第十一章 房地产业与国民经济
房地产业是国民经济的重要组成部分，既受到整个国民经济发展水平的制约，又发挥着促进国民经济发展的新经济增长点的作用，明确二者的关系，是对房地产经济实施宏观调控的前提。本章从房地产业在国民经济中的地位和作用入手，着重分析房地产业成长为支柱产业的必然性和条件，进而研究房地产经济周期波动与可持续发展问题。
第一节 房地产业与国民经济的关系
一、房地产业在国民经济中的地位和作用
房地产业作为国民经济的重要组成部分，在整个国民经济体系中具有十分重要的地位和作用。
（一）房地产业在国民经济中的地位
从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位。
1、房地产业属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的产品和劳务兼有基础性的生活资料和生产资料的双重属性。一方面，房地产业开发的住宅，是人们满足居住需要的最基本的生活资料，安居才能乐业，它所提供的是基础性的物质生活条件。另一方面，房地产业开发的厂房、商铺、办公用房等，又是满足生产经营需要的重要生产资料，属于社会生产基础性的物质要素。房地产作为社会经济生活的基本要素贯穿于社会生产和再生产的各个环节，从而使房地产业具有基础产业的特征。
2、房地产业又是先导性产业。房地产是社会生产和再生产、以及文化、教育、科学、卫生等各种社会经济活动的物质载体和空间条件，房地产经济运行与国民经济中的所有产业和部门都密切相关。在各行各业的经济活动中，都必须率先从房地产开发开始，以此为先导。例如，城市开发必先进行基础设施建设和各类房屋的建造；建设工厂必先建筑厂房；开办商店必先建造商铺；筹建学校必先建造校舍等等。由此，房地产业也就成了先导性产业。
3、房地产业还具有支柱产业的特征。由于房地产业的产业链长、产业关联度大，它的发展可以带动一系列相关产业的发展，在目前的中国又是新的经济增长点，对于促进国民经济增长发挥着举足轻重的作用，因而具有支柱产业的显著特征。关于房地产支柱产业特征，本章第二节将详情加以阐述。
上述房地产业的基础性、先导性、支柱产业特征，是其客观存在的、不以人的意志为转移的规律性所决定的，只有正确认识和紧紧把握这个客观规律，才能在国民经济的产业布局中，确立房地产业应有的地位。
（二）房地产业在国民经济中的作用
房地产业的上述地位，决定了它在国民经济中发挥着重大的积极作用。主要体现在推动城市建设、促进经济增长和提高居住生活水平等方面。具体表现在：
1、推动城市开发，促进现代化建设。现代城市是一国的经济、政治、文化中心，加强城市建设始终是现代化建设中的关键。而房地产综合开发既是城市开发的先导，又改变着城市面貌，完善城市功能。一方面，现代城市的开发建设，首先要进行土地和房屋的整体规划，保证城市功能的合理布局，形成房屋等建筑物的类型、景观、风格等独具的种种特色；另一方面，经营城市的重点也是经营城市土地和房地产，使土地资源合理配置，优化结构，达到使用效益最大化；同时也使产业布局实现最佳最优，土地不断升值，为城市经济的持续发展创造良好的外部环境和内在的条件。中国许多城市的实践证明，房地产业的发展对于推动城市建设发挥了重大作用。
2、带动相关产业发展，促进经济增长。如前所述，房地产业具有产业链长、产业关联度大的特点，不仅自身的发展为国民经济增长提供直接的贡献，而且通过其产业关联效应带动和促进相关产业的发展和整个国民经济的增长。在国民经济的产业体系中，直接和间接与房地产相关的达50多个行业。房地产业与建筑业、建材业、金融业有着直接的紧密联系，影响到钢铁、化工、塑料、机电等基础工业和制造业；还带动家用电器、家具和室内装饰等行业，促使旅游、园林、商业、咨询、中介服务等第三产业的兴起和繁荣。据初步测算，房地产业的产值每增加一个百分点，就能使相关产业的产值增加1.5～2个百分点。1990年以来，中国经济的持续、稳定和快速增长，也包含了房地产业发展所作出的重大贡献。
3、增加财政收入，为现代化建筑积累资金。房地产业发展的另一个重要作用是，为国家和地区的财政收入开辟重要来源。房地产综合开发，一方面，可以提供大量税金、土地使用权出让费和利润等，直接增加财政收入，为城市现代化建设积累资金；另一方面，房地产业的发展又进一步带动其他关联产业的发展，间接地创造税收和利润，实践证明，房地产业通过各种渠道提供的税费，已成为国家和地区财政收入的重要组成部分。
4、加快社会主义文化发展，促进精神文明建设。房地产开发可以为社会文化、教育卫生、科技事业、健康体育、通信网络等提供活动空间和场所，创造必要的物质条件。而且房地产构成的建筑本身就是人类物质文明和精神文明相统一的结晶和体现。一幢优秀的建筑物在实现其自身物质文明功能的同时，也会以其独特的文化艺术形式体现精神文明建设的功能。一个优秀的居住小区，在实现居住功能的同时，也会以其独特的审美价值体现良好人文精神和高尚的居住文化。所以，房地产业的发展，在加强物质文明建设的同时，也促进了精神文明建设。
5、改善居住条件，提高劳动者素质。房地产业的发展，促进住宅建设，可以为人们提供数量更多、品质更高、环境更好的住房，充分满足日益增长的居住需求。同时，随着居住条件的改善、居住质量的提高，住宅功能得到充分发挥，促使劳动者素质全面提高，高质量的住房消费必然使劳动力在扩大再生产过程中得到全面发展，而劳动力是生产力中的第一要素，劳动者素质的提高，有助于促进生产力的发展。
房地产业的上述地位和作用，是国家制定产业政策的客观依据。在改革开放前的相当长一段时间内，由于计划经济体制的束缚以及指导思想上对房地产业在国民经济中的地位和作用认识偏差，导致房地产业萎缩，影响了国民经济的发展。而在改革开放中确立了社会主义市场经济体制以后，随着现代化建设的展开，房地产业迅速得到复苏和发展，促进了经济增长，其在国民经济中的重要地位和作用逐步显现出来，从而制定了房地产业的新经济增长点和支柱产业的产业政策。这是房地产经济理论和产业政策上的重大进步。
二、房地产业与国民经济的相互关系
房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性。一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度；另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调。如何正确处理二者之间的关系，不仅是房地产业能否健康发展的重要关键，而且也是关系到宏观调控中能否实现国民经济总量平衡和结构平衡重大问题。为此，对房地产业与国民经济相互影响的因素，必须作具体分析。
（一）国民经济对房地产业的影响因素
在现实经济生活中，国民经济对房地产业的影响因素主要表现为下列经济参数和变量。
1、国民经济发展水平对房地产业的影响
国民经济的发展水平和速度是制约和带动房地产业发展的主要因素，二者呈现出正相关关系。这里所说的国民经济的发展水平是指总水平，衡量的主要指标是国内生产总值（GDP），由于各国的人口等因素的不同，所以能真实反映这种总水平的应是人均国内生产总值，它反映一个国家的经济发达程度和人民的富裕程度。例如，中国现时的国内生产总值在世界上排名第六位，而人均国内生产总值仅达到1000美元，列在100位之后，仍属低收入国家。人均国内生产总值高，意味着社会总体投资水平和人们的消费水平高，带动房地产投资和住房消费水平相应也比较高。所以，一般来说，经济发展水平高，房地产业也比较发达，成熟度相应也高，反之，则相反。美国等发达国家房地产业比较成熟，而中国整体上发展水平低，房地产业的成熟度也显得较低。
国民经济增长速度衡量的主要指标是国内生产总值的增长率，它对房地产业发展的影响反映在房地产增加值的增长速度上。一般来说，国内生产总值的增长速度快，意味着投资和消费的增长率高，带动房地产业增加值增长速度也比较快，反之，则相反。现今的发达国经济总量大，但增长速度低，房地产业的发展速度也相应较慢；而中国作为发展中国家经济总量虽然不大，但经济增长速度快，相应房地产增加值的增长速度也比较快，在一定时期甚至超过国内生产总值的增长速度。所以，在考察国民经济对房地产业的影响因素时，要把国民经济的发展水平和经济增长速度统一起来进行研究。
2、产业结构对房地产业的影响
在国民经济的产业结构体系中，房地产业属于第三产业的范畴，一国一定时期产业结构的状况，对房地产业的发展程度也有相当大的影响，起着制约或带动作用。产业结构是随经济发展而不断演进的，在工业化初期阶段，第一产业占主导地位；工业化中期阶段第二产业主要是重化工业等制造业占主导地位；工业化后期阶段，第三产业上升到主导地位。房地产业作为第三产业的重要组成部分，随之也得到大发展，成长为支柱产业。中国当前处于工业化中期阶段向工业化后期阶段转化的过程中，正是房地产业发展的大好时机，并且已经成长为支柱产业之一。可见，产业结构的演变对房地产业的发展也有重大的制约和带动作用。
3、投资水平对房地产业的影响
投资需求是拉动经济增长的重要方面，一国的投资水平反映国民经济的总体状况。投资水平对房地产业的影响主要是通过社会投资总量的增加和投资结构的变化来实现的。社会投资总量是指全社会各部门和各经济主体投资的总和。一般来说投资总量与房地产业的发展规模呈正相关关系。当社会投资总量增加时在房地产投资占社会总投资的比例不变的情况下，房地产投资也随之同比例增加，房地产投资规模也同时扩大，在这里房地产业的发展很明显地受到社会总投资增长情况的制约和带动。
投资的部门结构，是指社会总投资中各部门投资额所占的比例和构成。由于房地产投资是社会总投资中的构成部分，即使投资总额不变，其所占份额的变化，也会引起房地产投资规模的扩大或缩小。当房地产投资额占社会总投资的比例上升时，房地产投资规模随之扩大；反之，当房地产投资所占比例缩小时，房地产投资规模也随之缩小。所以，房地产业的发展不仅受到社会投资总额的限制，而且还受到投资结构的制约和带动。
在中国，房地产投资被列入固定资产投资范畴。1990年以来，由于房地产投资的增速快于全社会固定资产投资的增速，因而，不仅房地产投资的总量相当大，而且占固定资产投资的比例也上升很快。2003年全国完成房地产投资额已突破1万亿元，比上年增长29.7%，占全社会固定资产投资的比重约为20%左右，部分大城市高达30%～40%。因而引起理论界和高层领导的关注。理论上的难点在于究竟如何量化？在实际运行中很难确定一个数量比例关系。一般来说，在中国处于和平崛起的时期，且经历房地产业长期萎缩期之后，一定阶段房地产业快速发展是必然的，房地产投资增速快于全社会固定资产投资增速也有其合理性。衡量其合理程度的标准主要是市场需求和投资品的供给。从近几年全国房地产市场状况看，商品房销售面积大于竣工面积，房地产投资规模和增速有其合理性一面；但从投资品的供给看，能源、钢材、水泥等建筑材料以及运输能力全面紧张，生产资料价格涨幅过大，又反映出包括房地产投资在内的整个固定资产投资规模过大，增速过快，存在着局部过热现象。为此，2004年上半年中央加强宏观调控，重点是控制固定投资规模，采取紧缩银行贷款、整顿开发区、规范土地市场秩序等措施，使过高的投资增长率得到控制，短期内对房地产投资有抑制作用，但从长远来看，这对房地产业的持续健康发展有利。
4、消费水平对房地产业的影响
社会消费水平取决于一国国民收入的总量和积累与消费的比例关系。一般来说，在积累与消费的比例关系不变的条件下，经济发达，国民收入的总量大，相应消费水平也高；而在总量不变的前提下，如果积累率下降，能够用于消费的部分增加，消费水平提高；反之，积累率上升，能够用于消费的部分减少，则消费水平下降。归根到底，消费水平取决于经济发展水平。所以，它对房地产业的影响实质上也是国民经济对房地产业的影响。
社会消费水平对房地产业的影响可以从两方面考察。一是社会消费总量，即全社会用于消费的总额。统计学上的消费水平是按人均可支配收入计算的，个人的收入水平是决定消费水平的主要因素。消费水平对房地产业的影响是通过市场消费需求反映出来的。一般来说，人均可支配收入多，消费水平越高，房地产商品等高档耐用消费品的需求也相对越大；反之，则相反。二者呈现出正相关关系。二是社会消费结构，即各类消费品在消费总量中的构成。在统计上主要以家庭消费结构来衡量的，即在家庭总支出中各类消费品支出所占的比例和构成。目前世界上普遍采用恩格尔系数（食品消费支出占家庭消费总支出的比重）来表示的。按恩格尔定律，随着人均收入水平的提高，人们用于食品消费支出部分绝对量也会增加，但相对量即占家庭总消费支出量的比重会下降，这就是通常所说的恩格尔系数下降，而用于住房等价值量大的高档耐用消费品的比重则会不断上升。消费结构的这种变化趋势，使住房消费需求扩大，从而带动房地产业的发展出现一个高峰期。中国目前的恩格尔系数已从90年代初的50%左右下降到40%以下，正是住宅业及房地产业大发展的时机，当前全国城市房地产业的繁荣印证了这一点。
5、信贷规模和利率对房地产业的影响
房地产业的发展需要有金融信贷的强有力的支持，包括房地产开发贷款和住房消费信贷即个人住房抵押贷款的双重支持。而一定时期社会信贷总规模是有一定限制的，同时信贷额在社会不同产业之间的分布又取决于产业收益率、产业结构和国家产业政策的制约，由于房地产信贷受到社会信贷绝对规模和相对规模的限制，从而影响到房地产业的发展。如果房地产信贷规模扩大，促进房地产开发和消费，带动房地产业发展；而如果房地产信贷规模缩小，则会压缩房地产开发和消费，抑制房地产业的发展。所以，金融信贷是国家调控房地产市场的重要手段。
利率既是调节信贷规模的重要杠杆，也是影响房地产业发展的重要因素。它主要通过利息成本的高低发生作用的。房地产开发贷款的利率越高，房地产投资的机会成本越大，利润空间越小，便会抑制房地产开发投资和供给量；反之，则相反。个人住房贷款利率越高，居民购房的成本支出越大，承受能力越低，便会抑制住房消费，反之，则相反。可见，长期利率对房地产开发投资和消费需求都会产生重大影响。1998年以来，银行连续8次降息，使目前的存贷款利率水平都比较低，对房地产业的发展起了良好的推动作用。
从上述五个方面的影响因素可以看到，房地产业对整个国民经济有着高度的依存性，作为国民经济产业链的构成部分，它的存在和发展必须具备一系列的客观条件，包括经济发展水平和增长速度、投资规模、产业结构、收入和消费水平、市场需求、经济体制和政府的产业政策等。由于受到这些因素的制约，房地产业只能在一定的宏观经济约束条件下，才能得到健康持续的发展，所以，房地产业的发展必须与整个国民经济的发展相适应。如果脱离了国民经济的总体发展水平，房地产业孤军突进，会因失去坚实的基础而跌落下来；但如果房地产业过于落后于国民经济发展的要求，也会拖经济增长的后腿。为避免大起大落的情况发生，在实践中应正确把握房地产业与国民经济的适应度。
（二）房地产业对国民经济的反作用
房地产业作为国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会牵制或促进国民经济发展和结构的协调。从本质上说，这是由于房地产业的先导性、基础性、支柱产业的地位和作用所决定的。如果房地产业健康发展，产业关联效应得到部分发挥，可以促进国民经济快速发展；反之，房地产业运行失常，如发展滞后，会拖国民经济后腿，发展过快，又容易产生房地产泡沫，造成大量空置，导致经济结构失调，影响国民经济的持续健康发展。
房地产业对国民经济的反作用，主要是通过以下一些经济变量来实现的。
1、房地产开发投资的规模和增长率
房地产投资是拉动投资需求，制约或促进经济增长的重要因素。这里所说的房地产开发投资，包括房地产投资占全社会固定资产投资的比例及其增长速度、房地产施工、开工、竣工面积及其增长速度等。在符合国民经济发展需要的前提下，房地产投资增加，开发规模扩大，便会产生促进国民经济增长的积极作用；但如果超越了客观经济条件的可能性，如资金供应紧张，能源、建筑材料、土地资源缺乏保证等，则会引起投资增速过快、通货膨胀、结构失衡、经济过热等弊端。所以，如何保持房地产投资的合理增长率，适度的房地产开发规模，是一个值得深入研究的课题，要有长期的资料积累和经验判断和实证研究才能得出科学的结论。
2、房地产业增长贡献率
房地产业增长率是房地产业整体发展状况的综合性指标，它反映房地产业的发展对整个国民经济增长的直接贡献度。房地产业增长率一般以行业增加值为统计指标，房地产业增加值是指一国在一定时期内（一年）提供的房地产商品和劳务的价值总和。计算房地产业增长率的公式为：房地产业增长率=计算期房地产产业增加值/上一年房地产业增加值×100%。如果房地产业增长率快于一定时期内整个国民经济（指国内生产总值）的增长率，则房地产业对经济增长的贡献率上升。例如，上海地区1990年房地产增加值占全市GDP的比重为0.5%，由于房地产业的持续快速发展，到2004年已提高到8.4%，表明上海的房地产业对上海市经济增长的贡献率有了极大的提高。这种贡献称之为直接贡献率。同时，房地产业的产业关联效应强，还通过带动相关产业的发展，间接促进经济增长，是为间接贡献率。所以，房地产业对国民经济增长的贡献率应把直接贡献率和间接贡献率综合起来计算。
3、房地产业经济效率
房地产经济效率增长率指标主要用来反映房地产经济运行质量提高及其对国民经济发展作出的实际贡献。该指标一般可以用产业利润率作为基础，用投入产出比率进行调整后，通过当年与前一年末值的比较，得出房地产业经济效率的变化状况。如果产业利润率上升，房地产业的经济效率提高，对国民经济增长发挥正的促进作用；反之，如果产业利润率下降，房地产业的经济效率降低，则将在一定程度上牵制国民经济的发展。此外，除了价值量指标外，还可以从使用价值指标来衡量，如果房地产的品质提高，科技含量增加，生态环境改善，房地产业的整体经济效率提高，也将促进整个国民经济运行质量进一步提高；反之，则相反。所以，在房地产业发展过程中，一定要十分注意提高经济效率，从粗放型、数量型增长方式转换成质量型、效益型增长方式。
4、房地产信贷规模
房地产业的发展对金融信贷的依存度很高，在房地产开发中，目前企业开发资金的来源中，30%以上为银行的开发贷款，如果考虑个人房贷、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款，这一比重将上升到80%。2003年全国个人住房贷款余额已达11779.74亿元。上述情况反映出房地产业与金融业存在着互相依存、互相促进的紧密关系，并且通过房地产金融的发展制约或促进国民经济的发展。
房地产业信贷规模的变动对房地产业的发展具有巨大影响，进而对国民经济产生影响。房地产信贷绝对规模的扩大，投资量增加，产业发展速度加快，从而房地产业促进国民经济增长；反之，则相反。房地产信贷相对规模的上升，即房地产信贷在全部银行信贷中的比例提高，通过房地产增加值的增长，对国民经济 的贡献率上升，从而房地产业在国民经济中的地位和作用也上升。
5、房地产需求和供给水平
房地产需求是房地产业发展的根本动力，房地产供给是为满足需求服务的，房地产需求和供给的变动及其供需水平，直接决定房地产业的发展状况，进而影响国民经济发展。如果房地产需求扩大，拉动房地产供给增加，房地产业快速发展，进而扩大内需，从投资和消费双向拉动国民经济增长；反之，则相反。
同时，房地产业部门又参与国民经济的总量平衡和结构平衡。房地产供给结构与需求结构的均衡状况，也会对整个国民经济的总量平衡和结构平衡产生重大影响。如果房地产供给和需求是平衡的，有助于国民经济的总供给和总需求实现平衡；房地产供给结构与需求结构平衡，也有利于全国市场中的结构平衡和协调发展。而如果供需失调，商品房大量空置，不仅影响房地产业发展，而且拖累国民经济的良性循环和正常发展。所以，对房地产业的宏观调控，是整个国民经济健康发展的需要。
房地产业对国民经济的促进或牵制作用的分析说明，只有保持房地产业的持续健康发展，才能真正发挥其促进国民经济增长的积极作用。
三、房地产业与地区经济的相互关系
房地产作为不动产具有很强的区域性。从供给方面看，房地产业开发建设和供给的房地产商品具有固定性的特征，自其生产出来之后不能移动，一般而言，一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求；从需求方面看，人们对房地产的市场需求也主要是本地区生产、消费和投资需求，其销售对象和范围受到极大的区域性的限制。由于房地产市场的这种区域性，因而房地产业的发展与地区经济的关系就特别密切。分析和研究两者的关系，对于地区房地产业和区域经济的发展都具有重要意义。
房地产业与地区经济的关系，同房地产业与整个国民经济的相互关系，其基本原理是相似的，但区域性的特征更为明显和强烈。
一方面，地区经济的发展水平很大程度上决定了本地区内房地产业的发展状况。这是因为，房地产业是地区经济的重要组成部分，地区经济的持续发展是房地产业持续发展的必要条件。只有经济发展了，才会拉动对房地产作为固定资产的投资需求，才会增加对工业厂房、商铺等生产要素的需求，也才能提高居民收入水平，扩大对住房消费的需求，从而制约或带动房地产业的发展。可见，地区经济是该地区房地产业发展的经济基础，房地产业必须与地区经济的发展相适应。如果房地产业的发展超越地区经济的发展水平，出现过热状况，会因缺乏市场需求而造成大量空置，损害地区经济的正常发展；反之，如果房地产业的发展水平跟不上地区经济发展的需要，地区经济的发展速度也会受到一定的拖累。地区经济对房地产业的这种制约和带动作用，告诫我们房地产业的发展状况决不能在各地区之间作简单的类比，而是要从本地区的实际情况出发，决定该地区房地产业的发展规模和速度。
此外，区域房地产业的发展水平还受到该地区经济开放度的影响。地区经济对内对外开放度越大，外来投资就越多，该地区房地产开发建设的资金来源就更广泛，商品房供给量也就扩大；同时，开放度大，外地及境外人口和公司进入就越多，这也会扩大房地产市场需求。而房地产市场供给和需求的扩大，必然促进房地产业快速发展。
另一方面，房地产业的健康发展又推动地区经济的发展。首先，房地产业作为地区经济的重要产业部门，它的增加值占到地区生产总值的一定比例，房地产业发展较快，其对地区经济增长的贡献率提高，必然会促进地区经济增长。其次，房地产业是地区经济发展不可或缺的生产要素。房地产商品不仅是各行各业的空间载体和物质前提，而且厂房、商铺等还是直接的生产要素，住房也是劳动力再生产、劳动者素质提高必要的物质资料。房地产业所提供的生产要素，为地区经济发展创造了必要的物质条件。再次，房地产业又是不少地区的支柱产业，具有关联度大、关联效应强的特点，它的发展可以带动地区相关产业的发展，从而促进地区经济增长。最后，房地产业的发展，还可以从增加资金积累、合理城市产业布局、加强城市道路交通等基础设施建设、改善环境等方面，带动城市建设，改变城市面貌。
正确认识和处理房地产业与地区经济的关系具有十分重要的现实意义。中国国土辽阔，各地自然条件、资源状况、经济基础以及历史、文化、人口等各种社会经济因素各不相同，由此造成了地区经济发展水平极不平衡的状态。这种不平衡又导致了各地区（包括东、中、西部地区、各省、市、自治区）的房地产业发展的不平衡。东南沿海地区，特别是上海、深圳、广州、北京、天津、江苏、浙江等地房地产业发展较快，其主要原因就在于这些地区经济发展水平较高，市场经济比较发达。同时，这些地区房地产业发展快，也带动了该地区经济的进一步发展，这种良性互动的态势，印证了房地产业与地区经济之间的辩证关系。所以，房地产业的发展不但要与整个国民经济的发展相适应，而且还必须与地区经济的发展水平和产业结构状况相协调。
第二节 房地产业的发展与支柱产业
一、支柱产业的内涵
支柱产业的概念，在西方经济学中又被称为“主导产业”。比较完整地提出这一概念的是美国经济学家罗斯托。1960年罗斯托在出版的《经济增长的阶段》一书中，采用部门分析方法，将国民经济各产业部门按其在经济增长中所作的贡献划分为三类，即主要增长部门、补充增长部门和派生增长部门。他认为，经济“起飞阶段”是一种产业革命，它直接关系到生产方法的剧烈变革。在这一阶段要建立起能带动整个经济增长的主导部门。因为起飞阶段需要发展的产业很多，但资金十分有限，要实现起飞，就应当采取“部门不平衡发展”战略。将有限的资金用于发展具有联系效应的主要产业，建立起“主导产业部门”，通过主导部门的发展带动整个经济增长。形成主导部门的条件是，这个部门必须在国民经济中占据举足轻重的地位，必须拥有雄厚的资金，必须有技术创新和迅速应用新技术的能力，必须能够通过自身的发展对其他产业部门起到带动作用。罗斯托所说的“主导部门”是指导经济增长中起主要作用的先导部门，它采用了新技术，本身有很高的增长率，并且能对其他产业部门产生重大影响，因而，它的优先发展能带动其他各部门的发展，进而促进整个经济增长。主导产业犹如房屋的支柱，它是支撑经济发展的关键产业部门，由此，后人普遍把它称之为支柱产业，在国际上这一概念已被广泛应用。
《辞海》（1999年版）“支柱产业”条目作了如下概括：“支撑经济发展的关键产业部门，如房屋的支柱，故称。有以下特点：（1）拥有先进的科学技术、在国民生产总值中占有较大比重。（2）具有较强的市场扩张能力和较高的需求弹性。（3）生产率能保持持续和迅速增长的良好势头和巨大潜力。（4）能带动相关产业的发展，有利于扩大就业，提高宏观经济效益和社会效益。”这是国内对支柱产业较为完整的表述。
综观国内外学者的论述，简要概括如下：所谓支柱产业，是指一国的产业结构中，该产业的增加值在GDP中占有较大比重；科技含量高；具有较大的市场发展空间和增长潜力；产业关联度强，带动系数大，对整个国民经济的发展起着重大影响作用的关键产业部门。
这个定义包括四层涵义：
一是指该产业在国民经济中具有举足轻重的地位,其增加值在GDP中占有较大比重，一般占6%—8％左右。如果达不到一定比重，就不能显示该产业的地位和作用，也就不能成其为支柱产业。当然支柱产业的量化也没有一个绝对的标准，可以高于8％，也可以略低于6％，美国20世纪中叶，在把钢铁、汽车、房屋建筑业称为三大支柱产业时，1960年钢铁工业增加值占GDP的比重为7％，汽车业占GDP的比重为6.7％，房屋建筑业占GDP的比重为5.4％。有一种观点认为，房地产增加值占GDP的比重一定要达到10％才能成为支柱产业。这种观点是值得商榷的。事实上，无论是国际国内，在产业定位时，并没有把某产业的增加值一定要达到GDP10％的比重，作为支柱产业的标准。同时，支柱产业本身也有一个成长和发展过程，是个相对的、动态的概念．我们只能从总体上进行量化研究，决不能把它绝对化。
二是指该产业的科技含量较高，拥有先进的科学技术，体现先进生产力的要求。一方面，由于其科技含量高的优势，能吸引数量更多、质量更好的经济资源和劳动要素投入本产业；另一方面，又能以自身的发展带动其他产业和社会生产力提高，从而实现国民经济的持续快速增长。
三是指该产业具有较大的市场发展空间和增长潜力，在产业结构调整中属于重点发展产业，是国民经济发展的新经济增长点。市场需求是经济增长的主要制约因素，作为支柱产业，它的产品必须有旺盛的市场需求支撑，并且有巨大的市场发展潜力，广阔的增长空间。一个产业如果其市场容量大，潜在的需求看好，那么，该产业不但总产量会持续增加，而且其生产率水平也会不断提高，随之，该产业在一国或地区国内生产总值中的比重也必然上升。一个产业是否具有广阔的发展前途是能否成为支柱产业的必要条件。市场前景越好，生产率水平提高的速度越快；反之，市场前景黯淡，生产率水平的提高就会受到限制。尽管某一产业目前在GDP中所占的比重可能较高，但如果市场容量日趋饱和，已没有进一步发展的潜力，处于夕阳产业的地步，那么，生产率就可能下降，在GDP中的比重相应下降，最终将退出支柱产业行列。而某一产业即使目前在GDP中的比重不是很高，但由于其市场空间广阔，发展潜力很大，从长远来看，其比重必然会不断提高，进而上升到支柱产业地位。改革开放以来，中国城镇居民的居住水平和居住质量提高很快，人均居住面积已达10平方米，但同现实需要相比总体仍属低下水平，离开发达国家人均居住面积30万平方米的水平，还有很大差距。随着经济发展，收入增加，住宅市场需求的潜力很大，这为房地产业的发展提供了坚实的市场基础。
四是指该产业的产业关联度强，带动系数大，对国民经济发展起着关键性作用。支柱产业不但自身有较高的生产率水平，而且对相关产业有较强的外部效应。任何产业都不是孤立存在的，而是处在一定的产业结构当中的，在产业分工体系中，都必然有一定的联系和协作。作为支柱产业与一般产业相比，其显著的特点是：支柱产业通常是那些与其他产业的关联度强，带动系数大的产业。从消耗系数看，支柱产业的直接消耗系数都有较大的数值。在产业消耗系数矩阵系列中，元素越多，说明该产业与别的产业联系的范围越广，而消耗系数的数值越大，则说明联系的强度越大。从带动系数看，支柱产业与其他产业存在着紧密的技术经济联系，有较强的沟通渠道和促进作用。支柱产业与其他产业的生产率相比存在着明显的优势，所以支柱产业生产率的变化，必然会波及到相关产业，从而产生外部效应，支柱产业对相关产业的外部效应通常是正的外部效应，也就是说，支柱产业较高的生产率会传递到相关产业上，带动相关产业的发展，从而使各个产业的生产率水平都有不同程度的提升，实现产业结构合理化和优化，资源配置效率得到整体提高。
二、房地产支柱产业的共性和特性
（一）支柱产业的共同特征
房地产业既具有一般支柱产业的共性，又具有自身的特性。其支柱产业的共同特征概括如下：
1、支柱产业的主导性
支柱产业是相对于一般产业而言的主导产业。在一个国家经济发展过程中，伴随着经济结构的调整，总会有某些产业的份额迅速增大，以至在产业结构中占据着举足轻重的地位，成为经济生活的主体，主导着经济发展，这类产业就称为支柱产业。在产业政策的研究中，人们常常运用重点产业的概念，这里要说明的是，重点产业是比支柱产业更广泛的一个概念，支柱产业可以是重点产业，而瓶颈产业也可以是重点产业，换句话说，重点产业也可能不是支柱产业。只有在经济发展中起主导作用的产业才是支柱产业。所以两者不能混用。
2、支柱产业的先进性
支柱产业必须拥有技术创新和应用新技术的能力，与别的产业相比具有较高水平的生产率。社会经济资源流向哪一个生产部门是有选择性的，在一定时期，总是流向那些能够最有效地利用经济资源的部门。作为支柱产业，如果要比别的产业有更快的增长速度，在产业结构中占有较大的比例，必须吸收更多的经济资源，而要做到这一点，就必须有较高的生产率。支柱产业有较高的劳动生产率，其从业人员能够创造出比别的行业更高的价值，劳动要素投入会得到更大的产出，从而获得较高的报酬，以此吸引数量更多、素质更好的劳动要素投入到支柱产业中来。支柱产业有较高的资金收益率，足以吸引新的资金投向支柱产业，而且能把原来已投到别的产业的资金吸引过来，从而使支柱产业能够有足够的资金保证扩张的需要。和别的产业相比，支柱产业的生产率提高速度应该更快，从而可以使支柱产业尽快成长，发挥其优势。
3、支柱产业的关联性
从技术特点来看，支柱产业应是与其他产业关联度较大的产业，必须能够通过自身的发展对其他产业部门起到带动作用。这就是说，作为主导产业，不仅自身能够高速增长，而且能够把这种增长扩散到其他部门，对其他部门产业产生决定性影响。这种影响主要有四种形式：（1）规模经济影响。主导部门的建立可以形成规模经济，在内部降低生产和销售成本，在外部可以扩大市场范围，提高市场占有率。（2）产生新产业的影响。主导部门的建立，为新产业和部门的建立创造了先决条件，有利于新产业和部门的发展。（3）扩大出口部门的影响。主导部门的发展可以扩大出口，换取外汇，从而为国内经济的发展提供更多的国外资源。（4）带动影响。由于支柱产业与其他产业的关联度大，发挥着主导作用，它的发展可以带动相关产业的发展，运用乘数效应促进整个国民经济的发展。
4、支柱产业的动态性
支柱产业不是一成不变的，而是根据不同的发展阶段和条件不断演变的。随着经济的发展和技术的进步，产业结构处于不断地演变的过程中，到某一阶段，传统产业会因市场需求的变化和科学技术的演变，逐渐衰退，所处地位和作用下降，随之退出支柱产业行业。如美国的钢铁业、中国的纺织行业就是如此。而随着技术进步，新兴产业则相继涌现并发展壮大，在国民经济中的地位和作用上升，成为新的支柱产业。如电子业、信息业、金融保险业上升为支柱产业。房地产业在中国作为新兴产业、新经济增长点，上升为支柱产业也有其客观必然性。
5、支柱产业的差异性
支柱产业在不同国家和地区也是有区别的。受地理环境、资源条件、技术水平和经济发展程度的制约，产业构成和各产业在国民经济中的地位、作用必然产生差异，某一产业在有些国家和地区可以成为支柱产业，而在另一些国家和地区则根本不可能成为支柱产业。如汽车业至今只有少数几个发达国家把它列为支柱产业；同样，旅游业也只有在旅游资源丰富的国家才能成为支柱产业。支柱产业同一国或一地区的经济发展水平和阶段，也有密切的联系。只有当经济发展到较高程度的时候，客观条件已经具备，房地产业才能成长为支柱产业。从各国、各地区的实际情况出发，正确地进行产业定位是十分重要的。
（三）房地产支柱产业的特性
房地产业不仅具有支柱产业的共同特征，同时，又由于其本身的特点，呈现出一定的特殊性。主要表现在以下几个方面：
1、坚实的基础性
一国的产业结构存在着许多相互联系的产业部门，构成国民经济总体，而各产业的地位和作用又有所不同。房地产业在国民经济中属于基础性产业。这是因为，在社会经济生活中，房地产业提供的商品和劳务具有生活资料和生产资料的双重属性，房地产既是人民生活的基本要素，又是社会生产的基本要素。在房地产中住宅占80％左右，而住宅是满足人们居住需要的最基本的生活资料，也是衣、食、住、行中开支最大的消费项目，是基础性的生活资料。同时，房地产作为社会生产的基本要素，贯穿于社会生产和再生产的各个环节，成为不可缺少的物质载体。如工业生产必需有厂房，商业经营必需有营业用房，各类人员的办公必需有办公楼，其他如文化、教育、卫生、体育等也必需有活动场所。
可见，房地产是任何社会活动所必需的基础性物质条件，属于国民经济的基础性产业。这种坚实的基础性地位，决定了房地产业作为支柱产业，可以充分发挥其独特的主导性作用。
2、显著的先导性
社会再生产是个复杂的系统工程，必须遵循一定的程序才能保持良性循环。而在国民经济发展中，房地产业又起着先导作用。特别是在城市经济活动中表现尤为明显。城市开发首先要进行道路、交通、桥梁、给排水等基础设施建设；发展工业必需建设厂房；繁荣商业必需有商业楼；其他如文化、教育、体育、卫生业的建立与发展，也离不开一定的用房。房地产的开发投资、经营活动先行，是城市开发的普遍规律。深圳特区、上海的浦东新区开发中房地产业的繁荣，充分证明了这一点。中国正处在经济起飞阶段，城市建设蓬蓬勃勃地展开，促使房地产业以空前的速度迅速发展，带动了城市建设日新月异，国民经济快速增长，房地产业的先导性作用得到充分体现。这种先导性是其他支柱产业所不完全具备的，运用房地产业的先导性，就可以充分发挥其支柱产业的作用，带动相关产业和整个国民经济持续快速发展。
3、高度的关联性
房地产的开发生产、交换、分配、消费各环节涉及的元素非常多。建筑材料又是多种多样，产业消耗系数很大，直接和间接关联的产业部门特别多，由此决定了其产业链特别长，产业关联度也特别强，它的前瞻效应、后续效应和旁侧效应非常突出，波及面很广。首先，带动建筑业的发展；其次，带动钢铁、水泥、木材、化工、玻璃等建筑材料和机械工业的发展；再次带动配套基础设施、公共服务设施和整个城市建设的发展，使与房地产相配套的道路、交通、管道、水电、通信、商业网点、文化教育等相应增长；最后，房地产业的发展还带动装潢业和相关的消费品工业的发展，特别是住宅内的厨房设备、卫生设备、厅堂布置，家具、家用电器、通信设备等日常生活用品需求的急增。一般估算，其产前、产中、产后带动的相关产业多达50多个产业部门、几百种产品和服务，本身具备了支柱产业的地位和作用，近几年在中国国内生产总值8％左右的增长率中，房地产业及其所带动的贡献率约占2个百分点。
4、永续的持久性
无论何时何地，过去、现在和将来，房地产始终是社会生产和人民生活的基本物质要素，是不可缺少的物质条件。有些支柱产业的存在和发展有一定的时段性，到一定阶段，受市场需求技术条件的变化，在国民经济中的地位和作用会下降，退出支柱产业行列。而房地产业的支柱产业地位和作用具有永续的持久性。以住宅业为例，随社会经济发展，人们的住房需求层次会不断提高，从保障型、小康型向舒适型、享受型发展，住宅的功能不断扩展，科技含量不断增加，居住生活趋向越来越高档。有的住宅陈旧了，会被拆除重建新的更高档的住宅。作为生产要素的工业厂房、商业用房、办公楼、文化教育、卫生、体育等用房，也是如此，会不断地更新换代，这种更新换代永无止境。房地产永远是社会生产和人民生活不可替代的基本要素，它只会随全社会经济文化的发展不断改进提高，决不会趋于削弱。由此，房地产业的支柱产业地位和作用将进一步得到加强。
5、明显的差异性
一般支柱产业在各国和各地区之间存在一定的差异性。而由于房地产是不动产，具有空间的固定性，因此作为支柱产业的房地产业发展程度在国与国、地区与地区之间，呈现出更加突出的差异性。首先是市场供需的差异性。房地产空间的固定性，决定了它不能像其他商品一样在地区之间任意流动，供求范围及其协调被限制在特定地区，从而使地区的供需市场具有明显的差异性。其次是价格的差异性。房地产空间的固定性，使得区位成为影响房地产价格的极为重要的因素，不仅各地区，即使在同一城市不同地段的房地产价格也有明显差异。再次是资源配置的差异性。由于房地产流动的不充分性、价格的差异性，造成房地产资源配置缓慢，缺乏足够的弹性，使得房地产经济运动具有明显的区域性特点。这一特点决定了我国各地区、各大城市房地产业的成熟程度存在较大差异，在地区经济中的地位和作用也大不相同，因此进入支柱产业行列也必然有先有后，不可能完全一致。在一些经济、文化发达、房地产业繁荣的大城市可能率先成为支柱产业，然后在全国成长为支柱产业。
三、培育房地产业成长为支柱产业的基本条件和途径
（一）房地产业成长为支柱产业的基本条件
从世界发达国家经济增长的一般规律来看，在房地产业的发展过程中，随着其在国民经济中的地位和作用的增强，必然逐步成长为支柱产业。中国也正在经历这个过程，其中少数大城市已确立房地产业的支柱产业地位，如2001年上海市在制定的国民经济和社会发展第十个五年计划（2001～2005）中，首创先河把房地产定位于新型产业结构的六大支柱产业之一。从全国来看，也已基本具备了支柱产业的发展条件，2003年8月12日在国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的通知》中，已正式确定房地产业为支柱产业。明确指出：“房地产业关联度高，带动力强，已经成为国民经济的支柱产业。”
把房地产业定位于支柱产业的主要依据是：
1、房地产业保持较大增长幅度，对国民经济的贡献率显著提高
从支柱产业的定义来看，一个产业的增加值在GDP中占有较高比重，是确立其支柱产业地位并发挥支柱产业作用的最基本条件。近十年来中国房地产业从复苏到初步发展、快速发展，已进入繁荣阶段，其发展速度接近全部经济平均增长的2倍。由此，房地产业增加值占GDP的比重迅速上升，从20世纪90年代初的2%左右，上升到2003年7%左右。据中国人民银行的测算显示，2001年中国GDP的直接贡献率达到1.3 个百分点，间接贡献率约0.6至1.2个百分点，两者相加，房地产业对当年GDP增长的贡献率达到1.9至2.5个百分点。根据国际经验数据，一个产业的增加值占GDP的比重达到6%～8%时就成长为支柱产业。中国房地产出现有的数据表明已具备了支柱产业的基本条件。
2、房地产开发建设保持较大 规模，销售量迅速上升
产业经济规模及其在全国经济规模中所占的比重，也是确立支柱产业地位的重要依据。由于市场需求的拉动，中国的房地产投资迅速扩大，商品房开发建设已达到相当大规模。特别是住宅建设突飞猛进，从住宅建设投资和竣工面积来看，1990年全国住宅建设完成投资297亿多元，竣工面积1亿平方米；1994年全国住宅建设完成投资2487.8亿元，竣工面积突破2亿平方米。进入“九五”期间，住宅建设年完成投资接连突破3000亿元到5000亿元大关，年竣工面积也相继跨上了3亿、4亿、5亿、6亿平方米新台阶。2001年住宅建设完成投资更是达到6245亿元，竣工住宅面积更是突破7亿平方米，达到7.25亿平方米。这五年中，全国城镇住宅竣工面积合计约34亿平方米，年均住宅竣工面积6.8亿平方米。近年来房地产投资和开发规模继续扩大，以2003年为例，全年房地产投资额已达10106.12亿元，比2003年增长29.7%，占全国固定资产投资总额的比重为18%；全国商品房施工面积达116907.46万平方米，其中新开工面积54319.10万平方米，竣工面积39509.75万平方米，销售面积32247.24万平方米，商品房销售额达到7670.90万平方米。（详见表11.1）
表11.1 2003年房地产开发、销售情况
实际完成
比去年同期增长
（%）
比重
（%）
一、投资完成额（亿元）
10106.12
29.7
100.0
按工程用途分
住宅
6782.41
28.6
67.1
办公楼
508.64
34.2
5.0
商业营业用房
1277.48
37.6
12.6
其他
1537.59
32.0
15.2
二、本年资金来源合计（亿元）
13128.22
37.6
100.0
国家预算内资金
11.14
-6.0
0.1
国内贷款
3125.14
45.4
23.8
债券
0.34
-86.0
0.0
利用外资
184.45
17.9
1.4
其中：外商直接投资
114.08
0.1
0.9
自筹资金
3758.24
38.1
28.6
其中：企、事业单位自有资金
2032.76
35.8
15.5
其他资金
6048.91
34.4
46.1
其中：定金及预付款
5085.22
38.1
38.7
三、各项应付款合计（亿元）
1610.64
23.7
四、土地开发面积（万平方米）
1、本年购置土地面积
36965.03
21.5
2、完成开发土地面积
20853.75
20.2
五、商品房建筑、销售面积（万平方米）
1、施工面积
116907.46
26.0
其中：新开工面积
54319.10
285
2、竣工面积
39509.75
21.5
3、销售面积
32247.24
29.1
六、商品房销售额（亿元）
7670.90
34.1
100.0
其中：销售给个人
7092.78
35.8
92.5
资料来源：2004年3月10日国家信息中心、中国房地产信息网编《房地产动态》（国家统计局）
3、住房消费热点形成，商品房市场需求旺盛，潜力巨大
随着经济发展，城镇居民收入提高，消费结构的变化，住房消费在家庭消费支出中的比重迅速上升；同时，住房制度改革的深化也促使居民购买商品住房；加上住房消费信贷的支持又提高了购房能力。在这些综合因素的作用下，住房消费已成为消费的热点，商品房的销售面积大幅度增加。以2003年为例，全国商品房销售面积达到创纪录的32247.24万平方米，其中个人购买的已占90%以上。目前中国的城市人口已达5亿，随着城镇化步伐的加快，城市化率将上升到50%～60%新增城镇人口迫切需要解决住房问题，而原有的城镇居民也需要进一步改善居住条件，人均居住面积如果从现有的10万平方米提高到20平方米，还需要增加住房总面积一倍以上。可见，住房市场需求的潜力巨大，初步估计，中国的房地产业起码有20年的繁荣期。
4、房地产市场体系基本形成，逐步完善
市场体系是房地产市场运行的载体。经过10多年的改革和发展，中国的房地产市场体系从建立、发展到逐步完善，已基本形成。从市场体系的客体来看，城市土地使用制度改革取得重大进展，已建立起国有土地使用权有偿有期限转让的制度，招标、拍卖成为主要的土地使用权出让方式，土地市场已基本形成。通过城镇住房制度改革，特别是住房分配货币化改革，已停止住房实物福利分配，基本实现了住房商品化，房产市场出现了空前繁荣局面。随着房地产业的发展，房地产中介机构蓬勃发展，咨询、经纪、评估等中介服务已初具规模，房地产中介服务市场逐步健全。适应房地产业发展的要求，房地产金融从无到有、从小到大，房地产开发贷款和个人住房抵押贷款规模不断扩大，贷款品种不断增多，发挥了支持房地产业发展的重大作用，房地产金融市场也已基本形成。物业管理面迅速扩大，已涵盖全部物业的36%，物业管理市场正在不断发展中逐步完善。再从市场体系的层次来看，一、二、三级市场三个层次的房地产市场体系也已基本形成。房地产一级市场即土地市场迅速发展并逐步完善；房地产二级市场即新增商品房市场，规模庞大，市场交易繁荣；房地产三级市场中存量房市场交易十分活跃，交易量快速增长，在上海等一些大城市中已与增量房交易量基本持平，正在逐步发展成为房地产市场的主流。从总体看，一个多层次、全方位、竞争的、开放的房地产市场体系已基本建立起来，这是中国房地产业逐步成熟的重要标志。
5、房地产行业管理进一步完善和加强，市场运行秩序逐步规范
适应房地产业发展的要求，国家在深化改革过程中，制定了一系列法规、政策和配套措施，使房地产行业管理逐步加强，并进一步完善，基本建立起覆盖房地产生产（开发）、流通、消费、服务等各领域的行业管理体制。国有房地产企业实行政资分开、政企分开，股份化、民营化改制取得重大进展。同时加快法制建设，进一步完善行业管理规范。随着政府机制改革的深化，政府职能转换，减少审批，强化了运用经济法律手段对房地产行业的宏观调控。依照相关法律整顿土地市场、房产市场、中介服务市场秩序，使房地产市场运行秩序逐步得到规范。
从上述五个方面来看，中国的房地产业已基本具备了支柱产业的条件。明确房地产业的支柱产业地位，不仅对房地产业的发展，而且对国民经济增长必将产生深远的影响。
（二）强化房地产支柱产业地位的途径
虽然中国的房地产业已具备了支柱产业的基本条件，但仍然存在着不少薄弱环节，还需要进一步培育和强化。主要措施是：
1、拓宽行业的经济增长点，增强对国民经济的贡献率
作为成熟的支柱产业，其增加值在GDP中的比重一般应达到9%～10%。而目前中国房地产增加值占GDP中的比重仍偏低。问题在于房地产增加值中，房地产开发占的比重大，而中介服务、物业管理等占的比重相对较低。因此，要增强房地产业对国民经济的贡献率，必须扩大住宅市场需求的基础上，着重从以下几方面拓宽房地产行业的新经济增长点：
（1）保持房地产投资开发适度的增长率。从长期来看，住宅市场需求的潜力还是很大的，包括城镇居民改善住房条件的需求、旧城区改造动拆迁的引致性需求、城市化新增城市人口的住房需求等，还有较大的增长空间，这是推动住宅建设投资和开发规模扩大的市场基础。如果房地产投资开发的增长率能保持快于GDP的增速，房地产增加值就能进一步增长。
（2）实施租售并举，大力发展房屋租赁业。房屋租赁是个大市场，在房地产业十分发达的美国住房自有率为65.5%，占35%的居民仍靠租房居住。目前中国的房地产市场存在重售轻租问题，租赁市场发展滞后，也有较大增长空间。为此，要提倡住房梯级消费，鼓励不具备购房条件的城镇居民租房入住，大力发展房屋租赁业。
（3）存量房交易扩容，逐步上升到主体地位。随着新建商品房的增多，存量房总量必将扩大。国外成熟的房地产市场存量房交易已占一半以上。中国城市中的存量房交易刚刚起步，发展余地很大。如果能达到增量房交易的同等水平，将使房地产增加值迅速增长。
（4）大力发展房地产中介服务业，提高服务质量。发达的房地产中介服务市场是房地产业成熟的重要标志。西方发达国家房地产业的兴旺，很大程度上得益于健全的房地产中介服务。相对于房地产开发规模来说，中国的房地产中介服务显得滞后，其增加值在房地产增加值中占的比重很低，房地产咨询、经纪、评估业大有发展前途。
（5）拓宽物业管理覆盖面，扩大服务内容。住房物业管理属于住房消费服务领域。中国物业管理虽然发展较快，但至今的覆盖面仍偏低（只达到36%），且服务内容比较窄，服务质量也不高。因此，要努力使物业管理的覆盖面扩展到80%以上，同时要按照物业管理社会化、市场化、专业化目标，适应享受性、舒适性的要求，提供多层次、全方位、高质量的服务。
上述行业的新经济增长点的拓宽，可以使房地产增加值快速增长，从而提高对国民经济发展的贡献率。
2、科技兴业，提高房地产行业素质
作为支柱产业必须是具有高科技含量的产业。目前，中国房地产业的整体素质不高，房地产的附加值较低，因此，实施科技创新，提高行业的科技含量，是强化房地产支柱产业地位，充分发挥其支柱产业作用的关键。
（1）转变房地产经济增长方式，实现集约型效益型增长。粗放型经济增长方式消耗资源多、效益低，为此房地产经济增长方式要从粗放型数量扩张为主，转到以科技创新为依拓的集约型增长方式上来，合理利用资源，大力提高经营效率。
（2）积极引进先进技术，发展自有产权的核心技术。外资的引进要转到主要引进先进技术上来，大量使用先进设计、新型建筑材料、新工艺和新设备等先进技术，提高房地产科技水平。同时要加大科技投入，积极消化吸收国外先进技术，发展自有产权的核心技术，关键技术要组织力量功关，取得突破性进展，增加科技含量，切实提高房地产科技素质，实现跨越式发展。
（3）努力节约资源，推进住宅产业化、现代化。大力发展部品部件工厂化、标准化生产，普遍采用装配性建筑，节省工时和资源，提高建筑质量。同时，要以节能、节水、节地、节材为中心，改造陈旧落后技术，尽快使房地产产业和建筑业由劳动密集型、资金密集型转化为技术密集型和知识密集型产业。
（4）加速房地产信息化，发展智能建筑、智能住宅。要尽力把高科技运用到房屋建设中来，实行智能化信息管理，智能化办公，智能化物业管理。未来发展方向是利用计算机网络与现代控制技术，构成智能住宅的设备自动化系统、通信自动化系统、照明自动化系统与办公自动化系统有机结合，成为一个协调的一体化系统，全面达到集成目标。
（5）实施人才战略，加快高科技人才培养。要把房地产科技人才的培养提高到战略地位予以高度重视。设置相关专业的培训机构，制定培训计划，分层次进行系统培训。首先，要重视企业高层经理人员的培训，提高政治素质、业务素质和现代经营管理水平，培养一批高素质经营人才。其次，要重点培养高级设计人才、外向型经营人才、信息科技人才、管理人才、营销人才等。适应知识经济时代的要求，培养出一批具有创新精神、创新能力，懂得创新方法，能出创新成果的高级专业人才。再次，要加强在职职工的培训，以最新科技知识、管理知识和信息技术武装员工，不断更新知识，提高员工素质。
（三）深化改革，促进发展
房地产业新经济增长点的形成，支柱产业作用的充分发挥，必须以深化改革为推动力。
1、全面建立现代企业制度，提高企业效率。从微观经济的角度讲，增强企业活力，实现经营的高效率，必须全面加强现代企业制度建设，深化国有房地产企业的改革。重点是规范国有房地产企业的资产管理，健全法人治理结构，完善市场机制。一是推进企业改制，通过股份制形式，把目前多数国有独资的房地产企业改制为股份制企业和民营企业，实现资产组合多元化，产权主体明晰化。二是实行资产重组，把数量众多的国有房地产开发企业，通过兼并、联合重组等方式，组建大型房地产企业集团，提高开发质量和竞争力。三是加强董事会的职能，建立监督机制和协调制衡机制，确保国有资产增值。四是企业经营管理完全市场化，以市场需求为依据，自主决策，独立经营，提高经营效率，以深化企业改革促效益。
2、深化土地使用制度改革，全面实施有偿使用制度。重点抓好三件事：（1）扩大土地有偿使用的范围，对原先划拨使用的经营性用地，通过土地租赁制、收取地租等形式，纳入有偿使用轨道。（2）完善市场化的供地机制，加大经营性用地招标、拍卖、挂牌出让的力度，以提高土地资产收益。（3）尽快建立土地二、三级市场，使国有土地使用权按市场原则顺畅流通，提高土地资源配置效益和土地流转中的收益。
3、积极推进住房分配货币工资化，增强居民购房能力。住房分配制度改革是深化住房制度改革的关键，也是增强居民购房能力，扩大住房市场有效需求的重要推动力。近年来城镇居民掀起的购房热潮，同住房分配货币化密切相关。按国际通用做法，住房分配制度改革的最终目标，是要把住房消费理入职工工资，实现住房分配货币工资化，使住房消费市场的扩大建立在可靠的收入来源基础上，获得持久的发展动力。对此，要研究把住房补贴纳入工资基金的思路、办法和措施。
总之，房地产增加值的增长，要以发展为主题，投资需求和消费需求双向拉动；房地产开发投资、流通、消费、服务多领域齐飞；紧紧依靠深化改革、扩大开放和科技进步两个动力的推动；大力扶持和充分发挥新经济增长点的作用，进一步提高成熟度，定能使中国房地产业再上一个新台阶，强化支柱产业地位，为国民经济发展作出更大的贡献。
第三节 房地产经济周期与可持续发展
一、经济周期基本理论
研究房地产经济周期，首先必须了解经济周期理论的要义。
经济学中关于经济周期的研究，已有200多年历史，直到当代仍然是各国经济学家关注的问题。马克思关于经济周期的理论，揭示了资本主义条件下经济周期性波动的规律性及其成因，但其基本原理具有普遍适用性。
经济周期是指国民经济整体经济活动随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。现代经济周期理论认为，经济周期是建立在经济增长率的相对变化上。其所指的经济周期是指经济增长率上升和下降的交替运动过程。经济周期理论主要是对经济周期产生的原因进行剖析的理论。其要点有经济周期的阶段、经济周期的类型、经济周期的成因。
一般经济学家将经济周期分为四个阶段，即繁荣阶段、 衰退阶段、萧条阶段和复苏阶段。或者将其分为扩张和收缩两大阶段和两个转折点，即谷底到扩张、峰顶到衰退。扩张阶段是总需求和国民经济活动的上升时期，同时相伴随的是国民经济其他变量如就业水平、产出水平、价格水平、货币供应量、工资水平、利率和利润水平等的上升。而衰退阶段则是总需求和国民经济活动的下降时期，同时相伴随的是国民经济其他变量的下降。虽然各个变量上升或下降的速度和时间先后有很大差异，但在经济周期的扩张阶段或衰退阶段，相应的上升或下降的趋势十分明显。
对经济周期的类型，经济学家通过不同指数的衡量，以及各变量侧重点的不同，根据时间的长短分别提出了各种不同的周期类型，主要类型有短周期、中周期和长周期。短周期是由美国经济学家基钦（Joseph Kitchen）提出来的，他认为经济周期实际上有大周期和小周期两种，小周期平均长度多为40个月，大周期是小周期的总和。经济学界把他提出的短周期（40个月左右）称为基钦周期。中周期是由法国经济学家朱格拉（C.Joglar）提出来的，他认为经济周期的平均长度为9～10年，以国民收入，失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为其标志。这种周期又称为“朱格拉周期”。长周期是由苏联经济学家康德拉捷夫（N．D，Kondratier）提出的，他认为，经济发展中有一种较长的循环，平均长度为50年左右，这种周期是与各时期的主要发明、新资源的利用相联系的，又称为“康德拉捷夫周期”。
对经济周期的认识和把握对国民经济的发展是相当重要的， 一方面就是要承认经济周期存在的客观必然性，另一方面则要进行深入细致的研究，提出一定的理论用来解释经济周期的产生和运动，并通过——定的模型来预测经济变动。
—个完整的、有说服力的、能够用于解释和预测社会经济运动的经济周期理论应当能够说明，经济体系本身具有产生周期性波动的功能以及经济波动的原动力来自外界的冲击。在经济周期理论中乘数和加速数模型即符合上述条件。这种周期理论认为在影响经济波动的各种经济变量中，投资变量起着相当关键的作用。经济学家注意到，从长期来看，消费行为、储蓄行为和收入之间的关系是大致稳定的，但是投资行为与收入之间的关系却具有不稳定性。一般说来，投资的少量变动会引起收入的较大变动，反过来，收入的少量变动也将引起投资需求的较大变动，正是这种不稳定的关系使经济形成周期性的波动。
关于经济周期的原因，各国经济学家有着各自不同的观点。其中主要的理论观点如：（1）有效需求不足；（2）投资状况的变化：（3）货币信用的过度膨胀；（4）对未来预期信心不足，等等，都力图从一定的角度来解释经济周期的原因，以便于采取相应的对策。马克思则更着重从资本主义经济制度及内在的经济矛盾分析资本主义国家经济危机的成因，从而揭示了资本主义国家的经济危机产生的客观必然性。
二、房地产经济周期的阶段性和特点
国内外房地产业发展的历史证明，由于宏观经济发展的波动性以及房地产业内在的多种经济因素的影响，房地产业在发展过程中，也必然呈现出其周期性的特征，出现房地产业发展的高峰期和低谷期。所谓房地产业发展的周期性，就是指在房地产业的发展过程中扩张与收缩的交替循环过程。这种周期性在社会主义市场经济体制下会越来越明显地反映出来。
（一）房地产业发展周期性阶段
从总体上讲,房地产业周期波动呈上升期和下降期或扩张期和收缩期两大阶段。具体来看,则又可分为繁荣阶段、衰退阶段、萧条阶段和复苏与增长阶段等四个阶段。
第—阶段是繁荣阶段。主要特征是：交易量急剧增加，市场产品供不应求，拉动房价越来越高；房地产经营利润畸高，吸引开发投资量猛增；整个房地产市场呈现出兴旺发达景象。渐次达到顶点，形成常说的房地产业发展的波峰。到一定阶段，由于开发量的过度扩张，内部结构不合理，市场供给逐渐超过市场有效需求，出现衰退迹象，开始下滑，进入衰退期。
第二阶段是衰退阶段。主要特征是：房地产交易量明显减少，市场需求呈下降趋势：房价涨幅减缓，开始出现下跌迹象；房地产投资增长率趋缓，市场推出的楼盘减少，实力小的开发商难以为继。
第三阶段是萧条阶段。主要特征是：交易量锐减，市场需求急剧下降；供给量严重超过需求量，商品房空置率急速上升；导致房价持续下跌，甚至跌破物业原值；开发商面临困境，实力较弱的企业可能难以支持而破产，一般开发企业也难免遭受重大损失，房地产投资量呈现负增长，这一阶段也就是常说的波谷，当达到谷底时，又开始回升。
第四阶段是复苏与增长阶段。主要特征是：房地产交易量回升，市场需求开始增加；房地产价格趋升，投资者信心增强；房地产投资逐步增长，开发速度加快。当发展到一定阶段时，整个房地产市场又步入新一轮的繁荣期。如此循环；往复，房地产业在周期波动中逐步发展。
从理论上分析，各个国家（地区），房地产业周期波动—般都会经历上述四个阶段。但在实际经济生活中，不同国家和地区由于所处发展阶段、宏观经济状况，以及主客观条件的差异，波动的频率却不尽相同，其表现形式也会有一定的差别。如美国的波动周期一般在20年左右,其中上升期和下降期各占—半，其房地产繁荣阶段（波峰）分别出现在1870、1887、1925、1945、1972和1981年日本大体是10年左右，其中上升期为6至7年，下降期为3年至4年，其繁荣阶段（波峰）分别为1961、1978、1981和1990年。香港地区为7至8年，其中上升期为5年，下降期为2至3年。台湾地区为5至6年，繁荣阶段（波峰）分别为1974、1986和1992年等等。
（二）房地产业发展周期性波动的特点
房地产业是国民经济的重要组成部分，两者之间存在着密切的联系，国民经济的周期性波动制约着房地产经济波动。从实际资料分析，房地产经济周期也是大体上与国民经济周期性波动相吻合的。
但是，由于房地产是不动产，处于基础性、先导性产业的地位等原因，房地产业的周期波动又有其自身的特点。主要是：
（1）在经济周期中，房地产业进入高涨阶段，相对于国民经济周期来说要较为提前一些。这是因为房地产业是先导性、基础性产业。在复苏阶段首先表现为投资信心增强，投资量增加，城市建设中基础设施先行，对房地产的需求增加，带动房地产业提前进入繁荣阶段。中国1992、1993年出现的房地产业第一次高峰期印证了这一点。
（2）房地产业周期衰退阶段也相应更早地到来。在国民经济衰退阶段到来之前，由于供给过剩，压缩投资，房地产往往也首当其冲，因投资需求下降而首先陷于衰退局面。
（3）房地产业周期萧条阶段相对长一些。一方面，由于房地产开发的周期长，衰退以后要进入复苏阶段，需有一个较长过程；另一方面，也由于房地产是不动产，供求关系的调整，建立新的供给和需求的均衡也需有较长的时间。所以，房地产业周期的萧条阶段必然长一些。
（4）房地产业相对比较容易波动，房地产业周期波幅比整体国民经济周期波幅更大一些。因为房地产业是资本密集型产业，投资量大，一旦销售受阻，开发量急剧下降，房地产投资迅速减少；同时，房地产投机者的大量参与，带有较大的泡沫成分，—旦泡沫破裂，也会迅速下降。
（5）房地产业周期性波动带有明显的区域性特点。由于房地产是不动产，供给和需求以本地市场为主，又由于地区经济发展状况不同，造成房地产市场供给和市场需求的数量和质量的重大差异，因而房地产周期性波动的波幅和周期长短出现明显的差异性。在中国由于区域经济发展水平存在较大差异，房地产业周期波动的区域性特征尤为明显。东部地区、中部地区、西部地区的经济发展水平依次呈现高中低三个层次。各个区域的房地产业的发展水平和周期波动性也存在显著的差异。以房地产投资为例．东部沿海地区已占了总量的70%以上，而中西部广大地区仅占30%左右。在房地产业较为发达的东部地区房地产经济波动性相对较大，而西部地区开发量本身较少周期性波动并不分明显。
在研究房地产业周期性问题时，还要同一个国家或地区的经济发展程度、房地产业的发展时间和成熟度联系起来考察。中国房地产业的起步较晚，经历的时间也较短，在20多年时间中，前13年（1979-—1991年）基本上属于恢复阶段。周期性难以显现，后10年（1992—2001年）在市场经济推动下，才形成一定的规模，周期性波动特征开始显现了出来。从全国来看，1992年、1993年高速增长期，可以看作是繁荣阶段；1994至1996年可以看作是衰退阶段；1997至1999年可以看作是萧条阶段；1999至2000年可以看作是复苏阶段；从2001年开始进入新一轮的繁荣阶段，形成新的波峰。真正科学地考察房地产业发展周期性，还需经历若干周期、更长的时期，才能得出比较符合规律性的正确的结论，目前的研究仅仅是初步的探索。
三、研究房地产经济周期的意义及其应对措施
研究房地产业发展周期性的意义在于：
第—，可以帮助我们深刻理解房地产业发展与国民经济发展的密切关系，从而使其更好地与国民经济的发展相适应。正确把握房地产业政策定位，进—步发挥房地产业新经济增长点的作用。
第二，可以正确地把握房地产业发展的周期性规律，明确一国或一地区房地产业所处的周期阶段，认清当时形势，审时度势，因势利导，掌握主动权。避免盲目性。
第三，可以在认识周期性规律的基础上，及时采取适当的对策措施，避免大起大落的波动对房地产业的震荡。对房地产企业来说，针对不同周期阶段。确定企业扩张或收缩的战略决策。对政府主管部门来说，通过预测房地产业周期变化趋势，及时采取正确的政策措施，引导房地产业持续、稳定、协调发展。例如，当房地产业过热时，政府部门可以通过收紧银根、减少土地供应量等措施控制供给，力求平衡供求；当房地产业处于低谷阶段，政府部门可以通过放松银根、增加居民收入、降低税费等手段，鼓励消费，刺激需求，促使其尽快复苏。
所以。研究房地产业发展的周期性规律。是分析房地产市场形势的一个重要理论基础。
房地产业发展周期性是普遍存在的客观规律，同任何规律一样，是不以人的意志为转移的。但是，人们可以在认识规律、掌握规律的基础上，发挥主观能动性，积极应对。
首先，要在加强周期性规律研究的基础上，正确判断某一时期所处的房地产业发展的周期阶段。在现实经济生活中，一般可以通过房地产投资量的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市场交易的旺盛等主要指标来分析和衡量房地产业的周期波动，评判房地产业所处的周期阶段。所以，判断正确与否，是制定应对策略的前提。
其次，顺应房地产业发展周期性规律，针对不同的周期阶段，有的放矢地采取适当的政策措施，积极加以引导，以求尽力延长繁荣期，缩短衰退期、萧条期。加快复苏。
再次，采取反周期策略，预先采取措施，避免大起大落引起的强烈震荡。—方面，根据国民经济的发展状况，力求与之相适应，防止房地产业过热或过冷；另一方面，也要充分发挥房地产业的新经济增长点作用，积极促进国民经济的发展。延缓周期波动，缩小波幅，实现可持续发展。
房地产经济周期中出现扩张和收缩，是一种市场行为，热和冷是相对的．交替出现的，是由市场机制调节的。但政府也不是无所作为的，而是可以通过调控措施加以积极引导的。
四、科学发展观和房地产业的可持续发展
（一）科学发展观对房地产业发展的指导意义
2003年10月，中国共产党十六届三中全会，确立了“科学发展观作为新世纪新阶段全国经济建设和社会发展的重大战略指导思想之一”，提出坚持“以人为本”，全面推进经济、社会的协调和可持续发展，促进经济社会的全面进步、实现人的全面发展。这是我们党对社会主义现代化建设规律的新认识和指导思想的新发展。科学发展观对于房地产业的全面、协调和可持续发展，进一步发挥房地产业对于国民经济发展和社会全面进步的促进作用，具有十分重要的指导意义。
房地产行业贯彻落实科学发展观，着重要抓好以下几点：
1、牢固树立“以人为本”理念，努力为提高居民的居住水平和居住质量服务。住宅是人们生活的基本消费品，随着经济发展和收入提高，广大居民改善居住条件的需求越来越高。房地产行业坚持“以人为本”的指导思想，要认真处理好经济效益和社会效益的关系，避免单纯追求经济效益、忽视社会效益的倾向，尽力把二者统一起来。要积极推进住宅建设，增加商品房供应，满足人们日益增长的住房需求；同时，在住房设计、内在品质和生态环境等方面进行创新，提供更多的宽敞型、舒适型、享受型住宅，充分体现社会全面进步、人的全面发展要求，满足住房需求水平不断提高的需要。
2、牢固树立协调发展的理念，优化住房结构。结构协调是科学发展观对房地产业的基本要求。从住宅市场来看，主要是要使住房供应结构与消费需求结构相适应，实现总量平衡和结构平衡。一是，要坚持住房建设和供应结构以适应中等收入者需求的普遍商品住宅为主，努力满足不同收入群体的住房需求。二是，根据住房需求水平与居民收入水平相适应的原则，引导和调整需求结构，从当前实际情况出发，要适度抑制投资性需求，减缓旧区动拆迁速度，有计划地解放动拆迁引发的引致性需求。三是，加快住房社会保障制度建设，扩大廉租住房享受范围，对中低收入家庭实施住房消费补贴和贴息政策。
3、牢固树立全面发展的理念，保持房地产业与国民经济发展相适应。房地产业作为国民经济的重要组成部分，一方面，要进一步发挥支柱产业的作用，为促进国民经济增长作出应有的贡献；另一方面，又必须与国民经济的发展相适应，保持全面协调的发展。既要避免房地产业发展过于滞后，拖国民经济发展的后腿，又要避免房地产业过热，出现泡沫经济，危害国民经济的全面协调发展。
4、牢固树立节约资源的观念，提高资源配置效率。房地产业是消耗资源较多的行业，尤其是土地资源的占用量大。鉴于中国人多资源少的国情，房地产业的可持续发展一定要建立在高效利用并最大限度节约资源的基础上，尤其是集约利用和节约土地资源。提高土地利用效率，一是要坚持规划在城市发展和房地产开发中的主导地位，发挥城市规划、土地利用规划的引领、指导和制约作用；二是要建立和健全土地市场体系，充分发挥市场机制在房地产资源配置中的基础性作用；三是要加强政府对土地资源的管理，严控土地供应量，合理地节约使用土地。
5、牢固树立可持续发展的理念，加强生态环境建设。房地产是房屋实体与生态环境的统一体，房地产业与生态环境密切相关。这就要求房地产开发过程和使用环节中要高度重视生态环境建设，不仅要避免对原有环境可能带来的破坏，而是更要精心优化生态环境，建设一个结构合理、运行协调的城市生态环境系统，实现人和自然的和谐发展。
（二）房地产业的可持续发展
所谓可持续发展就是既要满足当代人的各种需要，又要保护生态环境，不对后代人的生存和发展构成危害的发展。房地产经济作为国民经济重要的产业部门，体现在社会发展的各个重要方面，它涉及到土地资源利用和环境保护等一系列的协调问题。可见房地产业的持续发展，既要满足当代人对房地产的各种需求，合理利用土地资源，又要保护生态环境，为后代人的生产生活创造必要的空间发展条件。
房地产业的可持续发展，一要为城市的社会发展提供长久的稳定的物质基础，要从持续发展的角度，为城市提供生活、教育、文化、卫生、福利等各项生存和发展的房屋。二要推动城市经济发展和优化产业结构。房地产开发，应能带动一大批相关产业的发展，尤其是要促进城市第三产业的发展及优化城市的产业结构。三是要改变城市土地资源的不合理配置状况，有助于合理利用城市土地，促进城市土地结构的调整，提高土地利用效率。四是要不断改善城市的生态环境。房地产业的发展，使市区的大批工厂通过土地置换迁到郊区，从根本上消除工厂与居民住宅交叉、工业三废，大大改善市区的环境。房地产业发展可以加速城市旧区改造，不仅改善居民居住环境，而且可以带动城市基础设施的完善，优化城市功能布局，从而也改善城市的投资环境，有利于对外开放，发展对外经济关系。
可见，只要能正确处理好房地产业与国民经济特别是城市建设的关系，房地产开发与国民经济可以相辅相成，房地产业的可持续发展，也可以大大促进城市以及整个国民经济的可持续发展。
我国近十年来房地产业的发展，在为城市及国民经济作出了较大贡献的同时，也存在着一些有悖于经济、社会、环境协调发展的问题，有的甚至会影响城市的生存和发展。如土地资源的浪费，在房地产开发中，土地供应量过大，开发规模失控。前几年各大小城市出现的“开发区”热，不仅省、市，甚至县、乡（镇）也围地搞“开发区”，使大量土地抛荒，有的城市大量占用耕地扩大城市区域，使原来人多地少的矛盾更为突出，危及子孙后代的生存和发展。再如，房地产开发的结构不合理，不能满足“当代人的各种需要”。一些房地产开发中片面追求容积率，影响住房日照、采光、通风等；有的住宅小区的配套建设滞后，给居民日常生活带来极大的不便，也为今后的改造设置了新的障碍。
所以，在我国房地产业发展过程中，一定要积极认真地、坚决地贯彻“可持续发展”的战略思想。房地产经济应通过良性循环，一方面使本行业能稳定、持续、健康地发展；另一方面要为城市经济及整个国民经济的可持续发展作出应有的贡献。
第一，要树立正确的行业发展观。应充分认识房地业可持续发展的核心，是既要能满足当代人的各种房屋的需要，又能保持生态环境，不对后代人的生存和发展构成危害，做到经济、社会和环境协调发展。要克服片面追求房地产开发速度的倾向。在房地产开发中，以人为本，适度发展，合理结构，超前设计，优化环境，完善设施，营造一个良好的发展空间。
第二，要加强包括房地产开发规划在内的城市规划工作。科学的城市规划是城市可持续发展的保证。因为城市规划既是城市持续发展的蓝图，也是宏观调控房地产开发的龙头。要克服目前城市规划中，急功近利或管理不力，规划权过于下放等不合理现象。在实际工作中，必须坚持维护城市规划的权威性和严肃性。
第三，要加强土地资源管理，节约、集约和高效利用土地。土地资源的有限性、稀缺性，决定了在城市及房地产可持续发展中，加强对土地资源管理的迫切性。政府应根据城市发展规划，合理制定土地供应计划，并实行对土地的统——管理，做到合理节约使用土地。有条件的城镇在新的项目开发中，要尽量利用荒地、山坡，不占或少占耕地。
第四，要重视环境保护，维护生态平衡。房地产开发中，必须充分注意环境建设。现代社会的居住小区，不仅要考虑交通购物的方便，更要考虑居住区的绿化、用水和空气的净化以及整个环境的清静、整洁、舒适等，现代社会生产建设性的开发项目，更要注重生态平衡。 只有如此，才能使房地产业的持续发展具有良好的空间，并符合整体可持续发展的思想。
复习思考题
1、如何辩证地认识房地产业与国民经济的相互关系？
2、什么叫支柱产业？房地产支柱产业有哪些特点？
3、房地产经济周期性波动经历哪些阶段？有何显著特点？
4、科学发展观的内涵是什么？其对房地产业发展有何指导意义？
