第四章 房地产开发企业会计
?所谓房地产开发, 是指按照城市建设总体规划
和社会经济发展的要求, 对土地和地上建筑物,
构筑物, 进行开发建设和经营管理的一项综合性
社会经济活动 。
?房地产开发跨越生产和流通两个领域，其活动
内容包括从规划设计、征地拆迁、土地开发、各
类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用直
至售后管理和维修服务等。房地产开发企业的产
品是地产或房产，产品开发周期长，生产经营方
式多样，投资主体复杂，与一般企业的生产经营
有很大不同 。
? 与此相适应，房地产开发企业会计与其
他企业会计相比较，具有以下几方面的
特点：
? 1.资金筹集渠道的多源性
? 2.资金占用形态的多元性
? 3.结算业务的频繁性和由此引起的财务关
系的复杂性
? 4.核算周期具有长期性
图 4 — 1 房地产开发企业 资金占用形态的多元性
结
算
资
金
储
备
资
金
土 地 开 发 项 目 在 建 资 金
商 品 房 项 目 在 建 资 金
配 套 设 施 项 目 在 建 资 金
代 建 工 程 项 目 在 建 资 金
市 政 工 程 项 目 在 建 资 金
经 营 房、周 转房 项 目 在 建 资
金
成
品
资
金
第一节 开发成本的核算
? 房地产开发企业的基本经济活动是开发、
经营商品房等建筑产品，建筑产品的开
发建设过程是开发企业经营活动的中心
环节。开发企业成本、费用的核算，就
是对这些产品成本形成和费用支出的核
算。
一、开发成本的内容
?1.土地开发成本 。 指房地产开发企业开发土地 （ 即建设
场地 ） 所发生的各项费用支出 。
? 2.房屋开发成本 。 指房地产开发企业开发各种房屋
（ 包括商品房, 出租房, 周转房, 代建房等 ） 所发生的
各项费用支出 。
? 3.配套设施开发成本 。 指房地产开发企业根据城市建
设规划的要求, 或项目建设设计规划的要求, 为满足居
住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设, 所
发生的各项费用支出 。
? 4.代建工程开发成本 。指开发企业接受有关单位的委
托，代为开发建设的工程，或参加委托单位招标，经过
投标中标后承建的开发项目，所发生的各项费用支出。
? 以上四类开发产品成本，在核算上将其
费用分为如下六个成本项目：
? 1、土地征用及拆迁补偿费。
? 2、前期工程费。
? 3、建筑安装工程费。
? 4、基础设施费。
? 5、公共配套设施费。
? 6、开发间接费用。
二、开发成本的核算
?企业发生各项开发直接费用支出时, 借记, 开
发成本, 账户, 贷记, 银行存款,,, 应付账款,
等账户；发生开发间接费用支出时, 借记, 开发
间接费用, 账户, 贷记, 应付工资,,, 应付福
利费,,, 累计折旧,,, 周转房, 等账户；期
未应将开发间接费用按一定的分配标准进行分配,
借记, 开发成本, 账户, 贷记, 开发间接费用,
账户 。
?开发成本应按成本核算对象和成本项目进行明
细核算。开发成本明细账的参考格式如表 4-１所
示。
表 4 - 1 开发产品成本明细账
长兴路 — 商品房
年
开发成本项目
月 日
凭
证
号
数
摘 要 土地征用
及拆迁补
偿费
前期工
程 费
基础设
施 费
建筑安装
工 程 费
公共配套
设 施 费
开发间
接费 用
合 计
结转土地开
发成本
500 000 60 000 40 000 600 000
结算建安费 8 000 000 8 000 000
预提配套费 180 000 180 000
分 配间接费 12 000 12 000
结转完工成
本
500 000 60 000 40 000 8 000 000 180 000 12 0 0 0 8 792 000
?房地产开发企业可以根据企业管理的要求，
将成本类账户合并或分解。如对间接费用
较少的企业，可将, 开发成本, 和, 开发
间接费用, 账户合并为, 开发费用, 账户；
对规模较大、开发项目类型较多的单位，
可将, 开发成本, 账户分解为, 土地开
发,,, 房屋开发,,, 配套设施开发,
和, 代建工程开发, 四个账户。
（一）土地开发成本的核算
?土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿
费、前期工程费、基础设施费等，在费用发生时，
根据有关凭证直接计入, 开发成本 —— 土地开发,
账户的借方；发生的开发间接费用先计入, 开发
间接费用, 账户的借方，期末按一定标准分配结
转的应由土地开发成本负担的开发间接费用，借
记, 开发成本 —— 土地开发, 账户，贷记, 开发
间接费用, ；结转开发完工建设场地成本时，贷
记, 开发成本 —— 土地开发, 账户，商品性建设
用地，借记, 开发产品, 账户，自用建设场地，
借记, 开发成本 —— 房屋开发, 账户；期末, 开
发成本 —— 土地开发, 账户的余额，表示正在开
发土地的成本。
?[例 4-1]方达房地产开发公司开发长兴路建设用
地 5 000平方米, 计划 25％ 作为商品性建设用地
对外销售, 75％ 用于本企业进行商品房开发用地 。
用银行存款支付征用土地拆迁费, 耕地占用税,
劳动力安置费等 1 500 000元 。 根据有关凭证,
作如下会计处理：
?借：开发成本 —— 土地开发 1 500 000
? 贷：银行存款 1 500 000
（二）配套设施开发成本的核算
?房地产开发企业开发的配套设施,可以分为如
下两类,一类是开发小区内开发的不能有偿转让
的公共配套设施，如居委会、派出所、幼托、消
防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等；另一类
是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项
目，包括：（ 1）开发小区内营业性公共配套设
施，如商店、银行、邮局等；（ 2）开发小区内
非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；
（ 3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、
供气的增容增压、交通道路等。
?配套设施工程费用发生时，借记, 开发成本 —
— 配套设施开发, 账户，贷记有关账户；开发完
工后，第一部分配套设施工程的开发成本，应按
一定标准进行分配结转，借记, 开发成本 —— 房
屋开发, 账户，贷记, 开发成本 —— 配套设施开
发, 账户；第二部分配套设施工程的开发成本，
应转入开发产品，借记, 开发产品 —— 配套设施,
账户，贷记, 开发成本 —— 配套设施开发, 账户。
期末, 开发成本 —— 配套设施开发, 账户的余额，
表示正在开发的配套设施的成本。
?[例 4-5]正大房地产开发公司开发建设住宅小
区配套的商店和自行车棚工程, 用银行存款支
付工程款 67 000元, 作如下会计处理：
?借：开发成本 —— 配套设施开发 67 000
? 贷：银行存款 67 000
（三）房屋开发成本的核算
?企业在开发房屋过程中发生的土地征用及拆迁
补偿费、前期工程费、基础设施费，能分清成本
核算对象的，应直接计入该房屋成本核算对象成
本的, 土地征用及拆迁补偿费,,, 前期工程
费,,, 基础设施费, 成本项目。如果费用发生
时分不清成本核算对象，或应由两个或两个以上
成本核算对象负担的，应先通过, 开发成本 — 土
地开发, 账户进行归集，待土地开发完成用于房
屋建设时，再采用一定的方法分配结转计入, 开
发成本 — 房屋开发, 账户。
?企业在房屋建设过程中进行的建筑安装工程，有的
采用出包方式，有的采用自营方式。采用出包方式
的企业，其建筑安装工程费用，应根据承包企业提
出的, 工程价款结算单, 所列工程价款，结算出包
工程款，计入, 开发成本 —— 房屋开发, 账户的
,建筑安装工程费, 成本项目。采用自营方式的企
业，即房地产开发企业组织自有的工程队进行施工
的工程，发生的建筑安装工程费，一般可直接计入
,开发成本 —— 房屋开发, 账户，但应是实际发生
数，不得按预算价格或预提费用入账。如果企业自
行施工的工程比较大，可以设置, 工程施工, 和
,施工间接费用, 两个账户，核算和归集发生的建
筑安装工程费，定期结转到, 开发成本 —— 房屋开
发, 账户的, 建筑安装工程费, 成本项目。
?房屋开发成本中的配套设施费用，是指不能有偿转让的开
发小区内公共配套设施发生的支出。其会计处理方法为：
（ 1）配套设施与商品房同步建设，发生的公共配套设施费
能分清受益对象的，应直接计入, 开发成本 —— 房屋开发,
账户的, 公共配套设施费, 成本项目；如果发生的配套设
施费用，不能分清受益对象的，应先在, 开发成本 —— 配
套设施开发, 账户的借方归集，待公共配套设施竣工时，
再从其贷方分配结转计入, 开发成本 —— 房屋开发, 账户
的借方；（ 2）若公共配套设施与商品房非同步建设，即商
品房已建成出售，而配套设施尚在建设之中，未全部完成，
为及时结转已完商品房成本，对应负担的配套设施费，按
规定报批后可采用预提方法，预先计入商品房成本。待公
共配套设施完工后，按配套设施工程的实际支出数，冲销
已预提的配套设施费，并调整有关成本核算对象的成本。
?房屋开发项目应负担的开发间接费用, 平时通
过, 开发间接费用, 账户归集, 期末分配结转计
入, 开发成本 —— 房屋开发, 账户的, 开发间接
费用, 成本项目 。
?结转开发完工商品房等开发产品成本时，贷记
,开发成本 —— 房屋开发, 账户，借记, 开发产
品, 账户。期末, 开发成本 —— 房屋开发, 账户
的余额，表示正在开发的房屋的成本。
?[例 4-7]万华房地产开发公司将清园开发小
区中的一幢商品住宅工程出包给市建二公司 。
工程已全部完工, 市建二公司提交, 工程价
款结算单,, 工程价款共计 8 000 000元, 已
预付 5 000 000元 。 经审查同意, 支付余款,
作如下会计处理：
?借：开发成本 —— 房屋开发 8 000 000
? 贷：银行存款 3 000 000
? 预付账款 5 000 000
（四）代建工程开发成本核算
?代建工程开发成本 是指开发企业接受有关
单位的委托，代为开发建设的工程，或参
加委托单位招标，经过投标中标后承建的
开发项目，所发生的费用支出。其具体内
容包括土地开发、房屋开发、市政工程开
发（城市道路、基础设施、园林绿化、旅
游风景区开发）等开发项目支出。
?开发企业接受委托代为开发的建设场地和房屋, 其建设
内容和特点与企业的土地开发和房屋开发基本相同, 所以
可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算, 其开发
费用分别在, 开发成本 —— 土地开发, 和, 开发成本 ――
房屋开发, 两个明细账户核算, 开发工程完工, 验收合格
时, 转入, 开发产品 —— 代建工程, 账户内 。
?其他代建工程开发项目，应在, 开发成本 —— 代建工程
开发, 账户核算。发生各项开发直接费用时，记入该账户
的借方，各有关账户的贷方；期末分配结转开发间接费用
时，记入该账户的借方,,开发间接费用, 账户的贷方；
代建开发工程竣工验收合格后，结转其开发成本，借记
,开发产品 —— 代建工程, 账户，贷记该账户。期末, 开
发成本 —— 代建工程开发, 账户的余额，表示正在开发的
代建工程的成本。
?[例 4-11] 盛达房地产开发公司接受市政建设指挥部委托,
代为建设灵山风景区, 发生下列经济业务：用银行存款支付
土地征用及拆迁补偿费 3 000 000元, 前期工程费 300 000元,
基础设施费 400 000元, 结算应付建筑安装工程费 8 700 000
元, 应负担的开发间接费用 100 000元 。 根据有关费用支出凭
证, 作如下会计处理：
?（ 1） 用银行存款支付拆迁补偿费等：
? 借：开发成本 —— 代建工程开发 3 700 000
? 贷：银行存款 3 700 000
?(2） 结转应付建筑安装工程费：
? 借：开发成本 —— 代建工程开发 8 700 000
? 贷：应付账款 8 700 000
?（ 3） 分配结转开发间接费用：
? 借：开发成本 —— 代建工程开发 100 000
? 贷：开发间接费用 100 000
第二节 开发产品的核算
? 开发产品 是指企业已经完成全部开发过
程，并已验收合格，符合设计标准，可
以按照合同规定的条件移交购货单位，
或者可以作为商品对外销售的产品，包
括土地、房屋、配套设施和代建工程等。
一、开发产品增加的核算
?企业开发的产品, 应于竣工验收时, 借记, 开
发产品, 账户, 贷记, 开发成本, 账户 。
? [例 4-13]仁太房地产开发公司, 根据其开发的
住宅楼验收交接凭证, 结转住宅楼开发实际成本
6 500 000元, 应作如下会计处理：
?借：开发产品 6 500 000
? 贷：开发成本 6 500 000
二、开发产品减少的核算
?房地产企业出售, 转让或出租开发产品, 都会造成
开发产品的减少, 企业应区别不同情况及时进行开发
产品结转的会计处理 。
?企业有偿转让或出售开发产品, 应于每月终了, 结
转对外转让, 销售和结算开发产品的实际成本 。 结转
时, 借记, 经营成本, 账户, 贷记, 开发产品, 账户 。
?企业如果是采用分期收款结算方式销售开发产品，
在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同
时，应将分期收款开发产品的实际成本，自, 开发产
品, 账户转入, 分期收款开发产品, 账户：借记, 分
期收款开发产品, 账户，贷记, 开发产品, 账户。
?企业将开发的土地和房屋用于出租和将开发的房屋安置拆迁
居民周转使用, 应于签定合同, 协议和移交使用时, 将该土
地和房屋的实际成本, 自, 开发产品, 账户转入, 出租开发
产品,,, 周转房, 账户：借记, 出租开发产品,,, 周转
房, 账户, 贷记, 开发产品, 账户 。
?企业将开发的营业性配套设施, 作为本企业从事第三产业用
房, 应视同自用固定资产进行处理, 并将营业性配套设施的
实际成本, 自, 开发产品, 账户转入, 固定资产, 账户：借
记, 固定资产, 账户, 贷记, 开发产品 —— 配套设施, 账户 。
?企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进行实物
量管理和结转。对于已经交付使用或办理销售和结转手续，
而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房和配套设施等，
应由企业设置, 代管房产备查簿,,进行实物管理。企业不
得将这部分财产入账，也不得计提折旧和摊销。企业在代管
房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作为其他业务
收支处理，不在, 开发产品, 账户核算。
?[例 4-14]仁太房地产开发公司结转销售住宅楼
实际成本 6 500 000元 。 应作如下会计处理：
?借：经营成本 6 500 000
? 贷：开发产品 6 500 000
?[例 4-15]仁太房地产开发公司将一套公寓采用
分期收款方式销售, 已办妥分期收款销售合同,
该公寓实际成本为 200 000元 。 应作如下会计处
理：
?借：分期收款开发产品 200 000
? 贷：开发产品 200 000
三、分期收款开发产品的核算
? 企业如以分期收款方式销售开发产品, 在将开发
产品移交购买单位或个人, 或办妥分期收款销售合
同时, 应将商品房等开发产品的实际成本, 借记
,分期收款开发产品, 账户, 贷记, 开发产品, 账
户 。
? 企业按合同规定的期限收取销售价款时（包括第
一次收款），借记, 银行存款,,, 应收账款, 等
账户，贷记, 经营收入, 账户。同时，按收入与费
用相配比的原则，根据当期应收回的价款（即合同
规定当期应收价款数额）占分期收款产品应收价款
总额（即全部售价）的比例，计算分期收款开发产
品应结转的成本。借记, 经营成本, 账户，贷记
,分期收款开发产品, 账户。
?[例 4-19]仁太房地产开发公司, 以分期收款方式销售一套公寓, 售价为 600
000元, 双方签订的合同规定, 其价款分两次支付：房屋交付使用时支付 70%，
计 420 000元； 6个月后支付余下的 30%,计 180 000元 。 该公寓的开发成本为 400
000元 。 根据上述资料, 仁太房地产开发公司应作如下会计处理：
?（ 1） 签订合同时：
?借：分期收款开发产品 400 000
?贷：开发产品 400 000
?（ 2） 在移交房屋, 收到第一次房款时：
?借：银行存款 420 000
? 贷：经营收入 420 000
?同时结转与上述商品房销售收入相关的销售成本 280 000元 （ 400 000× 70%）,
?借：经营成本 280 000
? 贷：分期收款开发产品 280 000
?（ 3） 6个月后, 收到余下的 30%价款时：
?借：银行存款 180 000
? 贷：经营收入 180 000
?同时结转与上述商品房销售收入相关的销售成本 120 000元 （ 400 000× 30%）,
?借：经营成本 120 000
? 贷：分期收款开发产品 120 000
第三节 出租开发产品和周
转房的核算
?一, 出租开发产品的核算
?出租开发产品 是指房地产开发企业开发完成, 用于出租经
营的土地和房屋 。 它是企业资产的一部分, 但它不同于企
业的固定资产, 也不同于企业的一般劳动产品, 财务制度
规定出租经营的开发产品, 应视作存货 。
?为了核算出租开发产品的使用、摊销及其增减变动情况，
企业应设置, 出租开发产品, 账户，并在其下设置, 出租
产品, 和, 出租产品摊销, 两个明细账户。同时应根据出
租经营的实际情况，按出租产品的类别进行明细核算，并
建立, 出租产品, 卡片，详细记录出租产品坐落地点、结
构、层次、面积、租金、单价等情况。
（一）出租开发产品增加的核算
? 企业开发建成用于出租的土地和房屋, 应在其竣工后,
借记, 开发产品, 账户, 贷记, 开发成本, 账户 。 签定
出租合同, 协议后, 按出租土地和房屋的实际成本, 借
记, 出租开发产品 —— 出租产品, 账户, 贷记, 开发产
品, 账户 。
?[例 4-20] 永安房地产开发公司将开发竣工后的花园小
区 5#楼, 出租给立业公司, 该房屋的总成本为 4 500 000
元, 完工后即投入出租经营之用, 作如下会计处理：
?借：开发产品 4 500 000
? 贷：开发成本 4 500 000
?同时,
?借：出租开发产品 —— 出租产品 4 500 000
? 贷：开发产品 4 500 000
（二）出租开发产品摊销的核算
? 出租房屋随着使用及自然力的侵蚀, 会逐渐发生损
耗而减少其价值, 这部分损耗价值, 房地产开发企业
应根据出租产品的账面原价 （ 实际成本 ） 和预计使用
年限, 计算其损耗额, 并作为出租房经营期间的费用,
将它按月计入出租房屋的经营成本, 其计算公式如下：
?月摊销率＝ （ 1-估计净残值率 ） ÷ 摊销年限 ÷ 12
?月摊销额 = 出租房屋原值 × 月摊销率
?企业按月计提出租开发产品摊销额时，借记, 经营成
本, 账户、贷记, 出租开发产品 —— 出租产品摊销,
账户。
?[例 4-21] 永安房地产开发公司出租的花园
小区 5#楼, 规定摊销期限为 40年, 月摊销率
假设为 0.2%,按月计提摊销额时, 作如下会
计处理：
?借：经营成本 9 000
? 贷：出租开发产品 —— 出租产品摊销 9 000
（三）出租开发产品修理的核算
? 出租开发产品在租赁期间发生的修理费
用，应列为企业的经营成本，数额不大
的可直接计入, 经营成本, 账户，借记
,经营成本, 账户，贷记, 银行存款,,
,应付工资, 等账户；如果数额较大，
可先在, 待摊费用, 账户归集后，分期
摊入, 经营成本, 账户。
?[例 4-22] 永安房地产开发公司出租的花园小区 5#楼, 出
租后的第二年, 承租单位要求对该房屋进行修复, 装饰 。
共发生费用 136 000元, 其中：人工费 50 000元, 材料费 70
000元, 其他 16 000元, 用银行存款支付, 作如下会计处理：
?费用发生时,
?借：开发成本 136 000
? 贷：银行存款 16 000
? 库存材料 70 000
? 应付工资 50 000
?工程完工后, 增加出租产品价值：
?借：出租开发产品 —— 出租产品 136 000
? 贷：开发成本 136 000
（四）出租开发产品改变用途对外销售
的核算
?房地产开发企业的出租开发产品与企业的固定资产不同,
它不属于企业的劳动资料, 而是企业的一种开发产品 。
因此, 企业如果改变出租开发产品的用途, 将其作为产
品对外销售时, 则应视同开发产品销售处理 。
?企业的出租开发产品改变用途对外销售，在销售成立时，
按其销售价格，借记, 银行存款, 或, 应收账款, 账户，
贷记, 经营收入, 账户。其末，结转对外销售的出租开
发产品成本时，按其摊余价值，借记, 经营成本, 账户，
按其已提累计摊销额，借记, 出租开发产品 —— 出租产
品摊销, 账户，按原值，贷记, 出租开发产品 —— 出租
产品, 账户。
?[例 4-24]永安房地产开发公司出租的花园小区 5#楼, 出
租使用五年后, 企业改变用途对外销售, 收取价款
5000000元, 该房屋摊销额为 540000元 （ 9 000× 12× 5）,
原值为 4 636 000元 （ 4 500 000+136 000） 。 作如下会计
处理：
?借：银行存款 5 000 000
? 贷：经营收入 5 000 000
? 借：经营成本 4 096 000
? 出租开发产品 —— 出租产品摊销 540 000
? 贷：出租开发产品 —— 出租产品 4 636 000
二、周转房的核算
? 房地产开发企业的周转房 是指用于安置
被拆迁居民周转使用、产权归企业所有
的各种房屋。包括：（１）在开发过程
中已明确其为安置被动迁居民使用的房
屋；（２）搭建用于安置拆迁居民周转
使用的临时性简易房屋；（３）开发的
商品房在未销售前用于安置拆迁居民使
用的房屋。
（一）周转房增加的核算
?企业开发建成的周转房, 应在其竣工后, 借记
,开发产品, 账户, 贷记, 开发成本, 账户 。 明确
作为周转房后, 按其实际成本, 借记, 周转房 ——
在用周转房, 账户, 贷记, 开发产品, 账户 。
?[例 4-25]兴华房地产开发公司为安置新安小区的
动迁居民, 将其建造的 2#楼作为周转房, 实际成本
为 3 000 000元, 根据房屋交付使用等凭证, 作如
下会计处理：
?借：开发产品 3 000 000
? 贷：开发成本 3 000 000
?借：周转房 —— 在用周转房 3 000 000
? 贷：开发产品 3 000 000
（二）周转房摊销的核算
?周转房随着使用及自然力的侵蚀, 会逐渐发生损耗而
减少其价值, 因此, 应根据周转房的使用年限按月摊销
其损耗价值 。 这部分损耗价值, 应作为开发期间的费用,
将它计入土地, 房屋的开发成本 。 周转房摊销额的基本
计算公式如下：
?月摊销率＝ （ 1-估计净残值率 ） ÷ （ 摊销年限 × 12）
? 月摊销额 =周转房账面原值 × 月摊销率
?周转房损耗价值的摊销额，应在, 周转房 —— 周
转房摊销, 账户核算。每月计提的周转房摊销额，
对能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的，
应计入该土地或房屋的开发成本，借记, 开发成
本 —— 土地开发, 或, 开发成本 —— 房屋开发,
账户，贷记, 周转房 —— 周转房摊销, 账户。对
不能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的周
转房摊销额，应记入, 开发间接费用, 账户的借
方和, 周转房 —— 周转房摊销, 账户的贷方。
（三）周转房修理费用的核算
?由于周转房是为了安置因开发项目等建筑产品
的开发建设而动迁的居民，是直接服务于某项开
发项目的，因此，周转房在使用过程中发生的修
理费用，应作为有关开发项目的成本。按其实际
发生的成本，借记, 开发成本,,, 开发间接费
用, 账户，贷记, 银行存款,,, 应付工资, 等
账户。如果发生的修理费用数额较大的，可通过
,待摊费用, 账户进行归集，分次摊入有关的开
发项目的成本。
?[例 4-27] 2#楼周转房发生修理费用 50 000元,
以银行存款支付, 该费用分 10个月摊销计入成
本, 应作如下会计处理：
?支付费用时：
?借：待摊费用 50 000
? 贷：银行存款 50 000
?每月摊销修理费时：
?借：开发间接费用 （ 或开发成本 ） 5 000
? 贷：待摊费用 5 000
（四）周转房改变用途对外销售
的核算
?与固定资产出售核算不同，改变用途对外
销售的周转房，应视作开发产品对外销售处
理。在销售成立时，借记, 银行存款, 或
,应收账款, 账户，贷记, 经营收入, 账户；
同时，按其摊余价值，借记, 经营成本, 账
户，按其已提累计摊销额，借记, 周转房 —
— 周转房摊销, 账户，按其原值，贷记, 周
转房 —— 在用周转房, 账户。
三、营业收入的核算
?房地产开发企业的营业收入包括主营业务收入和
其他业务收入 。
?主营业务收入 也叫经营收入, 是指开发企业转让,
销售, 结算和出租开发产品等主要经营业务所取得
的收入, 包括土地转让收入, 商品房销售收入, 配
套设施销售收入, 代建工程结算收入, 出租开发产
品租金收入等 。
?其他业务收入 是指在主营业务以外，不独立核算
的其他业务或附加业务所发生的收入，主要包括商
品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租
收入、其他多种经营收入等。
?1,主营业务收入的核算
?企业按照签订的销售合同, 结算开发产品
价款时, 借, 银行存款,,, 应收账款,
等账户, 贷记, 经营收入, 账户 。
?根据经营收入应与其相关的成本、费用配
比的原则，开发企业在将各期实现的经营
收入入账时，应同时将其相关的经营成本
结转入账。借记, 经营成本, 账户，贷记
,开发产品,,, 出租开发产品,,, 周
转房, 等账户。
?[例 4-29] 宏大房地产开发公司出售商品住宅一栋,
取得价款收入 6 700 000元, 已存入银行, 该住宅的
实际成本为 5 800 000元, 作如下会计处理：
?借：银行存款 6 700 000
? 贷：经营收入 —— 商品房销售收入 6 700 000
?借：经营成本 5 800 000
? 贷：开发产品 —— 房屋 5 800 000
?2,其他业务收支的核算
?为了反映其他业务收入的核算, 企业应设置
,其他业务收入, 账户 。 本账户贷方登记取得的
各项其他业务收入；借方登记期末转入, 本年利
润, 账户的金额；结转后本账户应无余额 。 在本
账户下, 可按商品房售后服务收入, 材料销售收
入, 无形资产转让收入, 固定资产出租收入等其
他业务收入的种类设置明细账, 进行明细分类核
算 。
?根据收入与费用配比的原则，开发企业在将各
期实现的其他业务收入入账时，应同时将其相关
的成本结转入账。借记, 其他业务支出, 账户，
贷记有关账户。
?[例 4-32] 宏大房地产开发公司附设的物业管理处, 对已建
成售出的某商品楼进行售后服务 。 该处本月收取治安管理费,
卫生清洁费, 大楼管理费等物业管理收入 30 000元, 并发生
以下各项物业管理费用, 职工工资 18 000元, 应付福利费 2
520元, 领用材料费 6 000元, 现金支付其他费用 1 160元 。
根据有关凭证, 作如下会计处理：
?借：银行存款 30 000
? 货：其他业务收入 —— 商品房售后服务收入 30 000
?借：其他业务支出 —— 商品房售后服务支出 27 680
?贷：应付工资 18 000
? 应付福利费 2 520
? 库存材料 6 000
? 现金 1 160
本章小结
?房地产开发企业的开发产品成本，按其开发项目种类可分
为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代
建工程开发成本。各类开发产品成本，在核算上又将其费
用分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工
程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用六个
成本项目。对于费用发生时能分清成本核算对象的，直接
计入其开发成本；如果费用发生时分不清成本核算对象，
或应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先通过有
关账户进行归集，再采用一定的方法分配结转。完工工程
通过, 开发产品, 账户核算，对于出租经营和周转使用的
产品，增设, 出租开发产品, 和, 周转房, 账户核算。根
据经营收入应与其相关的成本、费用配比的原则，开发企
业在将各期实现的经营收入入账时，应同时将其相关的经
营成本结转入账。
?[例 4-28] 2#楼周转房使用 20个月后, 公司将其作为商品
房对外销售, 售房收入 4 000 000元, 已存入银行 。 该房
累计摊销额为 100 000元 （ 5 000× 20）, 根据有关凭证,
作如下会计处理：
?根据售房结算账单和银行结算凭证：
?借：银行存款 4 000 000
? 贷：经营收入 4 000 000
? 根据, 周转房, 有关明细账记录：
?借：经营成本 2 900 000
? 周转房 —— 周转房摊销 100 000
? 贷：周转房 —— 在用周转房 3 000 000
?所谓房地产开发, 是指按照城市建设总体规划
和社会经济发展的要求, 对土地和地上建筑物,
构筑物, 进行开发建设和经营管理的一项综合性
社会经济活动 。
?房地产开发跨越生产和流通两个领域，其活动
内容包括从规划设计、征地拆迁、土地开发、各
类房屋建造、工程验收、经营销售、交付使用直
至售后管理和维修服务等。房地产开发企业的产
品是地产或房产，产品开发周期长，生产经营方
式多样，投资主体复杂，与一般企业的生产经营
有很大不同 。
? 与此相适应，房地产开发企业会计与其
他企业会计相比较，具有以下几方面的
特点：
? 1.资金筹集渠道的多源性
? 2.资金占用形态的多元性
? 3.结算业务的频繁性和由此引起的财务关
系的复杂性
? 4.核算周期具有长期性
图 4 — 1 房地产开发企业 资金占用形态的多元性
结
算
资
金
储
备
资
金
土 地 开 发 项 目 在 建 资 金
商 品 房 项 目 在 建 资 金
配 套 设 施 项 目 在 建 资 金
代 建 工 程 项 目 在 建 资 金
市 政 工 程 项 目 在 建 资 金
经 营 房、周 转房 项 目 在 建 资
金
成
品
资
金
第一节 开发成本的核算
? 房地产开发企业的基本经济活动是开发、
经营商品房等建筑产品，建筑产品的开
发建设过程是开发企业经营活动的中心
环节。开发企业成本、费用的核算，就
是对这些产品成本形成和费用支出的核
算。
一、开发成本的内容
?1.土地开发成本 。 指房地产开发企业开发土地 （ 即建设
场地 ） 所发生的各项费用支出 。
? 2.房屋开发成本 。 指房地产开发企业开发各种房屋
（ 包括商品房, 出租房, 周转房, 代建房等 ） 所发生的
各项费用支出 。
? 3.配套设施开发成本 。 指房地产开发企业根据城市建
设规划的要求, 或项目建设设计规划的要求, 为满足居
住的需要而与开发项目配套的各种服务性设施建设, 所
发生的各项费用支出 。
? 4.代建工程开发成本 。指开发企业接受有关单位的委
托，代为开发建设的工程，或参加委托单位招标，经过
投标中标后承建的开发项目，所发生的各项费用支出。
? 以上四类开发产品成本，在核算上将其
费用分为如下六个成本项目：
? 1、土地征用及拆迁补偿费。
? 2、前期工程费。
? 3、建筑安装工程费。
? 4、基础设施费。
? 5、公共配套设施费。
? 6、开发间接费用。
二、开发成本的核算
?企业发生各项开发直接费用支出时, 借记, 开
发成本, 账户, 贷记, 银行存款,,, 应付账款,
等账户；发生开发间接费用支出时, 借记, 开发
间接费用, 账户, 贷记, 应付工资,,, 应付福
利费,,, 累计折旧,,, 周转房, 等账户；期
未应将开发间接费用按一定的分配标准进行分配,
借记, 开发成本, 账户, 贷记, 开发间接费用,
账户 。
?开发成本应按成本核算对象和成本项目进行明
细核算。开发成本明细账的参考格式如表 4-１所
示。
表 4 - 1 开发产品成本明细账
长兴路 — 商品房
年
开发成本项目
月 日
凭
证
号
数
摘 要 土地征用
及拆迁补
偿费
前期工
程 费
基础设
施 费
建筑安装
工 程 费
公共配套
设 施 费
开发间
接费 用
合 计
结转土地开
发成本
500 000 60 000 40 000 600 000
结算建安费 8 000 000 8 000 000
预提配套费 180 000 180 000
分 配间接费 12 000 12 000
结转完工成
本
500 000 60 000 40 000 8 000 000 180 000 12 0 0 0 8 792 000
?房地产开发企业可以根据企业管理的要求，
将成本类账户合并或分解。如对间接费用
较少的企业，可将, 开发成本, 和, 开发
间接费用, 账户合并为, 开发费用, 账户；
对规模较大、开发项目类型较多的单位，
可将, 开发成本, 账户分解为, 土地开
发,,, 房屋开发,,, 配套设施开发,
和, 代建工程开发, 四个账户。
（一）土地开发成本的核算
?土地开发的直接费用，如土地征用及拆迁补偿
费、前期工程费、基础设施费等，在费用发生时，
根据有关凭证直接计入, 开发成本 —— 土地开发,
账户的借方；发生的开发间接费用先计入, 开发
间接费用, 账户的借方，期末按一定标准分配结
转的应由土地开发成本负担的开发间接费用，借
记, 开发成本 —— 土地开发, 账户，贷记, 开发
间接费用, ；结转开发完工建设场地成本时，贷
记, 开发成本 —— 土地开发, 账户，商品性建设
用地，借记, 开发产品, 账户，自用建设场地，
借记, 开发成本 —— 房屋开发, 账户；期末, 开
发成本 —— 土地开发, 账户的余额，表示正在开
发土地的成本。
?[例 4-1]方达房地产开发公司开发长兴路建设用
地 5 000平方米, 计划 25％ 作为商品性建设用地
对外销售, 75％ 用于本企业进行商品房开发用地 。
用银行存款支付征用土地拆迁费, 耕地占用税,
劳动力安置费等 1 500 000元 。 根据有关凭证,
作如下会计处理：
?借：开发成本 —— 土地开发 1 500 000
? 贷：银行存款 1 500 000
（二）配套设施开发成本的核算
?房地产开发企业开发的配套设施,可以分为如
下两类,一类是开发小区内开发的不能有偿转让
的公共配套设施，如居委会、派出所、幼托、消
防、锅炉房、水塔、自行车棚、公厕等；另一类
是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项
目，包括：（ 1）开发小区内营业性公共配套设
施，如商店、银行、邮局等；（ 2）开发小区内
非营业性配套设施，如中小学、文化站、医院等；
（ 3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、
供气的增容增压、交通道路等。
?配套设施工程费用发生时，借记, 开发成本 —
— 配套设施开发, 账户，贷记有关账户；开发完
工后，第一部分配套设施工程的开发成本，应按
一定标准进行分配结转，借记, 开发成本 —— 房
屋开发, 账户，贷记, 开发成本 —— 配套设施开
发, 账户；第二部分配套设施工程的开发成本，
应转入开发产品，借记, 开发产品 —— 配套设施,
账户，贷记, 开发成本 —— 配套设施开发, 账户。
期末, 开发成本 —— 配套设施开发, 账户的余额，
表示正在开发的配套设施的成本。
?[例 4-5]正大房地产开发公司开发建设住宅小
区配套的商店和自行车棚工程, 用银行存款支
付工程款 67 000元, 作如下会计处理：
?借：开发成本 —— 配套设施开发 67 000
? 贷：银行存款 67 000
（三）房屋开发成本的核算
?企业在开发房屋过程中发生的土地征用及拆迁
补偿费、前期工程费、基础设施费，能分清成本
核算对象的，应直接计入该房屋成本核算对象成
本的, 土地征用及拆迁补偿费,,, 前期工程
费,,, 基础设施费, 成本项目。如果费用发生
时分不清成本核算对象，或应由两个或两个以上
成本核算对象负担的，应先通过, 开发成本 — 土
地开发, 账户进行归集，待土地开发完成用于房
屋建设时，再采用一定的方法分配结转计入, 开
发成本 — 房屋开发, 账户。
?企业在房屋建设过程中进行的建筑安装工程，有的
采用出包方式，有的采用自营方式。采用出包方式
的企业，其建筑安装工程费用，应根据承包企业提
出的, 工程价款结算单, 所列工程价款，结算出包
工程款，计入, 开发成本 —— 房屋开发, 账户的
,建筑安装工程费, 成本项目。采用自营方式的企
业，即房地产开发企业组织自有的工程队进行施工
的工程，发生的建筑安装工程费，一般可直接计入
,开发成本 —— 房屋开发, 账户，但应是实际发生
数，不得按预算价格或预提费用入账。如果企业自
行施工的工程比较大，可以设置, 工程施工, 和
,施工间接费用, 两个账户，核算和归集发生的建
筑安装工程费，定期结转到, 开发成本 —— 房屋开
发, 账户的, 建筑安装工程费, 成本项目。
?房屋开发成本中的配套设施费用，是指不能有偿转让的开
发小区内公共配套设施发生的支出。其会计处理方法为：
（ 1）配套设施与商品房同步建设，发生的公共配套设施费
能分清受益对象的，应直接计入, 开发成本 —— 房屋开发,
账户的, 公共配套设施费, 成本项目；如果发生的配套设
施费用，不能分清受益对象的，应先在, 开发成本 —— 配
套设施开发, 账户的借方归集，待公共配套设施竣工时，
再从其贷方分配结转计入, 开发成本 —— 房屋开发, 账户
的借方；（ 2）若公共配套设施与商品房非同步建设，即商
品房已建成出售，而配套设施尚在建设之中，未全部完成，
为及时结转已完商品房成本，对应负担的配套设施费，按
规定报批后可采用预提方法，预先计入商品房成本。待公
共配套设施完工后，按配套设施工程的实际支出数，冲销
已预提的配套设施费，并调整有关成本核算对象的成本。
?房屋开发项目应负担的开发间接费用, 平时通
过, 开发间接费用, 账户归集, 期末分配结转计
入, 开发成本 —— 房屋开发, 账户的, 开发间接
费用, 成本项目 。
?结转开发完工商品房等开发产品成本时，贷记
,开发成本 —— 房屋开发, 账户，借记, 开发产
品, 账户。期末, 开发成本 —— 房屋开发, 账户
的余额，表示正在开发的房屋的成本。
?[例 4-7]万华房地产开发公司将清园开发小
区中的一幢商品住宅工程出包给市建二公司 。
工程已全部完工, 市建二公司提交, 工程价
款结算单,, 工程价款共计 8 000 000元, 已
预付 5 000 000元 。 经审查同意, 支付余款,
作如下会计处理：
?借：开发成本 —— 房屋开发 8 000 000
? 贷：银行存款 3 000 000
? 预付账款 5 000 000
（四）代建工程开发成本核算
?代建工程开发成本 是指开发企业接受有关
单位的委托，代为开发建设的工程，或参
加委托单位招标，经过投标中标后承建的
开发项目，所发生的费用支出。其具体内
容包括土地开发、房屋开发、市政工程开
发（城市道路、基础设施、园林绿化、旅
游风景区开发）等开发项目支出。
?开发企业接受委托代为开发的建设场地和房屋, 其建设
内容和特点与企业的土地开发和房屋开发基本相同, 所以
可比照土地开发和房屋开发的核算方法进行核算, 其开发
费用分别在, 开发成本 —— 土地开发, 和, 开发成本 ――
房屋开发, 两个明细账户核算, 开发工程完工, 验收合格
时, 转入, 开发产品 —— 代建工程, 账户内 。
?其他代建工程开发项目，应在, 开发成本 —— 代建工程
开发, 账户核算。发生各项开发直接费用时，记入该账户
的借方，各有关账户的贷方；期末分配结转开发间接费用
时，记入该账户的借方,,开发间接费用, 账户的贷方；
代建开发工程竣工验收合格后，结转其开发成本，借记
,开发产品 —— 代建工程, 账户，贷记该账户。期末, 开
发成本 —— 代建工程开发, 账户的余额，表示正在开发的
代建工程的成本。
?[例 4-11] 盛达房地产开发公司接受市政建设指挥部委托,
代为建设灵山风景区, 发生下列经济业务：用银行存款支付
土地征用及拆迁补偿费 3 000 000元, 前期工程费 300 000元,
基础设施费 400 000元, 结算应付建筑安装工程费 8 700 000
元, 应负担的开发间接费用 100 000元 。 根据有关费用支出凭
证, 作如下会计处理：
?（ 1） 用银行存款支付拆迁补偿费等：
? 借：开发成本 —— 代建工程开发 3 700 000
? 贷：银行存款 3 700 000
?(2） 结转应付建筑安装工程费：
? 借：开发成本 —— 代建工程开发 8 700 000
? 贷：应付账款 8 700 000
?（ 3） 分配结转开发间接费用：
? 借：开发成本 —— 代建工程开发 100 000
? 贷：开发间接费用 100 000
第二节 开发产品的核算
? 开发产品 是指企业已经完成全部开发过
程，并已验收合格，符合设计标准，可
以按照合同规定的条件移交购货单位，
或者可以作为商品对外销售的产品，包
括土地、房屋、配套设施和代建工程等。
一、开发产品增加的核算
?企业开发的产品, 应于竣工验收时, 借记, 开
发产品, 账户, 贷记, 开发成本, 账户 。
? [例 4-13]仁太房地产开发公司, 根据其开发的
住宅楼验收交接凭证, 结转住宅楼开发实际成本
6 500 000元, 应作如下会计处理：
?借：开发产品 6 500 000
? 贷：开发成本 6 500 000
二、开发产品减少的核算
?房地产企业出售, 转让或出租开发产品, 都会造成
开发产品的减少, 企业应区别不同情况及时进行开发
产品结转的会计处理 。
?企业有偿转让或出售开发产品, 应于每月终了, 结
转对外转让, 销售和结算开发产品的实际成本 。 结转
时, 借记, 经营成本, 账户, 贷记, 开发产品, 账户 。
?企业如果是采用分期收款结算方式销售开发产品，
在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售合同
时，应将分期收款开发产品的实际成本，自, 开发产
品, 账户转入, 分期收款开发产品, 账户：借记, 分
期收款开发产品, 账户，贷记, 开发产品, 账户。
?企业将开发的土地和房屋用于出租和将开发的房屋安置拆迁
居民周转使用, 应于签定合同, 协议和移交使用时, 将该土
地和房屋的实际成本, 自, 开发产品, 账户转入, 出租开发
产品,,, 周转房, 账户：借记, 出租开发产品,,, 周转
房, 账户, 贷记, 开发产品, 账户 。
?企业将开发的营业性配套设施, 作为本企业从事第三产业用
房, 应视同自用固定资产进行处理, 并将营业性配套设施的
实际成本, 自, 开发产品, 账户转入, 固定资产, 账户：借
记, 固定资产, 账户, 贷记, 开发产品 —— 配套设施, 账户 。
?企业将开发的房屋安置拆迁户，应按实际安置面积进行实物
量管理和结转。对于已经交付使用或办理销售和结转手续，
而产权尚未移交出去的开发产品，如商品房和配套设施等，
应由企业设置, 代管房产备查簿,,进行实物管理。企业不
得将这部分财产入账，也不得计提折旧和摊销。企业在代管
房产过程中取得的收入和发生的各项支出，应作为其他业务
收支处理，不在, 开发产品, 账户核算。
?[例 4-14]仁太房地产开发公司结转销售住宅楼
实际成本 6 500 000元 。 应作如下会计处理：
?借：经营成本 6 500 000
? 贷：开发产品 6 500 000
?[例 4-15]仁太房地产开发公司将一套公寓采用
分期收款方式销售, 已办妥分期收款销售合同,
该公寓实际成本为 200 000元 。 应作如下会计处
理：
?借：分期收款开发产品 200 000
? 贷：开发产品 200 000
三、分期收款开发产品的核算
? 企业如以分期收款方式销售开发产品, 在将开发
产品移交购买单位或个人, 或办妥分期收款销售合
同时, 应将商品房等开发产品的实际成本, 借记
,分期收款开发产品, 账户, 贷记, 开发产品, 账
户 。
? 企业按合同规定的期限收取销售价款时（包括第
一次收款），借记, 银行存款,,, 应收账款, 等
账户，贷记, 经营收入, 账户。同时，按收入与费
用相配比的原则，根据当期应收回的价款（即合同
规定当期应收价款数额）占分期收款产品应收价款
总额（即全部售价）的比例，计算分期收款开发产
品应结转的成本。借记, 经营成本, 账户，贷记
,分期收款开发产品, 账户。
?[例 4-19]仁太房地产开发公司, 以分期收款方式销售一套公寓, 售价为 600
000元, 双方签订的合同规定, 其价款分两次支付：房屋交付使用时支付 70%，
计 420 000元； 6个月后支付余下的 30%,计 180 000元 。 该公寓的开发成本为 400
000元 。 根据上述资料, 仁太房地产开发公司应作如下会计处理：
?（ 1） 签订合同时：
?借：分期收款开发产品 400 000
?贷：开发产品 400 000
?（ 2） 在移交房屋, 收到第一次房款时：
?借：银行存款 420 000
? 贷：经营收入 420 000
?同时结转与上述商品房销售收入相关的销售成本 280 000元 （ 400 000× 70%）,
?借：经营成本 280 000
? 贷：分期收款开发产品 280 000
?（ 3） 6个月后, 收到余下的 30%价款时：
?借：银行存款 180 000
? 贷：经营收入 180 000
?同时结转与上述商品房销售收入相关的销售成本 120 000元 （ 400 000× 30%）,
?借：经营成本 120 000
? 贷：分期收款开发产品 120 000
第三节 出租开发产品和周
转房的核算
?一, 出租开发产品的核算
?出租开发产品 是指房地产开发企业开发完成, 用于出租经
营的土地和房屋 。 它是企业资产的一部分, 但它不同于企
业的固定资产, 也不同于企业的一般劳动产品, 财务制度
规定出租经营的开发产品, 应视作存货 。
?为了核算出租开发产品的使用、摊销及其增减变动情况，
企业应设置, 出租开发产品, 账户，并在其下设置, 出租
产品, 和, 出租产品摊销, 两个明细账户。同时应根据出
租经营的实际情况，按出租产品的类别进行明细核算，并
建立, 出租产品, 卡片，详细记录出租产品坐落地点、结
构、层次、面积、租金、单价等情况。
（一）出租开发产品增加的核算
? 企业开发建成用于出租的土地和房屋, 应在其竣工后,
借记, 开发产品, 账户, 贷记, 开发成本, 账户 。 签定
出租合同, 协议后, 按出租土地和房屋的实际成本, 借
记, 出租开发产品 —— 出租产品, 账户, 贷记, 开发产
品, 账户 。
?[例 4-20] 永安房地产开发公司将开发竣工后的花园小
区 5#楼, 出租给立业公司, 该房屋的总成本为 4 500 000
元, 完工后即投入出租经营之用, 作如下会计处理：
?借：开发产品 4 500 000
? 贷：开发成本 4 500 000
?同时,
?借：出租开发产品 —— 出租产品 4 500 000
? 贷：开发产品 4 500 000
（二）出租开发产品摊销的核算
? 出租房屋随着使用及自然力的侵蚀, 会逐渐发生损
耗而减少其价值, 这部分损耗价值, 房地产开发企业
应根据出租产品的账面原价 （ 实际成本 ） 和预计使用
年限, 计算其损耗额, 并作为出租房经营期间的费用,
将它按月计入出租房屋的经营成本, 其计算公式如下：
?月摊销率＝ （ 1-估计净残值率 ） ÷ 摊销年限 ÷ 12
?月摊销额 = 出租房屋原值 × 月摊销率
?企业按月计提出租开发产品摊销额时，借记, 经营成
本, 账户、贷记, 出租开发产品 —— 出租产品摊销,
账户。
?[例 4-21] 永安房地产开发公司出租的花园
小区 5#楼, 规定摊销期限为 40年, 月摊销率
假设为 0.2%,按月计提摊销额时, 作如下会
计处理：
?借：经营成本 9 000
? 贷：出租开发产品 —— 出租产品摊销 9 000
（三）出租开发产品修理的核算
? 出租开发产品在租赁期间发生的修理费
用，应列为企业的经营成本，数额不大
的可直接计入, 经营成本, 账户，借记
,经营成本, 账户，贷记, 银行存款,,
,应付工资, 等账户；如果数额较大，
可先在, 待摊费用, 账户归集后，分期
摊入, 经营成本, 账户。
?[例 4-22] 永安房地产开发公司出租的花园小区 5#楼, 出
租后的第二年, 承租单位要求对该房屋进行修复, 装饰 。
共发生费用 136 000元, 其中：人工费 50 000元, 材料费 70
000元, 其他 16 000元, 用银行存款支付, 作如下会计处理：
?费用发生时,
?借：开发成本 136 000
? 贷：银行存款 16 000
? 库存材料 70 000
? 应付工资 50 000
?工程完工后, 增加出租产品价值：
?借：出租开发产品 —— 出租产品 136 000
? 贷：开发成本 136 000
（四）出租开发产品改变用途对外销售
的核算
?房地产开发企业的出租开发产品与企业的固定资产不同,
它不属于企业的劳动资料, 而是企业的一种开发产品 。
因此, 企业如果改变出租开发产品的用途, 将其作为产
品对外销售时, 则应视同开发产品销售处理 。
?企业的出租开发产品改变用途对外销售，在销售成立时，
按其销售价格，借记, 银行存款, 或, 应收账款, 账户，
贷记, 经营收入, 账户。其末，结转对外销售的出租开
发产品成本时，按其摊余价值，借记, 经营成本, 账户，
按其已提累计摊销额，借记, 出租开发产品 —— 出租产
品摊销, 账户，按原值，贷记, 出租开发产品 —— 出租
产品, 账户。
?[例 4-24]永安房地产开发公司出租的花园小区 5#楼, 出
租使用五年后, 企业改变用途对外销售, 收取价款
5000000元, 该房屋摊销额为 540000元 （ 9 000× 12× 5）,
原值为 4 636 000元 （ 4 500 000+136 000） 。 作如下会计
处理：
?借：银行存款 5 000 000
? 贷：经营收入 5 000 000
? 借：经营成本 4 096 000
? 出租开发产品 —— 出租产品摊销 540 000
? 贷：出租开发产品 —— 出租产品 4 636 000
二、周转房的核算
? 房地产开发企业的周转房 是指用于安置
被拆迁居民周转使用、产权归企业所有
的各种房屋。包括：（１）在开发过程
中已明确其为安置被动迁居民使用的房
屋；（２）搭建用于安置拆迁居民周转
使用的临时性简易房屋；（３）开发的
商品房在未销售前用于安置拆迁居民使
用的房屋。
（一）周转房增加的核算
?企业开发建成的周转房, 应在其竣工后, 借记
,开发产品, 账户, 贷记, 开发成本, 账户 。 明确
作为周转房后, 按其实际成本, 借记, 周转房 ——
在用周转房, 账户, 贷记, 开发产品, 账户 。
?[例 4-25]兴华房地产开发公司为安置新安小区的
动迁居民, 将其建造的 2#楼作为周转房, 实际成本
为 3 000 000元, 根据房屋交付使用等凭证, 作如
下会计处理：
?借：开发产品 3 000 000
? 贷：开发成本 3 000 000
?借：周转房 —— 在用周转房 3 000 000
? 贷：开发产品 3 000 000
（二）周转房摊销的核算
?周转房随着使用及自然力的侵蚀, 会逐渐发生损耗而
减少其价值, 因此, 应根据周转房的使用年限按月摊销
其损耗价值 。 这部分损耗价值, 应作为开发期间的费用,
将它计入土地, 房屋的开发成本 。 周转房摊销额的基本
计算公式如下：
?月摊销率＝ （ 1-估计净残值率 ） ÷ （ 摊销年限 × 12）
? 月摊销额 =周转房账面原值 × 月摊销率
?周转房损耗价值的摊销额，应在, 周转房 —— 周
转房摊销, 账户核算。每月计提的周转房摊销额，
对能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的，
应计入该土地或房屋的开发成本，借记, 开发成
本 —— 土地开发, 或, 开发成本 —— 房屋开发,
账户，贷记, 周转房 —— 周转房摊销, 账户。对
不能确定其为某项土地或房屋开发项目负担的周
转房摊销额，应记入, 开发间接费用, 账户的借
方和, 周转房 —— 周转房摊销, 账户的贷方。
（三）周转房修理费用的核算
?由于周转房是为了安置因开发项目等建筑产品
的开发建设而动迁的居民，是直接服务于某项开
发项目的，因此，周转房在使用过程中发生的修
理费用，应作为有关开发项目的成本。按其实际
发生的成本，借记, 开发成本,,, 开发间接费
用, 账户，贷记, 银行存款,,, 应付工资, 等
账户。如果发生的修理费用数额较大的，可通过
,待摊费用, 账户进行归集，分次摊入有关的开
发项目的成本。
?[例 4-27] 2#楼周转房发生修理费用 50 000元,
以银行存款支付, 该费用分 10个月摊销计入成
本, 应作如下会计处理：
?支付费用时：
?借：待摊费用 50 000
? 贷：银行存款 50 000
?每月摊销修理费时：
?借：开发间接费用 （ 或开发成本 ） 5 000
? 贷：待摊费用 5 000
（四）周转房改变用途对外销售
的核算
?与固定资产出售核算不同，改变用途对外
销售的周转房，应视作开发产品对外销售处
理。在销售成立时，借记, 银行存款, 或
,应收账款, 账户，贷记, 经营收入, 账户；
同时，按其摊余价值，借记, 经营成本, 账
户，按其已提累计摊销额，借记, 周转房 —
— 周转房摊销, 账户，按其原值，贷记, 周
转房 —— 在用周转房, 账户。
三、营业收入的核算
?房地产开发企业的营业收入包括主营业务收入和
其他业务收入 。
?主营业务收入 也叫经营收入, 是指开发企业转让,
销售, 结算和出租开发产品等主要经营业务所取得
的收入, 包括土地转让收入, 商品房销售收入, 配
套设施销售收入, 代建工程结算收入, 出租开发产
品租金收入等 。
?其他业务收入 是指在主营业务以外，不独立核算
的其他业务或附加业务所发生的收入，主要包括商
品房售后服务收入、材料销售收入、固定资产出租
收入、其他多种经营收入等。
?1,主营业务收入的核算
?企业按照签订的销售合同, 结算开发产品
价款时, 借, 银行存款,,, 应收账款,
等账户, 贷记, 经营收入, 账户 。
?根据经营收入应与其相关的成本、费用配
比的原则，开发企业在将各期实现的经营
收入入账时，应同时将其相关的经营成本
结转入账。借记, 经营成本, 账户，贷记
,开发产品,,, 出租开发产品,,, 周
转房, 等账户。
?[例 4-29] 宏大房地产开发公司出售商品住宅一栋,
取得价款收入 6 700 000元, 已存入银行, 该住宅的
实际成本为 5 800 000元, 作如下会计处理：
?借：银行存款 6 700 000
? 贷：经营收入 —— 商品房销售收入 6 700 000
?借：经营成本 5 800 000
? 贷：开发产品 —— 房屋 5 800 000
?2,其他业务收支的核算
?为了反映其他业务收入的核算, 企业应设置
,其他业务收入, 账户 。 本账户贷方登记取得的
各项其他业务收入；借方登记期末转入, 本年利
润, 账户的金额；结转后本账户应无余额 。 在本
账户下, 可按商品房售后服务收入, 材料销售收
入, 无形资产转让收入, 固定资产出租收入等其
他业务收入的种类设置明细账, 进行明细分类核
算 。
?根据收入与费用配比的原则，开发企业在将各
期实现的其他业务收入入账时，应同时将其相关
的成本结转入账。借记, 其他业务支出, 账户，
贷记有关账户。
?[例 4-32] 宏大房地产开发公司附设的物业管理处, 对已建
成售出的某商品楼进行售后服务 。 该处本月收取治安管理费,
卫生清洁费, 大楼管理费等物业管理收入 30 000元, 并发生
以下各项物业管理费用, 职工工资 18 000元, 应付福利费 2
520元, 领用材料费 6 000元, 现金支付其他费用 1 160元 。
根据有关凭证, 作如下会计处理：
?借：银行存款 30 000
? 货：其他业务收入 —— 商品房售后服务收入 30 000
?借：其他业务支出 —— 商品房售后服务支出 27 680
?贷：应付工资 18 000
? 应付福利费 2 520
? 库存材料 6 000
? 现金 1 160
本章小结
?房地产开发企业的开发产品成本，按其开发项目种类可分
为土地开发成本、房屋开发成本、配套设施开发成本、代
建工程开发成本。各类开发产品成本，在核算上又将其费
用分为土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工
程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用六个
成本项目。对于费用发生时能分清成本核算对象的，直接
计入其开发成本；如果费用发生时分不清成本核算对象，
或应由两个或两个以上成本核算对象负担的，应先通过有
关账户进行归集，再采用一定的方法分配结转。完工工程
通过, 开发产品, 账户核算，对于出租经营和周转使用的
产品，增设, 出租开发产品, 和, 周转房, 账户核算。根
据经营收入应与其相关的成本、费用配比的原则，开发企
业在将各期实现的经营收入入账时，应同时将其相关的经
营成本结转入账。
?[例 4-28] 2#楼周转房使用 20个月后, 公司将其作为商品
房对外销售, 售房收入 4 000 000元, 已存入银行 。 该房
累计摊销额为 100 000元 （ 5 000× 20）, 根据有关凭证,
作如下会计处理：
?根据售房结算账单和银行结算凭证：
?借：银行存款 4 000 000
? 贷：经营收入 4 000 000
? 根据, 周转房, 有关明细账记录：
?借：经营成本 2 900 000
? 周转房 —— 周转房摊销 100 000
? 贷：周转房 —— 在用周转房 3 000 000
