第九章 房地产金融
房地产业与金融业之间存在着相互依存、相互促进的密切关系。本章首先阐述了房地产金融的特点和作用;其次分析了房地产融资的主要形式,特别对购房抵押贷款进行了专门的研究;再次分析住房公积金制度的建立和发展,并提出了一些改进建议,最后研究了房地产保险这一较新的领域。
第一节 房地产金融的特点与作用
一、房地产业与金融业的关系
房地产金融是指房地产货币资金的融通。房地产业是一个资金密集型的行业,而金融业是经营货币的单位,二者通过资金纽带,建立了互相依赖和互相促进的密切关系。
具体分析房地产业与金融业的关系,可以从两方面进行论证:一方面,房地产业的发展需要金融业的介入和支持。
首先,房地产开发必须有金融的介入。任何一项房地产开发,从取得土地使用权、土地开发、批租直到建筑安装、销售,每一环节都需要占用大量的资金。如果仅仅依赖于开发商本身的自有资金,没有金融机构的参与和支持,舍弃财务杠杆的巨大作用,对所有房地产开发项目来说几乎是不可想象的。特别是我国长期以来由于房地产业体制和政策原因,建设资金没有形成良性循环,使得房地产业建设资金严重不足。只有改革资金投入渠道,发展房地产金融才能从根本上解决房地产业各个环节的资金需求问题。
其次,房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。房地产价值量巨大,一般消费者无此财力一次付款。以住宅为例,目前上海市住房的平均销售价在每平方米6000元左右,一套建筑面积在70-80平方米的普通住宅售价在40~50万元。尽管目前房价的构成中仍有一些不合理的成分,但是无论何时何地,房价相对于普通市民来说,一次性付款承受能力不足将永远成为一种普遍现象。可见,只有借助住房抵押贷款的支持,才能提高居民购房能力,扩大住宅市场有效需求。
再次,房地产是不动产,资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内,且资金的流动性不足。往往出现资本充裕的地方不需要发展房地产业,或者房地产业的发展已经达到了较高的水平,而要发展房地产的地方却缺乏资本。而金融机构介入到房地产业之后,利用其庞大的机构网络,采用各种科学的融资技术,特别是当金融业与房地产业融合为一体之后,通过建立建设贷款制度、建立抵押贷款的初级市场和二级市场,并发行以房地产为后盾的抵押贷款证券等融资手段,可以吸引国内乃至国际资金,进入区域房地产市场,从而大大提高资金的流动性。
另一方面,房地产业的发展又可以促进金融业的发展。房地产金融是金融业的重要组成部分,拓展房地产金融,对繁荣和发展金融业具有重大作用。首先是由于房地产具有保值增值的功能,房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资品。房地产作为抵押物,在贷款人无力偿还贷款时,金融机构可以转让、拍卖抵押房地产,从中获得补偿,从而降低贷款风险。其次,由于货币不断贬值是世界各国难以避免的的普遍现象,这就给经营货币为主的金融机构带来了一个不可回避的难题。而在货币贬值的同时,房地产却具有明显的保值增值的特点,客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。
同时,在房地产再生产资金运作过程中,当房地产产品销售出去以后,也会有大量回收资金沉淀,需要存入银行等金融机构备用,扩大银行的存贷款业务。所以说,随着房地产业的发展,房地产业和金融业的相互融合、渗透是不可避免的。
当今世界各国的金融业和银行机构,都十分重视房地产金融业务,商业银行的房地产贷款占信贷资产的比例,一般占三分之一到四分之一之间,如1994年美国商业银行房地产贷款比例占24.34%,我国香港地区1989年上半年,金融业对房地产业的贷款总额占整个金融业贷款总额的34.8%。我国的房地产金融尚处于起步阶段,具有很大的发展空间,成为金融业发展的一个重要增长点,也是各类金融机构重要的业务领域。
二、房地产金融的特点
(一)房地产金融的涵义
房地产金融是指与房地产开发生产、流通、消费相联系的资金融通活动和金融资产的投资活动。我们从上面已讲述过的房地产业与金融业的密切关系中可以看到,房地产金融是房地产业与金融业的互相融合和渗透,是在房地产生产、流通和消费过程中通过贷币流通和信用渠道进行集资、筹资和融资等进行的一系列经济活动。如果说金融是贷币资金的融通,那末,我们也可以把房地产金融简称为房地产贷币资金的融通。房地产金融具体业务,包括房地产企业存贷款、生产性开发贷款、证券(股票、债券)融资、住房消费信贷即购房抵押贷款、住房公积金和房地产保险等方面的资金融通活动。它是整个金融业的重要组成部分。
(二)房地产金融的特点
房地产金融与一般金融相比,具有下面四个鲜明的特点。
1、房地产金融资金融通量的巨额性。房地产价值量巨大,开发企业从事房地产开发活动需要大量资金投入,这就要金融机构提供巨额信贷资金。同时,住房在所有消费品中,也是价值量最大的消费品,对大多数居民来说,购买一套价值几十万元的住宅,一次性支付也是难以承受的,住房消费信贷额也是很大的。所以,同一般企业的信贷额相比,住房金融融通的资金量要大得多。
2、房地产金融期限结构的长期性。主要是由于房地产开发周期长,资金周转慢,回收期长。一幢高层大厦的建造需要三、四年时间,普通多层住宅建设也需要一、二年时间,加上销售时期更长,因此,回收资金,偿还贷款的时间也就相对较长。居民的住房抵押贷款,在一次性贷进以后,也需要用个人收入逐年归还本息。在一些发达国家和地区住房消费信贷的还款期长达30年,而我国有关条例也已规定偿还期可达30年。所以,房地产信贷具有偿还期长的特点。
3、房地产金融债权的可靠性。房地产信贷是以房地产作为抵押担保品的贷款,由于房地产是不动产,其本身具有较强的抵御通货膨胀、保值增值的特点,一方面,贷款单位和个人的信用度强;另一方面,在一旦发生违约时,可以用拍卖担保房地产的手段,收回违约贷款的本息,由此使信用贷款的可靠性和安全性大大增强。特别是个人住房抵押贷款安全性更强。以我国为例,自实施以来还款率高达99%以上。
4.房地产金融债权的流动性较弱。资产的流动性是指在必要的时候,所投资产转让兑换成现金的能力、速度和成本,当速度越快或成本越低时,称这种资产的流动性越强,也指所投资产作为抵押品时交给债权人保管的难易程度,当保管较为容易时,资产的流动性也越强。房地产作为不动产,在传统的资产形态下,属于一种缺乏流动性的资产,主要体现在两个方面,一方面,房地产只能成套出售或转让,它不象股票、债券持有者可随时分割将其售出兑换成现金,所投的资金可能被固定在某一房地产上,难于变现,因而不得不较长时间地持有它,这是房产持有者急需现金时常常遇到的棘手问题。另一方面,房地产用作抵押品时,不能移动,不易分割,在一些场合又不易交给债权人保管和处置。房地产金融这种传统运行中的缺陷呼唤着新的变革,于是发达国家从20世纪60年代起出现了房地产证券化的趋势,大大提高了它的流动性。我国实践中也已开始出现房地产证券化的趋势。
上述特点说明,房地产金融具有独特的优势,拓展房地产金融,是促进金融业发展的新的增长空间。
三、房地产金融的职能和作用
房地产金融主要承担三大职能:一是筹资的职能,即金融机构通过动员、吸引储蓄,筹集社会资金,以满足房地产业发展所需的资金支持。二是融资,即金融机构通过金融市场,将筹集的社会资金合理灵活地分配、调度到房地产开发建设(生产)、流通、消费各领域、各类房地产和各房地产企业以及个人中去,支持房地产开发和消费;三是运用货币政策调控房地产市场,当房地产需求过旺、投资过热时,收紧房地产贷款;而当房地产需求不足、市场疲软时,则扩大房地产信贷,引导和促进房地产业的健康发展。上述房地产金融的职能,具体表现在如下几方面:
1、为房地产业发展积极筹集资金。房地产业的发展需要大量资金,资金从哪里来?一方面,金融机构运用储蓄存款的筹资方式,吸引单位和个人的闲散贷币资金,集中起来,将其中的一部分用于满足房地产业的需要,但会遇到“短存长贷”资金时间结构不匹配、资金供应紧张的矛盾。所以,另一方面,还要发展房地产专项筹资方式,如房地产金融债券、股份制企业房地产股票等证券集资、存贷挂钩的个人住房专项存贷款制度、住房公积金制度、住宅合作社以及抵押贷款证券化等各国通行的筹资方式。筹集资金是房地产金融的基础。
2、合理有效地分配和引导资金,促进房地产业发展。资金是房地产业发展的“血液”。金融机构筹集的房地产资金,要得到合理的分配,必须优化配置到房地产开发、流通和消费各环节,以提高资金使用效率。一方面,金融机构通过扶优限劣的竞争机制,将有限的资金分配到信誉好、效益好的房地产企业中去,支持开发建设,提高投资效益;在当前特别要按照国家提出住宅业成为新经济增长点的重大决策,大力支持和加快住宅建设,扩大内需,拉动经济增长。另一方面,金融机构通过住房消费信贷为扩大住宅消费服务。对住宅消费资金的融通是房地产金融发展的重点,把筹集的房地产资金重点用于消费信贷方面,提高居民购房支付能力,扩大住宅市场有效需求,带动住宅建设,进一步促进房地产业发展。
3、有力支持住房制度改革。城镇住房制度改革既是经济体制改革的重要组成部分,又是住宅业发展的体制保证。它需要有房地产金融的强有力的支持和配合。如建立和健全住房公积金制度,发展住房金融和住房保险,建立政策性和商业性相结合的住房信贷体系,增加住房开发贷款,拓展住房消费信贷等,所有这些都是房地产金融的重要内容,它既支持了房改,又推动了住宅金融的发展,起着相互推动的作用。
4、实现对房地产经济的宏观调控。金融手段特别是贷币政策是实现房地产经济宏观调控最重要的政策手段。房地产金融主要通过货币供应量的控制,调节投入到房地产开发、流通和消费中贷币量,调节利率水平,进而影响房地产开发投资规模,从而促进房地产经济总量即房地产总供给和总需求的平衡。如房地产开发过热时,紧缩银根,控制货币供应量,提高利率,抑制其过快发展;反之,当房地产开发不景气时,则放松银根,增加货币供给量,降低利率,促使其尽快复苏。同时,房地产金融还可以通过房地产资金的分配比例,调节房地产市场供给结构和需求结构的平衡,以实现房地产结构平衡。充分发挥房地产金融对房地产经济的宏观调控职能,才能保证房地产业本身的健康发展,从而与国民经济的发展相适应。
第二节 房地产融资的主要形式
筹集资金和运用资金是每一个企业资金运行的主要环节。房地产投资由于资金需求量巨大,资金占用时间长,客观上要求房地产企业建立多样化的筹资渠道。因此房地产投资企业的资金筹措和资金管理工作异常复杂。其中资金组合、资金结构包括合理配置资金的时间结构是企业财务管理的核心问题。追求最优资金结构是财务管理的一个重要目的。其中确定合理的负债比率又是一个关键性的问题。
企业负债的一个根本出发点在于利用财务杠杆提高企业权益资本利润率。在力学上,“杠杆作用”是指通过某一个支点,以一个较小的作用力移动一个较大的物体。在财务上,“杠杆作用”则是指通过改变负债比率这一“支点”,以较小的权益资本去投资较大的项目,从而达到提高权益资本利润率的目的,这就是通常所谓的负债经营。就目前我国房地产企业的筹资渠道来看,银行贷款仍然是主渠道,而一些大型房地产企业在证券市场筹集资金方面也已获得明显的发展。
一、银行贷款融资
(一)银行向房地产开发企业发放贷款的类型
银行贷款,是房地产企业解决资金需求最普遍、最主要的一种融资形式。房地产企业在从事房地产开发之前,必须拥有一定数额的股本金(或称“自有资金”)。股本金可以来源于企业的自有资金、合资股东的注入资金和通过发行股票从资本市场上募集的资金。根据目前金融管理部门的规定,房地产开发企业在具备一定股本金之后才可以向银行申请贷款。贷款类型主要三种。
第一种是“房地产开发流动资金贷款”。这种贷款主要用于补充企业为完成计划内土地开发和商品房建设任务所需要的流动资金,使用范围包括材料设备等的储备、在建工程的各项开支、售前成品资金的占用、结算资金的占用以及企业在银行的存款和必备库存现金等。
第二种是“房地产开发项目贷款”,这是金融机构为具体的房地产开发项目提供的生产性流动资金贷款。这类贷款只能用于贷款项目的土地征用、动拆迁补偿、前期工程、基础设施建设、建筑安装、公建配套等发生的费用支出。
第三种“房地产抵押贷款”,包括“土地开发抵押贷款”和“房屋开发抵押贷款”。前者是土地开发企业以其拟开发的土地使用权作抵押而向银行取得的贷款。后者是房屋开发企业以其开发的房屋产权作抵押而向银行取得的贷款。
任何一种形式的贷款,都是采用逐笔核贷,存款户与贷款户分别设立的方法。逐笔核贷是企业贷款时逐笔提出申请,银行逐笔审批,逐笔核定贷款期限和额度,到期回收。企业在银行的存款户和贷款户必须分设,即借款企业必须在开户银行设立结算帐户和专用基金存款户,同时设立流动资金贷款户等贷款帐户。企业从银行取得贷款时,相应增加贷款帐户余额,同时将这笔贷款转入企业存款帐户,然后再从存款户中支用。归还贷款时,从存款户中取出,抵销相应贷款户的余额。
(二)银行向房地产开发企业发放贷款的一般程序
由于银行用于发放上述各种贷款的资金绝大多数来源于银行对存款人的负债,为了保证银行的经营业绩,维护社会稳定,无论是各国政府、中央银行还是贷款银行本身都对企业的贷款非常谨慎,形成了一整套严格的程序和制度。具体包括如下几个步骤:
第一步,企业向银行提出贷款的申请。内容包括贷款方式、贷款用途、金额、使用期限、还款方式等。目前由于我国总体上仍然是资金短缺,资金市场仍然是一个卖方市场,所以主要还是企业向银行递交申请。而在许多西方国家,由于资金市场情况的变化,许多银行已不再坐等企业上门,而是主动出击,为资金寻找出路。
第二步,银行对企业进行贷款前的审查。在接到企业的贷款申请之后,银行不仅要研究项目本身的可行性,还要调查开发企业经营管理状况和资信等,以此作为决定是否贷款和贷多少的依据。银行对贷款项目的评估与企业本身作的项目可行性研究在方法上大致相同,不同之处在于企业更关心的是项目的盈利能力,而银行更关心的是企业的偿债能力。银行考核企业可以采用《巴塞尔协议》规定的12个指标,即流动比率、速动比率、现金比率、应收帐款周转率、存货周转率、固定资产利用率、资产负债率、负债净值率、销售收益率、净资产收益率、价格收益率、市价比率。
同时,由于我国国有银行在金融体系中占具主导地位,银行在对项目可行性进行评估时比较强调项目的计划性和政策性。譬如,要考虑项目是否被列入当年的投资计划,是否符合当前的产业发展战略等。又比如,1995年,为了控制高档房地产开发项目,政府曾经下文指出:“对批准开工的项目,自筹资金要与银行贷款同步到位;自筹资金不落实的,银行不发放贷款”。在对项目的可行性进行评估之后,银行紧接着就是要对企业的资信进行调查,包括企业的沿革;企业经营者状况;企业与股东关系、劳资关系、与协作企业的关系;企业的竞争能力;损益状况;财务状况;企业的经营计划;收支预测与偿债能力等。
第三步,贷款审批。这是在贷款的审查报告基础上,银行管理层对借款人、贷款金额、期限、利率、贷款项目本身情况、风险情况、偿债能力、担保人的审查情况和抵押物的审查情况等内容进行重新确认,并按有关程序签订贷款合同的过程。银行对各类贷款实行集体审批体制。具体可以采用逐级审批(信贷员、信贷负责人、行长或主任三级审批)和会议审批两种形式。
第四步,贷款检查。贷款发放之后,为了保证贷款质量,及时回收贷款本息,银行要对贷款的使用进行跟踪、监督。首先是要检查贷款的使用情况,包括贷款的使用是否与贷款合同相符;贷款企业的财务状况是否良好,偿债能力是否充足;贷款企业将如何安排还款等等。其次是要检查借款企业的基本情况,如企业是否准时向银行递交报表和其他文件;是否按期支付利息;内外部环境是否正常;是否面临一些不利的突发事件等等。如果在检查中发现一些问题,银行应认真分析问题的根源,与借款企业认真蹉商,帮助企业解决问题,必要时银行甚至应该参与企业的经营决策。
从上述的贷款程序上,我们不难发现,企业获得银行贷款的关键在于两个,一个是贷款项目一定要可行,另一个就是贷款企业的资信要好。资信好的企业不仅容易获得贷款,而且贷款利率也比较低,所以大多数好的企业都非常重视维护企业本身的信誉。同时,为了顺利获得银行贷款,企业家还要重视金融知识,谙熟金融市场,要密切注意银行贷款方式的发展变化和整个金融形式的调整。从而能够保证企业以最低的成本获得最合适的贷款。
二、证券市场融资
证券融资是指通过房地产债券、股票等证券的发行和流通来融通房地产资金的一种金融活动,它是房地产企业融资的重要形式。
房地产业利用证券市场融资的方式概括起来主要有三种:一是房地产企业直接发行股票(或债券)进入证券市场,这是企业提高信誉等级,改善财务状况,降低财务风险的重要渠道。根据目前国内有关政策,房地产上市公司的数量将维持现状,所以短期内,房地产企业争取直接上市的机会不大,目前主要通过迂回的办法,借壳上市或买壳上市。
二是房地产企业通过收购、兼并、控股上市公司,从而实现进入证券市场的目的。房地产企业一般注册资本和资产都较大,具有收购、兼并企业的资金优势,同时《证券法》将收购企业公告条件放松之后,大大降低了企业的收购成本和风险。近年来经验证明,收购兼并是房地产企业达到上市目的的极佳渠道,而且今后可能也是房地产企业上市的主要方式。
三是一般上市公司通过收购、兼并、控股、投资房地产企业,从而达到上市公司与房地产业融合的目的。这种方式的采用与房地产企业本身的经营状况和房地产行业的大背景密切相关。当房地产业处于高潮时期,许多上市公司开始通过成立房地产公司、或者投资参股其他房地产公司等方式进入房地产领域。而在房地产业处于低谷时期,上市公司往往通过出售房地产企业的股份,转让房地产子公司等形式撤离房地产业。
房地产债券和房地产股票融资,均包括证券的发行和流通两个方面。
1.房地产债券的发行和流通
房地产债券是政府或金融机构或房地产企业为了筹措房地产建设资金而向社会发行的借款信用凭证。在这里,债券的发行者是债务人,债券的购买者是债权人,债券持有人有权按照约定的期限和利率获得利息,并到期收回本金,但无权参加房地产企业的管理,也不对其经营状况承担责任或享受权益。
以债券发行主体不同来分类,房地产债券可分为政府债券、金融债券和企业债券三种。由中央政府或地方政府向社会发行的债券称房地产政府债券,它是建立在以政府权力为基础的国家信用之上的,因而也是国家债券。例如,我国有些地方试办发行的“住宅债券”就属于政府债券。由银行或其他金融机构为开发房地产业而发放的债券称为房地产金融债券。由房地产企业发行的债券称为房地产企业债券,企业债券由于其用途、本息支付方式、发行条件等不同而分为许多种类别。
2.房地产股票的发行和流通
房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。股票购买者就是股份制房地产企业的股东,他们对企业拥有以股票体现的所有权,股东有权根据企业的经营成果获得股息和红利,但必须对企业经营不良的后果负有限责任。股东不能向企业要求退股,但可以把其股票转让给别人。股份公司有发起式和募集式的区分,募集式的上市公司股票是向社会公开发行的,可以在证券市场上流通。这对房地产企业要求比较高,审批也比较严格。另一种是不上市股票,这是房地产股份企业内部发行的股票,一般采取记名股权证的形式。从严格意义上讲,房地产股票是指上市股票。
房地产证券流通市场即房地产证券二级市场,它的主要职能是转让买卖房地产证券,加速证券的流动性,从而实现证券投资期限转换的特殊功能,同时,证券流通市场的发展又可以促进房地产证券的创新。例如,一些发达国家推出了房地产抵押证券,这是一种由国家房地产登记部门发行,借款人以土地或房产作抵押为条件,向抵押证券公司申请融资的有价证券。它的主要优点是可将不动产抵押贷款的债权流动,便于变现融资;实际上这是抵押贷款的一种延伸和创新。随着股份制房地产企业的不断增加,我国房地产证券流通市场将有较大发展。
三、房地产投资信托
所谓房地产投资信托,是指货币所有者或房地产所有者,委托金融机构代理购、建、租赁、经营房地产及其证券,从而达到投资目的的一种形式。房地产信托的产生和发展具有必然性。社会上的财产拥有人,包括货币持有者和房地产所有者,都期望自己的财产能妥善管理和充分增值,但在市场经济条件下经营充满着风险,特别是房地产领域决不是人人可以直接插足的,于是财产所有人就产生了信托专门机构来建房、购房、租房、修房等的需求,进而又产生了信托专门机构来发行和买卖房地产证券的需求,于是房地产信托就应运而生了。
一般来说,投资信托可以根据其所提供的金融服务的项目或范围来分类,但由于投资信托的项目繁多,范围宽广,所以一般是以公司型或契约型来分类,前者根据公司的性质及其经营内容来认定,后者则根据契约的状况来判断。经验表明,房地产的投资宜采用契约型的投资信托,即以信托契约的形态,汇集投资者的资金,并成立基金,再以房地产投资信托机构为委托人,确定基金的保管银行为受托人,受托人利用基金投资于房地产,所得利润在扣除必要费用之后,再分发给委托人。所以房地产投资信托机构包含三部分:投资者(收益人),房地产投资信托机构(委托人)和保管银行(受托人),三部分的权益通过契约形式确定。
发行受益凭证是房地产投资信托筹集资金的主要方式。受益凭证又因投资者是否可以要求发行单位买回而被划分为“开放式受益凭证”和“封闭式受益凭证”,前者是指投资者可以随时请求受益凭证的发行单位,依据其净资产价格买回其持有的受益凭证;后者是投资者只能在证券交易所集中交易,不得请求受益凭证的发行单位买回持有人的受益凭证。
通过发行受益凭证取得资金之后,既可以将资金直接投资于房地产开发、出租和出售,创造收益;也可以以融资方式间接参与房地产的开发。无论以何种方式参与房地产投资,投资收益除了依据契约规定的有关费用以外,都应依据契约规定分配给投资者。可以预料,随着我国居民收入的增加,以房地产投资信托为代表的房地产证券化投资将成为房地产融资的一个重要渠道。
第三节 购房抵押贷款
由于房地产价格昂贵,不论是商业房地产还是住宅物业,其价格对于大多数购房者来说一次性支付购房款总是难以承受的。所以通过金融手段,帮助购房者实现消费或投资,是房地产金融业务的重要方面。其中,住房抵押贷款是迄今为止国内外最普遍的金融工具。
一、购房抵押贷款的定义和发展状况
抵押是指“债务人或第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移占有权的法律行为”。所谓抵押贷款就是用抵押物对债务进行担保的一种贷款形式;很显然,如果不存在债务,也就无所谓抵押。在实际操作过程中,习惯上将借款人称为抵押人,贷款人称为受押人。借款人根据房地产占用权和所有权分离的原则,将房地产所有权以抵押形式向贷款人转移,并在抵押契据(或称本票)上签字,以书面形式无条件地承诺在将来确定的时间内分期支付贷款本息。因此,借款人在抵押契据的签发标志着一项抵押行为的开始。
如果抵押人违约,受押人有权取消抵押人对抵押物的赎回权,并将抵押物拍卖,从中获得补偿。如果拍卖收入不足以偿还贷款,有些国家则规定贷款人有权获得亏损判决,即允许贷款人从借款人的个人财产和收入当中得到补偿。中国人民建设银行上海市分行房地产抵押贷款办法(1992年3月24日)中也规定:“处理抵押物收回的价款不足偿还本息时,贷款人有权向借款人另行追索”。
因此,在抵押贷款中借贷双方至少存在以下三种关系:一是借贷关系,这种关系通过借贷资金的转移得以体现;二是债权债务关系,它随着债务人向债权人出据抵押契据而成立;三是抵押和受押关系。这三种关系随着抵押贷款的产生而产生,随着贷款的清偿而解除。
很显然,抵押贷款是与信用贷款平行存在的一种贷款形式,它是市场经济发展的产物。众所周知,在市场经济条件下,市场竞争的结果使商品生产者和经营者随时都面临无力及时清偿债务,甚至破产的危险;雇员也有被解雇、失业的可能。因此,在借款人和贷款人都认为比较公平合理的前提下,为确保债务按时清偿,往往要求借款人提供一定资产作为清偿债务的保证。
由于房地产本身的特点,使得购房抵押贷款有着极其广阔的前景。房地产是一个资金密集型的商品,价值巨大是房地产的第一特征。这一特征决定了多数置业不可能一次性支付全部购房款项。单就住宅而言,购房者手中的存款总是有限的,不可能等到存好足够的钱之后再去购买住房。现代消费者行为理论认为,理性消费者需要借助金融机构所提供的发达的资本市场为其提供消费跨时预算的可能,即通过借贷的手段,在现时支出未来才能获得的收入。当然这里所说的“收入”指的是消费者总收入中可以预料的、较稳定的、可持续性的那部分收入。但是,众所周知,无论企业还是居民,只要有负债,就会有财务风险,就会面临无法清偿债务的可能性,因此为了保护贷款银行的利益,就必须要求有相应的偿债保证。用所购买的房地产作为抵押物就成了金融机构的最佳选择,因为房地产还具有不可移动性、保值增值性这些重要特点。所以从购房者的角度,购房抵押贷款充分考虑了消费者的现期收入、预期收入和原始财产情况,并在此基础上,决定贷款总额和清偿方式,从而能够保证消费者可以实现在其生命周期中的各个时期进行大体均匀的消费支出的目的。而从贷款人的角度,住房抵押贷款在很大程度上保证了贷款的安全性。而从房地产开发商的角度,购房抵押贷款有效地解决了销售难的问题。所以从某种意义上说,购房抵押贷款是房地产顺利销售的前提。我们甚至可以说,没有购房抵押贷款就没有房地产业的繁荣。所以说抵押贷款是房地产金融的核心。
最后,我们给购房抵押贷款下一个比较严格的定义:购房抵押贷款,即香港人所谓的按揭,是购房者以所购买的房地产为抵押物,在支付一定数量的款额(即所谓的首期付款)后,向金融机构申请的长期贷款,购房者承诺以年金形式定期偿付贷款本息。当借款人违约时,贷款人有权取消借款人对抵押房地产的赎回权,并将抵押房地产拍卖,从中获得补偿。购房抵押贷款可以分为单位或机构购房抵押贷款和个人住房抵押贷款两种,其中以个人住房抵押贷款(又称住房消费信贷)为主。目前我国银行开通的个人住房商业性贷款和个人住房公积金贷款是两种典型的购房抵押贷款。个人住房抵押贷款近年来在我国获得迅速发展。住房消费信贷的发展,有力地支持了居民买房,扩大了住宅市场的有效需求。
二、购房抵押贷款的种类
抵押贷款品种繁多,但是从本质上来看,可以根据贷款期间的贷款利率是否参照市场利率指数进行调整,将抵押贷款分为固定利率抵押贷款和可调利率抵押贷款二大类。
1、固定利率购房抵押贷款
顾名思义,固定利率抵押贷款是指贷款利率在整个贷款期内固定不变的方式。这是国外房地产金融领域中最流行的方式。其中,最为普遍的品种是本息均摊方式。每月付款额是研究固定利率抵押贷款的重要因素,具体计算公式如下:
其中:
每月付款额
抵押常数
贷款总额
贷款年限
年利率
由于借款人的情况千变万化,贷款人为了适应市场要求,将贷款方式从本金均摊发展到本息均摊,从分级付款发展到双周付款,各种创新方式层出不穷。而这些创新,目的只有一个,那就是迎合市场的需求。在赢得市场份额的同时,由于贷款利率固定不变,贷款人不得不承担整个贷款期间内的全部利率风险。如果市场利率波动不大时,利率风险可以被控制在有限的可以预见的范围内,但是如果一旦市场利率波动过大,利率风险就有可能超出贷款的承受能力,甚至导致破产倒闭的严重后果。为了转移部分利率风险,房地产金融市场上出现了可调利率抵押贷款。
2、可调利率购房抵押贷款
所谓可调利率购房抵押贷款是指将贷款利率参照某些利率指数,根据预先确定的调整方式贷款利率和每月付款额进行调整的方式。这是80年代以来美国市场上的重要方式。贷款利率定期进行调整,使得借贷双方能够共同承担市场的利率风险,对于推动购房抵押贷款市场的发展有着积极的意义。
三、购房抵押贷款证券化
由于抵押贷款在房地产市场的普遍性和长期性,使得金融机构迟早要面临“有限的可贷资金与几乎无限的贷款需求之间的矛盾”,而解决这一矛盾的成功办法便是发展抵押贷款证券化。目前国内讨论的房地产证券化也主要是指抵押贷款的证券化。
所谓购房抵押贷款证券化,又称房地产按揭证券化,是将商业银行或其他金融机构发放的购房抵押贷款集中起来作为担保,依此发行证券并通过二级抵押贷款市场机构转卖给投资者的金融活动。从本质上讲,这是一种抵押贷款发放机构的债权转让行为,是一种资产证券化形式。其过程主要包括:证券化资产的发起与标准化、证券的发行、投资与管理。
购房抵押贷款证券化对于发展房地产金融市场有着十分重大的作用,具体表现在:
1、拓宽房地产金融渠道。抵押贷款证券化有利于银行将资产负债表中“死”资产变为表外“活”资产,既缓解了《巴塞尔协议》所规定的银行资本充足率最低8%的要求所带来的压力,又使银行有足够的资金释放用于再次发放住宅抵押贷款。而个人购房将得到更有力的金融支持,有利于促进住房消费成为经济发展新的增长点。
2、提高抵押贷款的流动性,规避和转移银行风险。实行购房抵押贷款证券化可增强按揭贷款的流动性,使得银行能在需要时及时将抵押贷款变现,降低了银行的筹资风险、流动风险、并从市场的基础上根治了银行信贷过于集中的风险。而且证券化还提供了一条长期资金的来源,使得银行能经受得住市场利率的短期波动,同时由于来自证券的负债与来自按揭贷款的固定利率收入相匹配,从而避免了固定利率风险。
3、增加社会小额投资者的投资品种,减轻巨额储蓄滞留在金融机构的压力。截止2004年6月我国城乡居民储蓄余额高达13.4万亿元,而且1998年以来每月的储蓄存款总额增长率基本上保持在较大幅度的增长,远高于同期经济增长速度。如何使房地产需求稳定、分流存款是金融界的一个重要课题。大力发展购房抵押贷款证券化后,将为投资者提供新的投资方向,使得投资者在承受较小的风险下能获得高于银行存款利息的收益。
第四节 住房公积金
一、住房公积金制度的建立与发展
住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位(以下简称单位)及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的公积金是个人长期储蓄的住房基金;单位缴存的公积金是单位对职工住房分配从实物分配向货币分配的转化。两者都归职工个人所有。因此,我国的住房公积金制度是城镇住房制度改革的产物,其目的是在国家、企业、个人三者共同负担的情况下筹集住房资金,并在筹集住房资金的过程中,通过长期的储蓄积累,逐步增强职工个人住房支付能力。
我国的住房公积金制度,是借鉴新加坡经验,于1991年率先在上海试行,取得成功经验之后在全国推广的住房金融形式。鉴于住房公积金在住房资金的筹集方面发挥的现实的和潜在的作用,1994年7月,国务院转发的“关于深化城镇住房制度改革的决定”(国发〖1994〗43号)明确指出要“全面推行住房公积金制度”。决定发布之后,全国35个大中城市、213个地级以上城市已建立了住房公积金制度。国务院房改领导小组批准独立运行的解放军、煤炭、铁路、石油系统也已于1995年年底以前建立了住房公积金制度,中央机关于1996年10月建立了住房公积金。
1996年8月,国务院办公厅转发了国务院房改领导小组《关于加强住房公积金管理的意见》(〖1996〗35号)进一步明确了住房公积金是职工个人住房基金,不属于财政预算资金,按“房委会决策、中心运作、银行专户、财政监督”的原则进行管理,规范了住房公积金的管理体制,进一步推动了公积金制度的发展。1999年4月3日,国务院发布《住房公积金管理条例》,标志着我国住房公积金管理迈向制度化法制化的轨道。可以预料,随着管理政策的完善和住房制度改革的进一步深化,住房公积金制度将成为中国最重要的住房金融形式。
从具体内容来看,目前我国实行的住房公积金制度是结合我国城镇住房制度改革的实际情况而实行的一种房改政策,是指有关住房公积金的缴存、归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运作机制和管理制度。
1、缴存
住房公积金的缴存包括缴存对象,缴存基数,缴存比例等。根据国家1994年有关文件规定,缴存对象是企业、事业、行政单位及其在职职工。缴存基数和缴存比例的确定,按我国现有经济发展水平,企事业单位财力和在职职工工资水平所能承担的份额通盘考虑,现暂确定缴交基数为职工基本工资的5%,这种职工个人和单位都是5%的比例,是照顾到单位和职工个人经济承受能力确定的。在实践中,一些经济效益好的企业,公积金缴交比例已提高到8%-10%。
2、归集
在职职工和单位按月缴存的住房公积金额度,都必须归集到职工个人公积金账户,为职工个人所有。属职工个人的私有财产,任何人不得侵犯。归集的比例,国家只确定一个基数,各地区、各企事业单位可根据自身的经济发展水平,职工工资提高的水平,提高职工个人和单位缴存公积金的百分比。
3、管理
缴存的职工住房公积金由各地方政府设立的住房公积金管理机构根据责权利一致的原则进行统一管理。它可以委托金融机构代办相关业务,自己负责策划、监督,使住房公积金保值增值。
4、使用
住房公积金职工只能用于建、购、大修住房,不能挪作他用。如果职工积累的公积金(包括家庭成员和直系亲属积累的公积金)不足以支付建、购、大修住房费用,职工可申请公积金贷款。由于申请公积金贷款额度有一定限量,还可申请商业性贷款,由以后缴交的公积金和其他积累资金逐步偿还。为了使公积金保值增值,公积金管理机构,可将公积金余额的适当比例,贷款给从事经济适用房建设的房地产开发商,促进住宅业的加速发展。
5、偿还
住房公积金只有到职工离退休时,职工个人账户上的公积金还有余额,其积累的公积金本、息余额,一次结清,退还职工本人。
从上海试行住房公积金制度到2001年建设部在深圳召开全国公积金管理工作会议,已有10年,公积金制度的推行在全国取得很大成绩。截止2002年11月,全国已有6707万职工建立了住房公积金帐户,住房公积金累积归集总额达4011亿元,归集余额2840亿元,职工买房、建房、退休累计提取公积金1171亿元,累计发放住房公积金个人委托贷款1519亿元,贷款金额1125亿元,解决了240万户家庭的住房问题,有效地提高了职工特别是中低收入职工购房的支付能力。到2002年底,上海已累计归集住房公积金577.73亿元,全市缴存住房公积金职工324.17万人;职工累计提取住房公积金269.58亿元,净归集资金为308.15亿元;发放住房公积金个人购房贷款300.22亿元,42万多职工家庭,其中中低收入家庭占三分之二,通过住房公积金贷款改善了住房条件。上海在资金归集量、个人贷款发放量上均处于全国领先地位,分别占全国总量的15%和37%,支持购房面积2860多万平方米,约占全国的49%。在住房公积金的投向上也发生了很大变化,个人购房贷款占当年贷款总量之比,由初期的不到5%,到2001年上升为98%以上,实现由“贴砖头”向“贴人头”的转变,达到了“取之不民,用之于民,造福于民”的目的。
二、住房公积金制度的意义
实行住房公积金制度的意义,概括起来在于:
1、扩大住房建设资金来源,保证住房建设资金的稳步增长
建立住房公积金制度,结束了几十年来只由国家或单位投入住房资金,单向且只投无收的运行局面。现由国家、单位和职工个人三者共同筹措住房资金,并不断增加资金数量,国家可有一笔稳定可靠的住房融通资金。通过向住房建设投资商贷款或购、建房投资,加快住宅建设,增加有效供应,有利于住房资金的短期周转;通过向消费者个人提供长期抵押贷款,帮助职工个人购建房融资,提高购建房能力,有利于住房资金的长期周转。这种短期和长期结合的良性资金循环周转,并逐步扩大,为住宅市场的健康发展,打下了可靠的资金基础。
2、改变职工住房理念,增加住房消费投入
从1949年新中国建立以来,尤其是1956年社会主义改造以来,城镇职工的住房问题,一直是由国家或单位包下来,长期以来形成了一套陈旧观念。职工全靠国家或单位无偿分配住房,在住房问题上养成了“等、靠、要”的思想习惯。随着国家经济体制改革的深入发展,人们认识到住房是消费品,是商品,也要进行买卖,这促进了住房制度改革方案的出台。住房公积金制度的建立,标志着职工资中住房消费含量的增加,冲破了广大职工思想习惯上最后的堤坝,形成住房只能靠自己“买、建、租”的新理念,从而使职工家庭增加了住房消费的投入。
3、促进住房分配制度的改变,有利于住房分配货币化
在高度集中的计划经济时代,住房生产及其分配模式,是与计划经济运行机制相联系的。住房生产的数量和质量,关键靠住房建设资金到位数量的多少。由于那时我国经济发展水平不高,财力有限,国家或企业虽尽了很大努力建设住房,但在只投无收的态势下,国家和企业的包袱越背越重,不堪负担。而职工因人口的增加,成年人的增多,住房越来越紧张、困难。要解决职工住房困难,就必须进行住房分配制度改革。建立住房公积金制度实质上就是住房分配货币化的一种形式,这就为我国由实物福利分房向商品货币化分房转变,迈出了实质性的一步,使住房成为商品,国家把住房推向市场成为现实。职工个人通过住房公积金的缴存,积少成多,又确立了住房要靠自身财力的思想,因此会节省其他不必要的开支,多储蓄一些钱用来购建房,实现“居者有其屋”。
4、有利于政策性抵押贷款制度的建立,支持居民购房
住房公积金制度建立的目的,是为了帮助绝大多数工薪阶层,能够通过自己的积累提高购、建住房的能力。这种能力包括先贷款,后以公积金的积累逐步归还贷款的本息。这就要求有政策性抵押贷款制度的出台,保证借、贷双方的权利与义务的实现。其一,通过住房公积金积累为政策性抵押贷款提供了较低成本和长期稳定的贷款资金来源;其二,由于住房公积金的存储利率相对较低,利用住房公积金积累所发放的银行贷款利率也相对较低,职工就有较强的贷款欲望和承受能力,促进职工利用贷款购房建房或租房;其三,住房公积金按月缴纳,为借款人提供了长期稳定的还款保证;其四,通过抵押贷款,可以使职工个人先购房后还债,使职工提前解决和改善住房条件,从而克服中国人的先存款后消费、不欠债的传统习惯,逐步养成贷款购房等意识和行为。
5、有利于职工提高购建房的能力,提前改善居住条件
当前我国大多数职工收入还不高,积蓄有限,要购、建住房是有困难的,建立住房公积金后,职工有了一笔长期稳定的资金积累,既可以通过公积金积累,也可通过获得政策性抵押贷款,来提前提高自己购建房的能力,还可引导职工节约其他消费,增加积累,尽早实现购建房。
6、加快住房建设,增加住房供应
建立住房公积金制度,可从供应与需求两方面加快住房建设。从供应的角度讲,通过住房公积金的资金融通,为房地产开发商提供了住宅开发资金,扩大了开发住宅的资金来源和数量,开发住房建设项目就会增多,住房供应数量就会增加。从需求方面讲,需要住房的职工通过公积金的积累和贷款,购建房的能力大大提高,现实需求增加。供需双方都在增长,就促进了住宅建设的健康发展和住宅市场的繁荣。
三、住房公积金制度存在的问题和改进建议
(一)住房公积金制度实施中存在的问题
住房公积金制度毕竟是一种新的尝试,在贯彻实施过程中也还存在着一些突出问题。主要是:
1、住房公积金覆盖面窄。住房公积金制度主要以行政机关和企事业单位为主体,目前不少地方和单位的职工还没有纳入住房公积金管理制度,公积金归集工作还存在空白,特别是一些非公有制企业参与的较少。一些单位即使是建立了住房公积金制度,住房公积金缴交的随意性也较大,部分企事业单位迟缴、缓缴、甚至不缴住房公积金的现象较为突出,影响了住房公积金的归集。据统计,到2000年底,住房公积金覆盖率仅为60.3%,还有近4500万职工未建立住房公积金帐户。北京、上海、天津等城市住房公积金覆盖率已达90%以上,而有13个省(自治区)的公积金覆盖率不到50%,个别省还不到30%。相当部分已经建立住房公积金制度的县(市)财政和单位补贴不到位,职工的合法权益没有得到充分保障。
2、资金大量沉淀,使用率偏低。截至2001年6月底,全国住房公积金个人贷款余额占归集余额的比例为30.8%,约有1090.3亿元公积金沉淀在商业银行,沉淀公积金占归集余额的52.8%。其中山东等6个省的省直机关以及铁路行业管理中心基本没有开展个人住房贷款业务。陕西、海南省的个人住房贷款余额占归集余额的比重还不到5%。造成这种现象的主要原因在于,许多地方在公积金管理中普遍存在重归集、轻使用,重数量、轻质量,重规模、轻效益的倾向,加之各地行政干预,造成相当大数量的资金投向房地产开发企业和流通企业。
3、资金违规使用情况严重。挤占挪用住房公积金,特别是县级中心挪用住房公积金问题突出,利用公积金贷款大上项目。截至2001年6月底,全国住房公积金购买国债余额为125.13亿元,大部分管理中心委托投资机构购买国债,管理中心只获得收款凭证,如投资机构出现经营风险,很难保证资金收回,这种风险已在一些地区发生。由于违规使用,公积金资金的不良率甚高。到2001年6月底,全国住房公积金逾期限贷款余额为73.6亿元,不良率为34.5%,有8个省的项目贷款和单位贷款的不良率超过50%。上述做法,严重违背了住房公积金专款专用原则。
4、公积金管理工作不规范。首先是决策管理问题多。按公积金管理条例规定,住房委员会是住房公积金管理的决策机构,但大多数地方没有建立健全住房委员会制度,以致公积金的管理实际是地方政府分管领导说了算。目前存在的违规发放住房建设项目贷款、挤占挪用住房公积金、违规分配和使用增值收益等问题,根源均在于此。其次,多数公积金管理中心没有按照公积金管理条例的要求成为不以营利为目的的独立事业单位,“中心”隶属关系复杂,难以统一管理和监督;部分“中心”并未与经济实体脱钩,其成员仍在经济实体中兼职;此外,还存在一些地区多个单独的“中心”并存等情况。这种体制既不符合精简原则,也成了公积金使用率低、管理成本高、管理标准和方式不统一、风险增大的主要原因之一。
(二)住房公积金制度的改进建议
针对上述问题,进一步改进和完善住房公积金制度,可以从以下几个方面入手:
1、扩大公积金储存者的覆盖面。随着改革开放的深化和我国加入世界贸易组织,我国的私营经济、个体经济、中外合资企业和外资企业不断增加,在这些单位就业的职工也不断增多。国家和社会对他们住房问题应该关心,这是经济发展的需要,社会稳定的需要,建设文明城市的需要,也是国家和社会应尽的责任和义务。应该以立法、执法的要求,采取适当的方法,把他们吸收到公积金缴交的队伍中来,使他们既对社会尽义务,又获得社会的关爱。同时,对已属公积金缴交的单位和职工个人,都必须严格按月缴交公积金,不缴或缓缴者必须事先向公积金管理委员会申请,经管委会审核批准,否则就是违规,应受到法律制裁。这样,才能体现公积金制度的严肃性。
2、适当提高缴交率。从建立公积金制度到现在已十多年了,国家经济得到了很大发展,在职职工工资提高得也较多较快,尤其是沿海大中城市,提高的幅度更大,这从逐年来银行储蓄存款中可以看出。因此,职工有能力多缴一些公积金,随着银行存款利率的降低,教育说服职工多缴一些公积金,也是完全可以做到的。从使用公积金购房角度看,按现在缴交的基本工资的5%的比例,职工不贷款,用公积金积累的钱购房,需要等40年的时间,若逐步把公积金缴交率提高到10%-20%,一般职工就可通过公积金储存实现居者有其屋。事实上,上海住房公积金缴交率已提高到各占7%,有的企业已达9%,可见这一措施是具有可行性的。
3、探索建立多功能综合性的公积金制度。1986年以来,我国退休养老和待业保险开始实行社会统筹,建立了退休养老和待业保险基金。近些年也建立了医疗保险基金,这些基金和住房公积金一样,同属社会福利保障基金性质。借鉴新加坡的经验,可以把住房公积金和职工的养老保险、失业保险、医疗保险等社会保险基金等合并,统称公积金。各种基金均由企业和个人按工资额的一定比例缴纳,随国家经济发展和企业的发展而逐步提高。我国是一个经济发展中的大国,各地区经济发展极不平衡。因此,国家在各种基金缴纳比例上,不能一刀切,只能规定总的原则,并以法规制度加以明确。如基金的种类、缴纳对象、基金用途、管理机构及职责、审计监督等可以统一规定,而缴存基数、比例等各省、自治区和直辖市人民政府则可根据本地区经济发展水平决定,并在两年左右的时间里调整一次。这既是国外有些国家的成功经验,也是我国居民传统的积蓄防病、防老和以丰补歉的生活习惯。这样做的好处是职工无后顾之忧,既可尽力工作,又可尽情享受物质、文化娱乐生活;国家可统筹到一大笔社会保障基金,用于社会福利保障事业,保证社会稳定和人际之间的和谐发展。还有利于精减机构,统一领导,便于监督,方便群众等。
4、加强对住房公积金的管理。2002年3月国务院修订了《住房公积金管理条例》,对规范住房公积金管理提供了一个法律文本。根据《条例》精神,规范管理的原则是:住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。总的要求是:健全决策体制,调整管理机构,强化监督工作,规范发展业务,努力把住房公积金管理工作提高到一个新水平。具体来说,可以分为四个方面:一是健全决策体制。就是要建立统一的住房公积金使用和管理的决策机构,规范决策机构人员的组成,形成科学、民主的决策机构。按《条例》规定,住房公积金管理委员会成员中,人民政府负责人和建设、财政、人民银行等有关部门负责人以及有关专家占二分之一,工会代表和职工代表占三分之一,单位代表占二分之一,以此保证管委会能够充分代表住房公积金所有人的利益,切实维护群众利益,确保公积金安全运行。同时,在决策时要贯彻少数服从多数的原则,实行表决制度和责任追究制度,确保决策的严肃性。二是调整管理机构。就是各地区要在所有地级以上城市建立统一高效、运作规范的住房公积金管理中心,该中心直接隶属城市人民政府,是非营利性的独立的事业单位,不得挂靠任何部门和单位,也不得投资、参股或者兴办各类经济实体。三是强化监督工作。就是要健全监督机制,明确监督责任,加大监督力度,确保公积金使用、管理的安全有效。包括完善同级监督,加强自上而下的监督,形成监督体系。对住房公积金使用和管理中的违法违规行为,必须依法严肃查处。四是规范发展业务。就是要依法运用公积金,改进服务方式,提高服务水平,积极发展个人住房贷款业务。如能做到上述四个方面,就一定能大大提高住房公积金的管理水平。
第五节 房地产保险
房地产保险是整个社会保险的组成部分,也是房地产金融的重要内容。房地产保险是指由保险公司收取保险费建立专门的房地产保险基金,用以在发生约定的自然灾害、意外事故、信用责任造成房地产损失时,对被保险人给予经济补偿的互助共济制度,即房地产保险是指以房地产及其有关利益责任为保险标的一种特定的保险。需要指出的是,土地不能作为保险标的,因为它不存在灭失的危险,所以房地产保险的实际含义是房产保险。这里的房地产保险只是习惯用语而已。
一、房地产保险的必要性
由于在房地产的建设、使用等过程中必然会面临各种风险和不确定性,当风险发生时,会对利益相对方造成巨大的损失,从而使风险的分散和分摊成为必要,也有利于减轻风险实现对单个经济行为主体的破坏性影响。具体来说,房地产保险的必要性主要是基于如下几个方面:
首先,房地产保险是抗击自然灾害和意外事故风险的客观需要。房地产尤其是房屋建筑物,体积庞大,又暴露在大自然之中,随时都存在着遭受自然灾害和意外事故损害的现实可能性。例如大风、暴雨雪、水灾、火灾等等,造成房地产的损失。这种纯粹风险,就全社会总体来说每年都会发生,而对个体而论又是偶然的,具有不确定性,但一旦发生会给房地产所有者带来巨额的财产损失。房地产保险的建立和实施,可以使难以预测可能发生的风险,转化为有保险的补偿。在发生上述灾害和事故时,由保险公司提供相应的损失补偿,从而保证受保人恢复正常生产和居住生活。
其次,房地产保险是消除和转移责任风险和信用风险的客观需要。责任风险和信用风险在房地产开发经营过程中时有发生。责任风险是指被保险人在从事房地产开发经营活动时,由于意外事故或工作上的疏忽,导致第三者受到人身的或财产的损失,依法应由被保险人承担的经济赔偿责任。信用风险则是指以借款人的信用为保险标的物的保险,如购房抵押贷款保证保险等。实施房地产保险,可以转嫁和消除这种风险,由保险公司负责赔偿,保证房地产开发经营活动正常运行。
再次,房地产保险也是巩固和扩大房地产金融功能的客观需要。房地产保险作为社会保险的组成部分,本身是房地产金融的重要内容。通过这类保险可以把担保单位和个人分散的小量保险费集中起来,汇集成巨额保险基金,其中一部分可用来作为房地产开发经营中的融通资金,通过信贷渠道,支持房地产开发建设和消费,不但促进了房地产业的发展,而且也为保险业的发展提供了广阔天地,推动房地产金融业本身的发展。
二、房地产保险的主要险种
随着我国房地产业的迅速发展,与房地产相关的保险项目也不断增加。这里扼要介绍目前国内开办的房地产保险的主要险种
1、购房抵押贷款房屋保险
购房抵押贷款房屋保险是指贷款人为了保障住房抵押贷款的安全,而要求借款人将作为抵押的房屋向保险人投保的房地产保险。其保险期为整个贷款期限,保险金额则根据抵押房屋的价值确定。抵押房屋一旦发生保险责任范围内的意外事故,贷款银行可获得保险公司的赔付,从而免除了抵押房屋受损所可能引发的贷款风险。购房抵押贷款房屋保险是目前我国消费信贷市场上最常见的险种,银行在对合格借款人发放抵押贷款时,一般都要求借款人投保此险。
2、购房抵押贷款人寿保险
购房抵押贷款人寿保险的特点是其保险金额每年递减,并同贷款本金余额相应,其保险期限为保单生效时贷款年期的余期。如果被保险人在保单有效期内身故或严重残废失去劳动能力,则由保险公司代替贷款家庭偿还购房者所欠的贷款余额,而房产仍归其家属所有,这样就大大提高了买房家庭的抗风险能力。
近年来,有关专家学者积极探讨购房抵押贷款人寿保险的新模式,提倡寿险与住房抵押贷款“联姻”的呼声越来越高。以寿险资金为抵押贷款来源并购买人寿养老保险以偿还贷款本金的机制在国外已行之多年。世界最大的多元化金融集团――荷兰国际集团曾表示愿意向我国推荐住房抵押贷款与寿险相结合的模式。荷兰国际集团的模式要求购房者购买相应年限和金额的人寿保险作为借贷抵押,并以较低的首付价即可购房。一方面,购房者每月仅需支付利息,人寿保险期满后其保险金恰好足以清偿贷款本金,经济负担大为减轻;另一方面,又可确保贷款提供者的债权,不因贷款人中途死亡、残废以致丧失还款能力而收贷无望。此模式不仅达到了长期资金来源供长期使用,而且低成本的长期资金可以减轻购房者的负担,同时寿险公司多了一条投资渠道且有利于寿险资金的增值。如能成功地将这一套模式用于中国市场,将在一定程度上促进我国金融业和保险业的迅速发展。
3、购房抵押贷款保证保险
购房抵押贷款保证保险是以借款人的信用为保险标的物的一种险种,指作为借款购房人的被保险人因意外伤害或身体高度残疾或病故等自然原因,或因所在单位倒闭、撤消、被兼并、政策性裁员等原因致使无法继续归还购房贷款时,由保险公司负责向贷款银行偿还贷款。这一险种应该是属于购房抵押贷款保险的一种方式。1997年春北京华泰保险公司为工行北京分行发放的住房抵押贷款提供首批保证保险,拉开了我国抵押贷款保险业务的序幕,但至今为止仍只停留在初步的尝试和探索阶段,其具体操作方式还未得以规范。
4、房地产工程保险
房地产工程保险是一个综合性险种,保险标的为整个工程施工期间各种灾害事故损失,包括房屋建设过程中的火灾及其他灾害事故保险、工程范围内的货运险、盗窃险、建设工程勘察设计责任保险、建筑工程一切险、工程第三者责任险、安装工程一切险。
5、工程合同保证保险
工程合同保证保险属于信用保险,是以信用风险为标的的保险,它承保的是无形的经济利益。作为遵守合约履行义务的信用,包括财务信用、商业信用、预付款信用、保证信用等。在房地产开发项目中,工程合同保证保险主要有投标保险、履约保证保险、预付款保证和维修保证等险种。
复习思考题
1、试述房地产业与金融业的相互关系。
2、房地产金融有哪些特点?如何理解房地产金融债权的流动性趋势?
3、为什么要实行住房抵押贷款证券化?
4、什么叫住房公积金制度?实施这一制度有何重要意义?
5、购房抵押贷款保证保险如何操作?这种保险是以何种方式化解贷款人无法按期偿付贷款本息的风险的?