第七章 房地产开发
房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类提供入住和工作空间，并改变人类生存的物质环境的一种活动，本质上属于生产建设领域。房地产开发是提高房地产资源配置效率的中心环节。本章首先阐述了城市、城市开发以及城市开发与城市规划的相互关系；其次，分析了房地产综合开发的内涵、分类及其指导原则；最后，论述房地产开发项目，重点是开发项目的可行性研究及建设监理。
第一节 城市开发与城市规划
一、城市开发
房地产开发是城市开发建设的主要内容，因此本章从研究城市开发开始。
（一）城市的定义
城市是一个以人为主体，以自然环境为依托，以经济活动为基础，具有广泛社会联系而形成的综合体，是与乡村有区别的相对永久性的大型聚落。就其性质来看，具有三个方面的特征：第一，空间集聚性。每一座城市都有其确定的地域范围，在这一定的区域内高度集中了大量人口、物质能量和各类活动，这一点与乡村的分散性、稀疏性是截然不同的，两者是一种“点”与“面”的差别。第二，规模经济性。城市是商品经济发展到一定阶段的必然产物，城市由小变大的过程也是非农业人口和非农业经济活动不断集聚的直接结果。因此，城市首先应该是一个经济实体，城市经济的发展是促使城市发展的决定性因素，没有经济的发展，城市发展就失去了动力。第三，社会复杂性。城市作为一种特定的生产关系的载体，决定了城市具有不同于乡村的社会结构，包括城市的产业结构、消费结构、政治结构、家庭结构、人口结构等等，这些社会结构又从根本上决定了城市复杂的社会关系形式。但是，城市作为一个整体又在统一的社会生活方式和精神思维方式下构成与农村不同的社会群体。因此，我们将城市定义概括为：城市是历史上形成的，以非农业活动为主体，人口、经济、政治、文化高度集聚的社会物质系统。
（二）城市的功能
城市功能是指一个城市在一个国家或者地区的社会经济生活中所担负的任务和发挥的作用。城市的功能定位往往是一个城市在一定时期内建设总方针的综合体现，也是实施城市各项建设的一个指导性方向。
一般来说，城市的功能可分为主要功能和辅助功能。主要功能是指城市所承担的最主要的必备的功能。它的构成必须具备两个条件：一是具有对城市以外地区产生较大影响，发挥较大作用的经济部门；二是具有在该城市的发展中起着支配作用的经济部门。我国东北地区不少城市，如沈阳、鞍山、本溪、大庆等，它们都是我国重要的工业基地，对全国都有很大的影响，其主要功能体现在工业方面。所谓城市的辅助功能，是指满足一个城市生产和生活需要所必备的功能，如城市的商业零售业、饮食业、公用事业、食品加工业、服务业等。主要功能往往反映出城市的特征，体现了城市的特性，并决定着辅助功能，而辅助功能的发挥对主要功能也会产生重大影响。
我们研究城市的功能，着重是研究城市主要功能。城市的主要功能一般可分为经济功能、社会功能、经济和社会复合功能。以经济功能为主的城市往往表现为工业中心、金融中心、商业中心等，以社会功能为主的城市往往表现为行政中心、教育文化中心等，更多的城市，尤其是一些特大城市、大城市往往表现出较强的综合功能。
一个城市的功能定位，在较长的时间内会对城市建设产生较大的影响。然而，一个城市的功能定位也不是一成不变的，随着国家与地区经济发展战略的不断调整，城市的功能定位也可能发生相应的变化，从而引起城市产业结构的变动与调整。这就意味着城市建设的方向与重点也会有所变化，作为房地产业也会从中受到较大影响。如上海市随着由工业中心城市转向国际经济、金融、贸易等中心的战略实施，城市建设的速度突飞猛进，产业的空间分布格局也发生重大变化，给房地产开发带来了前所未有机遇。
（三）城市开发与建设
城市是人类社会发展到一定阶段的产物，也是人类改造大自然的重要成就。近现代很多大城市，由于人口与经济的高度集中，造成了城市布局混乱，功能不全、居住环境污染严重、交通拥挤等“城市病”，制约了城市社会经济的进一步发展。这一问题使得人们开始重视起城市的开发与建设。
城市拥有很多资源，如土地资源、市场资源、信息资源、文化资源、服务资源等，从广义上来说，城市开发就是要将这些资源进行合理的开发与利用来为城市经济的发展发挥最有效的作用。城市开发的过程要靠城市建设来实现，也就是说需要通过制订科学的规划，分期分批地安排实施各个建设项目（如经济发展、住宅建设、交通电讯、市政公用、科技文化、园林绿化等），为完善城市的功能，提高城市的经济、社会和环境综合效益创造良好的条件。
对于城市这样一个具有集聚效益的空间地域系统，土地是其发展的最基础、最宝贵、最短缺的资源之一，因此，城市开发的出发点在于对城市土地的开发，即通过对土地使用的合理规划与高效利用，使土地级差发挥最大的作用，从而也使城市的各种资源获得最大的空间组合优势。
城市建设的重点在于城市的房地产开发建设，因为房地产开发为城市提供了大量有形的建筑产品，为城市的发展提供了最基本的生产与生活资料，是一种先导产业，同时也创造了城市人工景观的主体部分，影响到一个城市的面貌，反映了一个城市社会、经济、文化发展的水平。
城市开发与建设是非常庞大、复杂的系统工程，是一个时间与空间的概念，它们的内涵与外延要比房地产开发深刻得多、广泛得多，前者可以包含后者，但后者不能代替前者。但是，房地产开发是城市开发与建设的主要形式，两者之间相互依存，相互促进。房地产开发可以为城市开发创造良好的硬环境，城市开发的广度与深度也会提供给房地产开发很多机会，并影响到房地产开发的发展后劲。
二、城市规划
本书第二章在介绍城市土地使用制度时，对城市土地利用规划进行了较为深入的分析，本章的城市规划与城市土地利用规划存在着紧密的联系，但又是两个不同的概念，城市规划涉及的范围更广，而城市土地利用规划则是城市规划中较为基础性、先导性的规划。
（一）城市规划的概念
城市规划是一定时期内城市发展的计划和各项建设的综合部署，是指导城市开发、建设和管理的重要依据和手段。在城市规划的指导下进行城市建设，可以取得合理的城市布局、完善的城市基础设施和良好的城市生态环境。
城市规划的历史非常悠久，中国历史上最著名的城市规划代表作有唐长安城、明清北京城。在资本主义发展时期，世界许多城市面临改建、扩建任务，于是逐渐产生和发展了城市规划的思想，并于19世纪末开始逐步形成系统的理论。我国的城市规划在解放后得到了发展，对配合重点工业建设、指导城市建设发挥了积极的作用。改革开放以后，城市规划工作重新全面启动。1989年12月26日，我国诞生了第一部建设方面的大法——《中华人民共和国城市规划法》，并于1990年4月1日开始施行，从而在法律的高度上确定了城市规划在城市建设与发展中的龙头地位。
现代城市的建设离不开城市规划。在当前我国建设社会主义市场经济、实现现代化的历史进程中，城市规划作为国家宏观调控的重要手段和城市政府的主要职能，发挥着越来越重要的作用。
（二）城市规划的作用与任务
世界城市发展的历史和各国的实践证明，没有科学合理的城市规划，就不会创造出一个具有经济、社会、环境综合效益的现代化城市。城市规划的作用主要体现在，一是促进城市经济的发展，发挥城市的规模经济性效应。城市是经济的成长点，城市规划通过对城市的自然、经济、社会和区域发展条件的充分研究，来确定城市的发展目标。使城市各项用地得到合理布局，使各种资源得到合理利用，从而促使城市生产力发展，创造更大的经济效益。二是促进城市社会的进步，建立良好的城市生产和生活环境。通过城市规划的实施，可以改善城市居民的居住条件，提高市政公用事业的发展水平，在推进城市设施走向现代化的过程中，不断提高城市居民精神文化生活需求，带来巨大的社会效益。三是强化可持续发展的科学发展观，优化城市生态环境。合理的城市功能布局是保护城市环境的基础，通过适用的规划技巧，可以把开发建设与环境保护有机地结合起来，从而为生产生活创造更好的环境。从这一意义上说，城市规划的作用集中体现在有利于城市经济效益、社会效益与环境效益的协调统一。
城市规划既是一种社会活动，也是一项政府职能，更是一门科学。具体来说，城市规划的任务是，根据国家一定时期内城市发展和经济建设的方针、经济技术政策、国民经济和社会发展长远规划、区域规划，以及城市所在地区的地理位置、气候条件、历史情况、现状特点和建设条件，布置城市体系；合理确定城市在规划期内经济和社会发展的目标，确定城市的性质、规模和布局；统一规划，合理利用城市土地，综合部署城市经济、文化、公用事业及战略等各项建设，保证城市有序协调地发展。
（三）城市规划的内容
城市规划的内容包括城市的性质、发展目标和发展规模，城市主要建设标准和定额指标，城市建设用地布局、功能分区和各项建设的总体部署等。主要包括以下几方面工作：
1、调查、收集基础资料，研究满足城市社会经济发展目标的条件和措施。
2、在区域经济分析和区域发展战略的基础上布置城镇体系。
3、确定城市性质，预测发展规模，拟定城市发展的各项技术经济指标。
4、合理选择城市各项建设用地，确定城市的功能布局。
5、确定新区开发与旧区改造的原则、步骤和方法。
6、确定城市各项市政设施和工程措施的原则和技术方案。
7、有计划地安排各城市建设项目，为各项工程设计提供依据。
以上各项规划内容在不同的城市会因具体情况的不同而有所不同，即使是同一个城市，随着城市建设条件的不断变化，规划内容也要做调整和修改。因此，城市规划要从实际出发，既是一项长期性的工作，也是一项经常性的工作。
三、城市规划与房地产开发
在某种意义上说，城市规划决定了房地产开发的基本方向、规模和形式，城市规划能够促进房地产开发项目成功，也可能造成项目失败，房地产开发企业获得充分的城市规划信息是成功的基本保证。城市规划与房地产开发之间的关系主要体现在以下几个方面：
1、城市规划是房地产开发的重要依据。城市规划一般分为总体规划和详细规划两个层次。总体规划的内容包括城市的性质、规模、城市建设的标准和定额指标，城市建设用地布局、城市功能分区等，这些对于房地产综合开发的长远投资策略有重大影响。详细规划是总体规划的深化和具体化，也是房地产综合开发过程中的重要依据。
2、城市规划是房地产开发的重要管理手段。《中华人民共和国城市规划法》规定，“城市规划区内的土地使用和各项建设必须符合城市规划，服从规划管理。”任何一个房地产开发项目都必须接受规划管理。主要体现在选址定点审批、核发“建设用地规划许可证”、规划设计条件审批、规划方案审批以及核发建设工程规划许可证等方面，甚至在房地产开发项目的竣工验收阶段，城市规划管理也将参与。可见规划管理贯穿了房地产开发过程的始终。
3、房地产开发是实施城市规划的基本方式。房地产开发通过大量资金和人力、物力的投入，将一个个开发方案变成有形的建筑产品，为城市经济社会发展提供最基本的物质基础。房地产开发的指导方针是“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，遵循这一方针进行房地产开发，可以形成合理的城市空间布局，为城市各项事业的发展创造良好的环境，因此房地产开发是实施城市规划的基本方式，开发项目的成功有利于实现城市规划的目标。
在我国社会主义市场经济的发展中，随着投资体制、土地使用制度等有关体制改革的深化，投资主体和利益主体呈现多元化。由于各主体对自身利益的追求导致了种种不规范的行为，造成了城市建设中的很多无序状态，尤其是不少房地产开发行为对城市规划造成巨大的冲击。在这种形势下，城市规划工作要进一步加强和完善，既要加强权威性，以发挥其对城市房地产开发建设活动的管理调控作用，又要加强科学性，以促进房地产开发活动的健康持续发展。
第二节 房地产综合开发
一、房地产综合开发的涵义和分类
（一）房地产综合开发的涵义
房地产综合开发是房地产业中最基本、最主要的经济活动内容。简要地说，房地产开发是一种使土地开发和房屋建设相结合的一种生产经营活动。具体地说是指房地产开发经营企业根据城市规划的要求，按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，进行土地开发和房屋建设及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。
房地产开发作为房地产业中最基本、最主要的物质生产活动具有自身的特点。主要体现在房地产开发活动的综合性、开发周期的长期性、开发过程的时序性、开发经营的高风险性和强地域性。其中，综合性是最本质的特点，集中表现在“综合开发、配套建设”的要求上。也就是说在开发过程中，不仅仅是对建筑地块或房屋建筑进行有目的的建设，而且要对被开发地区的一些必要的公用设施、公共建筑进行统一规划，协调建设。尤其是住宅开发，更要以人为本，以综合的思想来对居住用房、服务用房、文教卫生、福利娱乐等用房实行配套建设，并且注意生态环境的营造。缺乏“综合性”与“配套性”的开发活动不符合现代城市建设要求，随着时代的变化也很容易过时、落伍，相应的房地产产品也会遭受巨大原价值贬损。房地产综合开发集中体现了其综合性的特征。
（二）房地产开发的分类
房地产开发的形式多种多样，从不同的角度可以划分出不同的类型。
1、按开发区域的性质划分
根据被开发区域的性质可以将房地产开发分为新区开发和旧区再开发两种形式。新区开发主要是通过对城市郊区的农地和荒地的改造，使之变成建设用地，并进行一系列的房屋、道路、公用设施等方面的建造和铺设，使之变成新的城区。建设卫星城就是一种大规模建设新区的形式。新区开发的主要特点是从“生地”开始，严格按照城市规划和各项开发区的功能进行建设。旧区再开发也被称为旧区改造，主要是对建成区某些区段的建筑和各项配套设施进行拆迁改造或重新建设，具有改变或扩大原有建筑地段的使用性质和功能的特点。在城市旧区中应遵循加强维护、合理利用、调整布局、逐步改善的原则，要统一规划，分期实施。旧区改造在城市建设中具有重要的意义，一方面可以通过改造改变以往旧城区人口过密、交通紧张、房屋陈旧、设施落后、环境质量恶劣的弊病；另一方面，也可以调整城市的用地，节约土地资源，提高土地效益，增强城市活力。目前，旧区改造是国内许多大中城市房地产开发的主要形式。
2、按开发的规模划分
根据房地产开发的规模划分可以有两种形式，即单项开发和成片开发。单项开发是指开发规模小、占地少、功能比较单一的项目，往往表现为分散建造的一些单项工程或单位工程。成片开发范围较大，占地多，功能全，无论是在新区开发还是旧区改造中往往表现为成街坊成片地建造多个工程项目，实施多种配套，是一种投资额高、建设周期长的综合性开发。
3、按开发的对象划分
按照房地产开发的对象可以划分为土地开发、房屋开发和综合开发三种形式。土地开发是指土地开发企业在获得土地使用权以后，通过征地、拆迁、安置等，将土地开发成具有“七通一平”条件（供水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）的建房基地，然后通过招标、拍卖、挂牌出让的方式，将其使用权转让给其他房地产开发企业进行房屋建设的一种开发经营方式。
房屋开发即指房地产开发企业以一定的方式获得地块的使用权后，按照规划要求，建造各类房地产商品，如住宅、办公楼、商业用房、娱乐用房等，并以出售或出租手段将这些房地产商品推入市场的一种开发经营方式。
综合开发即指将土地开发以及房屋和有关的市政、公建配套设施结合起来进行建设的开发方式。这种开发方式往往是由一个开发企业负责从投资决策到土地使用权的获取，从基地的建设、房屋以及小区内市政、公建配套设施的建造、直到房屋的租售和管理全过程的实施。这种开发方式也是目前我国绝大多数房地产开发企业采取的一种开发方式。
（三）我国房地产综合开发的发展
我国的城市房地产综合开发的发展经历了四个阶段。
第一阶段，是城市房地产的“统建”阶段。建国以后，特别是1963－1980年期间，城市房地产实行的是“统一规划、统一投资、统一设计、统一施工、统一分配、统一管理”体制。房屋建设的方法，是把国家、地方投资结合在一起，实行局部统建和组织企业集资统建。
第二阶段，是从“统建”到综合开发的过渡阶段。十一届三中全会以后，“统建”开始向“综合开发”转化。在1980年12月由国务院批转的《全国城市规划工作会议纪要》中明确提出了综合开发对城市建设的意义及综合开发的适用范围、开发内容以及资金来源等重大原则问题。该文件指出：实行综合开发和征收土地使用费的政策，是用经济办法管理城市建设的一项重要改革，它有利于按照城市规划配套地进行建设，节约用地，充分发挥投资效果；有利于控制大城市规模，鼓励建设单位到小城市去；有利于合理解决城市建设和维护资金的来源。新建小城市、卫星城、现有城市新建区、段和旧城成片改造区，都应考虑组织开发企业，实行综合开发。开发内容，包括开发区的勘察、规划、设计、征地、拆迁、安置、土地平整和所需道路、给水、排水、供电、供气、供热、通信等工程建设。有条件的地方，还可以包括住宅、生活、服务设施、公共建筑、通用厂房等等。建成后成套出售建筑物，并按土地面积和设施水平向使用单位收取开发费。开发公司实行企业化经营。开发基金，即开发企业的周转资金，可以从国家和地方基本建设投资中预拨，或由建设银行贷款，也可以向用户预收定金。开发所需统配材料、设备，应列入国家和地方物资分配计划，能够在市场采购的，就在市场选购。这是若干年来指导我国房地产综合开发工作的基本依据。
第三阶段，是以建筑业体制改革为契机的迅速发展阶段。1984年第六届全国人民代表大会第二次会议上，政府工作报告中针对建筑业的体制改革指出：要着手组建多种形式的工程承包公司和综合开发公司，城市住宅区、新建工矿区及其公共设施工程的建设，由开发公司承包，按照城镇总体规划，统一办理土地征用事宜，进行设计和配套建设，要保证承包企业的法人地位给以必要的自主权，上级行政部门不得干预其正常经济活动，同时要加强质量和财务监督。1987年《国务院关于加强城市建设工作的通知》进一步明确：城市建设要实行“统一规划、合理布局、综合开发、配套建设”，各地城市建设主管部门要加强对城市建设综合开发的归口管理，综合开发的收益主要用于城市建设。这就给综合开发以强大的推动力，使综合开发事业蓬勃地发展起来。
第四阶段是以建立社会主义市场经济体制为标志的。1992年开始，房地产开发逐渐纳入到市场化的轨道，土地征用、出让越来越多地采取招标、拍卖办法，资金来源日益多样化，民营房地产企业在房地产开发中的地位日益增强。尤其从1999年开始到2004年，全国房地产开发规模呈加速递增态势，城市建设出现了前所未有的发展。上海市2003年房地产开发投资额达到901亿元，施工面积6782万平方米，新开工面积、竣工面积和销售面积呈高速增长势头，参见下图7.1。
图7. 1 上海市房地产开发状况历年变化情况
二、房地产综合开发的作用
改革开放以来，房地产综合开发在城市建设中发挥了重要作用，尤其是从近些年城市房地产综合开发的实践方面考察，综合开发相对于以前分散建设来说具有不可比拟的优越性。房地产综合开发的作用主要体现在以下几个方面。
1、实现城市规划，迅速改变城市面貌
上个世纪80年代以前，我国的城市建设和房地产建设都有着沉痛的教训，“规划不周、自成体系、分散建设”等造成了城市布局混乱，用地结构不合理，城市功能不完善，城市居住环境恶劣、城市景观单一陈旧等弊病。改革开放以后，城市规划工作得到重视，房地产综合开发成为实现城市规划的最重要、最直接的方式。房地产综合开发按照“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，把城市建设中的各个环节和组织有机地衔接起来，使规划与建设紧密地结合起来，保证城市规划全面实现。房地产综合开发，可以使城市的新区开发与旧区改造在全面规划的基础上进行，有助于建成布局合理、功能完善的新型城市。规划设计是房地产综合开发中的重要一环，通过合理、科学的规划设计，有助于创建优良的生活和工作环境，有利于形成城市独具特色的建筑景观，从而使城市面貌发生着日新月异的变化。
2、促进城市现代化建设，建立城市综合配套的生产和生活环境
房地产综合开发在强调“综合”的同时也特别强调“配套”，这一点在以前的房地产建设中是极不受重视的。所谓的“配套”是指在进行土地、房屋开发的同时要进行城市基础设施和公用事业的建设与完善，让城市的能源、交通、道路、给排水、通讯、环卫、园林以及各种生活服务、文化教育、医疗卫生、体育娱乐等设施，适应城市规模的扩展和经济文化事业的发展，以及城市人口增长的客观需要。从实践来看，许多城市通过房地产综合开发，在城市中形成了具有明显特征的综合功能区，如将居住、办公、文化、社交，或将购物、旅游、休闲等有机地组合在一定的用地范围内，辅之以必要的基础设施和公用设施，为单位和居民提供良好的工作、生活环境和较完善的社会服务系统。甚至一组紧凑的建筑群或是一座巨型的大厦就可以通过高度自动化的运载、通信、安保等智能化设施，在地下、地面及高空这样一个三维空间高度集中某些城市功能，适应现代城市生活的快节奏。因此房地产的综合开发能够促进城市现代化建设。
3、确立城市的可持续发展的科学发展路径，发挥城市的潜能
房地产综合开发为城市的可持续发展奠定了重要基础。从城市发展所需要的物质基础来看，房地产综合开发为城市提供了大量用于生产、生活、教育、文化等各项社会经济活动的房屋，尤其是通过住宅开发与建设，提高了城市居民的居住水平，改善了居住环境；从城市土地资源的利用来看，房地产综合开发促进了城市用地结构的调整，提高了土地利用效率，并通过开发土地的有偿出让，获得了城市建设的资金；房地产综合开发带动了一大批相关产业的发展，增加了城市就业机会，改变了劳动力的产业结构，对于城市社会经济结构的进一步调整和完善起到了很大的促进作用；房地产综合开发加速了城市旧区改造，带动了城市基础设施的改进与完善，优化了城市的功能布局，在很大程度上改善了城市的投资环境，使之不断地产生着集聚效应。可见，坚持房地产综合开发，可以取得良好的社会、经济和环境效益，有利于保持和利用城市这一经济增长极的空间优势，使城市具有持久的生命力。
三、房地产综合开发的指导原则和主要任务
（一）房地产综合开发的指导原则
由于房地产综合开发是一项系统性的工程，涉及多种领域的协调关系，因此要遵循一定的原则，统一协调土地、规划、交通、行政管理等方面的关系。具体来看，房地产综合开发必须遵循以下几项原则：
第一，与政府产业政策的协调性。房地产综合开发是一项基本的物质生产活动，房地产业是国民经济中具有基础性、先导性的部门和支柱产业特征，其发展速度、发展规模和结构必须与国家或地区的国民经济与社会发展计划相适应，否则会给社会、经济发展带来不良影响。反过来看，政府的产业政策确定了鼓励的产业、放任的产业、限制的产业以及禁止的产业的类别，当企业进入政府鼓励的产业时，可以获得相当的优惠政策支持，例如贷款、征地等，当企业进入限制的产业时，会受到相当严格的审查，同时也没有什么优惠政策。如果房地产开发偏离了国家或地区的产业政策，这些政策会对房地产开发造成重大的限制，而房地产开发投资一旦开始很难在短期内调整，因此，政策限制会影响房地产企业获得的收益水平，或者提高房地产开发投资的相关成本，减少房地产企业的利润。
第二，与城市规划的统一性。城市规划对房地产开发有着重要的约束作用，是政府重要的宏观调控手段。但是，在市场经济条件下，城市规划也不断地受到市场主体局部利益的冲击。在房地产综合开发中要强调城市规划的权威性，坚持和强化“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的方针，促进经济效益、社会效益和环境效益的协调发展。
第三，房地产综合开发投资结构的合理性。合理的房地产开发投资结构是取得良好效益的前提。住宅业已经成为当前国民经济新的增长点，政府采取了一系列措施来鼓励和扶持房地产开发企业进行住房开发和建设。住宅在今后的房地产投资结构中仍将占主导地位。房地产综合开发要及时把握开发重点。
第四，房地产综合开发的科学发展机制。房地产综合开发中确立可持续发展的科学发展机制有着重大意义，主要体现在开发用地和规划设计上。房地产开发投资在今后仍将保持一定的规模和增长速度，对于土地仍将有很大的需求，因此在开发中必须做到项目与用地相结合，加强土地供给的规划与管理，坚持节约用地、合理用地，才可以为房地产开发的可持续发展提供有利的资源条件。开发项目的规划设计也要体现可持续发展的思想，尤其是住宅的规划设计，要贯彻“以人为本”的设计思想，优化生态环境，发展生态建筑，达到居住区可持续发展的目标。
（二）房地产综合开发的主要任务
根据1989年建设部在《关于加强城市综合开发工作的若干意见》中的规定：综合开发的任务是合理确定综合开发规模、开发区的数量和布局，统筹安排开发区的市政、公用设施和各类房屋的建设，处理好新区开发和旧城改造的关系。同时，要有计划地提高城市建设中综合开发的比例，新区建设和旧城改造均应以综合开发方式为主，实行统一征地拆迁、统一规划、统一建设、统一管理，做到工业建筑与民用建筑，房屋与市政公用及电力、通讯、文教、卫生、服务等设施配套建设，开发一片、建成一片、收益一片。具体来看，房地产综合开发的主要任务包括三个方面：
1、房地产综合开发要为城市建设服务。房地产综合开发通过确定合理的开发规模和布局，并统筹安排开发区域内的市政、公用设施和各类房屋的建设来参与和推动城市建设，尤其是在城市的新区开发和旧区改造方面，通过综合开发，建成一片，收益一片，构成城市有机整体的一部分。
2、房地产综合开发要为城市居民提供良好的生产、工作和生活条件。房地产综合开发是物质生产部门，其根本任务是为城市的经济社会发展提供物质基础。现代城市的房地产综合开发从一个更新的视角来看待城市环境的塑造，要通过先进的建造技术和科学的设计思路，为人们创造便利、舒适的工作条件及优美、宜人的生活环境。
3、房地产综合开发要依据市场原则从事开发经营活动。房地产综合开发是企业根据市场环境变化，向市场提供适应消费者需求的产品和服务的行为，因而必须根据市场条件进行相关开发投资决策。同时，在房地产综合开发中，企业的市场行为要纳入到“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”的框架中去，符合政府的相关要求。
第三节 房地产开发项目
一、房地产开发的主要程序
房地产开发是一项内容众多、头绪纷繁的工作，但是这项工作程序性较强，房地产开发商从酝酿投资意向开始到项目建设竣工出售或出租并实施全寿命周期的物业管理，其间均须遵循、符合一定开发规律的基本运作程序。总的来看，通常要经历下列八个步骤：投资意向酝酿及机会寻找、投资机会的不断筛选、项目可行性研究、获取土地使用权、规划设计与方案报批、签署有关合作协议、施工建设与竣工验收、市场营销与物业管理。也可以整合为五个大的阶段，即投资决策阶段、前期工作阶段、项目建设阶段、房屋租售经营和物业管理阶段，每一个阶段的工作都有不同的内容。
（一）投资决策分析
投资决策分析是整个开发过程中最为基本、最为关键的一项工作，其目的就是通过一系列的调查研究和分析，为开发企业选择一个最佳的、可行的项目开发方案或为舍弃项目提供依据。这一阶段主要的工作内容是项目选择和项目可行性研究。
项目选择是指开发商根据各个渠道获得的多种信息，形成一个开发项目的初步设想，包括项目的选址、筹资、配套建设，然后根据这一设想，进一步进行市场综合分析，并通过与城市规划部门、土地管理部门及其他的建筑商、投资商进行接触，使项目设想具体化。
项目的可行性研究即在项目选择之后，对该项目做更进一步的分析，主要包括市场分析、项目的财务评价及经济社会评价等。这里的市场分析是指一系列与项目类型有关的专项调查研究，这也是影响到项目成败的关键之处。通过项目的可行性研究，开发商能够对项目的预期收益状况进行估算，也可以初步掌握开发中的关键因素，从而作出开发或不开发的决定，或是在若干个开发方案中选择最合适的方案。因此，可行性研究是开发商进行投资决策的重要依据。
（二）前期工作
前期工作阶段是指在投资决策后到正式施工之前的一段时间，这一时间内要完成的主要工作是获取土地使用权、落实资金及完成项目的规划设计。
获取土地使用权有多种途径，如出让、转让等，获得土地使用权的方式也有协议、投标、拍卖、挂牌等几种，开发商应从项目的需要和自身的条件出发，决定获取土地使用权的方式，并在获得土地使用权后尽快完成土地开发工作，为下一步的正式施工做好准备。
资金融通是保证开发活动顺利进行的重要条件，当作出进行项目开发的决策以后，开发商应尽快实施筹资计划，通过一些合理有效的筹资方式落实资金，为下一步的各环节提供“血液”。
规划设计是开发建设所遵守的依据和准则，一个开发项目的规划设计应当做到既能合理安排用地，又能满足功能需要；既要保证一定的经济、社会及生态效益，又要符合规划要求，尤其是一些特殊性的规划指标，如容积率、建筑密度、人口密度等。规划设计这项工作若做得好，往往能使项目在市场上占优势，获得较高的效益，并进一步带动下一轮的开发。
具体地说，前期工作主要包括：
（1）获得土地使用权；
（2）实施筹资计划；
（3）规划方案的扩初设计；
（4）获得规划及配套部门的许可；
（5）征地、拆迁、安置、补偿；
（6）施工现场的“三通一平”或“七通一平”；
（7）估算工程量和开发成本；
（8）与建筑商初步洽谈承发包事宜。
（三）项目建设
项目的建设阶段是将开发过程中涉及到的人力、材料、机械设备、资金等资源聚集在一个特定的空间与时点上，将项目建设计划付诸于正式实施的活动。这一阶段的主要工作内容包括落实承发包、施工组织、建设监理、市政和公建配套、竣工验收。
由于一个开发项目往往涉及到多个工程，包括主体建筑、配套工程、基础设施等，只有确保各个工程互相协调建设，才能使工程按计划、保质保量地完成。因此，开发商应通过招标的办法择优选取若干个不同性质的承包商，以签订正式承包合同形式来确保工程施工计划的顺利实施。
项目的监理是这一阶段关键工作内容之一，因为在施工过程中，进度的快慢、质量的稳定性、投资成本的增减等仍然存在着较大的可变性或不确定性，开发商需要聘用专业的监理人员，对施工过程中的进度、质量、成本进行严格的控制，并随时了解工程进展情况，及时解决出现的一些问题。
竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节，是由开发商组织设计部门、建设单位、使用者、质量监督部门及其他相关的管理部门，按照被批准的设计文件所规定的内容和国家规定的验收标准来进行综合检查。经验收合格的工程即可办理交付使用手续，进入使用管理。
（四）房屋租售
开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。尽管开发商在前期工作阶段和项目建设阶段可以预售一部分，但大多数房屋是在竣工后进入市场的。因此，当项目竣工验收后，开发商的主要工作就是采取有效的销售经营手段，促进房屋的租售，以尽快回收资金，获取利润。建成房屋是租是售，一般根据开发商的经营目标、自身的实力、市场情况以及未来的变化综合考虑。
（五）物业管理
物业管理的主要任务是保证入住者或使用者方便、安全地使用物业及相关配套设施，能为其提供一系列生活、生产服务，并通过维护、保养、修缮等工作来保证物业的使用寿命及价值。物业管理与入住者或使用者关系密切，因而对开发商的市场信誉有很大影响，往往是影响房地产开发商后续开发的重要影响因素。
二、开发项目的可行性研究
（一）可行性研究的涵义
开发项目的可行性研究是房地产开发项目投资决策的依据和首要环节，它是指在开发投资之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，对拟建项目进行论证，以最终确定项目是否可行的一种综合研究方法。
一般来说，可行性研究是以市场供求关系为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果的科学论证活动。通过可行性研究主要处理两方面的问题，一是技术的可行性；二是经济的合理性。对于房地产开发项目来说，重点考虑是否可以获得最佳的经济效益，并兼顾到社会效益和环境效益。
目前指导我国进行可行性研究的主要文献有联合国工业发展组织（简称0NIDO）在1978、1980年分别编写的《工业可行性研究手册》和《工业项目评价手册》。1983年国家计委颁发了《关于颁发建设项目进行可行性研究的试行管理办法的通知》，对我国进行可行性研究的原则、编制程序、编制内容、审查办法等作了详细规定。1993年4月国家计委和建设部联合颁发了《关于建设项目经济评价工作的若干规定》和《建设项目经济评价方法与参数》。要求各个投资主体、各种投资来源、各样筹资方式兴办的大中型和限额以上的建设项目，原则上应按建设项目经济评价方法和相应的参数进行财务评价和国民经济评价。
（二）可行性研究的作用
可行性研究的作用主要表现在以下几个方面：
一是项目投资决策的依据。以前我国在搞项目建设时忽视可行性研究，许多项目草率上马，结果造成经济效益低下，资源浪费严重。我国于1981年明确规定把可行性研究作为建设前期工作中一个重要的阶段纳入基本建设程序。在房地产投资开发领域采用这一工作方法较晚一些。房地产综合开发是一项投资额大、建设周期长、风险高的活动，项目的开发建设不能只凭经验或感觉，必须要有可行性研究，揭示项目的预期收益、可能遇到的风险以及应当采取的对策等，为开发商决策提供参考依据。
二是申请建设贷款的依据。银行等金融机构为了避免贷款风险，在决定是否给某个项目贷款时，都要对项目的可行性研究报告进行全面、细致的分析和评估。只有银行认为项目有较好的投资收益、有还款保证时才会同意贷款。
三是作为编制下阶段规划设计的依据。在可行性研究报告中对项目的规模、地址、建筑规划方案、市政规划方案、主要设备选型、单项工程结构形式、配套设施和公用辅助设施的种类、建设速度等都进行了分析、证论，确定了原则，推荐了开发方案。一旦可行性报告被批准，即可作为规划设计的依据。
四是作为开发商与有关部门鉴定协议或合同的依据。项目所需的建筑材料、协作条件以及供电、供水、供热、通讯、交通等很多方面，都需要与有关部门协作。这些供应的协议、合同都需要根据可行性研究报告进行协商。有关技术引进和建筑设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约。
（三）可行性研究的依据
可行性研究的依据主要有：
1、国家和地区经济建设的方针、政策和规划；
2、批准的项目建议书和同等效力的文件；
3、国家批准的城市总体规划、详细规划、交通等市政基础设施；
4、自然、地理、气象、水文地质、经济、社会等资料；
5、有关工程技术方面的标准、规范、指标、要求等资料；
6、国家规定的经济参数和指标；
7、开发项目备选方案的土地利用条件、规划设计条件以及备选规划设计方案等。
（四）可行性研究的内容
每一个项目都有自己的特点，由于性质、规模和复杂程度不同，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。一般来说，房地产开发项目的可行性研究包括以下主要内容：
1．项目的背景与概况
（l）项目名称、建设单位。
（2）项目的地理位置。包括项目所在城市、区和街道，项目周围主要的建筑物等。
（3）项目所在地周围的环境状况。主要从工业、商业及相关行业发展现状、潜力，项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性。
（4）项目的性质及主要特点。
（5）项目开发建设的社会、经济意义。
（6）可行性研究工作的依据和范围。
2．开发区现状调查及动迁安置
（l）土地调查。包括开发区各类土地面积及使用单位等。
（2）人口调查。包括开发区总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。
（3）调查开发区内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。
（4）调查生产、经营企业以及个体经营者的经营范围、占地面积、建筑面积、营业面积、职工人数、年营业额、年利润额等。
（5）各种管线。主要应调查上水管线、雨水管线、污水管线、热力管线、电力、电讯管线的现状及规划方面和规划可能实现的时间。
（6）其他地上、地下物现状。开发区内地上物包括各种树木、植物等。地下物调查了解的内容包括水并、人防工程、各种管线工程等。开发区原状一般要附开发对象原状平面示意图。
（7）制定动迁计划。
（8）确定安置方案。包括需要安置的总人数和户数，需要安置的各类房屋套数及建筑面积，需要安置的劳动力人数等。
（9）动迁、安置、赔偿等费用佑算。
3．市场分析和建设规模
（l）市场供给现状分析与预测。
（2）市场需求现状分析与预测。
（3）销售价格分析。分析价格现状及发展趋势。
（4）服务对象分析，制定销售计划。
（5）拟建项目建设规模的确定。
4．规划设计方案选择
（l）市政规划方案选择。市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路和走向，公建项目重点要规划安排好交通的组织。
（2）项目构成及平面布置。
（3）建筑规划方案选择。建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积，等等。附开发规划详图。
5．资源供给
（l）建筑材料的需要量、采购方式和供应计划。
（2）施工力量的组织计划。
（3）项目施工期间的动力、水等供应。
（4）项目建成投人生产或使用后，水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。
6．环境影响和环境保护
（l）建设地区的环境现状。
（2）主要污染源和污染物。
（3）开发可能引起的生态变化。
（4）设计采用的环境保护标准。
（5）控制污染与生态变化的初步方案。
（6）环境保护投资估算。
（7）环境影响的评价结论和环境影响分析。
（8）存在问题及建议。
7．项目开发组织机构、管理费用的研究
（l）开发项目的管理体制、机构设置。
（2）管理人员的配备方案。
（3）拟定人员培训规划，估算年管理费用支出情况。
8．开发建设计划
（l）前期开发计划。包括项目立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等一系列工作计划。
（2）工程建设计划。包括各个单项工程的开、竣工时间，进容安排，市政工程的配套建设计划等。
（3）建设场地布置。
（4）施工队伍选择。
9．项目经济及社会效益分析
（l）项目总投资估算。包括固定资产投资和流动资金量部分。
（2）项目投资来源、筹措方式的确定。
（3）开发成本的估算。
（4）销售成本、经营成本估算。
（5）销售收入、租金收入、经营收入和其他营业收入估算。
（6）财务经济分析。运用静态和动态分析方法计算项目投资回收期、净现值、内部收益率、投资利润率、借款偿还期等经济指标，对项目进行财务经济分析。
（7）国民经济评价。运用国民经济分析方法计算项目经济净现值、经济内部收益率等指标，对项目进行国民经济评价。
（8）风险分析。一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面从政治、国家方针政策、经济发展周期、市场、自然等方面进行定性风险分析。
（9）项目环境效益、社会效益及综合效益评价。
10．结论和建议
（l）运用各项数据从技术、经济、财务等诸方面论述开发项目的可行性，并推荐最佳方案。
（2）存在的问题及相应的建议。
（五）开发项目的市场分析
市场分析是在掌握一定的市场调查资料后，对特定的开发类型、特定的开发地点进行市场需求关系的分析与预测。由于房地产投资开发具有与其他生产项目不同的特点，市场分析具有非常重要的意义。市场分析可以为投资决策提供基本的依据，尤其是当开发商对拟开发项目缺少相关经验，或市场不确定因素较多时，更应组织专业人员进行充分的市场研究。市场分析与研究的真实性、准确性对投资决策有很大影响，必须要掌握市场分析的一般内容和主要方法。
项目的市场分析一般从三方面入手。首先是宏观因素的分析，主要考虑国家的总体经济发展状况和经济发展政策。其次是区域性因素分析，主要对项目所在地区或城市的经济、社会特性作分析。区域经济是拟开发项目的直接经济环境，因此要切实把握好项目所在地区或城市的区域经济发展趋势。要对区域经济发展水平、经济发展战略、产业发展政策、人口规模及家庭结构等等对地区性房地产市场影响密切的因素加以研究。再次是对与特定的项目类型和开发地点相关的微观因素的分析。不同的项目类型有不同的特性，住宅、办公楼、商业中心或厂房等所要求的环境条件都不同，因此要针对不同的开发类型重点研究有关交通、环境、人口规模、人口流动性、集聚效应，以及其他基础设施方面的条件，同时要充分考虑同一投资区域内相同类型开发项目的供求情况和竞争情况。
高水准的市场分析结果建立在高质量的市场调查基础上，应充分搜寻市场信息资料。以前，开发商不重视项目的市场分析，近几年，随着盲目开发后果的显现，开发商已越来越重视市场研究对项目成功的关键作用，成为可行性研究中的一个重要内容。
（六）财务评价的主要方法
财务评价是开发项目可行性研究的又一个重要内容，建设项目的财务效益评估目前已发展成较为成熟的方法，重点是对项目的财务效益进行分析，同时也对项目的国民经济效益和社会效益进行评价。根据是否考虑时间价值因素，财务评价一般可以分为静态和动态两类分析方法。
1、静态分析方法
（1）投资回报率或投资收益率。对房地产开发企业来说，其收益主要体现在租售所得的净利润，所以投资回报率（投资收益率）是净利润总额与投资总额的比率，这个比率越大越好。
（2）投资回收期。是指以项目的净收益抵偿项目全部投资所需要的时间。对开发企业来说，这个回收期越短越好。
2、动态分析方法
（1）净现值法。所谓净现值是把项目寿命期内不同时点所发生的资金流入量和流出量的差额即净资金流量按设定的折现率贴现到项目起始时点上的价值。净现值是项目在经济寿命期内各年净收益现值的总和，能反映项目获利能力的大小。因此，在进行多个投资项目的比较时，当投资额相等时，应选取净现值最大的项目；当投资额不等时，应选取净现值率（净现值／投资现值）最大的项目。
（2）内部收益率法。所谓内部收益率是指项目的净现值等于零时的折现率。内部收益率法就是用内部收益率来评价开发项目经济效益的一种方法。利用内部收益率来评价、筛选投资项目时，必须以一个确定的部门、行业的基准投资收益率作为判断标准，当内部收益率大于或等于基准收益率时，项目可以接受；反之，当内部收益率小于基准收益率时，项目是不可行的。
（七）可行性研究的步骤
1、接受委托
在项目建议被批准之后，开发商即可委托专业的咨询评估公司对拟开发项目进行可行性研究。双方签订合同，明确规定可行性研究的工作范围、目标意图、进度安排、费用支付办法及协作方式等内容；研究单位接受委托后，应获得项目建议书和有关项目背景介绍资料，按照委托者的目的和要求，明确研究内容，制定计划，并收集有关的基础资料、基本参数、指标、规范、标准等基本数据。
2、调查研究
主要从市场调查和资源调查两方面进行。要采取合理有效的方式或方法进行市场调查，查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。资源调查包括建设地点调查，开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。
3、方案选择和优化
根据项目建议书的要求，结合市场和资源调查，在收集到的资料和数据的基础上，形成若干个可供选择的开发方案，并对这些方案进行反复的论证和比较，会同委托单位明确方案选择的重大原则和优选标准，评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性，进一步明确项目规模、构成、开发进度。
4、财务评价和国民经济评价
对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和国民经济评价。研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力，进一步提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。
5、编制可行性研究报告
经过上述分析和评价，即可编制详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行性方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供决策者作为决策依据。
三、房地产开发项目的建设监理
（一）建设监理的涵义
所谓建设监理，就是监理的执行者，依据建设行政法规和技术标准，综合运用法律、经济、行政和技术手段，对工程建设参与者的行为及其责、权、利，进行必要的协调和约束，保障工程建设有序进行，达到工程建设的好、快、省和取得最大投资效益的目的。
建设监理是建设工程项目管理的简称，在国外称为工程咨询，是建设工程项目实施过程中的一种科学的管理方法。建设监理将建设过程项目的管理纳入社会化、法制化的轨道，做到高效、严格、科学、经济，目前已形成国际惯例。
20世纪80年代以来，随着改革开放的发展，“三资”工程项目逐渐增多。国外先进的工程项目管理方法对我国传统的工程建设管理体制形成了很大的冲击。参照国际惯例，1988年建设部开始把建立专业化社会化的社会建设监理和以“规划、协调、监督、服务”为内容的政府监督管理的建设监理，作为一项重要工作组织实施。建设监理制在我国建设领域逐步发展起来。
（二）建设监理的两个层次
建设监理包含政府建设监理和社会建设监理两个层次。
政府建设监理，是指政府建设行政管理部门设置的专门建设监理管理机构或指定的相应机构，对本地区、本部门的建设活动实施统一的监督管理，并对社会监理行为实行监督管理。
社会建设监理，是指符合规定条件而经批准成立、取得资格证书和营业执照的监理单位，受业主委托依照国家法律、法规、规范、批准的设计文件和合同条款，对工程项目建设活动所实施的监理。
政府监理是强制性的，是宏观的，纵向实施的；社会监理是委托性的，是微观的，横向实施的。我国建设监理制度的框架就是通过宏观和微观纵横交叉的双控模式共同完成对建设项目的监督管理和组织协调。业主、承包商和监理单位三方是以经济为纽带、合同为根据进行制约的。
（三）实行建设监理的必要性
1、实行建设监理制是提高我国建设管理水平的需要
过去每个建设工程项目都要临时组建调集一批人员，他们多数缺乏工程管理经验，也难以密切配合，使得管理效率低下，而项目建成后又解散原班人马，造成一部分人熟悉了项目管理业务却不能巩固，另一部分人又要重新学起的弊端，严重影响建设项目管理水平的提高，这就必须要建立专业化社会化的队伍来代替原先的小生产管理方式。
2、实行建设理制是落实投资建设和投产经营责任的需要
以前建设项目的领导成员多是政府官员，不承担工程项目建设的经济责任，但却代替了业主的投资建设管理权，使业主既不承担工程项目投资建设的责任，也不承担投产后经营效益的责任。这种体制给国家造成了巨大的损失。据有关方面统计，在“七五”期间建成的大中型建设项目中，不少不能形成固定资产；已形成固定资产的，有30%形不成生产能力；形成生产能力的还有相当一部分达不到设计水平。因此，必须实施业主负责制，而业主负责制必须由建设监理制来保障。因为只有专业化的建设监理才能减少业主投资的盲目性，优化设计方案和施工单位；才能加强建设的组织协调，强化合同的管理监督；才能控制工程质量、工期和造价，提高投资建设效益。
3、实行建设监理制是加强对工程合同监督的需要
项目施工的招投标是建筑市场管理体制改革的重要内容之一。实行工程建设施工招标发包制以后，原先的工程项目由所属部门、地区隶属的设计施工单位进行设计与施工的格局被打破，非隶属的设计施工单位也可以通过竞争的方式进入项目建设，由平等的经济合同关系普遍代替了行政隶属关系，用单纯的行政手段管理工程建设，已暴露出很大的局限性。加强合同管理和合同制约已成为市场经济条件下组织管理工程建设的基本手段，这就需要一个公正独立的第三方即社会监理单位来管理工程合同。
4、实现建设监理制是充分发挥法律、经济、行政和技术手段对工程建设进行协调约束的需要
随着投资包干制、工程建设招投标承发包制和施工企业经营责任制等改革措施实行，各个经济单位都有了很高的积极性。但为了自身的利益，也出现了不顾国家利益和他人利益的倾向。如盲目上工程项目，扩大建设规模和提高建设标准，不合理地压低发包价格，偷工减料，以次充好，不顾施工质量等等。业主与总包单位之间，总包与分包单位之间，为了自身利益，相互扯皮的事情也增多了。这些问题的出现，均与在注入激励机制的同时，缺乏建立相应的协调约束机制有关。因此，必须实行建设监理制，充分发挥其运用法律、经济、行政和技术的手段在工程建设过程中的协调约束作用。
5、实行建设监理制是改革开放，开拓国际市场的需要
无论是外商在我国投资的工程项目还是我国向国际金融机构贷款的工程项目，都把实施建设监理制作为条件之一，原因是实施建设监理可以使这些工程项目能按预定的投资和工期高质量地建成，能如期地收回投资或贷款本息。为了多吸引外资，我国必须要参照国际惯例建立建设监理制。同时为了进入国际工程承包市场，必须要熟悉建设监理制度，提高竞争力，为此也必须要实行建设监理制。
总之，只有建立了严格的建设监理制，才能形成主体健全、公平竞争的建设市场，才能形成新的工程项目建设管理体制，才能迅速地与国际接轨。改革和发展我国建设市场的运行机制，是建立和完善社会主义市场体制的重要环节。
（四）开发项目建设监理的内容
所谓开发项目的建设监理，从其外延来说，就是指整体开发项目的建设管理，以及对设计管理和施工管理的控制与协调。从其内涵来说，开发项目建设监理的目标是控制投资、工期和质量，合同管理、信息管理和全面的组织协调，是实现投资、工期和质量目标所必需运用的控制手段和措施。
1、进度控制
进度控制是指在项目实施阶段（包括设计、招标、施工、竣工验收），以项目进度为目标，通过规划、监督、检查、协调及信息反馈等，对项目的全过程实施进度控制，以保证项目在预定的期限内建成交付使用。
一般来说，在建设前期阶段是研究规划出一个合理的、可实现的较短的建设工期。在设计阶段，除了要对施工的顺序、进度等作出具体安排外，还要控制设计工作本身的进度。在施工阶段，由于各种因素的影响，如技术原因、组织协调原因、气候原因、资金原因、工地条件等，往往会干扰进度目标的实现，因此，施工进度的控制是项目进度控制的重点。
在进行进度控制时首先要编制进度计划。这些计划要做到在工作开展上符合逻辑顺序、在时间上互相协调、在资源上能够平衡，这样才有可能实现进度总目标。其次是进度计划的监测与调整。监测的目的是为了及时掌握开发项目的进展情况。通过定期检查设计、施工、材料设备采购的进度执行情况，及早发现计划与实际的偏差，采取有效措施调整进度计划，修正偏差，以保证整个项目能够按原定的竣工日期完工。
进度控制的方法主要有横道图法和网络图法。横道图具有直观、易懂、绘制简便等优点，因此，目前仍较普遍地采用。但因存在着不能反映各项工作之间的相互依赖制约关系和关键工作，在使用上具有一定的局限性。网络图法的基本原理是用网络形式来表达各项工作之间的先后顺序和相互关系，通过参数计算找出关键工作和关键线路，作为控制的重点。使用网络图有利于在计划执行过程中进行有效的控制和监督，保证合理地使用人力、物力和财力，完成目标任务。
2、质量控制
项目的质量控制是指项目管理机构为了确保开发项目质量符合合同规定的质量标准或国家标准规范而采取的一系列监督管理的措施、手段和方法。
设计阶段的质量控制。包括参与设计方案的讨论、审定和图纸会审，分析质量目标实现的可能性；编制设计质量控制计划；进行设计质量的定量分析。
采购阶段的质量控制。包括审查生产和供应单位的产品能否满足开发工程项目质量和设备质量的要求；保证执行有关的规范和标准；记录质量检查结果，提出质量评价报告。
施工阶段的质量控制。为加强质量控制，必须根据全面质量管理的基本原理和开发工程项目管理的组织机构设置情况，建立质量保证体系。制定并严格执行施工质量控制计划；项目管理质量控制人员进驻施工现场，对施工质量进行监督；做好对已完工程的验收工作。
3、投资控制
投资控制就是在项目投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段和施工阶段，把项目投资控制在计划限额内，随时纠正偏差，保证目标的实现。其主要目的是利用一定限额的投资，保证房屋的使用功能要求；保证投资在各项工程之间的合理分配；保证投资支出总额在限定的范围之内，并与概预算、投标报价基本相符。
设计阶段的投资控制。项目经理对设计单位提出投资控制要求，实行限额设计。初步设计要重视方案选择，在设计任务书批准的投资限额内，落实控制的可能性；施工图预算控制在批准的概算以内；加强设计的变更管理，防止不合理的设计变更造成投资增加；健全设计的经济责任制，设计者因自己的责任，使设计突破了投资额，则必须作设计修改，并承担由此带来的经济损失。
施工阶段的投资控制。在保证进度和质量要求的前提下，严格执行工程承包合同，参与施工单位的主要施工方案的选择，加强技术经济分析，按完成工程量分期付款，有效地控制投资。实践证明，实行招标承包制是控制投资的有效措施之一。
复习思考题
1、房地产综合开发的涵义是什么？它同单一的开放项目有什么联系和区别？
2、城市规划对房地产开发活动有何意义？
3、为什么要进行房地产开发项目的可行性研究？
4、什么叫建设监理？包括哪些主要内容？
