第十章 住宅消费与住房制度
住宅消费是住宅再生产过程的终极环节，由于住宅业是房地产业的主体部分，同时又与一国的住房制度和住房政策密切相关，因而也可看作是房地产经济宏观分析的重要内容。本章首先从住宅消费的性质、特点讲起，进而分析住房制度与住房政策，着重研究中国的城市住房制度改革，并结合当前实际探索住宅消费结构与供应结构的平衡和协调问题。
第一节 住宅与住宅消费
一、住宅的功能
住宅是供人们居住生活之用的房屋建筑。住宅消费也是人们生活消费中的重要组成部分。一个极其普通的道理是，人们要生活，必须有衣、食、住、行、用等各种生活资料，住宅就是人类生活最基本的生活资料，在现代社会中，居住状况的好坏已成为衡量居民生活质量的重要标志之一。
住宅及其功能是随着人类社会经济文化的发展而不断发展和完善的。在远古时代，生产力水平很低，仅能勉强维持生活，住得也极其简陋，只能住在用石器挖的洞穴和树枝搭的巢窝之中，“穴”和“巢”就是人类社会最原始的住宅结构。考古学家往往从原始人居住的“洞穴”中挖掘出生产和生活器具，判断所处的历史时代。后来，随着经济文化的发展，收入的增加和居住需要的提高，人们不断改进和完善自己的居住场所，研制出新的建筑材料和先进的建筑技术，设计建造更合理更舒适的住宅，逐步改善居住条件，提高居住质量。发展到现代住宅，大量先进科技应用到住宅建设中来，智能住宅、绿色住宅、生态住宅、康健住宅层出不穷，由此人们不但具有宽敞的居住空间，而且具有完备的室内装饰，齐全的配套设施和优美的居住环境。随之，住宅的功能也不断拓展，从一般生存需要，发展到享受需求、社交需要、资产积累和投资需要等多种多样功能。从远古时代的“穴”和“巢”发展到现代住宅建筑，经历了几千年变迁，反映了人类社会经济文化发展的漫长历史过程，直到今天，人们的住宅仍在不断改进和演变过程之中。
（一）住宅的生活资料功能
住宅作为生活必需品之一，它的最基本的功能就是满足居住需要的生活资料功能。这种功能包括两个方面：一是满足人们最基本的生存需要。人们要生活，除了衣、食之外，还必须有栖息和生活场所，人的一生，大约有三分之一至二分之一的时间，即每天8至12小时左右的时间是在居室内度过的，人的生存离不开住宅。住宅又是价值量大的超耐用消费品，一幢具有较好质量的住宅实际使用年限大约50—70年，甚至100年，大致与人的寿命周期相等；而由于住宅的建造成本高，价值量大，购置或建造住宅，往往要花费家庭收入的相当大部分，在现代社会中，住宅消费支出约占家庭消费总支出的30%。可见，住宅需求贯穿于整个人生。二是满足人们居住生活的享受需求。人们不仅要有房可住，而且要住得舒畅，享受居住生活的乐趣。这就要有宽敞的居住空间，齐全的设备，方便舒适的设施，良好的居住环境和文化品位，以供个人及其家庭成员享用。随着社会经济文化的发展和收入的增加，住宅的享受资料功能日益上升到主要地位。从中国近年来城市住房消费发展趋势可以看到，舒适型、享受型商品住宅热销，充分反映出住宅的享受资料功能正在逐步体现出来。
（二）住宅的发展资料功能
住宅不仅是生活资料，而且也是重要的发展资料。随着社会的发展，人们要不断地提高和发展自己，这就要持续地学习文化科学知识，以新的知识技能武装自己，提高文化素质、道德素质和身体素质，以获得人的全面发展。而适宜的住宅是实现这一要求不可或缺的物质条件，例如，人们可以利用住宅作为学习文化科学知识的场所，以获取新的知识技能，提高文化科技素质；利用住宅作为锻炼身体的场所（健身房），增强体质；利用住宅作为文化娱乐的场所，健康身心，得到乐趣；有些宜于分散进行的工种（如教师、科研人员等），还可利用住宅作为工作的必要条件和场所，提高工作效率。目前，英国已有100多万职工利用网络科技和先进的信息技术在家中远程办公。所以，住宅也是人们获得全面发展和素质提高的重要发展资料。现代科技的发展和广泛应用，正使住宅的这一功能更加充分地体现出来。
（三）住宅的社交功能
人具有社会性，人们之间不是封闭的、孤立存在的。在共同的社会里生活，总需要同亲朋好友、邻里居民和工作中的同事发生一定的联系和交往，而面积宽敞、布局合理、设备齐全、环境优美的住宅，是进行社交活动的良好场所。人们在住宅或庭院里进行交谈、磋商，或从事文化娱乐活动，倍感亲切和融洽，平添了一种亲切、温暖、和睦相处的良好气氛。住宅为社交活动的成功创造了良好的环境条件。在现代住宅中，客厅或会客室的扩展和细致布置，显得越来越重要。
（四）住宅的资产功能
住宅具有双重属性，既是生活资料，又是一种资产（不动产）。其一，住宅是家庭或个人的资产。由于住宅是超耐用消费品，价值量大，使用年限长，且房地产又有增值的趋势，是良好的保值、增值的投资品，购买住宅本身就是一种投资置业行为，是家庭资产的累积，不仅可以自身享用，还可以作为资产遗留给子孙后代享用。 现实生活中购房置业者越来越多，标志着个人和家庭富裕程度的提高。其二，住宅也是投资增值的资产。作为投资品，买进住宅后，可以通过出租、转售、抵押、典当，从中获取收益。近年来，高收入者中投资性购房者日增，不少人已拥有两套以上住宅，推动着住房二级市场和租赁市场蓬勃发展。
（五）住宅的文化艺术功能
住宅是社会经济文化综合的结晶，也是一种文化艺术的象征。它反映不同国家、地区和民族，不同历史阶段的建筑文化和人民的生活方式、居住习惯和居住文化的特点。在现代都市中，不同时代、不同风格的住宅建筑，构成独特的造型艺术，类似凝固的音乐，甚至成为可供人们欣赏的旅游圣地。例如北京的四合院、上海的石库门房子，就是代表性的历史性住宅建筑。现时建设的住宅小区，有民族风格、欧陆风格、中西合璧风格等等，多种多样，呈现出一道道独特的风景线，极大地丰富了城市建筑文化艺术。
尽管住宅的功能是多种多样的，但主要功能仍然是住宅消费，其他功能都是由此派生出来的。
二、住宅消费的性质和特点
（一）住宅消费的性质
住宅消费是人们的居住行为，完整地说是前述住宅的五大功能的发挥，即住宅的生活资料功能、发展资料功能、社交功能、资产功能和文化艺术功能的实现。在研究住宅问题时，对住房消费的性质和特点的正确认识是极为重要的理论基础。
住房消费的性质可以从三方面进行考察。
1、住宅消费的属性
住宅作为生活资料，既是人们最基本的生存资料，又是人们的享受资料和发展资料，居民个人及其家庭在居住生活中，消费住宅的行为就构成住房消费。一套住宅使用期大约为50年至70年（视住宅质量和维修保养而定），经过这个期限便消费完了，需要更新住宅。从这个意义上说，住房消费就是对住宅的消耗。但从住宅的再生产过程考察，住房消费又是住宅再生产过程的一个重要环节。住房的再生产过程包括：住房的生产（投资建造）、住房的分配、住房的流通和住房的消费四个环节。住房的生产是起点，住房的消费是终点，住房的分配和流通表现为中间环节。住房的生产是为住房消费服务的，所以，住房消费既是住房再生产过程的出发点，又是归宿点。我们不但要认识住房消费对满足人们居住需要的意义，而且要充分意识到住房消费对住房生产和整个国民经济发展的巨大推动作用。特别是在当前我国一般工业消费品全面出现供过于求、而居住水平相对较低的情况下，拓展住宅消费对于扩大内需，拉动经济增长，有着格外重大的意义。如何充分发挥住宅建设和住宅消费这个国民经济新经济增长点的作用，是一个重大的课题。
2、住宅消费的实质
住房消费是职工的劳动力再生产费用构成部分之一。劳动力在其使用过程中，必须不断地实现生产和再生产，这就要支付一定的费用。劳动力生产和再生产费用，是由生产、发展、维持和延续劳动力所必需的生产资料价值决定的。住房是最基本的生活资料之一，住房消费的价值也是劳动力价值的重要构成部分。在市场经济中，工资作为劳动力价值的转化形态，即劳动力价格，必须由劳动力再生产费用决定，只有这样才能实现劳动力再生产。住房消费既然是劳动力再生产费用的重要组成部分，也就必然要求职工工资包含住房消费的价值。世界各国住房消费在工资中的含量一般占25%至30%左右。中国原有的住房实物分配福利制，把住房消费排除在职工工资之外，当作职工福利分配，这是对住房消费性质的扭曲，背离了劳动力再生产规律。而改革的方向，就是要还住房消费属劳动力再生产费用的本来面目，最终纳入到职工工资中去。
3、住宅消费的形式和范围
住房消费是以一家一户为单位进行的，属于个人及其家庭的个人消费行为，它同衣、食、用、行一样具有个人消费的性质，不属人人共享的福利、公共消费的范围。所以，住房消费应由个人及其家庭负担，在职工的收入中开支。传统的住房体制把住房消费当作公共福利平均分配，根本否定了住房的个人消费性质。深化改革，必须确立职工个人是住房消费的责任主体，企业的工资分配则应包含住房消费在内，而国家和政府的职责是制定住房政策、调控住房市场运行和对低收入者实施住房社会保障制度。
（二）住宅消费的特点
住房消费的性质决定了住房消费本质上是一种商品性消费，同时又有一定范围的社会保障性。其特点主要表现在以下两方面。
1、住房的商品性
在20世纪80年代中期，我国理论界展开了一场关于住房是否是商品的大讨论，当时主要有三种观点：第一种观点认为，住房是福利品，具有福利性，是由国家和企业统一建造和统一分配的，属于产品分配，不是商品；第二种观点认为，住房同任何生活消费品一样，均属于商品，应当通过市场流通，实现住房商品化；第三种观点认为，住房有两重性，即既是商品又是福利品，是商品性与福利性的结合。通过争论，基本上统一到住房是商品的观点上来。理论界明确了住房的商品性，对于推进住房制度改革，促进住宅业和房地产业的发展起到了巨大的推动作用。
住房的商品性主要体现在：它既有满足人们居住需求的使用价值，又有建造住房所花费的社会劳动凝结而成的价值，是使用价值和价值的统一体。住房成为商品是市场经济的必然产物。住房的再生产过程，必须通过住房商品的生产（投资建造）、分配（市场分配）、流通（市场交换）、消费（职工和家庭居住）诸过程，才能完成自己的循环与周转，不断地、顺利地实现再生产。在计划经济体制下，中国传统的住房制度把住房扭曲成福利品，排斥其商品性，国家和企业投资建造住房后，低租金、近乎无偿地分配给职工居住，切断了市场流通的环节，导致只有资金投入而没有回收的恶性循环，造成住宅建设缓慢、职工居住条件长期得不到改善的恶果，严重阻遏了住宅及房地产业的发展。而在明确了住房是商品以后，在住房制度改革的推动下，按市场经济规律运作，中国的住宅产业和房地产业的蓬蓬勃勃地发展，在国民经济发展中发挥了巨大的促进作用，居民的居住条件也随之大大改善，全国人均居住面积已从70年代末的3.6平方米提高到10平方米以上。实践证明，住房商品性理论的确立带来了巨大威力。
住房的商品性是中国住房制度改革的根本理论基础。住房制度改革的指导思想就是要适应社会主义市场经济的要求，实现住房商品化。住房商品化包括四层涵义：一是住房的生产经营商品化，即把住房作为商品，按商品经济规律由开发商进行投资建造，组织生产经营活动；二是住房的分配、流通、消费市场化，建成的住宅由市场交易进行分配，职工通过购买和租赁进入消费领域，解决自身的居住问题；三是住房的管理市场化、专业化、社会化，由市场型的物业管理企业实施管理；四是住房资源的配置市场化，由市场机制调节住房资源的配置，以取得最佳的经济效益。
2、住房的社会保障性
住房是最基本的生存资料，是人们的栖息场所，关系到居民的基本生存需要和整个社会的安定。由于住房是价值量大的超耐用消费品，购买或租赁都要花费较大的代价，低收入者按市场价格购买或租赁住房难以胜任，必然会出现部分住房困难户，甚至“无家可归者”。因此，各国政府为实现“居者有其屋”、保持社会稳定的目标，都制定了住房社会保障政策，帮助低收入者解决住房困难。如采取低息贷款、房租补贴、廉租屋等措施，使抵收入者也能得到满足基本生存需要的住房保障。这种住房的社会性同传统住房体制下那种人人共享的住房福利性，是有原则区别的。不仅范围小（一般限制在10%以下的低收入者），而且在性质上也根本不同。因此，不能把住房的社会保障性与旧体制下的住房福利性等同起来。
那么，住房的商品性与住房的社会保障性是什么关系呢？从上述分析可以看到，住房的商品性是社会主义市场经济条件下住房的本质属性，是不以人们的意志为转移的客观经济范畴。它是相对于非商品性或产品性而言的，所要回答的问题是：住房的属性是商品。而住房的社会保障性则是政府制定的对低收入群体实施的住房社会保障政策，属于上层建筑范畴，它是相对于中等收入以上者的住房政策而言的，目的是要帮助低收入者解决住房困难问题，是市场配置住房资源必不可少的补充。住房的商品性是本质属性，涵盖一切住宅，即使是廉租屋，也是由政府补贴市场租金与低租金的差额，从本质上看也属商品化的范畴。
三、住宅消费与住房制度的关系
住宅消费与住房制度之间存在着密切的联系，一方面，住宅消费的性质和特点是制定科学的住房制度的主要客观依据；另一方面，完备的住房制度又是住宅消费顺利实现的可靠保证。
首先，正确认识住房消费的性质，对于透彻理解中国原有城镇住房制度的弊端和改革的必要性，有着深刻的指导意义。例如，在理论界有一种所谓“停止实物分房”的提法就值得商榷。这里涉及到对原有城镇住房制度实质的认识问题，对这一问题有三种不同看法：第一种看法认为主要弊端是实物分房；第三种看法认为主要弊端是福利分房；第三种看法认为主要弊端应为实物福利分房。本书赞同第三种看法。理由是：实物分房只是住房分配在形式上的弊端，而福利分房才是产生弊端的实质。如果仅限于停止实物分房，住房分配货币化，仍然可以搞货币化补贴性的福利，住房分配的福利性实质并没有真正改变，所以正确的、完整的提法，应改为停止实物福利分房。目前之所以只提“停止实物分房”，是同改革过渡期的住房货币化补贴相联系的，仅是阶段性目标。
其次，从理论上正确把握住房消费的属性、实质、范围和形式，对于建立符合客观规律的新的城镇住房制度，也具有重大的指导作用。住房消费的实质是职工的劳动力再生产费用的重要组成部分，理应属于工资性分配，住房制度改革的目标应是实行住房分配货币工资化。而现在有一种“实行住房分配货币化”的提法也是有缺陷的。如前所述，住房分配货币化，可以有两种做法：一种是把住房实物福利分房改为货币福利分房，只是在分配的形式上把住房实物折算成货币形式分配，而并未改变住房分配的福利性实质；另一种做法是在住房分配货币化的同时，把住房消费列入工资，作为工资收入的部分，保证在工资分配中包含住房消费在内，也就是实现住房分配货币工资化。根据世界各国通常的做法，住房消费部分均纳入工资之中，职工以其工资收入到市场上购租房。这种做法简便易行。中国住房分配制度改革的长远目标，应与国际接轨，实行住房分配货币工资化。
同时，也应看到，完备的住房制度又是促进住宅消费顺利实现的基本保证。其一，完备的住房制度有利于扩大住宅开发投资规模，促进住宅建设，增加住宅的供应量，从而提高居民的居住水平和居住质量。其二，可以调动职工购买商品房的积极性，树立“自住凭其力”的观念，增强购房支付能力，扩大住宅消费。其三，建立多层次的住房供应体系，也有助于不同收入层次的群体顺利实现住房消费。例如，高收入购买高档商品住房；中等收入者购买普通商品住房；中低收入者供应经济适用住房；低收入者供应廉租住房。把住房的市场化与社会保障结合起来，就可以真正做到“居者有其屋”，保证不同层次的群体都能较好地实现住房消费。
第二节 住房制度与住房政策
一、住房制度的内涵
城镇住房制度，是国家在解决城镇居民住房问题方面实行的基本政策和方式方法的体系。其主要内容是：城镇住房建设投资方式、住房供应方式、住房分配方式、住房经营方式、住房社会保障方式和住房管理方式等方面，包括有关住房问题的方针、政策、目标、方法等，这些方面的总和就是城镇住房制度。
城镇住房制度是一个复杂的系统工程，它不仅反映国家、企业（事业）和个人之间以及人们相互之间在住房问题上的经济利益关系，而且还是直接关系到城镇居民基本住房需求的满足、社会的安定等重大社会问题。由此，各国都高度重视居民的住房问题，在住房的规划设计、投资建造、分配办法、经营管理以及住房社会保障等方面，都制定了相应的住房政策目标和解决住房问题的方式方法，形成一套完备的制度；并且都制定了一系列住宅法规，如多种多样的《住宅法》和《物权法》等，以维护城乡居民的居住权，保护居民的房产权，规范住宅市场的运行秩序。
中国在建国以来的很长一段时期内，对职工住宅实行一套统建、统分、统包的公有住房政策和实物福利分配办法。自经济体制改革以来随着计划经济体制转轨到市场经济体制，中国也开始了城镇住房制度改革，即一方面要扬弃计划经济下的住房体制，另一方面则要适应社会主义市场经济的要求，按照完备的住房制度模式，建立新的科学的住房制度。
二、住房制度类型
住房制度受到一个国家的经济体制、经济发展水平、历史、文化传统、习惯和民族特点的影响。
综合起来看，世界主要国家的住房制度，大体上可分为两大类型。
1、计划型、福利性、实物分配、行政性管理的住房体制
原先的计划经济体制国家例如原苏联、东欧等国就实行这种住房体制。其理论基础是住房的福利性，否定住房的商品性。其基本特点是：采取国家（政府）和单位统包住房建设投资，对职工实行实物福利分房，低租金使用，实施行政性住房管理。中国原有的住房制度，基本上照抄照搬了这种模式。随着苏联的解体、东欧的演变，这种住房制度已失去了基础，逐步退出历史舞台。中国在确定了社会主义市场经济体制以后，进行的住房制度改革，就是要扬弃这种计划经济模式的住房体制，建立适应社会主义市场经济要求的市场型住房新体制。
2、市场型、商品性、工资化分配、社会化管理的住房体制
在实行市场经济体制的国家，住房完全商品化，其基本特点是：主要通过市场机制调节住房的生产、分配、交换、消费，决定住房资源的配置、分配和使用。住房投资建设由开发商自主进行。住房消费包含在职工工资之中。住房分配通过市场交换进行，职工以其收入自由选择购买或租房入住。私人住宅一般占60%左右。住房管理与政府和单位分离，由物业公司进行社会化、专业化管理。政府的作用主要体现在调控市场和对低收入者提供基本的住房社会保障方面。
依据住房社会保障的范围和保障方式的不同，又可以把市场经济国家的住房制度细分为两个子类：
（1）瑞典等福利主义国家的市场社会保障型住房制度
市场社会保障型住房制度的主要特点是：以市场配置住房资源为主体，实施比较广泛的住房社会保障政策。瑞典是福利国家的先驱，在住房制度方面仍以市场配置资源为基础，私人购买和自建的住房占42%，公有住房、合作社住房和房产商出租的住房占58%。政府为住房建设筹集资金，提供贷款，并通过优惠利率和补贴使资金费用和房屋成本保持在合理水平。同时，提供长期住房信贷、建立抵押贷款机构支持居民买房。瑞典政府实施住房补贴政策，主要资助形式是利息补贴和住房津贴，此外还对房产业主提供税收优惠和补贴。采取上述措施占家庭总数50%的中低收入者获得了住房补贴总额的85%的补贴份额。这种泛福利的模式，好处是保障了中低收入者的基本住房需求，缺陷是住房资源的配置效益低，政府的财政负担重，难以为继。
（2）美国等国家的市场救济型住房制度
市场救济型住房制度的主要特点是：住房问题被当做私人的事情，政府只对贫困线以下的低收入者提供救济性的住房补贴，住房社会保障面相对较窄。美国的住房政策是多极化的住房目标，包括效率目标、经济增长目标和社会公平目标；多样化的政策手段，包括金融手段、税收和财政补贴手段，组成一个比较完整的体系。在美国，大多数人到市场购房，住宅产权属于私人的占65.5%。住宅的投资、买卖和消费由市场调节，住房消费支出已占居民家庭收入的40%左右。政府对住宅问题的干预，除了设立中介机构、为住宅投资提供稳定的资金来源和通过减税刺激投资外，主要是对低收入者提供住房补贴。对有能力购房的人，政府不直接提供财政援助，仅限于贷款购房者可以得到贷款利息冲减纳税基数的优惠。享受住房补贴的只是生活在贫困线以下的低收入者。目前住房补贴的形式为住宅券，领到此凭证的人，可以在符合政府规定的住房标准前提下，自由选择居住地，只需交不超过自己收入30%的房租，超过部分由政府负责支付。可见，美国的住房社会保障范围相对较小。这种住房制度的好处是，有利于调动居民自主地解决住房问题的积极性，而政府的财政负担又不致太重。
中国在20世纪90年代初确立建立社会主义市场经济体制以后，基本上按市场经济的要求深化住房制度改革，同时也从本国的实际情况出发，逐步建立起有中国特色的社会主义住房制度。
三、住房政策
（一）住房政策体系
住房政策体系是由国家或政府制定的一整套方针、政策和具体措施构成的，可以说这是一个国家住房制度的内核。国家的住房政策包括两个层次，即中央政府的住房政策和地方政府的住房政策。一般来说，中央政府的住房政策是带有原则性的基本政策，而地方政府则根据这些基本政策，从各地实际情况出发，制定的适合本地区特点的具体政策。给住房政策下一个简明的定义，就是指政府为改善居民居住条件而制定的关于住房的投资、建造、流通、分配和消费等政策体系。如住房的供应政策有公共住房政策和私有住房政策；住房的流通政策有数量、质量、价格及其交易政策；住房的分配政策有住房消费占工资中的含量、住房所有权、使用权和租赁政策；住房的社会保障政策有住房补贴和廉租住房政策等。这一系列的政策构成完整的住房政策体系。
综合的住房政策一般包括四个方面：政策目标、政策内容、政策结构和政策贯彻实施。住房政策目标是指采取住房政策所要达到的目的，即为谁服务以及服务的程度。如1949年美国国会通过的《全国可承受住房法》提出的住房政策的总目标是：“使每个美国家庭有舒适的住房和适宜的居住环境。”英国工党在1977年的绿皮书中指出：“传统的为所有家庭提供价格在其支付能力范围的适宜住房，仍然是我们的基本目标。”（MaI-pass, Muric, 1994）政策内容是指解决住房问题的一套原则和行动，包括住房政策由哪些部分组成、范围如何界定，以及其他政策的相互配合，如住房供应政策、交易政策、分配政策和住房社会保障政策等。政策结构是指执行政策的行动者、机构和它们之间的联系共同构成的决定目标、内容及其传达的一整套体系，重点是政策制定和实施的机制，如国家和市场在解决住房问题中充当的角色，中央政府和地方政府及其他政策实施机构的关系等。政策贯彻实施是指政策实施的程序和贯彻的过程，政策实施的成果评价，政策基本目标的实现等。
（二）住房政策的基础
在现代市场经济社会中，住房政策的基础是效率性、公平性、社会性和政治性。
1、住房政策的效率性
居住行为也是一种经济行为，同任何一种经济活动一样，必须以效率为先。这里所讲的效率主要是指政府对住房市场所采取的政策，能提高稀缺住房资源的使用效率。政府的住房政策对住房市场中的所有权形式、使用权保护、住房金融和住房价格等的规范，能明显提高住房的使用效率，保证住房政策目标的实现。
由于住房是价值量大、使用周期长、投资建造费用高的稀缺资源，又是所有居民的生活必需品，一方面要依靠市场机制调节，提高资源配置效率；另一方面也需要相关的法律法规和政策规范住宅市场的运行秩序，达到最大的使用效率，以提高居住水平和居住质量。同时，住房建设又是城市建设的重要组成部分，住宅的设计、建造、布局、外观，同整个城市规划、土地规划、市政设施和交通设施都有密切的联系，直接涉及到城市建设的经济效益、社会效益和环境效益的统一。因此，从微观到宏观都必须有住房政策的调控，以充分体现效率性。
2、住房政策的公平性
在讲究住房政策效率性的同时，还必须实行住房政策的公平性。在市场经济体制下，国家住房的分配是由市场交换实现的，人们要获得住房必须到市场购买或租赁。这种住房分配是同收入分配密切联系在一起的。高收入者可以购买宽敞、舒适的住房，而低收入者只能租赁居住面积小、条件差、环境恶劣的危棚简屋，甚至还有小部分“无家可归者”。政府出于对社会稳定和社会福利的考虑，对低收入者的住房问题普遍重视。所以，在各国的《住宅法》中，都体现了对低收入者住房的援助政策。如“廉租屋”政策，“公共住房”政策，“低收入者住房”政策，“无家可归者”住房政策等。
3、住房政策的社会性和政治性
住房问题不仅是个经济生活问题，而且也是重要的社会问题和政治问题。由于住房是人们的栖息场所，是生存资料、享受资料和发展资料，安居才能乐业，因此关系到社会安定和政治稳定，瑞典、荷兰等国还把住房问题看作是社会福利的重要内容。所以，住房政策的社会性十分明显。同时，住房问题涉及人们的社会权利。1981年4月在伦敦召开的“城市住宅问题国际研讨会”上通过的《住宅人权宣言》指出，一个环境良好，适宜于人的住所是所有居民的基本人权。“居者有其屋”，改善居住条件，提高居住质量，被历届人居会议列为中心议题。西方国家的政府总是把住房问题，特别是解决低收入者的住房问题当作重要的社会政治问题看待，把公平分配住宅作为政府机器的有力基础，不少政治家并且把住房建设投资看作拉动国家和地方经济发展，促进就业，扩大政绩，争取选票的重要工具。西方国家的政府关注住房问题，很大程度上就是出于对住房政策的社会性和政治性的考虑。
（三）住房政策的目标
从法律形式来说，住房政策包括住房法令、法案和住房计划。住房政策的基本目标是保障居住权，提高居住水平和居住质量。在各国的住宅法中，都规定了立法的宗旨和目的。如美国在1949年住宅法中规定其立法的目的是“使每个美国家庭都有舒适的住房和适宜的居住环境”。澳大利亚1983年住宅法立法的目的是：“确保澳大利亚每一位公民能以自己承担得起的价格获得足够及合适的住宅。”住房计划则是明确住房的建设数量和质量目标、贷款和利率限制，政府建造的公共住房计划、租金管理和对租户的租金补贴等。
从住房政策调节的目标来说，在西方国家的各种住房政策中又有供应目标和公平（分配）目标两类共存的目标。政府住房政策的供应目标，是调节住房生产资源的分配，纠正市场缺陷，确保住房市场供给和需求在数量上的平衡，供给和需求在结构上的平衡，维护住房市场运行秩序和购租住房者的利益。住房政策的公平目标，是运用再分配手段，确保社会住房产品的公平分配，尤其是保障低收入者和其他特殊阶层（如老年人、残疾人）的住房权利。政府的住房政策既关注住房的供应，又要确保各个社会阶层都能在合理的价格条件下得到满意的住房及居住环境。因此，一方面，政府要引导市场扩大供应量，满足居民的住房需求，并逐步提高居住质量；另一方面，又要注重住房的公平分配，通过对中低收入阶层的住房补助，缩小他们与高收入阶层在居住水平上的差距，达到基本的住房水准。住房供应目标和公平目标的实现，才能真正达到住房政策的基本目标。
在市场经济的条件下，世界上的绝大多数国家都实行了住房商品化的政策，各类住房主要通过住宅市场来流通和分配，住房资源由市场机制调节。但鉴于住房市场的特殊性，各国政府又都不同程度地加强和完善对住房市场的干预和调节，同时又特别关注低收入者的住房补助，对公共房屋的供应和分配控制更加严格。由于各国政府住房政策干预和经济调节手段、范围和方式方法的不同，就形成了各国不同的住房体制和住房市场机制，以及相应的住房政策。我国是一个社会主义国家，同时又实行市场经济体制，在住房制度和住房政策上，既要采用各国成熟的政策措施，又要根据社会主义市场经济的要求，在改革中创造出具有中国特色、符合中国国情的城镇住房新制度。
第三节 中国城市住房制度改革
一、中国城镇住房制度改革的必然性
（一）原有城镇住房的基本特征
中国原有的城镇住房制度是随着计划经济体制的确立而逐步形成的。其最基本的特征是计划型、统包统分的实物福利性住房制度。这个基本特征具体体现在住房的生产（投资建造）、分配、经营、管理等诸环节中。
1、住房投资建设的全面公共性
以发展公有住房为出发点，住房建设由政府和企事业单位统一投资建造，纳入固定资产投资范畴。投资基金来源于政府财政拨款和企事业单位的部分福利基金，投资形成的住房固定资产归公共所有，即为公有住房。职工个人丝毫不承担住房建设投资的责任，分配所得的住房则享有无限期的租赁使用权。由于实行低房租政策，所收得的租金仅能用于房屋维修甚至连维修基金都要补贴。因此，这种投资纯粹是一种财政性的支出，不存在任何收益。
2、住房分配的实物福利性
原有的城镇住房制度，在住房分配方面实行无偿的实物福利分配制度。分房的标准主要以职级、工龄和家庭人口等非经济因素为依据，与职工的劳动贡献完全脱离。住房消费游离于职工工资之外，分到住房就是享受一种福利。由于住房供给严重不足，机关和企事业单位的职工根据上述条件排队轮候分配。由此形成“等、靠、要”的住房消费观念。
3、住房经营的非市场性
原有住房制度的立足点是否认住房的商品性，实行非市场化经营，排斥市场交换和市场机制调节，采用低租金使用制。公有住房不允许进入市场买卖，职工分到住房后只需要交纳微乎其微的房租，远远低于市场租金，甚至只及成本租金的几十分之一。实际上所缴纳的房租不能抵偿房屋维修和管理成本，亏损部分要由政府和企事业单位补贴。
4、住房管理的纯行政性
对公有住房政府和企事业单位实施纯行政性管理，地方政府的房管部门设置房管所，企事业单位则设置房管处（科）室，负责房屋的维修、保养和管理，根本不讲经济核算和经济效益。同市场化、专业化、社会化的物业管理完全相背。
上述分析说明，中国原有的住房制度，从投资体制、分配体制、经营体制和管理体制等综合来看，是属于计划型、实物分配福利性的住房制度。实践已经证明，这种住房制度既无效率性，又缺乏公平性。
（二）原有城镇住房制度的主要弊端及其成因分析
中国原有城镇住房制度的特征，决定了它自身必然存在着严重的弊端，随着计划经济体制向市场经济体制转换，这些弊端更加显现出来，已经到了非改革不可的地步。
1、住房投资资金不能良性运行，陷入恶性循环
由于实行低租金制，国家和企业投入的住房建设资金不仅得不到有效回收，甚至连房屋维修费用还要补贴。改革以前，国家和企业每年投入200亿元资金建房，加上维修管理费以及发给职工个人的住房补贴等，总数约300亿元左右。而分配给职工只收很低的租金，全国平均每平方米住房使用面积月租金只有1角3分，不少城市个人负担仅六七分，甚至更低。而按照住房成本租金计算，当时大体每平方米1.5元左右，如果按商品租金计算则超过2元。房租收入连维修的开支都远远不够，造成全国有一半住房失修，危房增加，寿命缩短。国家和企业建房越多，支出的维修费和住房补贴越多，包袱越背越重。在这种体制下，国家用于建房的资金只有投入，没有产出，投资不能良性运行，实行自我积累，陷入恶性循环的怪圈，路子越走越窄，难以为继。由此严重制约了住宅建设的发展，使住房的供需矛盾日益加剧，居民的居住水平得不到应有的提高。20世纪50年代末，全国人均居住面积4.5平方米，到了1978年反而降为3.6平方米。
2、住房的实物福利分配制助长了平均主义和分配不公
在原有住房体制下，实行的是普遍的住房实物分配福利制度，住房被当作人人共享的福利，多分住房多得益。其结果是，一方面，由于分房以工龄、厂龄和家庭人口为主要标准，造成严重的平均主义，从根本上背离了按劳分配原则，不仅使分配失去调动职工积极性的作用，而且抑制了职工住房投入的积极性，形成“等、靠、要”的住房消费观念和不合理的住房要求。另一方面，住房行政性的内部分配方式，排斥市场出售、出租，也给某些人以权谋私造成可乘之机，靠走后门、批条子、请客送礼多住房、住好房的现象，在各个城市普遍存在，有路子的人可以搞到几套房，而无路子可走的长期分不到房，甚至三代同堂住在一间狭小的屋子里，造成分配不公。
3、住房的充包统分制加重了企业负担
一方面，住房的暗贴加重了企业的经济负担，不但单位自建住房需要投入大量的建设资金，而且公有住房的低租金制，又要单位实行租金补贴，形成建房越多补贴越大、负担越重的状况。有的企业用于职工住房方面的开支，相当于年职工工资总额的40%。日积月累，企业的经济负担越背越重，难以为继。另一方面，企事业单位分散建房、分房、修房、管房，牵制了大量精力，严重影响了集中精力抓生产经营和自身的业务工作。特别是每当分房的时候，单位主要领导都要参与制定分房标准、条件、申请、审批等许多具体工作，还要处理各种复杂矛盾，不胜其烦。沉重的社会经济负担，压得企业透不过气来，制约了企业经济效益的提高。
4、住房资源的行政性配置抑制了房地产市场的发育
行政性的实物福利分房制度，否定了住房的商品性，住房不能进入市场交换，排斥市场机制对住房资源配置的调节作用，不仅导致住房资源配置效益低下，而且严重影响了住房市场的发育，阻碍了住宅业、房地产业及其相关产业（如建筑业、建材工业等）和整个国民经济的发展。改革前，中国房地产业长期处于萎缩状态，实际上并不存在真正的房地产业，这同计划型、实物福利性的住房制度密切相关。
造成上述弊端的原因是多方面的，从根本上说主要有以下两点：
首先是思想观念上的陈旧。在指导思想上存在三个误区：一是把住房排除在个人生活消费品之外，认为住房是公有的固定资产，不能成为私有财产，因而只能归公共所有，分配给个人使用。其实“衣、食、住、行、用”都属于个人生活消费品，住房在产品分类中毫无疑问属于个人消费品，住房消费也是劳动力再生产费用中的重要组成部分，通过工资分配以后，同其他生活消费品一样，是个人的私有财产，而且是家庭私有财产中最主要的财产。那种认为住房是公有的固定资产的观点是理论上的误区。
二是把低租金、高补贴看作是社会主义优越性的重要表现，认为住房是人人共享的福利品，形成了住房供给制和福利观念。而这种高补贴的福利分配方式纯粹是一种平均主义行为，把平均主义当作社会主义的优越性正是指导思想上的又一个误区。如前所述，住房消费应当同其他生活消费一样，在工资收入中开支，而工资则体现按劳分配、多劳多得、少劳少得的原则，这才是真正的社会主义制度优越性的体现。
三是把住房看作是非商品，认为住房是计划产品，只能进行计划生产和分配，排斥其进入市场生产和交换。这是同计划经济体制相适应的一种思想观念。应当明确，住房作为个人生活消费品，既具有具体劳动形成的居住使用价值，又具有抽象劳动凝结而成的价值，是使用价值和价值的统一体，同一切生活资料一样都是商品，应当作为商品来生产，通过市场交换实现分配。目前，理论界仍有一种观点认住房既有商品性又有福利性或者部分具有福利性质，即所谓“二重性”。针对这种观点，著名经济学家苏星早就有精辟的论述。他明确指出：“这是把住宅属性和政策当作一回事了。福利是按劳分配之前的扣除，是根据需要供应给全体社会成员的，就是说人人有份，住宅实际上做不到这一点。”而“住宅是个人消费品。在社会主义条件下，按劳分配是通过商品交换来实现的，劳动者可以根据自己劳动的量和质取得一定数量的货币，然后用货币在市场上选购自己需要的消费品，以满足衣、食、住、行的需要。所以，在性质上，住宅和其他消费品并没有什么不同，它们都是商品。”这一观点是正确的，从住宅的经济性质来说它属于商品，而福利是一种政策，两者不能混同。我国过去把住宅当作福利事业来办，国家全部包下来，其认识根源就在于否定住宅的商品属性。
其次是计划经济体制的制约。我国原有住房制度是建立在计划经济体制基础上的。而计划经济体制的特征是按高度集中统一的行政性指令性计划配置社会资源，从生产、流通、分配、消费各个领域都由计划机制调节。反映到住房体制上，住房的投资建造、分配、消费等领域也就由计划型的国家统包统分，住房资源也由计划调节。更为重要的是，把经济体制与社会经济制度相混淆，认为计划经济是社会主义制度的基本特征，从而误把住房实物福利分配当作社会主义制度的优越性。如前所述，这种住房体制实际上存在严重弊端，制约了住宅建设的发展和居民居住水平的提高，还严重削弱了房地产业，影响了整个国民经济的发展，毫无优越性可言。
通过上面的分析，我们可以看到，要从根本上消除原有住房制度的弊端，决不是作些改良就可以解决的，只有从理论认识上创新，从经济体制上根本转变，才能彻底解决问题。从这个意义上说，住房制度改革也是一场深刻的革命。
（三）城镇住房制度改革的意义与作用
城镇住房制度改革，对于建立和完善社会主义市场经济体制，促进企业经营机制转换，加快住宅建设，推动房地产业发展和国民经济增长，提高居民居住水平，都具有十分重要的意义和作用。
1、住房制度改革对全面建立和完善社会主义市场经济体制的意义
住房制度是经济体制的重要组成部分，它既受到经济体制的制约，又可以促进经济体制的建立和完善。一方面，城镇住房制度改革是全面建立社会主义市场经济体制的客观需要。中国经济体制改革的目标是建立社会主义市场经济体制，适应这一要求，首先必须确认住房的商品属性，实行住房的商品化、社会化，通过改革，把住房的再生产过程，包括生产（开发建设）、分配、流通诸环节，完全纳入市场经济的轨道，把住房的计划产品性和福利产品性转换成商品性，按市场经济规律运行，使之真正成为市场经济的有机组成部分。其次，要求在国家的宏观调控下，充分发挥市场对住房资源配置的基础性调节作用，建立和完善房地产市场体系，健全市场机制，由住房价格机制、供求机制和竞争机制调节住房市场的健康运行，提高住房资源的配置效率。所以，住房制度改革是社会主义市场经济的必然要求。
另一方面，住房制度改革又可以促进社会主义市场经济的建立、完善和发展。首先是住房制度改革有利于推进国有企业改革，使企业摆脱住房问题上沉重的社会负担，真正成为市场经济主体，从而加快现代企业制度建设。其次，住房分配制度的改革，实行住房分配货币工资化，必然推动工资改革。再次，住房金融的建立和发展，给我国的金融业务的拓展开辟了广阔的道路，也有利于深化金融体制改革。从总体上说，住房制度改革必然要求财政、税收、金融、劳动工资等相配套改革，从而有利于促进社会主义市场经济体制的全面建立和发展。
2、住房制度改革对企业转换经营机制的意义
转换企业经营机制，建立现代企业制度，是我国国有企业改革的根本方向。而住房经营机制则是企业经营机制不可分割的有机组成部分。传统的住房经营机制存在的突出问题是，企业包办职工住房的投资建设、实物福利分房和维修管理，形成企业办社会的沉重负担。1995年全国城镇居民的平均福利收入3340元，其中属住房福利收入1960元，占59.3%。可见，企业在住房问题上的社会负担占了一半以上的比重。
通过住房制度改革，转换住房经营机制，对于促进企业经营机制转换具有重要意义：（1）可以解除企业在住房问题上的社会负担。使企业从原先承担的建房、分房、维修管理住房的社会职能中解脱出来，减轻经济负担，集中精力抓生产经营。（2）可以推动企业产权制度改革。把住房资产从企业资产中分离出来，交由社会上专业化、市场化的物业管理公司经营管理，有利于进一步明晰企业产权，搞好资产经营。（3）可以带动企业内部的相关改革。例如，住房消费列入工资，实行货币工资化，有利于劳动力流动，促进劳动人事制度改革，也必然要求企业工资制度相应改革等等。总之，住房制度改革，促进企业经营机制全面改革，有利于企业真正成为“自主经营、自负盈亏、自我发展、自我约束”的独立的商品生产者和经营者，成为市场经济主体，一心一意为提高微观经济效益而努力。
3、住房制度改革对加快住宅建设、提高居住水平的作用
在传统的住房制度下，尽管国家和企业投入了大量资金建设公有住房，但由于住房投资的单一性，受经济实力和体制的制约，住房紧张的状况并未有根本性的改变。建国以来到1987年，国家为城镇居民建设住房投资近2000亿元，建成了14亿平方米住房。其中，党的十一届三中全会以后的9年住房建设投资达1100亿元，建成了10亿平方米住房。同国外比，中国职工工资虽然不高，但住房投入是高的。1985年中国城乡住房投资占国民生产总值的8.35%，而同期日本占5.8%，西德占5.7%，法国占5.31%，美国占3.1%，中国香港地区占4.2%。但这种投入却没有相应的回报，国家和企业的负担越来越重，而职工个人丝毫不承担投入的责任，从而制约了住宅建设，使住房供需矛盾不但没有得到缓和，而且日趋严重。
通过住房制度改革，首先在住房的投资体制方面，改单一的国家投资为国家、企业和个人多元化投资，调动多方面的积极性，特别是居民个人投资的积极性，使住宅建设投资额大大增加，促进了住宅建设。其次，住房建设投资主体转换成社会上的房地产开发公司，由其筹集资金进行专业化的住宅建设和市场化运作，不仅增加了投资量，加快了住宅建设，而且提高了住宅质量，增进了投资效益。再次，住房分配体制由无偿的实物福利分房改为货币工资化分配，职工用货币工资收入到市场上购买或租赁商品房，投资企业就可以顺利回收投入的住房建设资金，实现投入产出的良性循环，保证住宅建设的扩大再生产顺利进行。最后，随着住宅建设的发展，多建房、建好房，才能更好地为改善居民居住条件提供坚实的物质基础，提高居住水平和居住质量。20世纪90年代以来的改革实践所带来的住房短缺时代的结束和职工居住面积的迅速提高，充分证明住房制度改革对促进住房建设和提高居住水平的巨大作用。
4、住房制度改革对促进房地产业和国民经济发展的重大作用
住房制度与房地产业和国民经济的发展存在着极其密切的关系。不合理的住房制度必然阻碍房地产业和国民经济的发展，而合理的住房制度则能够促进房地产业和国民经济的快速发展。从历史的、实践的经验考察充分证明了这一点。
中国的房地产业是随着资本主义市场经济的发展在19世纪末、20世纪初才开始发育的，在解放前一直作为行业存在着。解放后随着1956年私有房产社会主义改造的完成，房地产作为一个行业已不复存在。直到20世纪80年代以后，市场化导向的改革，尤其是住房制度改革的推进，房地产业才开始恢复，并迅速发展起来。
住房制度改革对房地产业和国民经济发展的促进作用，主要体现在以下几方面：
（1）住房的商品化是房地产业赖以生存、发展的前提和基础。房地产业同其他现代产业一样是市场经济的产物，只有在市场经济运行过程中作为商品来生产和经营，才能生存和发展。而住宅业是房地产业的主体，一般占80%以上，住宅的商品化程度是直接决定房地产业发展的前提和基础。在计划经济体制下的住房制度，把住房作为计划产品、实物福利品来投资、分配和管理，否认住房的商品性，排斥市场机制对住房资源配置的调节作用，致使住房建设停滞不前，房地产业严重萎缩。而从1980年开始的以住房商品化为核心的住房制度改革，在明确住房商品性的基础上，出售旧公房，提高租金，建立公积金制度和住房抵押贷款制度，发展商品房，逐步把房地产开发经营纳入市场经济轨道，按市场经济运行规律进行投资建设、市场分配和管理，才促使房地产业迅速恢复和发展。事实证明，住房商品化是房地产业生存和发展的基础。
（2）住房分配制度改革，是扩大房地产市场有效需求，促进房地产市场发展的关键。在市场经济条件下，房地产业的发展取决于市场需求，而住宅市场需求又占了绝大部分。传统的住房分配体制是实物福利分配制，职工依赖单位福利分房，与市场脱离，住房既不经市场流通，也形不成市场有效需求。20世纪90年代中期，中国出现的住房空置率高居不下的问题，实质上的是住房体制性障碍引起的供给过剩，事实上中国城镇居民居住水平总体上仍比较低，更何况还有不少住房困难户和缺房户，应当说住房的潜在需求是很大的。这种潜在需求为什么不能转化为有效需求呢？除了收入水平制约以外，关键还在于实物福利分配体制的障碍。试想如果能从单位无偿分到福利房，又何必自己掏钱去买房呢？所以，只有实行住房分配货币工资化，一方面提高职工工资中的住房消费含量，增强购房支付能力；另一方面切断职工对单位福利分房的依赖，把他们推向市场，才能扩大商品房市场的有效需求，促进房地产市场的发展。1998年以来，住房分配货币化改革的推进，极大地调动了居民购房的积极性，出现了房地产市场供求两旺的新局面。这个事实再次证明了住房分配制度改革是促进房地产业发展的有力助推器。
（3）住房制度改革是培育新经济增长点，推动经济发展的重要动力。随着市场经济的发展，中国的市场态势发生了根本转折，由卖方市场转向买方市场。消费结构正在发生历史性的演变，突出表现在恩格尔系数已下降到37.7%，居民消费以吃、穿为主转向以住、行为主，改善居住条件已成为主要的消费需求，住宅建设和消费的发展，正在成为拉动经济增长的新的增长点。为此，中央作出加快住宅建设，培育住宅业成为新经济增长点的战略决策。而要做到这一点，首先必须使住宅消费成为热点，形成消费群体。这就需要通过住房制度改革，增加工资中住房消费含量，使职工买得起房；同时，停止实物福利分房，调动职工买房的积极性，使之愿意通过市场途径解决自身的住房问题。只有消费结构调整，让广大居民进入商品房市场，才能形成住房消费群体，使住宅业真正成为拉动国民经济发展的新经济增长点。
1998年以来，正是在住房制度改革、特别是住房分配制度改革的推动下，中国的住宅建设获得突飞猛进的发展，房地产业进入新一轮繁荣期。在国民生产总值增长速度中，贡献率逐步提高。2002年中国的经济增长率为8%，其中住宅及房地产业的直接和间接的贡献率约占2个百分点。这是住房制度改革的丰硕成果。
二、城镇住房制度改革的目标
中国城镇住房制度改革总的目标是：逐步建立适应社会主义市场经济和中国国情的新的城镇住房制度，实现住房商品化、社会化；加快住宅建设，不断满足城镇居民日益增长的住房需求；培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展。
住房制度改革作为经济体制改革的重要组成部分，必须适应社会主义市场经济的要求，同时也必须以社会主义初级阶段的基本国情为出发点，创建具有中国特色的新的城镇住房制度。围绕这个总目标，分解为三个方面具体阐述。
1、实现住房的商品化、社会化，是住房制度改革的根本方向和基本思路，也是新的城镇住房制度的核心内容。住房商品化是社会主义市场经济的本质要求。中国原有的城镇住房制度是建立在计划经济体制基础上的，突出表现在否定住房的商品性，把住房作为计划产品和福利品来生产和分配，排斥市场机制对住房资源的基础性的调节作用，由此产生一系列弊端。所以，改革的根本目标是要根据社会主义市场经济的要求，实现住房商品化，充分发挥市场机制对住房资源配置的调节作用，按市场经济规律组织住房的生产经营、分配和管理，提高住房资源配置效率。住房社会化，就是改变各单位自行建设、分配、维修、管理职工住房的体制，实行社会化、专业化的住房运行机制。
2、加快住宅建设，改善居住条件，不断满足城镇居民日益增长的住房需求，是住房制度改革的最终目的。改革是发展的动力，同样住房制度改革也是促进住宅建设发展的强大动力。通过住房制度改革，解除束缚住宅建设发展的障碍，解放生产力，就可以大大促进住宅业的发展，为改善城镇居民的居住条件，提高居住水平和居住质量创造必要的物质前提。社会主义生产的根本目的是充分满足人民群众日益增长的物质文化生活需要，而居住需要是其中最基本的需要之一，只有加快城镇住房制度改革，促进住宅建设，才能实现这一目的。
3、培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展，是住房制度改革的宏观目标。由于住宅建设及其消费的关联度强，带动系数大，是国民经济发展的新经济增长点。但是，住宅业要发展成为新的经济增长点，必须具备一定的条件，主要是住房需求市场的扩大。通过住房制度改革，把广大居民推向商品房市场，形成庞大的住房消费群体，使住房消费成为新的消费热点，扩大住宅市场的有效需求，就可以通过推动住宅建设、带动相关产业发展，从住宅建设和住宅消费双向启动，扩大内需，拉动经济增长，促进国民经济发展。
以上目标是互相联系的，住房商品化、社会化是房改的根本方向和基本思路，是住房资源配置机制的市场化转换，是住宅建设发展的动力机制；促进住宅建设，提高城镇居民的居住水平和居住质量，是房改的最终目的；培育住宅业成为新的经济增长点，促进国民经济发展，则是住房制度改革的宏观目标，反映了住房制度改革与国民经济发展的关系。只有把这三方面的目标统一起来，全面正确的理解，才能把握中国城镇住房制度改革的整体方向。
三、城镇住房制度改革的基本内容
按照住房制度改革的目标，中国在总结房改实践经验的基础上，提出了城镇住房制度改革的基本内容。主要包括：住房建设投资、住房分配、住房经营、住房供应、住房社会保障、住房公积金制度、住房金融、住房交易等方面的体制改革和机制转换。以下分别进行阐述。
（一）改革住房投资体制，实现住房建设资金来源多元化，建房资金投入产出良性循环
转换住房投资机制，首先要把住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的体制，建立合理的住房责任分工体系。一要明确职工个人是承担住宅责任的主体。住房消费既然是劳动力再生产费用的重要组成部分，理应包含在职工工资之中，职工以自己的收入到市场上购买或租赁住房，买什么地段、什么质量、多少面积住房，纯属个人消费行为，应由个人及其家庭决策。“自住凭其力，不找单位找市场”，完全不必由国家和单位大包大揽。这样才能充分调动职工自主解决住房问题的积极性。二是明确企事业单位的责任是合理进行包含住房消费在内的工资分配。企业是市场经济的主体，它的主要任务是搞好生产经营，在收入分配方面的责任是根据按劳分配原则和职工的劳动贡献，合理进行工资分配，使工资中包含住房消费等各种劳动力再生产费用，调动职工的积极性，至此就完成了个人收入分配过程。至于工资收入的支出方向及其比例，是属于消费过程，应由个人及其家庭自主安排，同购买食品、衣服等日用消费品一样，通过市场来解决自身的住房问题。住房的开发建设、分配和管理等，根本不是企业本身的职责，应由社会化的专业机构去承担，由市场机制调节。这样才能使企业从沉重的住房社会负担中解脱出来。三要明确国家和政府在住房问题上的主要责任是对低收入者实施住房的社会保障和搞好宏观调控。由于低收入者通过市场价购买或租赁住房比较困难，政府通过房租补贴、提供廉租房等手段帮助他们满足基本的住房需求，以维护社会安定。同时，也由于住房问题是关系到国计民生的大事，政府还应调控住宅市场，支持住宅建设，促进住宅业健康发展。分清政府、企事业单位在住房问题上各自的职责，明确职工个人是解决住房问题的主体，建立起完整的住房责任分工体系，才能从根本上消除原有住房投资体制的弊端，真正实现住房投资机制的转换。
其次，要把政府和单位直接投资建房的体制改变为由社会上的房地产开发公司投资建房的体制，建成的住房通过市场出售或出租给居民，回收投入的建房资金，再用于新建住宅，滚动开发，就可以建立住房建设资金顺畅回收的机制，实现建房资金投入产出的良性循环。
（二）改革住房分配体制，实现住房分配货币工资化和合理化
住房分配制度改革是整个住房制度改革的核心内容。转变住房分配机制就是要把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式，使住房分配从工资外的福利变成包含在工资之中的有机组成部分。
住房分配制度改革的具体内容包括以下四个方面：一是在住房分配的形式上，改住房的实物分配为货币化分配。即不再对职工直接分配实物住房，而是以货币价值形式支付包含住房消费在内的足额工资，职工以货币工资收入到市场上去购买自己需要的住房。二是在住房分配的原则上，改无偿的福利性分配为体现按劳分配原则的工资性分配。即把住房消费纳入到职工工资之中，提高工资中住房消费的含量。严格按照劳动贡献的大小，多劳多得，少劳少得，使收入分配真正起到调动职工积极性的作用，杜绝人情关系、以权谋房等不正之风。只有实现住房分配工资化，才能实现分配合理化。三是在住房分配渠道上，把行政性分房改为通过市场流通的途径，解决职工住房问题，由市场分配。即根据住房商品化的要求，实行商品房销售和租赁，职工自住凭其力，以自己的收入到住房交易市场选购。住房问题的解决，由政府行为、企业行为转化成市场行为、个人行为。四是在住房分配资金的来源上，把国民收入再分配范围的财政性支付改为国民收入初次分配中的工资性支付。即把财政拨给的建房基金和企事业单位的住房福利基金，作为住房消费含量返还到职工工资之中，恢复其国民收入初次分配的本来面目。住房分配制度改革的目标是实现住房分配货币工资化，目前中国深化房改方案中的住房分配货币化的主要措施是实行住房消费补贴政策，这仅仅是一种过渡模式，最终还是要同国际接轨，逐步纳入到工资中去。
（三）改革住房经营体制，实现住房经营市场化
转变住房经营机制，最重要的就是要把住房的计划经济经营方式改变为市场经济的经营方式。住房的投资建设，以市场为导向，根据市场需求状况来确定开发建设的规模；住房的市场交易遵循等价交换的原则进行；住房的分配由市场来组织；住房的消费依托市场来取得。住房的生产、分配、交换、消费全部纳入市场经济轨道，发挥市场机制对住房资源配置的调节作用，提高住房资源配置效率和经营住房的企业的经济效益。
（四）改革住房管理体制，实现住房管理社会化、专业化
转变住房管理机制，实现住房社会化，就是改变各单位自行建设、分配、维修、管理职工住房的体制，实行社会化、专业化的住房管理体制。
住房管理社会化的内容具体包括以下几方面：（1）住房开发建设社会化。改变单纯由各单位投资建房的做法，以社会化、专业化的商品生产方式，由房地产开发公司建设住房。（2）住房分配社会化。改变由各单位负责本单位职工住房分配的做法，通过住宅市场购买或租赁住房。（3）住房维修管理社会化。改变由各单位维修管理各自住房的做法，发展多种所有制形式的物业管理企业，实行社会化、专业化的维修管理和服务。
（五）改革住房供应体制，建立多层次的新的住房供应体系，满足不同收入群体对住房的需求
由于社会上存在着高收入、中等收入、低收入等不同的收入层次，他们对解决自身住房问题的承受能力和住房需求存在较大差异，因此，在住房供应上也要区分收入层次，采取不同的政策。高收入者承受能力较强，对住房需求的档次也较高，对高收入家庭提供档次较高的市场价商品住房。中等收入家庭根据其承受能力，购买普通商品住房。中低收入家庭一般承受能力较低，对这部分家庭提供经济适用的商品住房。所谓经济适用房，是指土地行政划拨、减免部分税费、限定利润（利润率一般不超过3%）和销售对象、实行政府指导价的特殊商品房。经济适用房的建房成本和房价相对较低，符合中低收入者的承受能力和住房需求，因此政府确定要大力发展经济适用房。最低收入家庭无力自主解决住房问题，由政府提供社会保障性的廉租住房。建立多层次的住房供应体系，有利于“居者有其屋”目标的实现。
（六）改革住房金融体制，全面推行住房公积金制度，建立住房金融体系
住房金融是为住房的生产和消费提供资金支持的筹集、融通、借贷、结算等一系列信用活动的总称。发展住房金融既是中国金融业发展和金融体制改革的重大内容，也是深化城镇住房制度改革的必然要求。发展住房金融，可以发挥银行对资金积累的集中功能，使住房资金来源稳定化、合理化，加快住宅建设步伐；可以强化结构调节功能，促进房地产开发经营，调节住房分配和消费；可以扩大住房供给和住房有效需求，实现住房资金运行的良性循环。实行住房公积金制度，有利于住房建设资金的积累、周转和政策性抵押贷款的建立，有利于转变住房分配体制，有利于提高职工购建房能力，促进住房建设。住房贷款要向个人住房消费信贷倾斜，建立政策性贷款与商业性贷款相结合的组合贷款体系。
（七）改革住房保障体制，建立多层次、多样化、适度的住房社会保障体系
建立住房保障制度，是城镇住房制度改革的重要内容。所谓多层次，是指针对中低收入、低收入、最低收入等不同收入层次的居民，实施不同的住房供应政策；所谓多样化，是指社会保障方式多种多样，包括经济适用房、廉租房、房租补贴、购房贴息、合作建房、减免房租等；所谓适度，是指住房保障水平要适合中国国情，考虑到国家和企事业单位的承受能力。由于中国尚处于社会主义初级阶段，收入水平较低，住房社会保障的范围不宜过宽，主要以低收入者为主；保障的水平也不可能很高，只能限定在保证基本的住房需求水平上。
（八）改革住房流通体制，建立规范化的房地产交易市场
流通是沟通住房生产与消费的桥梁和纽带，现代化的大规模住宅生产必须与大规模的流通相结合。这就要求理顺住房流通环节，构建为销售服务的住房销售企业和各种类型的中介服务组织（如价格评估机构、营销策划公司、房屋租赁公司、房屋置换公司和咨询公司等），搞活存量房产的交易，带动新增商品住宅的销售。同时，要制定和完善交易法规，规范住房市场正常运行，维护市场秩序，为房地产开发企业提供良好的市场运行环境，为居民购买和出售房屋提供完善的服务，满足住房顺畅流通的要求。
除此之外，积极推进租金改革、稳步出售公有住房等，也是城镇住房制度改革的重要内容，这里不再阐述。
住房制度改革应着重住房运行机制转换，包括住房投资机制、住房分配机制、住房经营机制和住房管理机制等。因为住房制度是经济体制改革的组成部分，要从计划经济体制转轨到市场经济体制，只有从根本上转换住房运行机制，才能建立新的城镇住房制度。
四、城镇住房制度改革的基本原则
深化城镇住房制度改革工作的基本原则是：坚持在国家统一政策目标指导下，地方分别决策，因地制宜，量力而行；坚持国家、单位和个人合理负担；坚持‘新房新制度、老房老办法’，平稳过渡，综合配套。可以把上述基本原则归纳为以下三方面：
（一）实行统一政策目标、分散决策、因地制宜、量力而行的原则
住房制度改革是一项创新工程，为了保证改革的顺利进行，必须加强领导，统筹安排，而统一政策目标是实现这一要求的必要条件。
所谓统一政策目标，首先，是住房制度改革的指导思想要统一。即要以社会主义市场经济理论为指导，稳步推进住房的商品化、市场化，建立适应市场经济要求的新的城镇住房制度，加快住宅建设，提高城镇居民的居住水平和居住质量，从而促使住宅业成为新的经济增长点，推进国民经济发展。其次，是住房制度改革的目标要统一。即在住房制度改革的基本方面所要达到的目标全国必须统一，包括：住房分配体制改革的目标是实现住房分配货币工资化；住房供应体制改革的目标是建立和完善多层次的城镇住房供应体系；住房流通制度改革的目标是构建住房市场的流通体系，规范商品房市场秩序；住房金融制度改革的目标是建立和完善住房金融体系，支持住房建设和消费；住房管理制度改革的目标是实现住房管理的社会化、专业化。再次，是住房制度改革的基本内容要统一，即把着重点放在住房运营机制的转换方面。只有上述这些方面达到全国统一，才能保证城镇住房制度在统一的政策目标下顺利进行，把握房改的方向，同时，也才能使建立的新的城镇住房制度的基本方面达到一致。否则，各行其是，便会导致改革的混乱局面。
但是，也应当看到，中国是一个地域广大、人口众多的大国，各地的经济文化发展不平衡，东部、中部和西部地区差距很大，因此不可能搞“一刀切”。而是必须在统一政策目标的前提下，给地方分散决策的权力，以便各省、自治区、直辖市根据地方的实际情况和支撑房改的经济实力，因地制宜、量力而行。例如，在东南沿海发达地区的城市，经济实力强，各方面管理水平比较高，房地产市场比较成熟，可以率先停止实物福利分房，实行住房分配货币工资化。事实上，从目前各地已出台的房改方案来看，也是大同小异，即总的目标一致，而具体实施方案则有所差别。如有的实行“新人新制度，老人老办法”，逐步过渡；有的则按住房消费在工资中占的含量，一次性列入工资，一步到位，等等。将来房改完成后，仍要允许各省、自治区、直辖市建立的住房新制度有所差别，体现地方特色。实际上在一些发达国家，如美国、加拿大、澳大利亚等国，在中央立法的基础上，地方的住宅法规也各有特点，有所差异。
（二）坚持国家、单位和个人合理负担的原则
住房制度改革涉及各方面的利益关系，正确处理这些利益关系的基本原则是国家、企事业单位和职工个人三者合理负担。
1、国家负担得起
房改是要支付一定的成本的。从国家方面来说，把原有的建房基金转化为用于住房消费方面的补贴资金，本质上是财政性的转移支付，并不增加财政负担。所增加的负担主要是以下三方面：一是公房按优惠价出售后，账面上的国有住房资产减少，而把出售后回收的资金又用于住房分配货币化中的住房补贴，这一块实际是由政府负担了。二是对最低收入者实施廉租住房政策，减免的房租补贴由政府财政负担。三是为鼓励居民购买商品房，各地方政府采取了降低契税等政策，一定程度上也减少了政府税收收入。这三方面的负担就是政府支出的房改成本，应当说可以负担得起。
2、企事业单位负担得起
企业是市场经济的主体，它必须独立核算，自主经营，自负盈亏，房改支出的成本也要能负担得起。企业原有的建房基金不足，甚至没有，转化为职工住房补贴资金也就很少，住房福利基金也有限，在实施住房分配货币化时，资金来源不足，必须由额外补足，这就增加了一块负担；同时，对住房困难户的房租补贴又增加了负担。而如果进一步实施住房消费补贴列入工资，则又增加了企业产品中的工资成本，影响竞争力和利润所得。所以，企业负担是房改中最难处理的问题，特别是一些经济效益差的国有企业，房改中的困难很大，出路只能是从提高企业经济效益来消化。
3、个人负担得起
在取消实物福利分房之后，职工个人主要通过市场的途径购买商品住房，或租赁商品房解决住房问题，这就必然要增加住房支出。个人负担主要是三大块：一是公房租金提高，承担增加的租金支出。二是购买原租赁的住房，虽有折扣优惠，但必须承担房价减去原付租金的一块支出，这种少量支出，获得的是自有房产权，总体上是个人得益。三是购买商品住房的支出，包括首期付款支出和按月归还贷款本身支出，这笔支出较大，但应该看到，由此增加房屋资产，改善了居住条件，提高了居住水平和质量。对一般职工来说，总的是增加住房支出不多，而得益多，加上银行个人住房抵押贷款的支持，从实践结果来看，是能够承担得起的。同时，随经济发展、工资增加、收入提高，职工个人的承受力也不断提高。问题在于低收入者这个困难群体，承受能力差，因此，必须同时实行廉租住房政策，资助他们获得基本的居住条件。
（三）坚持平稳过渡、综合配套原则
住房制度改革既是一个逐步发展的过程，又是一项复杂的系统工程，必须坚持平稳过渡、综合配套的原则。
其所以要平稳过渡，一方面是由于住房制度改革是全新的事业，要在实践中积累经验，指导改革不断推进；另一方面，是由于干部、群众的观念转变有一个过程，而新的住房制度的建立也有个分步实施的过程。所以，不可能一步到位，而是必须平稳过渡。从中国住房制度改革的实践来看，也是从提租发补贴、建立公积金、出售旧公房，到停止实物福利分房、推行住房分配货币化等逐步过渡的。而住房分配货币化，又是从发放住房补贴到住房消费纳入工资，最终实现住房消费货币工资化的过渡过程。这种渐进式改革、平稳过渡的做法，有利于减少阻力，逐步适应，稳步前进，避免突发变革带来的剧烈震荡。
同时，住房制度改革又不是孤立的，它是整个经济体制改革的重要组成部分。城镇住房制度改革涉及到工资制度、金融制度、税收制度、企业制度、社会保障制度等许多方面的体制改革，只有相互配套才能取得成功。例如，住房消费纳入工资，原有的工资制度就必须相应改革，工资等级会由此发生变化，工资成本可能会增加，从而影响企业利润。再如，住房制度改革促进住房金融的产生和发展，如何从金融制度上支持房改，支持住房建设和消费，也成为金融制度改革面临的重大课题。因此，只有搞好综合配套，才能保证城镇住房制度改革最终完成，实现所要达到的目标。
第四节 住宅消费结构与供给结构
一、住宅消费结构的内涵和构成
住宅市场既有住宅的供给与需求的总量平衡问题，同时也存在着住宅供给结构与消费结构的协调问题，因此，在研究住宅消费过程中，必须重视结构分析。
住宅市场消费需求结构的基本涵义，是指人们根据其不同的支付能力和实际需要，对住房消费产生的各个档次的需求结构，即在住宅市场需求总量中，各种不同层次的住宅消费需求构成。
住宅消费需求结构可以从不同角度进行分类。一是按房屋本身的品质档次结构分类，可以分为：高档房、中高档房、中档房、中低档房等。二是按住房价位结构分类，可以分为高价位住房、中高价位住房、中价位住房、中低价位住房等。三是按住房每套面积结构分类，可以分为大户型、中户型、小户型住房等。四是按住房区域分布结构分类，可以分为市中心区、次中心区、近郊地区、远郊地区等。上述四种分类实际上是互相交叉的。一般来说，住房的品质档次结构中，高档房必然价位高，低档房相应价位低；在住房的面积结构中，每套面积大，总价也必然高，每套面积小，总价相对较低；在住房的区域结构中，由于土地区位和地价的不同，在市中心区住房价位必然高，城市郊区住房的价位比较低。因此，在实际操作时，应以住房的价位结构为中心，辅以品质档次结构、每套面积结构和区域结构。同时，每个地区或城市，由于发展不平衡，特别是房价的差异很大，所以要从实际情况出发，具体掌握其分类标准。
二、决定住宅市场消费需求结构的主要因素分析
制约和决定住宅市场消费需求结构的因素是很复杂的。总体上可以分为自住性住房需求和投资性住房需求两大方面。在一些大、中城市中，现实的住房消费需求，包括：主动型或改善性住房消费需求、被动型或引致性住房需求、投资性购房需求、外地及境外人士购房需求四种类型。所有这些住房需求的变化，都会影响住房消费需求结构。具体的影响因素分析如下。
（一）居民住房改善性需求
主动型改善性住房需求结构主要取决于居民收入结构。居民的家庭收入是区分为不同层次的，根据国家统计指标，分为高收入家庭、中高收入家庭、中等收入家庭、中低收入家庭、低收入家庭、最低收入家庭六个层次。不同收入家庭为改善居住条件购房时，只能承受相应的住房档次，而低收入家庭一般只能租房入住，最低收入家庭则租住政府提供房租补贴的廉租屋。因此，住房供给结构必须坚持以消费需求结构为导向，满足不同收入层次家庭的住房需求。住房改善性需求结构是住房消费需求结构的主体部分，对其具有决定性影响。
（二）旧区改造动拆迁引致性住房需求
这是一种被动型的住房消费需求，即由于旧城区改造和市政工程建设需要，引致动拆迁户安置性的购房需求，所以又称引致性需求。这类需求结构取决于被动拆迁户的收入结构，一般来说，旧城区的动拆迁户大多数原有的住房条件较差，收入水平偏低，所需住房也多数是中低档次住房，从而引起住房消费需求结构中普通住房，特别是中低价位住房的需求急增。可见，旧区改造的规模和速度是直接影响住房消费需求结构的重大因素之一。因此，政府在规划旧区改造进度时，要以市场能够提供的中低档次、中低价位商品住房供给量为限度，使动拆迁户能满足安置性的住房需求。
（三）投资性住房需求
所谓投资性住房需求，是指人们不是为直接居住，而是为了达到获利目的，购房出租或转售而产生的一种营利性投资行为引发的住房需求。由于住房是价值量大的超耐用消费品，又具有升值的潜力和保值增值的资产功能，是良好的投资品，因而为投资者所青睐。这种投资性购房如果能顺利出租或转售，就转化为现实的住房消费需求，而如果租或卖不出去，则可能形成空置房，这表明投资性住房需求含有较多的水分。投资性购房中各种房屋档次都有，相对来说投资购房的高收入者居多，购买中高档以上住房的比重会大些，从而影响住房消费结构高档化。所以，对投资性购房要掌握一定的度，一般控制在住房销售总量的20%以下，以避免可能带来的消极影响。
（四）外地及境外人士购房需求
住房的空间固定性和不可移动性，决定了它不能运送到其他地区出售，因而住宅市场具有明显的区域性特点。但是，国内其他地区人士和境外人士仍然可以进入本地区购买住房。随着市场经济的发展，对内对外开放度的提高，进入一些大中城市的外地人员和境外人士不断增加，同时部分高收入者看好城市发展前景也纷纷进入城市购房。以上海市为例，近年来外省市及境外人士购买的住房面积已占该市全部商品房销售面积的四分之一。其中一部分为自住性购房，大部分为投资性购房，而大量民工进城打工则一般租赁中低档次住房入住。外地区及境外人士对本地区住房消费需求结构的影响是双重的，一方面投资性购房拉动住房消费结构高档化，另一方面，带动存量房租赁市场的大量需求。因此，在研究某一城市或地区的住房消费需求结构时，必须考虑到外地区及境外人士的购房需求。
三、住宅消费结构与供给结构的关系
住房消费结构与供给结构之间存在着相互制约、相互促进的关系。一般来说，住房市场的消费需求结构制约供给结构，供给结构必须与消费需求结构相适应；而住房供给结构是否合理，也会制约消费结构的实现程度。只有当二者互相适应时才能顺利实现住宅市场的结构平衡。
根据上述一般原理，设置衡量住宅供给结构与消费结构合理度标准。
（一）住房供给的档次结构合理度标准
1、住房的品质档次结构要与居民的收入结构相适应。居民的收入是区分为不同层次的，收入的层次性决定了住房消费需求的层次性，从而要求住房的供给结构中的品质档次结构也要与此相适应。一般情况下，高收入户总是极少数，相应高档次住房不宜建设过多；中高和中等收入户占多数，相应普通商品住房应多建；中低收入户也占相当比重，相应要建设适合这类群体购买的经济适用型住房；至于低收入和最低收入户也是少数，主要供应政府提供财政补贴的廉租屋。对于一时买不起商品房的，则提倡租房入住，大力发展租赁市场。
2、每套住房的面积结构要与居民家庭的支付能力和实际需要相适应。在当前经济发展状况下，根据居民的收入水平和支付能力，每套住房面积结构的合理度为，150平方米建筑面积的大户型住宅宜少建；适量建设100平方米左右建筑面积的住宅；多建100平方米以下建筑面积的中户型住宅，鼓励建设符合中低收入家庭支付能力的70至90平方米建筑面积的小户型住宅。
3、住房的区域分布结构要与相应的基础设施配套条件相适应。随着城市中心地区土地使用的日趋饱和，住房供应的分布区域必然向市郊转移，目前大城市中居住郊区化的趋势已日益呈现出来。因此，交通、道路、给排水、供气、供电、通信、商铺、学校等配套设施也必须相应跟上，使之成为适宜居住地区。
（二）住房供给的价位结构合理度标准
1、住房供应的价位结构要与购房者的可承受能力相适应。即根据各类家庭的实际可支配收入，能购买相应价格档次的住房。一般来说，高价位住房不宜建设过多，关键是要把中等及中等偏下收入家庭买得起的相应价位住宅，作为主力房型，政府支持开发商建设房价相对较低的经济适用住房。
2、中低价位住房的供应量与中低收入群体以及旧区改造中动迁居民的需要量相适应。实践已经证明，多数动迁居民收入较低，能够承受的是中低价位住房，因此要视房源供应情况来确定旧区改造的规模和速度。如果房源不足，则要采取两方面措施求得平衡：一是加快中低价位住房建设，增加供应量；二是放慢旧区改造速度，减缓引致性需求。
3、住房价格的涨幅要与居民收入增长的幅度相适应。从长期来看住房价格呈现出上涨趋势，为要使供给的价位结构与需求结构相适应，必须把房价的涨幅控制在地区人均GDP增幅和居民可支配收入的增幅以下，例如居民的可支配收入增长10%，最理想的房价涨幅宜控制在5%左右，最高不得超过8%。
（三）住房供给结构超前性的合理度标准
住房消费需求结构是个动态概念，必然随着经济发展、收入增加、居住水平的提高而不断演变，因此，住房供给结构也要适应住房消费结构的升级和演进而具有一定的超前性，国外经验数据一般要超前20年左右。衡量这种超前度的标准大体可定为：
1、住房供给结构的超前度要与居民收入结构的演进度相适应。居民收入随经济发展而普遍增加，收入结构中的高、中、低收入划分线也会相应发生变化，总的趋势是收入结构高级化升级，并呈橄榄形状态，两头小，中间大，中产阶层扩大，由此住房消费结构也随之升级。与收入结构高级化相适应，住房供给结构也要有适度的超前性，高价位、中高价位住房增加，中低价位住房逐步减少。
2、住房供应的品质结构、面积结构的超前度要与住房消费需求的发展方向相适应。随着社会发展，住房消费结构向着宽敞型、舒适型、享受型方向发展。与之相适应，住房供给的综合品质也会提高，高档房、中高档房的比重会有较大提高，而中低档次住房则会相应减少，比重下降。因此，目前的中低档次、中低价位商品住宅的建设和供应也要掌握一定的度，以免日后过于落后。
3、住房供给的区域结构的超前度要与居住郊区化发展相适应。由于城市中心区的有限性和城市郊区的宜住性，居住区向交通干道沿线的市郊扩散是必然趋势。适应这种趋势，要提前进行规划，加快建设市郊的快速交通干道和相应的基础设施，营造便捷的交通和良好的配套条件，为居住消费郊区化提供完备的服务。
以上论述偏重于定性的研究，具体实施时还要结合每一地区或城市的实际情况，进一步量化。
复习思考题
1、住宅消费的性质是什么？具有哪些特点？
2、中国为什么要进行城镇住房制度改革？
3、城镇住房制度改革的目标是什么？包括哪些基本内容？
4、怎样才能使住宅供给结构与消费需求结构相适应？
