李双成
土地评价与管理
北京大学环境学院资源与环境地理系
2002年 9月
Land Evaluation and Mangement
第五章 土地经济评价
?土地经济评价概述
?农用地的等级评定与估价
?城镇土地分等定级
德国的土地经济评价
（ 1） 土壤分类
（ 2） 土壤评价
（ 3） 气候的校正
（ 4） 综合评分
不同国家的土地经济评价工作
前苏联的土地经济评价
（ 1） 确定基数产量和基数费用；
（ 2） 计算土地评价指标和分等；
（ 3） 对各个经济单元进行评价；
（ 4） 编写评价材料 。
不同国家的土地经济评价工作
（ Cont.）
中国的土地经济评价
（ 1） 调查被评价单元的自然, 经济属
性资料；
（ 2） 调查种植业方式和结构；
（ 3） 测算投入产出状况；
（ 4） 综合评分；
（ 5） 写报告 。
不同国家的土地经济评价工作
（ Cont.）
农用地的等级评定与估价
?毛利分析法 （ gross margin
analysis）
?现金流量贴现分析法
（ discounted cash flow
analysis）
?综合分等法
农用地的等级评定与估价
?一个区域的土地经济计算
或估价，其基本原理就是进
行投入产出分析（制定投入
产出表）。
毛利分析的步骤
A,选择对象：土地利用方式, 土地评价单元
的选择, 投入高低的选择；
B,估计投入量：种子, 化肥, 农药, 机械,
燃料动力, 临时劳动力等；
C,估计实物产量：试验小区；以前的资料；
抽样估产；根据气象, 土壤资料的估算；
遥感估产等；
D,确定投入和产出的价格；
毛利分析的步骤
（ Cont.）
E,固定生产单位的固定成本 （ 机械, 建筑物
等的维修, 折旧等, 固定劳力, 管理税费
等 ） ；
F.计算毛利和纯收益
毛利 =收益 — 可变成本 （ B项 ）
纯收入 =毛利 — 固定成本
纯利润 =纯收入 — 不可估量的费用 （ 农场
及成员的劳力, 风险等 ） ；
毛利分析的步骤
（ Cont.）
G,分析各种种植业模式的收益情况 （ 先按作
物种类单项分析, 再综合 ）,
H,划分土地的适宜等级,
I,与经济目标比较；
J,给出决策依据 。
种植业中成本与收益关系
种籽
肥料
农药
机械操作
临时劳动力
杂项
建筑物和机
械折旧
劳力
管理开支
租金、税
农场主及其
家庭的劳力
风险
成本
可变成本
固定成本
不可估量
费用
收益
减
减
减
等于
等于
等于
总产出
毛 利
纯收入
纯利润
农场毛利计算法
（以 3hm2的英国家庭农场为例）
?工作步骤,
（ 1）利用自然评价的结果，挑选较有希望的
土地利用方式和作物类型 。
农场的土壤类型有两大类：肥沃土壤和沙质土
壤。可挑选的有希望的作物是玉米和烟草。其
中，烟草在各种土地单元的自然适宜性和经济
效益都较高。但种植烟草需要花费大量的人工，
最多能栽培 1hm2。这样，选择的利用方式为 2hm2
玉米和 1hm2烟草。
农场毛利计算法
（以 3hm2的英国家庭农场为例）
?工作步骤,
（ 2）估算变动成本（经常性投入）
变动成本包括种子、肥料、农药、机械设备等
物质投入和劳动力等非物质投入。估算的方法
一般是先估计单位面积的投入量，然后再乘以
单价。
农场毛利计算法
（以 3hm2的英国家庭农场为例）
（ 3）估计农场的固定成本
固定成本是指除了变动成本以外的用于固定设
施的成本，如建筑物的折旧、维修等。对于财
务管理健全的生产单位，固定成本可以通过财
务分析进行估算；对于财务管理不健全的生产
单位，固定成本只能通过经验估算进行。一般
先估计整个生产单位，即农场的固定成本总额，
然后，根据需要分摊到单位面积的土地上。本
例中，农场的固定成本总额为 150￡,则单位面
积的固定成本为 50￡ /hm2。
农场毛利计算法
（以 3hm2的英国家庭农场为例）
（ 4）估计产值（或产出）
估计作物的单产和产品的市场价格，计算其产
值。
（ 5）计算农场的毛利和净收入估计产值（或
产出）
毛利＝产值－变动成本
净收入＝毛利－固定成本
农场毛利计算法
（以 3hm2的英国家庭农场为例）
（ 6）进行适宜性评价
假设作物的经济适宜性等级分类方法是：毛利
大于 200￡ /hm2为 S1； 150－ 200￡ /hm2为 S2； 100
－ 150￡ /hm2为 S3；小于 100￡ /hm2为 N。
对于肥沃土壤，玉米的经济适宜性等级为 S2、烟
草为 S1；
对于沙质土壤，玉米为 S3、烟草为 S1。
农场毛利计算法
（以 3hm2的英国家庭农场为例）
（ 6）进行适宜性评价
假如农场的目标纯收入为为 300￡,则对于拥有
3hm2肥沃土壤的农场来说这种土地利用组合方
式是经济适宜的，而对于 3hm2沙质土壤的农场
则不适宜。对于后者，可以通过增加雇工，进
而增加烟草的种植面积，减少玉米的种植面积
以达到经济适宜性的标准。
农场毛利计算法
土地利用 肥沃土壤 沙质土壤
玉米 烟草 玉米 烟草
肥料投入（ kg/hm2）
肥料价格（￡ /100kg）
其他变动成本 (￡ / hm2)
变动成本合计 (￡ / hm2)
固定成本 (￡ / hm2)
作物单产（ kg/hm2）
作物价格（￡ /1000kg）
200
12
20
44
50
5000
40
100
12
60
72
50
1500
200
400
12
20
68
50
4500
200
200
12
60
84
50
1500
50
农场毛利计算法（ Cont.）
土地利用 肥沃土壤 沙质土壤
玉米 烟草 玉米 烟草
产值 (￡ / hm2)
毛利 (￡ / hm2)
农场毛利 (￡ / 农场 )
农场固定资本 (￡ / 农场 )
农场净收入 (￡ / 农场 )
200
156
540
150
390
300
228
180
112
440
150
290
300
216
现金流量贴现分析法
（ discounted cash flow analysis）
基本原理 －贴现的意义：由于利率的作用，现
在资金效益与未来的资金效益存在一定关系。
附加利率的逆运算。最初支付的费用与将来不
同时段所得收益进行比较。比如贴现率为 10%
（ 0.1）,1年后支付费用 100元或收益金额 100
元相当于现值的 90.9元； 2年后支付费用 100元
或收益金额 100元相当于现值的 82.6元。换句
话说,2年后 100元的开支就等于把能赚 10%复
利的 82.6元现在投资到某一项目上。
现金流量贴现分析法
（ discounted cash flow analysis）
基本原理 －贴现的意义：折合现值的公式（成
本与收益相同）等于, VP =P＊ 1/(1+r)n。
其中,n为年份,r为贴现率 ;vp为现值 。
适用范围,投资大, 周期长, 单项土地利用经
济评价 。
步骤,毛利分析的前 5个步骤, 再加上,（ 1） 估计
工程的性质, 周期, 项目的寿命等； （ 2） 确定贴现
率的性质 （ 商业贴现率, 社会贴现率 ） 和高低； （ 3）
按年度计算投入和产出的资金流量； （ 4） 对成本和
收益进行贴现计算； （ 5） 进行效益分析及提供决策 。
现金流量贴现分析法
（ discounted cash flow analysis）
意义,将未来的投资、成本费用或收益
都换算成现值后，就可以获得具有可比
性的投入与产出。根据投入－产出分析，
就可以比较进行一定的土地改良工程的
土地利用方式的经济适宜性，或者专门
分析改良工程的经济可行性。
现金流量贴现分析法
（ discounted cash flow analysis）
案例,分析三种土地利用方式条件下灌
溉工程的经济适宜性（可行性）。
假设灌溉工程的总投资为 1000000￡, 灌溉
面积为 1000hm2，单位面积的投资额为
C=1000￡ ／ hm2。灌溉工程投入使用后，对
于 A,B,C三种土地利用方式，每年能增加
的的净收益为 60 ￡ ／ hm2, 80 ￡ ／ hm2和
100 ￡ ／ hm2 。
现金流量贴现分析法
（ discounted cash flow analysis）
案例,分析三种土地利用方式条件下灌
溉工程的经济适宜性（可行性）。
假设 r=5％，项目生命期为 20年。要分别分
析三种土地利用方式条件下灌溉工程的经济
适宜性，就必须将今后每年的净收益贴现为
现值 VPn，并求出今后 20年的总收益之和 H。
20
2
1
/( 1 ) /( 1 ) /( 1 )
[ 1 1 /( 1 ) ] /
n
n
n
n
H VP P r P r P r
P r r
?
? ? ? ? ? ? ? ?
? ? ?
?
现金流量贴现分析法
（ discounted cash flow analysis）
案例,分析三种土地利用方式条件下灌
溉工程的经济适宜性（可行性）。
根据上面的公式，计算得,HA=748 ￡ ／ hm2,
HB=997 ￡ ／ hm2, HC=1246 ￡ ／ hm2 。
结果讨论,对于土地利用方式 A，收益现值远小于
投资（即成本现值），显然不适宜；对于土地利用
方式 B，收益现值接近于投资，一般也认为不适宜；
对于土地利用方式 C，收益现值大于投资，一般认
为认为适宜。至于适宜程度有多大，则需要根据一
般的社会平均投资回报率和投资特点来进一步确定。
综合分等法
（ 1） 确定分等单元的范围；
（ 2） 计算分等单元的理论产量 （ FAO,光温潜力等 ） ；
（ 3） 计算各种作物的理论产量；
（ 4） 折算评价单元的标准产量：标准产量 =理论产量 *作物产量比系数；
作物产量比系数 =作物理论产量 /国家制定的标准作物理论产量
（ 5） 标准总产量 （ 各种作物合计 ） ；
（ 6） 计算土地利用系数 （ 计算土地利用系数 =实测产量 /理论产量
）
（ 7） 计算土地经济系数 （ 先计算土地成本指数 =单位面积标
准产量 /单位面积标准产量成本；土地经济系数 =土地成本指
数 /区内最大值 ） ；
（ 8）分等：根据：理论标准产量、土地利用系数、土地经济
系数分等。
农用地估价
1、农用地价格的特点
（ 1） 以收益大小作为价格的基础
（ 2） 价格的变化：收益价格 （ 农用地 ）
（ 与市场价格 （ 其它用途 ） ；
（ 3） 交易较少难以估价 。
2,估价方法
（ 1） 申报法 （ 2） 收益还原法 （ 3） 评分
法 （ 4） 标准田法 （ 5） 经济计量模型法
农用地估价
收益还原法,
公式中,V为地价,a为每年所得地租,r为
还原利率（％）,i为每年增加或减少若干不易
觉察的价值。
标准田法,台湾学者林英彦提出的一种农用地估
价方法。农用地分区；选定标准田；选择基准
田；评定标准田地价；调整标准田的地价；计
算各待估农田地块的分值；计算各待估田块的
地价。
经济计量模型法,生产函数模型法（柯布 -道格
拉斯法）
2//V a r i r??
城镇土地分等定级
?城镇用地的特殊性
?城镇土地分等定级
?地产估价的方法
?城镇用地基准地评估
城镇用地的特殊性
?城镇土地的区位具有特殊重要性
?城镇土地上附加了大量的活化和
物化劳动
?城镇土地开发经营的高度集约性
城镇用地的分等
城镇间土地分等的指标体系
（ 1）城市区位 －区域交通条件；距海港远近；
经济区位
（ 2）城市集聚规模 －城市人口规模；工业资
金总额
（ 3）城市基础设施－ 单位用地公交车辆；单
位用地供水量；单位用地电话数；单位用地
城建资金
城镇用地的分等（ Cont.）
城镇间土地分等的指标体系
（ 4）城市用地产出水平－ 单位用地 GDP；单
位用地零售商品总额；单位用地工业利税额
（ 5）城市用地潜力,市域农业人口人均耕地；
城市人口密度
（ 6）当年城市投入强度－ 单位用地基建资金；
单位用地外商投资；单位用地劳动力投入
城镇用地的定级
城市用地定级的原则,
（ 1）综合分析原则
（ 2）主导因素原则
（ 3）地域分异原则
（ 4）级差收益原则（行业收益级差测
算）
（ 5）定性和定量相结合的原则
城镇土地定级（影响因素）
繁华程度 -因子,商业服务繁华程度； 选择
性,必选； 重要性,1； 权重值,0.2-0.4。
交通条件 -因子,A.道路通达度,B.公交便
捷度,C.对外交通便利度,D,路网密度；
选择性,A和 B必选一种,C和 D备选； 重要
性,2或 3； 权重值,0.3-0.5。
基本设施状况 － 因子,生活设施完善度、
公用设施完善度； 选择性,至少一种必选；
重要性,3或 2； 权重值,0.3-0.5
城镇土地定级（影响因素）
环境质量状况 -因子,环境质量优劣度、文
体设施影响度、绿地覆盖度、自然条件优
越度； 选择性,备选（？）； 重要性,4或
5； 权重值,0.1-0.3。
人口状况 -因子,人口密度、人口素质状况
选择性,备选； 重要性,4或 5； 权重值：
0.1-0.2。
课堂思考题和作业
想一想,影响城镇土地定级的
因素中，还有哪些是比较重要
的指标集、具体指标，重要性
和权重值如何随时间变化？
作业,试构建一个较完善的城
镇土地定级指标体系。
