方面，它是市场经济的滑润剂，有利于促进房地产市场繁荣，特别是在供过于求的情势下，投资性购房能够扩大需求，活跃市场，有助于供求平衡，这种积极作用正是投资性需求得以长期存在的缘由。但另一方面也应看到可能出现的某些消极作用。过度投机可能增加房地产市场需求的水分和泡沫，造成需求旺盛的假象，加剧供求失衡，甚至出现房价大起大落的祸患，特别是在房地产市场供不应求的情势下，短期投机性炒作人为抬高房价，不利于实现房价的基本稳定。所以，对房地产投资性需求的政策选择，应把握恰当的度，国际上通行的适度的量化标准是，投资性购房量控制在房地产交易总量的20%以下；在保护其积极作用的同时，采取适当的政策措施（例如物业税调节），限制其消极作用，在必要时还可制定法律法规限制期房转售。
此外，从需求对象来划分，房地产市场需求还可以分为：本地人士需求、外省市人士需求和境外人士需求三种。房地产本身虽然不能迁移，但是需求对象可以来自四面八方。房地产需求主要来自本地区，而随着开放度的提高，越来越多的外地人士进城买房，境外人士（港、澳、台和外商）也进入买房，由此，地区房地产市场也日渐扩展为全国市场和国际市场。特别是一些特大城市这种趋势更为明显，上海市商品住宅交易总量中，属外省市人士和境外人士购买的已占四分之一。所以，房地产市场需求还应考虑满足本地区外人士的需要。
（二）影响房地产需求的主要因素
在市场经济条件下，影响房地产市场需求有多种主客观因素，分析这些因素，对于扩大市场需求，正确进行投资决策，积极组织供求平衡有重要意义。
1、国民经济发展水平
一国或一个地区的经济发展水平是影响房地产需求的决定性因素。一般来说，房地产需求水平与国民经济发展水平呈现出一种正相关的关系，即一个国家或地区经济发展水平高，相应促使其房地产需求的水平也比较高，反之则相反；一个国家或地区某一时期国民经济发展速度快，这个时期房地产需求增长也比较快，反之则相反。国民经济发展水平对房地产需求的影响作用主要来自两个方面：一是投资规模。投资规模的扩大，拉动生产经营性用房需求增加，从而扩大了对工业厂房、商铺、办公用房等需求。二是国民收入水平。随经济发展国民收入增加，企业的扩大再生产能力提高，个人的可支配收入增长，必然会增大对房地产的生产性需求和消费性需求。中国改革开放以来国民经济快速增长，促进了各类房地产需求急增，由此推动了现阶段中国房地产业出现繁荣局面。
2、居民收入水平和消费结构
居民收入水平与房地产需求呈正方向变动的关系。从住宅消费需求的角度分析，在住房价格既定的前提下，居民的收入水平和消费结构对住房需求具有决定性作用。首先，居民收入水平的提高直接拉动居住消费需求的增加。中国城镇居民长期来受收入水平低的制约，居住水平和居住质量都比较低，改革开放以后随收入较大幅度增加，改善住房条件的愿望十分迫切，促使住宅的需求数量和质量急速提高，从而成为房地产市场发展的强大推动力量。其次，居民收入水平的提高，还促使居民的消费结构发生重大的质的变化，主要表现在恩格尔系数下降，即花费在食品方面的比重减少，而花费在“住”和“行”上的比重增加。在住房制度改革以前，由于实行实物福利分房制度，房租极低，房屋租金只占居民生活消费的2%~3%；住房分配货币化后，多数居民购买商品房，同时房租也逐渐上升到商品房租金水平，居住消费在家庭生活消费支出中的比例也相应上升到10%以上。国际上发达国家住房消费支出一般占家庭年收入的三分之一左右。随经济发展和收入提高中国城镇居民的消费结构也将进一步优化。目前中国城市的恩格尔系数已降到37.7%，按国际经验，当居民消费结构的恩格尔系数处在40%~50%之间时，正是住房需求旺盛、房地产业大发展的时期。近几年来中国城市房地产业的兴旺发达，印证了这一点。
3、房地产价格
房地产商品与其它商品一样，价格和需求量之间存在着反方向变动的关系，即在其他条件不变的情况下，房地产价格提高，会限制消费者对房地产的需求量；反之，房地产价格下降，会促使消费者对房地产商品的需求量上升。可见，房地产价格的高低对其需求量的多少，有着重要的调节作用。但由于房地产是与土地相联系的一种特殊商品，其价格和需求都有一定的特点，因而房价对需求的影响必然呈现出极为复杂的情况。
4、城市化水平
城市化是社会经济发展的必然趋势。城市化包括城市数量的增加、规模的扩大和城市人口的增多等。城市化水平的高低也是影响房地产需求的重要因素，主要体现在：一是伴随城市数量的增加和规模的扩大，必然要加快城市建设，例如，盖更多的工厂，办更多的商店、银行、学校、医院以及基础设施建设，从而对各类房地产提出更多更大的需求。二是城市人口的增多，既增加了对城市住宅的巨大需求，又增加了安排就业对生产经营性房地产需求。三是城市建设的发展，需要进行旧区改造和实施重大建设工程，由此必然要进行旧城区的动拆迁，引致动拆迁户的大量住房需求。世界各国城市化平均水平为60%，发达国家高达80%。目前中国的城市化率约在38%左右，预计到2020年将提高到60%，大量农村人口进城就业和生活，房地产市场的潜在需求很大，必将带动中国房地产业长期持续发展。
5、国家有关经济政策
房地产需求还受到国家有关经济政策的制约。国家的土地政策、财政政策、货币政策和住房政策，对房地产的生产性需求和消费性需求都会产生相当大的影响。
国家的土地政策和财政政策的调整，会对房地产价格产生重大影响，进而影响房地产需求。同时房地产税收政策的变动还会增加或减少购房者的负担，发挥抑制或促进居民购房需求的作用。例如，在房地产市场需求不振时，降低契税税率，减少购房负担，可以鼓励居民买房。
国家利率政策的调整，也会对房地产生产性需求、投资性需求和消费性需求产生重大影响。首先是贷款利率的升高或降低，会影响投资成本和收益率，从而抑制或促进生产性需求和投资性需求。其次是贷款利率的升高或降低会从两方面影响房地产消费性需求：一是对开发商贷款利率的高低，会直接影响房地产商品的价格变化，从而影响消费性房地产需求；二是对居民的住房贷款利率的变化，会增加或减少购房支出，从而影响消费性房地产需求。
国家的住房政策也是影响住房需求的重要因素。中国原有的实物福利分房制度，抑制对商品住房的需求；而改革以后实施住房分配货币化政策，则促使居民购买商品房，扩大了对商品住房的需求。
6、消费者对未来的预期
这是一种消费心理对房地产需求的影响，带有主观的色彩，但在一定程度上也反映了对房地产价格和需求的科学预测。其中，主要是对未来经济发展形势的预测，若预测乐观，对房地产需求就会增加，反之，则相反。同时，也取决于对未来房价变化的预测，一般消费者都存在“买涨不买跌”的心理，当房价上升时，若消费者预期房价还会上涨，即使目前价格偏高，但今后存在上升空间，未来收益会促使消费者需求提前释放，形成现实需求增长。这种情况在投资性需求方面表现得尤为明显，因为投资性购房者的目的是投资获利，预期房价上涨吸引其投资买房。而当房价下跌时，若消费者预期还会下跌，则他们往往会持币待购，迟迟不肯入市，导致延期消费。此外，还有一种消费心理即“负债消费”观念也会影响房地产需求。例如长期来的“即期消费”观念，对住房消费信贷难以接受，会因购房支付能力的不足而影响住房需求；而当树立起“负债消费”的现代消费观念，在未来收入预期的基础上，敢于“用明天的钱圆今天的住房梦”，就会借助住房抵押贷款进入房市，从而扩大了住宅市场需求。
（三）房地产需求弹性
前面对影响房地产需求的主要因素作定性分析，主要回答这些因素对房地产需求有什么影响。这里将作些定量分析，主要回答价格和收入变动因素对房地产需求有多大的影响作用。
1、房地产需求的价格弹性
根据经济学的一般原理，房地产需求的价格弹性是指房地产商品的价格变化的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示为：
式中：Ed—房地产商品需求的价格弹性系数；
P—房地产商品价格；
△P—房地产商品的价格变动量；
Q—房地产商品的需求量；
△Q—房地产商品需求的变动量。
由于价格与需求量反方向变动，所在房地产需求的价格弹性系数应为负值，但在实际运用时，为了方便起见，一般都取其绝对值，即Ed>0，当0<Ed<1时，称这种商品需求缺乏价格弹性，即需求量变动对价格变动的反应小，也就是需求量变动比率小于价格变动比率；而当Ed>1时，称这种商品需求富有价格弹性，即需求量变动对价格变动的反应大，也就是需求量变动比率大于价格变动比率。
从一般意义上讲，当房地产价格在一定幅度内变动时，房地产需求缺乏价格弹性。这是因为对商品用房而言，由于区位条件至关重要，又难以替代，因此，在此时价格变动需求量的影响程度不大；对住房而言，由于是生活必需品，根据国外经验，当住宅的售价相当于住户收入的3~6倍时，这时的需求缺乏价格弹性，但当房地产价格超过一定幅度而继续上涨时，房地产需求的价格弹性较大。这是因为房地产是耐用品，并且具有一定的容纳弹性，因此当价格偏高时，消费者会紧缩正常需求量，导致住房需求量减少。
上表情况表明，房地产商品的需求曲线一般呈现为一条拐折线，如图4—1所示：OP表示价格，OQ表示需求量，D1ED2表示房地产需求的拐折需求曲线。在D1E段为房地产需求缺乏价格弹性，即需求量变动比率小于其价格变动比率，其曲线表现为比较陡峭状态；在D2E段为房地产需求富有价格弹性，即需求量变动比率大于
其价格变动比率，其曲线表现为比较平坦状态，而且这种“富有价格弹性”呈现出单向性，即价格上升时呈现这种趋势，而价格下降时，则并不呈现这种趋势。因此图中D2E段画得细一些，以示与D1E段的区别。在一些特殊场合，房地产需求的价格弹性会显示出某些特殊的规律，故需视具体情况而定。
2、房地产需求的收入弹性
房地产需求的收入弹性是指收入变动的比率所引起的房地产需求量变动的比率，它表示了房地产需求量变动对收入变动的反应程度。用公式表示为：
式中， EY—房地产需求的收入弹性系数；
Y—消费者的可支配收入；
△Y—消费者的可支配收入的变动量；
Q—房地产商品的需求量；
△Q—房地产商品需求的变动量。
由于价格与需求量同方向变动，所在房地产需求的价格弹性系数应为正值，即EY>0，并且，当0<EY<1时，称这种商品需求缺乏收入弹性，即需求量变动对收入变动的反应小，也就是需求量变动比率小于收入变动比率；而当EY>1时，称这种商品需求富有收入弹性，即需求量变动对收入变动的反应大，也就是需求量变动比率大于收入变动比率。
从一般意义上讲，房地产需求的收入弹性与一国或一个地区的经济发展水平和国民收入水平有密切的联系。这主要是由于不同的经济发展水平和阶段，对居民的消费结构的变化有着不同的影响。在发达国家，人们认为房地产需求是缺乏收入弹性的，即房地产需求变动对居民收入的变动是不敏感的。然而，在中国现阶段，随着住房制度改革的深化和居民收入水平的提高，城镇居民正在把消费热点移向住房，居民住房支出的比重将由2%~3%增加到21世纪初的15%左右，这是一个很大的变化。因此，在现阶段，房地产需求是富有收入弹性的，这是收入增加和消费结构变化共同作用的结果。
从特殊意义上讲，不同的房地产商品，其需求的收入弹性是不同的。例如，普通住宅面向广大工薪阶层，其需求的收入弹性较大；而高档别墅、高档商品住宅面向外商和高收入阶层，其需求的收入弹性较小。
（四）房地产市场的潜在需求和有效需求
1、房地产潜在需求
所谓房地产的潜在需求，是指居民对房地产商品消费的欲望按目前社会一般生活水平计算的房地产商品应有的需求量。即是指过去和现在尚未转变为实际的房地产购买力、但在未来可能转变为房地产购买力的需求。由于潜在房地产需求是一定时期内该地区房地产需求的最大可能值，因此也称为房地产的边界需求。潜在需求虽然不能作为提供现实供给的根据，但对规划未来房地产开发规模和投资决策有重要参考作用。所以政府部门和房地产开发企业在制定长期发展规划时都要重视预测房地产潜在需求。
2、房地产有效需求
所谓房地产的有效需求，也就是前文提到的现实需求，从微观经济的意义上来讲，是指消费者在一定的时期内，在每一价格的水平上愿意而且能够购买的商品量，即有支付能力的需求。从宏观经济的意义上来讲，是指商品的总供给与总需求达到均衡状态时的总需求。因此，分析房地产市场的有效需求，必须从微观上把握有支付能力的需求，在宏观上把握总供给与总需求的均衡。
3、培育房地产市场有效需求的主要途径
培育房地产市场有效需求，要从两方面努力，一方面，要增加有效供给，促进流通，使有支付能力的消费者买到合适的住房；另一方面，则要随经济发展、增加收入，排除体制障碍，调整消费政策，支持居民买房，创造条件使潜在需求尽快转化为有效需求。具体来说，其主要途径是：
（1）深化住房制度改革，实现住房分配货币工资化，引导消费者“愿意”购买商品住房，使潜在的需求转变为有效需求。
（2）发展经济，增加收入，提高消费者“能够”购买商品住房的支付能力。
（3）理顺流通环节，完善中介销售服务，为消费者提供便捷周到的服务。
（4）规范房地产市场秩序，降低成本，调整供给结构，使之与消费需求结构相适应，增强购房的承受能力。
（5）完善和发展房地产金融市场，扩大住房消费信贷，支持居民买房。
（6）重视房地产市场总供给和总需求动态平衡，促进有效需求的形成。
三、房地产供给
房地产供给也是房地产市场的另一大要素，它依存于房地产需求，同时又对需求的实现和扩大产生积极的促进作用。
（一）房地产供给的内涵和特点
1、房地产供给的涵义
从微观经济角度来看，房地产供给是指生产者在某一特定时期内，在每一价格水平上愿意而且能够租售的房地产商品量。在生产者的供给中既包括了新生产的房地产商品（俗称增量房），也包括过去生产的存货（俗称存量房）。在现实经济生活中，新增商品房供给又包括销售的现房和期房（达到一定标准的预售房）。在商品房供给中以供给方式划分，又可以分为出售的商品房供给和出租的商品房供给两种。从宏观经济角度来看，房地产供给是指房地产总供给，即在某一时期内全社会或某一地区内房地产供给的总量，包括实物总量和价值总量。
房地产供给要具备两个条件，一是出售或出租的愿望，这主要取决于价格为主的交易条件；二是供给能力，这主要取决于房地产开发商的经济实力和经营管理水平，两者缺一不可，但在市场经济条件下，以价格为主的交易条件是主要的。
2、房地产供给的特点
房地产商品是一种特殊商品，所以房地产供给具有自身的一些显著特点。
（1）城市土地供应的刚性和一级市场的垄断性
城市土地是指作为城市房地产基础的土地，它的供给分自然供给和经济供给两类，自然供给是指自然界提供的天然可利用的土地，它是有限的，因此是刚性的。经济供给是指在自然供给基础上土地的开发利用和多种用途的互相转换。土地的经济供给，由于受自然供给刚性的制约，其弹性也是不足的。因此，从总体上说，城市土地的供给是有限的、刚性的。
中国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场。
房地产供给的这一特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制约特别明显。国家把住土地供应的龙头，便可以达到有效调节房地产供给总量和供给结构的目的，因而土地供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段。
（2）房地产供给的层次性
房地产供给一般分为三个层次，现实供给层次、储备供给层次和潜在供给层次，这三个供给层次是动态变化的。
现实供给层次是指房地产产品已经进入流通领域，可以随时出售和出租的房地产。通常也称其为房地产上市量，其主要部分是现房，也包括已经具备预售条件的期房。房地产的现实供给是房地产供给的主导和基本层次，它是房地产供给方行为状态，并不等于房地产商品价值的实现。房地产商品价值的实现取决于供给和需求的统一。
储备供给层次是指房地产生产者出于一定的考虑将一部分可以进入市场的房地产商品暂时储备起来不上市。这是生产者的主动商业行为，与人们说的空置房是有区别的，空置房主要是指生产者想出售而一时出售不了的房地产商品。
潜在供给层次是指已经开工和正在建造，以及竣工但未交付使用等尚未上市的房地产产品，还包括一部分过去属于非商品房地产，但在未来可能改变其属性而进入房地产市场的房地产产品。
认真分析房地产供给的这三个层次，对于科学地把握供给状况和预测未来供给都具有重要意义。
（3）房地产供给的滞后性
房地产商品的生产周期长，一般要二、三年，甚至数年。较长的生产周期决定了房地产供给的滞后性，这种滞后性又导致了房地产供给的风险性。即使房地产开发计划在目前是可行的，但在数年后房屋建成投入市场时，也可能因市场发生变化，而造成积压和滞销。因此，科学地预测市场供求变化趋势，对开发商投资决策极为重要。
（4）房地产供给的时期性
房地产供给的时期一般可分为特短期、短期和长期三种。
所谓特短期又称市场期，是指市场上房地产生产资源固定不变，从而房地产供给量固定不变的一段时期。
所谓短期是指在此期间，土地等房地产生产的固定要素不变，但可变要素是可以变动的时期。因此所谓短期是可以对房地产供给产生较小幅度变化影响的一段时间。
所谓长期是指在此期间，不但房地产行业内所有的生产要素可以变动，而且可以与社会其他行业的资本互相流动，从而是对房地产供给产生较大幅度影响的一段时期。在长期内，土地供应量变动，房屋供应量变动更大。
（二）决定房地产供给的主要因素分析
影响和决定房地产供给的因素是多方面的，主要有以下因素：
1、房地产市场价格
房地产市场价格是影响房地产供给的首要因素，因为在成本既定的情况下，市场价格的高低将决定房地产开发企业有否盈利和盈利多少。一般而言，当价格低于某一特定水平，则不会有房地产供给，高于这一水平，才会产生房地产供给，而且供应量随着价格的上升而增加，随价格的降低而减少。
2、土地价格和城市土地的数量
土地价格是房地产成本的重要组成部分，中国城市中目前土地费用约占商品房总成本的30%左右。土地价格的提高，将提高房地产的开发成本，对此房地产开发商一般会采用两种可选对策：一是增加容积率，使单位建筑面积所含的地价比重下降，消化地价成本的上升，从而有利于增加房地产供应。二是缩小生产规模和放慢开发进度，从而会引起房地产供给的减少。
城市房地产的供给能力，在很大程度上取决于能够供给城市使用的土地数量。一般来说，一个国家经济发展水平越高，特别是农业生产力越高，则可提供给城市使用的土地就越多。换言之，城市土地的供给水平必须与经济发展，特别是农业发展水平相适应。改革开放以来，中国农业发展迅速，为城市土地的扩大创造了条件。但也应看到，中国人多地少，人地矛盾十分尖锐，对于不恰当地过多占用耕地，必须加以制止。
3、资金供应量和利率
由于房地产的价值量大，开发建设需投入大量资金，除自有资本金投入外、还需银行等金融机构开发贷款的支持，据统计房地产开发资金中直接和间接来自银行贷款的约占60%，依存度很高。因此，国家的货币政策对房地产供给的影响极大。若货币供应量紧缩，对企业的开发贷款减少，建设资金紧缺，必然导致房地产供给量下降；反之，当货币供应量扩张，对企业的开发贷款增加，建设资金充裕，则房地产供给量上升。同时，房地产开发贷款利率的高低也会对房地产供给带来重大影响，若银行的贷款利率提高，会增加利息成本，在销售价格不变的情况下势必减少利润，影响其开发积极性，导致供给量减少，反之则相反。所以，银行的信贷政策是调节房地产供给的重要因素。
4、税收政策
税收是构成房地产开发成本的重要因素，我国目前各种税费约占房地产价格的10%~15%。如果实行优惠税收政策，减免税收和税收递延，就会降低房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给增加，会提高开发商盈利水平，从而吸引更多的社会资本从事房地产开发，最终会增加房地产的供给量。反之，若增加税费，则会直接增加房地产开发成本，使同量资金的房地产实物量的供给减少，会降低开发商盈利水平，使开发商缩小其投资规模，甚至将资本转移到其他行业中去，从而会导致房地产的供给量的减少。
5、建筑材料供应能力和建筑能力
建筑材料如钢材、木材、水泥、平板玻璃以及建筑陶瓷等，其供应能力是制约房地产开发规模和水平的物质基础。建筑能力包括建筑技术水平、装备水平、管理水平以及建筑队伍的规模等因素，是决定房地产供应水平的直接因素。改革开放以来，中国建材工业和建筑业有了长足的发展，技术水平、装备水平、管理水平及职工队伍素质都有很大的提高，建筑材料供应能力和建筑能力基本上已能满足房地产生产的需要，但近年来也出现建筑材料供应紧张的状况。所以，房地产供给水平也必须与建材的供应能力相适应。
6、房地产开发商对未来的预期
这种预期包括对国民经济发展形势、通货膨胀率、房地产价格、房地产需求的预期，以及对国家房地产信贷政策、税收政策和产业政策的预期等，其核心问题是房地产开发商对盈利水平即投资回报率的预期。若预期的投资回报率高，开发商一般会增加房地产投资，从而增加房地产供给；若预期的投资回报率低，开发商一般会缩小房地产投资规模或放慢开发速度，从而会减少房地产供给。
（三）房地产供给弹性
根据经济学的一般原理，所谓房地产供给弹性，就是指供给的价格弹性，即房地产价格变动的比率所引起的其供应量变动的比率，它表示了房地产供给量变动对房地产价格变动的反应程度。用公式表示为：
式中：Es—房地产商品供给弹性系数；
P—房地产商品价格；
△P—房地产商品的价格变动量；
Q—房地产商品的供给量；
△Q—房地产商品供给的变动量。
由于房地产价格与供给量同方向变动，所以房地产供给弹性系数应为正值。如前所述，房地产供给具有明显的时期性，下面对不同时期的供给弹性，分别做简要的阐述：
1、特短期内房地产供给无弹性
由于房地产生产周期长，特短期内其生产要素和产品不可能发生变化，因而房地产供给无弹性，即Es=0。
如图4—2所示，OP表示价格，OQ表示供给量，S线表示房地产供给曲线。当价格低于某一特定水平时供给消失，因此S线与OQ线没有相交，存在一段虚线的距离。
无论价格从P0变化到P1或到P2，供给量总是Q0，因而S线表现为垂直于OQ线。
2、短期内房地产供给弹性较小
短期内土地供给不可能发生变化，因而土地供给无弹性，图示同上。房地产可以通过可变要素的增减而改变其供给，但变动幅度不会很大，因此，房地产供给弹性较小，即0<Es<1，如图4—3所示，供给曲线S呈现出较为陡峭的状态。
3、长期内房地产供给弹性较大
长期内土地供给量可以变动，具有一定的弹性，房产的供给量变化更明显，因此房产的供给弹性更大，两种因素综合在一起，使房地产供给富有弹性，即Es>1。如图4—4所示，供给曲线S呈现出较为平坦的状态。
以上三种情况是房地产供给弹性的一般规律，在特殊的条件下，也会发生一些特殊的现象。例如，当房地产需求低迷而价格下降时，弹性系数也变成负值，其绝对值或大或小，但这只是一种特例。
图4—3 图4—4
（四）房地产市场的有效供给
1、房地产市场有效供给的涵义
房地产市场的有效供给是与有效需求相对应的一个重要概念。
在微观经济上，房地产市场的有效供给是指现实供给层次中符合消费者需求的、正在或即将实现交换的那一部分房地产商品的供给量。因此，房地产的现实供给不等于有效供给，现实供给中有部分房地产或者因地段偏僻交通不便，或者因房型落后，或者因售价太高，而难以实现销售，就不成其为有效供给。在宏观经济上，房地产市场的有效供给是指房地产商品的总供给与总需求达到均衡时的总供给。因此，有效供给就是适应需求的供给，它不仅要求供给总量的有效，而且要求供给结构的有效。
2、增加房地产市场有效供给的主要途径
实现房地产有效供给的途径是多方面的，主要有：
（1）在房地产供给的实物形态上，努力提高供给结构与需求结构的吻合程度
房地产商品具有极强异质性，也就是说，对于不同类型的需求，需要供应不同类型的房地产商品相适应。以住宅而言，由于不同的消费者层次在生活方式、文化素养，特别是支付能力的不同，使得他们对住房的功能、面积、规格和房型等的要求也是不同的。因此，要提高供给的有效性，就必须提高供给结构与需求结构的适应程度。在房地产市场普遍比较低迷的状态下，仍有一些房地产商品畅销，究其原因，主要是由于这部分供给符合社会的特定需求。因此，房地产开发商必须重视供给结构与需求结构相适应的问题，以市场为导向，生产适销对路的房地产商品。
（2）在房地产的价值形态上，努力提高供给价格与支付能力的吻合程度
据世界银行的考察结论，住房价格与家庭年收人之比保持在3～6倍之间，居民才有购房支付能力。从理论上讲，这时的供给价格，与支付能力吻合，是有效供给价格。然而，目前中国有些大城市中，一套普通商品房价格与家庭年收入之比在10倍以上，这样的供给价格与支付能力不吻合，便形不成有效供给价格。因此，房地产价格的合理化是形成有效供给的重要途径。
（3）在房地产供给的时期性上，努力体现一定超前性
由于房地产是价值量大的超耐用商品，使用年限长达50年甚至百年以上，再加上建设周期长的特点，因此，房地产供给要形成有效供给必须具有一定的超前性，一般要保持20年不落后。房地产开发建设标准，从设计、建筑外观、内在质量、房型、功能、生态环境等方面，都要体现超前性，使市场供给的房地产商品为有远见的消费者所欢迎，促进供给的实现。
（4）在房地产供给总量上，努力提高总供给与总需求的吻合程度
从长远看，社会对房地产的需求总是在不断增长的，在这过程中，必须努力提高总供给与总需求的吻合程度，避免供大于求或供不应求的局面持续地存在，保持总量平衡，才能持续有效地提高房地产资源的配置效率。
四、房地产市场的供求均衡和非均衡
房地产供给和需求之间存在着均衡与非均衡两种状态，最终目的是为了实现相对的均衡。
（一）房地产市场供求均衡
1、房地产供求均衡的涵义
所谓房地产市场供求均衡，即供给与需求的均衡态，是指房地产商品的供给价格与需求价格相一致，而且供给数量与需求数量相一致时的房地产经济运行状态。
根据经济学原理，参看图4—5所示，供给曲线S与需求曲线D的交点E称为均衡点。在均衡点上，供给与需求处于均衡态。图4—5上均衡点E所对应的ON称为均衡价格，E点所对应的需求量或供给量OM称为均衡数量。
2、房地产供求均衡的基本原理
（1）需求量和供给量的变动对房地产市场供求均衡的影响
在经济学上，所谓需求量和供给量的变动是指当影响需求或供给的其他因素不变时，商品本身价格的变动所引起的需求量或供给量的变动，在图象上表现为同一条曲线上的点的移动。如图4—5所示，当市场价格低于均衡价格，为ON1时，其对应的需求量为OM1，供给量为OM2，显然OM1>OM2，即供不应求，市场价格必然上升，一直上升到ON时，供给量与需求量相等，达到了均衡态。市场价格高于均衡价格时的原理也相同。
（2）需求和供给变动对房地产市场供求均衡的影响
经济学上需求和供给的变动与上段论及的需求量和供给量的变动是有区别的，根据经济学的一般原理，需求和供给的变动是指当商品本身的价格不变时，其他因素的变动所引起的需求量和供给量的变动。表现为整个曲线的移动。如图4—6所示，当需求减少，需求曲线从D0移到D1时。假定供给曲线S0
不变，那么供给和需求的均衡点就会移至E1点，在图象上表现为新的均衡态时，均衡价格比初始时降低了，均衡数量也减少了。假定需求不变，供给增加，供给曲线右移至S1，均衡点移至E2，此时均衡价格比初始时降低了，均衡数量比初始时增加了。
（3）房地产市场供求均衡原理的要义
①均衡态的形成是供给和需求这两种力量相互作用、相互变化的结果。
②均衡态的构成要素，不但包括供给价格和需求价格相一致，而且包括供给数量和需求数量相一致，二者缺一不可。而且这两个要素之间又是相互联系、相互影响的。
③在理论分析时，通常把房地产供给量或需求量作为房地产价格的函数。但在实际市场运作中，情况会复杂得多，供给量或需求量不但受多种因素影响，而且反过来对房地产价格产生重大制约作用，通常所说的供不应求价格上涨，供过于求价格下跌就是这个道理。
④供给数量与需求数量相一致，在微观层次上，表示某特定市场、特定房地产商品的供求数量相当，供求结构吻合。在宏观层次上，表示一个城市或一个国家的房地产总供给数量与总需求数量相一致。
3、房地产供求均衡原理的现实意义
由房地产供求均衡原理可知，房地产供给和需求均衡态的实质就是房地产商品的实现问题。因此，房地产市场的供求均衡，是房地产市场运行的最基本问题，也是房地产市场运行所追求的重要目标。由于房地产供求双方是动态变化着的，故供求的非均衡态是绝对的、常见的，而他们的均衡态是相对的、有条件的。在现实经济生活中，绝对均衡是偶然的，几乎是不存在的。相对均衡又有两种形态：一种是求略大于供的基本均衡态，另一种是供略大于求的基本均衡态，理想的状态是供略大于求的基本均衡态。当然在市场机制的作用下，这两种基本均衡态，又是可以互相转化的。在此，认识房地产供求均衡原理的现实意义在于：在微观层次上，房地产商应该重视房地产市场供给和需求的变动，重视其均衡态的状况，及时调整生产经营策略和计划；在宏观层次上，国家应该运用税收、利率、信贷等经济杠杆，刺激或抑制供给或需求，引导供求曲线沿着人们所希望的方向移动，从而达到一个新的均衡态。
（二）房地产市场供求的非均衡
所谓房地产市场供求的非均衡态，即供给与需求的失衡状态，是指房地产商品的供给价格与需求价格、供给数量与需求数量之间，或者有一对不一致，或者两者都不一致的经济运行状态。它表现为三种状态。
1、总量性供不应求状态
这种状态是指房地产市场中商品房供给总量小于需求总量的一种房地产供求格局，通常把这种处于总量性供不应求状态的房地产市场称为卖方市场。其特征是：商品房供应紧张，价格飞速上升，消费者急于求购处于被动地位，而供应商处于主动地位，产生惜售行为，甚至抬价出售。产生的原因，主要是商品房开发供给能力不足，或市场需求集中释放所引起。此外经济体制不合理，也会造成体制性供不应求。如在80年代以前中国城镇实行实物福利分房制度，一方面政府建房很少，另一方面又造成福利分房需求的无限扩张，住房短缺成为严重问题。
由于计划经济体制下价格实行管制，使得商品经济法则，即供不应求会引起租金或价格上涨，不能起调节供求关系的作用，而价格外的其他因素仍会影响供求，于是总量供不应求的矛盾越来越严重，使得居民的居住状况愈益困难，在改革开放前的1978年，我国城镇居民人均住房面积仅有3.6平方米。不过这仅是计划经济体制下的特例，而在市场经济条件下，供不应求，引起价格上涨，诱使供给增加，需求减少，从而调节供求趋向平衡。
2、总量性供过于求状态
这种状态通常出现在市场经济体制下，微观经济层次盲目扩大投资，宏观经济层次缺乏有力调节的时期和地区。中国在90后代初房地产过热，使得90年代中后期出现房地产市场总量性供过于求的情况。据报道，1995年底，全国商品房积压5031万平方米；1996年底，增加到6624万平方米；到1998年底，进一步增加到8000万平方米，其中住宅积压占80%。通常把这种处于总量性供过于求状态的房地产市场称为买方市场。在这种市场态势下，消费者处于主动地位，有较多的挑选余地，供过于求，引起房价下跌，开发商利润空间下降，实力较弱的开发企业甚至破产倒闭。
在总量性供过于求的状态如下，本来市场机制会迫使其价格下跌，以调节供求关系，但由于中国当时还处在从计划经济体制向市场经济体制转轨时期，一方面，房地产价格构成中，还有相当一部分由政府部门控制，变化余地不大；另一方面，由于房改有待深入，广大职工居民尚未真正进入住宅市场，加上部分企业效益下滑，职工下岗增加等原因，使得实际房地产需求增幅不大，远落后于供给量的增长幅度，而由于受1992—1993年房地产过热的滞后影响，那些过热投资的开发建设在1994年以后陆续转为现实供应，使得供给增加幅度较大，供过于求的情况更严重。究其原因主要是体制性需求不足造成的。因此，当时的宏观调控措施，是在适度压缩房地产投资的同时，加快住房制度改革，鼓励买房，促进需求增加，到1998年以后逐步调整过来，房地产市场供求出现新的均衡态。
3、结构性供求失衡的状态
结构性供求失衡有供给结构失衡和需求结构失衡两种情况，而主要是商品房供给结构与需求结构变化趋势不相适应。这种结构性失衡也会影响到供求总量平衡。结构性失衡一般是由于供给方的投资决策失误而造成的。例如有些城市房地产开发高档办公房、商业娱乐用房过多，住宅比重太小；住房开发中高档别墅太多，而普通住房太少等。这时，虽然总量上没有产生供过于求，但由于供求结构失衡，仍有一部分供给表现为“积压”，另一部分供给严重不足。
（三）房地产市场供求均衡条件及其实现
房地产供求均衡的实现是房地产商品的实现问题，只有均衡，才能实现，因此供求均衡的条件也就是商品价值实现的条件。房地产市场供求均衡实现的主要条件有：
1、深化住房制度改革，积极推进住房分配货币工资化
这是供求均衡的体制条件，也是前提条件。改革开放前住房严重供不应求的最主要因素，是计划经济体制下所实行的福利分房、低租金使用的住房制度。1995年至1998年出现的大量商品房积压的不正常的供过于求的现象，其重要原因之一也是福利分房制度的制约。因此，只有深化住房制度改革，实现住房市场化，才能使商品房需求正常释放，促进供求平衡。
2、完善房地产市场体系，为沟通供求创造良好的市场条件
健全的房地产市场体系是供求机制充分发挥作用的必备条件。由于中国房地产市场起步较晚，市场体系很不完善，每一种特定市场都亟待开拓、健全和完善，特别是要培育房地产三级市场，有利于居民以旧换新，以小换大，推动二级市场搞活，有利于潜在需求向有效需求的转换。
3、着重研究和培育商品房的有效需求，注重供给与需求的总量均衡
在市场经济条件下，供给与需求这一对矛盾中，需求是矛盾的主要方面，因此，房地产行业和政府应着重研究和培育商品房的有效需求。在供过于求的非均衡态下，要根据需求曲线原理，培育有效需求应抓住两个最主要的环节：一是采取多种措施，刺激和增加住房需求；二是适当抑制房地产供给，使供给更好地适应市场需求的变化。而在供不应求的非均衡态下，则要着力增加供给，同时适当调整需求，使二者趋向均衡。
4、以需定产，以需促供，注重供给与需求的结构协调
只有符合需求的供给才是有效供给，生产的商品才能实现其价值。在买方市场条件下，需求者对房地产商品挑剔得很厉害，这就要求房地产供给方以市场为导向，设计和生产出适销对路、物有所值、价廉物美的房地产商品，只有这样，才能提高供给方的产销率，尽快形成供求的均衡态。
经过前几年的调整发展，进入21世纪以来中国的房地产出现了一个新的繁荣期。呈现出供求总量基本平衡、供求结构基本合理的状态。目前存在的主要问题是求略大于供带动房价涨幅过大，因此要努力营造供略大于求的市场基本均衡态，抑制房价上涨过快；同时，住房供给结构中，高档住房、花园别墅在建过多，而普通商品住房特别是中低价位住房供应偏紧，调控的方向是要着重结构调整，增加适合于中低收入者购买的中低价位住房，使住房供给结构与消费需求结构相适应。
第二节 房地产市场体系
一、房地产市场体系的内涵
房地产市场体系的简要定义，是指多种房地产市场互相联系，互相制约所形成的市场集合体和系统。
这个定义的具体内涵包括三个方面：
其一，房地产市场体系是多种房地产市场的集合而形成的有机统一体。按房地产市场结构分类，可以分为土地市场、房产市场、中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场等，房地产市场体系不是指其中某一种市场而是多种房地产市场综合体的总称，反映了市场结构具有整体性。
其二，房地产市场体系是多种房地产市场之间密切联系的市场关系。每一类房地产市场既有相对独立性，但又不是孤立存在的，它们之间存在着密切的联系，例如土地是房屋的物质基础，而房屋又是建筑地基的上层建筑，土地市场与房产市场密不可分；再如土地市场、房产市场又离不开房地产中介服务市场和金融市场等。这种多种房地产市场之间互相联系、互相制约的辨证关系，体现了相互之间的联系性。
其三，房地产市场体系是一系列房地产市场构成的系统结构。房地产市场体系是整个社会主义市场体系的重要组成部分，是其中的一个支系统。它与生产资料市场、消费资料市场、劳动力市场、金融市场、技术市场、信息市场、资本市场并列存在，构成一个大系统。同时房地产又有其相对独立性，在其内部多种房地产市场在互相联系、互相制约中又形成一个具有系统结构的支系统，它具有系统性。
房地产市场体系是房地产经济运行的载体。建立和健全房地产市场体系，对于完善市场机制，充分发挥市场在房地产经济资源配置中的基础性作用，有效实现宏观调控目标，提高资源配置效率都有着十分重要的作用和意义。
二、房地产市场体系的结构
房地产市场体系，是多种房地产市场的有机统一体。房地产市场体系的构成可以按照不同的角度进行划分。例如，按市场运行层次划分，可以分为一、二、三级市场；而按用途需要，通常划分为住宅市场、办公楼市场、商业用房市场等等。按房地产市场交易客体来划分，则把房地产市场体系划分为土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场等五类，这里着重对后者进行分析。
（一）土地市场
1、土地市场的涵义
土地市场又称为地产市场，是土地这种特殊商品的交易领域及其在流通过程中发生的经济关系的总和。
土地市场流通的土地，主要是城市土地。建筑地块，一般是脱胎于土地的自然状态，经过人类开发、加工、改造，凝结了人类的劳动，因而是由土地物质和土地资本结合在一起的土地商品。
土地市场交换的内容，是由国家的法律和政策决定的，中国实行土地国家所有和集体所有两种形式并存的社会主义土地公有制，因此，土地市场的内涵包括两个方面：
（1）集体土地所有权和使用权的转移
集体土地所有权的转换，是由国家向集体征用土地，支付土地补偿费，然后再转移土地使用权。在集体经济内部农民承包地也可通过转包实行土地使用权的流动和转移。
（2）国有土地使用权转移
由于中国的城市土地归国家所有，因此只能转让土地使用权。这里有两种情况：一种情况是国家作为土地所有者有偿有期限地把土地使用权出让给土地使用者。另一种情况是国家作为土地所有者有偿有期限地把土地租赁给土地使用者。
2、土地市场的特点
由于土地本身的特性及土地制度决定了土地市场不仅具有一般商品市场的特征，而且具有其特殊性。从土地本身的特征看，土地是一种稀缺的不可再生的资源，土地的自然供给完全无弹性，土地的经济供给弹性也比较小，土地的这种较小的供给弹性，使得土地价格受需求的影响巨大。从土地制度看，土地所有权制度对土地市场影响极大，由此产生的土地市场也有显著的特点。中国土地市场的主要特点可以概括如下：
（1）土地市场的区域性
土地位置的固定性，使土地市场具有明显的区域性特点。在各区域性市场中，土地供给需求状况各不相同，其价格水平也有很大差异，因此，土地交易一般也只限于在各自的区域市场内进行。同时土地的固定性也决定了土地市场区域之间的不平衡不能通过价格机制的自动调节而改变。
（2）土地市场的权利主导性
由于土地的位置是固定的，因此土地在市场上交换的只是土地权属。每一次交换行为都是对土地权利的重新界定，权利的界定只有在法律的保护下才是有效的，因而必须以地契等法律文件为依据。这样，土地市场实际上是土地权利和义务关系的交换及重新确定的场所或领域。
（3）土地市场的低流动性
一方面由于土地实体流动的困难性，即不可能将土地迁移到获利水平最高的地方去；另一方面由于土地变现能力较小，即转换一宗地产为现金的过程是费时、费钱和费事的复杂过程，这也阻碍了土地的流动。从而使土地市场的流动性，与其他商品的流动相比，是相当低的。
（4）土地市场的垄断性
土地市场的垄断性，一方面是由于土地所有权的存在，另一方面则是由于土地资源的稀缺性及其位置的固定性。土地所有权的存在使得与其相联系的各种权利义务关系复杂而繁多。某一个部分所有者（指其拥有不完整的所有权）要行使自己的权利的同时势必会影响到其他人或其他部分所有者的利益。这样为了协调所有者之间，以及协调所有者同其他相关市场主体之间的关系，必须由政府对之进行充分的管制，从而限制了进入市场的竞争者的数目，使土地交易带有垄断性的特征。此外，市场的地域性分割导致地方性市场之间竞争的不完全性，加上地产交易金额较为巨大，使进入市场的竞争者较一般市场大为减少，也使土地交易容易出现垄断性。
3、土地市场的作用
土地是重要的基本生产要素，建筑地块是城市各类房屋建筑不可缺少的基础载体，因此，土地市场在房地产市场体系中占据基础地位。土地市场的重要作用在于：（1）有利于制止非法地产交易和进行公开、有序、合法的地产交易。在过去的很长时期内，没有形成合法地产市场，致使非法地产交易大量存在，违法转让土地使用权的现象频繁发生，造成了经济秩序混乱、侵蚀耕地严重和国有资产大量流失。有了土地市场，就能有效抑制非法地产交易，将土地交易纳入法制轨道。（2）有利于提高土地使用效率。有了土地市场，就可以在全社会范围内合理配置现有土地资源，实现土地资源要素和其他生产要素的优化组合，就可以利用市场机制和价格杠杆，盘活存量土地，调节土地利用方向，提高土地的利用效率。（3）有利于房地产业的持续发展。有了土地市场，可以实现土地的有偿使用，有偿转让，可以及时收回城市建设资金和土地开发投资，才能促使房地产业进入良性循环的轨道。（4）有利于对房地产经济的宏观调控。土地市场是垄断竞争型市场，或有限竞争型市场。因此，土地市场的顺利运行，既要依靠市场机制的自我调节功能，又需要政府的必要调控和政策引导。政府可以通过国家对城市土地资源所有权的垄断及其它手段，来建立土地市场的宏观调控机制。当然，政府的宏观调控和政策引导必须是科学的、有效的，因此必须完善土地市场的调控机制，这样才能强化土地使用管理，提高土地使用效率，推动城市规划的实现，才能使土地市场进入良性运行状态，把土地市场的发展与城市的健康发展及人民群众的利益有机结合起来。
（二）房产市场
l、房产市场的涵义
房产市场是以房产作为交易对象的流通市场，也是房屋商品交换关系的总和。房产市场流通的房产，是有一定的房屋所有权和使用权的房屋财产。狭义的房产，是指已经脱离了房屋生产过程的属于地上物业的房屋财产；广义的房产，是指房屋建筑物与宅基地作为一个统一体而构成的财产，亦包含相应的土地使用权在内。
2、房产市场的细分及其特点
从交易对象区分，房产市场可划分为住宅市场与非住宅市场两大类。住宅市场是房产市场的主体，根据住宅的档次，可细分为豪华型、舒适型、经济实用型和保障型四个不同层次的市场。非住宅用房市场进而可细分为办公、商用、厂房、仓库等具体市场。房产市场具有以下一些主要特点：
（1）房产市场的供给和需求的高度层次性和差别性
由于人口、环境、文化、教育、经济等因素的影响，房产在各个区域间的需求情况各不相同，房产市场供给和需求的影响所及往往限于局部地区，所以，房产市场的微观分层特性也较为明显。具体表现在，土地的分区利用情况造成地区及一个城市的不同分区，不同分区内房产类型存在差异，同一分区内建筑档次也有不同程度的差异存在。
（2）房产市场交易对象和交易方式的多样性
房产市场上进行交易的商品不仅有各种各样的、不同用途的建筑物，还包括与其相关的各种权利和义务关系的交易。交易方式不仅有买卖、租赁，还有抵押、典当及其他的让渡方式。
（3）房产市场消费和投资的双重特性
由于房产可以保值、增值，有良好的吸纳通货膨胀的能力，因而作为消费品的同时也可用作投资品。房产的投资性将随着收入的提高得到进一步的拓展。
（4）房产市场供给和需求的不平衡性
房产市场供求关系的不平衡状态是经常会发生的。虽然价格和供求等市场机制会产生调整供求之间的非均衡态的作用，但随着诸多市场因素的发展变化，原有的均衡态将不断被打破，因此，房产市场供求之间的不平衡性将长时期存在，而均衡始终只能是相对的。
3、房产市场的作用
房产市场是房地产业进行社会再生产的基本条件，并可带动建筑业、建材工业等诸多产业发展。房产市场通过市场机制，及时实现房产的价值和使用价值，可提高房地产业的经济效益，促进房产资源的有效配置和房产建设资金的良性循环。房产市场能引导居民消费结构合理化，有利于改善居住条件，提高居民的居住水平。因此，房产市场是房地产市场体系中最有代表性，也是最重要的部分，处于主体地位。
（三）房地产中介服务市场
1、房地产中介服务市场的涵义
房地产中介服务活动是市场经济发展的产物，是房地产商品生产、流通和消费不可缺少的媒介和桥梁。房地产中介服务市场是服务于房地产交易和经济活动的场所，是这种服务商品在交易中发生的一切经济关系的总和。
房地产中介服务市场主要包括房地产经纪、房地产估价和房地产信息咨询三大部分。从事房地产中介服务的机构，包括房地产咨询机构、顾问公司、房地产代理策划或营销公司、房地产中介或置换公司、房地产估价所和房地产交易中心或交易所等。房地产中介服务市场所提供的服务既包括增量房地产的代理策划、代理营销、出租和中介咨询；也包括存量房地产的估价、咨询、中介置换；还包括法律咨询、人才培训和信息交流等。
2、房地产中介服务市场的作用
房地产商品经营者为了能生产适销对路的房地产商品和加快实现销售，为了能充分把握未来市场趋势，需要房地产中介业为其提供房地产专业知识和政策法律知识的服务、市场信息和市场研究的服务、投资顾问、可行性论证和项目评估等的服务。在对增量房地产提供服务时，可以提供从选定目标市场、整体项目策划、营销策略制定到楼盘促销代理的全面服务，因此可以有力推动增量房地产商品的出售和出租。对存量房地产提供的估价、咨询和中介置换服务等，在促进房地产二三级市场联动中发挥着至关重要的作用。从一定意义上说，只有存量房地产能够顺利有效的流通，才有可能推动增量房地产市场的租售。根据国际经验，为居民住房消费提供专业化、综合性的中介服务，是刺激有效需求、促进住房消费、对个人和社会都有利的必要经营。由此可见，房地产中介服务市场对于加快房地产商品的交易，理顺流通环节，拓展房地产市场，有着其他市场不可替代的作用，因此，房地产中介服务市场是整个房地产市场体系中不可或缺的部分，在房地产市场体系中占据了显著的位置。发达的中介服务是房地产市场成熟的重要标志。
3、房地产中介服务市场的培育
房地产中介服务市场是房地产市场发展的加速器和理顺房地产流通的润滑剂。在中国，这一市场还处在发展初期，成熟性和规范性不足，需要通过下列途径来逐步培育。
（1）大力发展中介机构，构建大型房地产中介企业。增加中介服务机构的数量和品种，形成产业化的服务体系。通过市场化运作和资产经营，进行产业重组、企业整合。培育房地产中介行业的主导骨干企业，发展房地产中介机构的网络经营。
（2）规范管理，提高中介机构服务质量。健全法律、法规，完善管理机构，强化房地产中介服务行业的自律管理，促进房地产中介服务市场规范、有序和公正的运行。
（3）加强人才培训，不断提高从业人员的专业素质、敬业精神和行业的整体实力及形象。
（4）加强现代化建设，提高经营管理水平。特别是要建立和完善房地产信息网络系统，进一步发展网上交易、电子商务。
（四）房地产金融市场
房地产金融既是整个金融业的一个重要领域，又是房地产市场体系中的一个重要组成部分。房地产金融市场是指与房地产开发、生产、流通、消费相联系的资金融通活动的领域和场所。它是房地产业与金融业互相融合和渗透的产物。房地产金融市场的具体业务包括；房地产生产性开发贷款、证券（股票、债券）融资、房地产信托、住房消费信贷即购房抵押贷款、住房公积金和房地产保险等方面的资金融通活动。
房地产金融市场对于支持房地产开发特别是住宅建设，提高购房能力，扩大住宅消费，改善居住条件发挥着十分重要的作用。同时，房地产金融市场也是国家实施宏观调控的重要手段。国家通过金融市场，贯彻货币政策，运用货币供应量、贷款规模、利率等手段，调节房地产市场全面协调和持续健康发展。这方面的详细内容将在本书第八章展开阐述。
（五）物业管理市场
1、物业管理市场的涵义
物业管理市场是完整的房地产市场体系不可或缺的重要组成部分。由于房地产商品的耐用度及其在使用中必须得到相应的维护和管理，因而物业管理市场就成为房地产市场的必要延伸。如果说房地产投资开发市场属于生产领域，是房地产市场体系的起始点，那么物业管理市场则属于消费领域，表现为房地产市场体系的终结点。
物业管理市场的简明定义可以概括为：物业管理企业为物业业主或使用人所提供的商品性劳务活动的市场，本质上是一种服务性市场。物业管理市场有两个主体，其供给主体是各类物业管理企业和专业服务企业；需求主体是业主或非业主使用人。双方通过合同建立起平等的互助互利的交换关系，物业管理市场就是这种交换关系的总和。在物业管理市场运作过程中，物业管理企业采用经营性手段对物业实施管理，对业主或使用人提供服务，从而取得报酬，而业主或使用人，则得到相应的服务，使物业保值增值。
2、物业管理市场的特点
物业管理市场与一般的房地产市场相比，具有明显的特点。
（1）服务性。从其性质来说，物业管理市场的流通和交换的标的不是实物，而是提供商品性劳务，具有明显的服务性特点。物业管理中管理的对象是物业，而服务的对象是人即业主，物业管理的目的是提供服务，而服务又寓于管理之中，二者是内在的辩证的统一。因此，物业公司提高服务质量就成为关键因素。
（2）契约性。物业管理公司和业主及使用人两个市场主体之间不是一般的买卖关系，而是必须通过签订合同形成市场关系，双方都必须受到契约的约束。在这里业主或业主委员会是委托人，而物业管理公司则是被委托人，委托人和被委托人都可按合同享受一定的权利，并要尽相应的权利，履行契约就成为物业管理市场运行的重要特征。
（3）双向选择性。物业管理市场的形成依赖于双向选择，业主或业主委员会可以通过招标选择物业管理公司，而物业管理企业也可以通过投标选择服务对象，相互之是一种平等互利的关系。因此实施招投标制度是物业管理市场化的核心问题。
（4）职能的双重性。物业管理的客体是物业，而物业既有作为生产要素的厂房、商铺、办公楼等，又有作为消费资料的住宅和居住小区，因而物业管理的职能便具有双重性，一方面为生产经营性消费服务，另一方面又为生活消费即居住消费服务，具体服务由所管理的物业的性质而定。
把握物业管理市场的上述特性，对于规范和完善物业管理市场具有重要意义。例如明晰物业管理市场的服务性特征，可使物业管理企业把服务放在核心地位，促进服务质量提高；又如明确物业管理市场的契约性特征，可使市场主体双方建立起平等互利关系，相互尊重、相互制约，共同承担相应的权利义务，相互展开协作，齐心协力搞好管理，等等。
3、物业管理市场的发展趋势
中国的物业管理起步较晚，成熟度低，尚处于初步发展阶段，根据市场经济的要求，进一步培育和规范物业管理市场呈现出如下趋势。
一是物业管理企业化。物业管理提供的服务是有偿服务，同计划经济体制下的行政性、福利性房屋管理有原则区别。在这里服务被当作无形商品，经营这种服务商品既要讲究社会效应，又必须得取得一定的经济效益，因而必须实行企业化经营，独立核算，自负盈亏。物业管理的企业化经营，有利于提高规模效益。当前，物业管理企业化中存在两方面突出的困难和问题，其一，在服务质量与收费的关系问题上，存在着收费低、难以达标的矛盾，改革的方向是建立服务质量与收费的对应机制，实行“分等定价”、“优质优价”制度，为此要规范服务标准和收费标准。其二，在管理规模方面，存在着管理规模小、效益差的问题，发展方向是要扩大管理的规模，获取规模效益。
二是物业管理专业化。从社会分工的角度看，物业管理本身是一种专业化的管理，必须有专门组织机构、配备具有专业技术的专业人员和相应的专业工具来进行。由于历史原因，中国城市中还存在着相当大的一部分生产经营性物业和居住物业没有完全纳入物业专业化管理的范围，据2002年统计，全国物业管理覆盖面积仅占物业总量的38%，经济发达的大城市已达50%以上，深圳市已达95%，发展极不平衡。提高物业管理专业化程度，增加覆盖面仍然是物业管理专业化的重要任务。同时，随着生产社会化程度的提高，专业化分工越来越细，物业管理专业化也就不仅仅限于专门的物业企业管理，而且服务的内容也向专业化方向发展，例如房屋维修、水电煤维护、绿化、保洁等也由专门的队伍和公司来实施全天候、一条龙、统一的维修管理。
三是物业管理社会化。所谓物业管理社会化是指根据社会专业化分工的要求，将自有自管的物业委托给专业化的物业公司实施社会性的管理；进一层说，物业管理社会化还表现为它是一项需要全社会参与、监督并配合实施，才能取得较好社会效应的事业，所以必须与社区管理相结合。目前不少开发商将本企业建造的物业交由自己组建的物业管理公司经营管理的情况比较普遍，这种“谁投资建设、谁管理”的模式，建管不分，排斥竞争，既不利于专业化、社会化经营，提高管理效率，又不利于体现业主与物业公司双向选择的权利，严格来讲是对业主的一种侵权行为。从发展的方向看，应实施建管分离，通过招投标推行社会化管理。
四是物业管理市场化。包括两层涵义，其一是指业主或业主委员会对物业管理企业实行市场化竞聘制；其二是指物业管理企业自身的运作机制市场化。目前中国城市的物业管理这两方面都存在不少差距，提高市场化程度，增强竞争意识，是中国物业管理发展的重要趋势。一方面要加快推进物业管理招投标，特别是要尽可能创造条件，逐步把售后公房的物业纳入市场化管理轨道，形成物业管理优胜劣汰机制。另一方面，在物业企业内部进一步健全市场化运作机制，完善物业管理服务收费机制，重点解决同一小区物业不同收费标准的问题，实施多元化经营，提高经济效益和社会效益。
五是物业管理智能化。随着收入增加，生活水平提高，住宅消费由生存型向享受型、舒适型转变，业主对物业管理的要求越来越高；同时，科技进步也为高科技手段运用到物业管理上创造了良好的条件，可以用来满足住房消费的高要求。物业管理智能化已成为发展的必然趋势。诸多高新技术设施设备被引入物业管理之中，例如电子防盗报警系统、信息网络系统、医疗保健系统、电子商务及家政服务系统等等，进入社区、进入家庭，使服务质量显著提高，科技含量迅速增加，物业管理提升到一个新的档次。
第三节 房地产市场的运行
一、房地产市场的功能
从社会再生产过程分析，房地产市场属于流通环节，处于中介地位，不仅起着沟通生产和消费的重要作用，而且发挥着促进房地产开发建设、提高资源配置效率、更好地满足生产性需求和消费性需求的重要功能。具体表现以下几方面：
1、传递信息的功能
房地产市场信息是在房地产交易过程中形成，并通过市场来传递的。房地产市场体系越完善，产生的信息就越多，传递的速度也就越快。中国房地产市场已基本形成，但市场机制还不健全，市场体系尚不完善，所以其传递信息的功能还比较弱。随着房地产市场的发展和完善，这种传递信息功能的特殊作用，将越来越得到充分发挥。
2、优化房地产资源配置，提高经营效益的功能
房地产市场的价格机制、供求机制和竞争机制与一般商品市场一样，有着优化资源配置的重要功能。通过价格机制可以指挥生产经营方向，调节房地产供应量和供给结构；通过供求机制可以使房地产开发建设，适应市场供求关系的变化，实现供求平衡；通过竞争机制给企业以压力和动力，实现优胜劣汰，把房地产资源配置到效益好的企业中去，从而优化资源配置，提高经营效率。
3、促进劳动生产率提高的功能
在市场经济条件下，房地产企业处于激烈的市场竞争环境中，特别是房地产高投资、高风险的特性，随时都面临着被淘汰出局的可能性，为了在市场竞争中求得生存和发展，并获取最大限度的利润，就必须努力采用高新技术，改善经营管理，降低成本，增强竞争能力，从而促进劳动生产率的提高。
4、调节和再分配国民收入的功能
价格是实现国民收入再分配的手段之一。房地产价格上涨会使购买者的支出增加，房地产经营者和投资者的利润增多；而房地产价格下跌，则会使购买者得益，房地产经营者和投资者的收入减少。由此房地产价格机制就能起到调节和再分配国民收入的作用。
5、理顺流通环节的功能
房地产市场属于流通领域，它是沟通生产和消费的桥梁和纽带。通过建立和完善市场流通组织，发展中介机构，理顺流通环节，可以加快商品房销售，减少积压空置，加快资金循环与周转，从而提高房地产业经营效益。
6、促进住房消费和优化消费结构的功能
住房是人们生活必不可少的消费资料，是关系居民居住质量和居住水平提高的重大问题。健全的房地产市场不仅能促进住宅建设和供应，而且为居民购房创造顺畅的流通条件，提供周到的服务，真正满足多层次的住房需求。同时，房地产市场又起着优化消费结构的作用。
住房消费支出占居民家庭收入的比例是否适当，对居民消费结构的合理性有着决定性的作用。在市场经济条件下，房价过高，住房消费将萎缩，从而会使居民消费中的住房消费比例下降，使消费结构不合理。因此，在房地产市场体系比较完善的条件下，通过房地产市场机制，可以调整居民住房消费，使消费结构趋于合理。
二、房地产市场运行机制
房地产市场的功能是通过房地产市场运行机制对房地产生产、流通和消费的调节作用表现出来的。
（一）房地产市场运行机制的内涵
房地产市场是房地产交易关系的总和。要使房地产交易关系得以形成，必须具备下列三个要素：一是房地产交易主体，包括供给主体（卖方）和需求主体（买方）。供给主体即从事房地产交易的卖方当事人，包括国有土地使用权的法人代表，房地产开发商、建筑商、中介商，以及与房地产交易有关的一般企业、金融机构和居民等等。需求主体即房地产买方当事人，包括购买生产经营性用房和购买居住用房的消费者。二是房地产交易客体——土地或物业。三是房地产交易法规及其监督者、市场管理者。房地产市场运行机制，就是市场有机体互相联系、互相制约，调节市场交易主体和客体，促其规范运行的形式和手段。
（二）房地产市场的主要运行机制
一般情况下，房地产市场的运行机制主要包括下面几个方面：
1、动力机制
房地产企业是房地产市场交易的主体，而房地产企业从事房地产开发经营和服务的直接目的是追求利润最大化。动力机制就是在房地产企业的动力和经济利益之间产生相互制约和相互协调的一种内在联系的市场运行形式和手段。
动力机制的形成必须以房地产企业的清晰的产权界定为前提条件。因为只有这样，房地产企业的经济行为才能只受其独立的合法经济利益支配，不至于出现扭曲行为；房地产企业才能具有充分的自主经营权，不至于受他人强制。动力机制能否形成，关系到房地产企业对房地产市场发出的信息能否及时准确地作出反应。所以它是房地产市场运行机制的首要内容。
2、价格机制
价格机制就是指使价格规律发挥作用的市场运行的形式和手段，即由市场上供求关系的变动引起的价格的上下波动的表现形式，以及通过价格波动的作用促使供求趋向一致，价格与价值趋向均衡的手段。因此，价格机制是调节房地产资源优化配置的最重要的市场机制。
3、供求机制
供求机制就是用于调节市场供给与需求之间关系的市场运行的形式和手段。在供过于求的买方市场情况下，供求机制能引导企业调整产品结构，注意对新产品的开发经营等，以促使企业的生产、经营和服务能适应和激发市场需求。在供不应求的卖方市场情况下，供求机制会使价格上涨、生产规模扩大以及吸引更多的企业进入市场等。因此，供求机制是实现供需均衡目标的最基本的市场机制。
由于供求关系的变化，会直接导致价格的涨落，而价格的涨落又刺激或抑制供给与需求。因此，供求机制与价格机制有着相辅相成的密切关系。
4、竞争机制
竞争机制就是市场竞争的形式和手段。主要是指发生在同类房地产商品的不同房地产企业间，为争夺市场、资金、人才及先进技术等，通过价格竞争、质量竞争、服务竞争等手段，以较高的质量和低廉的价格战胜对手的行为方式。因此，竞争机制是促进房地产企业改善经营管理，提高劳动生产率和经济效益的最有效的市场机制。
上述市场机制是相互影响的，协调配合，共同发挥作用。
三、房地产市场分级运行
（一）房地产市场分级运行的概念
在现实房地产市场上，房地产商品的交易和流通实际上是在三个具有不同运行特征的层次上进行的。人们把房地产市场的这种实际运行状况称为房地产市场的分级运行。
1、房地产一级市场的涵义及其特征
房地产一级市场主要是土地所有权和使用权出让的市场，是由以土地使用权纵向出让为内容的土地批租市场、土地租赁市场，以及同步进行的土地征购市场组成。土地批租市场是指将城市存量闲置土地或拆迁的土地和征用的土地使用权，以批租的形式在明确用途、使用年限和其他使用要求的条件下，有偿出让给开发企业或土地使用者。土地租赁市场是指通过一定年租金的形式将土地使用权租赁给土地使用者，后者则按年向国家交纳地租。作为一级市场的土地市场是房地产市场的源头。
在中国，一级市场的主体即卖主是国家或国家授权的管理部门。一级市场的经营方式一般采用有限期招标拍卖或逐年收取土地使用费等方式，价格是由供求双方的联合作用而形成的，由国家控制和调节。一级市场的组织形态是垄断型的，其垄断因素主要来源于土地所有制。
2、房地产二级市场的含义及其特征
房地产二级市场主要是房地产增量市场。一方面，土地开发企业在合同规定的批租期内，将已开发好的土地按批租合同规定的用途和其他使用要求在此市场上进行有偿转让或转租给土地使用者，也可直接兴建商品房出售或出租。另一方面，新近建造完毕的建筑物在此市场上向广大用户出售或出租。房地产二级市场主要是新增的商品房市场，所以，二级市场也可称为土地或房地产开发市场。
在我国，二级市场的主体即卖主是房地产开发企业，买主是不确定的。二级市场的经营方式是采用出卖或出租已开发土地或连同其上的建筑物的形式，价格则是在市场中形成的。二级市场的组织形态是具有一定垄断性的不完全竞争市场，即其竞争性成分较强，但由于土地经营权的垄断，致使竞争是不完全的。
3、房地产三级市场的含义及其特征
房地产三级市场主要是房地产存量市场。一方面，土地使用者之间将自己的土地使用权，在批租合同规定期限内，按合同要求或补办批租手续、补交地价在横向市场上再转让、转租或抵押。另一方面，原有房地产用户将自己拥有的房地产产权在市场上进行再转让。现实经济生活中所称的三级市场主要是存量商品房市场。
在中国，三级市场的主体是房地产商品的用户，其卖主和买主都是不确定的，几乎所有的企业、事业单位、个人都可能成为市场主体。三级市场的经营方式一般采用转让或出租土地或连同其上的建筑物的形式，价格则是在市场中形成。三级市场的组织形态也是具有一定垄断性的不完全竞争市场，其垄断因素也是由于土地经营权的垄断，但竞争程度远远大于一二级市场。
（二）房地产一、二、三级市场的有机联系
在中国，房地产一级市场的交易量将在很大程度上决定二级市场的交易量，从而将带动三级市场的交易；此外，二、三级市场上的国有土地使用权的横向转让、转租或抵押，都要受第一次土地批租合同条款的种种制约；因此，一级房地产市场是二、三级房地产市场借以产生、发展的基础。二、三级房地产市场则是一级房地产市场商品化借以实现的必然延伸和结果，二、三级房地产市场的活跃和健康发展则是一级房地产市场的土地批租顺利进行和一级市场的进一步完善与扩大的条件。可见，房地产一、二、三级市场构成了一个完整的有机的市场体系，是以整体功能的发挥来促进城市土地资源、房产资源的优化配置和使用效率的不断提高。同时，需要强调的是，房地产市场的健康发展，只有在对房地产一、二级市场重视的同时，积极拓展三级市场，真正将三级市场搞活，使大量存量房屋流通起来，进而推动二级市场发展，实现二三级市场联动，才能极大地持久地提高房地产市场的有效需求，才能使房地产市场真正成为百姓市场，促进住宅消费热点的形成，使住宅建设真正成为国民经济新的增长点。
从发展趋势看，随着房地产市场的发展，房屋总量的不断增加，存量房交易量将逐步增多，房地产三级市场将日趋繁荣，在房地产交易总量中逐步上升到主要地位，而增量房市场交易量则日益缩小，退居次要地位。这在发达国家已成为事实，中国的一些房地产业发达的大城市也正处在这个转化过程中。
复习思考题
1、影响和决定房地产市场需求的有哪些主要因素？
2、房地产供给有哪些特点？
3、认识房地产供求均衡原理有什么重要意义？
4、什么叫房地产市场体系？它由哪些方面构成的？
