土 地 估 价 报 告 项目名称：“北京万泉花园住宅小区二期 ”地价评估 受托估价单位：北京清华房地产评估公司 估价人： 刘洪玉 龙奋杰 纪晓一 委托估价单位：北京万泉花园物业开发有限公司 估价日期： 1999 年 6 月 5 日至 1999 年 9 月 6 日 土地估价报告编号：清评字 9907 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 1页 /共 31 页 土 地 估 价 报 告 第一部分 摘 要 一、估价项目名称 : “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估 二、委托估价方 : 北京万泉花园物业开发有限公司 三、 估价期日 : 一九九九年八月三十一日 四、估价结果 委托方提供的委估项目二期用地为 55200 平方米，建设内容为住宅 83696 平方米，会所 3000 平方米。 评估人员根据估价目的 , 遵循估价原则 , 按照评估工作程序，利 用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的 测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定该项目 用地 ( 552 00 平方米 ) 的土地使用权在 1999 年 8 月 31 日 的市场价值为： 毛地总地价 : 5808.0 万元 大写金额： 人民币伍仟捌佰零捌万圆整 熟地总地价 : 3 3823.2 万元 大写金额： 人民币叁亿叁仟捌佰贰拾叁万贰仟圆整 其中 : 住宅 熟地楼面地价 = 3882 . 9 元 / 平方米 住宅 熟地单位地价 = 5902 . 0 元 / 平方米 住宅 熟地总价 = 32579 . 1 万元 住宅 毛地楼面地价 =65 9 .0 元 / 平方米 住宅 毛地单位地价 = 1002 . 0 元 / 平方米 住宅 毛地总价 = 5531 . 1 万元 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 2页 /共 31 页 会所 毛地楼面地价 : 923 元 / 平方米 会所 熟地楼面地价 : 4147 元 / 平方米 会所 毛地总地价 : 276.9 万元 会所 熟地总地价 : 1244.1 万元 五、估价 师 刘洪玉 中国注册房地产估价师 (0103305) 龙奋杰 中国注册房地产估价师 (0103307) 纪晓一 中国注册房地产估价师 六、土地估价机构 北京清华房地产评估公司 一九九九年九月六日 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 3页 /共 31 页 第二部分 估价对象界定 一、委托估价方 北京万泉花园物业开发有限公司 单位地址：北京市海淀区巴沟南路 35 号 法人代表：刘兴亚 联系人：吴静 联系电话： 8 26 22432 二、受托估价方 北京清华房地产评估公司 单位地址：清华大学主楼 803 法人代表：季如 进 联系电话： 62784640 资质级别：壹级 证书编号：（ 97 ）建房估证字第 04 号。 三 、估价目的 为确定项目用地的国有土地使用权之出让价格提供依据。 四、估价日期 1999 年 6 月 5 日 至 1999 年 9 月 6 日 五、估价期日 根据委托方要求，本报告确定所评估的项目用地土地使用权价值 为一九九九年八月三十一日之市场价值。 六、估价对象概况 1. 土地登记状况 拟开发建设的“北京万泉花园住宅小区二期”项目用地（以下简 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 4页 /共 31 页 称“项目用地” ) 的土地使用权。 该项目用地位于北京市海淀区巴沟村 北路与万泉河路交叉口西南 侧。北临巴沟村北路，与万泉河垂钓世界隔路相望。东临万泉河西路， 南临巴沟南路，西为万泉庄北路。 整个项目规划总用地面积为 190800 平方米，其中居住区建设用地 面积为 168100 平方米，为住宅与配套公建用途。另城市代征用地面积 为 210000 平方米，代征城市道路用地面积为 51200 平方米，代征城市 绿地面积 159000 平方米。总建筑面积 225400 平方米，其中居住建筑面 积 202400 平方米，配套公建 23000 平方米。 该项目拟分期建设，该项目拟分期建设，其中一期建设用地已于 1998 年 8 月 和 1999 年 1 月由政府有关部门完成了土地出让工作。 现准备受让的二期建设用地，按照委托方提供的资料，用地面积 为 552 00 平方米，其中住宅占地面积为 3 7 4 00 平方米、绿化占地面积为 1 2 8 00 平方米、会所占地面积为 5 0 00 平方米。其上拟建各种类型的物业 建筑面积依次为：住宅建筑面积 83696 平方米，会所建筑面积为 3000 平方米。总容积率为 1.57 ，住宅建筑容积率为 1.52 。 2. 土地权利状况 项目用地位于北京市万泉渔业公司院内，属行政划拨渔业用地。 1997 年 3 月，北京市京渔万泉渔业公司、美国康泰实业 公司、天津国世 通（集团）有限公司、北京市职工住房开发公司、北京国盛大经贸有 限责任公司五家在京联合成立了外商投资企业“北京万泉花园住宅小 区”项目。 1997 年 4 月，市计委批复，同意将该项目建设内容变更为住 宅及娱乐、公共配套设施。市规划局 1997 年 9 月正式下发了《规划设计 条件通知书》（ 97 －规条字－ 0137 ），批准该项目进行初步设计， 1998 年 6 月 26 日，北京市城市规划管理局签发了《审定设计方案通知书》（ 98 －规审字－ 0527 ）。 3 、建筑物和地上附着物状况 根据首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会 《关于 万柳地区控制性详细规划的批复》〖 (97) 首规办字第 45 号〗的文件说 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 5页 /共 31 页 明，该区域属于绿化试点地区，要协调资金平衡问题。从该意义上讲， 该小区建设环境较好，但相应地投资成本也会加大。 根据委托方与有关单位签订的协议，委托方需支付北京市水产公 司北渔场绿化补偿 2000 万元；需支付高压线西移费用 120 万元；需支 付河道所拆迁费用 800 万元。 根据对现场的调查，按照委托方提供的资料，规划范围内需拆迁 的房屋明细如下所示： 规划范围内需拆迁房屋明细 序号 位置 间数 面积 (m 2 ) 备注 1 万泉庄市场 1. 1 北侧活动房 70 847 1.2 北侧砖房 4 100 1.3 北市场摊位 38 304 1.4 北市场活动房 3 45 合计 115 1296 2 西北民房 3000 6000 有产权 3 海淀工商行库房 部分产权 3.1 海淀工商行仓库 480 3.2 海淀工商行砖房 8 96 3.3 海淀工商行活动房 30 450 合计 38 1026 4 西南民房 2 0 360 有产权 5 东北角活动房 35 525 6 河湖一所 150 3455 部分产权 总计 658 12662 这些房屋基本以单层为主，建筑档次偏低，但数量较多。另外还 有以下设施： 1) 水面面积及养鱼配套设施 196 亩； 2) 深水井 2 口； 3) 配电室 1 座； 4) 水塔 1 座； “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 6页 /共 31 页 5) 浅水井 3 部。 由以上分析可知，本项目的土地开发费用较高，开发建设的压力 较大。 七、地价影响因素分析 1 、 一般因素 北京是中国的首都和政治、经济、文化中心，也是全国性交通枢 纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通十分便利。同 时，北京又是 全国商贸中心、金融中心和文化教育中心。 2 、区域因素 委估地块所处的海淀区，是北京市高校、科研机构和各种高科技 公司聚集的地区。该区域位于北京市的西北，是建设住宅小区的良好 地段，目前该地区东部有许多住宅建成投入使用，但在项目用地范围 内，由于相关的配套设施建设、市政绿化等相对滞后，因此目前的区 域环境较差。 3 、个别因素 根据本项目的具体情况来看，由于市政代征地较多，项目的拆迁 量较大，因此在项目运作过程中，前期工程、室外工程的投资额将会 较大。 八、委估地块占地面积的确定 根据委托方的初 步设想，项目拟进行分期建设，滚动开发，其中 一期建设用地面积为 6 2 8 80 平方米，已于 1998 年 8 月和 1999 年 1 月由政 府有关部门完成了土地出让工作。现准备受让的二期建设用地面积为 55200 平方米，住宅占地面积 37400 平方米，绿化占地面积为 12800 平 方米，会所占地面积为 5000 平方米。总容积率为 1. 57 ，住宅建筑容积 率为 1.52 。 本报告评估所依据的数据为委托方提供，在办理土地使用权出让时， “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 7页 /共 31 页 土地的出让面积按照北京市房屋土地管理局的实际测绘结果为准，如果 容积率的变化范围在 ±5 ％之内，评估结果的楼面生地价保持 不变，但如 果容积率的变化较大，则对评估结果应进行相应的调整。 九、 地价定义 由于本项目的开发的物业类型为住宅，按照国家有关法律的规定， 所估价格为该地块的国有土地使用权按生地出让的市场价值，使用权 期限为 70 年。 第三部分 土地估价结果 一、估价依据 1 、 有关政策法规和文件 1) 《中华人民共和国土地管理法》； 2) 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行 条例》； 4) 《城镇土地估价规程》； 5) 《北京市房屋土地管理局出让地价评估技术标准》。 2 、 委托方提供的有关资料 1) 《 关于北京万泉花园物业开发有限公司可行性研究报告变 更内容的函》（京计基函字 [1997] 第 46 号）； 2) 《中华人民共和国国有土地使用证》（海淀区国有 [1997] 字第 0647 号）； 3) 北京市城市规划管理局的《规划设计条件通知书》（ 97 － 规条字－ 0137 号）； 4) 北京市城市规划管理局的《审定设计方案通知书》（ 98 － 规审字－ 0527 号）； 5) 首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会《关 于万柳地区控制性详细规划的批复》【（ 97 ）首规办规字 第 45 号】； 6) 拆迁明细及有关拆迁补偿协议书； “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 8页 /共 31 页 7) 委托方二期建设的占地面积和建设内 容及面积； 8) 有关评估的其它资料。 3 、 本公司掌握的评估资料及评估人员实地勘察所获取的资料。 二、估价原则与方法 1 、估价原则 依据地价评估的公平原则、估价期日原则、合法原则、替代原则 和最有效使用原则，对委估地块进行了公正、客观、合理、科学的地 价评估。 2 、估价方法 本公司评估人员认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和对 邻近地区的调查，根据委估地块的特点及开发项目本身的实际状况， 选取基准地价修正法、假设开发法、市场比较法作为本次评估的基本 方法，具体步骤如下： 1) 依据城市基准地价修正 至委估地块宗地地价，进而求取委估地块的 熟地价和毛地价。 2) 委估地块上建设的住宅拟用于销售，根据假设开发法的思路，先求 取项目的总开发价值，之后，再估算项目的总开发成本及发展商利 润，两者相减，就可求得委估地块的熟地价； 3) 依据邻近同一供需圈内房地产交易实例，以市场比较法求取委估地 块比准价格，进而求取委估地块的熟地价和毛地价。 4) 对上述三种方式求出之地价进行技术处理，最终求出委估地块之熟 地价和毛地价。 3 、估价结果 委托方提供的委估项目二期用地为 55200 平方米，建设内容为住宅 83696 平方米，会所 3000 平方米。 评估人员根据估价目的 , 遵循估价原则 , 按照评估工作程序，利 用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 9页 /共 31 页 测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定该项目 用地 ( 552 00 平方米 ) 的土地使用权在 1999 年 8 月 31 日 的市场价值为： 毛地总地价 : 5808.0 万元 大写金额： 人民币伍仟捌佰零捌万圆整 熟地总地价 : 33823.2 万元 大写金额： 人民币叁亿叁仟捌佰贰拾叁万贰仟圆整 其中 : 住宅 熟地楼面地价 = 3882 . 9 元 / 平方米 住宅 熟地单位地价 = 5902 . 0 元 / 平方米 住宅 熟地总价 = 32579 . 1 万元 住宅 毛地楼面地价 =65 9 .0 元 / 平方米 住宅 毛地单位地价 = 1002 . 0 元 / 平方米 住宅 毛地总价 = 5531 . 1 万元 会所 毛地楼面地价 : 923 元 / 平方米 会所 熟地楼面地价 : 4147 元 / 平方米 会所 毛地总地价 : 276.9 万元 会所 熟地总地价 : 1244.1 万元 三、需要特殊说明的事项 1. 本报告中之土地价值评估结果为国有土地使用权市场价值 , 即在评 估基准日期预期能够成交的最好价格 , 它依据了如下假设： l 一个自愿的卖者和买 者； l 在估价基准期日前 , 相对于物业的特性和房地产市场状态而言 , 为使交易完成及达至合理价格 , 有一个合理的谈判周期； l 在这个周期内 , 市场状态、价值水平是静止不变的； l 物业能自由地在市场上出售； l 不考虑特殊性质买家的附加叫价。 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 10页 /共 31 页 2. 本报告之评估价值为 1999 年 8 月 31 日 之国有土地使用权市场价值， 随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。如使用本评估 结果的时间与本评估报告的基准日期相差 6 个月或以上 , 本评估公 司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 3. 本评估报告中所依据的有关法律文件均为委托 方所提供，本评估公 司未向政府有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。 4. 本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致 的可能的损失，本评估公司不承担责任。 5. 如在办理出让手续的过程中，实际测量的土地面积、住宅建筑面积 与本报告中所依据的土地面积有差异时，如该差异不超过 5 ％，则 楼面价格保持不变，可仅对总价进行相应调整。 第四部分 附件 本报告的附件有： 1. 《关于北京万泉花园物业开发有限公司可行性研究报告变更内 容的函》（京计基函字 [1997] 第 46 号）； 2. 《中华人民共和国国有土地使用证》（ 海淀区国有 [1997] 字第 0647 号）； 3. 北京市城市规划管理局的《规划设计条件通知书》（ 97 规条字 0137 号）； 4. 北京市城市规划管理局的《审定设计方案通知书》（ 98 －规审 字－ 0527 号）； 5. 首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会《关于万 柳地区控制性详细规划的批复》【（ 97 ）首规办规字第 45 号】； 6 . 规划范围内需拆迁房屋明细； 7 . 有关的拆迁补偿协议； 8 . 二期建设的用地面积、建设内容及建筑面积； 9 . 北京清华房地产评估公司的评估资质证明； 10 . 签字估价师《房地产估 价师资格证书》。 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 11页 /共 31 页 土 地 估 价 技 术 报 告 项目名称：“北京万泉花园住宅小区二期”地价评估 受托估价单位：北京清华房地产评估公司 估价人： 刘洪玉 龙奋杰 纪晓一 委托估价单位：北京万泉花园物业开发有限公司 估价日期： 1999 年 6 月 5 日 至 1999 年 9 月 6 日 土地估价报告编号：清评字 9 907 土地估价技术报告编号：清评技字 9 907 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 12页 /共 31 页 土 地 估 价 技 术 报 告 第一部分 总 述 一、估价项目名称 “北京万泉花 园住宅小区二期”地价评估 二、委托估价方 北京万泉花园物业开发有限公司 单位地址：北京市海淀区巴沟南路 35 号 法人代表：刘兴亚 联系人：吴静 联系电话： 82622432 三、受托估价方 北京清华房地产评估公司 单位地址：清华大学主楼 803 法人代表：季如进 联系电话： 62784640 资质级别：壹级 证书编号：（ 97 ）建房估证字第 04 号 四、估价对象 拟开发建设的“北京万泉花园住宅小区二期”项目用地（以下简 称“项目用地” ) 的土地使用权。 该项目用地位于北京市海淀区巴沟村北路与万泉河路交叉口 西南 侧。北临巴沟村北路，与万泉河垂钓世界隔路相望。东临万泉河西路， 南临巴沟南路，西为万泉庄北路。 整个项目规划总用地面积为 190800 平方米，其中居住区建设用地 面积为 168100 平方米，为住宅与配套公建用途。另城市代征用地面积 为 210000 平方米，代征城市道路用地面积为 51200 平方米，代征城市 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 13页 /共 31 页 绿地面积 159000 平方米。总建筑面积 225400 平方米，其中居住建筑面 积 202400 平方米，配套公建 23000 平方米。 该项目拟分期建设，该项目拟分期建设，其中一期建设用地已于 1998 年 8 月和 1999 年 1 月由政 府有关部门完成了土地出让工作。 现准备受让的二期建设用地，按照委托方提供的资料，用地面积 为 552 00 平方米，其中住宅占地面积为 3 7 4 00 平方米、绿化占地面积为 1 2 8 00 平方米、会所占地面积为 5 0 00 平方米。其上拟建各种类型的物业 建筑面积依次为：住宅建筑面积 83696 平方米，会所建筑面积为 3000 平方米。 五、估价目的 为确定项目用地土地使用权之出让价格提供依据。 六、 估价依据 1 、 有关政策法规和文件 1) 《中华人民共和国土地管理法》； 2) 《中华人民共和国城市房地产管理法》； 3) 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出 让和转让暂行 条例》； 4) 《城镇土地估价规程》； 5) 《北京市房屋土地管理局出让地价评估技术标准》。 2 、 委托方提供的有关资料 1) 《关于北京万泉花园物业开发有限公司可行性研究报告变 更内容的函》（京计基函字 [1997] 第 46 号）； 2) 《中华人民共和国国有土地使用证》（海淀区国有 [1997] 字第 0647 号）； 3) 北京市城市规划管理局的《规划设计条件通知书》（ 97 － 规条字－ 0137 号）； 4) 北京市城市规划管理局的《审定设计方案通知书》（ 98 － 规审字－ 0527 号）； 5) 首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会《关 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 14页 /共 31 页 于万 柳地区控制性详细规划的批复》【（ 97 ）首规办规字 第 45 号】； 6) 拆迁明细及有关拆迁补偿协议书； 7) 委托方提供的二期建设用地面积、建设内容及建设面积； 8) 有关评估的其它资料。 3 、 本公司掌握的评估资料及评估人员实地勘察所获取的资料。 七、 地价定义 由于本项目的开发的物业类型为住宅，按照国家有关法律的规定， 所估价格为该地块的国有土地使用权按生地出让的市场价值，使用权 期限为 70 年。 八、 估价期日 根据委托方要求，本报告确定所评估的项目用地土地使用权价值 为一九九九年八月三十一日之市场价值。 九、 估价日期 1999 年 6 月 5 日 至 1999 年 9 月 6 日 十、估价结果 委托方提供的委估项目二期用地为 55200 平方米，建设内容为住宅 83696 平方米，会所 3000 平方米。 评估人员根据估价目的 , 遵循估价原则 , 按照评估工作程序，利 用科学的评估方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的 测算，并结合估价经验与对影响房地产价值因素的分析，确定该项目 用地 ( 552 00 平方米 ) 的土地使用权在 1999 年 8 月 31 日 的市场价值为： 毛地总地价 : 5808.0 万元 大写金额： 人民币伍仟捌佰零捌万圆整 熟地总地价 : 33823.2 万元 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 15页 /共 31 页 大写金额： 人民币叁亿叁仟捌佰贰拾叁万贰仟圆整 其中 : 住宅 熟地楼面地价 = 3882 . 9 元 / 平方米 住宅 熟地单位地价 = 5902 . 0 元 / 平方米 住宅 熟地总价 = 32579 . 1 万元 住宅 毛地楼面地价 =65 9 .0 元 / 平方米 住宅 毛地单位地价 = 1002 . 0 元 / 平方米 住宅 毛地总价 = 5531 . 1 万元 会所 毛地楼面地价 : 923 元 / 平方米 会所 熟地楼面地价 : 4147 元 / 平方米 会所 毛地总地价 : 276.9 万元 会所 熟地总地价 : 1244.1 万元 十一 、需要特殊说明的事项 1. 本报告中之土地价值评估结果为国有土地使用权市场价值 , 即在评 估基准日期预期能够成交的最好价格 , 它依据了如下假设： l 一个自愿的卖者和买者； l 在估价基准期日前 , 相对于物业的特性和房地产市场状态而言 , 为使交易完成及达至合理价格 , 有一个合理的谈判周期； l 在这个周期内 , 市场状态、价值水平是静止不变的； l 物业能自由地在市场上出售； l 不考虑特殊性质买家的附加叫价。 2. 本报告之评估价值为 1999 年 8 月 31 日 之国有土地使用权市场价值， 随着时间及市场情况的变化，该价值需作相应调整。如使用本 评估 结果的时间与本评估报告的基准日期相差 6 个月或以上 , 本评估公 司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。 3. 本评估报告中所依据的有关法律文件均为委托方所提供，本评估公 司未向政府有关部门核实，故对其真实性不负任何责任。 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 16页 /共 31 页 4. 本报告必须完整使用方为有效，对仅使用本报告中部分内容所导致 的可能的损失，本评估公司不承担责任。 5. 如在办理出让手续的过程中，实际测量的土地面积、住宅建筑面积 与本报告中所依据的土地面积有差异时，如该差异不超过 5 ％，则楼 面价格保持不变，可仅对总价进行相应调整。 十二、估价师 刘洪玉 中国注册房地产估价师 (0103305) 龙奋杰 中国注册房地产估价师 (0103307) 纪晓一 中国注册房地产估价师 十三、土地估价机构 北京清华房地产评估公司 一九九九年九月六日 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 17页 /共 31 页 第二部分 估价对象描述及地价影响因素分析 一、估价对象描述 1 、土地位置状况 委估地块位于北京市海淀区巴沟村北路与万泉河路交叉口西南 侧。北临巴沟村北路，与万泉河垂钓世界隔路相望。东临万泉河西路， 南临巴沟南路，西为万泉庄北路。 2 、 土地权 利状况 项目用地位于北京市万泉渔业公司院内，属行政划拨渔业用地。 1997 年 3 月，北京市京渔万泉渔业公司、美国康泰实业公司、天津国世 通（集团）有限公司、北京市职工住房开发公司、北京国盛大经贸有 限责任公司五家在京联合成立了外商投资企业“北京万泉花园住宅小 区”项目。 1997 年 4 月，市计委批复，同意将该项目建设内容变更为住 宅及娱乐、公共配套设施。市规划局 1997 年 9 月正式下发了《规划设计 条件通知书》（ 97 －规条字－ 0137 ），批准该项目进行初步设计。 1998 年 6 月 26 日，北京市城市规划管理局签发了《审定设 计方案通知书》（ 98 －规审字－ 0527 ）。 3 、建筑物和地上附着物状况 根据首都规划建设委员会办公室和北京市城乡规划委员会《关于 万柳地区控制性详细规划的批复》〖 (97) 首规办字第 45 号〗的文件说 明，该区域属于绿化试点地区，要协调资金平衡问题。从该意义上讲， 该小区建设环境较好，但相应地投资成本也会加大。 根据委托方与有关单位签订的协议，委托方需支付北京市水产公 司北渔场绿化补偿 2000 万元；需支付高压线西移费用 120 万元；需支 付河道所拆迁费用 800 万元。 根据对现场的调查，按照委托方提供的资料，规划范围 内需拆迁 的房屋明细如下所示： “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 18页 /共 31 页 规划范围内需拆迁房屋明细 序号 位置 间数 面积 (m 2 ) 备注 1 万泉庄市场 1.1 北侧活动房 70 847 1.2 北侧砖房 4 100 1.3 北市场摊位 38 304 1.4 北市场活动房 3 45 合计 115 1296 2 西北民房 3000 6000 有产权 3 海淀工商行库房 部分产权 3.1 海淀工商行仓库 480 3.2 海淀工商行砖房 8 96 3.3 海淀工商行活动房 30 450 合计 38 1026 4 西南民房 20 360 有产权 5 东北角活动房 35 525 6 河湖一所 150 3455 部分产权 总计 658 12662 这些房屋基本以单层为主，建筑档次偏低，但数量较多。另外还 有以下设施： 1) 水面面积及养鱼配套设施 196 亩； 2) 深水井 2 口； 3) 配电室 1 座； 4) 水塔 1 座； 5) 浅水井 3 部。 由以上分析可知，本项目的土地开发费用较高，开发建设的压力 较大。 二、地价影响因素分析 1 、 一般因素 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 19页 /共 31 页 北京是中国的首都和政治、经济、文化中心，也是全国性交通枢 纽，铁路四通八达，空中航线、公路交通十分便利。同时，北京又是 全国商贸中心、金融中心和文化教育中心。 2 、区域因素 委估地块所处的海淀区，是北京市高校、科研机构和各种高科技 公司聚集的地区。该区域位于北京市的西北，是建设住宅小区的良好 地段，目前该地区东部有许多住宅建成投入使用，但在项目用地范围 内，由于相关的配套设施建设、市政绿化等相对滞后，因此目前的区 域环境较差。 3 、个别因素 根据本项目的具体情况来看，由于市政代征地较 多，项目的拆迁 量较大，因此在项目运作过程中，前期工程、室外工程的投资额将会 较大。 第三部分 土地估价 一、估价原则 依据地价评估的公平原则、估价期日原则、合法原则、替代原则 和最有效使用原则，对委估地块进行了公正、客观、合理、科学的地 价评估。 二、估价方法 本公司评估人员认真分析所掌握的资料，并进行了实地勘察和对 邻近地区的调查，根据委估地块的特点及开发项目本身的实际状况， 选取基准地价修正法、假设开发法、市场比较法作为本次评估的基本 方法，具体步骤如下： 1. 依据城市基准地价修正至委估地块 宗地地价，进而求取委估地块的 熟地价和毛地价。 2. 委估地块上建设的住宅拟用于销售，根据假设开发法的思路，先求 取项目的总开发价值，之后，再估算项目的总开发成本及发展商利 润，两者相减，就可求得委估地块的熟地价； “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 20页 /共 31 页 3. 依据邻近同一供需圈内房地产交易实例，以市场比较法求取委估地 块比准价格，进而求取委估地块的熟地价和毛地价。 4. 对上述三种方式求出之地价进行技术处理，最终求出委估地块之熟 地价和毛地价。 三、估价过程 ( 一 ) 运用基准地价修正法求取地价 北京市人民政府于 1993 年下发了《北京市出让国有土地使用权基 准地价 表》 ( 京政发 [1993]34 号 ) 及其使用说明，针对不同土地用途和 地价区类别，对北京市出让国有土地使用权基准地价的标准进行了具 体的规定，并要求北京市国有土地出让价格应该以此地价为基础，进 行宏观控制。 该基准地价是在调查现有各类用地的基础上，根据其上建筑物的 收益水平和经营情况测算的土地平均价格，有较高的权威性。因此， 可以将此基准地价通过容积率、用途、时间因素、临街状况、土地使 用权出让年限等项调整修正，推算委估地块的地价。 1. 土地出让金估算 根据 1993 年基准地价表的规定，委估地块位于海淀 区四季青乡巴 沟村地区为六类地价区，委估地块为住宅用途。参考北京市基准地价 表的规定，按照六类地价区住宅用途，国有土地使用权出让金为 400 - 600 元 / 平方米。 由于委估项目属于以绿养绿项目，项目用地中央有中央公园，绿 地所占比例较大，使得委估项目容积率偏低，按照基准地价表的修正 测算土地出让金过高。由于近期政府对万柳居住区土地出让金按照 270 元 / 平方米审定，考虑委估项目的位置与万柳居住区具有一定的可比 性，同时建设档次稍高于万柳居住区，故评估人员经过综合分析，确 定委估项目出让金按照楼面以 40 0 元 / 平方米测算。 委估地块住宅建设容积率为 1. 52 ，修正系数为 1. 47 , 则该地块单位 土地面积的出让金标准为： “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 21页 /共 31 页 40 0 元 / 平方米× 1. 47 ＝ 588 . 0 元 / 平方米 出让金总计 ＝ 588 . 0 元 / 平方米× 55200 平方米 ＝ 3245 . 8 （万元） 2. 基础设施配套建设费 此项内容为大市政费及四源费和小区建设配套费，根据北京市基 准地价表的规定，参考周围相关地块的出让情况，委估地块基础设施 配套建设费取为： 28 0 元 / 平方米× 1. 52 ＝ 425 . 6 元 / 平方米 基础设施配套建设费总计 ＝ 425 . 6 元 / 平方米× 552 00 平方米 ＝ 2 349 . 3 （万元） 3. 土地开发及其他费用 根据北京市基准地价表的规定，土地开发费上下限分别为 5900 元 / 平方米和 7800 元 / 平方米。 根据本次出让用地的情况，参考近期有关拆迁管理的新办法以及 周边地块的土地开发及其它费用和北京市拆迁安置补偿费一般标准， 委估地块的土地开发费用取为 4900 元 / 平方米，调整系数取为 1.0 ，故 土地开发及其他费用为： 4900 元 / 平方米× 1.0 × 55200 平方米 ＝ 27048 . 0 ( 万元 ) 4. 委估地块的基准地价总价为 毛地总价＝ 3245 . 8 万元＋ 2 349 . 3 万元 ＝ 5595 . 1 万元 熟地总价＝ 5595 . 1 万元＋ 27048 . 0 万元 ＝ 32643 . 1 万元 单位地价为： 毛地单位地价 = 5595 . 1 万元÷ 55200 平方米 = 1013.6 元 / 平方米 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 22页 /共 31 页 熟地单位地价 = 32643 . 1 万元÷ 55200 平方米 = 5913 . 6 元 /m 2 楼面地价为： 毛地楼面地价 = 1013 . 6 元 / 平方米÷ 1. 52 =6 66 . 8 元 / 平方米 熟地楼面地价 = 5913 . 6 元 / 平方米÷ 1. 52 =3 890 . 5 元／平方米 ( 二）用假设开发法测算委估地块的地价 1. 开发价值的确定 自从 1993 年 6 月国家实施宏观调控政策以来，由于集团购买受到 抑制，使 1994 年普通住宅的销售量明显下降。但由于政府住房政策的 调整力度加大和金融支持力度的增强，使得个人购房比例逐步得到提 高。根据国家建设部和国家统计局的统计数字， 1996 年北京市普通商 品住宅的销售面积为 137.4 万平方米，个人购房比例为 43.78 ％ ,1997 年 10 月份个人购房比例首次超过 50 ％，并呈继续上升的趋势，使个人 购房逐渐成为普通商品住宅市场上的主要支撑力量。 从北京市普通 商品住宅的市场价格特点来看，市中心区域高，外 围低，成环状分布。目前，二环路以内的市中心区，普通商品住宅平 均售价达 8000 － 13000 元 /m 2 ；二环至三环之间，达 6000 － 10000 元 /m 2 ； 三环至四环之间为 4500 － 7000 元 /m 2 ；近郊区的四环以外为 3500 － 5000 元 /m 2 ；远郊区县大致在 1800 － 3000 元 /m 2 。从地域分布来看，东 北高，南部低，呈梯状分布。在总体呈环状分布的基础上，由于北京 市社会经济发展的不均衡和住宅市场的区域性特征，呈现出北高南低 的规律。例如，北三环附近的住宅价格通称为 7000 元 / m 2 左右，但南 三环住宅的价格则只有 5000 元左右。根据评估人员与委估地块处于同 一供需圈内，即海淀区的住宅销售情况来进行比较分析。 但根据近期房地产市场的发展状况来看，由于集团消费逐渐淡出 住宅市场，住宅的销售价格呈现出小幅下降的趋势。除了老楼盘按照 房地产的定价规律依然呈现出小幅攀升的格局之外，新开盘的项目不 同的程度出现了定价低于周边老楼盘的现象。尤其是政府推出经济适 用住房政策、降低各种税费措施来降低北京房地产市场的住宅售价。 应该说，这些措施多少在一定程度上压制了住宅价格的上扬，从下表 中类似项目的售价也可看出 这种规律。 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 23页 /共 31 页 竞争性物业的售价状况 序号 项目名称 地理位置 层数 均价 ( 元 /m 2 ) 建设状况 1 清芷园 南二环 高层 6600 部分建成 2 阳春光华园 万柳地区 高层 6 2 00 期房 3 水清木华园 清华南门 多、高层 5800 部分建成 4 万柳广大花园 万柳地区 高层 6400 期房 根据以上分析，按照本项目的位置和建设档次，确定本项目的平 均售价为 7350 元 /m 2 ，可出售建筑面积为 83696 平方米，故项目的总开 发价值为： 7350 元 / 平方米× 83696 平方米＝ 61516 . 6 万元 2 . 成本费用的测算 根据北京市住宅建筑市场行情及政府规定的收费标准及政府规定 的收费标准计算如下： (1) 建造成本：包括以下项目： l 建安费用：按北京市现行建筑安装工程概（预）算标准测算， 取 1 4 00 元 /m 2 ，建安成本共计为 1 4 00 元 /m 2 × 83696 m 2 ＝ 11717 . 4 万元； l 红线内市政费用 : 取建安费用的 10 ％，则红线内市政费用为 11717 . 4 万元× 10 ％＝ 1171 . 7 万元； l 小区配套费用，按建安费用的 10 ％计算，则小区配套费用为 11717 . 4 万元× 10 ％＝ 1171 . 7 万元； l 电权、电贴费，虽然按照有关规定对 该项费用有减免规定，但 由于尚未执行，故仍然依据原规定测算： 40VA/m 2 × 83696 m 2 × 5200 元 /KVA ＝ 1740 . 9 万元。 因此，建造成本为： 11717 . 4 万元＋ 1171 . 7 万元＋ 1171 . 7 万元＋ 17 4 0 . 9 万元 ＝ 15 801 . 7 万元 (2) 不可预见费：取建安费用的 8 ％，为： 11717 . 4 万元× 8 ％＝ 9 37 . 4 万元 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 24页 /共 31 页 (3) 专业人士费，取建造成本的 8 ％，为： 15 801 . 7 万元× 8 ％＝ 1264 . 1 万元 (4) 贷款利息：取以上三项合计款为基数，合计款为： 15 801 . 7 万元＋ 9 37 . 4 万元＋ 1264 . 1 万元＝ 18003 . 2 万元 由于近 2 年国家先后 7 次降低了存贷款利率，考虑这种措施对企 业利息支出的影响，本评估包括的贷款利率确定为 6 ％，由于项目二 期的建设规模较小，建设期确定为 1 年，利息的计算期取为建设期的 一半，则利息总额为： 18003 .2 万元× 6 ％× 1/2 ＝ 5 4 0 .1 万元 故，成本费用总计为： 18 003 . 2 万元＋ 540 .1 万元＝ 18543 . 3 万元。 3. 销售费用 (1) 销售税金：根据国家及北京市的有关规定，销售税金按销售收 入的 5.45 ％测算 61516 . 6 万元× 5.45%= 3352 . 7 万元 (2) 销售手续费：根据有关的最新规定，销售手续费按销售收入的 0.5 ％测算 61516 . 6 万元× 0.5%= 3 0 7 . 6 万元 (3) 市场推广及销售代理费：参考国内有关资料和类似项目，市场 推广及销售代理费按销售收入的 2 ％计算 61516 . 6 万元× 2%= 1 2 3 0. 3 万元 因此，销售费用总计 61516 . 6 万元× 7.95%= 4890 . 6 万元。 4. 发展商利润 发展商利润取建造投资成本的 20 ％，为 15 801 . 7 万元× 20 ％＝ 3160 . 3 万元 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 25页 /共 31 页 5. 开发余值 开 发余值＝开发价值－成本费用－销售费用－发展商利润 ＝ 61516 . 6 － 18543 . 3 － 4890 . 6 － 3160.3 ＝ 34922 . 4 ( 万元 ) 6. 地价测算 设地价为 X ，获取土地费用的手续费用等为 0.01X ，设项目总开发 期为 1 年，利率为 6 ％，则土地总费用为： 1. 01X ×（ 1 ＋ 6 ％× 1 ）＝ 1.0 7 X 即开发余值＝ 1.07X ＝ 34922 . 4 万元 所以总地价＝ 32637 . 8 万元 7. 计算结果 (1) 熟地价 总地价＝ 32637 . 8 万元 单位地价＝ 32637 . 8 万元 ÷55200 平方米 ＝ 5912 . 6 元 / 平方米 楼面地价＝ 5912 .6 元 / 平方米 ÷1.52 ＝ 38 8 9 .9 元 / 平方米 (2) 毛地价 毛地总地价＝ 32637 . 8 万元 - 27048 . 0 万元 = 5589 . 8 万元 毛地单位地价＝ 5589 . 8 万元 ÷55200 平方米 ＝ 1012 . 6 元 /m 2 楼面地价＝ 1012 . 6 元 / 平方米 ÷1.52 ＝ 6 66 . 2 元 / 平方米 ( 三）以市场比较法求取委估地块的地价 1 、 比较实例选择 根据评估人对北京市土地出让市场的了解，考虑到所选实例与估 价对象应属于同一供需圈、用途相似、地域接近等要求，选取近期海 淀区委估项目附近的土地出让案例，作为市 场比较法的比较实例，以 审核确定的实例楼面毛地价为参考价格，进行多方修正后综合得出比 准价格。 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 26页 /共 31 页 近期万柳居住区、苗圃居住区和委估项目一期都有成功的出让案 例，评估人员经过分项，选取的四个比较实例如下表所示： 比较案例基本情况汇总表 序号 比较案例所处位置 交易日期 使用年期 土地面积 容积率 楼面毛地价 1 委估项目一期 98 年 9 月 70 年 32780.0 1.66 660 2 万泉庄苗圃住宅 98 年 11 月 70 年 30490.8 2.17 650 3 万柳居住区一期 98 年 11 月 70 年 6400 0.0 2.70 620 4 海淀区苏州街彩和坊 98 年 4 月 70 年 43600.0 1.35 630 2 、 比较因素选择与说明 根据估价对象与交易实例的实际情况，本此评估选取的地价影响 因素包括：交易时间、交易情况、容积率、土地用途以及区域因素和 个别因素。估价对象和比较实例因素条件的差异如下表所示： 因素条件说明表 待估宗地 实例一 实例二 实例三 实例四 交易时间 9 9 . 8 98.9 98.11 98.11 98.4 交易情况 正常 正常 正常 正常 正常 基础设施状况 三通 三通 三通 三通 三通 位置 西三环外 西三环外 西三环外 西三环外 西三环边 地价区类 六类 六类 六类 六类 六类 区 域 因 素 交通状况 临次要干道 临次要干道 临次要干道 临次要干道 临次要干道 容积率 1. 52 1.66 2.17 2.70 1.35 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 住宅 土地面积 552 00 32780 30490.8 64000 43600 个 别 因 素 物业建设档次 一般 一般 一般 一般 一般 3 、 比较因素条件指数表 为了将待估宗 地与比较实例进行有效的量化比较，根据因素条件 说明表编制的比较因素条件指数表如下所示： 比较因素条件指数表 待估宗地 实例一 实例二 实例三 实例四 交易时间 100 100 100 100 98 交易情况 100 100 100 100 100 基础设施状况 100 100 100 100 100 区 域 位置 100 100 100 100 101 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 27页 /共 31 页 地价区类 100 100 100 100 100 因 素 交通状况 100 100 100 100 100 容积率 100 100 97 96 100 用途 100 100 100 100 100 土地面积 100 100 100 102 101 个 别 因 素 物业建设档次 100 100 100 100 100 上面所选择的比较实例，均是审核通过的楼面毛地价，因此在以 楼面毛地价为基础进行分析时，对基础设施状况、容积率和土地面积 这几个因素，影响不大，但根据评估人员对北京市房地产市场的了解， 居住建筑的销售在很大程度上与小区绿化、容积率及项目规模有关系， 容积率越低，售价会更高一些，规模越大，规模也会越高，因此，在 以下的 修正中，按照以上原则进行了修正。交易日期修正时，由于实 例 4 为 1998 年 4 月的出让价格，以此为基础，由于地价出让过程中基本 以较低的比率增长，故若以待估总地的地价指数确定为 100 ，根据市场 状况，案例 1 、 2 、 3 的地价指数均确定为 100 ，案例 4 的地价指数确定为 98 ；交易情况修正时，待估宗地以正常交易为基础，所选实例也均为 正常交易价格，故指数均取为 100 ；由于北京市 1993 年颁布的基准地价 表，在很大程度上能够反映项目所处位置的基本情况，本报告中除对 各比较案例的交通状况另行比较修正之外，对位置、用途和地价区类 的修正条件 指数，以 1993 年北京市颁布的基准地价表为基础进行确定。 4 、比较因素修正 地价修正的基本公式为：宗地价格 = 比较案例宗地价格×情况修正 系数×容积率修正系数×时间修正系数×区域因素修正系数×个别因 素修正系数。根据北京市的土地市场、社会、经济、物价情况，在具 体确定因素条件指数时，除时间因素外，均以待估宗地条件指数为 100 。 按照比较因素条件指数表，对待估宗地与比较实例均相同的因素不再 进行考虑，因此简化后的因素比较修正系数表如下所示： 因素比较修正系数表 实例一 实例二 实例三 实例四 审定的楼面 毛地价 660 650 620 630 交易时间修正 100/100 100/100 100/100 100/98 交易情况修正 100/100 100/100 100/100 100/100 基础设施状况修正 100/100 100/100 100/100 100/100 位置修正 100/100 100/100 100/100 100/101 地价区类修正 100/100 100/100 100/100 100/100 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 28页 /共 31 页 交通状况修正 100/100 100/100 100/100 100/100 容积率修正 100/ 100 100/97 100/96 100/ 100 用途修正 100/100 100/100 100/100 100/100 土地面积修正 100/100 100/100 100/102 100/101 物业建设档次修正 100/100 100/100 100/100 100/100 比准价格 6 60 . 0 670.1 633.2 63 0 . 2 5 、实例修正后的地价计算 由以上四个实例修正得来的地价分别为 6 60 . 0 元 / 平方米、 670.1 元 / 平方米、 633.2 元 / 平方米和 630. 2 元 / 平方米，取四者平均数，计 算结果如下： 毛地楼面地价 =1/4 × (6 60 . 0 +670.1+633.2+63 0 . 2 )=6 48 .4 元 / 平方 米 毛地单位地价 =648.4 元 / 平方米× 1. 52 = 985 . 6 元 / 平方米 毛地总价 = 985 . 6 元 / 平方米× 55200 平方米 = 5440 . 5 ( 万元 ) 单位土地面积的土地开发及其他费用总计为 27048 . 0 万元，故熟地 地价计算结果如下： 熟地单位地价 =985. 6 元 / 平方米＋ 490 0 元 / 平方米 = 5885 . 6 元 / 平方米 熟地楼面地价 = 5885 . 6 元 / 平方米÷ 1.52= 3872 .1 元 / 平方米 熟地总价 = 5885 . 6 元 / 平方米× 55200 平方米 = 32488 . 5 万元 ( 四 ) 土地价值评估结果的综合与结论 1. 住宅建筑地价评估结果 根据北京市房地产市场发展状况及评估人所掌握资料来分析，以 上三种评估方法各有其自身的特点，即分别从每一个侧面说明了地价 水平的高低。但就总体而言，假设开发法和市场比较法更加符合当前 市场的实际情况，基准地价修正法仅作为宏观地价水平的参考。因此， 我们分别赋予基准地价修正法、假设开发法和市场比较 法三种方法估 算结果权重 0. 20 、 0.4 0 和 0.4 0 ，计算其加权平均值作为最终结果 : “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 29页 /共 31 页 住宅建筑地价评估结果 总价 ( 万元 ) 单位地价 ( 元 ) 楼面价 ( 元 ) 地价类型 估价方法 权重 熟地 毛地 熟地 毛地 熟地 毛地 基准地价修正法 0. 2 0 32643 . 1 5595 . 1 5913 . 6 1013.6 3 890 . 5 6 66 . 8 假设开发法 0.4 0 32637 . 8 5589 . 8 5912 . 6 1012 . 6 38 8 9 .9 6 66 . 2 市场比较法 0.4 0 32488 . 5 5440 . 5 588 5 . 6 985 . 6 3872 .1 6 48 .4 加权平均值 32579 . 1 5531 . 1 5902 . 0 1002 . 0 3882 . 9 65 9 .0 (1) 熟地价计算结果 熟地楼面地价 = 3882 . 9 元 / 平方米 熟地单位地价 = 5902 . 0 元 / 平方米 熟地总价 = 32579 . 1 万元 (2) 毛地价计算结果： 毛地楼面地价 =65 9 .0 元 / 平方米 毛地单位地价 = 1002 . 0 元 / 平方米 毛地总价 = 5531 . 1 万元 2. 会所地价评估结果 根据目前北京市房屋土地管理局土地出让和地价评估的有关规定 , 小区开发中非配套共建的楼面地价按照住宅楼面地价的 1.3 — 1.5 倍确 定。故会所的地价评估结果为： 毛地楼面地价 =659 元 / 平方米× 1.4=923 元 / 平方米 熟地楼面地价 =923 元 / 平方米 +3224 元 / 平方米 =4147 元 / 平方米 毛地总地价 =923 元 / 平方米× 3000 平方米 =276.9 万元 熟地总地价 =4147 元 / 平方米× 3000 平方米 =1244.1 万元 3. 委估项目二期用地地价评估结果 根据以上测算 , 委估项目二期用地的评估结果为 : 毛地总地价 =5531 . 1 万元 +276.9 万元 =5808.0 万元 “北京万泉花园住宅小区二期”地价评估报告 北京清华房地产评估公司 第 30页 /共 31 页 熟地总地价 =32579 . 1 万元 +1244.1 万元 =33823.2 万元 第四部分 附件 本报告的附件有： 1. 《关于北京万泉花园物业开发有限公司可行性研究报告变更内 容的函》（京计基函字 [1997] 第 46 号）； 2. 《中华人民共和国国有土地使用证》（海淀区国有 [1997] 字第 0647 号）； 3. 北京市城市规划管理局的《规划设计条件通知书》（ 97 规条字 0137 号）； 4. 北京市城市规划管理局的《审定设计方案通知书》（ 98 －规审 字－ 0527 号）； 5. 首都规划建设委员会办公室和北京市城 乡规划委员会《关于万 柳地区控制性详细规划的批复》【（ 97 ）首规办规字第 45 号】； 6 . 规划范围内需拆迁房屋明细； 7 . 有关的拆迁补偿协议； 8 . 二期建设的用地面积、建设内容及建筑面积； 9 . 北京清华房地产评估公司的评估资质证明； 10 . 签字估价师《房地产估价师资格证书》。 【正文完】