1
第五章 引导案例京城职业房东也赚钱来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。自 1999年开始，苏先生开始在北京买楼后出租。据苏先生介绍，截至今年 10月，已经,精选,
了 10余套住宅，这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户，给苏先生带来了丰厚的投资收益：扣除出租房税金、物业管理费用以及偿还房屋的按揭贷款，苏先生目前每月得到的租金净收益为,5万元。而苏先生对这些房产的先期投资（包括房屋首付款、律师费、评估费、保险费、公共维修基金、契税、装修费等）共计 240万元。这样算下来，苏先生的年投资收益率超过了 12％。
（项目投资要算好现金流入和流出）
2
第 5章 项目投资管理本章学习要点：
● 现金流量的含义；
● 项目现金流量的测算方法；
● 项目决策评价指标的计算原理及决策应用；
● 几种典型的项目投资决策方法及应用；
3
5.1 项目投资概述
5.1.1项目投资的概念
5.1.2 项目投资决策的原则科学性原则项目投资原则可行性原则收益性原则和谐性原则
4
5.1.3项目投资决策的程序
2.投资可行性研究阶段项目投资决策程序原则
3.项目评估决策阶段
4,项目投资控制预算实施阶段
5.投资项目再评估阶段
1.选定投资机会、投资立项阶段
5
5.2 项目投资现金流量及其测算
5.2.1项目投资现金流量的含义
5.2.2项目投资现金净流量的测算方法
1.初始现金净流量变价收入固定资产投资其他＋
资投流动资产＋
资投固定资产＝
净流量初始现金?
例题见教材例 5－ 1
6
2.营业现金净流量
＝净利润＋折旧
－所得税＝营业收入－付现成本
＋折旧税率所得
－＋折旧成本付现
－
收入营业
＝
金流量年营业现
1
3.终结现金净流量资金收回垫支流动＋
残值收入固定资产＋
现金净流量终结年营业＝
金净流量终结年现例题见教材例
5－ 1
7
5.3 项目投资评价指标
5.3.1非贴现评价指标
1.平均报酬率（ ARR）
％全部投资额年平均投资净收益＝平均报酬率（ 100?)ARR
例题见教材例 5.2
决策规则：
◆在单一项目决策时，平均报酬率高于投资人要求的最低报酬率时接受。否则，放弃；
◆在多个方案的互斥选择中，则平均报酬率高的方案更优。
8
2.静态投资回收期（ｎ）
（ 1）各年净现金流量相等年营业现金净流量固定资产原始投资额静态投资回收期＝
例题见教材例 5.3
9
决策规则：
◆在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期接受，否则，放弃；
◆在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较优。
（ 2）各年营业现金净流量不相等年现金净流量第年尚未回收投资额第静态投资回收期＝
1 n
nn
例题见教材例
5.4
10
1.动态投资回收期计算原理动态投资回收期是以公司要求的最低收益率为折现率计算项目各期现金流量的现值，再运用投资回收期公式计算项目的投资回收期 。
动态投资回收期
5.3.2贴现评价指标
2.决策规则：
◆在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期接受，否则，放弃；
◆在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较优。
例题见教材例 5.5
11
1.净现值计算原理投资项目建造完成投入生产运营后，各年营业净现金流量按企业要求的必要投资酬率折算为项目建造初期的总现值减去初始投资现值后的差额，称为净现值。
净现值（ NPV）
2.决策规则：
◆ 单一方案决策时，净现值大于零，方案应接受。否则，放弃
◆多个互斥方案选择时，净现值大于零中最大者，方案更优。
C K)(1N C FN P V
n
1t
t
t －∑
例题见教材例 5.6
12
净现值率（ NPVR）
1、净现值率原理净现值率是投资项目净现值与初始投资现值之比率（用 NPVR
表示）。计算公式是：
100％CN P VN P V R
2、净现值率法的决策规则
◆单一投资方案决策时，净现值率大于零，方案应该接受。否则，放弃；
◆ 多个互斥投资方案决策时，净现值率大于零中最大者，方案更优。
见教材例 5.7
13
现值指数（ PI）
1.现值指数计算原理现值指数又称为利润指数、获利指数，是未来投资现金净流量总现值与初始投资现值的比率。计算公式为：
C
K)(1
N C F
＝
初始投资未来报酬总现值PV
n
1t
t
t∑
2、现值指数法的决策规则
◆单一投资方案决策时,PV大于 1，方案接受。否则，放弃；
◆ 多个互斥投资方案决策时,PV大于 1中最大者，方案更优。
见教材例 5.8
14
内部报酬率（ IRR）
1.内部报酬率的计算原理内部报酬率又称内含报酬率，是使项目现金流量净现值等于零时的贴现率。计算公式为：
2.内部报酬率 法的决策规则
◆ 单一方案决策时，内部报酬率大于企业必要投资报酬率时应接受；否则，放弃。
◆ 多个互斥方案选择时，内部报酬率高于必要报酬率最大者更优。
0CK)(1 N C FK)(1 N C FK)(1 N C FN P V nn2211 －
15
3.内部报酬率计算方法
(1)如果每年现金流量相等，则应采用年金现值系数比例折算法。
第一步：计算净现值为零时的年金现值系数
A
C)n,i,A/P(?
第二步：查年金现值系数表第三步：在年金现值系数表第ｎ期年金现值系数中查到与上述年金现值系数相邻的较大和较小的两个系数及对应的贴现率，采用比例折算法计算该投资方案的内部报酬率。
例题见教材例 5.9
16
（ 2）如果项目各期现金流量不相等，则应采用逐步测试比例折算法。
第一步：先建立各年现金流量的总现值减去初始投资的净现值等于零的公式
0111 2211 C)K( N CF)K( N CF)K( N CFN PV nn
第二步：给定贴现率逐步测试。
第三步：根据找到的贴近于零的两个净现值及其贴现率，采用比例折算法计算出内部报酬率。
例题见教材例 5.10
17
5.4 投资决策评价指标的运用
5.4.1设备租赁或购买决策
1.购买设备现金流出现值
),,/
),,/
niFP
niAP
（残值
（
税率所得旧费年折
－
买价格设备购
＝
现值残值
－
减税额现值费旧折
－
现金支出购买设备
＝
现金流出现值购买设备税后
18
2.租赁设备现金流出现值
),,/(1 niAP
－所得税率）（＝各期租赁费减税额现值各期租赁费支出现值各期租赁费
＝
现金流出现值租赁费用税后例题见教材 例
5.11
19
5.4.2设备更新决策
1.设备更新改造的决策方法
◆净现值法。分别计算 新旧设备各自现金流量的净现值指标，
按互斥方案的规则进行决策。
◆ 差量分析法。计算新旧设备现金净流量的差额，然后计算差量现金净流量的净现值，按单一项目决策规则进行决策的方法下面重点介绍差量分析法
20
变现价值原设备－
始投资额新设备初）＝（ Δ
投资额差量初始 C
折旧额＝差量税后利润＋差量所得税量差－
现成本差量付－
现金收入差量营业＝（ Δ
量流净差量营业现金 )
1 nNCF?
净残值差量回收＋
流动资金差量回收＋
量流净差量营业现金）＝（ Δ
现金流量差量终结
nNCF
CtiFPN C FN P V
n
t
t
),,/(
1
计算差量现金流量：
例题见教材 例
5.12
21
5.4.3寿命期不相同方案的比较决策
1.年均净现值法
)n,i,A/P(
N P VA?
例题见教材例 5.13
决策规则：年均净现值最大者较优
22
2.最小公倍寿命法最小公倍寿命法是将不同寿命期限的项目转化为相同寿命期限，计算相同年限内的净现值指标进行决策。
决策规则：净现值最大者较优例题见教材 例
5.14
23
第 5章 思考题
1.一项完整的投资决策应经过哪些程序？
2.初始现金流量、营业现金流量、终结现金流量如何测算？
3.项目投资评价非贴现指标有哪些？如何计算？如何决策？
4.项目投资评价贴现指标有哪些？如何计算？如何决策？
第五章 引导案例京城职业房东也赚钱来自温州的苏先生是一位老资格的房地产投资人。自 1999年开始，苏先生开始在北京买楼后出租。据苏先生介绍，截至今年 10月，已经,精选,
了 10余套住宅，这些房产基本上一比较满意的价格出租给租户，给苏先生带来了丰厚的投资收益：扣除出租房税金、物业管理费用以及偿还房屋的按揭贷款，苏先生目前每月得到的租金净收益为,5万元。而苏先生对这些房产的先期投资（包括房屋首付款、律师费、评估费、保险费、公共维修基金、契税、装修费等）共计 240万元。这样算下来，苏先生的年投资收益率超过了 12％。
（项目投资要算好现金流入和流出）
2
第 5章 项目投资管理本章学习要点：
● 现金流量的含义；
● 项目现金流量的测算方法；
● 项目决策评价指标的计算原理及决策应用；
● 几种典型的项目投资决策方法及应用；
3
5.1 项目投资概述
5.1.1项目投资的概念
5.1.2 项目投资决策的原则科学性原则项目投资原则可行性原则收益性原则和谐性原则
4
5.1.3项目投资决策的程序
2.投资可行性研究阶段项目投资决策程序原则
3.项目评估决策阶段
4,项目投资控制预算实施阶段
5.投资项目再评估阶段
1.选定投资机会、投资立项阶段
5
5.2 项目投资现金流量及其测算
5.2.1项目投资现金流量的含义
5.2.2项目投资现金净流量的测算方法
1.初始现金净流量变价收入固定资产投资其他＋
资投流动资产＋
资投固定资产＝
净流量初始现金?
例题见教材例 5－ 1
6
2.营业现金净流量
＝净利润＋折旧
－所得税＝营业收入－付现成本
＋折旧税率所得
－＋折旧成本付现
－
收入营业
＝
金流量年营业现
1
3.终结现金净流量资金收回垫支流动＋
残值收入固定资产＋
现金净流量终结年营业＝
金净流量终结年现例题见教材例
5－ 1
7
5.3 项目投资评价指标
5.3.1非贴现评价指标
1.平均报酬率（ ARR）
％全部投资额年平均投资净收益＝平均报酬率（ 100?)ARR
例题见教材例 5.2
决策规则：
◆在单一项目决策时，平均报酬率高于投资人要求的最低报酬率时接受。否则，放弃；
◆在多个方案的互斥选择中，则平均报酬率高的方案更优。
8
2.静态投资回收期（ｎ）
（ 1）各年净现金流量相等年营业现金净流量固定资产原始投资额静态投资回收期＝
例题见教材例 5.3
9
决策规则：
◆在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期接受，否则，放弃；
◆在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较优。
（ 2）各年营业现金净流量不相等年现金净流量第年尚未回收投资额第静态投资回收期＝
1 n
nn
例题见教材例
5.4
10
1.动态投资回收期计算原理动态投资回收期是以公司要求的最低收益率为折现率计算项目各期现金流量的现值，再运用投资回收期公式计算项目的投资回收期 。
动态投资回收期
5.3.2贴现评价指标
2.决策规则：
◆在单一项目决策时，投资回收期低于投资人要求的回收期接受，否则，放弃；
◆在多个互斥方案选择决策时，投资回收期短的方案较优。
例题见教材例 5.5
11
1.净现值计算原理投资项目建造完成投入生产运营后，各年营业净现金流量按企业要求的必要投资酬率折算为项目建造初期的总现值减去初始投资现值后的差额，称为净现值。
净现值（ NPV）
2.决策规则：
◆ 单一方案决策时，净现值大于零，方案应接受。否则，放弃
◆多个互斥方案选择时，净现值大于零中最大者，方案更优。
C K)(1N C FN P V
n
1t
t
t －∑
例题见教材例 5.6
12
净现值率（ NPVR）
1、净现值率原理净现值率是投资项目净现值与初始投资现值之比率（用 NPVR
表示）。计算公式是：
100％CN P VN P V R
2、净现值率法的决策规则
◆单一投资方案决策时，净现值率大于零，方案应该接受。否则，放弃；
◆ 多个互斥投资方案决策时，净现值率大于零中最大者，方案更优。
见教材例 5.7
13
现值指数（ PI）
1.现值指数计算原理现值指数又称为利润指数、获利指数，是未来投资现金净流量总现值与初始投资现值的比率。计算公式为：
C
K)(1
N C F
＝
初始投资未来报酬总现值PV
n
1t
t
t∑
2、现值指数法的决策规则
◆单一投资方案决策时,PV大于 1，方案接受。否则，放弃；
◆ 多个互斥投资方案决策时,PV大于 1中最大者，方案更优。
见教材例 5.8
14
内部报酬率（ IRR）
1.内部报酬率的计算原理内部报酬率又称内含报酬率，是使项目现金流量净现值等于零时的贴现率。计算公式为：
2.内部报酬率 法的决策规则
◆ 单一方案决策时，内部报酬率大于企业必要投资报酬率时应接受；否则，放弃。
◆ 多个互斥方案选择时，内部报酬率高于必要报酬率最大者更优。
0CK)(1 N C FK)(1 N C FK)(1 N C FN P V nn2211 －
15
3.内部报酬率计算方法
(1)如果每年现金流量相等，则应采用年金现值系数比例折算法。
第一步：计算净现值为零时的年金现值系数
A
C)n,i,A/P(?
第二步：查年金现值系数表第三步：在年金现值系数表第ｎ期年金现值系数中查到与上述年金现值系数相邻的较大和较小的两个系数及对应的贴现率，采用比例折算法计算该投资方案的内部报酬率。
例题见教材例 5.9
16
（ 2）如果项目各期现金流量不相等，则应采用逐步测试比例折算法。
第一步：先建立各年现金流量的总现值减去初始投资的净现值等于零的公式
0111 2211 C)K( N CF)K( N CF)K( N CFN PV nn
第二步：给定贴现率逐步测试。
第三步：根据找到的贴近于零的两个净现值及其贴现率，采用比例折算法计算出内部报酬率。
例题见教材例 5.10
17
5.4 投资决策评价指标的运用
5.4.1设备租赁或购买决策
1.购买设备现金流出现值
),,/
),,/
niFP
niAP
（残值
（
税率所得旧费年折
－
买价格设备购
＝
现值残值
－
减税额现值费旧折
－
现金支出购买设备
＝
现金流出现值购买设备税后
18
2.租赁设备现金流出现值
),,/(1 niAP
－所得税率）（＝各期租赁费减税额现值各期租赁费支出现值各期租赁费
＝
现金流出现值租赁费用税后例题见教材 例
5.11
19
5.4.2设备更新决策
1.设备更新改造的决策方法
◆净现值法。分别计算 新旧设备各自现金流量的净现值指标，
按互斥方案的规则进行决策。
◆ 差量分析法。计算新旧设备现金净流量的差额，然后计算差量现金净流量的净现值，按单一项目决策规则进行决策的方法下面重点介绍差量分析法
20
变现价值原设备－
始投资额新设备初）＝（ Δ
投资额差量初始 C
折旧额＝差量税后利润＋差量所得税量差－
现成本差量付－
现金收入差量营业＝（ Δ
量流净差量营业现金 )
1 nNCF?
净残值差量回收＋
流动资金差量回收＋
量流净差量营业现金）＝（ Δ
现金流量差量终结
nNCF
CtiFPN C FN P V
n
t
t
),,/(
1
计算差量现金流量：
例题见教材 例
5.12
21
5.4.3寿命期不相同方案的比较决策
1.年均净现值法
)n,i,A/P(
N P VA?
例题见教材例 5.13
决策规则：年均净现值最大者较优
22
2.最小公倍寿命法最小公倍寿命法是将不同寿命期限的项目转化为相同寿命期限，计算相同年限内的净现值指标进行决策。
决策规则：净现值最大者较优例题见教材 例
5.14
23
第 5章 思考题
1.一项完整的投资决策应经过哪些程序？
2.初始现金流量、营业现金流量、终结现金流量如何测算？
3.项目投资评价非贴现指标有哪些？如何计算？如何决策？
4.项目投资评价贴现指标有哪些？如何计算？如何决策？
